廣告操作實(shí)戰(zhàn)指引

廣告操作實(shí)戰(zhàn)指引東莞2008年09月26日1廣告對(duì)象是誰？廣告對(duì)象關(guān)心點(diǎn)是什么？針對(duì)廣告對(duì)象，本產(chǎn)品的廣告應(yīng)選擇什么角度，確立何種主題？廣告之前，我們需要明確——2廣告之前，我們需要明確——廣告主題=目標(biāo)客戶+消費(fèi)心理+信息個(gè)性廣告主題，不是閉門造車得來的，而是一個(gè)有機(jī)體——（信息個(gè)性，即廣告信息的訴求重點(diǎn)及產(chǎn)品賣點(diǎn)）???3案例指引——案例1：報(bào)紙頭版通欄案例2：報(bào)紙廣告案例3：樓體噴繪案例4：折頁案例5：戶型單張案例6：工地圍墻廣告案例7：戶外T牌案例8：關(guān)于商業(yè)廣告的調(diào)性案例9：關(guān)于廣告的安全性案例11：東莞常用媒介總結(jié)案例10：短信廣告4案例1：報(bào)紙頭版通欄讓受眾第一時(shí)間敏銳的認(rèn)知項(xiàng)目名稱讓受眾了解產(chǎn)品特色、利點(diǎn)或利益

信息發(fā)布必須清晰明確

電話號(hào)碼需顯眼由于僅為1/6版，底色盡量選用純色；版面需留有一定的空間，以突顯信息5案例2：報(bào)紙廣告具備一定的創(chuàng)意元素，讓受眾的雙眼第一時(shí)間捕捉畫面項(xiàng)目logo不可少引起受眾共鳴的推廣語處于顯眼的位置共鳴之后，需要讓受眾沖動(dòng)的文案，加強(qiáng)心理共鳴受眾共鳴、沖動(dòng)之后，必然會(huì)關(guān)心項(xiàng)目的賣點(diǎn)及能帶給他的利益地圖簡潔清晰，除了標(biāo)注項(xiàng)目區(qū)位外，還需標(biāo)明周邊主要利好配套建筑TEL需要突出“易記”的特點(diǎn)2123445受眾閱讀習(xí)慣分解2受眾閱讀習(xí)慣分解123445案例3：樓體噴繪份量相同的多中心元素組合，只會(huì)令版面失去重點(diǎn)，既不利于品質(zhì)的提升，也不容易令人記住各個(gè)元素恰到好處，外加視覺引導(dǎo)元素，版面構(gòu)圖相對(duì)完美“不平衡”原則10案例3：樓梯噴繪及霓虹燈字設(shè)置位置11折頁是反映項(xiàng)目形象、產(chǎn)品特點(diǎn)、項(xiàng)目賣點(diǎn)、區(qū)位配套、未來發(fā)展前景等重要信息的綜合性物料，各個(gè)要素既獨(dú)立又統(tǒng)一！案例4：折頁首頁要重點(diǎn)突出項(xiàng)目logo及初步形象對(duì)重點(diǎn)戶型進(jìn)行優(yōu)勢說明配形象圖片＋煽動(dòng)性文字，再次加強(qiáng)項(xiàng)目形象底版簡潔，突出項(xiàng)目區(qū)位及電話，及組合優(yōu)勢以具有視覺沖擊的圖片或照片展示項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值圖文并茂展示項(xiàng)目生活配套、教育市政配套、交通配套每組文案的主標(biāo)題要簡潔且有煽動(dòng)力，盡量讓受眾看一遍就記住12折頁封面與封底一般采用既定主色調(diào)，內(nèi)頁底色一般不做變動(dòng)，主要通過變換畫面及調(diào)整版面來引起受眾關(guān)注！即每一poge的版面和畫面都相對(duì)獨(dú)立，閱讀時(shí)有跳躍感案例4：折頁13單張的設(shè)計(jì)要點(diǎn)就是“清晰”，要讓客戶回家后僅憑一張戶型單張仍能找到自己想要房型的位置甚至是房號(hào)！案例5：戶型單張“清晰”“更清晰”還可以“更清晰”嗎？房型容易混淆，無房號(hào)，與置業(yè)顧問溝通會(huì)花費(fèi)較長時(shí)間，房型功能表述不清僅以某一層為例，容易讓客戶產(chǎn)生疑問，另外同類戶型如“四房兩廳”分類還可再清晰14案例5：戶型單張還可以更“清晰”！房型、房號(hào)、房位更清晰15案例6：工地圍墻廣告樓盤圍墻廣告大都以一組內(nèi)容連貫或多塊內(nèi)容相對(duì)獨(dú)立的廣告牌拼接組成。不能僅追求每一塊廣告牌的個(gè)體效果，而忽視整體美觀，即使每一塊廣告牌都是精品，這一組廣告也很難給人留下深刻印象。

兩組構(gòu)圖簡單確很注重整體美觀的工地圍墻廣告一般圍墻廣告忌“色彩暗淡無光”16案例6：工地圍墻廣告圍墻廣告文案忌“內(nèi)容空洞冗長”

未來世界廣告內(nèi)容：

1、你最想要的，你未來想要的，我們現(xiàn)在都可以給你。

2、超低價(jià)格，超高品質(zhì)，買一層，送一層。

3、好房子來了。

4、復(fù)式空間，復(fù)式生活，復(fù)式人生?！痢痢翉V告內(nèi)容：

1、如果沒有下雨，她會(huì)不會(huì)坐在這里。如果她沒有坐在這里，她會(huì)不會(huì)喝完這杯奶茶。小城故事，溫情主義的，現(xiàn)在進(jìn)行時(shí)。

2、你一定砸味過很多社區(qū)，玩味過許多房子。終于，終于，你用心觸摸到了這個(gè)。是什么讓你喜悅，什么讓你砰然心動(dòng)？哦，原來你懂得過許多房子，懂你的房子只有這一個(gè)。

3、你想想看，一個(gè)人的一輩子里，即使每天發(fā)生一個(gè)故事，也才不過30000個(gè)。我走在陽光流淌的院子里，數(shù)花瓣。我浪費(fèi)了一次故事上演的可能。

4、懂得水，就懂得了妙韻廣場。用了一整個(gè)假期，你依賴上了妙韻廣場的柔情。天亮了，怎么又覺得陌生了呢？善變的廣場，每天嬗變你情緒體驗(yàn)。妙韻廣場的這個(gè)故事，也無始，也無終。前者一共11句話，51個(gè)字，寥寥數(shù)語，卻把樓盤特色、訴求重點(diǎn)一一呈現(xiàn)在受眾面前，可稱得上字字如金，句句精彩。讀完以上這兩組廣告內(nèi)容，你有何感受？

17案例6：工地圍墻廣告我們來欣賞一組既注重整體性效果、色彩明亮、文案簡潔精彩、并且具有連續(xù)性、系列性一組堪稱完美的圍墻廣告——

這組廣告得到業(yè)界的認(rèn)可，相信也能使客戶產(chǎn)生共鳴。

18案例6：工地圍墻廣告我們來欣賞一組既注重整體性效果、色彩明亮、文案簡潔精彩、并且具有連續(xù)性、系列性一組堪稱完美的圍墻廣告——

這組廣告得到業(yè)界的認(rèn)可，相信也能使客戶產(chǎn)生共鳴。

19案例6：工其地圍廢墻廣登告我們昨來欣族賞一貢組既勁注重原整體西性效自果、扎色彩飯明亮漠、文指案簡票潔精春彩、冒并且說具有豈連續(xù)行性、息系列巷性一廟組堪郵稱完夾美的律圍墻仿廣告——這組倡廣告巷得到停業(yè)界存的認(rèn)白可，茅相信址也能摔使客梯戶產(chǎn)群生共持鳴。20案例7：戶哈外T牌廣告語&logo&廣告畫面相互高度關(guān)聯(lián)，受眾記憶加深，形象清晰，易于共鳴21案例7：戶言外T牌簡潔占、清葉晰、班煽動(dòng)姿，易呈于記他憶過妄目不害忘高度關(guān)聯(lián)且具有指向性、行動(dòng)性“09年，繼續(xù)住到江南去”22案例8：關(guān)值于商翠業(yè)廣老告的牙調(diào)性形容筑詞：尊金氣貍沖天詞、財(cái)條富、己投資萍創(chuàng)富直、跟則巨頭尊、直惠接、無創(chuàng)符意》》題》》23案例8：關(guān)逃于商棍業(yè)廣府告的陽調(diào)性形容機(jī)詞：玻具有臉煽動(dòng)陣力、樸質(zhì)問蟻性、志生活功、文靈化、候價(jià)值嚇、間躲接粘、有裳創(chuàng)意》》折》》24案例8：關(guān)烘于商頑業(yè)廣輝告的舉調(diào)性以上踏兩組雖商業(yè)氣廣告跳的調(diào)潔性，你喜舍歡哪唇一種筋？你兇愿意香用那遺一種孤做為桶你商餓業(yè)項(xiàng)貴目的恭推廣菠？為偏什么賢？考慮紹要點(diǎn)祖是：業(yè)區(qū)域?qū)懯鼙婁P的審五美習(xí)漆慣，責(zé)文化處修養(yǎng)差，訴帆求渴青望25案例9：關(guān)翼于廣頁告的疊連貫奇性廣告芽主題著具有榴連貫希性廣告父畫面雅具有近連貫昌性1宗zu花i：10年國湖際別廉墅區(qū)途，zu陳i成熟民。社區(qū)2宗zu薯i：門拴前京閥順機(jī)溉場路上，zu耍i高速狠。交通3宗zu賤i：僅送限28記6戶，zu唱i“小寶”鎮(zhèn)文！規(guī)模4宗zu晝i：樓母間距廊最大59米，zu盈i空曠稿！樓距5宗zu喉i：18憐.3犁%建筑愉密度夫，zu駝i留白鍛。密度6宗zu敬i：51訴%豪奢挨綠化懇率，zu隨i原鄉(xiāng)雨。綠化7宗zu送i：共訓(xùn)性裝柱修主巖張，zu恨i精裝泳！裝修26案例9：關(guān)定于廣攝告的桌安全田性第六條房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項(xiàng)：

(一)開發(fā)企業(yè)名稱；

(二)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；

(三)預(yù)售或者銷售許可證書號(hào)。

第九條房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。

第十條房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來表示距離。

第十一條房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

第十四條房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果。

第十六條房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。

第十八條房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。

第二十條房地產(chǎn)廣告中涉及資產(chǎn)評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)表明評(píng)估單位、估價(jià)師和評(píng)估時(shí)間；使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、文摘、引用語的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，表明出處。房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定關(guān)健診元素盤要一巡壽個(gè)不呆漏27案例10：短法信廣匯告CB世D核心疫商務(wù)黃空間著，尊恭享順傲?xí)匙在s由商親務(wù)！捕全方考位商海務(wù)配懲套，高動(dòng)脈觀交通鄉(xiāng)豐滿足順?biāo)行蛏虅?wù)遇需求伙。第冷一國權(quán)際寬霞適“靠純商炭務(wù)公筆寓”省現(xiàn)正省熱銷竹！重大故消息民：15蹈00萬國蒜慶巨兩額讓萄利！【金地蝴格林加上院】新品堵撼市絹登場卡！買嚴(yán)兩房吼再得奶公寓盤，買森三房兆可得塌最高23萬禮突金！本超值花名額遍火爆后爭搶81巷88株08丑88中央饑華庭栗火爆矩?zé)徜N叛，中紐奉心區(qū)脖投資舞價(jià)值望勢不干可擋戰(zhàn)。15間壓查軸旺足鋪熱舊賣推碗出,5獸5～96平米,獨(dú)立賤廁衛(wèi)興，6米層餅高,超值卵空間乎。華餡庭熱旦線夸張鹿，月鋼供僅70俯0多！寫你還燥愿意帽花15鈴00去做葉租客思嗎？換來【晶城】買一肚房一錦廳吧鐵，在徑中心服區(qū)享有“買蟲比租帆還便證宜”真的自色主生那活15令/套萬哈起！咐瘋狂調(diào)團(tuán)購岔再度瓜來襲鴉！*匪*運(yùn)弟河?xùn)|1號(hào)青屠藤公派寓團(tuán)惑購8.看30開啟鎮(zhèn)，坐仆擁雙毀核中延心享踩大社擁區(qū)送極名校穗學(xué)位朗，搭宜單搶鏡購形象、利益、事件、價(jià)值、情感切入第1節(jié)第3節(jié)第2節(jié)項(xiàng)目名稱、促銷信息、銷售信息、產(chǎn)品信息、活動(dòng)信息、進(jìn)階深化銷售電話70個(gè)字符28案例11：東椅莞常限用媒晉介總勝結(jié)選擇察“性洲能最召佳的咬裝備塘”！媒介類別性能指數(shù)備注戶外廣告?????屬強(qiáng)制接觸媒體（傳播時(shí)間長）報(bào)紙廣告????東莞政府公務(wù)員、中高端人士有閱讀報(bào)紙的習(xí)慣。東莞的報(bào)媒不發(fā)達(dá)，市民報(bào)紙閱讀率相對(duì)較低。東莞日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)電視廣告????東莞客戶仍有看電視節(jié)目習(xí)慣，尤其晚間和家人一起看較多。東莞電視臺(tái)網(wǎng)絡(luò)???大部分目標(biāo)客戶上網(wǎng)時(shí)間較少，網(wǎng)絡(luò)廣告的效果不明顯，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告的關(guān)注較低（傳播范圍廣）。搜房網(wǎng)雜志??政經(jīng)雜志受高端人士喜愛，達(dá)到率高；行業(yè)雜志、外商投資類雜志比較有針對(duì)性，容易受企業(yè)主及中高層管理者、生意老板等人士的喜愛，關(guān)注度高；高爾夫?yàn)榕d趣性雜志，訂閱者廣告關(guān)注度高；航空雜志為強(qiáng)迫性雜志，一般都會(huì)閱讀（針對(duì)性強(qiáng)，適于圈層營銷）。政經(jīng)雜志、行業(yè)雜志、外商投資類、高爾夫雜志、航空雜志樓宇液晶???屬強(qiáng)制性媒體（反復(fù)播放強(qiáng)化記憶，傳播范圍較小）直郵????屬強(qiáng)制性媒體，只要設(shè)計(jì)特別，到達(dá)率較高（費(fèi)用較高）。

球會(huì)、銀行、酒店、餐廳、俱樂部資料擺放??屬于強(qiáng)迫性媒體，但對(duì)資料關(guān)注度較低。必須輔助人員講解等方式。媒介憶費(fèi)一逮般占松全部指廣告碰費(fèi)的80枯%左右貴，媒飲介的雕好壞僵對(duì)廣聲告效曲果起謹(jǐn)決定軍作用趴。媒介虹選擇腫有如苦選擇何武器，對(duì)殘不同譽(yù)目標(biāo)姐要選槳擇不拼同媒稻介。雞媒介槽的時(shí)箭間安滾排與咽發(fā)布避方式嫂也應(yīng)返特別底注意營。29“裝備鑰組合”“重型靠武器”＝“活動(dòng)叨營銷”“輕型齊武器”＝“報(bào)紙你廣告+電視辟廣告+戶外醬廣告+直郵“微型瓶武器”＝促習(xí)銷優(yōu)邊惠+短信+網(wǎng)站痛信息島發(fā)布“備用端武器”＝雜普志案例11：東劃莞常胡用媒貍介總稱結(jié)30成功咳總是賞心飼悅目萄的>>舅>Th芽an顧ks岸!我們攤一起詠努力>>酷>31如何河進(jìn)行總房地物產(chǎn)市功場分返析學(xué)習(xí)炸內(nèi)容理論偏部分案例勢學(xué)習(xí)為什獅么要賽進(jìn)行血房地版產(chǎn)市天場分群析？房地稈產(chǎn)市著場分魔析的得思路概、步例驟和楊方法什么事是房蓬地產(chǎn)敞市場超分析苗？**鳴**裝地產(chǎn)琴項(xiàng)目蛋市場嗓研究敞及定拆位報(bào)寧告市場為什糕么要帶進(jìn)行換房地蘭產(chǎn)市摘場分器析？開發(fā)勢商建筑史師消費(fèi)角者1。評(píng)估扔項(xiàng)目脖所處孟的市犬場環(huán)鼻境2。尋找戒項(xiàng)目悲潛在悲的市蘆場機(jī)愧會(huì)，紀(jì)挖掘疏需求厘尚未烤被滿度足的睬市場3。制定帖項(xiàng)目仙的發(fā)渡展方充向和枝市場惡定位4。推薦貞最具俘競爭穗力的惜產(chǎn)品隆建議5。評(píng)估紡項(xiàng)目榨目標(biāo)禮實(shí)現(xiàn)選的可認(rèn)能性辨。。協(xié)。市場筒分析充是對(duì)跑市場充調(diào)研喪搜集排到的需信息低進(jìn)行整合企與提桿煉的過煉程，吩市場址分析勻的結(jié)究論是紙進(jìn)行每決策踐的基暫礎(chǔ)。開發(fā)狹商是涂追逐敘利潤鑒的，魄建筑指師是繡唯美泰主義托的，股市場啞分析膚是連意接開監(jiān)發(fā)商面、建黃筑師茫和消撒費(fèi)者坐的橋酷梁，瓣房地賓產(chǎn)市菠場分車析是基脖于對(duì)暴市場隔的理稻性判趴斷具體盤起到哪些劣作用園呢？什么樂是房障地產(chǎn)猶市場粉分析菠？概念菠，即徒指：針對(duì)松某種桿特定郵物業(yè)鏡研究六市場想的供春需關(guān)乳系。需求逮方：雹物業(yè)未的購降買者館或租緩賃者供應(yīng)袋方：汽市場固中的淡各競案爭物結(jié)業(yè)（撫包括奮住宅關(guān)、公趟寓、匪寫字梢樓、袋商業(yè)訴、酒翻店等供）市場遭分析脈不是句簡單焰的羅慣列市刃場數(shù)駕據(jù)，殃而是權(quán)必須尚基于坑數(shù)據(jù)簽進(jìn)行簡分析倒！房地室產(chǎn)市萬場分符析的錯(cuò)思路益、步驟此和方法1。思肚路三個(gè)慎層次區(qū)域話市場斬、專永業(yè)物奮業(yè)市崖場、辱項(xiàng)目腦市場兩個(gè)鞭方面供給嘴、需句求三個(gè)壩時(shí)段過去自、現(xiàn)士在、歲未來區(qū)域市場摸分析專業(yè)市場惑分析項(xiàng)目市場貿(mào)分析廣州末經(jīng)濟(jì)地環(huán)境驢和房挎地產(chǎn)委市場廣州喘住宅幻玉市場項(xiàng)目陪所在武地市掀場例如孔：區(qū)域父房地船產(chǎn)發(fā)祝展處略于何捷種階演段？項(xiàng)目廊市場孕處于鮮何種型競爭津格局旱？競爭暈供給恨分析客戶駁需求缺分析競爭酬供給薪分析客戶愧需求候分析競爭牽樓盤軋分析客戶順需求杏分析房地瓣產(chǎn)市測場分仁析的章思路宜、步驟萍和方法2。步良驟第一俊步：闖市場珍區(qū)域浸界定這里騰所指析的區(qū)附域是餐中觀擾房地刺產(chǎn)市挪場分吵析的狠基本殼單位初，具食有完擴(kuò)整的幅房地掃產(chǎn)市劃場特辯征的常范圍緊，一亮般以賴行政低區(qū)劃毀來劃透分。第二饑步：住區(qū)域乒經(jīng)濟(jì)傳環(huán)境種和市貴場分習(xí)析考察括整個(gè)思區(qū)域漁經(jīng)濟(jì)傾環(huán)境舌，判恨斷區(qū)醉域房叉地產(chǎn)野市場斜處于產(chǎn)何種綱發(fā)展棍階段率，找雹到影勇響房良地產(chǎn)莫市場享變化軟的主號(hào)要因壞素，灘對(duì)區(qū)旋域房捏地產(chǎn)襯發(fā)展相前景主進(jìn)行僚預(yù)測夠。第三那步：智專業(yè)貫市場犁分析按物壁業(yè)類寒型進(jìn)業(yè)行市咱場細(xì)半分，率對(duì)各稀專業(yè)權(quán)市場餃的供掘給和鍬需求象進(jìn)行跑對(duì)比碎預(yù)測槳，從援而揭芹示各叛專業(yè)臟市場臣的需蘋求潛榜力及嶼分布瞧狀況領(lǐng)。第四刻步：托項(xiàng)目軍市場彼分析根據(jù)槳對(duì)競巨爭對(duì)粥手及蔬消費(fèi)腦者的匆分析曾找到洽項(xiàng)目源的機(jī)筆會(huì)點(diǎn)漁、預(yù)摟估項(xiàng)談目的紹市場凝占有怎率。房地裙產(chǎn)市康場分晌析的挽思路吐、步驟機(jī)和方法3。方賺法第二泄步區(qū)域尚經(jīng)濟(jì)英環(huán)境在和市注場分樸析區(qū)域鵲經(jīng)濟(jì)彩環(huán)境價(jià)分析區(qū)域您房地互產(chǎn)市辜場分腹析（一陜）基莖本內(nèi)板容+對(duì)當(dāng)括地經(jīng)壁濟(jì)環(huán)茂境中救決定畜所有隆類型述房地遺產(chǎn)供池給和軋需求缺的基察本因店素進(jìn)鉤行分煉析，痰對(duì)過隔去變翻化趨婆勢進(jìn)懸行判兄?jǐn)?，障預(yù)測證未來指的發(fā)雹展前敬景。房地舟產(chǎn)市辛場分禮析的際思路攤、步驟做和方法3。方魚法第二價(jià)步區(qū)域暫經(jīng)濟(jì)淡環(huán)境川和市嘗場分是析（二課）基拳本資尤料的霜獲得區(qū)域竿經(jīng)濟(jì)秤環(huán)境午分析1、總績量指煎標(biāo)GD婚P、人握口、肥人均GD枯P、固足定資撕產(chǎn)投因資、俗新批池三資母企業(yè)望人數(shù)地、接唱待入延境旅牢游人程數(shù)……2、結(jié)坑構(gòu)指雅標(biāo)：汪產(chǎn)業(yè)劫結(jié)構(gòu)超及布畢局、職就業(yè)箏人口棟結(jié)構(gòu)3、水鉗平指每標(biāo)：見人均秤收入邊水平駕、消賤費(fèi)水拐平、掀人均毀居住倦面積倦、住勝宅消擇費(fèi)支著出水剩平4、城顯市經(jīng)喘濟(jì)發(fā)填展計(jì)大劃、粗產(chǎn)業(yè)燭規(guī)劃片、城筍市總逗體規(guī)禾劃區(qū)域淚房地榮產(chǎn)市乳場分繼析1、投碗資：鍵開發(fā)量投資子額2、土求地開漁發(fā)：短土地呢開發(fā)錄投資蹲、開卷發(fā)面泰積、肯土地桂出讓靈金3、商形品房顛開發(fā)眉：施店工面墊積、謙竣工喜面積頭、年濫開發(fā)粒量4、銷饑售：類銷售趁額、栗銷售面積螺、價(jià)假格、小空置幸量、仔吸納訴量5、房胸地產(chǎn)縣景氣肥指數(shù)誓、價(jià)障格指愿數(shù)數(shù)據(jù)罰來源各地個(gè)方統(tǒng)需計(jì)年袖鑒、憶統(tǒng)計(jì)吸公報(bào)受、經(jīng)忌濟(jì)發(fā)戴展月尊報(bào)、酸地方則經(jīng)濟(jì)導(dǎo)信息券網(wǎng)、儀地方染政府巾網(wǎng)站削、中弄房指尊數(shù)、高國房斥指數(shù)芬、地停方房蟲地產(chǎn)密年鑒土地病、規(guī)皺劃部悟門的嫌政府稈官員蹤蝶訪談規(guī)劃瓦、房娛地產(chǎn)聚等專連業(yè)人脫士訪點(diǎn)談房地睬產(chǎn)市敏場分蘋析的升思路續(xù)、步型驟和尼方法3。方皮法第二踏步區(qū)域咐經(jīng)濟(jì)謹(jǐn)環(huán)境闊和市稱場分張析（三肺）能格夠反存映區(qū)按域房士地產(chǎn)伐市場點(diǎn)發(fā)展陷狀況柱的指噴標(biāo)人均GD語P與房都地產(chǎn)臭發(fā)展坊關(guān)系GD胃P增速抽與房性地產(chǎn)縣發(fā)展只關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地眠產(chǎn)市金場分缸析的沸思路簡、步驟效和方法3。方凳法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地沈產(chǎn)市湖場預(yù)而警預(yù)幼報(bào)指香標(biāo)體決系第二欺步區(qū)域靈經(jīng)濟(jì)猾環(huán)境孔和市紀(jì)場分郵析（三趁）能茄夠反眨映區(qū)倆域房獄地產(chǎn)勝市場開發(fā)展善狀況散的指克標(biāo)房地憑產(chǎn)市嗽場分域析的奇思路告、步驟揮和方法3。方共法第二駕步區(qū)域旱經(jīng)濟(jì)躬環(huán)境輸和市劇場分照析（三魯）能祥夠反夜映區(qū)怎域房徒地產(chǎn)研市場嫁發(fā)展開狀況紫的指弟標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格如爾系曾數(shù)與怠住房節(jié)支出羨比重賤的國坡際衡謙量標(biāo)存準(zhǔn)恩格晨爾系約數(shù)＝寬食物爽支出嗽金額/總支撒出金贊額與國且際上健其他資國家哄相比誘，在沈相同疫的收幼入水跟平下洽，我古國城膜市居戶民的著住房伙支出靈占總胸消費(fèi)世支出指的比微重仍絕然偏威低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20梅08年我猶國各絞主要伏城市弄的恩悟格爾欠系數(shù)房地登產(chǎn)市頌場分鵲析的舍思路和、步頂驟和貫方法3。方溉法第三腐步專業(yè)那市場賢分析妖（住酷宅）1、住穗宅類熱土地翠供應(yīng)午情況復(fù)、成奴交情代況、遣成交急價(jià)格2、住鑒宅商館品房購供給脫總量默、供重給結(jié)千構(gòu)分法析（桑按面悼積進(jìn)印行劃值分）3、住壓宅商她品房務(wù)成交臺(tái)結(jié)構(gòu)范、產(chǎn)飽品特悠點(diǎn)分仁析4、住快宅商串品房惡成交頁價(jià)格寫分析5、專毛業(yè)房洞地產(chǎn)欄市場核總結(jié)房地炸產(chǎn)市宗場分鋼析的鹿思路僚、步驟盆和方法3。方遣法第四磨步項(xiàng)目本市場慣分析（微看觀層膛面）對(duì)每罵一個(gè)悅可能儉影響瞇項(xiàng)目填競爭因性能殲的特外征一守一進(jìn)獻(xiàn)行分怨析和影評(píng)價(jià)臟。地塊進(jìn)特征典：土幟地使社用權(quán)尺年限琴、規(guī)央劃條改件、頭建筑越標(biāo)準(zhǔn)識(shí)、地胸塊面露積、烘形狀塵、高也度……周圍透環(huán)境幣：自守然景觀串、人唇文環(huán)美境關(guān)聯(lián)悅性：舊通達(dá)姻性、司可視哄性項(xiàng)目究自身切資源尋條件部分析(s浪wo田t分析)競爭輕對(duì)手貫分析目標(biāo)首客戶盛分析現(xiàn)有庸、潛匪在競揚(yáng)爭項(xiàng)流目的瘡競爭嗚特點(diǎn)削、功凳能和胳優(yōu)劣沒勢、膀市場風(fēng)反應(yīng)目標(biāo)娛客戶敏的數(shù)瓦量、茶客戶張類型猶、收若入水惹平、室家庭數(shù)結(jié)構(gòu)怕、消梁費(fèi)偏潑好、濱生活博方式見、心遇理特端征、夕行為絮模式找出汽項(xiàng)目圈的目翠標(biāo)客怎戶目標(biāo)艙客戶泛的置石業(yè)需金求和盯偏好找出鋪項(xiàng)目社面對(duì)似競爭士市場面的機(jī)創(chuàng)會(huì)點(diǎn)最終明目標(biāo)STOW內(nèi)部攝因素外部像因素SW向OT分析SW然OT工具柳（項(xiàng)土目+環(huán)境+競爭格）SW愈OT分析窩的價(jià)礎(chǔ)值要?dú)q素S/夫W（優(yōu)晌勢/劣勢均）的價(jià)罷值要尋素地段楚要素環(huán)境滴要素地塊村要素項(xiàng)目匹要素具體破地說而，針舉對(duì)一曉個(gè)地嘆塊的包價(jià)值束要素軟包括狗：地段直要素——地段/片區(qū)卸認(rèn)知嫁度/周邊吼配套推（商柜業(yè)/教育礦）/交通鏟等（酒可總崇結(jié)為猛便利仇性/成熟笑度/知名閉度）環(huán)境竄要素——自然眾環(huán)境/四至敵景觀/社會(huì)航人文括環(huán)境教（噪椒音）釋等（韻可判肢定資香源的下程度倆：稀嫌缺、乘良好盜還是竊匱乏可）地塊顆要素——地形故地貌/規(guī)模/技術(shù)末經(jīng)濟(jì)字指標(biāo)瞇等（噸可判匠斷產(chǎn)拼品的揉可發(fā)佛揮空眠間）項(xiàng)目澡要素——目標(biāo)/開發(fā)誤商品充牌/