龍湖集團(tuán)分析報(bào)告-自律基因筑穩(wěn)健財(cái)務(wù)多航道打造業(yè)績?cè)鲩L極

龍湖集團(tuán)分析報(bào)告：自律基因筑穩(wěn)健財(cái)務(wù)，多航道打造業(yè)績?cè)鲩L極1、始于川渝的均好優(yōu)等生1.1、

公司概況1993

年龍湖集團(tuán)始于重慶，其后擴(kuò)展至全國。截至

2020

年末，公司已進(jìn)入

63

個(gè)大中型城市，合計(jì)擁有土地儲(chǔ)備

7400

萬平方米，其中一二線（包括香港）占

比高達(dá)

86%。公司業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、租賃住房、智慧服務(wù)、房屋

租售及房屋裝修六大主航道。2021

年

3

月，龍湖集團(tuán)（0960.HK）被正式納入

恒生指數(shù)，成為

55

家藍(lán)籌股之一。

截至

2021

年

6

月，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入

606.2

億元，同比增長

18.5%；截至

2021

年

11

月末，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售額

2500

億元，同比增長

3%。1.2、

股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，大股東增持顯信心公司創(chuàng)辦人吳亞軍女士、蔡葵先生早期將集團(tuán)股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓于吳氏家族信托

（SliverlandAssetsLimited）和蔡氏家族信托（SliverSeaAssetsLimited）,

而兩個(gè)家族信托的全資受托人為

HSBCInternationalTrusteeLimited，同時(shí)吳

氏家族信托和蔡氏家族信托分別全資控股美賢國際有限公司（CharmTalentInternationalLimited）及佳辰發(fā)展國際有限公司（JunsonDevelopmentInternationalLimited）。截至

2021

年

6

月

30

日，吳氏家族信托及蔡氏家族信托分別持有公司股權(quán)

42.7%

及

23.0%，邵明曉及其他公司高管持有公司股權(quán)

0.83%，股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。吳氏

家族基金于

2021

年

6

月

8

日增持

2

百萬股公司股份，平均價(jià)格為每股

45.0

港

元，彰顯對(duì)公司發(fā)展的信心。1.3、

團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，重視人才培訓(xùn)項(xiàng)目龍湖是較早引進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人的上市民營房企之一，2011

年公司創(chuàng)始人吳亞軍女

士辭去集團(tuán)

CEO的職務(wù)并由邵明曉先生接任，自此職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)構(gòu)建步伐加

快，并逐步形成較為穩(wěn)定的管理團(tuán)隊(duì)，多數(shù)管理成員在公司任職超

5

年以上。此

外，公司對(duì)于新鮮血液的補(bǔ)充也不遺余力，龍湖校園招聘的四大方向：仕官生、

綻放、點(diǎn)將及冠寓生項(xiàng)目，分別為四大主航道（物業(yè)開發(fā)，商業(yè)運(yùn)營、智慧服務(wù)、

長租公寓）補(bǔ)充優(yōu)秀年輕人才。2、房地產(chǎn)行業(yè)背景分析：邊際寬松信號(hào)釋放，后疫情時(shí)代樓市正重拾正軌回顧

2021

年，上半年房地產(chǎn)金融政策維持連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，在“房住

不炒”主基調(diào)下對(duì)經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等進(jìn)行全面排查，防范信貸資金違規(guī)流入樓市；

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款集中度、“三道紅線”財(cái)務(wù)指標(biāo)嚴(yán)格監(jiān)管。在雙向收緊的背

景下，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)得到一定程度控制，但部分房企現(xiàn)金流緊張，面臨較

大財(cái)務(wù)壓力。下半年以來房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性持續(xù)修復(fù)，開發(fā)貸和按揭貸持續(xù)回暖：9

月

27

日，央行貨幣政策委員會(huì)明確提出，要維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維

護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。10

月

15

日，央行召開第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)，回應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)熱點(diǎn)

問題。央行金融市場司司長鄒瀾表示部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于

30

家試點(diǎn)房企“三線四

檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已于

9

月底召開房地產(chǎn)金

融工作座談會(huì)，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。12

月

6

日中共中央政治局召開會(huì)議，強(qiáng)調(diào)

2022

年經(jīng)濟(jì)工作“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中

求進(jìn)”，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，

支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性

循環(huán)。央行自

12

月

15

日全面降準(zhǔn)

0.5

個(gè)百分點(diǎn)，釋放長期資金

1.2

萬億元，進(jìn)

一步釋放行業(yè)流動(dòng)性修復(fù)信號(hào)。我們認(rèn)為，當(dāng)前金融監(jiān)管政策仍圍繞落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)

長效機(jī)制運(yùn)行，雖對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況造成一定壓力，但財(cái)務(wù)指標(biāo)的動(dòng)態(tài)測評(píng)

機(jī)制有效暴露部分房企潛在風(fēng)險(xiǎn)，倒逼激進(jìn)房企由高速擴(kuò)張轉(zhuǎn)向保障現(xiàn)金流安

全。縱觀行業(yè)整體金融風(fēng)險(xiǎn)并不顯著，本輪調(diào)控周期下房企流動(dòng)性危機(jī)屬于個(gè)別企業(yè)

被動(dòng)暴露風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)健型房企于當(dāng)前市場規(guī)則下投資價(jià)值凸顯。供需角度來看，土

拍規(guī)則優(yōu)化及年末降準(zhǔn)下預(yù)期市場供給將邊際回升；當(dāng)前需求端仍具備較強(qiáng)韌

性，央行“兩維護(hù)”合理保障剛性購房權(quán)益，利于加速推進(jìn)供需兩端雙平衡，進(jìn)

而促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。此外，保障性住房及

REITs關(guān)注度提升，為行業(yè)

孕育新機(jī)遇。聚焦

2022

年，我們認(rèn)為后疫情時(shí)代樓市將重拾正軌，“房住不炒主基調(diào)不變，

因城施策防失速，加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)”的整體框架可能會(huì)維持較長一段時(shí)間。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正逐漸從類金融行業(yè)轉(zhuǎn)為類制造業(yè)，高杠桿紅利逐漸消逝，而成

本優(yōu)勢、品牌壁壘及回血能力將成為未來房企構(gòu)筑核心競爭力的關(guān)鍵所在，公司

作為高信用民企，預(yù)期將于資源聚攏下進(jìn)一步提升市占率。3、軟著陸應(yīng)對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，市場整合中韌性凸顯3.1、

財(cái)務(wù)自律，筑就資本端護(hù)城河截至

2021

年

6

月底，公司總資產(chǎn)達(dá)

8734

億，同比增長

19.9%，有息負(fù)債總額

達(dá)

1918.2

億，同比上升

13.8%；短期債務(wù)

181

億元，占總有息負(fù)債的

9%；在

手現(xiàn)金達(dá)

994.7

億元，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，貨幣資金充裕，短期償債壓力較小。

公司多年來堅(jiān)守財(cái)務(wù)自律原則，“三道紅線”維持綠檔。2021

年上半年公司剔

預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為

68.3%、46.0%、5.48X（剔除

預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為

3.91X）。公司雖為民企，但良好財(cái)務(wù)表現(xiàn)及經(jīng)營戰(zhàn)略保障公司融資