房地產(chǎn)前期策劃培訓(xùn)講義二

1房地產(chǎn)前期策劃培訓(xùn)第2頁表達的是土地不是植物識別需求這是說諸葛亮、說謀劃、策劃不是說憨豆、不是說喜劇明星識別意圖策劃——謀略實施也策——謀劃、計劃（思、想）劃——筆劃、劃一下（寫、做）房地產(chǎn)策劃就是——有想法還得能執(zhí)行為什么從土地經(jīng)諸葛亮城市、開盤房地產(chǎn)策劃到底干嘛的呢？謀城（產(chǎn)品）略地（搶人）定位、規(guī)劃、產(chǎn)品、棟數(shù)、戶型、業(yè)態(tài)包裝、推廣、媒體、活動、渠道、優(yōu)惠政策貫穿房地產(chǎn)開發(fā)過程始終作為一個新環(huán)境下的新媒體人每個人本身都是諸葛亮、都是策劃因為我們都有想法總結(jié)以上新媒體人應(yīng)該……？理解客戶需求擁有策劃思維16目錄產(chǎn)品策劃體系定位12產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料3產(chǎn)品策劃體系內(nèi)容4反饋與修正17產(chǎn)品策劃體系定位第18頁簡單的開發(fā)過程誰知道？市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計招標投標施工組織進度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計招標投標施工組織進度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計招標投標施工組織進度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計招標投標施工組織進度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理成本決策拿地階段規(guī)劃設(shè)計階段項目施工階段銷售服務(wù)階段我司職責第20頁誰做過市場調(diào)研？第21頁怎樣做輝市場調(diào)灣研？第22頁市場調(diào)似研的目掃的是什襯么？第23頁地塊能夸不能拿能不能蘆盈利及社桑會影本響決策拿世地階段規(guī)劃設(shè)綁計階段項目施蒼工階段銷售服姿務(wù)階段產(chǎn)品皆打造規(guī)劃幾發(fā)棟樓多高戶型立面景觀配套推廣活動渠道選缸擇銷售優(yōu)襖惠營銷亮仗點假定階債段根據(jù)扶周邊盞市場上假定斥產(chǎn)品養(yǎng)及價彩格實操山、優(yōu)螞化、肥產(chǎn)品刪力競疫爭階師段銷售碑力競紗爭階詠段24定位前端市咸場定位中端朵產(chǎn)品犬策劃后端肯營銷聲推廣房地產(chǎn)取項目前科期報告房地產(chǎn)惡項目前致期策劃哪過程中承前啟糟后的模塊廁。經(jīng)紀駝公司留間競蒜爭升展級，扁產(chǎn)品兵策劃說由自盾選動賤作變嬌為規(guī)終定動茄作，旦廣度襯及深戀度也偷逐漸學加大繩。2526產(chǎn)品沫策劃沸基礎(chǔ)逐資料第27頁為什篇么要葛定位擔？第28頁解決項廊目是什蛾么的問肌題什么挑產(chǎn)品廣、什訴么形專象高端、天剛需什么價應(yīng)值（價刮格）——值多轎少錢第29頁第30頁定位萌到底牙為什倡么第31頁尋找及音確定方臉向第32頁產(chǎn)品打治造方向營銷訴后求方向價值價月格形式檔匙次客戶賤層次營銷常手段相對經(jīng)應(yīng)——價格碗定位撤、討產(chǎn)品乏定位亦、客召群定肝位、貢形象積定位332.當?shù)卣叢咭?guī)范4.市場蘆調(diào)研1.地塊憶資料3.開發(fā)商分訴求基礎(chǔ)資緒料5.項目定眉位客觀事乘實主觀手判斷342.當?shù)貜V政策獎規(guī)范4.市場斧調(diào)研1.地塊資伶料3.開發(fā)商晝訴求基礎(chǔ)資誦料5.項目定魚位第35頁一開始臭地塊基畫本都這僅樣的第36頁規(guī)劃條件總占地面積208628㎡規(guī)劃建筑面積247620㎡其中：建設(shè)用地面積99048㎡容積率≤2.5代征地面積109580㎡建筑密度≤25%規(guī)劃用途居住用地建筑限高≤60米第37頁容積率斃練習這是一狡塊地這是絹一塊銜地這是織一塊發(fā)地這是一旨塊地38地塊隊資料地塊資導(dǎo)料主要滔包括：規(guī)劃江意見船書及經(jīng)相關(guān)時政府狹文件地塊CA脾D圖地塊擇內(nèi)外痕部情叨況既有勤規(guī)劃涉方案39地塊資拔料|規(guī)劃意步見書及浙相關(guān)政源府文件規(guī)劃意剃見書及姐相關(guān)政酒府文件傘：地塊真實的官暴方權(quán)威信息40地塊資鐘料|規(guī)劃蛛意見鬼書及蜻相關(guān)個政府濁文件規(guī)劃菌意見錄書41地塊資館料|規(guī)劃胸意見秀書及廢相關(guān)睬政府亭文件規(guī)劃勺意見膝書地塊即的用填地性描質(zhì)、粒面積刺指標吵、容暗積率倦、限高、舟建筑密虧度42地塊資仁料|規(guī)劃百意見攝書及述相關(guān)色政府國文件規(guī)劃意俘見書是否治含代管征/代建倦的道柳路用砌地及綠化用猶地指標是否有勻政策房禽指標？限價桐房/廉租炊房/回遷房/回遷商玩業(yè)43地塊貨資料|規(guī)劃久意見裙書及仗相關(guān)哭政府慣文件規(guī)劃意摸見書建筑綁紅線謠退讓槐距離萄及道倍路紅福線退右讓距篩離社區(qū)架出入宵口方錦位設(shè)很置要談求與逃車位抽配比避要求44地塊資巧料|規(guī)劃意矩見書及阿相關(guān)政療府文件規(guī)劃鉤意見且書地塊圖清：直觀法了解45地塊資失料|規(guī)劃意顏見書及拜相關(guān)政直府文件相關(guān)政欺府文件路：其它羨官方文鉤件作為熊補充市政管慌線情況裙、采暖鮮方式……第46頁除了軍笛事外交衡部門婦女兒鳴童部門默等少數(shù)借部門大部分災(zāi)部門都以開發(fā)商都去審批涼備案的第47頁政府下猶的文件初基本上涂都已經(jīng)鍵把地塊夸弄成什也么產(chǎn)品聽基本都型了地塊大渠小住宅據(jù)、商遺業(yè)比灶例建筑限喇高最大滾可售柱面積形式沃及調(diào)毫性才是冠開發(fā)歉商可膛以自鄉(xiāng)豐由發(fā)惹揮的（產(chǎn)品柏及形象具）48地塊資添料|地塊費內(nèi)部桿及周撇邊情勾況地塊端內(nèi)部蠅及周疊邊情染況：現(xiàn)狀及奔未來規(guī)詳劃，盡蜻可能塘用實液景照片展示嫁。內(nèi)部：是否廈存在搶地勢什高差攪、原句生植狠被、水系、溫嚇泉、蓋工業(yè)追遺存工等？是否存鴨在被污侮染后需稼要更換形的土壤溪？外部刪：有利因洋素：景躲觀資源量，如河盟流湖泊趴、旅游曾景點、鳳城市地州標等；縣社會資摸源，如廈重點中政小學，撿大型醫(yī)錦院，市裝政公園胳，體育濫場館等凝；交通抽站點，沖如地鐵/輕軌/BR毛T站點等戲。不利因靠素：噪棗聲及粉粉塵污染嘴，如市標政主干掃道，鐵甜路，工沙廠，專吸業(yè)市場漁，發(fā)電洗廠；心為理負面微影響，饒如高壓線握走廊，火肌葬場劈燕，墳季地，再破舊課樓房蒜等。49地塊艷資料|地塊死內(nèi)部黑及周蝴邊情弱況案例西中中南北東502.當?shù)卣毑咭?guī)范4.市場淋調(diào)研1.地塊資擱料3.開發(fā)商笨訴求基礎(chǔ)貼資料5.項目周定位51當?shù)乜菊邠б?guī)范項目所喊在省、槍市的最新的政策套規(guī)范要量求。建筑間距系數(shù)日照測算標準建筑寬高比與樓座熱排布相獻關(guān)的規(guī)石范……52當?shù)乇呙?guī)范日照毒及間互距系誘數(shù)設(shè)魂計依角據(jù)：《沈陽壇市居留住建思筑間鳥距和橡住宅習日照削管理置規(guī)定》(沈陽市嘆人民政刊府令200版6第64號)“第九咱條”好：住溉宅建產(chǎn)筑高約度在40米以薄上時爆，面寬層不大帝于60米?！暗谟臼慕驐l”洽：高療層建彈筑遮焰擋相駱鄰住堡宅，饑當建駐筑高料度與濱建筑援面寬袖之比胳大于1.冶2時，按天遮擋建岔筑面寬魔確定建嚼筑間距氣系數(shù)；在三獨環(huán)路咐以內(nèi)室地區(qū)膊，當炒建筑頌高度導(dǎo)在40米以上騾時，建遞筑間距蔬系數(shù)不毛得小于1.4，且建驗筑間距悟不得小斜于40米；“第促十七陸條”柏：沿堡城市轉(zhuǎn)主要佛道路南一側(cè)惱并列看布置貝的高乒層住接宅之蛾間的欺建筑澇間距尋除滿續(xù)足本援規(guī)定東相對累應(yīng)的軋建筑艙間距遼要求誼外，不得草小于30米。“第污二十僻三條殼”：越住宅帝日照柴是指姻住宅個主采挎光面庭居室校的滿販窗日哲照時砍數(shù)。劇日照黎標準憑日為攪大寒腸日，柄有效帳日照迅時間桂帶為上午8時至糧下午4時?！暗诙允鍡l聾”：新牽建高層扛住宅或這高層和計多層混光合的住斤宅成組康布置時芳，新建匪住宅日照應(yīng)惕不低于張大寒日1小時。建筑疫寬高暑比建筑乒間距日照測神算標準53當?shù)卣尾咭?guī)范項目所詢在省、沖市的最新的政策號規(guī)范要怖求。層高陽臺飄窗入戶花彎園地下喘空間……與贈接送面冷積相暫關(guān)的奪規(guī)范54當?shù)匦g(shù)政策徒規(guī)范贈送面旦積依據(jù)眠：成都市墾規(guī)劃管捎理局關(guān)魚于對《吊成都市餅規(guī)劃管紀理技術(shù)幅規(guī)定》帶中容積襖率、建陡筑面積壓等指標鴉的補充因解釋二、住溝宅建筑層高衡不應(yīng)牌大于3.揪6米。躍層謹式住宅陰起居室漂（廳）帽、低層青住宅起阻居室（央廳）層蛙高為戶浩內(nèi)通高熟以及住誤宅坡屋宅頂部分店除外。六、候每套描住宅暢陽臺借（含暮各類遭形式搶的陽芹臺、鑄入戶噸花園重、露望臺等妖非公住共活寧動空金間）潔的水平布投影鋤面積活不大斯于該竹套住貼宅套稻型建莖筑面女積的20蔬%；商榮業(yè)、遮辦公托、酒淹店建渠筑的撿每層敵陽臺割水平肺投影喪面積海不大茅于該惠層建區(qū)筑面庫積的15%。此外現(xiàn)，陽臺進抬深不應(yīng)弱大于1.馬8米，低拳層住貢宅、使退臺匆式建疾筑陽道臺等集有特墨殊要寄求的售除外巴。七、飄窗窗臺與憶室內(nèi)樓安地面高靈差不得潤小于0.毛45米，且測凸出外良墻寬度遺不得大壤于0.推6米。八、溝除建哭筑入婚口雨誓篷外犬，建筑附芳屬構(gòu)件欺（如空憂調(diào)板、桃花池、卻構(gòu)造板踏等）的孤進深不都宜大于0.最6米，且僵連續(xù)長熱度不應(yīng)塘大于1.8米。座住宅京建筑榆不允蛋許設(shè)纖置除軋結(jié)構(gòu)購構(gòu)件耳以外唇的附侵屬構(gòu)榨件。九、屢除避埋讓、冊對接室市政洪公共興地下閃空間盯外，像建筑找物地湊下室滅、半籍地下推室的獨頂板哈面不對應(yīng)高優(yōu)于室蹈外地肅坪1.0米；農(nóng)建筑吼物地通下室歷、半隸地下始室頂驅(qū)板面本高于胸室外寸地坪倘大于1.亮0米時，換按照該瞇層水平棕投影面發(fā)積計入惹容積率旅。地下除室、半哄地下室滴頂板面芝高于室垂外地坪艘部分按彩地上建曉筑的規(guī)牲定進行么退距管偶理。十一溜、本漿解釋樹自201沖0年2月25日起戀施行琴，有套效期善為兩惕年。其它留類型?。簶墙镒叨茸钥刂?、土地著使用年瓦限（沈露陽）、方外立面析要求（持銀川）等……根據(jù)住聯(lián)宅地塊3.2的容鄉(xiāng)豐積率聰及沈褲陽市者相關(guān)辭日照稼和建德筑間擺距的望要求探，估坦算平均層劉數(shù)30興-3善5層能仙滿足天相關(guān)緊指標；根據(jù)抗響震設(shè)防輔的要求塌及各結(jié)饞構(gòu)形式鬧高限的癥要求，狐本案住扭宅部分值控制高雹度不超扎過120葉-13濫0米；根據(jù)《高規(guī)》要求穩(wěn)，100米以可上的翼住宅鑰，應(yīng)端設(shè)置解避難項層，惱而避難層奧的設(shè)置輕，會造牌成高層君住宅的推成本和寶公攤面冊積的增酷加；根據(jù)結(jié)恒構(gòu)計算疊要求，某建筑體軌越高，峰荷載要越求就越針高，鋼萍筋用量帽增加、音混凝土晶標號提瘋高、構(gòu)率件截面池尺寸加緞大，因到此，在增加建貝安成本的同吃時，減小減實際督使用襲空間，即折得房睡率會唱進一肺步降憲低；因此，召建議本任項目住宅高棒度控制堂在100米以終內(nèi)當?shù)夭日咂ヒ?guī)范562.當?shù)卣畈咭?guī)范4.市場調(diào)季研1.地塊資清料3.開發(fā)坊商訴偽求基礎(chǔ)資覺料5.項目定受位第57頁互動開發(fā)商發(fā)都提出躍過哪些錫無理要痕求58開發(fā)栗商訴企求開發(fā)嬌商訴超求：睡項目怖目標借、項揮目發(fā)出展方泡向、榜期望痛均價筐、開礦工順壟序、踐可突腿破的覺限制州性規(guī)素劃條預(yù)件等很，通諒過項吼目招世投標扮文件炊或與礎(chǔ)開發(fā)番商溝膏通了史解。最重要恰是項目鈔目標：瞇？？？目標譜是什散么？是迅賽速回偉收資蠶金是利斜潤最薯大化關(guān)鍵是蝦大老板搶的想法是品第牌形涌象第59頁回款耐、利掩潤形象品晌牌（所翅有開們發(fā)商長適用疑）（大廈開發(fā)丘商及透中等邪發(fā)展物開發(fā)恩商適擇用）產(chǎn)品賣給誰為什疼么要辰開發(fā)開發(fā)什若么客戶？？？英？怎樣賣60開發(fā)商醬訴求開發(fā)狼商對開工順適序常常休有自擋己的液考慮捎。ABCDE初步筒方案煮：開顯工順新序，器由南析向北最終彈方案叼：開陽工順承序，賞由北衣向南由南玻向北由北向社南61開發(fā)商餅訴求開發(fā)照商提構(gòu)出突嫁破某掉些限鏟規(guī)，殘如突奔破“90葉/7免0”限制線、增大懲容積率牌、提高最建筑限茫高、提財高層高際、提供伴周邊學嘉校入學援資格等旺，一定盞要慎重考趙慮，確定旗其可倚實施冠性。622.當?shù)卣夭咭?guī)范4.市場調(diào)販研1.地塊腰資料3.開發(fā)商將訴求基礎(chǔ)資餐料5.項目定構(gòu)位63市場調(diào)炎研|宏觀恥市場宏觀市討場涉及城市層長面的信苦息，放如：GDP，房地團產(chǎn)年度/季度/月度耽的成打交量捕與成轎交均埋價64市場調(diào)囑研|中觀細市場中觀市莊場涉及區(qū)域臺及板單塊層獲面的信收息，背如：笨區(qū)域套位置尖，成幣熟度租，居男民評如價、展配套涂、資浴源區(qū)域忙位置忽：主胡要是卡與市株中心/商業(yè)姻區(qū)/商務(wù)否區(qū)/政務(wù)峽區(qū)的沿通達干性、勻路程叼距離雄及所汪需時姻間65市場均調(diào)研|中觀邁市場中觀屆市場蟻涉及區(qū)域陰及板醋塊層測面的信膨息，雨如：陪區(qū)域婚位置短，成視熟度挑，居蹦民評余價區(qū)域嶼成熟體度：型城市貞中心福黃金久區(qū)域/CB捉D/新興居假住區(qū)/未來童規(guī)劃陽利好償區(qū)域/旅游敘度假噴區(qū)……66市場調(diào)泄研|中觀市殼場中觀幅市場籍涉及區(qū)域悲及板謀塊層亡面的信息緩，如：懸區(qū)域位連置，成望熟度，斑居民評歐價居民評百價：即甲當?shù)厥蟹撩駥椊阅克谇賲^(qū)域的況看法，簡如成都槐的西貴炊南富，北京援的東富田西貴，是否吹是傳我統(tǒng)豪底宅區(qū)籮（北命京朝祖陽公像園，蒼沈陽撥棋盤吵山、綠蘇州畜金雞遺湖）項目帆是要荒融入潮這個烤區(qū)域屋還是糞要跳布出這擠個區(qū)渣域？67市場調(diào)垮研|微觀市帥場微觀市之場涉及直接競岸品，如棍：競榨品產(chǎn)急品類欠型、闊建筑/園林風寫格、精罩裝報價階及標準輔、單盤誼年度/季度/月度步消化裳量，吩現(xiàn)有扒存量穴，暢慎銷/滯銷產(chǎn)終品的房帽型、面柳積區(qū)間平、單價禮、總價壘區(qū)間等囑。68市場調(diào)構(gòu)研|微觀佩市場微觀市押場涉及直接騎競品，如：姿競品產(chǎn)照品類型掛，建筑/園林風映格，精廁裝報價獅及標準倍，單盤旬年度/季度/月度消斧化量，皆現(xiàn)有存濕量，暢同銷/滯銷反產(chǎn)品壟的房柏型、協(xié)面積豆區(qū)間秘、單胃價、西總價低區(qū)間騾，客窮群等親。第69頁地塊絮分析慢了政策甜分析市了開發(fā)苗訴求肢分析鬼了市場漠環(huán)境賄精品柔分析辰了定位嫁與規(guī)暮劃70本案市晚場定位——葉SW反OT分析Strength（優(yōu)勢）Opportunity（機會）Threaten（威脅）Weakness（劣勢）項目位茶于西南荒四環(huán)里恒，區(qū)位勢條件優(yōu)始越。項目厚緊鄰現(xiàn)京開深高速隙和南漲四環(huán)被，道懶路交慨通、趴公共盤交通蜘便捷滋。項目遇東西名兩側(cè)犬配有常綠化喚帶，罪給本潤項目掙帶來崗的景棋觀優(yōu)分勢。項目周鹽邊環(huán)境經(jīng)較差，享自身規(guī)必劃條件押有限，議影響項需目市場鬧形象。項目西敵側(cè)緊鄰綱京九鐵段路，東裹側(cè)緊鄰縫京開高辯速，噪亦音影響些較大。政府在出臺《南城發(fā)背展規(guī)劃》，給本姿項目帶甚來發(fā)展拴機會。中?；ɡ燕l(xiāng)地塊儲的成交赤價提升趴了客戶昌對區(qū)域紋項目的勢價格預(yù)畜期。西南四惱環(huán)內(nèi)目前歲在售項目較東少，本收項目在賭區(qū)域內(nèi)爹相對稀愈缺。政府出擇臺一系箏列宏觀浩調(diào)控政坑策，對園項目帶級來政策罪風險。201犧0年房地打產(chǎn)市場挖增速放曬緩，給殺項目帶尾來市場依風險。一般的退策略是發(fā)揮優(yōu)求勢，降低像風險71本案漿市場爬定位京開·西南四環(huán)

·

高性價比

·

精品社區(qū)京開西南四環(huán)——突出項目地理優(yōu)勢及交通優(yōu)勢；高性價比——突出項目自身價值與亮點；精品——突出項目綜合優(yōu)勢，滿足市場需求。定位場與規(guī)街劃72公司獨西邊導(dǎo)地塊SWO構(gòu)T分析練習73SW膛OT分析冒適用采于各緞種事該物（紗包括長人）謀的分塔析主要了靠解優(yōu)勢腎、賣點742.當?shù)乇⒄呤嵋?guī)范4.市場殖調(diào)研1.地塊菠資料3.開發(fā)商沿訴求基礎(chǔ)糠資料5.項目紀定位75項目定哄位|項目香檔次冠和居維所用悲途項目檔憂次和居笨所用途僅：指導(dǎo)戶溪型及樓友座標準燭層設(shè)計。高沖端中高原端中穿端頂蔬級第一居壇所第二坐居所商務(wù)公船寓投資呀型度假半養(yǎng)生……項目銜檔掠次居帳所驅(qū)用質(zhì)途76客群屈定位撲：目鎮(zhèn)標客叮群的皮家庭伶收入漆、成培員數(shù)否量、房型需辦求、能疊承受的私單價與晨總價等。項目仿定位|客群定濾位77客群定姑位：鮮明地涼域特性的需求數(shù)。例如曉：成都、陜重慶的陽客戶對阻朝向的擦敏感度著相對較豎低；沈陽的妨客戶希懂望聯(lián)排涉別墅的強主臥能綿設(shè)在二聲層；沈陽客測戶偏好證地中海責式的建絲式筑風格蹈；項目定災(zāi)位|客群春定位78產(chǎn)品易類型牽與戶牲型配翅比：最具指蜓導(dǎo)意義新，重中辯之重產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間比例（建面比）公寓塔樓零居50-60㎡30-40%一居70-80㎡40-50%兩居90-110㎡20%合計23000㎡100%注意娘：攪建回筑面扁積/實得壞面積?套數(shù)酬比/建面比?項目定充位|產(chǎn)品類饒型與戶零型配比項目檔厲次居所用兼途客群定態(tài)位產(chǎn)品類懸型戶型敏配比宏觀柿市場中觀市潑場微觀岸市場小結(jié)產(chǎn)品策拍劃基礎(chǔ)按資料規(guī)劃意男見書及溝相關(guān)政削府文件地塊CA傘D圖地塊內(nèi)船外部情邀況既有規(guī)凝劃方案與樓座非排布相效關(guān)與贈送遵面積相棉關(guān)其它項目目捏標項目貓發(fā)展確方向期望簽均價開工罪順序……2、當勿地政盛策規(guī)擠范3、開發(fā)哨商訴求4、市場戰(zhàn)調(diào)研5、項目抓定位1、地塊體資料第80頁講了快那么票多市場也屈好定位也打好主要是唐想說明也是想子讓大家典針對自吧己的項悼目認識辯到項目需到底悠是什糖么！武??！賣點翼賣點謊賣點妖??！腳！創(chuàng)新創(chuàng)虛新創(chuàng)新燙?。?！了解懂項目狀必須罷把項目本崗身項目區(qū)條域項目師競品研究井透第84頁開發(fā)斗商到曉底想末怎樣貫??！偶！利潤順利潤挽利潤財??！葡！客戶航客戶裂客戶宴?。∏?！重要的景事說三棵遍，謝喝謝！87產(chǎn)品李策劃辜體系矛內(nèi)容對開發(fā)狀商的判礎(chǔ)斷：擁有成盾熟的產(chǎn)顯品體系住且在異犁地快速貪復(fù)制的駛某些大速型開發(fā)肉商（如盲萬科、位龍湖、廢星河灣輝等）、孩對自身儉產(chǎn)品十換分自信奏的某些判中小型淡開發(fā)商刷（如潤娛豐等）蠟，只需邪經(jīng)紀公悼司提供吧當?shù)厥谐髨鲂畔l(fā)、項目韻定位及駕營銷計冶劃。對產(chǎn)品痰策劃的叢要求往錘往局限辛于開發(fā)響商既有逢方案的迷局部修音改，如爸某一戶伯型的室隸內(nèi)布局淋調(diào)整、腔銷售動往線的重酸新安排婦等。如果繪是太側(cè)過全穴面深改入的妥產(chǎn)品道策劃腥往往笑是事靠倍功海半，新乃至控產(chǎn)生條一些她負面鐮影響六。因此漸需要中各分習支機梯構(gòu)預(yù)原先準背確判舊斷開隙發(fā)商闊的實貫際需粉求。注意產(chǎn)品策劃體系89綜述產(chǎn)品策季劃體系控分為六掛部分內(nèi)種容。地塊價俗值分析規(guī)劃遙設(shè)計止原則總體棒規(guī)劃句建議戶型詠設(shè)計暖建議建筑及改園林風相格建議附加值隨提升建資議90產(chǎn)品策劃體系地塊價舟值分析規(guī)劃囑設(shè)計繡原則總體哨規(guī)劃敞建議戶型絡(luò)設(shè)計拳建議建筑及柱園林風嗚格建議附加鼠值提端升建個議地塊價收值分析A4-1地塊居住價值高高品質(zhì)的純居住區(qū)

A4-3/4地塊教育配套用地高端品牌教育資源

A4-7地塊公園配套用地項目價值點之一

A4-10地塊混合用地商業(yè)價值較高居住價值一般東側(cè)配建廉租房A4-8地塊混合用地居住價值高于商業(yè)價值地塊價構(gòu)值分析地塊價觀值分析贊：判斷漫各地塊剖之間、芽同一地敲塊各方腐位之間衛(wèi)的居住價醉值和商孟業(yè)價值。基于地梨塊屬性嗎及內(nèi)外行部情況案例趴：廣渠敢路15號地92地塊價鏈值分析地塊價掌值分析膀：判斷夸各地塊等之間、供同一地護塊各方仗位之間津的居住價鈔值和商吼業(yè)價值。居住價結(jié)值：東跳地塊>西地塊斷東部＞膽東地塊純西部商業(yè)價熄值：中表間規(guī)劃顫路>兩側(cè)影響因爛素：京俗九鐵路>建材城>京開隸高速>城中剛村改善顯因素穩(wěn)：東云側(cè)綠妖地>西側(cè)綠斗地西側(cè)綠化死隔離解帶東側(cè)綠化隔離稠帶東側(cè)居幟住地塊西側(cè)鉛居住行地塊N京九鐵路噪聲影響京開高速噪聲影響建材市場綜合影響待拆遷城中村綜合影響150米綠帶改善環(huán)境降低噪聲100米綠帶改善環(huán)境基于地蘿塊內(nèi)外部糧情況案例愧：黃搬土崗赤項目93地塊價濟值分析地塊桑價值徑分析嗽：綜原合體時公寓窄類項勉目，晃則要銷判斷不同樓運層之間，同一脖樓層查之間持不同調(diào)朝向的居急住價謙值。案例：致蘇州某爆高端公釋寓項目基于患地塊內(nèi)外部外情況94產(chǎn)品策劃體系地塊價炭值分析規(guī)劃劉設(shè)計祥原則總體寸規(guī)劃著建議戶型泰設(shè)計漠建議建筑及飽園林風很格建議附加百值提駱升建漫議規(guī)劃晃設(shè)計學原則95規(guī)劃畝設(shè)計智原則規(guī)劃設(shè)走計原則鑒：確定貼規(guī)劃方序向，如容積率織的拆分，各地擁塊的容積率彈和建筑殺類型，戶型礦分配等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1總建絡(luò)筑面按積做董滿，忌實現(xiàn)閘總體2.5容積率雄；適度拆濱分總體料容積率啞；拔高西僵地塊容稀積率指翅標，做桐足高度錫，降低劃東地塊辛容積率扎；西地塊逐一分為領(lǐng)二，西沾側(cè)安排茄政策房帽，盡量拉減少占茄地面積夾，剩余姐部分排睜商品房悅；所有商途品住宅租均為南繳北通透憂的板式澤建筑，愚舒適性菌較高；案例勸：xx項目基于淋地塊治價值塌分析脊、規(guī)睛劃指剩標、諸項目鞠定位干等96產(chǎn)品策劃體系地塊價馳值分析規(guī)劃設(shè)教計原則總體規(guī)落劃建議戶型膚設(shè)計股建議建筑及桶園林風遮格建議附加值鼓提升建道議總體紛規(guī)劃炒建議97總體規(guī)熟劃建議概念惡規(guī)劃數(shù)圖總規(guī)圖樓體復(fù)鳥瞰珍圖日照擁測算駝圖……交通組兆織圖消防通扎道圖單元殃入口澇圖地下車承庫圖……戶型配懸比表總規(guī)對指標雀表交通京組織戶型配套比總規(guī)布眼局98總體規(guī)卡劃建議|總規(guī)撕布局概念弄規(guī)劃共圖總規(guī)占圖樓體鳥廣瞰圖日照測墾算圖……交通忌組織膚圖消防珠通道瘡圖單元入僅口圖地下培車庫慕圖……戶型亞配比端表總規(guī)睜指標血表交通環(huán)組織戶型賢配比總規(guī)飄布局99概念規(guī)蔽劃圖：溉對地塊坊進行初候步劃分惠，確定符各類型爬產(chǎn)品的伸大致布糕局，用不同色壤塊進行狹區(qū)分。案例：火黃土崗石項目基于地微塊價值產(chǎn)分析、歇規(guī)劃指報標、項民目定位旗等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N中高喊端商品住掏宅區(qū)中端商品住炭宅區(qū)公租房限價房景觀思公園總體兩規(guī)劃溪建議|總規(guī)布監(jiān)局由西向木東排布補：政策緞房-中端商躁品房-中高端邪商品房100總體規(guī)登劃建議|總規(guī)布換局總規(guī)場圖：沉各物愈業(yè)類欺型的樓座排布、駁朝向、煌建筑形貌式、標收準層面抬積、單元街數(shù)等詳睜細指籍標。案例掃：黃泰土崗管項目10煎1總體螺規(guī)劃落建議|總規(guī)布廢局樓體乖鳥瞰子圖：三維視另角的圖堪片，竊加深淘直觀撲印象楚。案例：xx項目西南角視角東南角視角社區(qū)內(nèi)部視角102總體規(guī)何劃建議|總規(guī)跡布局日照云測算謹圖：湯日照袍測算壇軟件隔生成汗的圖爸片，康表示唇總規(guī)段布局符合器相關(guān)魄建筑處規(guī)范。案例帥：黃撫土崗付項目103總體晌規(guī)劃茄建議|交通組胃織概念膏規(guī)劃驚圖總規(guī)賓圖樓體魄鳥瞰奏圖日照株測算享圖……交通組析織圖消防通師道圖單元入歪口圖車位圖裹表……戶型榜配比櫻表總規(guī)航指標拐表交通挪組織戶型配圖比總規(guī)蘭布局104總體匹規(guī)劃或建議|交通價組織交通記組織脂圖：浴社區(qū)鏟內(nèi)外來主要春道路超，出愛入口封（車嚷行、維人行欣）位堅置案例：持黃土崗?fù)桧椖?05總體規(guī)糧劃建議|交通組對織消防哥通道營圖：為消防昌車行危車路毯線，框保證惡符合陰相關(guān)翠消防幻玉規(guī)范案例：祖黃土崗渾項目10火6總體拳規(guī)劃農(nóng)建議|交通組話織單元入經(jīng)口圖：撒各樓座腐單元的密地上入脊戶方向案例渾：黃您土崗型項目10譽7總體僻規(guī)劃內(nèi)建議|交通癥組織車位船圖表肺：地初下車班庫或帝地面槍車位渠分布霞區(qū)域言示意聽，各僻車庫何的出同入口收位置泊，車脂位統(tǒng)夫計表案例：良黃土崗陶項目10差8總體規(guī)彼劃建議|戶型配票比概念規(guī)持劃圖總規(guī)圖樓體鳥歉瞰圖日照樸測算敬圖……交通組頑織圖消防章通道蘿圖單元入左口圖地下私車庫美圖……戶型機配比雜表總規(guī)指西標表交通幕組織戶型女配比總規(guī)布乖局109總體孕規(guī)劃杯建議|戶型配脾比總規(guī)指廈標表：昆根據(jù)總盆規(guī)布局趣，整個侄項目的號規(guī)劃指給標核算召。案例詠：黃曉土崗款項目110產(chǎn)品策劃體系地塊哭價值柔分析規(guī)劃設(shè)早計原則總體摧規(guī)劃酬建議戶型鴿設(shè)計涌建議建筑及本園林風晉格建議附加醋值提蘋升建稿議戶型曬設(shè)計照建議11貫1戶型設(shè)族計建議樓座標法準層戶蘋型組合丙建議案例釘：黃胃土崗拒項目11傷2戶型設(shè)涼計建議單套講戶型割設(shè)計營方向案例：黃土崗項目中高端案例：沈陽某高端高層項目11錫3產(chǎn)品策劃體系地塊營價值緊分析規(guī)劃設(shè)構(gòu)計原則總體規(guī)算劃建議戶型欄設(shè)計鄰建議建筑桃及園恐林風過格建兇議附加縱值提栽升建盼議114建筑約及園襯林風圍格建逃議建筑風溉格建議醋：根據(jù)鵝項目定除位及客康群分析規(guī)得出。案例幟：黃股土崗獅項目規(guī)劃意見書要求，政策房的外立面材質(zhì)須與商品房保持一致115建筑及睜園林風君格建議園林風際格建議墾：根據(jù)贊建筑風黎格及客餐群分析馳得出，葵同時會斥對某些重要節(jié)襖點給出件概念餐性指汁導(dǎo)建拔議。案例連：黃緞土崗虧項目11蔽6產(chǎn)品策劃體系地塊價舒值分析規(guī)劃高設(shè)計玻原則總體規(guī)文劃建議戶型設(shè)呢計建議建筑照及園咬林風墻格建御議附加突值提廉升建寇議附加值肚提升建矛議11焦7附加續(xù)值提免升建斜議精裝修浪標準精裝修檢價格精裝修蹤蝶風格常規(guī)姿設(shè)備集設(shè)施新技忙術(shù)運窩用精裝修設(shè)備贏設(shè)施會所商業(yè)幼兒園……服務(wù)等熟級服務(wù)銷內(nèi)容社區(qū)配御套物業(yè)列服務(wù)118附加奸值提榜升建剖議|精裝瘋修精裝僑修標按準精裝嗓修價慈格精裝修雀風格常規(guī)者設(shè)備演設(shè)施新技術(shù)博運用精裝修設(shè)備設(shè)久施會所商業(yè)幼兒園……服務(wù)等道級服務(wù)內(nèi)掃容社區(qū)配沒套物業(yè)應(yīng)服務(wù)119附加證值提棄升建輔議|精裝修確定椅項目曬是否冬采用周精裝詳修交超房是否采請用精裝踩修？開發(fā)證商要貴求（槍萬科自、星娛河灣征）項目扣定位涼（高溪單價銳項目金，如丘商務(wù)絲式公寓督、高腫端住神宅）12梅0附加旱值提饅升建蛙議|精裝修精裝修恥標準和倉價格：殺根據(jù)項金目定位累及對銷拿售均價柔的預(yù)期賭，確定交房值標準和成本芒價格躲、對睛外報土價。常規(guī)項稻目：墻甲面、地哈面裝修緩，送廚悼房家具煮、衛(wèi)浴陳，報價30尺00元/㎡之內(nèi)案例：鄭萬科項綿目121附加凡值提內(nèi)升建揚議|精裝稍修精裝泳修標質(zhì)準和載價格假：根裁據(jù)項奶目定腎位及寇對銷腳售均肚價的改預(yù)期扎，確牙定交房戚標準和成本價這格、對狡外報價。高端項汪目：墻面、輔地面裝卵修，送歸廚衛(wèi)全春套家具大家電，肚智能家武居系統(tǒng)居，報價50老00元/㎡以上案例：抖北京遠壁洋公館122附加毯值提嘆升建埋議|精裝修精裝修竟標準和煌價格：擠根據(jù)項行目定位秤及對銷救售均價穴的預(yù)期銀，確定交房朵標準和成本價特格、對嚷外報價。公寓仁類項殲?zāi)浚褐小傲啾戆胄Q住”浩，墻佳面、套地面設(shè)裝修泄，送飼全套旗家具串家電影燈飾悲，賽報價500初0元/㎡以上案例籠：北符京霄蒜云里8號123附加值街提升建武議|精裝修精裝修腎風格：程根據(jù)客群定煤位、戶洗型特點覽及建筑先風格確定合緊適的裝服修風格仁。案例筒：xx項目12葬4附加淘值提干升建門議|精裝修精裝刮修風途格：乏根據(jù)客群映定位罵、戶乞型特膝點及藝建筑化風格確定合燒適的裝亭修風格削。案例：局蘇州項揮目12背5附加昆值提漲升建臨議|設(shè)備劃設(shè)施精裝惹修標懲準精裝修仗價格精裝壟修風嫩格常規(guī)設(shè)寫備設(shè)施新技懂術(shù)運姥用精裝跟修設(shè)備生設(shè)施會所商業(yè)幼兒半園……服務(wù)黑等級服務(wù)溜內(nèi)容社區(qū)配羨套物業(yè)服酷務(wù)126附加值房誠提升建輕議|設(shè)備疲設(shè)施根據(jù)項目定蔽位及規(guī)玩劃意見淋書要求忘確定甜設(shè)備嬌設(shè)施虜?shù)倪x不用標楊準。標準配則置居住估區(qū)安們防系錘統(tǒng)增強外萬保溫結(jié)壟構(gòu)系統(tǒng)太陽能蓋光電系善統(tǒng)樓板輻掉射采暖磚制冷系著統(tǒng)同層排天水系統(tǒng)……常規(guī)柱設(shè)備抬設(shè)施建筑隊設(shè)計禁方案烈要考績慮風粱能、演太陽灑能等奮的使動用。免（設(shè)濾計方衫案中悅應(yīng)安擦排太著陽能懇熱水烘裝置佳，多廁層居鴿住建迫筑應(yīng)蜂采用菠坡屋匹頂形奔式）建設(shè)項嫂目應(yīng)采破用綠色劈燕照明技冤術(shù)、供升暖鍋爐柳系統(tǒng)節(jié)畝能技術(shù)花、空調(diào)虧系統(tǒng)節(jié)資能技術(shù)儉、電機墓系統(tǒng)節(jié)選能技術(shù)芬、高溫淋空氣燃渴燒技術(shù)茫、熱泵舉技術(shù)、準太陽能櫻利用技項術(shù)、雨挺洪利用銹技術(shù)、咱