天津河北區(qū)南口路整合營銷全面策劃案第一稿

年5月29日天津河北區(qū)南口路整合營銷全面策劃案第一稿文檔僅供參考一.項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析(一)項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查1.項(xiàng)目地理位置:項(xiàng)目位于河北區(qū)南口路榆關(guān)道交口,項(xiàng)目地塊北鄰榆關(guān)道、南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側(cè)為其它工業(yè)用地。項(xiàng)目規(guī)劃建筑用地100000平米,占地面積67000平米左右。原址為工業(yè)用地,地上建筑物多為廠、庫房、辦公用房,拆遷較簡單。(二)項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查1.生態(tài)環(huán)境1-1自然景觀:項(xiàng)目周邊區(qū)域?yàn)楣I(yè)區(qū),有一定綠化面積,但由于大多數(shù)綠化使原來是工廠的廠區(qū)綠化,綠化水平偏低。周邊自然景觀只有新開河,如果新開河能夠改造,將對該區(qū)域的環(huán)境提升起到相當(dāng)?shù)淖饔谩?-2環(huán)境污染:雖然項(xiàng)目周邊區(qū)域原為工業(yè)區(qū),可是近幾年區(qū)域內(nèi)工廠紛紛停產(chǎn),加上原本的工廠并不是高污染企業(yè),因此周邊的污染并不嚴(yán)重。原有的大型污染企業(yè)天津搪瓷廠已倒閉,另一污染源東方化工廠距離較遠(yuǎn),對此項(xiàng)目無太大影響。1-2-1噪音:周邊的鐵路是主要的噪音污染源,除了西側(cè)的鐵路基本廢棄,南側(cè)和東側(cè)的鐵路由于是主要鐵路,利用率較高,產(chǎn)生的噪音對項(xiàng)目也有一些影響,但由于項(xiàng)目與鐵路有一定距離,估計(jì)噪音的影響將集中在晚上。1-3治安環(huán)境:該區(qū)域原有的居住人口不多,但主要是產(chǎn)業(yè)工人。在經(jīng)過了幾年的大規(guī)模改造之后,雖然有大批居民遷入,但主要集中在榆關(guān)道上,南口路一帶依然較偏僻,且周邊基本無外來人口,治安的基礎(chǔ)不錯(cuò)。在項(xiàng)目東側(cè)鐵路附近有鐵路公安處看守所。2.人文環(huán)境:由于原居民較分散,當(dāng)?shù)夭o特色人文環(huán)境。地塊交通條件調(diào)查周邊交通現(xiàn)狀條件:項(xiàng)目所在地距中山路約3公里,距天泰路(京津公路)1.2公里,距京津塘高速入口5公里左右,距天津北站5公里左右,交通比較方便。在京津公路未改造之前,南口路的交通流量還比較大,京津公路改造之后,許多流量改走京津公路,使南口路的壓力減緩。公共交通網(wǎng):18路,北倉—辰緯路、803路,萬科新城—人民公園852路,宜興埠—西站、670路,小淀—百貨大樓671路,梅廠—百貨大樓、878路,普濟(jì)河道—金谷園610,浦口道—四十七中、678路,體院北—普天里交通遠(yuǎn)景規(guī)劃:榆關(guān)道在規(guī)劃中是一條四十米寬雙向四車道的規(guī)劃路。當(dāng)前周邊項(xiàng)目的退線也能夠體現(xiàn)出這一點(diǎn),改造后的榆關(guān)道將使周邊的交通狀況進(jìn)一步改進(jìn)。周邊市政配套設(shè)施調(diào)查1.購物:周邊購物不太方便,家樂超市在中山北路與育紅路交口,中山路和新安購物中心都距該項(xiàng)目較遠(yuǎn)。周邊也沒有成型的自由市場。2.餐飲:周邊比較知名的餐飲場所為翰賓樓,另外在項(xiàng)目以西還有一家津浦大酒店。3.教育:周邊的小學(xué)有育英小學(xué),該學(xué)校是市屬重點(diǎn)小學(xué),距項(xiàng)目距離在1.5公里左右。另外外語學(xué)校與項(xiàng)目距離也在這個(gè)范圍內(nèi),同時(shí)該校教育質(zhì)量也不錯(cuò)。項(xiàng)目西側(cè)的席廠下坡小學(xué)則屬于教育質(zhì)量稍差的小學(xué)。昆緯路上的天津市二中是新建的示范校,只是稍遠(yuǎn)了一些。河北工業(yè)大學(xué)市本市首批招生的重點(diǎn)大學(xué),教育質(zhì)量較好。周邊缺少好的幼兒園和保育院。4.醫(yī)療:河北醫(yī)院和鐵路醫(yī)院是周邊距項(xiàng)目最近的兩所醫(yī)院,但醫(yī)院較小。周邊醫(yī)療水平較高的醫(yī)院還有中醫(yī)醫(yī)院和二五四醫(yī)院,其中二五四醫(yī)院是大型的綜合性軍屬醫(yī)院,只是距項(xiàng)目稍遠(yuǎn)。5.文體:周邊問題設(shè)施及場所短缺,至于前文所提周邊人文環(huán)境不理想有關(guān)。6.銀行、郵局:周邊無較大的銀行,在周邊只有一個(gè)工商銀行新開河儲(chǔ)蓄所,另外,新開橋郵電所也距項(xiàng)目不遠(yuǎn)。可是項(xiàng)目周邊無證券部。7.其它:榆關(guān)道西頭北洋橋畔有西沽公園,在北站附近還有北寧公園,這是周邊較有名的兩個(gè)景點(diǎn)。(五)綜合分析:從地理位置分析,該地塊在河北區(qū)的屬于中等地帶,原為工業(yè)區(qū),隨著近幾年的改造已逐步發(fā)展成為新的居住區(qū),生活配套設(shè)施逐漸完善,人文環(huán)境尚未形成,客源基礎(chǔ)相對薄弱。二.區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷(一)宏觀層面形勢分析及預(yù)測1．宏觀經(jīng)濟(jì)形勢趨向調(diào)整1-1世界經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)衰退跡象世界經(jīng)濟(jì)增長率為2.4%,大大低于的4.7%。這將是自1993年以來世界經(jīng)濟(jì)的最低增幅。摩根斯坦利將2.5%的增長率作為判斷世界經(jīng)濟(jì)是否進(jìn)入衰退的門檻。以此衡量,則肯定是衰退的一年。當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)面臨的一個(gè)突出問題是,幾乎所有地區(qū)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了20年來最嚴(yán)重的同步下滑的情況。考慮到當(dāng)前石油及原料價(jià)格下降、歐美銀行指導(dǎo)利率調(diào)低、工業(yè)化國家通脹壓力減輕刺激購買力增強(qiáng),以及新技術(shù)的應(yīng)用使勞動(dòng)生產(chǎn)率繼續(xù)上升等諸多利好消息,我們固然有理由相信世界經(jīng)濟(jì)將開始復(fù)蘇,但這一前景是很不確定的,經(jīng)濟(jì)形勢繼續(xù)惡化的可能性相當(dāng)大。1-2國內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀,保持了7.3%的增長率,經(jīng)濟(jì)總體形勢良好,增長穩(wěn)中趨緩。專家預(yù)計(jì),中國經(jīng)濟(jì)增長率在6.8%—7.3%之間。1-3股市將做箱型震蕩股市與房市息息相關(guān),當(dāng)前購買商品房的人群中60%擁有股票。專家估計(jì),股市下降10%,將影響房市3%的購買力。因此,股市的預(yù)期與房市走勢可謂是”牽首動(dòng)尾”的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。今年支持股市上漲的因素:宏觀經(jīng)濟(jì)保持較快速度增長、積極的財(cái)政政策及減稅政策。不利于股市上漲因素:國有股減持尚存變數(shù)、取消稅收”打折”影響上市公司業(yè)績、市場資金面偏緊。中性因素:證券市場對外開放、市場化、規(guī)范化監(jiān)管以及證券市場創(chuàng)新。三種因素的力量對比基本平衡。

預(yù)計(jì)今年出現(xiàn)持續(xù)上漲的牛市的可能性不大,大盤將在1400點(diǎn)－1900點(diǎn)之間做箱型震蕩。全年大勢可能走出”先抑后揚(yáng)”的格局。2．房地產(chǎn)市場可能低開高走國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示,1至11月,全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4857億元,同比增長29.7％。房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅開始回落,1-8月增長32.1％,1-9月增長31.4％,1-10月增長31.2％,1-11月增長29.7％。

數(shù)據(jù)顯示,雖然近幾個(gè)月房地產(chǎn)景氣指數(shù)呈下降的趨勢,但土地開發(fā)與購置卻日趨活躍,增長速度持續(xù)攀高。去年1-10月,全國土地開發(fā)面積為1.28億平方米,同比增長65％,1-10月,全國商品房銷售額高達(dá)２２５９億元,同比增長33.6％。在商品房銷售快速增長的帶動(dòng)下,房地產(chǎn)竣工面積持續(xù)增長。截至11月份,全國商品房竣工面積1.2億平方米,同比增長17.6％。而且商品房空置面積的增速降低到0.9%,是近幾年來的最小增幅,其中空置商品房住宅在首次下降后持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長,說明了市場上的需求旺盛。因此在國內(nèi)房地產(chǎn)旺盛的需求拉動(dòng)下,房地產(chǎn)業(yè)投資今年仍有望保持快速增長的勢頭。

帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落的原因,是國內(nèi)房地產(chǎn)銷售增幅的回落。

去年一季度全國商品房銷售額同比增長48.9％,二季度增長34.9％,三季度增長32.7％,而10月當(dāng)月增長比例為13％,為去年以來的最低點(diǎn)。在這一系列銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)字面前,很容易讓人產(chǎn)生錯(cuò)覺,當(dāng)前絕大部分業(yè)內(nèi)人士都對發(fā)展形勢感到疑惑和持觀望的態(tài)度,對房地產(chǎn)景氣周期做出了錯(cuò)誤的判斷。

房地產(chǎn)銷售增幅回落是有政策背景的,出臺(tái)新的商品房銷售管理辦法、央行作出有關(guān)取消零首付的決定、央行發(fā)出關(guān)于嚴(yán)格放貸的通知。這一系列的政策都充分體現(xiàn)了國內(nèi)房地產(chǎn)市場當(dāng)前依然保留著”政策市”的特性。同時(shí)去年的走低將為今年創(chuàng)造上升空間從國內(nèi)各項(xiàng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)判斷,國內(nèi)房地產(chǎn)投資增長形勢是高開低走,今年的形勢很可能與去年相反,表現(xiàn)為低開高走。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過去年下半年的高位盤整后,有望呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。之因此預(yù)測今年房地產(chǎn)投資會(huì)增長,關(guān)鍵因素是在啟動(dòng)內(nèi)需的政策背景下,房地產(chǎn)業(yè)將扮演更重要的角色。”炒作”在樓市一直都存在,因此不是關(guān)鍵問題。當(dāng)前樓市真正存在的大問題是房價(jià)上漲速度太快,為今后預(yù)留的空間太小。這樣的話,住房消費(fèi)這個(gè)亮點(diǎn)今后就難以持續(xù)。而這個(gè)行業(yè)的資本密集型特征很容易使行業(yè)投資出現(xiàn)過熱,從而引發(fā)泡沫,從這個(gè)角度理解政府的降溫調(diào)控行為就很清楚了。在這方面最好的例子是上海。上海在1993年宏觀調(diào)控之后,樓市進(jìn)入了低谷,但也正是當(dāng)年的低房價(jià)為如今的上海房地產(chǎn)的高速發(fā)展提供了空間。當(dāng)前,國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于新的景氣周期,現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的階段性走低,能夠看作是為今后的市場提供發(fā)展空間。

在世界經(jīng)濟(jì)寒流陣陣的背景下,中國經(jīng)濟(jì)在所取得的成績是不俗的。在外部環(huán)境不利的情況下,今年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重點(diǎn)之一無疑會(huì)是啟動(dòng)內(nèi)需,房地產(chǎn)業(yè)將是重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。

在促進(jìn)消費(fèi)方面,我們注意到在全國經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議八個(gè)方面的部署中,并沒有提到”刺激內(nèi)需”的字樣,而是提出了”培育國內(nèi)消費(fèi)需求”的要求。事實(shí)上,”刺激內(nèi)需”的提法過于簡單化,并不能反映和代表中國經(jīng)濟(jì)增長的真實(shí)情況。相反,培育消費(fèi)的問題又沒有引起真正的重視。”培育”意味著擴(kuò)大,”刺激”意味著原來就有只要釋放出來就行,兩者的本意大相徑庭。

就當(dāng)前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)形勢觀察,唯一能夠?qū)?jīng)濟(jì)增長起到較為有效支撐的是兩個(gè)產(chǎn)業(yè),一個(gè)是房地產(chǎn),一個(gè)是汽車。只有這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)具有比較完備的產(chǎn)業(yè)鏈,一旦啟動(dòng),對經(jīng)濟(jì)增長的影響將會(huì)最大。房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度,能夠帶動(dòng)建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個(gè)行業(yè)的發(fā)展,提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì),是今后帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)熱已經(jīng)有了本質(zhì)的區(qū)別,一是個(gè)人購房比重的增加,另一個(gè)是開發(fā)資金出現(xiàn)了以企業(yè)自籌和預(yù)付款為主的轉(zhuǎn)變,因此能夠認(rèn)為這一產(chǎn)業(yè)也正在達(dá)到健康運(yùn)行的水準(zhǔn)線。

今年國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展具有以下利好因素:

一、國家宏觀政策的推動(dòng)力。近年來中國GDP在７％--８％的增長率中,房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用達(dá)一個(gè)百分點(diǎn)。中國繼續(xù)保持國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)則是關(guān)鍵所在。因此,政府的一系列措施十分有利于該行業(yè)的發(fā)展。

二、住房制度改革推動(dòng)行業(yè)高速發(fā)展。中國住房制度改革正向縱深發(fā)展,從危房改造向康居工程邁進(jìn)。其改革將繼續(xù)刺激居民的購房積極性,釋放住房消費(fèi)能量。

三、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級是行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。當(dāng)前居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)已降至40％,北京甚至接近35％,這正是增加住房消費(fèi)的良機(jī)。

四、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。當(dāng)前中國城鎮(zhèn)化人口占總?cè)丝?6％,今后二十年的發(fā)展目標(biāo)是人口的５０％住在城里,每年將有約一千萬農(nóng)民進(jìn)城工作、生活,將對住宅產(chǎn)生巨大的需求。綜上所述,我們預(yù)期:伴隨著入世,國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的巨大前景將吸引國內(nèi)外投資者的青睞,投資主體將更加多樣化。房地產(chǎn)企業(yè)在”國退民進(jìn)”的背景下,將會(huì)啟動(dòng)更多的民間投資。同時(shí),中心城市建設(shè)國際化大都市的步伐將加快,政府投資也會(huì)大幅增加。能夠預(yù)見,今年國內(nèi)的房地產(chǎn)投資在無全球性的金融風(fēng)波影響的情況下將會(huì)持續(xù)高速增長的態(tài)勢。銷售也將于持平。2．本市房地產(chǎn)市場分析2-1回顧全市銷售商品房660萬建筑平方米,金額166.81億元,分別比上一年增長4.76％和7.07％,其中個(gè)人購買商品房比例為98.3％,本市住宅消費(fèi)繼續(xù)保持了旺盛的增長勢頭,呈現(xiàn)購銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢。

從購買情況看,改進(jìn)型需求逐年上升。去年居民購買每建筑平方米3000元以上的商品房數(shù)量比上一年提高了1.5個(gè)百分點(diǎn),其中3000－3500元價(jià)位的商品房購買量提高了5.8個(gè)百分點(diǎn),3500－4000元的商品房比上一年提高了21.4個(gè)百分點(diǎn)。購買商品房的單套面積也發(fā)生變化,購買單套面積在100平方米以上的商品房比上一年同期提高了2.6個(gè)百分點(diǎn),其中購買單套面積在100－120平方米商品房同比提高了4.8個(gè)百分點(diǎn),單套面積在120平方米以上的商品房同比提高了4.34個(gè)百分點(diǎn)。

隨著住宅質(zhì)量的提高和功能、環(huán)境的改變,購買情況變化,去年全年商品房交易價(jià)格平均上升幅大于下降幅0.5％,波動(dòng)幅度在正負(fù)2％內(nèi),商品房價(jià)格呈穩(wěn)步上升趨勢。全年2400元/㎡以上的成交均價(jià)已經(jīng)高于全國2304元/㎡的價(jià)格平均水平。

另外,金融貸款繼續(xù)成為支持居民購房的主要因素之一,去年全年貸款件數(shù)占全市商品房銷售套數(shù)的74.8％,貸款金額占商品房成交金額的43.8％,貸款面積占全市商品房的75.3％。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從去年全年的商品房銷售情況看,我市的住房消費(fèi)已經(jīng)向改進(jìn)型消費(fèi)過渡,對商品住宅的需求也從單一的價(jià)格因素向質(zhì)量、環(huán)境、價(jià)格等均好性發(fā)展,預(yù)計(jì)今年的商品房銷售將繼續(xù)保持旺盛的需求,價(jià)格將穩(wěn)步上揚(yáng)。2-2市場特點(diǎn)2-2-1項(xiàng)目差別減小,競爭更趨激烈,品牌競爭特點(diǎn)顯著。隨著開發(fā)商運(yùn)作水平的不斷提高,各項(xiàng)目在配套設(shè)施、建筑材料等開發(fā)項(xiàng)目硬件方面的差異減小,要想在項(xiàng)目硬件配置方面取得競爭優(yōu)勢比較困難。將來的競爭將是制造差異的競爭,經(jīng)過樹立項(xiàng)目品牌,表現(xiàn)項(xiàng)目特色;經(jīng)過項(xiàng)目具體細(xì)節(jié)的精心設(shè)計(jì)提高項(xiàng)目的品質(zhì);提供周到的售后服務(wù)和物業(yè)管理,最大限度的使客戶滿意,提升項(xiàng)目的附加值,帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。隨著市場競爭激烈程度的增加,行業(yè)平均利潤率的降低,相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)企業(yè)將退出房地產(chǎn)開發(fā)市場,大部分的市場份額將被少數(shù)擁有先進(jìn)的開發(fā)理念、完善的經(jīng)營管理思想和充分資本的專業(yè)化開發(fā)商所瓜分,市場集中度會(huì)有所上升。開發(fā)商為追求規(guī)模效應(yīng),降低單位配套成本,發(fā)揮規(guī)模競爭優(yōu)勢,未來項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐漸增大的趨勢。2-2-2環(huán)境將是未來幾年開發(fā)項(xiàng)目的宣傳運(yùn)作重點(diǎn)。由于項(xiàng)目的不斷推陳出新,開發(fā)商之間的互相學(xué)習(xí),難以形成在配套方面的獨(dú)特優(yōu)勢。而環(huán)境設(shè)計(jì)作為開發(fā)觀念的一種體現(xiàn),從一定程度上反映出開發(fā)商的實(shí)力與水平,同時(shí)營造一個(gè)好的居住環(huán)境對于客戶的吸引力也是很大的。隨著主流市場的變化,相應(yīng)的居住觀念也發(fā)生了變化,購房者購買住宅不但僅是解決居住問題,而是選擇一種生活方式。能夠說過去開發(fā)商提供的只是單純室內(nèi)空間,而現(xiàn)在則要提供給客戶一個(gè)整體的空間,包括室內(nèi)空間、室外空間,不但要滿足客戶生理需求,還要滿足心理需求。縱觀天津市房地產(chǎn)市場的發(fā)展,項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)正在從種樹、種草,單純的綠化轉(zhuǎn)向區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)。而且,隨著人們審美情趣的不斷提高,市場競爭的不斷加劇,已有開發(fā)商開始將目光轉(zhuǎn)向境外的設(shè)計(jì)公司,借助高水平的設(shè)計(jì)思路來創(chuàng)造項(xiàng)目個(gè)性,提升項(xiàng)目檔次。從一定程度上反映出開發(fā)商的實(shí)力與水平,同時(shí)營造一個(gè)好的居住環(huán)境對于客戶的吸引力也是很大的。2-2-3價(jià)格趨向上升,但不穩(wěn)定性增大,精品物業(yè)價(jià)格看漲。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)入買方市場,房地產(chǎn)業(yè)的競爭日趨激烈,價(jià)格競爭作為一種有力的競爭手段,必然被一些開發(fā)商使用。而且,隨著消費(fèi)者對住宅的要求越來越高,一些配套不完善、居住環(huán)境差的項(xiàng)目將難以在激烈的市場競爭中站住腳,除降價(jià)之外別無她法,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的價(jià)格不穩(wěn)定性增加。一些前期市場調(diào)查詳細(xì)、市場定位準(zhǔn)確、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)符合市場需求的精品項(xiàng)目的價(jià)格將有相當(dāng)?shù)纳蠞q。2-1-3區(qū)域開發(fā)差異拉大,開發(fā)重點(diǎn)向市區(qū)南部轉(zhuǎn)移。由于天津市危改、平改的結(jié)束,由此引致的需求對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)區(qū)位選擇的影響已不存在,而且住宅開發(fā)區(qū)位選擇受政府政策的影響力將相對降低,開發(fā)區(qū)位選擇是否適應(yīng)市場需求成為項(xiàng)目運(yùn)作成敗的關(guān)鍵。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,中心區(qū)車輛越來越多,交通擁擠現(xiàn)象逐漸嚴(yán)重,空氣污染加劇,生活質(zhì)量下降,大量的商業(yè)服務(wù)設(shè)施的聚集導(dǎo)致區(qū)域地價(jià)上漲,造成住宅建設(shè)成本上升,中心區(qū)已不適合居住,中心區(qū)人口將逐漸遷入市區(qū)南部。而且南開區(qū)、河西區(qū)在自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通狀況、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面均較其它幾個(gè)區(qū)(河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū))要好,人口文化素質(zhì)比較高,收入水平也高于市區(qū)北部幾個(gè)區(qū),對居住環(huán)境的要求比較高,改進(jìn)型住宅的市場需求大。相對較高的市場需求吸引開發(fā)商把投資重點(diǎn)放在河西區(qū)和南開區(qū),使河西區(qū)、南開區(qū)的外環(huán)線與中環(huán)線之間的區(qū)域成為未來幾年中高檔次居住區(qū)開發(fā)的熱點(diǎn)。2-2本市市場分析2-2-1住宅供需正處于高增長階段根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn),當(dāng)一個(gè)國家人均國內(nèi)總產(chǎn)值在1000-3000美元之間時(shí),是解決居民住房問題的關(guān)鍵時(shí)期。本市人均國民總產(chǎn)值為2169美元,因此應(yīng)該是住宅建設(shè)加快發(fā)展的良好階段。從居住面積上看,人均居住面積在30平米以下都屬于住宅高速增長期。我市去年人均居住面積為17平米距國際標(biāo)準(zhǔn)還有很大差距。根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況,本市GDP近期將保持在年均10%以上的增長速度,國外的經(jīng)驗(yàn)告訴我們,隨著居民收入的增加,恩格爾系數(shù)的降低,居民可支配收入中能夠用于住宅消費(fèi)的比重將上升。綜上所述,我市的住宅供需仍處于高增長階段。2-2-2住房貨幣分配將成為住宅市場的重要力量截止到去年10月底,全市共有49個(gè)企業(yè)、局(集團(tuán)公司)566個(gè)單位實(shí)施了住房貨幣分房方案。初步估計(jì),住房補(bǔ)貼在去年基礎(chǔ)上有可能翻一番,達(dá)到20億元,可見住房貨幣化分配可能產(chǎn)生的市場需求有很大潛力。能夠預(yù)見,住房貨幣化分配政策必將成為激活住宅市場的重要力量。2-2-4危改將繼續(xù)起到拉動(dòng)作用貨幣安置引發(fā)的安置型需求對于房地產(chǎn)市場的需求規(guī)模有著直接的關(guān)系,仍是構(gòu)成近幾年我市商品房需求的重要組成部分。我市計(jì)劃拆遷面積100萬平米,根據(jù)經(jīng)驗(yàn)推算,引致的安置型需求在20萬平米左右。2-2-5三級市場即將啟動(dòng)隨著七年危改戰(zhàn)役的結(jié)束,我市的住宅市場從”需求型”向”改進(jìn)型”轉(zhuǎn)變的跡象越來越明顯。改進(jìn)型客戶多現(xiàn)有住房,怎樣結(jié)合三級市場,利用客戶現(xiàn)住房解決二次購房資金不足問題就變得十分重要。如果經(jīng)過有效的政策引導(dǎo),規(guī)范三級市場秩序,將會(huì)對增量市場起到更大的拉動(dòng)作用。而且,政府有關(guān)部門已經(jīng)把搞好三級市場提到了議事日程上,我市房地產(chǎn)三級市場將日趨活躍。原有住房處理問題的解決,對二級市場定有推動(dòng)作用。2-2-7工資將調(diào)整,資金將有增量今年,機(jī)關(guān)企事業(yè)單位職工基本工資和機(jī)關(guān)事業(yè)單位離退休人員退休費(fèi)都將上調(diào),將直接提高社會(huì)購買力,相應(yīng)公積金繳存基數(shù)也會(huì)上調(diào)。資金的持續(xù)涌入,對保持住宅市場的購買力將起到很大作用。2-3不利因素2-3-1拆遷面積減少:拆遷面積減少,特別是拆遷計(jì)劃中公建比例加大,將對增量市場產(chǎn)生影響。98年貨幣安置了7.4萬戶,99年貨幣安置了4.7萬戶,僅為1.7萬戶。這個(gè)因素不容忽視。2-3-2金融政策怎樣進(jìn)一步支持6月文件使房地產(chǎn)的資金鏈出現(xiàn)裂痕,既影響了開發(fā)商的資金來源,又影響了百姓的購房資金。銀行對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款”惜貸”現(xiàn)象嚴(yán)重,住房貸款的利息偏高,年限短、成數(shù)低,種類少,不能滿足市場的要求。房市的火爆需要金融的大力支持。2-2-3跟風(fēng)現(xiàn)象會(huì)使判斷失誤:由于與銷售情況向好,可能會(huì)使業(yè)內(nèi)有跟風(fēng)心理。今年上市的新盤增多.而容易被忽略或者不愿意承認(rèn)的是房地產(chǎn)市場中的泡沫問題.若無市場的實(shí)質(zhì)擴(kuò)大,恐難消化增量,再創(chuàng)輝煌。2-3-3房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)象有所放大:持續(xù)兩年的600萬平米以上的銷量使許多開發(fā)商以為房地產(chǎn)的第二個(gè)春天已經(jīng)來臨,實(shí)則不然,市場上還有大量的空置房存在,上揚(yáng)的房地產(chǎn)指數(shù)是靠新開工面積和投資拉上去的,在股市中這招叫”拉高出貨”。由于市場上主力的實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作水平并無實(shí)際進(jìn)展,許多產(chǎn)品仍舊重復(fù)過去的思路,加之”拉高”過后的必然回落,因此今年房產(chǎn)指數(shù)仍可能上漲,但實(shí)際銷售量能否保證則須靜觀發(fā)展。2-4商品房住宅價(jià)格可能會(huì)略有上漲2-4-1土地價(jià)格略漲:從宏觀上,全國土地交易價(jià)格上漲了0.2%,其中住宅用用地價(jià)格上漲0.9%。從本市來看,政府土地管理部門陸續(xù)出臺(tái)了一些土地使用制度改革的政策和措施,加強(qiáng)了土地出讓力度,出讓土地比重的加大會(huì)提高住宅單位面積中的土地成本。2-4-2建材換代使成本上揚(yáng):一批大宗建材的更新?lián)Q代如粘土磚,鍍鋅管的禁用和塑鋼門窗,PVC管等新型建材的廣泛使用提高了建筑成本。另外近期工業(yè)品價(jià)格也有回升,鋼材、化工材料等基礎(chǔ)材料價(jià)格上漲,會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)影響建筑成本。2-4-3追高心理:從心理學(xué)角度講,人們往往是賣漲不賣落。持續(xù)的火爆銷售,可能會(huì)使一些長時(shí)間盼望住宅價(jià)格下降的市民心理下限遭突破,從而進(jìn)入市場,這與股市上的追漲心理如出一轍,抬轎的人多,價(jià)格自然下行困難。2-6預(yù)測:本市房地產(chǎn)市場將可能保持--的良好勢頭,繼續(xù)走強(qiáng)創(chuàng)新高,成交量可能持平或略低,而價(jià)格可能會(huì)有所上揚(yáng)。中檔改進(jìn)型消費(fèi)需求將繼續(xù)成為市場主流產(chǎn)品。如果上半年內(nèi)置換政策調(diào)整,下半年銷售會(huì)好于去年,從而超越去年銷售水平,實(shí)現(xiàn)年銷售700萬平米的計(jì)劃指標(biāo)。如果銷售出現(xiàn)回落且幅度較大,應(yīng)視作市場的資金調(diào)整,—銷售量必有大幅回調(diào)。3.項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析3-1河北區(qū)房地產(chǎn)市場簡述根據(jù)相關(guān)的市場調(diào)查報(bào)告,我們能夠看出河北區(qū)的居住定位圖一被調(diào)查者居住地分布上圖是參加調(diào)查的人群分布示意。按照購房者的多少依次為南開區(qū)、河西區(qū)、河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、和平區(qū)、紅橋區(qū)。其中值得重視的是河北區(qū)的被調(diào)查者數(shù)量不少,這與該區(qū)當(dāng)前區(qū)域市場火爆的情況相吻合。對購房者的區(qū)域選擇作的調(diào)查,結(jié)果反映如下:圖二被調(diào)查者購買區(qū)位選擇比例其分布情況與前圖近似,只是河北區(qū)的比重減小,河西區(qū)的比重明顯增大。是購房者的哪些變化導(dǎo)致的這種改變呢?我們進(jìn)一步對購房者原居住區(qū)和與購買區(qū)進(jìn)行了相關(guān)分析,如下圖所示:(注:橫軸-原住區(qū),縱軸-欲選區(qū))

圖三被調(diào)查者原居住區(qū)域與購買區(qū)域?qū)Ρ绕渲杏袔讉€(gè)現(xiàn)象值得注意:1)各"欲選區(qū)"的最高點(diǎn)均與"原住區(qū)"重合。充分證明天津人"故土難離"的心理特征。2)河西、河北、河?xùn)|、和平、南開的被調(diào)查者第二選擇高點(diǎn)均在河西區(qū),證明河西區(qū)將是天津市未來房地產(chǎn)市場中最熱的區(qū)域。3)從上圖能夠看出,南開區(qū)在被調(diào)查者的選擇中僅次于河西區(qū),證明了南開區(qū)良好的人文、經(jīng)濟(jì)環(huán)境對購房者的吸引力也是很強(qiáng)的。從這個(gè)調(diào)查中能夠清楚的看出河西區(qū)是本市未來居住的首善之選這個(gè)結(jié)論。而且調(diào)查從一個(gè)側(cè)面反映了人們對人文和生態(tài)環(huán)境的重視。而河北區(qū)的需求—特別是高端的需求--有外流的趨勢和傾向。3-2河北區(qū)商品房市場的不平衡性河北區(qū)由于區(qū)內(nèi)原有的大量工廠停工轉(zhuǎn)產(chǎn),使河北區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢一直難以由大的發(fā)展和質(zhì)的飛躍。區(qū)域內(nèi)居民大多為產(chǎn)業(yè)工人,購買力較河西、和平、南開,等區(qū)低;而經(jīng)濟(jì)近幾年的發(fā)展有弱于河?xùn)|,區(qū)內(nèi)購買力也呈流出趨勢,部分河北河?xùn)|交界的購買力選擇流向了河?xùn)|,使河?xùn)|區(qū)的房價(jià),房屋質(zhì)量稍高于河北。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),河?xùn)|區(qū)項(xiàng)目的平均起步價(jià)約為2224元/㎡,比河北區(qū)項(xiàng)目的平均起步價(jià)2118元/㎡高106元/㎡。按當(dāng)前水平來看,河北區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格僅高于紅橋區(qū)(項(xiàng)目的平均起步價(jià)1937元/㎡)。就河北區(qū)內(nèi)來看,房地產(chǎn)價(jià)格從中山路,獅子林橋大街一帶向普濟(jì)河道立交橋于京津橋方向呈遞減,王串場、金鐘河大街中環(huán)以內(nèi)地區(qū)由于靠近河?xùn)|,房地產(chǎn)價(jià)格也較高?？傮w來說,河北區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出”西南高、東北低”的態(tài)勢,表現(xiàn)出一種不平衡性。3-3河北區(qū)住宅開發(fā)現(xiàn)狀據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),河北區(qū)當(dāng)前在售項(xiàng)目在80個(gè)左右,總面積在150萬平米左右,在這些項(xiàng)目中,1999年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有24個(gè),領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有30個(gè),領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有11個(gè)。項(xiàng)目建筑面積在6萬平米以下的有65個(gè),占到調(diào)查項(xiàng)目總數(shù)的73%。1萬以下1-2萬2-4萬4-6萬6-8萬8-10萬10萬以上14個(gè)16個(gè)20個(gè)15個(gè)3個(gè)1個(gè)3個(gè)表一河北區(qū)項(xiàng)目建筑面積分布圖四河北區(qū)項(xiàng)目建筑面積分布圖五河北區(qū)項(xiàng)目建筑面積分布構(gòu)成比例從統(tǒng)計(jì)結(jié)果能夠看出,河北區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的面積偏小,建筑面積在4萬平米以下的項(xiàng)目占了總數(shù)的70%。一方面說明本地區(qū)的開發(fā)商的實(shí)力不夠,投機(jī)的成分較多。另一方面,小項(xiàng)目數(shù)量偏多也于本地區(qū)的購買能力有關(guān)系。3-4河北區(qū)住宅價(jià)格分析我們抽取了51個(gè)項(xiàng)目作價(jià)格分析,由于材料來源限制,我們統(tǒng)計(jì)的是項(xiàng)目的起步價(jià),51個(gè)項(xiàng)目中,起步價(jià)的平均價(jià)為2118元/㎡,最高的是米蘭公寓,起價(jià)3500元/㎡,最低的是文江-美庭苑,1280元/㎡起步。1200--14001400--16001600--18001800----22002200--24002400--26002600--30003000以上576585285表二河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布圖六河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布圖七河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布構(gòu)成比例土地ＳＷＯＴ分析(一)項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢:(S)1周邊地區(qū)已經(jīng)形成地域化的居住區(qū),有了一定影響。2城市規(guī)劃使地塊升值,使該地區(qū)居住的舒適度增高,市政設(shè)施和其它配套設(shè)施會(huì)在較短的時(shí)間內(nèi)有所增加,使該區(qū)域成為較理想的居住地段。3土地價(jià)格較低,有較高的操作空間項(xiàng)目地塊的劣勢(W)1地段稍嫌偏僻,有污染,包括空氣和噪聲。2配套差,人文環(huán)境不好。3周邊項(xiàng)目競爭激烈,河北區(qū)的購買力偏弱。(三)項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)(O)1周邊樓盤具有明顯弱點(diǎn),性價(jià)比不合理,價(jià)位有炒高現(xiàn)象。2能夠掌握對手的情況,后發(fā)制人,爭取主動(dòng)。3改進(jìn)型為主的需求主流素質(zhì)提高(四)項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)(T)項(xiàng)目直接威脅點(diǎn)周邊項(xiàng)目群項(xiàng)目潛在威脅隨著地段升值,周邊會(huì)有新的樓盤出現(xiàn)。開發(fā)商是否有把握項(xiàng)目運(yùn)作的能力。城市規(guī)劃使地塊升值,SW地段稍嫌偏僻,有污染土地價(jià)格較低,有較高的操作空間配套差,人文環(huán)境的口碑不好周邊地區(qū)已經(jīng)形成地域化的居住區(qū)周邊項(xiàng)目競爭激烈,河北區(qū)的購買力偏弱。周邊樓盤具有明顯弱點(diǎn)直接威脅點(diǎn)周邊項(xiàng)目群能夠掌握對手的情況,爭取主動(dòng)潛在威脅周邊有新的樓盤出現(xiàn)合作伙伴把握項(xiàng)目運(yùn)作的能力OT圖八項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目可操作性分析一、消費(fèi)者購房考慮因素對于任何房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)者來說,消費(fèi)者購房考慮因素是必須研究的,從立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、廣告、定價(jià)、銷售、乃至售后服務(wù)和物業(yè)管理,這也是市場營銷的內(nèi)涵。前不久,國家統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)景氣檢測中心對此進(jìn)行了專題調(diào)查,結(jié)果被消費(fèi)者列為重要考慮因素的前四位依次是--價(jià)格、環(huán)境、交通、位置。天津購房者對購房考慮因素的選擇次序,前四位重要因素依次是:價(jià)格、地理位置、環(huán)境、房型。如圖:

圖九被調(diào)查者購房考慮因素比例分析與國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查結(jié)果的差別發(fā)現(xiàn),"價(jià)格"顯然是消費(fèi)者普遍最為關(guān)心的問題,"交通"在天津排在第五位,"地理位置"的受重視程度僅次于"價(jià)格",很多購房者在"地理位置"中已將"交通"因素一并考慮進(jìn)去,"小區(qū)環(huán)境"也是四大重要考慮因素之一,"配套設(shè)施"則排在"開發(fā)商"實(shí)力及項(xiàng)目知名度之后,列第七位。園林綠化及小區(qū)環(huán)境的宣傳則將長時(shí)間流行,因?yàn)榕涮鬃鳛椤北＝∫蛩亍?做好能夠使人”不會(huì)不滿意”,”環(huán)境”則應(yīng)屬”激勵(lì)因素”,做好能夠使人滿意,進(jìn)而產(chǎn)生購買沖動(dòng),這也是"改進(jìn)型"購房者的一大特征。二、購房首選因素分析不同收入水平的購房者購房時(shí)的首選因素也表現(xiàn)出一定的特征。

圖十樣本購房首選因素比例圖家庭月總收入-2999元的人群為主流購房者,從首選因素的樣本量分析看,價(jià)格:地理位置:小區(qū)環(huán)境=4:2:1;對于收入3000元的購房者,價(jià)格:地理位置:小區(qū)環(huán)境=4:3.5:1;收入4000元以上的購房者基本與收入3000-3999元的購房者結(jié)果相同,以"價(jià)格"作參照,隨著收入提高,對"地理位置"的重視程度明顯提高。以"地理位置"做參照,隨著收入提高,對"價(jià)格"因素的敏感度降低。(一)項(xiàng)目市場定位類比樓盤調(diào)研。由于周邊項(xiàng)目較多,因此我們挑選了幾個(gè)有代表性的目進(jìn)行調(diào)研。序號項(xiàng)目名稱定位面積起價(jià)均價(jià)環(huán)境配套銷售情況㎡元/㎡元/㎡1金龍園10396014801843好較好2寶利園550001760不好不太好3國信小區(qū)246001600`2070一般一般4樂天園3268617682060一般溫泉好5芳草園4690018882181一般露臺(tái)一般6京兆新園4079715802200好躍層7瑜峰園8勝景花園表三周邊項(xiàng)目簡要情況比較被調(diào)查的8個(gè)項(xiàng)目均分布在榆關(guān)道兩側(cè),只有芳草園位于京津公路上但也距榆關(guān)道與京津公路交口不遠(yuǎn)。8個(gè)項(xiàng)目平均起步價(jià)1679元/㎡;平均實(shí)現(xiàn)均價(jià)2070元/㎡;其中金龍園的起價(jià)和均價(jià)最低,可是銷售情況最好。關(guān)于這點(diǎn),我們會(huì)在第二章中用一定的篇幅加以分析。同時(shí)瑜峰園和勝景花園市項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的新項(xiàng)目,當(dāng)前均處于前期準(zhǔn)備階段,各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)缺失。由于距項(xiàng)目最近的金龍園銷售已近結(jié)束,因此瑜峰園和勝景花園將是我們項(xiàng)目的主要競爭對手。3周邊樓盤土地價(jià)值因素類比類比因素本項(xiàng)目金龍園國信小區(qū)寶利園京兆新園樂天園說明地段綜合資源0+--+-地理位置00--0-0表示以本項(xiàng)目為基準(zhǔn)自然景觀00--0-人文環(huán)境0++00-+表示比本項(xiàng)目好交通條件000-0-地塊規(guī)模0+-----表示比本項(xiàng)目差市政配套0+----污染及干擾0000--表四周邊樓盤土地價(jià)值因素類比表2.地塊可提升價(jià)值判斷2-1地塊價(jià)值提升和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的主要要素分析2-1-1宏觀經(jīng)濟(jì)走勢和房地產(chǎn)政策的形式是較重要的外部因素。房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)之間是互相影響、互相制約的關(guān)系。一般來說,房地產(chǎn)的市場周期是同宏觀經(jīng)濟(jì)周期基本同步的。中國經(jīng)濟(jì)正處于一條平穩(wěn)向上的上行通道中。相信未來中國經(jīng)濟(jì)仍會(huì)保持當(dāng)前的上升勢頭。2-1-2市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平是關(guān)鍵因素。除了經(jīng)濟(jì)、政策等一些不可控因素外,決定中檔住宅成功的最關(guān)鍵的、可控制的因素就是產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)。準(zhǔn)確的市場定位、超前的規(guī)劃理念、精彩而獨(dú)具個(gè)性的建筑風(fēng)格和布局、人性化的環(huán)藝空間規(guī)劃及量體裁衣的戶型設(shè)計(jì),是住宅產(chǎn)品成功的主要因子,是決定一個(gè)中檔住宅項(xiàng)目加之提升空間的最重要因素。事實(shí)上,規(guī)劃成功的樓盤比規(guī)劃差的樓盤更具抗風(fēng)險(xiǎn)能力,而且往往能給開發(fā)商帶來意想不到的成功。2-1-3小區(qū)配套和物業(yè)管理非常重要。項(xiàng)目的品質(zhì)感即來自于小區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)等硬件,也體限于小區(qū)配套服務(wù)和物業(yè)管理等軟件。事實(shí)證明,中檔樓盤的消費(fèi)者對物業(yè)管理和小區(qū)康樂配套的要求要高于普通住宅項(xiàng)目業(yè)主。在一個(gè)消費(fèi)者逐漸成熟、競爭日趨激烈、管理制度越來越完善的房地產(chǎn)市場中,軟件的配置,實(shí)施能力即持續(xù)發(fā)展能力等后期工作對項(xiàng)目的前期支持越發(fā)重要。2-1-4形象建立和營銷策劃。項(xiàng)目價(jià)值的最終實(shí)現(xiàn),在于銷售過程中的形象包裝和營銷策劃。一方面,形象包裝和營銷策劃能夠增加產(chǎn)品的附加值,另一方面能夠提升產(chǎn)品的競爭力。對于期房來說,項(xiàng)目包裝和營銷策劃顯得更為重要。2-1-5產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力和工程質(zhì)量是根本。規(guī)劃方案的完美體現(xiàn)、建筑工程的如期甚至提前完成,是發(fā)展商產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)能力的體現(xiàn),也將是影響項(xiàng)目價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和發(fā)展商信譽(yù)的重要因素,優(yōu)秀的工程質(zhì)量是獲得市場認(rèn)可的根本。2項(xiàng)目定位要素實(shí)現(xiàn)后的價(jià)值判斷價(jià)值提升和價(jià)值價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度實(shí)現(xiàn)要素提升金龍園國信小區(qū)寶利園京兆新園樂天園本項(xiàng)目目標(biāo)經(jīng)濟(jì)政策因素5%0.90.90.90.90.90.8市場定位及產(chǎn)品40%0.80.70.70.70.71.1規(guī)劃設(shè)計(jì)水平20%0.80.60.60.70.70.9小區(qū)配套和物業(yè)管理10%0.80.70.60.70.70.9形象包裝與營銷策劃20%0.70.60.70.60.60.9產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力5%0.80.70.70.70.70.9與工程質(zhì)量總計(jì)100%0.916表五項(xiàng)目土地價(jià)值提升預(yù)測(三)項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析項(xiàng)目成本模擬成本明細(xì)地價(jià):1．動(dòng)遷費(fèi):2不可預(yù)見費(fèi):總計(jì):如規(guī)劃最后確定100000萬平方米,樓面地價(jià)為前期費(fèi):1．鉆探、設(shè)計(jì)2．各種補(bǔ)償3．臨水、臨電4．雜土清運(yùn)、環(huán)衛(wèi)5．達(dá)到開工條件時(shí)所涉及的所有費(fèi)用50元/平方米總計(jì):萬元建安造價(jià):1．磚混:基礎(chǔ):30元/平方米土建:550元/平方米合計(jì):580元/平方米總計(jì):后期配套費(fèi):1．大配套:115.5元/平方米2．小配套:50元/平方米3．供熱:70元/平方米4．電配套:60元/平方米5．給排水、煤氣50元/平方米6．綠化甬路、路燈:25元/平方米合計(jì):370元/平方米總計(jì):三、工程項(xiàng)目處管理費(fèi):20元/平方米不可預(yù)見費(fèi):20元/平方米2.項(xiàng)目平米造價(jià)及總投資樓面地價(jià):400元/平方米總計(jì)4000萬元前期費(fèi):20元/平方米總計(jì)200萬元平均建安造價(jià):580元/平方米總計(jì)5800萬元后期配套:370元/平方米總計(jì)3700萬元管理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi):40元/平方米總計(jì)400萬元廣告費(fèi):30元/平方米總計(jì)300萬元達(dá)到交付使用標(biāo)準(zhǔn)所涉及的其它費(fèi)用:合計(jì):1440元/平方米表六項(xiàng)目成本匡算表項(xiàng)目綜合成本最終確定為1440元/平方米。項(xiàng)目總投資為:1440元/平方米*10萬平方米=14400萬元綜合考慮:我們認(rèn)為其項(xiàng)目成本基本能夠體現(xiàn)土地的基本價(jià)值按照上邊分析,我們項(xiàng)目可提升土地基本價(jià)值0.916倍,總體可提升的價(jià)值為:最低1440X0.916=1319元/平米,這是項(xiàng)目的起價(jià)參考。最高1440X1.916=2759元/平米,這是項(xiàng)目的最高價(jià)參考,1319+2759+/2