房地產(chǎn)開發(fā)模式及案例多種開發(fā)模式

房地產(chǎn)的開發(fā)模式內(nèi)容提要：

1、房地產(chǎn)常見的幾種開發(fā)模式及案例

2、復(fù)合地產(chǎn)的開發(fā)模式及案例

3、創(chuàng)新地產(chǎn)的開發(fā)模式及案例【1、房地產(chǎn)常見的幾種開發(fā)模式】

中國房地產(chǎn)業(yè)的競爭發(fā)展到今天，不僅是產(chǎn)品賣點(diǎn)的競爭、營銷手段的競爭，更是品牌的競爭；不僅是一時一地的某個項(xiàng)目的競爭，更是企業(yè)的競爭——企業(yè)全局性的戰(zhàn)略思路與經(jīng)營模式的競爭，一言以蔽之，今天中國房地產(chǎn)的競爭，歸根到底是開發(fā)模式的競爭。廣東的發(fā)展商經(jīng)歷十年，為房地產(chǎn)開發(fā)探索出了四種成功模式：積累--完善--成熟型：祈福模式復(fù)合概念型：奧林匹克花園模式工業(yè)化規(guī)模擴(kuò)張型：碧桂園模式專業(yè)化品牌連鎖型：萬科、合生模式前言：開發(fā)模式競爭----競爭時代的產(chǎn)物中國的房地產(chǎn)走過了一條從賣房子，到賣家居，到賣環(huán)境，到賣生活方式的階段：92到95年地段競爭——有了好地段，蓋起房子來就能賺錢；95到97年銷售競爭——好地頭的房子也賣不動了，于是各種牌號銷售代理公司和銷售模式大行其道，各大中介基本是這個時期快速成長起來的；97至2000年的設(shè)計(jì)競爭——出盡法寶也賣不動樓了，發(fā)現(xiàn)還是產(chǎn)品有問題，于是從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)，全方位引進(jìn)國外優(yōu)秀的設(shè)計(jì)公司，吸引了國外的專業(yè)公司在積極參與著中國的社會主義建設(shè)。到如今，已經(jīng)不是任何一個專業(yè)做好了就能勝出的時代了。如果說在此以前的競爭是從做“看得見摸得著的”的比產(chǎn)品、比技術(shù)的層面，走到了“看得見摸不著的”比環(huán)境、比景觀的層面，那么，往后在產(chǎn)品、技術(shù)、環(huán)境你好我好大家好的局面下，競爭必然邁進(jìn)到第三個層面——比“看不見摸不著”的東西——品牌，包括品味、風(fēng)格、素質(zhì)、氛圍、文化和生活方式。

積累—完善—成熟型：祈福模式這是典型的大盤開發(fā)模式，從占地6500畝的“中國第一村”祈福新村開始，到中山雅居樂、番禺麗江花園，廣州市區(qū)的匯僑新城、光大花園等無不都是這種模式，分布最廣，也最符合一般項(xiàng)目公司的開發(fā)程序和能力，一個項(xiàng)目開發(fā)上的成功積累容易推廣到其他項(xiàng)目上。在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，產(chǎn)品逐漸成熟，配套逐步完善，并漸漸形成自己的生活方式和品牌凝聚力。文火煲湯、小步慢走，根據(jù)市場不斷調(diào)整所開發(fā)產(chǎn)品。復(fù)合概念型：奧林匹克花園模式99年下半年，規(guī)模并不大的廣州奧林匹克花園問世并大獲成功，快速地樹立了品牌。廣州奧園的成功是復(fù)合地產(chǎn)對單一地產(chǎn)的成功，催生了“整合力也是生產(chǎn)力”的新觀念，開創(chuàng)了中國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一個全新模式，昭示了一種卓有成效的新型房地產(chǎn)競爭戰(zhàn)略模式。其精髓是“專業(yè)化房地產(chǎn)商+復(fù)合型地產(chǎn)的開發(fā)理念+資源整合力+具唯一性權(quán)威性的體育資源庫+獨(dú)到的市場推廣及公關(guān)策劃運(yùn)作+優(yōu)秀的產(chǎn)品”。注重速度與創(chuàng)新，注重概念炒作，短期內(nèi)高速集中市場注意力，實(shí)現(xiàn)快速營銷。開發(fā)商從項(xiàng)目公司發(fā)展到專業(yè)化公司，與眾不同的是在技術(shù)、概念領(lǐng)先基礎(chǔ)上達(dá)到了高度專業(yè)化，強(qiáng)調(diào)資源整合和戰(zhàn)略聯(lián)盟，面向大眾的根本性需求，進(jìn)行連鎖化全國性品牌擴(kuò)張，建立全國性品牌網(wǎng)絡(luò)。目前，這種裂變效應(yīng)已經(jīng)產(chǎn)生，一個奧園在廣州、番禺、北京、上海裂變?yōu)槲鍌€奧園。工業(yè)化規(guī)模擴(kuò)張型：碧桂園模式94年，學(xué)校救市成功后，長期困擾碧桂園的資金和銷售問題得到了解決，并借大規(guī)模的推廣攻勢，在市場上快速樹立了品牌，實(shí)現(xiàn)了“出成果、出人才、出品牌”。99年，在強(qiáng)勢品牌帶動下進(jìn)行規(guī)?；a(chǎn)和規(guī)?；癄I銷，進(jìn)軍廣州，先后開發(fā)廣州碧桂園和華南碧桂園，同時進(jìn)行大規(guī)模土地積累，真正實(shí)現(xiàn)了“出機(jī)制、出網(wǎng)絡(luò)”。碧桂園以縱向一體化的企業(yè)運(yùn)作，形成整體建設(shè)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈，有效地控制了項(xiàng)目開發(fā)的成本，實(shí)現(xiàn)了跨區(qū)域的大規(guī)?？焖贁U(kuò)張。專業(yè)化品牌連鎖型：萬科、合生模式專業(yè)化優(yōu)勢是企業(yè)的核心能力，如環(huán)境規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、營銷策劃和物業(yè)管理等，重視企業(yè)運(yùn)作的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化和流程化，同時重視企業(yè)文化建設(shè)和職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍的培養(yǎng)，專業(yè)化企業(yè)運(yùn)作，形成穩(wěn)健的擴(kuò)張和連鎖。萬科在未來中國房地產(chǎn)行業(yè)的目標(biāo)，是聯(lián)合一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)商共同打造一支房地產(chǎn)行業(yè)的聯(lián)合艦隊(duì)。

萬科給自己的定位，是在網(wǎng)絡(luò)時代繼續(xù)成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者——換言之，是要做聯(lián)合艦隊(duì)中的旗艦角色。另類前衛(wèi)型：現(xiàn)代城、上河城模式如果說企業(yè)是企業(yè)家人格物化的表現(xiàn)，那么樓盤可謂是發(fā)展商人格物化的表現(xiàn)。潘石屹代表了典型的善于炒作的北京發(fā)展商，陳家綱正是善于包裝的成都發(fā)展商的代表。有了潘石屹，才有現(xiàn)代城；同樣，有了陳家綱，才有上河城。這兩個項(xiàng)目以另類前衛(wèi)的模式出現(xiàn)，是發(fā)展商鮮明的個性張揚(yáng)的體現(xiàn)，其他發(fā)展商、其他項(xiàng)目則難以模仿，同樣，也難以推而廣之。正是因?yàn)楝F(xiàn)代城、上河城模式的另類前衛(wèi)而難以推廣，所以，真正縱橫天下、有推廣價(jià)值的還是上述前四種模式?！?、復(fù)合地產(chǎn)的開發(fā)模式】房地產(chǎn)業(yè)、健康生活產(chǎn)業(yè)、社區(qū)產(chǎn)業(yè)，三者之間你中有我，我中有你，相互交叉融合，三者交叉疊加的部分，就是開發(fā)公司“品牌核心”之所在。只有將三者有機(jī)結(jié)合在一起，項(xiàng)目才有生命力，才能形成最終的核心競爭力。關(guān)鍵詞：名牌的背后是文化〖旅游+房地產(chǎn)〗案例：宋城關(guān)鍵詞：《清明上河圖》1996年正當(dāng)全國的主題公園市場一片蕭條的時候，宋城集團(tuán)以再現(xiàn)《清明上河圖》古風(fēng)民俗的宋城一炮而紅，很快又興建了第二個規(guī)模更大的主題公園——杭州樂園。宋城一覽〖運(yùn)動+房地產(chǎn)〗案例：南國奧林匹克花園關(guān)鍵詞：社區(qū)高爾夫把高爾夫文化引入社區(qū)，也志在超越廣州奧園的健康運(yùn)動概念，營造一種更高品位的生活方式。南國奧林匹克花園它誠邀王志綱工作室、美國泛亞易道園林設(shè)計(jì)公司、澳大利亞五合國際設(shè)計(jì)公司、深圳萬全智策有限公司等國內(nèi)外最優(yōu)秀的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、廣告推廣機(jī)構(gòu)聯(lián)合推出。南國奧林匹克花園占地66公頃，地勢起伏，毗鄰200

公頃原始山林，低密度，低樓層，最低3

層，最高5

層?，F(xiàn)開發(fā)的小區(qū)分三大功能區(qū)，即洛杉磯奧運(yùn)村、雅典奧運(yùn)村、悉尼奧運(yùn)村。中國申奧成功之后，南國奧林匹克花園將在第二期開發(fā)中國奧運(yùn)村。在體育產(chǎn)業(yè)上與教育相結(jié)合，南奧學(xué)村、極賦個性的撒野公園、高爾夫練習(xí)場體現(xiàn)南奧對教育的重視。南奧小學(xué)雅典奧運(yùn)村

撒野公園和入口會所廣場【案例解讀】以南奧為例的復(fù)合地產(chǎn)解讀南奧提供給業(yè)主的不僅僅是一個生活空間，更重要的是奧林匹克生活方式；健康不僅僅意味著個人身體健康，更重要的是心理健康。奧園提供的不是豪華的賓館式的家，奧林匹克生活方式實(shí)際上體現(xiàn)了人們對于家園的追求，是一個從物質(zhì)到精神，從有形到無形的演變過程。奧園提供的不僅是健康的身心，還有健康的家庭關(guān)系，健康的人際關(guān)系，和一個健康的社區(qū)。奧林匹克花園開發(fā)推廣行為的內(nèi)在本質(zhì)在于：不僅把房子及其配套、服務(wù)賣給消費(fèi)者，而且引導(dǎo)他們與發(fā)展商一起共同營造成一種全新的生活方式。

奧林匹克花園復(fù)合地產(chǎn)概念圖：對于奧林匹克花園的買家來說，他們要的絕不僅僅是房子、設(shè)施和管理服務(wù)，而是在這個空間里的生活。這種生活夢想一直潛藏在他們心中，被奧園的推廣工作呼喚出來。如果按馬斯洛的"需求金字塔"模型，我們可以把業(yè)主最終在奧林匹克花園得到的回報(bào)概括為以下模型：很多開發(fā)商學(xué)奧園，看到的是體育設(shè)施能成賣點(diǎn)，而紛紛給項(xiàng)目增加體育設(shè)施。其實(shí)奧園的精髓是在“復(fù)合”和“如何復(fù)合”上。故就在眾多克隆者們樂此不疲地加大自己體育設(shè)施的投入，并增添各種運(yùn)動要素以趕時髦的時候，奧林匹克花園的決策者憑其獨(dú)特的理念和策略又東進(jìn)上海，北伐首都，同時啟動奧園連鎖運(yùn)營，稱之為“奧林匹克之龍計(jì)劃”。

雅典奧運(yùn)村【復(fù)合鮮地產(chǎn)主笛題概念薯推導(dǎo)圖子】不同性丑質(zhì)的產(chǎn)激品，有路其不同怖性質(zhì)的圖：舒奧園按開發(fā)點(diǎn)商與熄消費(fèi)擊者共捆創(chuàng)生使活方敬式的巴開發(fā)棗推廣股行為歡模型而從腦奧林嶺匹克妄花園啄的生井產(chǎn)行引為示痕意圖戲中我投們可分以看凳出：法生肆產(chǎn)行為為貫勞穿始嚷終。恐對于誼生活品方式補(bǔ)這樣老一種干產(chǎn)品梳來說加，銷綁售是買推廣叢性生抬產(chǎn)，次社區(qū)鐘服務(wù)博管理退是服郵務(wù)性斯生產(chǎn)扶，業(yè)變主的浙居住膛行為廢也是小生產(chǎn)蛛過程--參與贏性生如產(chǎn)。預(yù)發(fā)鏟展商潑的作刑用由喝前期減到后匆期從鹽大到蘋小，形而消鼓費(fèi)者茫首先廳作為廁需求閃對象巨存在泊，完封全被郊動地此被設(shè)椒計(jì)到眾產(chǎn)品【3、創(chuàng)新沒地產(chǎn)量的開跡發(fā)模貴式】關(guān)鍵詞麥：人無敞我有，抓人有我粱優(yōu)，人勒優(yōu)我奇〖開發(fā)比模式創(chuàng)暮新〗--怪-紫薇田肢園都市開發(fā)腹策略脾：生棟地做球成熟蚊地，較熟地派做成瓜旺地晝，最攜后帶信著規(guī)球劃賣拼地。建筑面鵲積140萬平方逼；總戶霜數(shù)15光00靜0戶；峰月銷證售額40鵝00套。關(guān)鍵詞挎：大規(guī)剛模，理大格舞局，也高形給態(tài)，熄多元愚合作撕；要品亭牌，壤要份盼額，妻要網(wǎng)侍絡(luò)、斥要社抬會效魄益?！家?guī)劣劃創(chuàng)幫新〗--罪-星河疑灣關(guān)鍵詞伐：調(diào)出碎來的星垂河灣沿江則千米改木?；虻捞幪幗钥嫠?，徐做足水推文章從規(guī)潔劃、搏設(shè)計(jì)覆、環(huán)踢境景蝕觀、留單體改設(shè)計(jì)桶到社甘區(qū)水抬環(huán)境窩、會庭所、露商業(yè)涼一條軋街等婆方方旨面面壞，動餡用了6家世界津一流的至公司，勞屬典型偏的國際圣軍團(tuán)作碌戰(zhàn)。星河灣餐，位于好廣州市侮南部自萄然生態(tài)斜保護(hù)區(qū)電的南村冠地段，賢是華南抱快速干定線南村亦出口第扁一樓盤扇，北臨出珠江三沉枝香水語道，東半部為植俘被優(yōu)良捉的自然叫山坡。星河灣博誠邀王餐志綱工噴作室、滲貝爾高線林國際臟園林設(shè)插計(jì)公司棍（總部菜位于美她國夏威拉夷）、WY國際繞設(shè)計(jì)懇公司卵（總表部位攝于美肚國夏東威夷召）中軌建三瘋局一撞分公絞司、塊省建衰筑監(jiān)屢理公羊司等撫國內(nèi)典外最陵優(yōu)秀儉的策醒劃、拋會所電設(shè)計(jì)統(tǒng)、裝犬修設(shè)各計(jì)、敲廣告坐推廣驗(yàn)機(jī)構(gòu)超聯(lián)合株打造幕出星軍河灣網(wǎng)。星河灣獨(dú)總占地120衡0畝，首亂期投入8億元隨，建駐筑面訊積30萬平方辛米，由6大充滿噴異域風(fēng)云情的水塑景園林屯社區(qū)組害成，容做積率為1.店2，綠勝化率曠為50%。星河灣攏奉行整基體超越盆的競爭扔策略，掃無論規(guī)瞇劃布局厭、建筑疾設(shè)計(jì)、邀園林環(huán)六境設(shè)計(jì)朽，還是際社區(qū)水呀文化的圓營造、男會所、攝商業(yè)街括、學(xué)校館等主要韻配套，席還是物拍業(yè)管理屑和社區(qū)順服務(wù)、唇環(huán)保意隱識等方團(tuán)面，均個從理念焰到實(shí)施志全力追鑄求綜合持素質(zhì)的較領(lǐng)先水蓋平。星河灣星河逆灣最壟大的燦特點(diǎn)栽是借鑄助臨緣瑞江面庫水的刷獨(dú)特誓地形膀，以膜熱帶復(fù)風(fēng)情廉作為講小區(qū)勝園林沫環(huán)境截的主叨風(fēng)格扒，配勝合具疊有嶺使南風(fēng)氧情的腐園林姓小品露，引濃入獨(dú)浮特的控水文亦化，冤創(chuàng)造液出具很有濃領(lǐng)厚熱紙帶海代濱風(fēng)好格的仁園林鴉環(huán)境銀。星河灣抵作為“韻華南板敞塊”第濫一個入果市盤，巨其精雕慎細(xì)鑿的惑素質(zhì)讓父市場極杏為嘆服械，亦大述大提高蠢了廣州聽房地產(chǎn)鍋開發(fā)的敬門檻，蓬被譽(yù)為聞房地產(chǎn)犁的“勞雙斯萊斯菠”。星河灣〖服快務(wù)創(chuàng)透新〗---萬達(dá)訂琴單地產(chǎn)首創(chuàng)眨商業(yè)惑房地拒產(chǎn)量低身訂瓣制模邁式〖產(chǎn)品榴創(chuàng)新〗捷（一）---萬科四湊季花城關(guān)鍵詞兄：巴塞畢羅那小挽鎮(zhèn)巴塞篩羅那芽小鎮(zhèn)羨概念叮規(guī)劃社區(qū)商前業(yè)步行職街退臺式謀建筑設(shè)郊計(jì)+專利戶南型〖產(chǎn)表品創(chuàng)滋新〗恥（二圓）--舒-鋒尚徐國際渣公寓關(guān)鍵詞為：告別顆空調(diào)暖塊氣時代中央投吸塵外立面5C寄M保溫板進(jìn)口遮股陽板室內(nèi)新染風(fēng)系統(tǒng)室內(nèi)惱循環(huán)痛水溫榴控系革統(tǒng)〖產(chǎn)寧品創(chuàng)機(jī)新〗捉（三察）---當(dāng)代萬率國城MOM秋A關(guān)鍵牽詞：群恒溫乳又恒腦濕青銅巧外立恭面〖景觀愈創(chuàng)新〗---果嶺CLA竊SS