寫字樓項(xiàng)目投資建設(shè)可行性分析研究論證報(bào)告

第一部分 摘要與結(jié)論 廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額呈逐年增加的趨勢(shì)﹐而且外來(lái)投資的比例不斷上升﹔寫字樓市場(chǎng)于２０００年下半年復(fù)蘇反彈﹐需求增長(zhǎng)迅速﹐而新供應(yīng)﹐尤其是甲級(jí)寫字樓供應(yīng)增長(zhǎng)緩慢﹐造成供不應(yīng)求的局面。東山區(qū)廣州甲級(jí)寫字樓新供應(yīng)持續(xù)減少，相對(duì)于日漸膨脹的市場(chǎng)需求，供不應(yīng)求狀態(tài)相當(dāng)明顯的。

根據(jù)現(xiàn)金流量計(jì)算之結(jié)果，可知本項(xiàng)目公司所得稅前息后凈現(xiàn)值NPV(netpresentvalue)方案一為人民幣7.47億元，方案二為1.27億元。此為折現(xiàn)率(discountrate)7%時(shí)之計(jì)算結(jié)果。稅前息后內(nèi)部回報(bào)率方案一為14.36%，方案二為16.35%，均高于廣州的平均水平。

第二部分 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析第一節(jié)廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)

經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展,位居全國(guó)前列2002年，廣州市經(jīng)濟(jì)保持了快速健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值3001.69億元，總量?jī)H次于北京，比上年增長(zhǎng)13.2%。高于北京(10.2%)、天津(12.5%)和上海(10.9%)等城市，也高于全國(guó)(8%)和全省(10.8%)的水平。至去年為止﹐廣州市已連續(xù)7年保持13%左右的增長(zhǎng)速度﹐在全國(guó)十大城市中，廣州經(jīng)濟(jì)增速居于前列。廣州已成為國(guó)內(nèi)GDP總量超3000億元的三大城市之一，其余兩個(gè)城市分別是上海(5408.76億元)和北京(3130億元)。2002年廣州市全年人均GDP達(dá)到4.19萬(wàn)元，按當(dāng)年國(guó)家平均匯率計(jì)算，突破5000美元，在我國(guó)大城市中位居前列。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)4,586美元，高于北京和上海。如果以國(guó)際上公認(rèn)的基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)（人均GDP達(dá)到5,000至1萬(wàn)美元）來(lái)參考，廣州的現(xiàn)代化進(jìn)程已經(jīng)達(dá)到世界中等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。表2-1廣州當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析（2002年）項(xiàng)目數(shù)據(jù)年增長(zhǎng)率面積7434.4平方公里－人口994.3萬(wàn)－國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值3001.69億元+13.2％人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約5,050美元+9.05％工業(yè)總產(chǎn)值3,173.6億元+15.9％社會(huì)消費(fèi)品零售總額1,370.7億元+9.8％固定資產(chǎn)投資1001.5億元+2.4％人均可支配收入15,117元+7.5％金融機(jī)構(gòu)存款余額7,498.4億元+16.9％（資料來(lái)源:廣州市統(tǒng)計(jì)局）

表2-2北京﹑上海﹑廣州﹑深圳國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）對(duì)比（單位：億人民幣）年份199519961997199819992000200120022003F2004F2005F北京1394.91615.71810.12011.32174.52478.82817.631303501.33921.54403.9上海2462.62782.73349.93688.240354551.249515408.85801.66277.36829.7廣州1252.71444.91646.21841.62056.72375.9268530023392.13819.54308.4深圳795.795011301289.31436.51665.21908.22239.42438.82763.13136.2(資料來(lái)源：各市統(tǒng)計(jì)局E：估計(jì)數(shù)字F：預(yù)計(jì)數(shù)字)

表2-3北京﹑上海﹑廣州﹑深圳國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長(zhǎng)對(duì)比表（%）

年份199519961997199819992000200120022003F2004F2005F北京28.6815.8312.0611.1210111110.211.651212.3上海14.11312.710.110.210.810.210.910.110.310.6廣州16.1513.113.513.1313.1813.612.813.212.312.612.8深圳2316.41614.514.214.213.215.013.113.313.5

（資料來(lái)源：各市統(tǒng)計(jì)局E：估計(jì)數(shù)字F：預(yù)計(jì)數(shù)字）

表2-4北京﹑上海﹑廣州﹑深圳工業(yè)總產(chǎn)值對(duì)比表（億人民幣）年份19951996199719981999200020012002E2003F2004F2005F北京15801853196419181905277431323083396142144621上海4548512656505764621369687657774097211048112321廣州17232069237525132779310033913713416048845445深圳5261063139118482078257628803570361040434532（資料來(lái)源：各市統(tǒng)計(jì)局E：估計(jì)數(shù)字F：預(yù)計(jì)數(shù)字）

對(duì)外貿(mào)易發(fā)展迅速

2001年廣州的外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá)230.37億美元﹐其中出口116.24總額達(dá)億美元，進(jìn)口總額達(dá)114.13美元。實(shí)際利用外資達(dá)到33.27億美元，增長(zhǎng)6.8％。投資環(huán)境日趨完善，對(duì)外商的吸引力不斷加強(qiáng)。中國(guó)加入世貿(mào)后，外商投資廣州的比例將逐年遞增。

第二﹑三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)﹐成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動(dòng)力

在經(jīng)濟(jì)總量快速增長(zhǎng)的同時(shí)，廣州的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高。地方財(cái)政收入有較大增長(zhǎng)，2001年，廣州地方一般預(yù)算財(cái)政收入為246.19億元，比上年增長(zhǎng)23.1%。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高，2001年全市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)比上年提高11%，利潤(rùn)增長(zhǎng)24.9%。產(chǎn)業(yè)格局不斷調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)上升。一、二、三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重已調(diào)整為3.57：42.33：54.1。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為0.6%、43.5%和55.9%。廣州經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)快速增長(zhǎng)，主要源于第二產(chǎn)業(yè)特別是工業(yè)的穩(wěn)步增長(zhǎng)和第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。

居民生活水平不斷提高

2001年底﹐廣州市的總?cè)丝谶_(dá)到994萬(wàn)。廣州城市居民年人均可支配收入達(dá)到15,117元，同比年增長(zhǎng)率為7.5％，扣除價(jià)格因素后實(shí)際增長(zhǎng)12％。零售市場(chǎng)活躍﹐2001年廣州市的消費(fèi)品零售總額超過(guò)1000億元人民幣﹐位居全國(guó)前列。大多數(shù)大型跨國(guó)和國(guó)內(nèi)的零售商都視廣州為進(jìn)軍國(guó)內(nèi)零售業(yè)的橋頭堡﹐銳意進(jìn)軍廣州市場(chǎng)﹐帶動(dòng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)持續(xù)上升。

表2-5北京﹑上海﹑廣州﹑深圳社會(huì)消費(fèi)品零售額對(duì)比表（億人民幣）

年份199519961997199819992000200120022003F2004F2005F北京827923.71051.51195.21313.31443.31593.51744.81936.82140.32375.7上海N/AN/AN/AN/A1590.31722.31861.32035.221732357.72553.4廣州550644.3802.6904.61000.911211255.51370.71576.317671984.4深圳300.5342.27324.68423.05512.1538.2609.3689.6779.4883.1997.8

（資料來(lái)源：各市統(tǒng)計(jì)局E：估計(jì)數(shù)字F：預(yù)計(jì)數(shù)字N/A：資料不全）

國(guó)際性的區(qū)域金融中心的地位正在形成

廣州金融市場(chǎng)的發(fā)育已有一定的基礎(chǔ)，資金、證券、外匯、保險(xiǎn)、期貨市場(chǎng)等都有了長(zhǎng)足的發(fā)展；目前廣州的金融同業(yè)拆借中心、金融資產(chǎn)、票據(jù)自動(dòng)清算系統(tǒng)、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額、金融機(jī)構(gòu)等在全省以至全國(guó)都處于領(lǐng)先地位，已初步構(gòu)建了以中央銀行為領(lǐng)導(dǎo)、國(guó)家專業(yè)銀行為主體、商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)和外資銀行在內(nèi)的多種金融機(jī)構(gòu)分工合作的金融組織體系；金融資產(chǎn)規(guī)模居全國(guó)大城市前列。為數(shù)總多的外資金融機(jī)構(gòu)都對(duì)廣州未來(lái)的區(qū)域金融中心的地位充滿信心﹐紛紛在廣州設(shè)立分公司或代表機(jī)構(gòu)﹐形成了高級(jí)寫字樓需求的主要來(lái)源之一。

交通狀況日趨完善總投資62.88億元的內(nèi)環(huán)路工程1999年底建成，廣州市市區(qū)地面交通狀況得到極大改善。廣州地鐵一號(hào)線已全線通車。南北走向的地鐵二號(hào)線工程正在進(jìn)行，線路全長(zhǎng)23.265公里，預(yù)計(jì)于2004年落成通車。將進(jìn)一步提升廣州市區(qū)的交通效率。地鐵三號(hào)線也于近期動(dòng)工﹐三號(hào)線則全長(zhǎng)35.86公里﹐

房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)復(fù)蘇并穩(wěn)步發(fā)展

經(jīng)歷了亞洲金融風(fēng)暴后﹐廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)復(fù)蘇。在廣州市的近萬(wàn)家外資企業(yè)中，注冊(cè)投資房地產(chǎn)的外企有789家,，注冊(cè)資本總額達(dá)76.74億美元,，外資占該市房地產(chǎn)投入的三分之一。2001年八個(gè)月，外資企業(yè)對(duì)廣州房地產(chǎn)完成投資51.5億美元，比去年同期增長(zhǎng)60%，到位資金67.24億元人民幣(約8.1億美元)，增長(zhǎng)近40%。外資的不斷涌入，使廣州房地產(chǎn)重新升溫。特別是今年以來(lái)，廣州城市環(huán)境大改造，番禺和花都撤市建區(qū)，地鐵三號(hào)線規(guī)劃初步定案等，為廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了契機(jī)。

廣州市未來(lái)八年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)

目前廣州總體城市規(guī)劃目標(biāo)是:到2005年，廣州基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，建成國(guó)際大都市。到2010年，全面建成現(xiàn)代化國(guó)際大都市。屆時(shí)﹐廣州的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到6,850億元，年均遞增12%；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到18萬(wàn)元，年均遞增10%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額超過(guò)3900億元，出口總值達(dá)到320億美元，15年年均分別遞增14%和12%。城鎮(zhèn)居民人均年生活費(fèi)收入達(dá)到54,000元。全市綜合實(shí)力雄厚，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展達(dá)到或接近中等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)平均水平；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，第三產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)，三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展；基礎(chǔ)設(shè)施完善、高效；科技教育發(fā)達(dá)，能夠支持經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展；市民生活進(jìn)入初步富裕階段。

小結(jié)廣州經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，外來(lái)投資逐步回升，市場(chǎng)對(duì)寫字樓宇的需求隨之增長(zhǎng)，尤其是中國(guó)加入WTO后﹐來(lái)自金融、保險(xiǎn)、證券、信息科技﹑電信﹑零售等行業(yè)的需求將更趨殷切。由于目前廣州市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)正處于供不應(yīng)求的狀態(tài)﹐而這種狀態(tài)預(yù)計(jì)將在短期內(nèi)仍持續(xù)﹐因此，對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一次難得的機(jī)遇。

隨著廣州市市區(qū)地面交通狀況改善﹐內(nèi)外環(huán)連接道路快速交通干線和地鐵二三號(hào)線的落成將進(jìn)一步提升東山區(qū)的作為廣州市中央商務(wù)區(qū)的地位﹐而本項(xiàng)目位于東山區(qū)的核心位置﹐物業(yè)升值潛力將進(jìn)一步提高。

由于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和新科技的廣泛應(yīng)用﹐目前廣州的寫字樓正逐漸由單純的商業(yè)辦公功能，而逐步向多功能智能型的方向發(fā)展，而且用家對(duì)寫字樓硬件的要求越來(lái)越高。硬設(shè)備周全而具國(guó)際水平﹐以客戶需求為主要訴求的寫字樓物業(yè)將在市場(chǎng)上處于主導(dǎo)地位。而目前廣州此類甲級(jí)寫字樓供應(yīng)寥寥無(wú)幾﹐有利于本項(xiàng)目的順利推廣。

廣州服務(wù)業(yè)和信息科技行業(yè)蓬勃發(fā)展﹐令更多的外資企業(yè)大良涌現(xiàn)﹐因應(yīng)此市場(chǎng)需求，預(yù)計(jì)甲級(jí)寫字樓將有廣闊的市場(chǎng)﹐而目前該類物業(yè)的供應(yīng)有限﹐本項(xiàng)目如抓緊機(jī)會(huì)切入﹐必將獲得成功。

第二節(jié)、東山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析東山區(qū)東山區(qū)

東山區(qū)2001年主要經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展指標(biāo)項(xiàng)目2002年（億元）比上年增減百分點(diǎn)（%）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值313.589.7%工業(yè)總產(chǎn)值31.1910%社會(huì)消費(fèi)品零售總額183.39.6%外貿(mào)出口總值6.16(美元)23.66%實(shí)際利用外資7.62(美元)69.38%一般預(yù)算收入7.2412.45%一般預(yù)算支出12.45-0.31%（資料來(lái)源：東山區(qū)統(tǒng)計(jì)局）地理位置東山區(qū)是廣州市轄10個(gè)行政區(qū)之一，與越秀、荔灣同為老城區(qū)，面積15.83平方公里，2002年末，全區(qū)常住人口62.73萬(wàn)人，年末戶數(shù)17.93萬(wàn)戶。人口自然增長(zhǎng)率2.33‰?，F(xiàn)區(qū)域東起廣州大道與天河區(qū)相接；西至北京路南段、文德路北段西側(cè)的府學(xué)西街、德政北路、東濠涌（法政路口環(huán)市中路的一段）與越秀區(qū)相鄰；南臨珠江主航道與海珠區(qū)隔江相望；北傍舊廣九鐵路與天河區(qū)相依。東山區(qū)內(nèi)劃分有東湖、白云、梅花村、農(nóng)林、黃花崗、華樂(lè)、建設(shè)、大東、珠光、大塘等十條行政街，139個(gè)社區(qū)居委會(huì)。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，東山區(qū)憑借發(fā)達(dá)的金融商貿(mào)業(yè)、較為完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)美的居住環(huán)境、濃厚的文體氣息、領(lǐng)先的基礎(chǔ)教育、良好的社會(huì)風(fēng)氣成為廣州市一個(gè)頗具吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力的中心城區(qū)。

經(jīng)濟(jì)概況東山區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康快速發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。2002年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值313.58億元，比上年增長(zhǎng)9.7％。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值287.58億元，比上年增長(zhǎng)11.73％；第二產(chǎn)業(yè)增加值26億元，比上年下降7.89％。二、三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成由上年的14.36%:85.64%調(diào)整為8.29％：91.71％,第二產(chǎn)業(yè)持續(xù)下降，第三產(chǎn)業(yè)仍居主導(dǎo)地位。財(cái)政收入保持快速增長(zhǎng)。全年全區(qū)一般財(cái)政預(yù)算收入（含?？钍杖耄?2377萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)12.45％,一般財(cái)政預(yù)算支出（含?？钪С觯?24544萬(wàn)元，比上年下降0.31％。東山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有以下特點(diǎn)：

1．第三產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位

2002年，東山區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增加值預(yù)計(jì)達(dá)到289.6億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的93.22％，成為全區(qū)產(chǎn)業(yè)的龍頭。第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使東山區(qū)的財(cái)政收入繼續(xù)保持兩數(shù)的增長(zhǎng)，“九五”期間區(qū)財(cái)政的收入年均增長(zhǎng)速度超過(guò)27％，2001年財(cái)政收入在廣州市市屬八區(qū)中名列第三位，區(qū)可支配財(cái)力近10億元。目前，東山區(qū)來(lái)源于第三產(chǎn)業(yè)的地方稅收總額已超過(guò)80億元，占全市總量近1/3，占全省的1/8，為增強(qiáng)廣州市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力發(fā)揮了積極的作用。

2．廣州市的商貿(mào)集散地

通過(guò)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，東山區(qū)作為廣州市中心城區(qū)的商貿(mào)集散地功能得到進(jìn)一步增強(qiáng)。目前，全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額已占廣州市總量的七分之一，其中區(qū)內(nèi)超億元百貨零售業(yè)5家，占廣州市總量的六分之一，全年?duì)I業(yè)額超過(guò)30億元。區(qū)內(nèi)商品交易市場(chǎng)日益繁榮，現(xiàn)有商品交易市場(chǎng)70家，其中綜合市場(chǎng)32家，專業(yè)市場(chǎng)38家，年成交額超過(guò)25億元，年增長(zhǎng)率保持在兩位數(shù)字。

以環(huán)市東、海印、英雄廣場(chǎng)以及農(nóng)林下路——龜崗地區(qū)作為龍頭支柱作用的四大商業(yè)板塊，促進(jìn)全區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)逐步形成專業(yè)分區(qū)、功能突出的發(fā)展特色，并初步形成多層次的商業(yè)體系。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額183.3億元，比上年增長(zhǎng)9.6%。商品購(gòu)銷規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)商品銷售總額625.83億元，比上年增長(zhǎng)10.4%。連鎖、超級(jí)市場(chǎng)等新型業(yè)態(tài)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)一步促進(jìn)規(guī)模以上商業(yè)企業(yè)蓬勃發(fā)展，2002年末全區(qū)共有規(guī)模以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)240家，實(shí)現(xiàn)商品購(gòu)進(jìn)總額473.44億元、商品銷售總額520.33億元，完成利潤(rùn)6.23億元，上繳各項(xiàng)稅金7.88億元；2002年全區(qū)規(guī)模以上餐飲業(yè)企業(yè)97家，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入22.37億元。

環(huán)市東路周邊配套設(shè)施環(huán)市東商貿(mào)區(qū)位于廣州市繁華的環(huán)市東路地段，由友誼商店、白云賓館、花園酒店、假日酒店、世貿(mào)中心、國(guó)際大廈、電子大廈、遠(yuǎn)洋賓館、東山廣場(chǎng)等多家高中檔賓館、寫字樓以及新大新、麥當(dāng)勞等數(shù)十家中外著名商家組成，是廣州市著名的高級(jí)商務(wù)、高檔購(gòu)物區(qū)之一。上規(guī)模、上檔次的飲食業(yè)，包括有新荔枝灣電子大廈分店、花城酒家、利苑酒家等企業(yè)有12家，占全區(qū)同類餐飲業(yè)總量的1/3強(qiáng)，年?duì)I業(yè)額占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上。

東山區(qū)的星級(jí)酒店數(shù)共有30家，其中五星級(jí)2家，四星級(jí)5家，與越秀區(qū)并列各區(qū)第一位。近年來(lái)，星級(jí)酒店為促進(jìn)東山區(qū)旅游事業(yè)發(fā)展，吸引總部企業(yè)、外國(guó)領(lǐng)事館落戶我區(qū)起到了重要的作用。東山區(qū)的星級(jí)酒店分布主要分布在環(huán)市東路商務(wù)區(qū)，詳細(xì)資料如下：

星級(jí)酒店名稱地址開(kāi)業(yè)時(shí)間五花園酒店環(huán)市東路368號(hào)1985五廣東國(guó)際大酒店環(huán)市東路339號(hào)1992五亞洲國(guó)際大酒店環(huán)市東路號(hào)2001四遠(yuǎn)洋賓館環(huán)市東路412號(hào)1986四文化假日酒店環(huán)市東華僑新村光明路28號(hào)1988三白云賓館環(huán)市東路367號(hào)1979三云山大酒店先烈中路云鶴北街8號(hào)三嘉應(yīng)賓館環(huán)市東路418號(hào)三浙江大廈富春賓館先烈中路85號(hào)

小結(jié)

第三節(jié)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展宏觀分析一、2002年廣州房地產(chǎn)發(fā)展總結(jié)2002年廣州商品房總成交量同比增長(zhǎng)接近兩成，顯示廣州市的房地產(chǎn)業(yè)仍處于平穩(wěn)增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭。其中原八區(qū)的一手商品房成交面積577.65萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.07％；成交金額321.19億元，同比增長(zhǎng)7.31％。番禺區(qū)無(wú)論是多層住宅、高層住宅還是寫字樓、商鋪的成交面積也都出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)的好勢(shì)頭。

2002年廣州10區(qū)商品房的預(yù)售面積為787.7萬(wàn)平方米，比前年同期增長(zhǎng)18.5％，成交面積為880.16萬(wàn)平方米，比前年同期增長(zhǎng)17.2％，成交均價(jià)則比前年微跌3.6％。

在多層住宅方面，全市10區(qū)的可預(yù)售面積同比減少了23％，但成交面積仍然增長(zhǎng)了5.7％，總成交面積達(dá)到282.6萬(wàn)平方米。其中，成交面積增長(zhǎng)幅度最大的是花都，增幅達(dá)60.9％，番禺區(qū)位列第二，增幅為23.4％。高層住宅方面，無(wú)論是預(yù)售面積、成交面積還是成交金額都有明顯上升的勢(shì)頭，同比分別增長(zhǎng)了55.6％、22.6％和18.8％，但成交均價(jià)則微跌3.1％。

2002年寫字樓和商鋪的交易也都有明顯增長(zhǎng)的勢(shì)頭。其中，寫字樓的成交面積達(dá)到298698平方米，同比增長(zhǎng)了34.1％，增幅排在前三位的區(qū)域分別是番禺、荔灣和海珠。商鋪成交面積為572084平方米，同比增長(zhǎng)了27.2％，增幅排在前三位的區(qū)域分別是芳村、花都和番禺。至于成交均價(jià)，寫字樓表現(xiàn)向好，呈現(xiàn)微升的局面，增幅為2％；但商鋪則明顯下降，跌幅達(dá)13.2％。

二、2003年上半年房地產(chǎn)發(fā)展概況今年1~4月全市房屋交易436.8萬(wàn)平方米，交易金額171.3億元，同比增長(zhǎng)1.9％、4.48％，其中商品房交易282.2萬(wàn)平方米，金額127.5億元，同比增長(zhǎng)4.3％、2.29

非典型性肺炎對(duì)廣州市房地產(chǎn)業(yè)尤其是外銷住宅市場(chǎng)的影響較大，對(duì)內(nèi)銷住宅和寫字樓的影響則不明顯，但長(zhǎng)期會(huì)有多大影響仍需要看非典對(duì)廣州經(jīng)濟(jì)的影響程度。

三、廣州寫字樓市場(chǎng)發(fā)展概況

在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)和中國(guó)加入世界貿(mào)易中心的推動(dòng)下，近年來(lái)中國(guó)各主要城市甲級(jí)辦公樓物業(yè)的需求量屢創(chuàng)高水平。雖然受全球經(jīng)濟(jì)衰退和伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)影響，退對(duì)中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)的影響，預(yù)料將會(huì)較區(qū)內(nèi)其它國(guó)家小。

作為華南區(qū)最重要政治經(jīng)濟(jì)都市的廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍錄得凈吸納量及租金的增長(zhǎng)。盡管租金不斷上揚(yáng)，寫字樓市場(chǎng)的基本需求持續(xù)殷切，需求來(lái)自國(guó)際金融機(jī)構(gòu)﹑保險(xiǎn)公司、電訊公司﹑信息科技公司及廣告公司。

廣州甲級(jí)寫字樓的空置面積較小造成新增需求因可選擇的空間不多而轉(zhuǎn)向選擇乙級(jí)寫字樓，平均寫字樓資本值大致穩(wěn)定，顯示投資回報(bào)率維持于優(yōu)厚的水平，相信將可吸引國(guó)際投資者的興趣。預(yù)計(jì)甲級(jí)寫字樓的吸納量在今年繼續(xù)保持上升的勢(shì)頭。

廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)在八十年代末九十年代初期開(kāi)始啟動(dòng)，此后經(jīng)歷了一個(gè)完整的發(fā)展周期。

廣州市市早期（1980－1990）甲級(jí)辦公樓物業(yè)發(fā)展甚少，主要以四、五星級(jí)酒店為代表，但僅作出租使用。92年開(kāi)始部分可作售賣的甲級(jí)辦公樓物業(yè)推出，主要為寫字樓和高級(jí)住宅，約20萬(wàn)平方米，受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的影響，甲級(jí)物業(yè)呈嚴(yán)重供不應(yīng)求的狀況，租售價(jià)格在短期內(nèi)急劇上升，價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本，使早期的投資者獲取了豐厚的利潤(rùn)，同時(shí)也刺激了此類物業(yè)的發(fā)展。

從九一至九五年，隨著經(jīng)濟(jì)的起飛﹐大量寫字樓及商業(yè)物業(yè)落成，以致供過(guò)于求，房地產(chǎn)物業(yè)的售價(jià)及租金都大幅回落。九十年代中期﹐受亞洲金融風(fēng)暴影響﹐經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)逆轉(zhuǎn)﹐房地產(chǎn)市場(chǎng)更是雪上加霜。因此受到政府的干預(yù)和調(diào)控，收緊銀根﹐并大力控制新增房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，物業(yè)的售價(jià)和租金的跌幅收窄，但仍持續(xù)下滑的趨勢(shì)。在物業(yè)市場(chǎng)蕭條的期間，全市辦工樓空置率高達(dá)四成半﹐有多個(gè)大型項(xiàng)目都處于停工和半停工狀態(tài)。

經(jīng)過(guò)四年調(diào)整后，寫字樓租金在一九九九年年底見(jiàn)底回升，隨著科技熱潮出現(xiàn)﹐并受到中國(guó)落實(shí)加入世界貿(mào)易組織的利好影響，以寫字樓為首的物業(yè)租金在九九年開(kāi)始見(jiàn)底回升。到目前為止，全市甲級(jí)寫字樓的平均空置率降至不足百分之十，而部分超甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目﹐例如最具代表性的中信廣場(chǎng)﹑大都會(huì)廣場(chǎng)﹑電子大廈﹑金利來(lái)大廈﹑好世界廣場(chǎng)等項(xiàng)目﹐都已經(jīng)接近全部租出，2002年的租金升幅達(dá)到10％－15％。2002年廣州寫字樓的交易也都有明顯增長(zhǎng)的勢(shì)頭。其中，寫字樓的成交面積達(dá)到298698平方米，同比增長(zhǎng)了34.1％；成交均價(jià)，寫字樓表現(xiàn)向好，呈現(xiàn)微升的局面，增幅為2％。廣州市1993年至2001年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（單位：億元人民幣）

年份199619971998199920002001投資額229.16237.42269.36295.9356387（資料來(lái)源：廣州市統(tǒng)計(jì)局）

廣州市商品房空置量統(tǒng)計(jì)（單位：萬(wàn)平方米）

年份199619971998199920002001總計(jì)160.8191267485.6582.3621其中住宅99.7116142.6283.6357.9365.8（資料來(lái)源﹕廣州市國(guó)土房管局）

1998-2000年廣州市寫字樓租賃市場(chǎng)發(fā)展情況統(tǒng)計(jì)表:年份宗數(shù)增長(zhǎng)%租賃面積(平方米)增長(zhǎng)%1998527--118,578--199971936.43171,59744.752000上半年86720.58218,99127.622000下半年101817.42250,66914.47三年合計(jì)3131

759,835

（資料來(lái)源﹕廣州市國(guó)土房管局）

小結(jié)

廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額呈逐年增加的趨勢(shì)﹐而且外來(lái)投資的比例不斷上升﹔

住宅市場(chǎng)總體供過(guò)與求﹐需求呈穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)﹐但住宅樓盤開(kāi)發(fā)量大﹐競(jìng)爭(zhēng)激烈。

寫字樓市場(chǎng)于２０００年下半年復(fù)蘇反彈﹐需求增長(zhǎng)迅速﹐而新供應(yīng)﹐尤其是甲級(jí)寫字樓供應(yīng)增長(zhǎng)緩慢﹐造成供不應(yīng)求的局面。

第三部分、廣州市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)分析

第一節(jié)廣州甲級(jí)寫字樓市存量分析一、甲級(jí)優(yōu)質(zhì)寫字樓定義甲級(jí)寫字樓的定義：總建筑面積20,000平方米或以上，可供外銷、裝修高檔﹐外立面形象現(xiàn)代感強(qiáng)﹑有現(xiàn)代化高檔次裝修，大堂寬敞，單層面積為1,200平方米以上

二、廣州高級(jí)商務(wù)中心區(qū)的地理分布

東山區(qū)-環(huán)市東路環(huán)市東路區(qū)域是廣州市最重要的商務(wù)中心區(qū)﹐區(qū)內(nèi)高級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓和優(yōu)質(zhì)住宅樓宇林立，極具商業(yè)及商務(wù)氣氛。是廣州市最佳的旅游、甲級(jí)商貿(mào)及居住中心，并且此種優(yōu)勢(shì)仍將持續(xù)下去。目前此區(qū)域已經(jīng)落成的甲級(jí)寫字樓包括﹕世界貿(mào)易中心大廈、好世界廣場(chǎng)﹑廣東國(guó)際大廈﹑亞洲國(guó)際大酒店﹑宜安大廈﹑電子大廈﹑東山廣場(chǎng)等。此區(qū)域可考慮為本項(xiàng)目的主要潛在競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。用戶以專業(yè)服務(wù)業(yè)、制造業(yè)和IT業(yè)為主，且四成以上是外資公司。而以花園酒店假日酒店、國(guó)際大酒店及亞洲國(guó)際大酒店為代表的酒店式寫字樓，同樣吸引了大量公司和多國(guó)駐廣州領(lǐng)事館常駐其中，如英國(guó)領(lǐng)事館，澳大利亞領(lǐng)事館等，提升了該區(qū)在廣州高檔物業(yè)中的行業(yè)地位。

天河區(qū)-天河北路段得益于廣州城市的東移與新經(jīng)濟(jì)尤其是網(wǎng)絡(luò)通信科技等ＩＴ業(yè)的興起，目前天河北商貿(mào)環(huán)境配套正不斷完善，其將與珠江新城商貿(mào)區(qū)聯(lián)合形成一個(gè)巨大的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)區(qū)。具代表性的甲級(jí)寫字樓物業(yè)有：中信廣場(chǎng)，大都會(huì)廣場(chǎng)、市長(zhǎng)大廈、國(guó)貿(mào)中心、高盛大廈、金利來(lái)大廈、以及時(shí)代廣場(chǎng)財(cái)富廣場(chǎng)等，共同締結(jié)了天河北“新興經(jīng)濟(jì)區(qū)”在廣州高檔物業(yè)中的重要地位。

越秀區(qū)-東風(fēng)路段東風(fēng)路是廣州市區(qū)內(nèi)三條東西走向的主干道路之一，經(jīng)過(guò)市政府長(zhǎng)年的改造,現(xiàn)在路面寬闊，交通暢順，是廣州市的“樣板路“。由于目前有數(shù)間商業(yè)銀行和信托公司(如:中國(guó)銀行﹑農(nóng)業(yè)銀行﹑建設(shè)銀行﹑深圳發(fā)展銀行﹑國(guó)際信托投資公司等)辦公所在地都位于東風(fēng)路西段和中段﹐市政府也曾經(jīng)把東風(fēng)路規(guī)劃成金融區(qū)。目前東風(fēng)路已經(jīng)落成的甲級(jí)寫字樓包括﹕國(guó)際金融大廈、國(guó)際銀行中心﹑建設(shè)銀行大廈等。但是由于各物業(yè)沿路分布過(guò)于分散，缺乏凝聚力，因此要形成商務(wù)中心區(qū)尚需時(shí)日。此路段可考慮為本項(xiàng)目的一般潛在競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。

越秀區(qū)-人民中路、中山六路段該區(qū)域跨荔灣區(qū)和越秀區(qū)﹐該區(qū)域?qū)儆趶V州市的老城區(qū)，人口密度甚大，交通擁擠，但零售業(yè)發(fā)展成熟﹐為廣州市傳統(tǒng)的商業(yè)中心之一。該路段需然有大規(guī)模的舊城改建規(guī)劃，但進(jìn)展相當(dāng)緩慢。地鐵一號(hào)線的開(kāi)通對(duì)該區(qū)域的發(fā)展具有極大的推動(dòng)作用﹐但是該區(qū)域受環(huán)境及傳統(tǒng)習(xí)慣所限，除發(fā)展商業(yè)物業(yè)外，在舊城改造計(jì)劃完成前﹐難以成為商務(wù)中心區(qū)。因此此路段可考慮為本項(xiàng)目的非潛在競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。目前該區(qū)域現(xiàn)正投入使用的甲級(jí)寫字樓包括美國(guó)銀行中心﹑捷泰廣場(chǎng)和中旅商業(yè)城等甲級(jí)寫字樓。

廣州市現(xiàn)有主要甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目一覽項(xiàng)目名稱位置建筑面積（平方米）與本項(xiàng)目對(duì)比廣州國(guó)際電子大廈東山區(qū)30,000主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手好世界廣場(chǎng)東山區(qū)56,000主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手東山廣場(chǎng)東山區(qū)89,989主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣州世界貿(mào)易中心大廈東山區(qū)180,000主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣東亞洲國(guó)際大酒店?yáng)|山區(qū)112,510競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手宜安廣場(chǎng)東山區(qū)60,000次要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中信廣場(chǎng)天河區(qū)232,000競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大都會(huì)廣場(chǎng)天河區(qū)74,321競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手金利來(lái)集團(tuán)中心天河區(qū)53,000競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手高盛大廈天河區(qū)41,500次要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手健力寶大廈越秀區(qū)73,500次要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中旅商業(yè)城越秀區(qū)126,000次要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手捷泰廣場(chǎng)越秀區(qū)39,018次要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手達(dá)寶廣場(chǎng)越秀區(qū)30,657次要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

廣州市在建主要甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目一覽項(xiàng)目名稱位置建筑面積（平方米）與本項(xiàng)目對(duì)比廣東電信廣場(chǎng)東山區(qū)39,916(對(duì)外招商部分)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中誠(chéng)廣場(chǎng)天河區(qū)1003,000(寫字樓)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中泰國(guó)際廣場(chǎng)天河區(qū)87,618(寫字樓)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

廣州市待建主要甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目一覽

項(xiàng)目名稱位置建筑面積（平方米）與本項(xiàng)目對(duì)比廣州報(bào)業(yè)文化廣場(chǎng)天河區(qū)280,000主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手天河城廣場(chǎng)天河區(qū)97,000主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手維多利廣場(chǎng)天河區(qū)75,000競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

廣州市現(xiàn)有主要甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目

項(xiàng)目名稱中信廣場(chǎng)(CITICPLAZA)大廈外觀

位置廣州市天河區(qū)天河北路233號(hào)總建筑面積232,000功能分布寫字樓121,410公寓77140商場(chǎng)33,450樓層80天花高度2.6目前開(kāi)發(fā)階段現(xiàn)樓落成時(shí)間1997.06開(kāi)發(fā)商熊谷蜆殼發(fā)展(廣州)有限公司開(kāi)發(fā)商背景熊谷蜆殼發(fā)展(廣州)有限公司由香港建設(shè)(控股)有限公司蜆殼電器工業(yè)(集團(tuán))有限公司,中國(guó)保利集團(tuán),信興中國(guó)投資有限公司,四家國(guó)際知名公司組成,實(shí)力雄厚,信譽(yù)卓著.市場(chǎng)定位甲級(jí)寫字樓及公寓市場(chǎng)推廣策略目標(biāo)客戶鎖定大型跨國(guó)公司和具有實(shí)力的本地公司，提供辦公、購(gòu)物、商務(wù)公寓一體化的綜合服務(wù)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

為現(xiàn)在廣州最高的建筑物，具有地標(biāo)的形象，

地處天河中心區(qū),地理位置優(yōu)越﹐

交通便利，鄰近天河火車站和地鐵站，

租戶組合以外資大型公司為主項(xiàng)目劣勢(shì)

實(shí)用率不高65％﹐

物業(yè)管理質(zhì)素低﹐

沒(méi)有升高地臺(tái)（RaisedFloor）

大廈業(yè)權(quán)分散

項(xiàng)目名稱大都會(huì)廣場(chǎng)大廈外觀位置廣州市天河區(qū)天河北路183號(hào)總建筑面積74,321功能分布寫字樓70,821購(gòu)物商場(chǎng)3,500樓層48天花高度2.4目前開(kāi)發(fā)階段現(xiàn)樓落成時(shí)間1996開(kāi)發(fā)商廣州卓越城市房產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)商背景發(fā)展商為港資背景市場(chǎng)定位甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)推廣策略租賃目標(biāo)客戶鎖定大型跨國(guó)公司和具有實(shí)力的本地公司項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

地處天河商務(wù)中心區(qū)﹐地理位置優(yōu)越,

交通便利﹐接近天河火車站

周邊商業(yè)氣氛濃厚﹐商業(yè)配套齊全

租戶組合佳﹐以外資大型公司為主項(xiàng)目劣勢(shì)

實(shí)用率低（68%）

物業(yè)管理質(zhì)素不太理想

客梯數(shù)量不夠（6臺(tái)）

商場(chǎng)不完善，缺乏聚焦點(diǎn)

大廈業(yè)權(quán)分散

項(xiàng)目名稱金利來(lái)集團(tuán)中心大廈外觀位置廣州市天河區(qū)體育東路138號(hào)總建筑面積53,000功能分布寫字樓37,000購(gòu)物商場(chǎng)16,000樓層31天花高度2.5目前開(kāi)發(fā)階段現(xiàn)樓落成時(shí)間1996.09開(kāi)發(fā)商廣州金利來(lái)城市房產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)商背景廣州金利來(lái)集團(tuán)中心為中港合作項(xiàng)目。港方為金利來(lái)地產(chǎn)發(fā)展有限公司及香港上市公司金利來(lái)集團(tuán)附屬公司－金利來(lái)(廣東)有限公司。中方則為廣州享負(fù)盛名的開(kāi)發(fā)公司－廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司總投資約五億港元市場(chǎng)定位甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)推廣策略提供辦公、悠閑娛樂(lè)康體一體化的多元化服務(wù)﹐配備現(xiàn)代化商務(wù)中心項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

地處天河中心區(qū),鄰近地鐵站

距地鐵站出入口150

實(shí)用率較高（72%）項(xiàng)目劣勢(shì)

交樓標(biāo)準(zhǔn)不高，全毛坯房

租戶組合以本地公司為主

物業(yè)管理未達(dá)理想

項(xiàng)目名稱廣州國(guó)際電子大廈大廈外觀位置廣州市東山區(qū)環(huán)市東路403號(hào)總建筑面積30,000功能分布寫字樓21,000購(gòu)物商場(chǎng)9,000樓層31天花高度2.45目前開(kāi)發(fā)階段現(xiàn)樓落成時(shí)間1997開(kāi)發(fā)商國(guó)國(guó)營(yíng)對(duì)外貿(mào)易公司中國(guó)電子出口華南公司新加坡美羅集團(tuán)開(kāi)發(fā)商背景中國(guó)國(guó)營(yíng)對(duì)外貿(mào)易公司中國(guó)電子出口華南公司,是中國(guó)國(guó)內(nèi)舉足輕重的外貿(mào)機(jī)構(gòu),規(guī)模龐大新加坡美羅集團(tuán)在新加坡及鄰近地區(qū)成功進(jìn)行多項(xiàng)物業(yè)發(fā)展,往積驕人,享譽(yù)全球市場(chǎng)定位甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)推廣策略只租不賣﹐目標(biāo)客戶鎖定大型跨國(guó)公司和具有實(shí)力的本地公司項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū)﹐交通方便

區(qū)內(nèi)商業(yè)配套完備

租戶組合優(yōu)，外資公司比例較大

建筑水平及質(zhì)料高項(xiàng)目劣勢(shì)

實(shí)用率低（約65%）

設(shè)計(jì)不夠方正

缺乏停車位

項(xiàng)目名稱好世界廣場(chǎng)大廈外觀位置廣州市東山區(qū)環(huán)市東路總建筑面積56,000功能分布寫字樓40,000購(gòu)物商場(chǎng)16,000樓層36天花高度2.45目前開(kāi)發(fā)階段現(xiàn)樓落成時(shí)間1996開(kāi)發(fā)商廣州珠江實(shí)業(yè)總公司開(kāi)發(fā)商背景公司成立于1985年，為本地最具規(guī)模的開(kāi)發(fā)商之一﹐開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包括各種商品住宅、高級(jí)公寓、酒店、綜合寫字樓。市場(chǎng)定位甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)推廣策略目標(biāo)客戶鎖定大型跨國(guó)公司和具有實(shí)力的本地公司項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū)﹐地理位置優(yōu)越

地處市中心﹐交通便利

區(qū)內(nèi)商廈酒店林立﹐商業(yè)配套完備項(xiàng)目劣勢(shì)

客梯不夠（3臺(tái)）

走廊不能打通，限制租戶為小型公司為主

大廈業(yè)權(quán)分散

項(xiàng)目名稱東山廣場(chǎng)大廈外觀位置廣州市東山區(qū)先烈中路45號(hào)總建筑面積89,989平方米功能分布寫字樓73,989平方米購(gòu)物商場(chǎng)樓層31天花高度2.5目前開(kāi)發(fā)階段現(xiàn)樓落成時(shí)間1996開(kāi)發(fā)商中國(guó)海外發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)商背景中國(guó)海外集團(tuán)是一間立足香港，擁有雄厚資金與實(shí)力，專業(yè)從事房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的上市公司。在香港、北京、上海、深圳、成都和廣西投資多個(gè)項(xiàng)目，均開(kāi)創(chuàng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)界的非凡業(yè)績(jī)。曾參與建設(shè)的項(xiàng)目包括：香港御龍居、爵士花園、上海海華花園、廣州東山廣場(chǎng)、錦城花園、中海錦苑等。市場(chǎng)定位甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

地理位置優(yōu)越﹐位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū)

區(qū)內(nèi)商業(yè)配套完備

實(shí)用率高（72%）

租戶組合佳﹐多數(shù)為國(guó)際知名公司

冷氣計(jì)算系統(tǒng)先進(jìn)項(xiàng)目劣勢(shì)

廣場(chǎng)被雜散商場(chǎng)擺設(shè)破壞氣氛

交通略為不便

項(xiàng)目名稱健力寶大廈大廈外觀位置廣州市越秀區(qū)東風(fēng)中路410-412號(hào)總建筑面積73,500功能分布寫字樓66,000購(gòu)物商場(chǎng)7,500樓層39天花高度2.4目前開(kāi)發(fā)階段現(xiàn)樓落成時(shí)間1999開(kāi)發(fā)商廣州東和房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)商背景廣州東和房地產(chǎn)有限公司是健力寶集團(tuán)屬下公司。市場(chǎng)定位甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

建筑質(zhì)料上乘

樓層高度高（2.6米

業(yè)主提供的配套較優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目劣勢(shì)

實(shí)用率低（60%）

半圓形設(shè)計(jì)不便于使用

地理位置較差

項(xiàng)目名稱捷泰廣場(chǎng)大廈外觀位置廣州市越秀區(qū)中山六路218-222號(hào)總建筑面積39,018功能分布寫字樓28,518購(gòu)物商場(chǎng)10,500樓層17天花高度2.4目前開(kāi)發(fā)階段現(xiàn)樓落成時(shí)間1997開(kāi)發(fā)商廣州東和房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)商背景廣州捷泰集團(tuán)，香港啟泰集團(tuán)分支市場(chǎng)定位甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)推廣只租不售項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

廣州西門口地鐵站上蓋優(yōu)質(zhì)物業(yè)﹐交通便利快捷

建筑用料上乘

電梯數(shù)量充裕項(xiàng)目劣勢(shì)

項(xiàng)目所處地域?yàn)閺V州市舊城區(qū)﹐辦公樓不集中項(xiàng)目名稱達(dá)寶廣場(chǎng)大廈外觀位置廣州市越秀區(qū)流花路109號(hào)之9總建筑面積30,657功能分布寫字樓26,055購(gòu)物商場(chǎng)4,620樓層15天花高度2.2目前開(kāi)發(fā)階段現(xiàn)樓落成時(shí)間1994開(kāi)發(fā)商達(dá)寶集團(tuán)(香港)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)商背景發(fā)展商具有港資背景市場(chǎng)定位甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)推廣策略項(xiàng)目只租不賣﹐以優(yōu)良的租戶組合提升大廈的形象和吸引力﹐目前大廈超過(guò)90％的租戶為跨國(guó)企業(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

大廈面對(duì)流花湖公園

鄰近火車站,中國(guó)大酒店,交易會(huì)場(chǎng)﹐商業(yè)配套完善

優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理水平

實(shí)用率高（80%）

租戶組合佳﹐多為知名外資公司項(xiàng)目劣勢(shì)

交通略嫌不便

電梯不夠

層高太低

項(xiàng)目名稱宜安廣場(chǎng)大廈外觀位置廣州市東山區(qū)建設(shè)六馬路38號(hào)總建筑面積60,000平方米功能分布寫字樓51,750平方米購(gòu)物商場(chǎng)樓層28天花高度2.3目前開(kāi)發(fā)階段現(xiàn)樓落成時(shí)間1994開(kāi)發(fā)商廣州華星發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)商背景廣州華星發(fā)展有限公司,由廣州市建筑總公司與新加坡泛亞投資有限公司組成市場(chǎng)定位甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)推廣策略以售為主項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū)，地理位置優(yōu)越

交通方便

區(qū)內(nèi)商業(yè)配套完備項(xiàng)目劣勢(shì)

業(yè)權(quán)太分散

物業(yè)管理水平低

中庭設(shè)計(jì)不受歡迎

項(xiàng)目名稱 廣州世界貿(mào)易中心大廈大廈外觀位置廣州市東山區(qū)環(huán)市東路371-375號(hào)總建筑面積180,000平方米功能分布寫字樓160,00平方米購(gòu)物商場(chǎng)樓層南塔30層，北塔34層天花高度2.45目前開(kāi)發(fā)階段現(xiàn)樓落成時(shí)間1992開(kāi)發(fā)商廣州珠江實(shí)業(yè)總公司開(kāi)發(fā)商背景廣州珠江實(shí)業(yè)總公司,成立于1985年，公司在房地產(chǎn)業(yè)中異軍突起，業(yè)績(jī)優(yōu)良。先后開(kāi)發(fā)了廣州淘金北小區(qū)、站前路小區(qū)、昌崗中路小區(qū)、華樂(lè)建筑組團(tuán)、松柏崗小區(qū)、番禺市的南浦小區(qū)。建有各種商品住宅、高級(jí)公寓、酒店、綜合寫字樓。市場(chǎng)定位甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū)，地理位置優(yōu)越

交通方便

區(qū)內(nèi)商業(yè)配套完備項(xiàng)目劣勢(shì)

實(shí)用率低60％

間隔不合理

業(yè)權(quán)分散

層高太低

項(xiàng)目名稱廣東亞洲國(guó)際大酒店大廈外觀位置廣州市東山區(qū)環(huán)市東路326號(hào)之一總建筑面積112,510平方米功能分布寫字樓22,992平方米購(gòu)物商場(chǎng)4,500平方米豪華客房樓層45天花高度2.3目前開(kāi)發(fā)階段現(xiàn)樓落成時(shí)間2001開(kāi)發(fā)商廣東省華海集團(tuán)公司開(kāi)發(fā)商背景廣東省公安廳總投資二十億人民幣市場(chǎng)定位甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)推廣策略以租為主項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

鄰近環(huán)市中商業(yè)區(qū)

質(zhì)料設(shè)計(jì)合理項(xiàng)目劣勢(shì)

實(shí)用率不高

管理質(zhì)素太差

大堂入口與酒店入口沒(méi)有分隔

層高太低

項(xiàng)目名稱中旅商業(yè)城大廈外觀位置廣州市越秀區(qū)越秀區(qū)中山五路219號(hào)總建筑面積126,000平方米功能分布寫字樓37,000平方米購(gòu)物商場(chǎng)樓層25天花高度2.5目前開(kāi)發(fā)階段現(xiàn)樓落成時(shí)間2000開(kāi)發(fā)商廣州捷中寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)商背景廣州捷中寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是香港中旅集團(tuán)屬下公司,集團(tuán)規(guī)模龐大,目前共有二十多家公司,不但在地產(chǎn)建筑享負(fù)盛名,在旅游,酒店,運(yùn)輸,貿(mào)易,實(shí)業(yè)投資,科技開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)亦實(shí)力非凡總投資約9億元人民幣市場(chǎng)定位甲級(jí)寫字樓﹐商場(chǎng)以售為主，寫字樓以租為主項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

廣州公園前地鐵站上大型蓋優(yōu)質(zhì)物業(yè)

平面方正實(shí)用，每層面積開(kāi)闊項(xiàng)目劣勢(shì)

項(xiàng)目所處地域?yàn)閺V州市舊城區(qū)，商業(yè)發(fā)展并未成熟

電梯不夠

設(shè)計(jì)不合理—有中庭

物業(yè)管理質(zhì)素甚差

主要在建甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目

大廈名稱中誠(chéng)廣場(chǎng)大廈外觀發(fā)展商背景：廣州鵬城房地產(chǎn)有限公司，由廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司（城建總）及香港中誠(chéng)集團(tuán)合作經(jīng)營(yíng)。大廈規(guī)劃：中誠(chéng)廣場(chǎng)樓高５１層，分Ａ、Ｂ兩塔樓，擁有３層地下停車場(chǎng)，按照計(jì)劃，１－４層用做商場(chǎng)，５層以上為多用途樓層，辦公樓天花高度2.5米占地面積14,193平方米總建筑面積232,773.4平方米樓盤位置：位于天河北路與體育西路交匯處，是廣州天河北路最佳位置之一交通狀況：并在兩個(gè)地鐵站之間，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)展完善內(nèi)部設(shè)施：8部大型電動(dòng)扶手電梯連接四層商場(chǎng)。地下大堂高十八米.服務(wù)式寫字樓：共有單位380套，面積達(dá)三萬(wàn)五千余平方米服務(wù)式寫字樓配置：完善辦公設(shè)備﹐文儀器材，家具，專人提供服務(wù)。商場(chǎng)：四層裙樓停車位：三層地庫(kù)停車場(chǎng)，提供600余個(gè)車位建筑材料：

外窗采用顏色鋁合金框架式玻璃幕墻連單層鏡面反光玻璃及花崗巖。內(nèi)墻鑲嵌美觀進(jìn)口釉面瓷磚入口大堂地臺(tái)鋪砌美觀花崗巖；商場(chǎng)開(kāi)放式及服務(wù)式辦公層，走廊皆鋪砌花崗巖，洗手間鋪砌進(jìn)口防滑瓷磚；商場(chǎng)洗手間地臺(tái)鋪砌花崗巖。開(kāi)發(fā)進(jìn)度已封頂市場(chǎng)定位及推廣策略甲級(jí)寫字樓，分散出售。但該項(xiàng)目已爛尾，成為不良資產(chǎn)。估計(jì)售價(jià)人民幣11,000元/平方米估計(jì)租金人民幣90-100元/平方米實(shí)用率約68%項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

地理位置優(yōu)越

交通方便

配套設(shè)施齊全項(xiàng)目劣勢(shì)

室內(nèi)凈空高度太低

業(yè)權(quán)分散落成時(shí)間估計(jì)2006年

大廈名稱廣東電信廣場(chǎng)外觀

SHAPE*MERGEFORMAT定位甲級(jí)商業(yè)大樓功能劃分1至4層為商場(chǎng)，14至65層為寫字樓，寫字樓天花高度2.4米建筑面積39,916(對(duì)外招商部分)交通位于廣州市東山口中山二路與路交匯處，周邊配套齊備，臨近地鐵二號(hào)線東山口站，且交通極為便利。大樓設(shè)計(jì)樓高68層，全智能商業(yè)大樓設(shè)計(jì)，有先進(jìn)的通訊設(shè)備，辦公室內(nèi)預(yù)設(shè)光纖電訊線路。物業(yè)管理由中央閉路電視監(jiān)察系統(tǒng)及專業(yè)護(hù)衛(wèi)員二十四小時(shí)的巡查，確保寫字樓與商戶的安全。更設(shè)有最先進(jìn)的煙感、感溫裝置、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，保障物業(yè)安全。先進(jìn)的監(jiān)察器材，及完善的保賽設(shè)施寫字樓裝修墻身和天花吊頂噴涂乳膠漆，地面鋪優(yōu)質(zhì)地毯，門扇安裝實(shí)心木門。開(kāi)發(fā)進(jìn)度已封頂，正在進(jìn)行內(nèi)部裝修估計(jì)售價(jià)只租不售估計(jì)租金人民幣65-80元/平方米實(shí)用率約72%市場(chǎng)定位及推廣策略甲級(jí)寫字樓，只租不售。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

交通方便臨近地鐵站

周邊生活配套設(shè)施成熟項(xiàng)目劣勢(shì)

偏離商務(wù)辦公區(qū)落成時(shí)間估計(jì)2003年第四季度

大廈名稱中泰國(guó)際廣場(chǎng)外觀

平面圖所在位置林河西路，廣州火車東站東側(cè)定位融辦公、商務(wù)、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體的現(xiàn)代化標(biāo)志性建筑。

功能劃分1至6層為商場(chǎng)，7至36層為寫字樓，寫字樓天花高度2.7米交通臨近廣州火車站東站，位于地鐵一號(hào)線和三號(hào)線總站出口。大樓設(shè)計(jì)樓高36層，全智能商業(yè)大樓設(shè)計(jì)，有先進(jìn)的通訊設(shè)備，辦公室內(nèi)預(yù)設(shè)光纖電訊線路。物業(yè)管理由中央閉路電視監(jiān)察系統(tǒng)及專業(yè)護(hù)衛(wèi)員二十四小時(shí)的巡查，設(shè)有最先進(jìn)的煙感、感溫裝置、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。建材設(shè)施外墻采用低輻射鍍膜玻璃。首層大堂地臺(tái)和墻身鋪砌進(jìn)口花崗巖。室內(nèi)裝修主入口兩側(cè)的巨柱采用意大利進(jìn)口高級(jí)云石裝飾。假天花連天花系統(tǒng)；墻身：扇灰；門：木門；地面：水泥地面開(kāi)發(fā)進(jìn)度正在施工，結(jié)構(gòu)工程已至第8層。市場(chǎng)定位及推廣策略甲級(jí)寫字樓，租售幷舉。估計(jì)售價(jià)人民幣11,000-13,000元/平方米估計(jì)租金人民幣95-110元/平方米實(shí)用率約73%項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

交通方便臨近地鐵站

實(shí)用率高

有抬高地臺(tái)（RaiseFloor）項(xiàng)目劣勢(shì)

位于火車站出口，人流較復(fù)雜

稍偏離寫字樓集中區(qū)域落成時(shí)間估計(jì)2004年第二季度待建大型甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目

項(xiàng)目名稱：太古匯大廈外觀：所在位置：面向天河路，天河?xùn)|路與龍口西路之間總建筑面積：約28萬(wàn)平方米目前開(kāi)發(fā)階段：土地已經(jīng)平整預(yù)計(jì)落成時(shí)間：2007開(kāi)發(fā)商背景：廣州報(bào)業(yè)集團(tuán)及香港太古集團(tuán)估計(jì)售價(jià)只租不售估計(jì)租金人民幣120-150元/平方米實(shí)用率待定市場(chǎng)定位：大型商業(yè)項(xiàng)目﹐集辦公﹑商場(chǎng)于一體本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)：占地面積大，功能配套齊全，開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)。本項(xiàng)目的劣勢(shì)：地理位置稍為偏離中央商務(wù)區(qū)

項(xiàng)目名稱：天河城廣場(chǎng)大廈外觀平面圖所在位置天河路，體育中心南門馬路對(duì)面總建筑面積：約9.7萬(wàn)平方米，標(biāo)準(zhǔn)層每層2,000平方米(目前開(kāi)發(fā)階段：已完成基礎(chǔ)工程預(yù)計(jì)落成時(shí)間：東塔樓：2005年第二季度開(kāi)發(fā)商背景：廣東天貿(mào)（集團(tuán)）有限公司總投資：約人民幣10億定位：國(guó)際先進(jìn)水平的甲級(jí)寫字樓，出租為主，部分整層出售。功能劃分：1至6層為商場(chǎng)，7至50層為寫字樓，寫字樓天花高度2.7米交通：位于廣州市新城市中軸線西側(cè)，坐落于廣州市東西交通主干道天河路旁，約30多條公交車路線經(jīng)過(guò)，可直達(dá)廣州市主要地區(qū)。地下是地鐵一號(hào)線和三號(hào)線的換乘站，交通十分便利。大樓設(shè)計(jì)：材料采用大面積的不同類型的幕墻玻璃，配以鋁金屬蓋板，強(qiáng)調(diào)整體清朗感觀，以條肋凹凸造型。立面的造型以簡(jiǎn)潔的線型和弧型為主，主體造型清朗，布局善用空間。物業(yè)管理：由中央閉路電視監(jiān)察系統(tǒng)及專業(yè)護(hù)衛(wèi)員二十四小時(shí)的巡查。更設(shè)有最先進(jìn)的煙感、感溫裝置、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。寫字樓裝修：墻身和天花吊頂噴涂乳膠漆，地面鋪優(yōu)質(zhì)地毯，安裝實(shí)心木門。估計(jì)售價(jià)人民幣13,000-15,000元/平方米估計(jì)租金人民幣110-140元/平方米實(shí)用率約72%項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)交通方便地鐵換乘站上蓋，實(shí)用率高，有抬高地臺(tái)（RaiseFloor），室內(nèi)凈空高。項(xiàng)目劣勢(shì)商場(chǎng)人流量大，人流結(jié)構(gòu)較復(fù)雜

項(xiàng)目名稱維多利廣場(chǎng)大廈外觀所在位置：體育西路，面向天河體育中心，西邊為購(gòu)書中心總建筑面積：約7.5目前開(kāi)發(fā)階段：群樓結(jié)構(gòu)預(yù)計(jì)落成時(shí)間：2006年第二季度開(kāi)發(fā)商背景：廣州城建集團(tuán)總投資：約人民幣9億市場(chǎng)定位：甲級(jí)寫字樓，以出售為主估計(jì)售價(jià)人民幣9,000-12,000元/平方米估計(jì)租金人民幣70-100元/平方米實(shí)用率約65%項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)：

位于天河中心區(qū)﹐地理位置優(yōu)越項(xiàng)目的劣勢(shì)：

開(kāi)發(fā)商有資金壓力，寫字樓將分割銷售

單層平面面積較小(資料來(lái)源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部)

三、甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)存量

目前，廣州市共有甲級(jí)寫字樓面積為1,123,257平方米，主要分布于東山區(qū)環(huán)市東路、天河區(qū)天河北路和越秀區(qū)流花路、東風(fēng)西路，已基本形成聚集區(qū)，其中東山區(qū)甲級(jí)寫字樓觀存量占廣州市的45.95％

2003年廣州市甲級(jí)寫字樓區(qū)域分布情況表

區(qū)域東山區(qū)天河區(qū)越秀區(qū)合計(jì)現(xiàn)存量（平方米）516,154326,774280,3291,123,257所占比例45.95%29.09%24.96%

（資料來(lái)源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部）

四、甲級(jí)寫字樓未來(lái)供應(yīng)量

1995年至2003年期間，甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量主要集中在1996年，年供應(yīng)量共約355,606平方米，約占現(xiàn)時(shí)累計(jì)總供應(yīng)量的31.66％。2000年后至今，受過(guò)宏觀調(diào)控和亞洲金融危機(jī)影響，新落成的甲級(jí)寫字樓數(shù)量銳減，平均每年在3萬(wàn)至5萬(wàn)平方米左右。甲級(jí)寫字樓的區(qū)域分布：東山區(qū)、天河和、區(qū)越秀。2002年2004年總供應(yīng)量合計(jì)約169,534平方米，分別來(lái)自天河區(qū)的平安保險(xiǎn)大廈（2002年落成）、東山區(qū)的廣東電信大廈（2003年落成）和天河區(qū)的中泰國(guó)際廣場(chǎng)（2004年落成），僅為同期預(yù)計(jì)市場(chǎng)凈吸納量的一半左右。

廣州市甲級(jí)寫字樓年供應(yīng)量、累計(jì)供應(yīng)量和吸納量情況表

19951996199719981999供應(yīng)量141,552355,60681,21296,00057,609累計(jì)供應(yīng)量360,914716,520797,732893,732951,341吸納量145,000206,888103,16336,160-17,646空置率12.00%26.80%21.32%25.73%32.08%

2000200120022003F2004F供應(yīng)量37,00053,00042,00039,91687,618累計(jì)供應(yīng)量988,3411,041,3411,083,3411,123,2571,210,875吸納量66,02998,694104,314108,530119,330空置率27.94%22.13%15.52%8.86%5.60%（資料來(lái)源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部E估計(jì)數(shù)字F：預(yù)計(jì)數(shù)字）

廣州甲級(jí)寫字樓新供應(yīng)量、凈吸納量和空置率（資料來(lái)源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部E﹕估計(jì)數(shù)字F：預(yù)計(jì)數(shù)字）

在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的推動(dòng)下，自2000年甲級(jí)寫字樓的租金保持上升的趨勢(shì)，空置率則持續(xù)下降。2001年廣州市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)12.7％﹐實(shí)際利用外資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)﹒至2002年初，世界500強(qiáng)企業(yè)已有299家在廣州投資了144個(gè)項(xiàng)目，外資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在廣州設(shè)立的分公司和代表處達(dá)22家，外資金融機(jī)構(gòu)在廣州設(shè)立的分行和辦事處達(dá)33家，由于中國(guó)已正式加入WTO,預(yù)計(jì)外資投入在未來(lái)三年內(nèi)將大幅增加。

由于目前廣州甲級(jí)寫字樓的空置面積短缺，大面積的寫字樓單位更甚。部分公司因而轉(zhuǎn)向選擇乙級(jí)寫字樓，或不得不接受業(yè)主15%至20%的租金升幅續(xù)租。商業(yè)區(qū)大型物業(yè)裙樓改為寫字樓后受到商家歡迎，許多需要對(duì)外經(jīng)營(yíng)的企業(yè)如保險(xiǎn)、證券、金融、超市、IT業(yè)等傾向于租賃裙樓物業(yè)，便于辦公和業(yè)務(wù)往來(lái)。

小結(jié)

第二節(jié)甲級(jí)物業(yè)市場(chǎng)供求現(xiàn)狀和趨勢(shì)分析受中國(guó)加入世界貿(mào)易組織的利好影響，廣州中心城市的地位得以進(jìn)一步加強(qiáng)，而內(nèi)地經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定的上升趨勢(shì)，有助于進(jìn)一步推動(dòng)甲級(jí)物業(yè)的的市場(chǎng)狀況，擴(kuò)大甲級(jí)物業(yè)的需求。另外，隨著廣州市政府"三年一中變"的市政改造計(jì)劃的的進(jìn)一步推進(jìn)，令廣州市的市容市貌不斷改觀，道路交通路綱的不斷完善，大都市的格局初步形成，將在一定程度上將推動(dòng)廣州市甲級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)固發(fā)展。

一、甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)區(qū)域分析

東山區(qū)

東山區(qū)市廣州甲級(jí)寫字樓最集中的地區(qū)，目前占全市甲級(jí)寫字樓的存貨量的46%。由于近三年來(lái)新的供應(yīng)量有限，但需求持續(xù)較為穩(wěn)定，令東山區(qū)甲級(jí)寫字樓的空置率不斷下降，截至2003三月，東山區(qū)甲級(jí)寫字樓的空置率為9.2%,較2002第同期下降了7.6%；與此同時(shí)，租金這較去年同期上升了7.5%，月租金平均為12.7美元每平方米，租金最高的電子大廈月租金可達(dá)到17美元每平方米。雖然東山區(qū)大部分的甲級(jí)寫字樓落成的時(shí)間較早，但由于東山區(qū)配套設(shè)施完善，東山區(qū)的甲級(jí)寫字樓仍然很大型跨國(guó)金融、保險(xiǎn)公司受歡迎，預(yù)計(jì)東山區(qū)2003年沒(méi)有新增供應(yīng)量有限，到2003年底，空置率將較年初下降3%，售價(jià)則有6.7%的增幅。

天河區(qū)

截至2003第一季度，天河區(qū)甲級(jí)辦公樓的存量約為326,774平方米，占全市總量的29%。由于天河區(qū)被規(guī)劃為新的廣州市城市中心，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，甲級(jí)辦公樓素質(zhì)高但存貨量較東山，空置率為全市各區(qū)最低。截至2003年3月，天河區(qū)甲級(jí)辦公樓的空置率為7.2%，較去年同期下降了6.8%，而租金則上升了12.5%。天河區(qū)2002年第一季度甲級(jí)辦公樓新增來(lái)自平安保險(xiǎn)大廈4.8萬(wàn)平方米的供應(yīng)量。由于國(guó)內(nèi)外金融、證券和保險(xiǎn)公司對(duì)天河區(qū)甲級(jí)辦公樓需求殷切，天河區(qū)甲級(jí)辦公樓的成交較其它各區(qū)更為活躍。2003年3月底，天河區(qū)甲級(jí)辦公樓平均月租金為13.6美元每平方米，與上一季度相比變化不大。目前天河區(qū)空置率最低的二座甲級(jí)辦公樓-中信廣場(chǎng)和大都會(huì)廣場(chǎng)租金為15.8美元每平方米，空置率則低于3%。已停工多年的維多利廣場(chǎng)、天河城廣場(chǎng)準(zhǔn)備復(fù)工，另外還有新上馬的項(xiàng)目中泰國(guó)際廣場(chǎng)和新聞報(bào)業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目，預(yù)計(jì)

越秀區(qū)

截至2003年第一季度，越秀區(qū)甲級(jí)寫字樓存貨量為20.8487萬(wàn)平方米占全市的25%。越秀區(qū)甲級(jí)寫字樓主要分布在東風(fēng)路沿線，不及東山區(qū)和天河區(qū)集中，租金因而相對(duì)較低，平均月租金為10.5美元每平方米。由于租金較有競(jìng)爭(zhēng)力，尤其在中國(guó)加入WTO后許多中小型國(guó)內(nèi)公司為提高公司形象紛紛遷入該區(qū)，越秀區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率去年全年下降9.3%,預(yù)計(jì)2003繼續(xù)下降5%，租金則由5%的增幅。由于廣州市城市中心東移，預(yù)期越秀區(qū)甲級(jí)寫字樓租金和售價(jià)在未來(lái)兩年難以大幅上升，分別有4%和5%的增幅。

二、甲級(jí)寫字樓租金和售價(jià)走勢(shì)（資料來(lái)源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部E：估計(jì)數(shù)字F：預(yù)計(jì)數(shù)字）

廣州2002第一季度年甲級(jí)寫字樓平均月租金為12.7美元每平方米，比去年同期增長(zhǎng)了7.9%，但較上一季度卻沒(méi)實(shí)質(zhì)增長(zhǎng)，主要是因?yàn)檗r(nóng)歷新年期間成交較少。但由于新供應(yīng)將被市場(chǎng)迅速吸納，符合跨國(guó)公司大面積甲級(jí)寫字樓需求的選擇有限，租金預(yù)期在第二季度恢復(fù)回升，全年增幅約為7%，未來(lái)兩年預(yù)期有每年5%的穩(wěn)定增幅。由于目前廣州甲級(jí)寫字樓空置水平較低，一般的租賃案例在500平方米

2003年第一季度主要成交案例公司地區(qū)大廈面積（平方米）美國(guó)瓊森東山東山廣場(chǎng)1,400新加坡航空東山東山廣場(chǎng)300宏利保險(xiǎn)東山電子大廈1,700三星電子天河大都會(huì)廣場(chǎng)1,400耐克天河高盛大廈800UL越秀健力寳大廈1,600佳實(shí)多越秀捷泰廣場(chǎng)1,050（資料來(lái)源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部）

2003年第一季度廣州甲級(jí)寫字樓平均售價(jià)為1,520美元每平方米，與上一季度持平。廣州甲級(jí)寫字樓的投資者主要來(lái)自香港及其它東南國(guó)家，這些地區(qū)2002年年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)欠佳，致使廣州甲級(jí)寫字樓買賣并不活躍。但目前廣州甲級(jí)寫字樓的回報(bào)率有8%-11%，且2003年新供應(yīng)有限，預(yù)計(jì)2003年甲級(jí)寫字樓售價(jià)將上升8%，隨著2004、2005年供應(yīng)量的增加，屆時(shí)售價(jià)發(fā)展趨勢(shì)將趨于穩(wěn)定。

三、甲級(jí)寫字樓租戶分析

根據(jù)東山區(qū)六間代表性甲級(jí)寫字樓的抽樣調(diào)查顯示,目前廣東山區(qū)甲級(jí)寫字樓的租戶主要是跨國(guó)公司及來(lái)自香港﹑澳門和臺(tái)灣的公司，所占的比例超過(guò)60%。國(guó)內(nèi)公司所占的比例約為40%﹐但發(fā)展成上升趨勢(shì)。國(guó)內(nèi)公司數(shù)量雖有增加，但公司租用面積普遍較小，多數(shù)在100平方米至200平方米，多數(shù)為商貿(mào)業(yè)的公司?？鐕?guó)公司在公司租用面積則比較大，平均在300平方米

項(xiàng)目名稱租戶類型所占比例發(fā)展趨勢(shì)典型單位面積東山廣場(chǎng)跨國(guó)公司(含合資公司)港﹑澳﹑臺(tái)公司國(guó)內(nèi)公司45％35％20％持續(xù)增加穩(wěn)定持續(xù)增加300-2500300-800100-300世貿(mào)廣場(chǎng)跨國(guó)公司(含合資公司)港﹑澳﹑臺(tái)公司國(guó)內(nèi)公司35％50％15％持續(xù)增加減少增加350-800200-800150-300電子大廈跨國(guó)公司(含合資公司)港﹑澳﹑臺(tái)公司國(guó)內(nèi)公司45％35％25％持續(xù)增加穩(wěn)定穩(wěn)定300-1300200-500200-500好世界廣場(chǎng)跨國(guó)公司(含合資公司)港﹑澳﹑臺(tái)公司國(guó)內(nèi)公司35％25％40％持續(xù)增加減少穩(wěn)定300-1200200-500150-20宜安廣場(chǎng)跨國(guó)公司(含合資公司)港﹑澳﹑臺(tái)公司國(guó)內(nèi)公司15％35％60％增加穩(wěn)定穩(wěn)定300-1000300-500150-200（資料來(lái)源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部）

小結(jié)

中國(guó)加入世界貿(mào)易組織后，將過(guò)渡性地全面或極大限度地開(kāi)放保險(xiǎn)業(yè)﹑金融服務(wù)業(yè)和零售業(yè)，跨國(guó)保險(xiǎn)公司﹑金融服務(wù)公司和大型零售商﹑連鎖店業(yè)者及本地的證券公司﹑咨詢服務(wù)公司為迎接這次商業(yè)契機(jī)﹐力求搶占先機(jī)﹐積極擴(kuò)充業(yè)務(wù)﹐成為目前廣州甲級(jí)寫字樓最大的需求者。隨著中國(guó)進(jìn)一步落實(shí)和履行世界貿(mào)易組織成員權(quán)利和義務(wù)﹐預(yù)計(jì)這種需求仍將持續(xù)。

第四部分針對(duì)性分析

第一節(jié)區(qū)位分析

一、東山區(qū)概況

東山區(qū)作為廣州市的中心城區(qū)和重要商業(yè)中心，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)施戰(zhàn)略性調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在東山區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)據(jù)主導(dǎo)地位，占國(guó)民經(jīng)濟(jì)比重接近95%。而寫字樓租賃及企業(yè)總部的進(jìn)駐在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展中又扮演著十分重要的角色。東山區(qū)僅15.83平方公里，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，各類商業(yè)寫字樓宇超過(guò)100座，聚集著大小企業(yè)（法人）達(dá)1萬(wàn)多家，億元以上規(guī)模企業(yè)214家，世界五百?gòu)?qiáng)的分公司、辦事處和地區(qū)總部20多家。眾多大型企業(yè)入主東山區(qū)的寫字樓，有效帶動(dòng)了東山區(qū)餐飲、娛樂(lè)和服務(wù)業(yè)等行業(yè)的蓬勃發(fā)展，培植了豐富的稅源。2002年?yáng)|山區(qū)GDP預(yù)計(jì)達(dá)310.65億元，稅收107.8億元，其中地稅61.1億元。據(jù)有關(guān)分析顯示，上述稅收至少有一半與區(qū)內(nèi)寫字樓密切相關(guān)。

東山區(qū)2001年主要經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展指標(biāo)項(xiàng)目2002年（億元）比上年同期增減百分點(diǎn)（%）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值313.589.7%工業(yè)總產(chǎn)值31.1910%社會(huì)消費(fèi)品零售總額183.39.6%外貿(mào)出口總值6.16(美元)23.66%實(shí)際利用外資7.62(美元)69.38%一般預(yù)算收入7.2412.45%一般預(yù)算支出12.45-0.31%（資料來(lái)源：東山區(qū)統(tǒng)計(jì)局）

東山區(qū)主要外資公司寫字樓分布公司國(guó)家大廈西門子（Simenz）德國(guó)東山廣場(chǎng)阿迪達(dá)斯(Adadas)德國(guó)東山廣場(chǎng)瓊森(Johnson&Johnson)美國(guó)東山廣場(chǎng)聯(lián)邦快遞(Fedex)美國(guó)東山廣場(chǎng)畢馬威(KPMG)美國(guó)電子大廈索尼(Sony)日本電子大廈宏利保險(xiǎn)(Manulife)意大利電子大廈花王(Kao)日本電子大廈可口可樂(lè)(CocaCola)美國(guó)好世界廣場(chǎng)日電(NEC)日本好世界廣場(chǎng)普華永道(PriceWaterHouse)美國(guó)宜安廣場(chǎng)

第二節(jié)東山區(qū)及項(xiàng)目周邊寫字樓市場(chǎng)分析一、寫字樓現(xiàn)存量和預(yù)計(jì)新供應(yīng)量

截至2002第一季度，東山區(qū)甲級(jí)寫字樓的存量為51.6萬(wàn)平方米，占全市總量的46%。由于東山區(qū)為廣州市城市中心，商業(yè)配套發(fā)展成熟，可供寫字樓開(kāi)發(fā)的用地十分有限。1998年至今新落成的甲級(jí)寫字樓數(shù)量很少。預(yù)計(jì)廣東電信大廈在2003年第四季度落成，屆時(shí)將提供39,916

環(huán)市東路主要甲級(jí)寫字樓現(xiàn)存量情況一覽表

項(xiàng)目名稱位置落成時(shí)間東山廣場(chǎng)廣州市先烈南路233號(hào)1996電子大廈廣州市環(huán)市東路183號(hào)1997廣州世界貿(mào)易中心廣州市環(huán)市東路371-375號(hào)1993好世界廣場(chǎng)廣州市環(huán)市東路362-366號(hào)1997宜安廣場(chǎng)廣州市建設(shè)六馬路33號(hào)1997廣東國(guó)際大酒店廣州市環(huán)市東路339號(hào)1992亞洲國(guó)際大酒店廣州市環(huán)市東路326號(hào)2001（資料來(lái)源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部）

二、東山區(qū)甲級(jí)寫字樓租金走勢(shì)與空置情況

預(yù)計(jì)東山區(qū)2003年沒(méi)有新增供應(yīng)量有限，到2003年底，空置率將較年初下降3%，售價(jià)則有6.7%的增幅。

由于國(guó)內(nèi)外金融、證券和保險(xiǎn)公司對(duì)東山區(qū)甲級(jí)寫字樓需求殷切，東山區(qū)甲級(jí)寫字樓的成交活躍，由于落成的甲級(jí)寫字樓租金適中，并未能推動(dòng)全區(qū)租金大幅上升，2002年3月底，東山區(qū)甲級(jí)寫字樓平均月租金為12.7美元每平方米，租金較去年同期上升了7.5%，空置率為9.2%,較2002第同期下降了7.6%。目前東山區(qū)空置率最低的二座甲級(jí)寫字樓-東山廣場(chǎng)和電子大廈租金分別為13、16美元每平方米，空置率則低于3%。由于目前廣州甲級(jí)寫字樓空置水平較低，一般的租賃案例免租期都在兩個(gè)月以內(nèi)，只有少數(shù)大面積的租賃案例有三個(gè)月免租期的優(yōu)惠。

環(huán)市東路主要甲級(jí)寫字樓租金和空置率項(xiàng)目名稱落成時(shí)間目前租金（人民幣/平方米/月）目前空置率東山廣場(chǎng)19961103%電子大廈19971403%廣州世界貿(mào)易中心19938013%好世界廣場(chǎng)19971208%宜安廣場(chǎng)19978511%廣東國(guó)際大酒店199210015%亞洲國(guó)際大酒店20019012%（資料來(lái)源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部）

2003年?yáng)|山區(qū)第一季度主要大宗租賃成交案例

公司地區(qū)大廈面積（平方米）租金(人民幣/平方米/月)租期美國(guó)瓊森東山東山廣場(chǎng)1,4001003年新加坡航空東山東山廣場(chǎng)3001153年宏利保險(xiǎn)東山電子大廈1,7001253年（資料來(lái)源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部）

廣州市現(xiàn)時(shí)各區(qū)甲級(jí)商場(chǎng)空置率比較表

東山區(qū)天河區(qū)越秀區(qū)荔灣區(qū)平均9.2%10%30%23%18%

三、東山區(qū)甲級(jí)寫字樓售價(jià)走勢(shì)

2003年第一季度東山區(qū)的甲級(jí)寫字樓平均售價(jià)為1,480美元每平方米，與上一季度持平。甲級(jí)寫字樓的投資者主要來(lái)自香港及其它東南亞國(guó)家，這些地區(qū)2002年上半年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)欠佳，致使廣州甲級(jí)寫字樓買賣并不活躍。但目前廣州甲級(jí)寫字樓的回報(bào)率有8%-11%，且2003年新供應(yīng)有限，預(yù)計(jì)2003年甲級(jí)寫字樓售價(jià)將上升8%，鑒于中國(guó)加入WTO后，保險(xiǎn)和金融服務(wù)業(yè)將全面開(kāi)放，跨國(guó)保險(xiǎn)公司及本地的證券公司為準(zhǔn)備擴(kuò)充業(yè)務(wù)是目前廣州甲級(jí)寫字樓最大的需求者。隨著2005、2006年供應(yīng)量的增加，屆時(shí)售價(jià)上升趨勢(shì)將放緩。

東山區(qū)主要甲級(jí)寫字樓售價(jià)項(xiàng)目名稱位置落成時(shí)間目前平均售價(jià)變動(dòng)趨勢(shì)廣州世界貿(mào)易中心廣州市環(huán)市東路371-375號(hào)19938,300平穩(wěn)好世界廣場(chǎng)廣州市環(huán)市東路362-366號(hào)199713,200平穩(wěn)宜安廣場(chǎng)廣州市建設(shè)六馬路33號(hào)19979,800上漲（資料來(lái)源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部）

四、東山區(qū)寫字樓物業(yè)單元規(guī)格本報(bào)告對(duì)東山區(qū)具代表性的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目進(jìn)行抽樣調(diào)查，其單元間隔以200平方米至300平方米的供應(yīng)為主。而層高以凈高2.3-2.6米為主

東山區(qū)寫字樓物業(yè)單元規(guī)格項(xiàng)目名稱位置總建筑面積（平方米）典型單位面積（平方米）典型單位層高(凈空)東山廣場(chǎng)廣州市先烈南路233號(hào)65,879112－2,458（層）2.6電子大廈廣州市環(huán)市東路183號(hào)29,00053-1,3672.6廣州世界貿(mào)易中心廣州市環(huán)市東路371-375號(hào)80,70883－1,670（層）45-800北塔2.35好世界廣場(chǎng)廣州市環(huán)市東路362-366號(hào)41,99076-1,560（層）2.4宜安廣場(chǎng)廣州市建設(shè)六馬路33號(hào)49,732112-2,500（層）2.4廣東國(guó)際大酒店廣州市環(huán)市東路339號(hào)29,80083-1,670（層）2.35亞洲國(guó)際大酒店廣州市環(huán)市東路326號(hào)23,000100-1,8002.35

五、物業(yè)管理

東山區(qū)的甲級(jí)寫字樓部分是由具國(guó)際背景的物業(yè)管理公司管理,其它部分發(fā)展商自己進(jìn)行管理。租用純寫字樓的租戶均需另外支付管理費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為每平方米28港元，平均管理費(fèi)為人民幣25-30元每平方米每月。業(yè)權(quán)分散的大廈管理水平較業(yè)權(quán)集中的大廈低。

項(xiàng)目名稱位置物業(yè)管理公司管理費(fèi)管理素質(zhì)東山廣場(chǎng)廣州市先烈南路233號(hào)中海物業(yè)管理28好電子大廈廣州市環(huán)市東路183號(hào)世邦魏理士25良廣州世界貿(mào)易中心廣州市環(huán)市東路371-375號(hào)珠江實(shí)業(yè)28良好世界廣場(chǎng)廣州市環(huán)市東路362-366號(hào)珠江實(shí)業(yè)30良宜安廣場(chǎng)廣州市建設(shè)六馬路33號(hào)發(fā)展商22差廣東國(guó)際大酒店廣州市環(huán)市東路339號(hào)發(fā)展商30中亞洲國(guó)際大酒店廣州市環(huán)市東路326號(hào)發(fā)展商28良

六、東山區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè)

2000年開(kāi)始，東山區(qū)廣州甲級(jí)寫字樓新供應(yīng)持續(xù)減少，相對(duì)于日漸膨脹的市場(chǎng)需求，供不應(yīng)求狀態(tài)相當(dāng)明顯的。反映在市場(chǎng)指標(biāo)上就是空置率降低，租金上揚(yáng)。因此估計(jì)，寫字樓供不應(yīng)求的局面將持續(xù)至2005年中。租售價(jià)格將繼續(xù)持續(xù)上升。預(yù)計(jì)在未來(lái)三年(2003-005年)，東山區(qū)寫字樓的租售價(jià)格將會(huì)在原來(lái)走強(qiáng)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)。由于寫字樓需求強(qiáng)烈，成交量持續(xù)放大，租金價(jià)格將隨之上升；但鑒于受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)放緩的影響，而目前東山區(qū)甲級(jí)寫字樓的主要需求是來(lái)源于外資和港澳臺(tái)公司，因此，在一定程度上也會(huì)壓制租金的快速上揚(yáng)。因此預(yù)計(jì)寫字樓的租金將持續(xù)上升，但上升的趨勢(shì)在短期內(nèi)將維持窄幅調(diào)整。從銷售看，由于東山區(qū)寫字樓的二手交易不活躍，雖然價(jià)格有一定提高，所以多數(shù)業(yè)主都以租賃投資為主。

七、環(huán)市東路高檔精品百貨購(gòu)物圈趨于成熟

以友誼商店為中心的廣州市最具規(guī)模最成熟的高檔精品購(gòu)物圈目前有世界貿(mào)易中心世貿(mào)新天地、花園酒店、宜安廣場(chǎng)裙樓、好世界廣場(chǎng)裙樓和籌建中的大鵬國(guó)際廣場(chǎng)裙樓及白云賓館麗柏廣場(chǎng)圍合而成，總營(yíng)業(yè)面積逾10萬(wàn)平方米，集中了全廣州大部分國(guó)際頂尖的時(shí)尚消費(fèi)品牌。

廣州市有關(guān)設(shè)計(jì)部門3年前曾有一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)意向，就是以空中走廊方式，將環(huán)市東的白云賓館、花園酒店、世界貿(mào)易中心、友誼商店、大鵬國(guó)際廣場(chǎng)和好世界廣場(chǎng)等主要建筑連接起來(lái)，形成“空中飄帶”，使花園酒店周邊可以環(huán)繞步行。通過(guò)該地段商貿(mào)企業(yè)的共同努力，友誼商店主與世貿(mào)廣場(chǎng)已建成連接空中走廊，白云賓館裙樓連接與友誼商場(chǎng)連接的地下通道正在施工，預(yù)計(jì)明年初顧客將可以在逾5萬(wàn)平方米的購(gòu)物圈內(nèi)自由穿行。

環(huán)市東路主要商場(chǎng)概況項(xiàng)目名稱商場(chǎng)面積首層租金主要品牌花園酒店不祥約1,600/平方米Bally友誼商場(chǎng)約25,000約1,400/平方米Bally廣州世界貿(mào)易中心約20,000約900/平方米

好世界廣場(chǎng)約9,000約700/平方米正在招商宜安廣場(chǎng)約25,000約550/平方米

白云賓館約12,000約850/平方米蓮卡佛

小結(jié)東山作為廣州市的中央商務(wù)區(qū)，以其優(yōu)越地理位置、完善的市政配套設(shè)施、多元化和方便快捷的交通、日漸成熟的商業(yè)氣氛，已經(jīng)完全脫離了廣州市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的束縛而形成一個(gè)獨(dú)立的和完整的商業(yè)圈。按照市場(chǎng)需求反映,東山區(qū)將繼續(xù)成為眾多海內(nèi)外公司企業(yè)辦公地點(diǎn)的首選區(qū)域。如果把握當(dāng)前的市場(chǎng)契機(jī)，開(kāi)發(fā)價(jià)格合理而且符合現(xiàn)代辦公需求的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目在東山區(qū)必將獲得成功。

第三節(jié)大鵬國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目分析

一、地理位置及道路交通本項(xiàng)目基地呈梯形，征地面積為7,429平方米，基地原為廣東省商檢局大樓?；刂苓叡坏缆翻h(huán)繞，北面是環(huán)市東路，路寬14米，西邊是淘金路，路寬12米。南面和東面支路連通淘金路和環(huán)市東路，路寬8

大鵬國(guó)際廣場(chǎng)位于廣州市環(huán)市東路370—372號(hào)，坐落于環(huán)市東路南側(cè)，廣州是世界貿(mào)易中心正南面，花園酒店?yáng)|側(cè)。該位置是環(huán)市東路商務(wù)區(qū)的核心（見(jiàn)圖），地理位置優(yōu)越。環(huán)市東路是廣州市東西向交通主干道，位于天河火車東站和廣州火車站之間的中心位置，現(xiàn)時(shí)為雙向八車道，控制紅線45~50m，西連廣州火車站，東瑞經(jīng)過(guò)天河商業(yè)中心區(qū)，連接中山大道及廣深公路﹐通往廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。本項(xiàng)目地段2003年4月份的雙向交通流量測(cè)算為每日10.5萬(wàn)輛。環(huán)市東路段的城市交通運(yùn)輸系統(tǒng)包括有公共大巴、小巴、專線車和出租小汽車等。交通區(qū)域由北至同和鎮(zhèn)，東至廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，南到市橋，西往南海黃歧。公共交通車共30多條路線。

二、項(xiàng)目地形及地質(zhì)

東山區(qū)環(huán)市東路自80年代初規(guī)劃興建至今，已成為高級(jí)商貿(mào)及居住中心，且發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，具備良好的發(fā)展前景，成為廣州市的高級(jí)商務(wù)中心區(qū)。三、項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境規(guī)劃

(一）總體規(guī)劃

根據(jù)廣州市總體城市規(guī)劃，至2010年廣州城區(qū)將從1992年的187平方公里（指建成面積），擴(kuò)張為555平方公里，即比目前城區(qū)大一倍。廣州城區(qū)的城市中心大組團(tuán)、城市東翼大組團(tuán)、城市北翼大組團(tuán)三大板塊之間將由環(huán)城高速公路，兩條半環(huán)高速公路向東和北三條放射狀快速或高速路以及地鐵、輕軌等聯(lián)系起來(lái)，而環(huán)市東路則位于各大組團(tuán)的核心位置﹐如以上規(guī)劃的完善與實(shí)施，將進(jìn)一步提升本區(qū)域的輻射影響作用。

（二）環(huán)市東路標(biāo)志性廣場(chǎng)

根據(jù)廣州市城市規(guī)劃局的設(shè)計(jì)，廣州市環(huán)市東路一帶，花園酒店和白云賓館地段將出現(xiàn)一個(gè)新景觀--一個(gè)大型標(biāo)志性城市廣場(chǎng)。設(shè)計(jì)中的城市廣場(chǎng)總面積范圍達(dá)40公頃，廣場(chǎng)占地4.5公頃，能夠容納4萬(wàn)人進(jìn)行戶外活動(dòng)。

標(biāo)志性廣場(chǎng)之所以選在環(huán)市東是因?yàn)樗?dú)特的地理優(yōu)勢(shì)，周圍有五星級(jí)花園酒店，三星級(jí)白云賓館，著名的友誼商店