房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析和項(xiàng)目敏感性分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析和項(xiàng)目敏感性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析和項(xiàng)目敏感性分析/NUMPAGES8房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析和項(xiàng)目敏感性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析和項(xiàng)目敏感性分析淺談?dòng)澠胶夂兔舾行苑治龇康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金量大、產(chǎn)品固定等特點(diǎn)，因而開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)高，在國(guó)外被認(rèn)為是最具風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)之一。豐厚的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)與企業(yè)虧損、倒閉在房地產(chǎn)行業(yè)中并存，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)善于捕捉房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，運(yùn)用科學(xué)的定性和定量分析方法，把握其風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素的變化規(guī)律，以降低風(fēng)險(xiǎn)程序，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策的科學(xué)性。所謂不確定性分析，就是分析可能的不確定因素對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，從而推斷項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步確認(rèn)投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)上的可靠性。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。其中盈虧平衡分析和敏感性分析對(duì)于房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃人員尤為重要。1、盈虧平衡分析盈虧平衡分析又稱為保本分析或損益臨界分析，是通過(guò)項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（BEP）來(lái)分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法，主要用來(lái)考察項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力以及考察項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)過(guò)程中，我們不難發(fā)現(xiàn)其商品房面積、成本、利潤(rùn)三者之間存在這樣一個(gè)關(guān)系，即：銷售利潤(rùn)=產(chǎn)品銷售收入-總投資額-稅金產(chǎn)品銷售收入=銷售面積×單位建筑面積價(jià)格總投資額=變動(dòng)成本+固定成本由上述關(guān)系式可知，銷售收入和總投資額都可以是銷售面積的函數(shù)。當(dāng)它們呈線性函數(shù)關(guān)系時(shí)，則認(rèn)為它們之間的盈虧平衡屬線性盈虧平衡關(guān)系，反之，為非線性盈虧平衡關(guān)系。線性盈虧平衡關(guān)系是我們應(yīng)該掌握的。圖中橫坐標(biāo)表示開(kāi)發(fā)的建筑面積，縱坐標(biāo)表示銷售收入和總投資額，銷售收入和成本的兩條直線交于BEP點(diǎn)，表明當(dāng)開(kāi)發(fā)的建筑面積達(dá)到一定數(shù)量時(shí)候，銷售收入和成本相等，利潤(rùn)為零，交點(diǎn)BEP稱為盈虧平衡點(diǎn)或保本點(diǎn)。BEP點(diǎn)將銷售收入和成本的兩條直線所夾的范圍分為盈與虧兩個(gè)區(qū)。如開(kāi)發(fā)的建筑面積大于此點(diǎn)，則開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能獲利，反之，則開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就虧損。因此，盈虧平衡點(diǎn)越低，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利的機(jī)會(huì)就越大，虧損的風(fēng)險(xiǎn)就越小，盈虧平衡點(diǎn)表達(dá)了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最小的開(kāi)發(fā)建筑面積。

2、敏感性分析敏感性分析是通過(guò)分析、預(yù)測(cè)投資項(xiàng)目主要因素發(fā)生變化時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種不確定性分析方法。敏感性分析的目的是在充分了解和掌握項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素及風(fēng)險(xiǎn)程度的情況下，考察投資項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。敏感性分析還可以篩選出若干最為敏感的因素，有利于對(duì)這些最敏感因素集中力量研究，重點(diǎn)調(diào)查和收集資料，盡量減少因素的不確定性，進(jìn)而減少方案的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析及計(jì)算過(guò)程比較復(fù)雜，一般來(lái)說(shuō)是按照如下步驟進(jìn)行的：（1）選擇經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析計(jì)算過(guò)程中，首先要選擇最能反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的指標(biāo)做分析、計(jì)算對(duì)象。根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的特點(diǎn)及國(guó)家建委的有關(guān)規(guī)定和要求，通過(guò)選擇凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為敏感性分析計(jì)算的對(duì)象。（2）選擇需要分析的不確定性因素在敏感性分析、計(jì)算時(shí)，選擇哪些不確定性因素作為分析和計(jì)算的變量呢？一般可以選擇銷售面積、房地產(chǎn)銷售單價(jià)、成本等常見(jiàn)的因素。（3）確定變量的變化范圍并計(jì)算其變動(dòng)幅度在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)成本可能上漲5%或者下降5%，銷售價(jià)格可能下降10%或者上漲10%。（4）確定項(xiàng)目對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的敏感程度由于各變量在其變化范圍內(nèi)的變化引發(fā)社會(huì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)幅度，而給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了投資風(fēng)險(xiǎn)，找出對(duì)投資效益影響明顯的風(fēng)險(xiǎn)因素以及確定項(xiàng)目對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的敏感程度，以便在以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中加以控制。具體方法是，將反映諸多條件變化后的項(xiàng)目盈利能力計(jì)算結(jié)果與原先計(jì)算出的結(jié)果進(jìn)行比較，就能確定項(xiàng)目對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)因素的敏感程度了，從而也可確定項(xiàng)目所能承受的市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

操作指南：盈虧平衡與敏感性分析的計(jì)算方式

下面，筆者列出營(yíng)銷策劃人員應(yīng)該掌握的兩個(gè)方面的計(jì)算方式：1、盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算方式在這里，向各位營(yíng)銷同行介紹三個(gè)方面的盈虧平衡計(jì)算方式：（1）銷售均價(jià)平衡點(diǎn)：總銷售金額÷項(xiàng)目建設(shè)安裝費(fèi)×1000（單位：元/平方米）（2）銷售面積平衡點(diǎn)：總投資額÷銷售均價(jià)平衡點(diǎn)（單位：平方米）（3）盈虧平衡點(diǎn)：銷售面積平衡點(diǎn)÷總建筑面積×100%（單位：%）

2、敏感性分析的計(jì)算方式（1）投資成本固定時(shí)投資凈利潤(rùn)率與銷售價(jià)格之間的關(guān)系，請(qǐng)見(jiàn)表3。初始價(jià)格用A表示（單位：元/平方米）初始價(jià)格（元/㎡）A

調(diào)整后價(jià)格投資凈利潤(rùn)率20%A×（1+20%）

15%A×（1+15%）

10%A×（1+10%）

5%A×（1+5%）

0A

-5%A×（1-5%）

-10%A×（1-10%）

-15%A×（1-15%）

-20%A×（1-20%）

表3（2）銷售收入固定時(shí)投資凈利潤(rùn)率與開(kāi)發(fā)成本之間的關(guān)系請(qǐng)見(jiàn)表4，初始價(jià)格用B表示（單位：元）初始成本B

調(diào)整后成本投資凈利潤(rùn)率20%B×（1+20%）

15%B×（1+15%）

10%B×（1+10%）

5%B×（1+5%）

0B

-5%B×（1-5%）

-10%B×（1-10%）

-15%B×（1