房地產(chǎn)物業(yè)管理基礎(chǔ)資料

物業(yè)管理基礎(chǔ)教師李岷物業(yè)管理簡(jiǎn)說最早出現(xiàn)在19世紀(jì)60年代的英國。OctaviaHill規(guī)范租戶行為的管理辦法。現(xiàn)代物業(yè)管理卻誕生并發(fā)展于19世紀(jì)末20世紀(jì)初美國。1911年世上第一個(gè)業(yè)主組織“建筑物業(yè)主組織（BOO）”成立，標(biāo)志著現(xiàn)代物業(yè)管理的誕生。1981年3月10日，深圳市成立了第一家涉外商品房物業(yè)管理公司。1994年3月，建設(shè)部頒布33號(hào)令，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，正式確立了現(xiàn)階段物業(yè)管理的新體制，推行社會(huì)化+專業(yè)化的管理。2003年9月1日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施2007年10月1日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》更新/《物權(quán)法》實(shí)施。五業(yè)精神責(zé)業(yè)—責(zé)任心+負(fù)責(zé)廉業(yè)—廉潔自律勤業(yè)—勤奮努力敬業(yè)—崇敬+看得起愛業(yè)—熱愛現(xiàn)階段中國大陸住房問題中的

幾個(gè)基本問題白話解業(yè)主業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)建筑物區(qū)分所有權(quán)房產(chǎn)稅物業(yè)物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)土地房地產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn))公共與共有學(xué)校、購物、交通業(yè)主《條例》第六條:房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國公民或組織，也可以是外國公民或組織。房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬同一個(gè)主體。具備業(yè)主身份的情況有三種：辦證大國一是房屋所有權(quán)證書持有人；二是房屋共有權(quán)證書持有人；三是待領(lǐng)房產(chǎn)證和房屋共有權(quán)證的購房人。非業(yè)主使用人不擁有物業(yè)的所有權(quán)，通過某種形式獲得物業(yè)的使用權(quán)，并實(shí)際使用物業(yè)的人。問題？1）夫妻雙方，一方是業(yè)主，另一方是業(yè)主嗎？2）父母兒女是不是業(yè)主？3）開發(fā)商是不是業(yè)主？單個(gè)業(yè)主的權(quán)利1)依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利。A.對(duì)自用部位占有、使用、收益、處置、修繕、改建等基本權(quán)利。B.對(duì)共用部位，設(shè)施設(shè)備的權(quán)利。2)參與物業(yè)管理，要求物企依合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。3).擁有對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的監(jiān)督、建議、批評(píng)、咨詢、投訴的權(quán)利。業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)是由管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是物業(yè)管理區(qū)域決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)；是業(yè)主自治管理組織；是非社團(tuán)法人組織。注意1)一個(gè)管理區(qū)域內(nèi)只有一個(gè)業(yè)主大會(huì)?？梢圆怀闪I(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同履行業(yè)大和業(yè)委會(huì)的職責(zé)。2)重大管理事項(xiàng)有哪些？一）制定修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；二）制定修改管理規(guī)約；三）選舉或更換業(yè)委會(huì)成員；四）選聘和解聘物企；五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)；七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。3)業(yè)主自治指業(yè)主有權(quán)對(duì)自己擁有的房產(chǎn)（專有+共有）的使用，經(jīng)營和管理做出決定。業(yè)主自治的關(guān)鍵就是：召開業(yè)主大會(huì)+選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)業(yè)主自治的前提條件是：制定和通過管理規(guī)約。4）業(yè)主大會(huì)成立的條件。物管區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付專有部分建筑面積達(dá)50%以上，或者首套房屋出售并交付使用滿2年。公有住房出售建筑面積達(dá)到30%以上的，可以召開第一次業(yè)主大會(huì)。這時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)按政府的要求，及時(shí)報(bào)籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：①物業(yè)管理區(qū)域證明；②房屋及建筑物面積清冊(cè)；③業(yè)主名冊(cè)；④建筑規(guī)劃總平圖；⑤交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；⑥物業(yè)用房配置證明；⑦其他有關(guān)資料。5）業(yè)主大會(huì)議事兩形式：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式；也可以采用書面征求意見的形式。6)業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為：定期會(huì)議/臨時(shí)會(huì)議

定期會(huì)議應(yīng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開；經(jīng)20%以上的業(yè)主提議或管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大事項(xiàng)或緊急事件需要及時(shí)處理的；議事規(guī)則或管理規(guī)約規(guī)定的其他情況等，業(yè)委會(huì)應(yīng)組織召開業(yè)大臨時(shí)會(huì)議。7)業(yè)主代表大會(huì)業(yè)主人數(shù)較多的時(shí)候，應(yīng)選派業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。在入住率達(dá)到一定比例，業(yè)主人數(shù)達(dá)到一定數(shù)量時(shí)，每棟樓的業(yè)主就可以通過協(xié)商推選若干名代表，組成業(yè)主小組。一般按照每建筑面積500—1000平方米產(chǎn)生1名小組成員。只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行其業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。8)業(yè)主可以書面委托代理人行使權(quán)利。9)業(yè)主大會(huì)還應(yīng)該有相當(dāng)比例的住用人列席會(huì)議。10)雙2/3與雙1/2應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占總建筑總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)1/2以上的業(yè)主同意11)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。12)業(yè)大——業(yè)委會(huì)。業(yè)主大會(huì)是權(quán)力機(jī)關(guān)，業(yè)委會(huì)只是執(zhí)行機(jī)構(gòu)。13）首次業(yè)主大會(huì)（籌備組）誰牽頭組織？

政府應(yīng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組?；I備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居委會(huì)代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由政府代表擔(dān)任。14）業(yè)主大會(huì)的啟動(dòng)資金由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，經(jīng)政府（備案）批準(zhǔn)成立的、代表全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理組織；是非社團(tuán)法人組織?！稐l例》：業(yè)委會(huì)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向政府主管部門和政府街辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。備案：業(yè)委會(huì)成員基本情況、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等。注意：1)委員均妖要是業(yè)主。2)業(yè)委面會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由匠：熱心公箱益+責(zé)任擾心強(qiáng)+有一定族的組織擴(kuò)能力的業(yè)鳥主擔(dān)拴任。問題趴：身貼體健計(jì)康可軋否？憶個(gè)人屑形象要好可昆否？3)業(yè)主像委員翻會(huì)主版任、角副主兼任：房誠均由皮業(yè)主抖大會(huì)奇選舉夫出來懇的業(yè)勇委會(huì)委員中自行推選產(chǎn)生。黃秘書可以招珍聘。4）委員漆的人數(shù)伯為5—1包1名單數(shù)俘組成，5）委員瓦每屆任嚇期5年。6)業(yè)主踏委員謝會(huì)的焦會(huì)議失形式勝：例會(huì)：三個(gè)犬月一次腹。特別轎會(huì)議：全體瞞委員烘的1/3以上采提議蓋；全柄體業(yè)訓(xùn)主的20弄%以上提樂議；主載任認(rèn)為術(shù)有必要哄的；發(fā)碰生重大期事項(xiàng)。會(huì)議必模須要有鐮半數(shù)以席上委員母出席方片有效。7)業(yè)委會(huì)傭工作經(jīng)那費(fèi)由全定體業(yè)主器承擔(dān)。8)業(yè)委馳會(huì)與棗物業(yè)誕管理孕企業(yè)億之關(guān)吸系：①二紡者是業(yè)主即自治鑄與專蛙業(yè)化而相結(jié)手合的管棒理體因制。②在法律川關(guān)系上是平等的。③在經(jīng)濟(jì)舟關(guān)系上是平等的。按物企懇提供割服務(wù)甩而獲喊取相釘應(yīng)的勁報(bào)酬勸，這周種經(jīng)喚濟(jì)關(guān)僑系是通過業(yè)主稍的委漏托合同來確認(rèn)和保證的。物煌業(yè)指已建狀成并投先入使用炕的各類建筑澇物及附蓋屬設(shè)施設(shè)昏備、相關(guān)場(chǎng)地等組成溝的單宗笨房地產(chǎn)恢實(shí)體以貨及依托釀?dòng)谠搶?shí)誰體上的權(quán)益。將要炭建成的各類檔建筑滴物及燒附屬懷設(shè)施寶、設(shè)刻備和渡場(chǎng)地邁？？物業(yè)的火分類1）按躬使用原功能括分：居住物跡業(yè)商業(yè)除物業(yè)工業(yè)物消業(yè)其他坐物業(yè)2）按弦物業(yè)滅管理膚的特播點(diǎn)分擔(dān)：住宅紋物業(yè)染，寫字樓炸物業(yè)，商廈物命業(yè)，工廠藥廠房交，住宅柜物業(yè)胖，最受關(guān)叢注。寫字樓侍物業(yè)，期望剃值最炕高。商廈幫物業(yè)祖，形象第粱一工廠廠饞房，難度最射大。3）特種歌物業(yè)的藝分類：文化類估，體育置類，娛樂負(fù)類，衛(wèi)生哭類，其他類詳。？檔案普館屬爹于哪銀類監(jiān)獄照、寺能廟、思教堂等威又屬表于哪兼類房地乒產(chǎn)的青構(gòu)成休：土地仿的開銅發(fā)經(jīng)煎營；案房地倒產(chǎn)的參開發(fā)混；房地產(chǎn)漁交易；持物業(yè)管牽理；房地產(chǎn)癢中介服羅務(wù)；房沸地產(chǎn)金潑融。房地道產(chǎn)的搖運(yùn)行麥環(huán)節(jié)注：生產(chǎn)環(huán)揚(yáng)節(jié)—流通手環(huán)節(jié)—消費(fèi)縣環(huán)節(jié)3.物業(yè)獵、房拍地產(chǎn)司、不壇動(dòng)產(chǎn)廳的關(guān)勉系。房地產(chǎn)流包括物犁業(yè)，物球業(yè)是房地灘產(chǎn)進(jìn)入消費(fèi)嘴領(lǐng)域才使歡用的奮概念取。不動(dòng)爹產(chǎn)在民法錫中慣用的詞佛匯，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)法和商業(yè)實(shí)盒務(wù)中經(jīng)常舌使用的更。物業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)=不動(dòng)趟產(chǎn)土地泥私有熄制土地佳制度//土地所捷有權(quán)分襯為（三鐘部分權(quán)極益可以什分別轉(zhuǎn)駱讓）騾：地下權(quán)(包括洗地下洞資源影開采疲權(quán))、地面權(quán)地上薦空間趙權(quán)(包括爬建筑齒物大稈小、撞形狀輸?shù)?今天蠅說說灰你有貸啥財(cái)齒產(chǎn)？財(cái)產(chǎn)(p曠ro義pe菌rt胃y)：就是庸資產(chǎn)；魯所有物訓(xùn)；所有姐地，地勸產(chǎn)；所房誠有，所閃有權(quán)。英美法良上嚴(yán)格逆來說應(yīng)痕該沒有鏟物權(quán)的風(fēng)概念，凍連對(duì)應(yīng)舅的概念注的沒有剃，現(xiàn)在題的《物權(quán)法》不是財(cái)箱產(chǎn)法(pr皇ope酷rty票la當(dāng)w)，財(cái)產(chǎn)裝與物權(quán)菌不是能搏等同的唐概念。物業(yè)的創(chuàng)性質(zhì)物業(yè)波的屬蹤蝶性分著為自然夕屬性和社會(huì)屬聯(lián)性（經(jīng)解濟(jì)屬太性和彈法律完屬性孩）。1）物繳業(yè)的映法律馬屬性摧（權(quán)好屬性嘗）2）物業(yè)映的經(jīng)濟(jì)煎屬性3）物江業(yè)的糊自然寒屬性但（物燃理屬粘性）日本蹤蝶皇室垮公主Ka柄or同uNa攪ka造ma丙ru關(guān)于201嚴(yán)2公開剩發(fā)言So套3d蓄ays鳴of盡no魄su企n,挺sta袋rs,moo第n..扎can作'tus臨e逮el偏ec港tr掃ic少it曉y仔ei籮th助er摔.悶We火h洗av什e冶to座s著it逮i走n原pi瘦tc主h盟bl滋ac市k.惹D汁oe碗s糧an油yb艷od幕y產(chǎn)re態(tài)al簡(jiǎn)iz司e細(xì)ho劉w多mu艦ch翼m歌ay銅he喉m粘th麥is鍵w惠ou習(xí)ld疊c倦au御se桿?瞧I派th浸in強(qiáng)k壤a?專l禿ot順o扭f比fo渴lk齒s刷wo鄙ul守d先li旬te麥ra貿(mào)ll桂y配go晃i衛(wèi)ns股an右e.冊(cè)N痰o痰jo抹ke登.穗I棉ho獸pe臟I訪a鵝m杠si身tt奏in遷g歌at樸h趨om毀e路wh榮en擔(dān)t莖hi夢(mèng)s餓ha強(qiáng)pp虛en司s.祝大碎家新涌年快這樂謝謝大唯家是指宵業(yè)主很通過選聘物業(yè)服與務(wù)企業(yè)班，由業(yè)主和彈物業(yè)服慮務(wù)企業(yè)按照物妨業(yè)服務(wù)合同約依定，對(duì)房萄屋及配獎(jiǎng)套的設(shè)扭施設(shè)備背和相關(guān)遇場(chǎng)地進(jìn)醒行維修撫、養(yǎng)飯護(hù)、貼管理，維護(hù)輪物業(yè)管評(píng)理區(qū)域桌內(nèi)的環(huán)畏境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)損。物業(yè)管鴿理特約服觀務(wù)（為冶業(yè)主策進(jìn)行殃室內(nèi)住設(shè)計(jì)脂或裝告修）。物業(yè)管捧理綜合甜服務(wù)包嫁括常規(guī)咐性服胞務(wù)（清踩潔，達(dá)代收晃費(fèi)用享，衛(wèi)裹生防睬疫等蘇），側(cè)一般嘩不以縱贏利捐為目河的，狀只收窯取低主廉的虛費(fèi)用穗，滿王足居順民的肝基本姻的需碼要。委托摩性服械務(wù)（代訂屢代購報(bào)示刊、牛肺奶、代蛾洗衣物籮等），值以微利濤為原則換，為居促民提供意更多方扯便。物業(yè)管汁理的性險(xiǎn)質(zhì)Ａ、渣物業(yè)弱管理定是以“”為核楊心的索產(chǎn)業(yè)歉。Ｂ、物題業(yè)管理劣是以“經(jīng)濟(jì)性脆質(zhì)服務(wù)”為核心糞的。Ｃ、倡物業(yè)狠管理關(guān)以提個(gè)供優(yōu)昨質(zhì)服獵務(wù)為孕自己對(duì)的靈魂。服務(wù)第三愧產(chǎn)業(yè)物業(yè)吃管理銅的類蘭型Ａ、按醒業(yè)務(wù)委仇托的情波況分。委托服衡務(wù)型物避業(yè)管理租賃經(jīng)深營型物甩業(yè)管理Ｂ、攤按管蕩理目畢標(biāo)分才類分為盈利升型和非盈富利型兩種物業(yè)萍管理盜的基本枯內(nèi)容日常偽管理奶，社區(qū)管猾理。租賃陵經(jīng)營盒，優(yōu)質(zhì)服姜?jiǎng)?wù)，日常面管理萍包括日?？摒B(yǎng)護(hù)劣，環(huán)境季，綠敵化，安防佛，消尤防，車輛，勵(lì)征收費(fèi)智用，處粗理矛盾來，檔案管睡理。物業(yè)濤管理賄的功賽能管理功標(biāo)能，維望修功能槽，服務(wù)撇功能，縣經(jīng)紀(jì)功津能，信擺托功能四（物業(yè)管證理的信詳托主要茅體現(xiàn)在搖財(cái)產(chǎn)管憤理和經(jīng)梨紀(jì)咨詢金兩個(gè)方）。房屋伴修繕漠在物華業(yè)管抽理中傾的作訂用從物業(yè)究自身的層角度看姓。是保課證原裝有房電屋的主用冤安全和使用功藝能，充職分發(fā)晌揮房屋叉的使蘿用價(jià)腫值。從房地粗產(chǎn)業(yè)的接角度看建。是房地仍產(chǎn)在消遷費(fèi)環(huán)卡節(jié)中延續(xù)絲式和完葛善，有利共于房屋努價(jià)值的滑保值增檢值，促進(jìn)址房地昨產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)仍、流輔通、勁消費(fèi)各環(huán)節(jié)怒的良性循駛環(huán)。從物敞業(yè)管給理企消業(yè)的眉角度姥看。有利塔于消膚除用圈戶置粒業(yè)的和后顧住之憂燦，促鋒進(jìn)房豆屋的某銷售惠和租豆金的乎提高題，有聲利于歐提高吧物業(yè)驗(yàn)管理滅企業(yè)半在社雹會(huì)上能的信繁譽(yù)和期在激澆烈的霸市場(chǎng)鉤競(jìng)爭(zhēng)頁中的插競(jìng)爭(zhēng)殲力從使用獲者和社套會(huì)的角刑度看。有利銷于改圾善人銳民工丘作、網(wǎng)生活粒條件群，滿救足居陣民生峽活需償要，咐促進(jìn)犁城市隸經(jīng)濟(jì)袍的發(fā)滾展和嘆社會(huì)卡主義濟(jì)精神優(yōu)文明領(lǐng)的建根設(shè)。房屋況修繕涼責(zé)任務(wù)劃分1）新爆建房窮屋在奧保修倡期內(nèi)20臭00年6月30日建設(shè)格部令第80號(hào)發(fā)弊布《房屋建奔筑工程超質(zhì)量保講修辦法》，第四免條房傾屋建筑借工程在保修億范圍和莊保修期攀限內(nèi)出現(xiàn)闊質(zhì)量氏缺陷拋，施工灘單位應(yīng)當(dāng)履烈行保修窮義務(wù)?！段飿I(yè)管育理?xiàng)l例》第三十閑一條建設(shè)亡單位應(yīng)當(dāng)按照國亡家規(guī)定澆的保修攪期限和鼠保修范攝圍，承皮擔(dān)物晶業(yè)的錄保修奸責(zé)任瞞。在正逢常使禁用條胞件下仿，建團(tuán)設(shè)工予程的泄最低洽保修受期限宇為基礎(chǔ)設(shè)根施工程、房既屋建淺筑的地基基虎礎(chǔ)工程和主體結(jié)沾構(gòu)工程懶，為設(shè)計(jì)午文件規(guī)鐘定的該嬸工程。硬屋面防水工程列、有防水要求的滿衛(wèi)生間移、房間漂和外墻丘面的防滲善漏，為年；供熱與坡供冷系柔統(tǒng)，為個(gè)采暖歌期、供挽冷期；電氣界管線勸、給秋排水霸管理橋、設(shè)怖備安象裝和閃裝修好工程賄，為年。其他奏項(xiàng)目呈的保割修期守限由悠發(fā)包懂方與舒承包鐵方約局定。合理使撿用年限遙；5222）保修林期滿后由業(yè)主承擔(dān)劇房屋闊修繕葬責(zé)任笛和修晃繕費(fèi)逢用。皆業(yè)主稀委托強(qiáng)物業(yè)雀管理吃企業(yè)疼管理既的物蟻業(yè)，謠如下：房屋憂建筑庭共用淹部分晝、共鈴用設(shè)澡施，浩由物業(yè)管致理企業(yè)承擔(dān)、踏費(fèi)用按碰業(yè)權(quán)比久建立維修謎基金。物業(yè)內(nèi)晶自用部似分和自稀用設(shè)施筍的修繕衫責(zé)任由業(yè)主自行修甜繕，費(fèi)蠢用自擔(dān)死，物業(yè)恒管理輪企業(yè)負(fù)有匆檢查監(jiān)督的責(zé)任喘。3)凡屬使傅用不當(dāng)塌或認(rèn)為癢造成房著屋損壞菠的，由差行為人活負(fù)責(zé)或堵給予賠忙償。房屋損廳壞原因房屋損壞原因自然因素人為因素氣象因素生物因素地理因素災(zāi)害因素使用不當(dāng)設(shè)計(jì)施工質(zhì)量低劣維修保養(yǎng)不善房屋修循繕責(zé)任踩劃分1、損樂壞原沾因？2、是否烏在保修流期內(nèi)？3、保修預(yù)期后，揪是否有荷物業(yè)服蔥務(wù)企業(yè)填？住宅小競(jìng)區(qū)建筑面氣積在5萬平方吊米以上務(wù)，建悠筑布鼻局自康成體仁系，影配套岸設(shè)施董較為觸完善配的獨(dú)耍立居敘住區(qū)瓶，即窮可稱浩為一夠個(gè)住啊宅小銜區(qū)。（1）居拖住功紛能（2）服務(wù)攝功能（3）經(jīng)攻濟(jì)功閥能（交換功拿能、自騰費(fèi)功能）（4）社會(huì)磁功能13、住宅瞎小區(qū)的銳功能：1）服描務(wù)至濫上，什方便巾群眾皂。2）統(tǒng)一判管理，沾綜合服旋務(wù)。住宅小胸區(qū)管理悟的指導(dǎo)終思想全國捷住宅壩示范嫌項(xiàng)目遙申報(bào)盤條件Ａ、獨(dú)參評(píng)棚項(xiàng)目懷符合宣城市特規(guī)劃課建設(shè)犯要求,配套設(shè)災(zāi)施齊全,住宅小變區(qū)、工陶業(yè)區(qū)建君筑面積8萬平飾方米搖以上避，別幅墅2萬平方虛米以上介，大廈3平方岡米以諒上且干非住嫌宅建拒筑面超積占60%以上遞，入駱住率竊和使歷用率獸達(dá)85%以上聽。Ｂ、錘取得張省(自治區(qū)吹、直轄低市)級(jí)物閃業(yè)管船理示微范項(xiàng)藍(lán)目稱雀號(hào)1年以上臥。C、已狐建立京各項(xiàng)滅管理萄規(guī)章待制度先。D、無重大氏責(zé)任事醋故和確認(rèn)蟲屬實(shí)的重大投糠訴。全國管盟理示范羅項(xiàng)目標(biāo)爪準(zhǔn)1）房癥屋完他好率98銀%，收繳早率98%2）零修蠟及時(shí)率１００%，返越修率濱不高鎖于１星％、3）業(yè)蠅主對(duì)勇物業(yè)頸管理驢的滿饒意度悼達(dá)95%以上戲。4）省一拜級(jí)預(yù)評(píng)集分不得佳低于98分。標(biāo)準(zhǔn)矩只針個(gè)對(duì)普通住炸宅，不陜適宜幕別墅陜。物業(yè)境服務(wù)區(qū)等級(jí)展分為一、示二、滲三級(jí)，示察范級(jí)別品最高。叮示范項(xiàng)研目每三年進(jìn)巴行一猴次復(fù)頁檢。社區(qū)管鉆理也物渠業(yè)管理經(jīng)的區(qū)別趣與聯(lián)系管理主悶體不同。蛾社區(qū)管眨理有：忙政府組細(xì)織（如王于道辦代）、企拌事業(yè)單記位和居兆民委員葵會(huì)組成搞的多元外社區(qū)組免織。物貸業(yè)管理島的：物紀(jì)業(yè)管理游企業(yè)，特業(yè)主和茄使用人根。管理目瓜的不同眨。社襪區(qū)管顆理：夾讓社友區(qū)居徐民鄰奇里關(guān)絹系和睜諧，犧生活花安定貴幸福參，行濟(jì)為規(guī)究范有乏序。怪物業(yè)俯管理練：主托要是撇業(yè)主輩對(duì)住葡房財(cái)戚產(chǎn)的禿使用扮、維蘿護(hù)、屑保險(xiǎn)竹等方離面的孝服務(wù)格需求晉，創(chuàng)份造良希好的困生活碎、學(xué)孔習(xí)、掉工作洞環(huán)境稿。管理內(nèi)旅容不同。望社區(qū)管察理：不秀僅包括因“人的巡壽居住”謎還包括尼“人的被生活”省等。物墨業(yè)管理饅：主要鴉是以物狗業(yè)為核來心的專議業(yè)化管惹理與服久務(wù)。性質(zhì)與超方式不同。蓄社區(qū)管鍵理：以矩行政管戲理、互燥助管理乓的方式車來實(shí)施登。物業(yè)今管理：閥業(yè)主與右企業(yè)是哲通過合鉤同來確爐認(rèn)的、宴是平等幻玉的民事景主體。1）指必主要竿以出濾租等浮形式輩來獲晌取收豎益的逃物業(yè)衣，主鑄要包君括辦種公樓摔和零籌售商于業(yè)。2）商業(yè)膝樓宇南的特活點(diǎn)：建筑規(guī)向模大，18層左么右，議建筑華面積2萬平方蒜米左右架；機(jī)電財(cái)設(shè)備晴多，駕供電詠供水來、空隙調(diào)系睜統(tǒng)、沿電梯容、安趴全監(jiān)言控；客戶芒多，恐人員踢數(shù)量胖大。商業(yè)樓麻宇國外低通常熟將寫豈字樓止分為甲、嶼乙、頭丙三個(gè)頂?shù)燃?jí)，（依羊據(jù)地理燭位置，坊建筑物善的物理捷狀況、腐質(zhì)量及邊收益能偽力進(jìn)行臣分類）。辦公樓仍的等級(jí)1）19尋84年棗美國哈特襖福德賺市的誤都市瘡大廈藥，被熊公認(rèn)屈為世西界第魄一座典智能炎大廈蛛。物業(yè)智淋能化2）3A：大樓柔自動(dòng)揉化BA+通訊自獅動(dòng)化CA+辦公自以動(dòng)化OA。5A：3A+保安自煮動(dòng)化SA+消防貴自動(dòng)淹化FA。3）要實(shí)描現(xiàn)智能底化管理咳，必須凱采用先考進(jìn)的，將所有票的語言趟信號(hào)巡壽、數(shù)秤據(jù)信細(xì)號(hào)、宏圖像壩信號(hào)和其他堆信息展系統(tǒng)的線辰路這顛和在摟一起恨的技賀術(shù)。物業(yè)智眼能化智能化犯綜合布蓄線系統(tǒng)1）指按合法絨程序成立籍并具有相應(yīng)窮資質(zhì)條件的做、經(jīng)營物土業(yè)管理訪業(yè)務(wù)的企厲業(yè)性經(jīng)濟(jì)焦實(shí)體，是獨(dú)寺立核算另的企業(yè)駱法人，喉能獨(dú)立寒承擔(dān)民癢事和經(jīng)慮濟(jì)法律妄責(zé)任。物業(yè)服叛務(wù)企業(yè)國務(wù)辭院建設(shè)主獻(xiàn)管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)民管理樣企業(yè)捐資質(zhì)違證書香的頒移發(fā)和座管理。2）物管偽企業(yè)資耽質(zhì)管理省、門自治刪區(qū)人獻(xiàn)民政連府建設(shè)主滋管部門向負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)耳管理蔽企業(yè)斧資質(zhì)梯證書裂的頒鬧發(fā)和臘管理站。直轄市人民政宏府房地汁產(chǎn)主管篇部門負(fù)款責(zé)二級(jí)叔和三倡級(jí)物業(yè)管洞理企業(yè)滋資質(zhì)證野書的頒組發(fā)和管敘理，并短接受國呢務(wù)院建重設(shè)主管壟部門的削指導(dǎo)和旅監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人辦民政府房地產(chǎn)萄主管部眉門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)和管理健企業(yè)墊資質(zhì)攤證書喂的頒卻發(fā)和港管理迫，并子接受艦省、字自治娃區(qū)人祝民政毯府建胞設(shè)主棄管部闖門的臥指導(dǎo)摘和監(jiān)勢(shì)督。一級(jí)她資質(zhì)1.注冊(cè)誘資本芽人民竄幣50別0萬元以上山；2.物業(yè)融管理膛專業(yè)賴人員儀以及豬工程快、管范理、折經(jīng)濟(jì)暮等相微關(guān)專標(biāo)業(yè)類斬的專職管級(jí)理和技掌術(shù)人員不少于30人。揚(yáng)其中腳，具缺有中級(jí)以植上職稱的人短員不活少于20人，偶工程流、財(cái)寒務(wù)等跟業(yè)務(wù)較負(fù)責(zé)騰人具補(bǔ)有相垃應(yīng)專寸業(yè)中橫級(jí)以喘上職安稱；3.物業(yè)管幼理專業(yè)紅人員按壁照國家骨有關(guān)規(guī)洪定取得靠職業(yè)資辰格證書徑；4.管理兩種遣類型以上物虎業(yè)，并養(yǎng)且管理敲各類物肉業(yè)的房胳屋建筑沙面積分磚別占下頃列相應(yīng)揭計(jì)算基手?jǐn)?shù)的百性分比之和不低于100％：（1）多櫻層住脫宅20勤0萬平方秧米；（2）高暈層住鉤宅10倦0萬平鈔方米媽；（3）獨(dú)騙立式童住宅庭（別子墅）15萬平方佩米；（4）辦公析樓、工啟業(yè)廠房尸及其它牌物業(yè)50萬平編方米剩。5．建立茅并嚴(yán)格虎執(zhí)行服護(hù)務(wù)質(zhì)量腦、服務(wù)滑收費(fèi)等粱企業(yè)管咱理制度太和標(biāo)準(zhǔn)軟，建立參企業(yè)信或用檔案蝦系統(tǒng)，斗有優(yōu)良?xì)q的經(jīng)營名管理業(yè)昨績。二級(jí)裕資質(zhì)邁：1.注冊(cè)分資本滾人民浴幣300萬元荷以上肥；2.物業(yè)魄管理研專業(yè)劃人員合以及汁工程鵝、管叮理、猾經(jīng)濟(jì)劑等相麗關(guān)專氧業(yè)類構(gòu)的專賺職管慣理和抬技術(shù)吳人員瞎不少詢于20人。璃其中隙，具雨有中傭級(jí)以巧上職抖稱的踢人員熱不少叉于10人，工易程、快財(cái)務(wù)稍等業(yè)尾務(wù)負(fù)堂責(zé)人泳具有竄相應(yīng)營專業(yè)皇中級(jí)猾以上禮職稱播；3.物業(yè)件管理貿(mào)專業(yè)苗人員佛按照隆國家我有關(guān)隱規(guī)定毯取得宏職業(yè)帶資格悼證書扔；4.管理兩種類厲型以上物業(yè)抽，并渡且管丟理各獅類物屈業(yè)的喚房屋徒建筑挽面積色分別睛占下嬸列相植應(yīng)計(jì)嘗算基舌數(shù)的抽百分辨比之執(zhí)和不裕低于10淡0％：1）多層優(yōu)住宅10藝0萬平方繪米；2）高澆層住丘宅50萬平方家米；3）獨(dú)立食式住宅威（別墅嘉）8萬平方功米；4）辦公護(hù)樓、工撈業(yè)廠房寶及其它群物業(yè)20萬平屯方米由。5.建立忍并嚴(yán)斜格執(zhí)瘋行服禾務(wù)質(zhì)曾量、見服務(wù)防收費(fèi)暑等企偷業(yè)管品理制石度和兩標(biāo)準(zhǔn)酒，建灰立企快業(yè)信咳用檔歪案系倦統(tǒng)，嶼有良華好的籮經(jīng)營搞管理漆業(yè)績簽。三級(jí)留資質(zhì)激：1.注冊(cè)由資本叉人民茶幣50萬元以上核；2.物業(yè)啊管理將專業(yè)奴人員趁以及稅工程飯、管弦理、童經(jīng)濟(jì)文等相看關(guān)專餃業(yè)類膝的專餐職管杰理和柔技術(shù)著人員語不少胖于10人。其伐中，具俱有中級(jí)諒以上職豪稱的人迅員不少訓(xùn)于5人，授工程召、財(cái)坑務(wù)等績業(yè)務(wù)爛負(fù)責(zé)州人具似有相趕應(yīng)專浸業(yè)中矩級(jí)以陶上職漁稱；3.物業(yè)管壺理專業(yè)杯人員按腫照國家誰有關(guān)規(guī)臟定取得暫職業(yè)資討格證書;4.有委托臉的物業(yè)笑管理項(xiàng)剛目；5.建立妹并嚴(yán)精格執(zhí)擺行服真務(wù)質(zhì)科量、季服務(wù)販?zhǔn)召M(fèi)沖等企度業(yè)管鋒理制命度和愚標(biāo)準(zhǔn)扇，建然立企株業(yè)信挽用檔裙案系激統(tǒng)。二級(jí)資別質(zhì)物業(yè)則管理企項(xiàng)業(yè)可以切承接30萬平更方米以下的住宅項(xiàng)因目和8萬平方馳米以下的非住宅啟項(xiàng)目的物準(zhǔn)業(yè)管捧理業(yè)蔥務(wù)。三級(jí)資出質(zhì)物業(yè)班管理企丑業(yè)可以臣承接20萬平方列米以下住宅項(xiàng)浙目和5萬平方嘆米以下姨的非住善宅項(xiàng)寇目的物業(yè)惡管理業(yè)熱務(wù)。一級(jí)資命質(zhì)物業(yè)航管理企艘業(yè)可以障承接各種鄭物業(yè)管理精項(xiàng)目潤。住宅漏專項(xiàng)塌維修尤資金應(yīng)，是滔指專慘項(xiàng)用輕于住染宅共敲用部點(diǎn)位、光共用劇設(shè)施盲設(shè)備與保修唐期滿丙后的維修和更新、改造的資搭金酬。住宅共濕用部位熟，包括帶：住宅夏的基礎(chǔ)啟、承重關(guān)墻體、拍柱、梁肆、樓板快、屋頂甜以及戶琴外的墻溝面、門例廳、樓灑梯間、梳走廊通苦道等樂。共用網(wǎng)設(shè)施清設(shè)備舅，包示括：香電梯資、天琴線、使照明框、消繁防設(shè)躁施、鉆綠地陳、道蠻路、喜路燈灣、溝洽渠、虧池、泄井、病非經(jīng)床營性坡車場(chǎng)虧車庫巖、公騎益性差文體菊設(shè)施絕和共劉用設(shè)稠施設(shè)臺(tái)備使煤用的迅房屋為等。專項(xiàng)維班修資金招投您標(biāo)《條例》第24條明確賽規(guī)定：農(nóng)國家提怖倡建設(shè)垃單位按蚊照房地傘產(chǎn)開發(fā)購與物業(yè)羊管理相爐分離的避原則，晶通過招搜投標(biāo)的地方式選宿聘具有窮相應(yīng)資塘質(zhì)的物驗(yàn)業(yè)服務(wù)串企業(yè)。19紐奉94年初，配深圳蓮花承北舉行轟了物氧業(yè)管節(jié)理項(xiàng)愿目內(nèi)艘部招鈔投標(biāo)“公沾開、曉公平賢、公首正、筐合理掏”的去原則招標(biāo)題機(jī)構(gòu)特的設(shè)船立有虧兩種斯途徑枕：一虎是招檢標(biāo)人擁自行享組織無成立演的招久標(biāo)機(jī)符構(gòu),房地窮產(chǎn)建詳設(shè)單權(quán)位招木標(biāo)和車業(yè)主護(hù)委員寒會(huì)自廳行招纏標(biāo)；重二是硬招標(biāo)眼人委陪托招辣標(biāo)代念理機(jī)僚構(gòu),招標(biāo)代焦理機(jī)構(gòu)鹽并不是避招標(biāo)活肝動(dòng)的最泥高權(quán)力祖機(jī)構(gòu)。蚊。一般2／3的票權(quán)肆贊成，險(xiǎn)并由招紀(jì)標(biāo)委員解會(huì)派代網(wǎng)表與中伍標(biāo)人簽頌訂合同斃。按招也標(biāo)對(duì)挑象的醉廣度緩分類（1）公開誓招標(biāo)瓦（2）邀閥請(qǐng)招訂標(biāo)軋（3）議車標(biāo)扎（4）兩讓段招選標(biāo)按物冒業(yè)管哀理招炒標(biāo)的主體分類（1）前鐘期物而業(yè)管掃理招與標(biāo)竿交餓付使喉用起肺至業(yè)呈主委裂員會(huì)還成立軟前由譽(yù)發(fā)展價(jià)商主戀持（2）經(jīng)常陜性物業(yè)架管理招臨標(biāo)由搶前期物初業(yè)管理山轉(zhuǎn)入經(jīng)間常性物尋業(yè)管理井，由業(yè)憑主委員澆會(huì)主持（3）委托烏咨詢型活物業(yè)管琴理招標(biāo)礦通過紫委托專賽業(yè)的咨蟲詢中介蛾服務(wù)機(jī)特構(gòu)代理培物業(yè)管修理招標(biāo)緒。推薦迎不超或過3名有吩排序的合格先中標(biāo)候共選人在起評(píng)標(biāo)過稻程中也稠可召開禍現(xiàn)場(chǎng)答個(gè)辯會(huì)中標(biāo)人逐確定后餡，招標(biāo)蟲人應(yīng)當(dāng)序在3日內(nèi)向中嫌標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)穩(wěn)通知評(píng)書，同時(shí)誦通知未為中標(biāo)人表。30日內(nèi)簽合爛同。招標(biāo)源人應(yīng)租當(dāng)自裳確定愁中標(biāo)獎(jiǎng)人之貿(mào)日起15日內(nèi)，向物娛業(yè)項(xiàng)目楚成在地豬的縣級(jí)鐵以上地愉方人民取政府房精地產(chǎn)行哨政主管律部門備案評(píng)標(biāo)委退員會(huì)由頭招標(biāo)人績代表和熱物業(yè)管手理方面渾的專家案組成，猜成員為5人以上單數(shù)，其袍中招事標(biāo)人疤代表鑒以外幟的物暢業(yè)管筑理方錫面的巨專家慶不得蘆少于鋸成員法總數(shù)梯的三分冊(cè)之二。住宅賭專項(xiàng)棕維修驅(qū)資金存管理案實(shí)行專戶坐存儲(chǔ)飛、專放款專納用、錯(cuò)所有本權(quán)人嘴決策腫、政辛府監(jiān)推督的海原則。業(yè)主黨交存孔的住捎宅專滔項(xiàng)維善修資鄭金屬太于業(yè)主所有。絕從公有叉住房售墻房款中鞏提取的鞭住宅專籍項(xiàng)維修救資金屬飽于公有住禽房售房偷單位所蔑有。業(yè)主竟大會(huì)件成立粘前，促商品哪住宅瓜業(yè)主委、非扎住宅陶業(yè)主付交存紡的住綢宅專罩項(xiàng)維碰修資族金，層由物業(yè)所話在地直腳轄市、橫市、縣忠人民政檢府建設(shè)刑（房地巖產(chǎn)）主胞管部門何代管。開立襯公有貞住房篇住宅秤專項(xiàng)血維修平資金抽專戶挽，應(yīng)汗當(dāng)按壤照售璃房單閑位設(shè)咬賬，銅按；其習(xí)中，蘇業(yè)主首交存尋的住遭宅專鋤項(xiàng)維蝕修資普金，按設(shè)分戶妙賬。業(yè)主分尸戶賬面凍住宅專燥項(xiàng)維修兵資金余展額不足外首期交恐存進(jìn)額的，應(yīng)擠當(dāng)及時(shí)辛續(xù)交。利用業(yè)止主交存類的住宅械專項(xiàng)維