房地產(chǎn)基金產(chǎn)品設(shè)計(jì)三

房地產(chǎn)

基金產(chǎn)品設(shè)計(jì)章節(jié)第一章房地產(chǎn)基金背景第二章房地產(chǎn)基金定義第三章房地產(chǎn)開發(fā)商融資結(jié)構(gòu)第四章私募房地產(chǎn)基金品種第五章房地產(chǎn)基金團(tuán)隊(duì)具備的要素第一章

房地產(chǎn)基金背景

◆房地產(chǎn)基金簡(jiǎn)介

美國(guó)是世界上最早成立房地產(chǎn)投資基金的國(guó)家之一,也是金融制度、法律法規(guī)相對(duì)健全的國(guó)家,20世紀(jì)60年代,為解決房地產(chǎn)投資專業(yè)性要求高、資金需求大、地域性強(qiáng)、流動(dòng)性差等不利因素,美國(guó)出現(xiàn)了由房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)管理的房地產(chǎn)投資信托基金,其在匯集眾多投資者的資金后進(jìn)行房地產(chǎn)投資。隨著房地產(chǎn)基金運(yùn)作模式的不斷成熟和運(yùn)作規(guī)模的不斷擴(kuò)大,當(dāng)前房地產(chǎn)基金幾乎已經(jīng)滲入美國(guó)每一個(gè)大中城市的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具,也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道,成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。

美國(guó)房地產(chǎn)投資基金有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金,而采用有限合伙制度組織形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。其中,以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍,而采用開放式基金模式的相對(duì)較少,約占30%。

第一章

房地產(chǎn)基金背景有效性◆國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)狀第一章

房地產(chǎn)基金背景在經(jīng)過(guò)“黃金十年”的高速發(fā)展之后，中國(guó)樓市開始進(jìn)入產(chǎn)業(yè)結(jié)合金融、資本為王的時(shí)代。房地產(chǎn)基金開始加入了這個(gè)資本游戲。由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控遲遲不松，房企融資通路收窄，房地產(chǎn)基金作為房企有益資金補(bǔ)充來(lái)源，找到了滋生的沃土。業(yè)內(nèi)人士表示，種種跡象表明，房地產(chǎn)基金開始由純債權(quán)試圖轉(zhuǎn)向股權(quán)，且不滿足于純債權(quán)的收益，開始向拿地等前端環(huán)節(jié)深入，與開發(fā)商攜手拿地，分享房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)流程的收益。但不管以何種方式，在持久的樓市調(diào)控背景下，房地產(chǎn)行業(yè)資本為王的發(fā)展趨勢(shì)已越來(lái)越明顯，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)必將形成“地產(chǎn)加金融”組合模式。開發(fā)商攜手基金才能第一章

房地產(chǎn)基金背景

2012年10月30日，保利成都公司、信保(天津)股權(quán)投資基金管理有限公司、四川遂寧市河?xùn)|新區(qū)管委會(huì)三方簽署合作協(xié)議，擬在遂寧市打造中華養(yǎng)生谷生態(tài)國(guó)際度假區(qū)。資料顯示，該項(xiàng)目總用地面積約3000畝，投資總額約55億元，規(guī)劃有森林濕地運(yùn)動(dòng)休閑基地、五星級(jí)度假會(huì)所、特色風(fēng)情小鎮(zhèn)等。事實(shí)上，開發(fā)商與基金的合作，已經(jīng)出現(xiàn)了從以前的純債權(quán)向“股加債”或純股權(quán)的模式轉(zhuǎn)變。近期，濱江集團(tuán)與大股東濱江投資控股有限公司旗下的房地產(chǎn)基金——普特元騰股權(quán)投資基金首次合作，以16.55億元競(jìng)得杭州市余政儲(chǔ)出(2012)48、49號(hào)兩塊地。根據(jù)協(xié)議規(guī)定，該基金出資50%共8.27億元，拿地后與公司采取股權(quán)合作的方式以各50%的比例成立項(xiàng)目公司開發(fā)項(xiàng)目。濱江集團(tuán)表示，這種合作方式可有效減輕公司拿地資金負(fù)擔(dān)，同時(shí)也進(jìn)一步拓寬公司融資途徑。預(yù)計(jì)未來(lái)公司還將進(jìn)一步與該基金以類似方式合作開發(fā)項(xiàng)目。什么是房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)投資基金是從事房地產(chǎn)的收購(gòu)、開發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷獲取收入的集合投資制度。它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一種融資形式。房地產(chǎn)投資基金通過(guò)發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或泛地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長(zhǎng)，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益?；鹜顿Y者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益的收益和服務(wù)費(fèi)用?；鸸芾碚呤杖〈碣M(fèi)用。第二章

房地產(chǎn)基金概念

以獲得投資收益為目的的房地產(chǎn)投資基金的提供者之所以不采用“單個(gè)投資制度”直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是通過(guò)“集合投資制度”間接從事房地產(chǎn)投資，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資基金具有流動(dòng)性高、變現(xiàn)能力強(qiáng)、集合投資、專家管理、分散風(fēng)險(xiǎn)、降低交易成本、運(yùn)作規(guī)范的特點(diǎn)，具有“單個(gè)投資制度”所無(wú)與倫比的制度優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)基金的優(yōu)勢(shì)第二章

房地產(chǎn)基金概念房地產(chǎn)開發(fā)商資金需求線路圖第三章

房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)國(guó)內(nèi)銀行貸款第三章

房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等活動(dòng)有關(guān)的貸款，主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。盡管對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，貸款受到國(guó)家宏觀政策，特別是利率政策的影響很大，但是就目前來(lái)說(shuō)，開發(fā)商們的資金大部分還是來(lái)自于國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款。不過(guò)是有的直接貸款得到，有的則是間接貸款得到。根據(jù)對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況分析，短期內(nèi)房地產(chǎn)融資以銀行為主導(dǎo)的模式仍不會(huì)改變。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)銀行貸給開發(fā)商的款項(xiàng)主要是信用貸款和擔(dān)保貸款。央行公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年全年，房地產(chǎn)累計(jì)新增貸款共1.26萬(wàn)億元，較2010年下降38%。外資貸款第三章

房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控收緊銀行對(duì)房地產(chǎn)商的貸款，使得合資或外資房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向外資銀行貸款，而外資銀行也迅速趁虛而入，以低利率搶占市場(chǎng)。但目前而言，外資貸款和外商直接投資資金加在一起，僅占房地產(chǎn)公司資金來(lái)源很小的一部分。上市融資理論上講，公開上市是昀佳途徑，因?yàn)橹苯尤谫Y，可從化解金融風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因?yàn)樗内A利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出的狀況，難以達(dá)到上市要求，如要求設(shè)立滿3年，有昀近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務(wù)和管理層近3年未變等。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢(mèng)寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調(diào)控的大背景下，中國(guó)證監(jiān)會(huì)決定暫不接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市申請(qǐng)，直到2001年初才解除了這一禁令。在我國(guó)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)買殼、重組來(lái)上市。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對(duì)于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)而言，買(借)殼上市進(jìn)行融資是十分不錯(cuò)的融資渠道。第三章

房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)第三章

房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)2012年全球共有425家企業(yè)上市，合計(jì)總?cè)谫Y823.43億美元，平均每家企業(yè)融資1.94億美元。其中，中國(guó)企業(yè)共有201家上市，總?cè)谫Y額為263.27億美元，占全球上市數(shù)量的47.3%和總?cè)谫Y額的32.0%。發(fā)行債券第三章

房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)公司債券相對(duì)于股權(quán)融資有發(fā)行程序相對(duì)簡(jiǎn)單，融資資金用途限制比較少等特點(diǎn)。在西方成熟的資本市場(chǎng)中，通過(guò)發(fā)行公司債券募集資金已成為企業(yè)籌資的主要手段。房地產(chǎn)信托第三章

房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)在銀行信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來(lái)異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。我國(guó)的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營(yíng)、管理和處分的財(cái)產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財(cái)務(wù)的信托。中國(guó)的房地產(chǎn)信托概念較為寬泛，可以是REITs模式，也可以是貸款信托、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)信托、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托等等。據(jù)記者的不完全統(tǒng)計(jì)，2012年全年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量達(dá)648只，募集資金總額為1531億元，和2011年相比出現(xiàn)大幅下降。用益信托數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量為984只，總規(guī)模為2728億元。投資基金第三章

房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)投資基金是基金公司靠發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會(huì)募集資金，投資房地產(chǎn)企業(yè)為投資對(duì)象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式。投資基金是按照共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的基本原則，以基金方式將各個(gè)投資者彼此分散的資金集中起來(lái)，交由投資專家運(yùn)作和管理的組織制度。2012年房地產(chǎn)基金規(guī)模預(yù)計(jì)將超2000億元。并購(gòu)是全部或部分受讓房地產(chǎn)公司股權(quán)，相應(yīng)獲得房地產(chǎn)公司名下財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，包括其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。公司收購(gòu)不同于單純的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，除公司擁有項(xiàng)目的合法性需要關(guān)注外，房地產(chǎn)公司已成立以收購(gòu)公司方式獲得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)的可行性。并購(gòu)融資指在企業(yè)擬收購(gòu)其他企業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整和資產(chǎn)重組時(shí)，以被收購(gòu)企業(yè)資產(chǎn)和未來(lái)收益做抵押，從金融機(jī)構(gòu)（銀行、證券公司、投資基金等）籌集資金的活動(dòng)，一般借入金額為總金額的70%，其余為自有資金。這種方式杠桿率高，十分適合資金不足又急于發(fā)展的企業(yè)。對(duì)于開發(fā)企業(yè)，用優(yōu)質(zhì)物業(yè)置換被收購(gòu)的劣質(zhì)物業(yè)，通過(guò)系統(tǒng)化的資本運(yùn)作提升物業(yè)，會(huì)取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益。第三章

房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)并購(gòu)融資合作開發(fā)房地產(chǎn)合作開發(fā)是指具有土地使用權(quán)、開發(fā)資質(zhì)、建設(shè)資金等要素的不同當(dāng)事人之間共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益的合作建房行為，是一種房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)行為。這種合作方式不限于一方出地、另一方出資，也可以雙方共同出地出資。聯(lián)合開發(fā)能夠有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。在確?？毓桑ń^對(duì)或相對(duì)）的條件下成立項(xiàng)目公司，開發(fā)商同意把項(xiàng)目開發(fā)權(quán)無(wú)條件的轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目公司名下，開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為以項(xiàng)目公司為核心運(yùn)轉(zhuǎn)。出資方是項(xiàng)目投資方，項(xiàng)目公司是項(xiàng)目的開發(fā)商。合作方包括大型房地產(chǎn)開發(fā)或運(yùn)營(yíng)商、大型零售商、有向房地產(chǎn)擴(kuò)張意圖的戰(zhàn)略投資商或開發(fā)型的國(guó)際地產(chǎn)基金等。聯(lián)合開發(fā)的法律關(guān)系比較復(fù)雜，司法實(shí)踐中認(rèn)定不一，在合作過(guò)程中對(duì)于合作方式、責(zé)權(quán)利、股權(quán)安排、治理結(jié)構(gòu)等各方面要約定清楚。第三章

房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)萬(wàn)科元合作現(xiàn)開發(fā)萬(wàn)科董仗事長(zhǎng)王石宣稱，201巖4年銷峽售額須有望盲突破20園00億元苦。從201斥0年實(shí)現(xiàn)訓(xùn)年銷售揉額千億芽到20柿14年突吊破20稈00億，4年時(shí)原間年你銷售巡壽額翻遇倍的館目標(biāo)喚，需深要靠井合作努開發(fā)釣的模隸式才霧能得債以實(shí)屬現(xiàn)。萬(wàn)科201別0年超近千億秒銷售蜜規(guī)模蠢的背默后，都是其愉超過(guò)詞六成遮項(xiàng)目粗來(lái)自依合作殖伙伴咳的共炸同擔(dān)嶺當(dāng)，垂這種拼合作社開發(fā)欺模式墾在萬(wàn)衰科過(guò)接冬的201即2年被再油次寄予販厚望，禍達(dá)141巴2億。第三章房地圈產(chǎn)融勒資結(jié)是構(gòu)房地晌產(chǎn)基賴金類險(xiǎn)型第四文章私募泊房地對(duì)產(chǎn)基加金產(chǎn)俗品公司飲型房售地產(chǎn)蘋基金公司型扁房地產(chǎn)容基金是卻以《公司齒法》為基礎(chǔ)世設(shè)立、膊通過(guò)發(fā)喚行基金檔單位籌贏集資產(chǎn)并投資紀(jì)于房地摧產(chǎn)的基弦金。其鳴認(rèn)購(gòu)人餃和持有存人是基沖金的股東，享眾有股形東所零應(yīng)享驕有的驢一切醉利益列，同塞時(shí)也斬是基金部公司虧損的寺最終承匠擔(dān)者；縫其發(fā)起抖人可以襖自己管輸理基金產(chǎn)，也可蒜以從組漁織之外瘋聘請(qǐng)基亭金管理逃公司進(jìn)姑行基金號(hào)的投資糾管理。契約簽型房暢地產(chǎn)懷基金契約證型房無(wú)地產(chǎn)樓投資秀基金對(duì)又被濫稱作信托型清基金，是層指以信托法為基僑礎(chǔ)，遲根據(jù)綱當(dāng)事邊人各供方訂騰立的信托契矩約，由基金發(fā)餓起人發(fā)起，公開發(fā)窩行基金傍憑證壞募集艷投資茫者的辟資金進(jìn)而設(shè)苦立的占房地答產(chǎn)投穴資基禾金。寧其最石大特中點(diǎn)是察基金嚼本身朱不是互一個(gè)拍有法人地位般的公司。契真約型千房地瘦產(chǎn)投滴資基驢金三猴方當(dāng)咐事人普分別弦為：捐基金受益道人、基金基管理改人和基金呆信托人諒。第四章私募房局地產(chǎn)基走金產(chǎn)品有限合崖伙型房松地產(chǎn)基誼金有限合伏伙將合伙攔人分成耽兩類，拘即：有錘限合伙是人和普通婚合伙抱人。對(duì)稱于有限合銷伙公司而言，吉前者是灘企業(yè)的元所有者檢，后者姓是企業(yè)的經(jīng)日營(yíng)者曠。有浸限合波伙型參房地色產(chǎn)基榜金的兔目的解是獲芹取能讀產(chǎn)生沸最大現(xiàn)金流貝量的房輝地產(chǎn)序，可艦?zāi)懿善比∮矛F(xiàn)金夠買收魄益型房對(duì)地產(chǎn)的嫁策略。凳投資者倡的目的濃將決定寄有限合士伙型房緣瑞地產(chǎn)基靠金投資時(shí)目的以喪及相應(yīng)嘩的策略氧。有限肌合伙型帽房地產(chǎn)伏基金的置集資通渠常有兩材種形式乒：基金咬制和承曲諾制。第四妄章私募房晴地產(chǎn)基談金產(chǎn)品股權(quán)滴投資體合伙扣企業(yè)(有限泛合伙)基金結(jié)董構(gòu)：債票型私募路房地產(chǎn)塞基金第四章私募疤房地停產(chǎn)基咳金產(chǎn)士品LP-班1LP-貞2LP忙-n項(xiàng)目倆公司銀行資金蘭托管基金拍管理起公司（GP)開發(fā)檢商或炕母公演司土地飲抵押擔(dān)保股權(quán)唱投資茫合伙腹企業(yè)(有限歐合伙)基金波結(jié)構(gòu)鹿：權(quán)估益型昏私募潑房地鄰產(chǎn)基精金第四兩章私募房敞地產(chǎn)基按金產(chǎn)品LP-腎1LP-巷2LP嶼-n項(xiàng)目恩公司銀行資金托巨管基金管有理公司（GP)開發(fā)理商股權(quán)回條購(gòu)股權(quán)區(qū)投資這合伙王企業(yè)(有限合酒伙)基金結(jié)禍構(gòu)：股+債型度私募肅房地葡產(chǎn)基計(jì)金第四章私募屋房地摧產(chǎn)基防金產(chǎn)輸品LP波-1LP-標(biāo)2LP-咳n項(xiàng)目公達(dá)司銀行資金反托管基金管煉理公司（GP)開發(fā)商土地申抵押擔(dān)保股權(quán)獲回購(gòu)開發(fā)商膜母公司股權(quán)投享資合伙亮企業(yè)(有限儲(chǔ)合伙)基金結(jié)傾構(gòu)：平魂行私募爛房地產(chǎn)陶基金第四章私募糾房地貌產(chǎn)基聰金產(chǎn)新品LP-愈1LP講-2LP銷-n項(xiàng)目公允司銀行資金托蒜管基金管追理公司（GP)開發(fā)商土地嫩抵押擔(dān)保股權(quán)回三購(gòu)開發(fā)商柿母公司LP-我1LP-最2LP-坊n股權(quán)投旁資合伙們企業(yè)(有限合秤伙1)股權(quán)投晝資合伙黨企業(yè)(有限它合伙2)股權(quán)艱投資摸合伙拿企業(yè)(有限益合伙)基金脂結(jié)構(gòu)其：結(jié)閘構(gòu)型統(tǒng)私募熟房地偏產(chǎn)基凱金第四本章私募筑房地母產(chǎn)基四金產(chǎn)疊品LP-騙1LP要-2LP要-n項(xiàng)目公魔司銀行資金托蹤蝶管基金華管理鼻公司（GP)開發(fā)商土地談抵押擔(dān)保股權(quán)孔回購(gòu)開發(fā)商往母公司開發(fā)商翠母公司LP股權(quán)投陳資合伙索企業(yè)(有限牛合伙1)第四貨章私募房今地產(chǎn)基確金產(chǎn)品舉例：甚永榮基曉金交易籮結(jié)構(gòu)舉例：插永榮基航金產(chǎn)品第四桑章私募柿房地分產(chǎn)基史金產(chǎn)插品產(chǎn)品督設(shè)計(jì)題考慮痕要素安全性?。喉?xiàng)目趣團(tuán)隊(duì)、交項(xiàng)目贏防利能力鎖、抵押尊、擔(dān)保收益性稅：固定作收益、跟浮動(dòng)收欄益、固頌定收益+浮動(dòng)疲收益高于銀厘行存款吐、信托夜產(chǎn)品流動(dòng)好性：和轉(zhuǎn)讓彎、抵墻押、瓣回購(gòu)第四摩章私募房搭地產(chǎn)基歐金產(chǎn)品產(chǎn)品設(shè)榮計(jì)考慮宅其它要勤素發(fā)行量對(duì)象對(duì)：機(jī)警構(gòu)（腐財(cái)務(wù)應(yīng)投資暗、產(chǎn)紗業(yè)鏈曠整合配）、托個(gè)人發(fā)行規(guī)饅模：2億以上發(fā)行渠全道：私宅人銀行加、財(cái)富犯管理公播司、協(xié)蘿會(huì)、證床券營(yíng)業(yè)礎(chǔ)部、會(huì)襯所、商允會(huì)、會(huì)帖計(jì)事務(wù)深所、律街師事務(wù)鉗所發(fā)行絮法律檔文體占設(shè)計(jì)第四章私募房裁地產(chǎn)基篇金產(chǎn)品第五章優(yōu)秀房鼻地產(chǎn)基廣金團(tuán)隊(duì)億具備條井件精通：進(jìn)業(yè)務(wù)+法律灑法規(guī)+財(cái)務(wù)第五章優(yōu)秀房底地產(chǎn)基葬金團(tuán)隊(duì)轟具備條旺件業(yè)務(wù)方疲面第五鋸章優(yōu)秀削房地設(shè)產(chǎn)基渾金團(tuán)好隊(duì)具玻備條西件業(yè)務(wù)細(xì)腐項(xiàng)序號(hào)指標(biāo)1總用地面積2凈用地面積3建筑密度4容積率5綠地率6建筑限高7總建筑面積8地面以上建筑面積8.1高層住宅8.2臨街公寓8.3商業(yè)8.4社區(qū)配套9地面以下建筑面積9.1地下商業(yè)9.2地下車庫(kù)面積10架空層面積11人防面積12戶數(shù)13停車數(shù)量13.1地下13.2地上序號(hào)成本項(xiàng)目一、土地費(fèi)用1

土地綜合價(jià)金2

補(bǔ)交土地出讓金3

土地契稅二、前期工程費(fèi)1可行性研究費(fèi)2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)3勘測(cè)費(fèi)4規(guī)費(fèi)5三通一平6臨時(shí)設(shè)施7監(jiān)理費(fèi)第五章優(yōu)秀床房地面產(chǎn)基捆金團(tuán)合隊(duì)具于備條羊件三、建筑安裝工程費(fèi)（一）高層住宅（20-33層）1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設(shè)備）3室內(nèi)裝飾工程4室外裝飾工程5大型設(shè)備（二）公寓（27層）1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設(shè)備）3室內(nèi)裝飾工程4室外裝飾工程5大型設(shè)備（三）商業(yè)(獨(dú)立)1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設(shè)備）3室內(nèi)裝飾工程4室外裝飾工程5大型設(shè)備（四）社區(qū)配套1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設(shè)備）3室內(nèi)裝飾工程4室外裝飾工程5大型設(shè)備（五）地下車庫(kù)(含設(shè)備用房)1土建工程2人防增加費(fèi)用3安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設(shè)備）4室內(nèi)裝飾工程5室外裝飾工程6大型設(shè)備第五章優(yōu)秀房捆地產(chǎn)基學(xué)金團(tuán)隊(duì)匯具備條篩件四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1供電工程2供水工程（室外）3發(fā)電機(jī)及消音設(shè)施4供氣工程5通訊工程6市政工程7園林景觀工程