養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營可行性報告附案例

xx工業(yè)區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目

開發(fā)經(jīng)營可行性分析報告二0一三年十月序言——從電影《桃姐》說起一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析二、東莞養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)前景三、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)目標客戶群特征四、項目狀況及開發(fā)機會點五、項目開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略六、項目投資收益分析七、項目開發(fā)經(jīng)營風險及投資建議序言—從電影《桃姐》說起

影片講述一位老仆人桃姐，為劉德華的家族工作整整六十年，如今年逾古稀還患有中風，自知無法再伺候主人一家，于是請辭，并要求住進老人院，故事便在相對落寞的老人院展開，從冷淡、戒備到相互關(guān)照、相互取暖，直面社會老年人生活現(xiàn)狀、呼吁關(guān)注養(yǎng)老問題。老年問題關(guān)注點：是否老有所居？是否老有所養(yǎng)？？是否老有所為？？？是否老有所樂？？？？序言——從電影《桃姐》說起一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析二、東莞養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)前景三、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)目標客戶群特征四、項目狀況及開發(fā)機會點五、項目開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略六、項目投資收益分析七、項目開發(fā)經(jīng)營風險及投資建議1.社會背景：老年人的界定老年人的定義1956年聯(lián)合國——65歲1982年維也納老齡問題世界大會——60歲歐美國家及發(fā)達地區(qū)——65歲亞太地區(qū)和發(fā)展中國家（包括我國）——60歲年齡段劃分（世界衛(wèi)生組織）老齡化社會世界衛(wèi)生組織規(guī)定：60歲以上老年人口系數(shù)≥10％

或65歲以上老年人口系數(shù)≥7％我國采用前一標準，發(fā)達國家多采用后一標準60歲75歲90歲一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析?在世界人口老齡化的大趨勢下，中國呈現(xiàn)老齡人口多、增長速度快的特點；?中國已經(jīng)進入“老齡化社會”，截至2012年底，老年人口達到1.94億，占人口比例14.3%1.社會背景：中國跑步進入老齡化社會一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析1.社會背景：中國跑步進入老齡化社會-到2050年，中國到達老齡化峰值從2011年到2015年全國60歲以上老年人人口比重將由13.3%增加到16%。?到2050年，中國60歲及以上的老年人口將達到4.3億左右，約占當時人口的1/3一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析2.政策背景：我國政府已開始高度重視養(yǎng)老問題一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（2011-2015年）指出：建立以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務體系，居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務網(wǎng)絡基本健全，全國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達到30張。全面推行城鄉(xiāng)建設涉老工程技術(shù)標準規(guī)范、無障礙設施改造和新建小區(qū)老齡設施配套建設規(guī)劃標準。改善老年人居住條件。引導開發(fā)老年宜居住宅和代際親情住宅，鼓勵家庭成員與老年人共同生活或就近居住。推動和扶持老年人家庭無障礙改造。創(chuàng)新老年型社會新思維，推動建設老年友好型城市和老年宜居社區(qū)。2.政策背景：一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析2.政策背景：老齡藍皮書《中國老齡事業(yè)發(fā)展報告（2013）》指出：中國的人口老齡化與工業(yè)化、城鎮(zhèn)化相伴隨，老齡問題的嚴峻性是全世界少有的。由于人口超前于現(xiàn)代化，“未富先老齡化”和“未備先老”的特征日益凸顯，加強發(fā)展老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)，滿足老年人日益增長的多方面需求，既是中央的戰(zhàn)略部署，又是全社會的共同期待。國家投入31億元用于社會養(yǎng)老服務體系的試點設施建設，各級民政、財政等部門加入投入力度，各地大力鼓勵社會力量參與，老齡服務基礎設施建設快速發(fā)展。一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析2.政策背景：各地政策關(guān)注老齡化及養(yǎng)老問題一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析2.政策背景：土地政策首次將養(yǎng)老綜合用地納入用地規(guī)劃范圍2013年北京土地招拍掛市場上將多一位主角——養(yǎng)老綜合用地，屆時養(yǎng)老綜合用地將與工業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)金融用地享受同等待遇。今年起，養(yǎng)老設施用地首次單列納入年度供地計劃。這些養(yǎng)老設施用地的供應方式，部分是政府投資的社會福利性質(zhì)的養(yǎng)老設施，將通過劃撥方式；一部分非政府投資、利國有土地建養(yǎng)老設施的，將通過招拍掛等方式出讓。政府用規(guī)劃思維來做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，將推動整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析3.市場背景：老年住宅市場進入井噴式增長階段第一階段：市場發(fā)展初期（1999年-2010年）——老年住宅市場發(fā)展緩慢老年人口的絕對值很大，市場對老年住宅有需求，但由于我國社會福利水平及總體經(jīng)濟水平還遠遠沒有達到能夠支持老年人住房消費的能力，同時，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老居住觀念還未轉(zhuǎn)變過來，因此市場有效需求不明朗，老年住宅市場發(fā)展緩慢。第二階段：市場快速發(fā)展階段（2010年-2025年）——老年住宅井噴式增長一方面，我國經(jīng)濟發(fā)展到一個新的水平，人均GDP達到3000美元以上，社會保障體系的逐步完善，老年人已逐漸成為老年住宅的消費主體；另一方面，目前年齡在35—45歲的一批中年人在這一階段也步入老年，他們是目前社會的主流，有著較高的收入及教育水平；同時，這一時期，老年人獨立居住的養(yǎng)老觀念已經(jīng)形成，因此，這一階段老年住宅的需求將會出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，老年住宅的增長將會保持在一個較高水準。第三階段：市場成熟發(fā)展階段（從2025年-2055年）——處于較高水平穩(wěn)定期老年住宅市場的發(fā)展已進入一個穩(wěn)定發(fā)展期，發(fā)展初期的消費需求釋放階段已經(jīng)過去，市場發(fā)展?jié)u趨理性，市場競爭也相對激烈，逐漸呈現(xiàn)出品牌化、規(guī)?；陌l(fā)展趨勢。目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的井噴式增長時期已經(jīng)初步形成

一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析3.市場背景：老齡人退休金、存款高，消費潛力巨大數(shù)據(jù)來源：中國老齡科學研究中心一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析2013年達到1萬億元3.市場背景：老年消費市場供給不足，年缺口達5000億數(shù)據(jù)來源：全國老齡工作委員會一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析3.市場背景：老年地產(chǎn)項目供應少，開盤即售罄中老年住宅基本位于遠郊區(qū)，市場需求量較大，整體市場供應項目較少，推出項目基本全部售罄，老年住宅市場存在較大機會。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，部分房地產(chǎn)開發(fā)商在市場競爭中注意到了中國人口的老齡化趨勢，將老年人作為目標客戶，主動將市場細分，針對老年人的特殊需求，開發(fā)建設了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。老年住宅這市場上的特殊產(chǎn)品一經(jīng)開盤銷售便取得了較好的銷售成績。（集中在北京、上海地區(qū)）一、誰養(yǎng)老腳地產(chǎn)頭開發(fā)滑宏觀哭環(huán)境病分析3.市場裝背景尸：老年枯地產(chǎn)德項目賓供應草少案例——北京養(yǎng)辱老院“請一床難飾求，一梳機構(gòu)床頸位預定織要等16跪6年據(jù)中國叔之聲《新聞旗晚高距峰》報道，厲調(diào)查稱聰，北京槽第一社元會福利凳院是北堪京市被旺坊間稱批為“標物本”的勻養(yǎng)老院割，位于稈朝陽區(qū)烈鬧市中君的靜謐吧之處。擱記者以代家屬身肯份兩次抗致電咨方詢，得由到的答糖案是，污前面排而了10研00致0多人軍，要盼等待史。工作漫人員逼介紹洪，每埋年能藍騰出缸來可剛供新澆人入替住的久床位錦不足100張”還，算草下來臘，真比要等10象0多年。3.市場背糧景：養(yǎng)老中機構(gòu)科普遍僚低于強市場慶需求卸，中銳高端序配套忍缺乏一、曾養(yǎng)老油地產(chǎn)終開發(fā)地宏觀句環(huán)境威分析3.市場川背景吧：42睡1、82此1“雙獨”赴家庭養(yǎng)到老壓力寺大，催么生新的中發(fā)展機頂遇緩解”421“家庭養(yǎng)老壓力大力發(fā)展居家養(yǎng)老和社區(qū)服務養(yǎng)老使老年人既能生活在熟悉的生活環(huán)境里，又能發(fā)揮社區(qū)老年人互相幫助的優(yōu)勢，這對老年人、對家庭、對社會都是最好的選擇?！?21“家庭養(yǎng)老壓力加大一對夫妻，一個孩子，四個老人的新型家庭成為城鎮(zhèn)家庭結(jié)構(gòu)的主要模式，城市家庭結(jié)構(gòu)模式的變遷。爺爺奶奶姥爺姥姥爸爸媽媽子女<421家庭結(jié)構(gòu)>一、魄養(yǎng)老單地產(chǎn)蕩開發(fā)局宏觀熊環(huán)境植分析一、養(yǎng)載老地產(chǎn)牌開發(fā)宏墻觀環(huán)境愈分析推動中仙國養(yǎng)老恒地產(chǎn)發(fā)株展社會體對養(yǎng)幟老地呼產(chǎn)的橋關(guān)注老齡四人的剛消費挽能力“4地21勇”家庭掉養(yǎng)老鐵壓力社會務老齡覆化趨滔勢政策鼓故勵支持市場樣需求推及供黨應缺馬口小結(jié)慎：養(yǎng)嘴老地漆產(chǎn)的迅發(fā)展戴具有壁很大臨前景狡，開候發(fā)機告會良旱好序言——從電影《桃姐》說起一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析二、東莞養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)前景三、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)目標客戶群特征四、項目狀況及開發(fā)機會點五、項目開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略六、項目投資收益分析七、項目開發(fā)經(jīng)營風險及投資建議二、東杯莞老年腳地產(chǎn)開央發(fā)前景1.東莞城病市經(jīng)濟沸環(huán)境——城市福經(jīng)濟齒發(fā)展取居于晉領(lǐng)先斧地位20敗12年東微莞GD鄰P達到501蛾0.1踏4億元，同比滲增長8%，經(jīng)濟規(guī)暮模國內(nèi)丈排名第墾七。來源聰于東莞絲式的財政仰總收入妻、市財魄政一般漢預算收旦入、進隙出口總肆額、金日融機構(gòu)韻各項存勸款余額醬分別達睛到839億元、31注3億元眼、13匆47億美元完和64溪00億元。制造墳業(yè)實事力雄濱厚，毀產(chǎn)業(yè)傻體系助齊全瓜。是暖全球省最大蟻的制司造業(yè)扛基地闊之一墻，形摸成以酒電子稠信息堅、電帽氣機方械、銅紡織賣服裝緣瑞、家波具、尼玩具烏、造良紙及頭紙制叛品業(yè)未、食環(huán)品飲旋料、興化工世等八稀大產(chǎn)歪業(yè)為嘉支柱鳴的現(xiàn)快代化害工業(yè)貸體系顫。擁籍有全弦球50茫0強企聽業(yè)45家，境移外上市強公司80多家察，投促資者經(jīng)來自欠世界20多個國卷家和地摧區(qū)?！臼澜缱钔Т笱蛎┥郎a(chǎn)候基地】【第三電屆全弟國相芽對富車裕地盤區(qū)排司名第秩一】【中國報家具短出口暮第一演鎮(zhèn)】【城市創(chuàng)梅新能力腫列全國敘地級市敲第一】【首個移囑動客戶漆過千萬條的地級碧市】【中國最頌佳物流塔名鎮(zhèn)】【低保標栗準居全剪國之首】【見義勇疤為撫恤菌金標準燥全國最喊高】【全國最慮大的民剩營醫(yī)院】【居民狡生活彩質(zhì)量辭居全襪省之谷首】二、驚東莞碎老年蠶地產(chǎn)輝開發(fā)場前景數(shù)據(jù)優(yōu)來源用：中潛國社礙科院《全球近城市溉競爭驗力報抄告201邪1-2伯012免》二、能東莞蔥老年璃地產(chǎn)哨開發(fā)愁前景2.東莞蠻人口涉、消孕費環(huán)笑境——城鎮(zhèn)化回水平高翅，人均椒收入遠噸高于國施內(nèi)平均租水平截至201盞1年底東醫(yī)莞市戶聽籍人口蜂為18脆4.攝77萬人,外來暫侄住人口境為413半.62萬人，瞎常駐人議口約825萬人卷，港查澳同說胞約100萬人，那海外華轟僑約30萬人。撓人口城鎮(zhèn)化第率為88程.6％。東莞城禮市居民旬人均可斃支配收麻入39隸51錦3元，叔農(nóng)村舍居民酸人均洽純收離入228點42元，吼同比分歲別增長10.希7%和11.揭5%。全年捕城市居淹民人均諒消費性神支出27屢49礙5元，狼同比咽增長6.呆8%。城攏市居陷民家板庭恩柄格爾律系數(shù)金為34.因6%。全抗市參懶加職晝工基息本養(yǎng)欲老保乒險48桿1.府05萬人，棕基本醫(yī)許療保險60帝2.羨41萬人澤。同期法國內(nèi)全年細城鎮(zhèn)頃居民御人均鴨總收豎入269古59元卷，比潮上年悠增長12斤.6銷%；全虹年農(nóng)辰村居格民人免均純調(diào)收入79肆17元，鑄比上如年增槳長13赴.5船%。數(shù)據(jù)座來源籌：東該莞市揪政府喝門戶細網(wǎng)站二、賤東莞疏老年愉地產(chǎn)奔開發(fā)僵前景3.東莞舅房地愿產(chǎn)開籌發(fā)投客資市優(yōu)場——潑“量升價雖穩(wěn)”，館迎來最玩優(yōu)發(fā)展紹期據(jù)合節(jié)富輝求煌東撇莞市核場研篩究部衛(wèi)數(shù)據(jù)線顯示杰，20煙13年上半精年東莞融全市一最手商品況房網(wǎng)簽產(chǎn)面積約37信8.斜6萬平辯方米立，同縣比大詢幅增漁加47彈.3固%。上馬半年螺商品縱房簽挑約金姻額約350訊.6億元，找同比大繼幅增加54.憲8%，上半肢年商品屯房網(wǎng)簽亭均價約92馳58元/平方攔米，控同比恒小幅枯上漲5.甚1%，其中特住宅均掙價87羽05元/平方米盛，同比抽小幅上籌漲4.7掌%。非瓶住宅扣網(wǎng)簽凈均價精約14皺58圣7元/平方米穴，同比戰(zhàn)大幅上鄭漲15.答9%。上半刮年東莞毒樓市總掛體表現(xiàn)沃為“量按升價穩(wěn)塵”，成旗交量和飲價格均付創(chuàng)了歷親史同期捉最高。二、東服莞老年注地產(chǎn)開櫻發(fā)前景4.東莞少敬老劣院、右老年目住宅糧市場桂現(xiàn)狀截至201按2年底睬，全晴市60周歲以節(jié)上戶籍情老年人忘達25.誘85萬人漂，占戶留籍總鮮人口少的14認.1紅2%濱(達到10塌%即進極入老否齡化才社會約）。其中70至79周歲7.4恒4萬人聲，80至89周歲3.寨8萬人鞭，90至99周歲0.促46萬人辟，百袋歲老頸人109人。純老色年人匯家庭零老年泳人約5.盞14萬人愈，占負老年聲人數(shù)做的19惑.8指8%東莞逆已步蝕入老奧齡化圓社會二、馳東莞放老年仿地產(chǎn)墻開發(fā)史前景4.東莞敬伴老院、叢老年住挺宅市場埋現(xiàn)狀東莞鋪養(yǎng)老付院多戰(zhàn)以政爸府主涂辦，葬入住鉤門檻宣高據(jù)從鄭東莞駁市民允政局摸福利弄與慈感善事閃業(yè)科雨了解危，東豪莞目買前共達有35家養(yǎng)老機喬構(gòu)，共協(xié)有床位39陶19張；其希中，31家鎮(zhèn)街榨敬老院暴共有床廣位298懶5張，3家民航辦養(yǎng)泳老機授構(gòu)共猴有床戲位76啦6張，1家社會伸福利中痛心共有河床位16學8張健，接譽收莞子籍的祖老人災，以哄及廣抬州、濟深圳對、香框港戶棚口的救老人砌，還掉有做食生意猾的新悲莞人楚父母鴿，一般婦不接蜜收打味工的及新莞霜人父嫌母。服務次水平詠有限底，普壺遍不聯(lián)接收虹生活將不能目自理披老人在東扛莞32個鎮(zhèn)細街共崖有31個敬匪老院竹，優(yōu)樸先考恩慮東角莞戶化籍老根人，賤主要劑供養(yǎng)鈔本鎮(zhèn)緞的“粥五保趕老人辱”，銀其次益是自尿費的奶自理廚老人憂，再其其次延是自老費的廳半自置理老稠人，基本蘭上不銜接收股不能嶺自理今的老禁人，理由被是護乳理人褲員不店夠。二、東暫莞老年每地產(chǎn)開尿發(fā)前景4.東莞疾敬老崗院、睡老年雜住宅橡市場赴現(xiàn)狀二、租東莞愁老年批地產(chǎn)煙開發(fā)放前景4.東莞國敬老域院、可老年上住宅爹市場周現(xiàn)狀據(jù)《東莞多市老宮齡事圈業(yè)發(fā)補展“符十二發(fā)五”穩(wěn)規(guī)劃》，預計疏到20缸15年底，游東莞市光老齡化汁、高齡婦化、空壘巢化將長進一步此加速發(fā)梅展，全戶市60周歲以閃上戶籍競老年人烘將增加到到28萬余于人。根據(jù)全蛋社會養(yǎng)讀老‘907問3’的目標役，即90驅(qū)%的人居柏家養(yǎng)老晃，7%的人糟依托乒社區(qū)卡養(yǎng)老養(yǎng)，只秒有3%的人才斜到機構(gòu)泳去養(yǎng)老劫。到201梅5年末踐，東詞莞市館各類就養(yǎng)老矛服務稈機構(gòu)西床位響需求條量在10脊00洪0張以上驗，尚有600搬0張的缺社口。床位缺甩口60幅00張二、東茫莞老年券地產(chǎn)開忌發(fā)前景4.東莞敬除老院、弓老年住闖宅市場參考校案例1：東莞呢市東城馳區(qū)敬老戲院地址膜：道東莞秩市東蔽城區(qū)怪崗貝歐二街敬老揮院現(xiàn)憤占地泳面積130罵00平方噸米，虜建筑需面積126份60平方約米。進其中餡廣場橋空地爛面積60游00平方米狐，建筑龜占地20鵲00平方艇米，大綠化恒面積500純0平方傲米。研由原扣崗貝躲小學溫教師紐奉宿舍甘改擴短建而桿成，英先后饞投資建近20測00萬元宣。現(xiàn)有虧房間寒共計22怕6套，其梯中公寓153套，標扇準套間34套，亦單人斤間39套，截食至目前夜，敬老間院入住周人數(shù)有130多名挪。二、東俘莞老年械地產(chǎn)開偏發(fā)前景4.東莞敬蜜老院、膀老年住負宅市場參考案艘例1：東北莞市敲東城臘區(qū)敬浙老院二、東捉莞老年梅地產(chǎn)開眠發(fā)前景4.東莞敬展老院、息老年住繞宅市場入住條樂件參考悉案例1：東琴莞市贊東城范區(qū)敬塔老院寄養(yǎng)人壇提供相纖關(guān)身體湊狀況的挪基本資眠料；由寄剩養(yǎng)人構(gòu)或其扇家屬撿填寫款及提爆交《入住申蘆請表》，待東渴城區(qū)主胞管部門語審批回頌復。由我皇院保鹽健醫(yī)陰生協(xié)琴助寄清養(yǎng)人訊到醫(yī)仙院做譽身體臨檢查遼。雙方簽拳定《寄養(yǎng)盤協(xié)議》。老人入爭住前必番須到醫(yī)籃院作如哈下檢查惕（由我襯院醫(yī)生楊協(xié)助）縣，含：乙肝抵兩對殘半檢腐查及湊肝功持能檢估查；X光胸亭片檢航查；心電邊圖報災告。二、削東莞酬老年槽地產(chǎn)腎開發(fā)盲前景4.東莞敬趣老院、垂老年住謙宅市場樓號每月費用一次性費用住宿費管理費伙食費護理費水電雜月合計醫(yī)療備用金購置費環(huán)境設備二號樓400300500200100150020001000400三號樓500400500200100170020002000400收費標蹦準參考案碼例1：東莞歸市東城拼區(qū)敬老胞院東城敬蹤蝶老院是尚典型早國期政府跌福利型陸?zhàn)B老機爛構(gòu)，面迎向莞籍果人群，仇服務水稀平有限楊，收費寇不高二、徐東莞敬老年馳地產(chǎn)饒開發(fā)榨前景4.東莞來敬老志院、相老年找住宅創(chuàng)市場案例2：東莞閱樟木頭瘋真情護較老院地址：拆樟木頭役蓓蕾街30算-1號(培蕾幼乳兒園正會門旁)樟木頭值政府重哈點民生干單位，壩總投資員超過60百00萬，頭占地夾面積480界00平方榨米，擊集醫(yī)盤療、借護理濫、休媽閑、遷養(yǎng)老沃為一槽體的攜養(yǎng)老畝公寓味，坐快落于端樟木粗頭鎮(zhèn)弟中心盈，與淺鎮(zhèn)醫(yī)爬院臨楚近，哀地理既位置柳優(yōu)越紋，交重通便異利。引進了芳具有28年復胃康服嗓務經(jīng)穴驗的喝專業(yè)慚護理計團隊動，匯著同中張港兩許地的惜注冊茂中西她醫(yī)、歪注冊傾護士顧、注哪冊物娛理治醫(yī)療和頃社工圓組成脆一個禍具國垃際級瘡的醫(yī)轟療護南理團德隊，磚為長突者及畝長期稅病患努人士戲塑造恰一個擠溫暖說、和匪諧、搖人性明化的與家。二、東搭莞老年燦地產(chǎn)開榮發(fā)前景4.東莞敬泄老院、最老年住宰宅市場案例2：東莞夢樟木頭孩真情護缺老院護理捐等級底：根據(jù)不榴同長者收的具體紫情況分練為三個賊等級的柔護理：二、東茂莞老年曲地產(chǎn)開勝發(fā)前景4.東莞敬郵老院、掃老年住油宅市場案例2：東莞童樟木頭費真情護忍老院二、東全莞老年欄地產(chǎn)開踏發(fā)前景4.東莞徹敬老廊院、偵老年伍住宅汁市場案例2：東莞輪樟木頭臺真情護史老院二、劇東莞暴老年令地產(chǎn)郊開發(fā)阻前景4.東莞敬反老院、寇老年住居宅市場案例2：東莞件樟木頭僅真情護雅老院二、東安莞老年目地產(chǎn)開礙發(fā)前景4.東莞敬倍老院、埋老年住閣宅市場案例2：東懷莞樟恨木頭酒真情伙護老悼院收費標檢準標準入住費(元/人/月)伙食費(元/人/月)護理費(元/人/月)合計(元/人/月)900-1200

標準單人房(可增加床位)550-750初級護理550-7502000-2700中級護理850-10502300-3000高級護理1550-17503000-3700房間配置房內(nèi)均配有獨立陽臺、獨立衛(wèi)生間、閉路電視、高級家俱、冷暖空調(diào)護理級別初級護理一般照顧護理中級護理半照顧護理高級護理專人特殊照顧護理費用計算總費用=入住費+伙食費+護理費費用包含以上費用為每人每月全包收費價格，入住不再另行收取任何其他費用入住條件最少入住時間三個月。押金兩千元。押金在入住期滿予以全額退還，也可作為最后一個月的收費予以抵扣真情摧護老闖院開繡始向絮功能沸化、插綜合找型發(fā)凳展，附接待絹特護兆人群拐，盈汽利能態(tài)力提橫升二、東愈莞老年晃地產(chǎn)開貓發(fā)前景5.東莞養(yǎng)雹老產(chǎn)業(yè)雙發(fā)展優(yōu)脫惠政策東莞市來老齡事逮業(yè)發(fā)展魔“十二扶五”規(guī)飲劃理順老驅(qū)齡工作劣體系機病制，加初強老齡例工作力陪量，加洋大老齡蛇事業(yè)投爬入，充娃分發(fā)揮烈社會力批量和基孩層老年論群眾組釣織的作菊用，形傅成全社招會共建替共享的姑老年人跌社會管寺理格局湯。二、守東莞暴老年貍地產(chǎn)跡開發(fā)蘭前景小結(jié)宵：東嘗莞開羽發(fā)環(huán)剝境極短佳，嫩養(yǎng)老戰(zhàn)地產(chǎn)市市場孩缺口飄大東莞正養(yǎng)老張地產(chǎn)善前景宅可觀人口礦紅利鍬及人酷均消嚼費水興平高老年較房地緊產(chǎn)市名場缺列口大養(yǎng)老盡產(chǎn)業(yè)彩政策跟支持東莞真經(jīng)濟賞實力甚雄厚房地歐產(chǎn)開托發(fā)環(huán)脆境穩(wěn)廉中有件升整體貸服務勒水平踩有待該提升序言——從電影《桃姐》說起一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析二、東莞養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)前景三、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)目標客戶群特征四、項目狀況及開發(fā)機會點五、項目開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略六、項目投資收益分析七、項目開發(fā)經(jīng)營風險及投資建議三、養(yǎng)曲老地產(chǎn)盤開發(fā)目考標客戶殼群特征1.從心理射特點看族老年人法對居住仔環(huán)境的習需求三、歇養(yǎng)老違地產(chǎn)到開發(fā)崇目標從客戶系群特蠟征2.從生理續(xù)特點看查老年人喜對居住視環(huán)境的可需求三、遞養(yǎng)老倆地產(chǎn)愛開發(fā)浩目標奴客戶效群特裳征2.從生佛理特紹點看掠老年惜人對沉居住需環(huán)境引的需票求三、養(yǎng)賞老地產(chǎn)鑰開發(fā)目逐標客戶慈群特征3.從行為鋒特征看眠老年人閥對居住么環(huán)境的侍需求老年人紀的活動劍地點會態(tài)因天氣閣變化、課時間早討晚和活材動內(nèi)容毯等因素竟的變化柜而變化變，但是槐由于老留年人的毅生理心昆理特征繼，他們警更愿意貨在離家廈近的一穩(wěn)定范圍垃內(nèi)活動密。三、莫養(yǎng)老理地產(chǎn)草開發(fā)惹目標貴客戶標群特呀征小結(jié)：陵老年人嶼的居住錦特征對巧養(yǎng)老項丙目提出勝更高的寺要求序言——從電影《桃姐》說起一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析二、東莞養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)前景三、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)目標客戶群特征四、項目狀況及開發(fā)機會點五、項目開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略六、項目投資收益分析七、項目開發(fā)經(jīng)營風險及投資建議四、慚項目板現(xiàn)狀椒及開剖發(fā)機悠會點圖像來對源：三遲維城市健東莞項目存地塊項目緊徹鄰東莞首城市主享干道東杏城中路春、東縱蕩大道，青處在天廚寶工業(yè)系大道與爭萬園東權(quán)路的交汪叉位置暈，交通扶非常便藥利。項目寸四至妨：往北可清通達溫濤南路、慨學院路博；往南連符通東縱雖路、東訪城路；往西連披接東興矩路、羅僚沙路；往東直誘達東城脹中路、隱世博大筆道、東克寶路。天寶搬路萬園東弦路1.地塊勻四至——地塊方醒正，交驗通方便抄，昭示鑒面好四、字項目邁現(xiàn)狀著及開緩發(fā)機首會點2.地塊水所在復區(qū)位——城市挖創(chuàng)意劉產(chǎn)業(yè)丑、總驅(qū)部經(jīng)智濟規(guī)扯劃發(fā)藝展區(qū)世博萬達商圈東縱大道商圈舊改園區(qū)項目改處在瞞莞城表羅沙丙片區(qū)坡，原性天寶猴工業(yè)僅區(qū)內(nèi)夕，根累據(jù)東題莞201烤1—2輪015城市發(fā)復展規(guī)劃尖，整個副天寶工途業(yè)區(qū)將閃進行三氏舊改造讀，原有騰制造業(yè)旨工廠搬期遷，整以個莞城悅區(qū)將一畜方面圍陜繞東縱柔大道積隙極引進焦高端商殃業(yè)、特伸色商業(yè)執(zhí)以及國播際先進隆管理理嬌念，重遇品牌、婦重規(guī)模齊、重檔夢次，打鄙造具有惕龍頭效槽應的集下購物消帥費、美鞏食娛樂扭、文化激休閑于仍一體的患城市綜季合體。另一方憲面以“名文化莞假城”為醒基礎，形成文趟化創(chuàng)意尚產(chǎn)業(yè)的不集群發(fā)捎展，從笛而進糟一步欠優(yōu)化喚經(jīng)濟陣結(jié)構(gòu)予，以其創(chuàng)新食商業(yè)柿模式柔提升籌品牌墓發(fā)展批的轉(zhuǎn)疏變，窗實現(xiàn)頌了由逐“制災造”杠到“諒智造比”華記麗轉(zhuǎn)離身的研演變困，從簽而實掉現(xiàn)了創(chuàng)意產(chǎn)縱業(yè)與總征部經(jīng)濟完美桌對接妻的蝶寬變。秘目前億該片芳區(qū)已廳成功喂改造候運營謠中天頂創(chuàng)意洲谷、族匯峰隨中心獅。四、項仁目現(xiàn)狀帽及開發(fā)俯機會點匯峰中孝心四、項竄目現(xiàn)狀擾及開發(fā)令機會點3.周邊配爺套資源——生活許、醫(yī)拜療設陜施完鉛備商場皺：世柴博廣保場、偵天虹露商場屬、沃巧爾瑪脂、家袍樂福心、海嫩雅百局貨、墾友誼敬綜合咱市場勝、嘉箭榮商耐場、舌國美據(jù)電器醫(yī)院：府東華醫(yī)翅院、莞溫城人民炒醫(yī)院、雖東城鳳壤凰女子唱醫(yī)院，落市中醫(yī)器院郵局奶：東掉城郵之局、孫陽光鈔假日能郵政基局、悶鴻福燦郵局旱、主花山郵蠶政分嶺局、溪西平允郵局銀行脊：東念聯(lián)農(nóng)祥村信胞用合斷作社代，東職莞市魯商業(yè)希銀行獲、農(nóng)筑業(yè)銀蹤蝶行、壩工商充銀行仇、建州設銀斥行中小田學：嫁東城嚷中心轉(zhuǎn)小學唯、玉司蘭中慮學、食東華珠中學貞、朝洪天小虜學、煙東城易中學禮、東衣城一示中、密東城島五小圍、東篇城八倚小、慕東城著小學蜓、育鉤才中劃學大學：括東莞理孟工學院汗、南開孟學院、另外語外潑貿(mào)學院標、城市絮學院……四、題項目莖現(xiàn)狀俊及開座發(fā)機踏會點4.地塊倒景觀凝資源——鬧中取鉤靜，園柳林優(yōu)美四、項息目現(xiàn)狀暴及開發(fā)下機會點5.地塊輔經(jīng)濟憂指標——項目體讓量適中繡，可一氏次性開冬發(fā)，也默可視需費求分步那進行項目經(jīng)濟指標紅線面積30383.02㎡建筑密度40.7%建筑占地面積12368㎡容積率1：1.38總建筑面積41976㎡建面1（可出租部分）廠房、辦公樓建筑面積25176㎡建面2（可出租部分）宿舍樓10320㎡可出租經(jīng)營面積合計35496㎡建面3（公共部分）升降機、連接樓、電房、門衛(wèi)房6480㎡綠化面積10409.52㎡綠化率34.3%說明班：灰色部采分的建太筑面積績數(shù)據(jù)從濾原規(guī)劃大圖紙及柿建筑層磚數(shù)測算笑得出，葡與實際祥數(shù)據(jù)可陷能存在編部分出夕入四、項遵目現(xiàn)狀憑及開發(fā)誓機會點6.地塊犧土地乳屬性屬城市蹄重點三咬舊改造似片區(qū)項城目，享閉受東莞最市三舊撕改造的夫各項優(yōu)扮惠措施狀。包括破：項目趣優(yōu)先謠審批眉；在符合夜技術(shù)規(guī)羽范前提國下，提滴高容積寒率，改伶變土地句使用性駐質(zhì)；享受財抖政稅費喜、土地綠出讓金虧優(yōu)惠等裁。開發(fā)目單位埋已完炎成宗竹地20年土駛地使絹用權(quán)水租賃詳手續(xù)寬，在侵后期營經(jīng)營饞中可優(yōu)整體貪出售尼，也浴可長敞期持扛有，堪操作蘭空間趁靈活假。四、值項目員現(xiàn)狀予及開騎發(fā)機殺會點小結(jié)產(chǎn)：項犯目具篇備良島好的軌老年奮住宅雞市場訊開發(fā)毯及改暮造條乓件項目作判為高端柜老年住多宅產(chǎn)品觀可塑性指強創(chuàng)意多服務梢產(chǎn)業(yè)錄集聚項目睡景觀胖資源建豐富開發(fā)剛政策唯優(yōu)惠交通方姥便快捷周邊生勒活醫(yī)療車配套齊漸全開發(fā)、縮慧改造體凡量適中總結(jié)開：項作目開腹發(fā)機飄會點東莞趣市場訂層面目標捆客戶差群層椅面項目興自身除條件東莞峽經(jīng)濟晃實力毫強人均前消費詢水平裕高房地產(chǎn)怪開發(fā)環(huán)跟境良好老年房固地產(chǎn)市脾場處于挽起步其階段服務水譽平待提牛升本地政致策支持老年住睜宅需求參：安全感歸屬感鄰里感舒適感私密效感交通方衛(wèi)便快捷周邊警創(chuàng)意琴服務產(chǎn)業(yè)集意聚配套齊硬全景觀語資源滿豐富體量適過中享受呆舊改邀及養(yǎng)伶老項目揀多重辣優(yōu)惠項目作緊為養(yǎng)老惑地產(chǎn)方判向開發(fā)曬改造條清件充分摧，適合蕉建設服洗務高端倚化、功府能多樣帳化的新嚼一代養(yǎng)襯老產(chǎn)品社會拒呈現(xiàn)雷老齡克化老齡憐市場餓備受菠關(guān)注國家敲政策鉆鼓勵擾扶持老齡人遠消費力貧旺盛老年市擋場缺口閘大雙獨壇家庭鍬養(yǎng)老鐮壓力有待社薦會力量帶解決序言——從電影《桃姐》說起一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析二、東莞養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)前景三、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)目標客戶群特征四、項目狀況及開發(fā)機會點五、項目開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略六、項目投資收益分析七、項目開發(fā)經(jīng)營風險及投資建議五、項嘴目開發(fā)海經(jīng)營戰(zhàn)午略1.項目發(fā)鐵展定位帽：老年親焦情社區(qū)紙是用市障場模式根據(jù)蒙老年樓人生拌活、酸養(yǎng)生閃、娛株樂、脹休閑咱需求催，完崇善各瞧種功創(chuàng)能配屋套，耍消除備老人眼孤立蜓感、槳陌生光感；老年邊親情德社區(qū)那創(chuàng)造輪全齡動生活牽交流霜空間山，解獻決以樹往將秧老人喇送到過敬老欣院、大養(yǎng)老切機構(gòu)叔的家杠庭倫瞧理負煙擔；老年親靠情社區(qū)預全面接繩待各年謠齡段、牲護理段酸老人需鳴求，安柜心貼切音，服務筆到位。東莞新針一代老歪年親情獅社區(qū)持續(xù)就寇業(yè)自主米自理安全偏有障普礙現(xiàn)代養(yǎng)找老理念積極葬樂觀延長社派會責任必職能延續(xù)獨徐立行為態(tài)能力延緩身遠體機能銅衰退自主健康老有所為老有所樂老有所盼老年鄙親情帖社區(qū)追建設巴理念不僅老有所橫居，老有所系養(yǎng)，還要老有所聰為，老波有所盼子、老有冊所樂。2.開發(fā)價紹值理念騙：五、已項目艙開發(fā)貍經(jīng)營廢戰(zhàn)略3.業(yè)態(tài)老定位五、項娛目開發(fā)洪經(jīng)營戰(zhàn)啄略老年休親情株社區(qū)=老年墳公寓+家庭式敞養(yǎng)老公農(nóng)寓+特護中踏心+老年詢俱樂四部+康復護雄理中心+社區(qū)商衫業(yè)中心4.功能定墊位五、傘項目光開發(fā)察經(jīng)營臂戰(zhàn)略居住業(yè)功能生活握休閑梳功能文化抱娛樂候功能醫(yī)療繭護理痕功能服務叔功能商業(yè)配離套功能其他功仰能注重空朽間的無距障礙設盲計，滿腥足入住墊老人基述本的生蚊活居住欄需要提供老酷人鍛煉鋤、散步倘及陶冶眠身心的股公共空占間提供神老人色增進唯友誼只、交拒流的別空間提供駱老人缺追求微進步繼、提奸升自配我的判空間提供老虧人渴望淡年輕，惰享受童徐真的空暗間24小時年為入塑住老東人進廁行保幟健、哪醫(yī)療偽、理療生、康加復的仿全面伙護理保障老棕人享受核周到細育致的服批務，各饅種緊急哄情況下員的應校急處辣理等滿足基糠本的購塌物、日喬用品采離夠等需脈求滿足到恢此度假干、陪伴面老人的末家人需密求醫(yī)療室護理棋室緊急呼減叫日常雜護理代辦服告務超市駝、洗攤衣美發(fā)、緩餐廳中介、托管霞服務4.功能定期位五、項況目開發(fā)生經(jīng)營戰(zhàn)位略5.客戶定浮位五、項貸目開發(fā)強經(jīng)營戰(zhàn)投略其中有企業(yè)退休職工、教師、公務員等，總體層次較高，行為獨立，思維活躍，愿意接受社會養(yǎng)老理念，并影響身邊的養(yǎng)老群體參與社會養(yǎng)老實踐；四、五十歲的中年群體，在退休前為自己買養(yǎng)老的住宅，而他們的父母多在六、七十歲左右，因此房子買來可以先給父母住，等自己退休后再搬過來住在市區(qū)都有住宅，很多人周末來這里陪父母，方便照料在東莞打拼的新莞人，可能已購有房產(chǎn)，但并不足以維持自身及愛人的父母居家養(yǎng)老，需要尋求社會養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老一族準養(yǎng)老一族新莞人養(yǎng)老家庭養(yǎng)老族子女6.案名萌建議五、違項目游開發(fā)葵經(jīng)營斜戰(zhàn)略東莞·幸福撥里幸福胖里卻飽話含溫碼情，個以溫歡馨親違情為繁訴求燙，體抽現(xiàn)傳什統(tǒng)家升庭老竿人們蒸共享天稈倫之萌樂的椅夙愿溝。幸福里觀充聾滿牽掛駁和寄托溪，是對議每一位章將老人旬送來這白里的子教女們說聲“澇放心”斜，讓每燃一位老腎人都能攪安享晚軌年。幸福怒里如表稠達建層設者個的眷錄眷情爆愫，拒希望而每一聰個家柄庭和節(jié)諧美泊滿、例洋溢幸福欠。7.營銷策柱略建議五、項言目開發(fā)燃經(jīng)營戰(zhàn)償略“公喪寓銷售/整租秘經(jīng)營+養(yǎng)老搜社區(qū)只分租歌經(jīng)營+綜合性域商業(yè)租滔售運營”銷售/整租整租感擬合井作單脂位：翼國際棋著名念養(yǎng)老螺機構(gòu)擬合作單位合作范圍合作模式美國LeisureVillas老年社區(qū)發(fā)展公司老年社區(qū)房屋設計為養(yǎng)老社區(qū)提供房屋設計日本Keiro養(yǎng)老品牌專業(yè)護理在養(yǎng)老社區(qū)成立專業(yè)護理中心美國AgingAvenues養(yǎng)老咨詢公司養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)咨詢提供養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)咨詢服務美國ReesAssociates專業(yè)護理機構(gòu)的設計和規(guī)劃為養(yǎng)老社區(qū)提供包括持續(xù)護理、退休校園、失憶癥護理、獨立生活、輔助生活等方面的設計。美國升陽養(yǎng)老院（SunriseSeniorLiving）養(yǎng)老社區(qū)整體運營整體合作英國里士滿老年村RichmondVillage養(yǎng)老社區(qū)整體運營整體合作新西蘭Enliven養(yǎng)老社區(qū)整體運營整體合作五、陡項目圍開發(fā)掌經(jīng)營貴戰(zhàn)略國內(nèi)屬著名暖養(yǎng)老層機構(gòu)徐及具跨有養(yǎng)菊老地暢產(chǎn)開矛發(fā)經(jīng)某驗的恒企業(yè)開發(fā)商上級公司相關(guān)信息北京東方太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司中國希格瑪有限公司，主營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、金融投資、高新技術(shù)等已開發(fā)北京東方太陽城項目，占地面積69萬平方米北京太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司——已開發(fā)北京太陽城項目，占地面積34萬平方米北京長青國際老年公寓有限公司——已開發(fā)北京曜陽國際老年公寓項目，占地面積14萬平方米北京怡海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司怡海置業(yè)開發(fā)過：北京怡?；▓@住宅小區(qū)、北京怡錦園住宅小區(qū)、廣州國際大廈、深圳臺灣花園、上海金鷹大廈北京世紀潤通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司——已開發(fā)澳洲康都“樂齡公寓”項目泰康之家投資有限公司泰康人壽未來4年左右時間內(nèi),將在北京郊區(qū)投入40億元建成約1.5萬張養(yǎng)老床位的養(yǎng)老社區(qū)，目前擬購置位于小湯山溫泉鄉(xiāng)的2000畝地，用于第一家“泰康之家”養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)并已在上海、三亞取地用于建設天津濱海資產(chǎn)管理有限公司天津市政建設集團已開發(fā)項目：津南農(nóng)場老年公寓項目、寶坻老年公寓項目、團泊二期水城老年公寓項目五、項碗目開發(fā)裂經(jīng)營戰(zhàn)移略老齡地瞇產(chǎn)衍生窄出一系色列養(yǎng)老填功能配承套和生朝活配套蘋，產(chǎn)業(yè)柄的輻射嫩效應顯西著，可緩以作為引新的贏搏利點衛(wèi)生保健醫(yī)療衛(wèi)生護理疾病防治保健養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)服務老年日用品老年服飾老年文化品老年營養(yǎng)品老年體育品老年食品家政服務業(yè)日見照料餐飲服務生活護理保潔清潔精神慰籍金融服務人壽保險投資理財老齡產(chǎn)業(yè)鏈教育培訓老年護理老年服務與管理7.營銷恢策略杯建議——老齡產(chǎn)慎業(yè)鏈所番產(chǎn)生的她新的項厭目盈利守體系五、項汗目開發(fā)仇經(jīng)營戰(zhàn)性略序言——從電影《桃姐》說起一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析二、東莞養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)前景三、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)目標客戶群特征四、項目狀況及開發(fā)機會點五、項目開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略六、項目投資收益分析七、項目開發(fā)經(jīng)營風險及投資建議六、項耍目投資壞收益分扯析1.投資測協(xié)算土地表租金1）土地月促租金（齊按建筑革面積測統(tǒng)算，單臺價9元/㎡妻/月）37撞7,她78蟲4元2）土地揉年租金4,5職33,慘408元3）20年內(nèi)和總租問金（碌未計同算遞遭增情腎況）90登,6顏68獲,1獎60元工程覽改造郵投入設計病、裝弟修、全水電燦、消戚防、趨空調(diào)濕等設超備（五按10郵00元/㎡計）41奸,9姻76錢,0銀00元運營及雅管理成貌本原則費上日殿常運敵營收吐支平泛衡并死有盈攪利，新此次怨不計傷入測逼算成謙本范魔疇小計摔：首價年總倒支出（按首始年完成捆全部工消程改造貞計）46,帆509或,40圣8元合計：20年總叫支出13余2,冰64在4,兄16被0元六、衛(wèi)項目羨投資辣收益診分析2.收入競測算養(yǎng)老裝社區(qū)傷租賃浪收益1）可出具租經(jīng)營擊面積35合49提6㎡2）可虜租賃落套間毀（按35度㎡/間間隔厘測算）101市4套3）租金瘦單價（促參照樟腳木頭真今情護老標院，基境準定價25袖00元/月）250帥0元/月/間4）月租啞金收益2,雖53脈5,器00薄0元配套多趁種經(jīng)營蜘收益與日常挖運營管她理支出謀平衡，同暫不進像入收益裹范疇小計比：年徑租金鴿收益典（按出租蛾率80%計）24,鄭336姓,00逆0元前兩林年租店金收苦益呢（按出租勇率80鳳%計）48,責672廉,00綱0元總計：20年租泊金總捉收益（未撒計入親租金廣遞增儉，按蝴整體這滿租袋計）608稅,40椅0,0到00元項目硬運營窮前二黃年，瘦出租伸率只費需達送到80貿(mào)%便可回賊收成本稱，并盈熟利2,1霸62,秘592元項目屢投資班回報繪期1.仗91年毛利亮潤總檢額達475朝,75撿5,8吳40元，籍毛利彈潤率35草8