張家口房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2017年6月

張家口市場(chǎng)調(diào)研及可行性報(bào)告2017年6月目錄一、張家口市概況二、張家口市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境三、張家口市重點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況四、張家口市房地產(chǎn)發(fā)展分析及建議一、張家口市概況基本現(xiàn)狀/區(qū)位張家口地處河北省西北部，位于冀、京、蒙、晉四省交匯處，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，旅游資源豐富。北京內(nèi)蒙古山西保定承德張家口張家口地區(qū)城市化水平較低，近年來(lái)伴隨人口增長(zhǎng)及城市化進(jìn)程的加快為房地產(chǎn)行業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇。五區(qū)——橋東、橋西、高新、宣化和下花園區(qū)；十三個(gè)縣——康保縣、沽源縣、尚義縣、張北縣、崇禮縣、赤城縣、懷安縣、萬(wàn)全縣、宣化縣、陽(yáng)原縣、蔚縣、涿鹿縣、懷來(lái)縣張家口人口總數(shù)為450萬(wàn)，除漢族外，還有回、滿、蒙古、壯、朝鮮、藏、苗、維吾爾等26個(gè)少數(shù)民族；五個(gè)區(qū)總面積為850平方千米，總?cè)丝跒?5萬(wàn)人；十三個(gè)縣總面積為35900平方千米，總?cè)丝跒?65萬(wàn)人；康?？h尚義縣懷安縣沽源縣赤城縣崇禮區(qū)張北縣懷來(lái)縣涿鹿縣蔚縣陽(yáng)原縣橋東區(qū)橋西區(qū)高新區(qū)萬(wàn)全縣宣化區(qū)下花園區(qū)26萬(wàn)人28萬(wàn)人30萬(wàn)人8萬(wàn)人31萬(wàn)人30萬(wàn)人34萬(wàn)人29萬(wàn)人23萬(wàn)人28萬(wàn)人14萬(wàn)人27萬(wàn)人19萬(wàn)人37萬(wàn)人29萬(wàn)人24萬(wàn)人25萬(wàn)人基本現(xiàn)狀/行政人口地域面積（平方公里）人口（萬(wàn)）石家莊158481070.16唐山13472780.12秦皇島7812.4307.32邯鄲12000943.30邢臺(tái)12486729.44保定221851155.24張家口36860450承德39519353.01滄州13419744.30廊坊6500456.32衡水8815443.54張家口總?cè)丝?50萬(wàn)人（2016年）,在河北省排名第九位。市區(qū)人口85萬(wàn)人?；粳F(xiàn)狀/行政人口張家口高速公路通車(chē)總里程高達(dá)1200公里，與京、蒙、晉、以及河北省各地級(jí)市，均實(shí)現(xiàn)了高速公路直達(dá)。張家口地處京、冀、晉、蒙四省市交界處，市區(qū)距首都北京僅180公里，距天津港340公里。是京津冀(環(huán)渤海)經(jīng)濟(jì)圈和冀晉蒙(外長(zhǎng)城)經(jīng)濟(jì)圈的交匯點(diǎn)。高速公路網(wǎng)發(fā)達(dá)，京新高速公路、京藏高速公路、首都環(huán)線高速公路、張石高速公路、京大高速公路、張承高速公路、繞城高速公路四通八通，交通極為方便。京包鐵路在此設(shè)有張家口南站。京張城際鐵路也在開(kāi)工建設(shè)，原來(lái)的張家口站現(xiàn)今已停止使用。張家口機(jī)場(chǎng)有航班往返國(guó)內(nèi)各大城市?；粳F(xiàn)狀/交通設(shè)施張家口高速公路分布冀西北地區(qū)的中心城市，連接京津、溝通晉蒙的交通樞紐。到2020年，中心城區(qū)城市人口控制在129.8萬(wàn)人以內(nèi)，城市建設(shè)用地控制在124平方公里以內(nèi)。城市規(guī)劃定位張家口市城鎮(zhèn)等級(jí)規(guī)模結(jié)構(gòu)分為四級(jí)：首級(jí)市域中心城市：為張家口市區(qū)（張家口橋東區(qū)和橋西區(qū)）；第二級(jí)為5個(gè)中小城市，即沙城（懷來(lái)縣）、張北、蔚州（今蔚縣）3個(gè)中等城市，涿鹿、陽(yáng)原2個(gè)小城市；第三級(jí)柴溝堡、西灣子等7個(gè)縣城；第四級(jí)為84個(gè)建制鎮(zhèn)。一主三副：以六個(gè)區(qū)為為主，輻射萬(wàn)全縣。以懷柔、張北和蔚縣為三個(gè)副中心，輻射周邊其他縣張家口市主城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃城市總體布局采取“組團(tuán)式”布局結(jié)構(gòu)。規(guī)劃利用現(xiàn)主城區(qū)內(nèi)形成的“一市三城”格局，結(jié)合洋河新區(qū)發(fā)展用地，將其作為城市組團(tuán)實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃，通過(guò)區(qū)域高速公路與高等級(jí)道路、鐵路和道路網(wǎng)將各組團(tuán)聯(lián)結(jié)，形成一個(gè)既相對(duì)獨(dú)立，又聯(lián)系方便的統(tǒng)一城市建成區(qū)。主城區(qū)城市用地總體結(jié)構(gòu)形態(tài)為“一中心二組團(tuán)”的用地格局。城市近期發(fā)展方向?yàn)椋豪铣菂^(qū)適當(dāng)向南發(fā)展，洋河新區(qū)在洋河與清水河交匯處向東發(fā)展；宣化城區(qū)向西、向東發(fā)展；下花園城區(qū)向東發(fā)展。為加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，啟動(dòng)和推進(jìn)洋河新區(qū)、宣化西部城區(qū)建設(shè)工程和下花園東區(qū)建設(shè)工程。規(guī)劃將重點(diǎn)區(qū)域分為重點(diǎn)優(yōu)化區(qū)和重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)。重點(diǎn)優(yōu)化區(qū)域以舊城更新改造區(qū)和原有工業(yè)用地置換區(qū)為主。重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域?yàn)檠蠛有聟^(qū)、宣化西部、東部新城區(qū)、下花園東部新區(qū)。城市近期建設(shè)項(xiàng)目制訂了實(shí)施時(shí)間計(jì)劃，項(xiàng)目實(shí)施原則上應(yīng)按制訂的時(shí)間順序安排。二、張家口市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境城市規(guī)劃定位城市總體布局采取“組團(tuán)式”布局結(jié)構(gòu)。規(guī)劃利用現(xiàn)主城區(qū)內(nèi)形成的“一市三城”格局城市近期發(fā)展方向城市近期發(fā)展方向?yàn)椋豪铣菂^(qū)適當(dāng)向南發(fā)展，洋河新區(qū)在洋河與清水河交匯處向東發(fā)展；宣化城區(qū)向西、向東發(fā)展；下花園城區(qū)向東發(fā)展。（圖中紅色區(qū)域）主城區(qū)宣化區(qū)下花園區(qū)洋河新區(qū)張家口十三五規(guī)劃張家口市十三五期間將大力培育“四大兩新一高”主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，著力打造水源涵養(yǎng)功能區(qū)、綠色產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、可再生能源示范區(qū)、國(guó)際休閑運(yùn)動(dòng)旅游城市和奧運(yùn)名城。——大生態(tài)，重點(diǎn)發(fā)展規(guī)?；?、集約化、品牌化的生態(tài)林業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)化、生態(tài)建設(shè)產(chǎn)業(yè)化?！舐糜危M(jìn)大企業(yè)、采取大投入、進(jìn)行大開(kāi)發(fā)、打造大品牌，形成全區(qū)域、全要素、全時(shí)段、全品種的旅游形態(tài)，打造國(guó)際休閑運(yùn)動(dòng)旅游城市和冬奧名城?！髷?shù)據(jù)，以張北云計(jì)算產(chǎn)業(yè)園為中心，進(jìn)一步向壩上其他縣區(qū)延伸，推進(jìn)下花園智慧環(huán)境產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目，以大數(shù)據(jù)帶動(dòng)信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快打造“中國(guó)數(shù)壩”。——大健康，加強(qiáng)與北京醫(yī)療機(jī)構(gòu)的合作，發(fā)展醫(yī)療+養(yǎng)老、保健、康復(fù)、制造的新型業(yè)態(tài)，打造高端健康產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)?！履茉?，以國(guó)家可再生能源示范區(qū)建設(shè)為載體，建設(shè)全形式、全過(guò)程、高技術(shù)、高聚集、智慧化、可復(fù)制的示范基地?！录夹g(shù)，積極承接科研成果孵化轉(zhuǎn)化，引進(jìn)培育一批生物醫(yī)藥、電子信息、物聯(lián)網(wǎng)、新材料等領(lǐng)域的科技型、創(chuàng)新型企業(yè)，打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群?！叨酥圃?，以智能制造為核心，重點(diǎn)發(fā)展汽車(chē)發(fā)動(dòng)機(jī)、整車(chē)和零部件配套、新能源設(shè)備、應(yīng)急裝備、特種和專用汽車(chē)、航空航天設(shè)備、智能機(jī)器人等高附加值產(chǎn)業(yè)，逐步培育形成先進(jìn)制造業(yè)集群。冬奧會(huì)對(duì)張家口發(fā)展的影響奧運(yùn)會(huì)級(jí)別的體育賽事勢(shì)必會(huì)給舉辦城市帶來(lái)大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資。對(duì)于張家口來(lái)說(shuō)，帶動(dòng)的是它整個(gè)第三產(chǎn)業(yè)鏈的增長(zhǎng)，如冰雪產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、酒店商業(yè)地產(chǎn)、以及眾多服務(wù)行業(yè)等等。冬奧會(huì)對(duì)張家口發(fā)展的影響近5年，張家口經(jīng)濟(jì)增速下滑明顯，由2010年的同比增長(zhǎng)14.1%降至2014年的5.2%，再到2015年的5.8%，低于河北省平均增速1.3個(gè)百分點(diǎn)，在產(chǎn)業(yè)比重方面，張家口第二、三產(chǎn)業(yè)占比長(zhǎng)期保持在40%左右，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，始終低于工業(yè)產(chǎn)值占比。冬奧會(huì)對(duì)于第三產(chǎn)業(yè)稍顯弱勢(shì)的張家口來(lái)說(shuō)可是好消息，旅游促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

未來(lái)幾年，張家口將借助冬奧機(jī)遇，集中力量把冰雪產(chǎn)業(yè)打造成全市的支柱產(chǎn)業(yè)。一方面，以崇禮縣為核心，在壩上地區(qū)打造北方冰雪創(chuàng)意基地；另一方面，為促進(jìn)滑雪產(chǎn)業(yè)集聚、持續(xù)發(fā)展，規(guī)劃建設(shè)了崇禮縣冰雪文化產(chǎn)業(yè)園和仕騰奧運(yùn)產(chǎn)業(yè)園，重點(diǎn)引進(jìn)滑雪器具、運(yùn)動(dòng)裝備生產(chǎn)及冰雪文化創(chuàng)意等項(xiàng)目。2010-2014年，張家口市戶籍人口增加34萬(wàn)人，但是同期常住人口僅增加7萬(wàn)人，主辦冬奧會(huì)加上京津冀一體化給張家口的發(fā)展帶來(lái)了新契機(jī)，就業(yè)機(jī)會(huì)增加了，整個(gè)城市的人口吸納能力勢(shì)必增強(qiáng)。目前北京與河北三個(gè)場(chǎng)館群之間的交通設(shè)施建設(shè)已全面啟動(dòng)，連接3地的京張高速鐵路預(yù)計(jì)2019年前后建成通車(chē)，京張高速的建成，將大大縮短北京市區(qū)到延慶、張家口等地的時(shí)間成本。到時(shí)候從北京市區(qū)1小時(shí)之內(nèi)就可以到達(dá)張家口崇禮太子城賽區(qū)，張家口也由此進(jìn)入“首都一小時(shí)生活圈”。由此可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)兩市往來(lái)將更加便利，極大促進(jìn)京張兩地人流、物流、信息流的交往與聯(lián)系，鑒于北京和張家口巨大的房?jī)r(jià)差異，今后，在北京奮斗的張家口人會(huì)更傾向于回家置業(yè)，或者在張家口買(mǎi)房。類似于現(xiàn)在京津之間的雙城生活。將促進(jìn)張家口房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。張家口市毗鄰京、津的戰(zhàn)略位臵，使其發(fā)展步伐在近兩年有所提速。政府也利用這一優(yōu)勢(shì)積極進(jìn)行改革，實(shí)行“三年大變樣”和加快鐵路、公路建設(shè)等計(jì)劃，成績(jī)顯著。目前張家口市城鎮(zhèn)建設(shè)“3年上水平”的大幕已經(jīng)拉開(kāi)。3年中，將完成城鎮(zhèn)建設(shè)投資1500億元，打造強(qiáng)市名鎮(zhèn)，并把環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)放在首位，著力建設(shè)資源節(jié)約型城市、環(huán)境友好型城市，力爭(zhēng)主城區(qū)主要設(shè)施指標(biāo)和環(huán)境指標(biāo)超過(guò)全國(guó)水平，部分指標(biāo)達(dá)到或接近國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平，縣城主要設(shè)施指標(biāo)和環(huán)境指標(biāo)超過(guò)全國(guó)平均水平。但目前市場(chǎng)還存在如：商業(yè)氛圍不濃厚、人口密集度不高、人民消費(fèi)水平普遍偏低等問(wèn)題房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，由于今年政府大刀闊斧的改革，“舊城改造”逐漸告一段落，未來(lái)城市建設(shè)將以“新區(qū)建設(shè)”為主，這對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展影響較大。近年來(lái)的新一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮使當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)庫(kù)存偏大，商品房去化速度偏低，短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足。2013年11月，經(jīng)黨中央、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，中國(guó)奧委會(huì)正式同意北京和張家口申辦2022年冬奧會(huì)，并以北京市名義向國(guó)際奧委會(huì)提出申辦申請(qǐng)。以此利好消息為由，張家口市房?jī)r(jià)在13年底至14年上半年時(shí)間普遍上漲600-800元/平房米。2015年7月31日，中國(guó)北京獲得2022年第24屆冬季奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)主辦權(quán)。以此利好消息，張家口房?jī)r(jià)在2015年下半年至今上漲超過(guò)3700元/平方米。城市總體規(guī)劃/城市投資吸引力區(qū)域發(fā)展規(guī)劃總結(jié)三、張家口市重點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況區(qū)域房地產(chǎn)板塊劃分橋西區(qū)橋東區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)橋西區(qū)：屬于張家口市老城區(qū)，區(qū)域主要產(chǎn)品為多層及小高層產(chǎn)品，土地資源有限放量逐減，均價(jià)水平在9000-11000元/平米之間，主要承接區(qū)域中低端客群。橋東區(qū)：屬于張家口老城區(qū)，處于張家口繁華地帶，區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)較高，主要承接區(qū)域中高端客群，主要產(chǎn)品為高層，產(chǎn)品均價(jià)區(qū)間分布較大，均價(jià)在11000-13000元/平米左右經(jīng)開(kāi)區(qū)：屬于新發(fā)展區(qū)域，區(qū)域整體配套相對(duì)尚不成熟，發(fā)展空間最大（繼續(xù)向南部拓展），主要產(chǎn)品為高層，承接市區(qū)及外縣客群，均價(jià)水平在12000-15000/平米左右。橋西區(qū)為老城區(qū)，發(fā)展空間狹小，房?jī)r(jià)最低，橋東區(qū)為最成熟的商業(yè)居住板塊，經(jīng)開(kāi)區(qū)經(jīng)過(guò)近幾年大力發(fā)展，居住板塊也日益成熟，房?jī)r(jià)最高，但商業(yè)及人氣仍不及老城區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)板塊對(duì)比分析橋東區(qū)橋西區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)優(yōu)勢(shì)發(fā)展較早，城區(qū)規(guī)劃完善，基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通狀況良好；城市主要道路景觀環(huán)境治理，以大清河兩旁主干道、五一大道、勝利路和建國(guó)路為主要治理對(duì)象，包括公廁、市場(chǎng)、綠地和停車(chē)廠的修建和整治，極大的改善了橋東區(qū)的居住環(huán)境。主要市政配套都分布在橋東區(qū)，區(qū)域發(fā)展價(jià)值大。橋東區(qū)土地供應(yīng)以舊廠、舊城改造為主張家口老城區(qū)，配套設(shè)施齊全，交通成熟的區(qū)域；歷史文化底蘊(yùn)深厚，遺留古文物多，保存較為完整的文化古城。近幾年大力發(fā)展的新區(qū)，目標(biāo)明確、定位清晰，未來(lái)將以CLD居住區(qū)為主；新的市鎮(zhèn)配套設(shè)施也大部分在高新區(qū)，如多功能綜合體育館，且仍在完善當(dāng)中；隨著城市不斷向南的發(fā)展趨勢(shì)，未來(lái)高新區(qū)的發(fā)展將得到空前的發(fā)展機(jī)遇，板塊升值空間為三大板塊之首；大量的土地儲(chǔ)備，為未來(lái)高新區(qū)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了良好的空間。劣勢(shì)軍事設(shè)施相對(duì)較多，占據(jù)大部分區(qū)域板塊核心位置，限制了周邊區(qū)域其他行業(yè)的發(fā)展。部分工業(yè)工廠的分布影響了區(qū)域的居住環(huán)境。部分舊改項(xiàng)目阻力較大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)板塊呈縱深狀分布，主要是山地和河谷地址的淺山區(qū)，區(qū)域面寬狹窄，不利于城區(qū)的橫向擴(kuò)大發(fā)展，空間利用率受限制。城中村占區(qū)域主要范圍，民房較多，城區(qū)規(guī)劃不合理，硬件設(shè)施相對(duì)較差，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)落后，市政道路擁擠不堪。配套設(shè)施仍不成熟，周邊購(gòu)物、娛樂(lè)、交通設(shè)施、醫(yī)療、教育等配套有待完善，人氣略有不足；區(qū)域內(nèi)的工業(yè)發(fā)展，經(jīng)很大程度上影響高新區(qū)的居住環(huán)境。房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境/典型案例項(xiàng)目名稱建筑類別售價(jià)（元/平）是否五證客戶來(lái)源狀態(tài)開(kāi)發(fā)商維多利亞廣場(chǎng)高層預(yù)計(jì)13000-14000否地源及崇禮期房EBG永昌地產(chǎn)悅瀾灣高層13000是準(zhǔn)現(xiàn)房河北金鑫房地產(chǎn)金域首府高層預(yù)計(jì)11000否期房河北金鳳房地產(chǎn)龍山水郡高層--否期房張家口華威房地產(chǎn)橋東區(qū)：住宅價(jià)格在13000-14000元/㎡，限價(jià)12000，報(bào)建超過(guò)此價(jià)格，不批預(yù)售證，客戶多來(lái)源于本地及崇禮房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境/典型案例項(xiàng)目名稱建筑類別售價(jià)（元/平）是否五證客戶來(lái)源狀態(tài)開(kāi)發(fā)商依翠園高層11000是地源性現(xiàn)房河北廣益房地產(chǎn)君悅楓景高層10000是現(xiàn)房張家口星球房地產(chǎn)天寶中苑高層預(yù)計(jì)13000否期房張家口長(zhǎng)江房地產(chǎn)橋西區(qū)：住宅價(jià)格在10000-11000元/㎡，限價(jià)12000，報(bào)建超過(guò)此價(jià)格，不批預(yù)售證，客戶多來(lái)源于本地房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境/典型案例項(xiàng)目名稱建筑類別售價(jià)（元/平）是否五證客戶來(lái)源狀態(tài)開(kāi)發(fā)商領(lǐng)秀城高層預(yù)計(jì)12000否東部區(qū)域、南部區(qū)域及崇禮期房河北凱博風(fēng)房地產(chǎn)金月印象高層14000-15000否期房張家口大好河山房地產(chǎn)貝爾紫園公寓11000是期房河北貝爾經(jīng)開(kāi)區(qū)：住宅價(jià)格在12000-15000元/㎡，限價(jià)12000，報(bào)建超過(guò)此價(jià)格，不批預(yù)售證，目前無(wú)項(xiàng)目在售，客戶多來(lái)源于東部、南部及崇禮房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境/典型案例項(xiàng)目名稱建筑類別售價(jià)（元/平）是否五證客戶來(lái)源狀態(tài)開(kāi)發(fā)商宣府第一城高層7000-8000是本地拆遷戶及外地少數(shù)投資客期房北京星寶宏房地產(chǎn)長(zhǎng)江湖岸小鎮(zhèn)高層6600否期房張家口長(zhǎng)江房地產(chǎn)如園高層預(yù)計(jì)13000否期房宣化圣達(dá)府城尚品高層預(yù)計(jì)7000否期房河北天行健城上城高層預(yù)計(jì)11000否期房誠(chéng)品幸福