物業(yè)管理合同

物業(yè)管理合同法律學(xué)術(shù)語(yǔ)01摘要概念辨析結(jié)語(yǔ)基本內(nèi)容性質(zhì)分析目錄03050204基本信息也稱“物業(yè)管理服務(wù)合同”，是委托方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》及其實(shí)施細(xì)則等國(guó)家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的合同。摘要摘要依現(xiàn)行合同法，物業(yè)管理合同

系無(wú)名合同之一種，其主要規(guī)范的是物業(yè)管理關(guān)系雙方當(dāng)事人就特定物業(yè)的管理事項(xiàng)而合意設(shè)定的當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理合同的大量出現(xiàn)是中國(guó)實(shí)行住房改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物。然而，一方面生活中物業(yè)管理關(guān)系日益增多，物業(yè)管理合同大量出現(xiàn)，另一方面，理論界和現(xiàn)行立法并沒有對(duì)物業(yè)管理合同的特殊性有足夠的認(rèn)識(shí)、進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)制，這直接導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)生活中大量物業(yè)管理糾紛的出現(xiàn)和難以解決。擬就對(duì)物業(yè)管理合同的屬性進(jìn)行分析，區(qū)分其與民法中的相似制度，并就物業(yè)管理合同的法律規(guī)制提出自己的看法，以期引起理論界和實(shí)務(wù)界應(yīng)有的**?；緝?nèi)容基本內(nèi)容基于契約自由原則，當(dāng)事人在不違背法律強(qiáng)制規(guī)定或公序良俗的范圍內(nèi)，得訂立任何內(nèi)容的債權(quán)契約，是為債權(quán)契約自由原則。但值得注意的是，民法雖對(duì)契約不采類型強(qiáng)制原則，但對(duì)于若干日常生活常見的合同，各國(guó)合同法一般均在分則以有名合同加以規(guī)定，按學(xué)者解釋，這不外基于兩項(xiàng)機(jī)能，其一、以任意規(guī)定補(bǔ)充當(dāng)事人約定之不備。其二、以強(qiáng)制規(guī)定保護(hù)當(dāng)事人的利益。查現(xiàn)行合同法相關(guān)規(guī)定，可以發(fā)現(xiàn)并沒有對(duì)物業(yè)管理合同作出的任何特別規(guī)定，在現(xiàn)行立法上，物業(yè)管理合同自應(yīng)屬于無(wú)名合同之一種。實(shí)踐中對(duì)物業(yè)管理關(guān)系的調(diào)整主要是通過(guò)地方規(guī)章實(shí)現(xiàn)的，各地的做法存在較大差異和不規(guī)范性，學(xué)者關(guān)于合同法的研究著述中也少見此方面內(nèi)容。依民法理論，合同內(nèi)容，尤其是其中的主要條款，是合同當(dāng)事人雙方按意思自治原則所設(shè)定權(quán)利義務(wù)的具體體現(xiàn)，亦是判定合同性質(zhì)的基本途徑。以下結(jié)合現(xiàn)實(shí)中的情況，對(duì)物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容，作一個(gè)大致概括，為最終廓清物業(yè)管理合同的性質(zhì)做出鋪墊：一般而言，物業(yè)管理合同的主要條款由以下方面構(gòu)成：1、當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況，主要是對(duì)雙方當(dāng)事人的資格認(rèn)定以及對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的標(biāo)的物的基本情況作出確認(rèn)和記載。2、雙方的權(quán)利和義務(wù)，主要是物業(yè)所有人或使用人支付物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司提供相應(yīng)服務(wù)的條款。概念辨析概念辨析（一）物業(yè)管理合同與委托合同先看委托合同。按《合同法》三百九十六條的規(guī)定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。根據(jù)該章的其他條款的規(guī)定，以下方面明確委托合同的特征。1、合同由委托人和受委托人簽定，此兩方當(dāng)事人為委托合同的主體。2、受委托人的主要義務(wù)是處理委托人的事務(wù)。3、受委托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。4、委托合同有有償、無(wú)償之分。5、受委托人在處理委托事務(wù)時(shí)，因不可歸責(zé)于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。6、委托人和受委托人可以隨時(shí)解除委托合同。對(duì)應(yīng)物業(yè)管理合同的內(nèi)容和特征，不難看出二者存在以下主要區(qū)別：1、委托合同的目的是以處理委托人事務(wù)為目的。所謂委托人的事務(wù)，一般是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。性質(zhì)分析性質(zhì)分析律不是憑空創(chuàng)設(shè)契約的類型，而是就已存在的生活事實(shí)，斟酌當(dāng)事人的利益狀態(tài)及各種沖突的可能性，加以規(guī)范。通常，民法系以給付義務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，而設(shè)各種契約類型的。然而社會(huì)生活紛繁蕪雜，千頭萬(wàn)緒，交易活動(dòng)亦頻繁多變，法律終有照顧不周之處，此時(shí)當(dāng)事人不得不在法定契約類型之外，另創(chuàng)新類型的契約，以滿足不同的需要。按學(xué)者王澤鑒的分析，非典型合同主要由三種途徑發(fā)展而來(lái)：有就特殊情況而特殊約定者；有因長(zhǎng)期間之慣行，儼然具有習(xí)慣法效力者。有因應(yīng)現(xiàn)代化交易需要，以定型化契約條款而創(chuàng)設(shè)的。關(guān)于無(wú)名合同的主要問(wèn)題，并不僅在與于其與有名合同的區(qū)分，如何在法律相關(guān)規(guī)定未盡詳備時(shí)，提供可茲應(yīng)用的規(guī)范才是問(wèn)題的關(guān)鍵。物業(yè)管理實(shí)務(wù)具體到物業(yè)管理合同所設(shè)定的主要給付義務(wù)，從物業(yè)管理者角度言，一般有以下兩個(gè)方面：1、物的管理，系指對(duì)建筑物、基地及附屬設(shè)施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理，原則上以建筑物的共有部分為限。2、人的管理，系指對(duì)區(qū)分所有人群群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理，其對(duì)象不外以居住于建筑物上的人為限，凡出入?yún)^(qū)分建筑物的人的行為，均應(yīng)納入，內(nèi)容一般為對(duì)建筑物不當(dāng)毀損的管理、對(duì)建筑物不當(dāng)使用的管理及對(duì)生活妨害秩序的管理。結(jié)語(yǔ)結(jié)語(yǔ)在大陸法傳統(tǒng)理論中，民法對(duì)生活關(guān)系的歸制主要是通過(guò)法律關(guān)系得以實(shí)現(xiàn)的。從這個(gè)意思上說(shuō)，法律關(guān)系就是民法的基本工具或調(diào)整方法。然而法律關(guān)系雖為當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)權(quán)利義務(wù)的私法空間，使得權(quán)利人可以在最大程度上依自由意志對(duì)自己的利益進(jìn)行取舍和保護(hù)，但法律關(guān)系本身只是法律對(duì)生活關(guān)系的采攫，是用法技術(shù)手段對(duì)生活的再擬制，單從其外在的名稱和表現(xiàn)上并不總能夠足以判斷出內(nèi)在的、個(gè)性的法律特征，尤其當(dāng)這種法律關(guān)系是一種復(fù)合的法律關(guān)系或是生活中的出現(xiàn)的新型法律關(guān)系時(shí)。物業(yè)管理拉倫茨說(shuō)過(guò)：法律關(guān)系是人與人之間的法律紐帶。法律關(guān)系的內(nèi)容，主要是權(quán)利及其對(duì)應(yīng)的義務(wù)是構(gòu)成該法律關(guān)系的獨(dú)特個(gè)性，并在此基礎(chǔ)上與其他法律關(guān)系實(shí)現(xiàn)區(qū)分的基礎(chǔ)，在復(fù)合性的法律關(guān)系中，情況相對(duì)復(fù)雜，但整體思路仍然如此貫徹。從另一面觀之，民法正是在這種區(qū)分的基礎(chǔ)上才能通過(guò)法律關(guān)系實(shí)現(xiàn)對(duì)不同生活關(guān)系的區(qū)別和規(guī)制。實(shí)際上，通過(guò)對(duì)不同法律關(guān)系的主體、客體和內(nèi)容，特別是后兩種性質(zhì)的辨明，進(jìn)而在理論與立法中為該種法律關(guān)系設(shè)立特定規(guī)制規(guī)則，這也是大陸法傳統(tǒng)中形式理性應(yīng)對(duì)實(shí)踐生活的自在邏輯。通過(guò)上文的分析，至此，可以清楚地認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理合同及由此建立起來(lái)的物業(yè)管理法律關(guān)系與其他相似民法制度、行為存在的重大區(qū)別，換言