房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計業(yè)務提升實操講義

第四章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計

所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展的要求，對土地和地上建筑物、構(gòu)筑物，進行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的一項綜合性社會經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)開發(fā)跨越生產(chǎn)和流通兩個領(lǐng)域，其活動內(nèi)容包括從規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、土地開發(fā)、各類房屋建造、工程驗收、經(jīng)營銷售、交付使用直至售后管理和維修服務等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品是地產(chǎn)或房產(chǎn)，產(chǎn)品開發(fā)周期長，生產(chǎn)經(jīng)營方式多樣，投資主體復雜，與一般企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營有很大不同。與此相適應，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計與其他企業(yè)會計相比較，具有以下幾方面的特點：

1.資金籌集渠道的多源性

2.資金占用形態(tài)的多元性

3.結(jié)算業(yè)務的頻繁性和由此引起的財務關(guān)系的復雜性

4.核算周期具有長期性

第一節(jié)開發(fā)成本的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本經(jīng)濟活動是開發(fā)、經(jīng)營商品房等建筑產(chǎn)品，建筑產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)過程是開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的中心環(huán)節(jié)。開發(fā)企業(yè)成本、費用的核算，就是對這些產(chǎn)品成本形成和費用支出的核算。

一、開發(fā)成本的內(nèi)容1.土地開發(fā)成本。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用支出。

2.房屋開發(fā)成本。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。

3.配套設(shè)施開發(fā)成本。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃的要求，或項目建設(shè)設(shè)計規(guī)劃的要求，為滿足居住的需要而與開發(fā)項目配套的各種服務性設(shè)施建設(shè)，所發(fā)生的各項費用支出。

4.代建工程開發(fā)成本。指開發(fā)企業(yè)接受有關(guān)單位的委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程，或參加委托單位招標，經(jīng)過投標中標后承建的開發(fā)項目，所發(fā)生的各項費用支出。

以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：

1、土地征用及拆遷補償費。

2、前期工程費。

3、建筑安裝工程費。

4、基礎(chǔ)設(shè)施費。

5、公共配套設(shè)施費。

6、開發(fā)間接費用。

二、開發(fā)成本的核算企業(yè)發(fā)生各項開發(fā)直接費用支出時，借記“開發(fā)成本”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶；發(fā)生開發(fā)間接費用支出時，借記“開發(fā)間接費用”賬戶，貸記“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶；期未應將開發(fā)間接費用按一定的分配標準進行分配，借記“開發(fā)成本”賬戶，貸記“開發(fā)間接費用”賬戶。開發(fā)成本應按成本核算對象和成本項目進行明細核算。開發(fā)成本明細賬的參考格式如表4-１所示。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)管理的要求，將成本類賬戶合并或分解。如對間接費用較少的企業(yè)，可將“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費用”賬戶合并為“開發(fā)費用”賬戶；對規(guī)模較大、開發(fā)項目類型較多的單位，可將“開發(fā)成本”賬戶分解為“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”四個賬戶。

（一）土地開發(fā)成本的核算土地開發(fā)的直接費用，如土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等，在費用發(fā)生時，根據(jù)有關(guān)憑證直接計入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶的借方；發(fā)生的開發(fā)間接費用先計入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方，期末按一定標準分配結(jié)轉(zhuǎn)的應由土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)間接費用”；結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)完工建設(shè)場地成本時，貸記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，商品性建設(shè)用地，借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，自用建設(shè)場地，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶；期末“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶的余額，表示正在開發(fā)土地的成本。

[例4-1]方達房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)長興路建設(shè)用地5000平方米，計劃25％作為商品性建設(shè)用地對外銷售，75％用于本企業(yè)進行商品房開發(fā)用地。用銀行存款支付征用土地拆遷費、耕地占用稅、勞動力安置費等1500000元。根據(jù)有關(guān)憑證，作如下會計處理：借：開發(fā)成本——土地開發(fā)1500000

貸：銀行存款1500000

（二）配套設(shè)施開發(fā)成本的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如居委會、派出所、幼托、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。

配套設(shè)施工程費用發(fā)生時，借記“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶，貸記有關(guān)賬戶；開發(fā)完工后，第一部分配套設(shè)施工程的開發(fā)成本，應按一定標準進行分配結(jié)轉(zhuǎn)，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶；第二部分配套設(shè)施工程的開發(fā)成本，應轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品，借記“開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”賬戶，貸記“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶。期末“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶的余額，表示正在開發(fā)的配套設(shè)施的成本。

[例4-5]正大房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)配套的商店和自行車棚工程，用銀行存款支付工程款67000元，作如下會計處理：借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)67000

貸：銀行存款67000

（三）房屋開發(fā)成本的核算企業(yè)在開發(fā)房屋過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，能分清成本核算對象的，應直接計入該房屋成本核算對象成本的“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”、“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目。如果費用發(fā)生時分不清成本核算對象，或應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，應先通過“開發(fā)成本—土地開發(fā)”賬戶進行歸集，待土地開發(fā)完成用于房屋建設(shè)時，再采用一定的方法分配結(jié)轉(zhuǎn)計入“開發(fā)成本—房屋開發(fā)”賬戶。

企業(yè)在房屋建設(shè)過程中進行的建筑安裝工程，有的采用出包方式，有的采用自營方式。采用出包方式的企業(yè)，其建筑安裝工程費用，應根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價款結(jié)算單”所列工程價款，結(jié)算出包工程款，計入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的“建筑安裝工程費”成本項目。采用自營方式的企業(yè)，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織自有的工程隊進行施工的工程，發(fā)生的建筑安裝工程費，一般可直接計入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，但應是實際發(fā)生數(shù)，不得按預算價格或預提費用入賬。如果企業(yè)自行施工的工程比較大，可以設(shè)置“工程施工”和“施工間接費用”兩個賬戶，核算和歸集發(fā)生的建筑安裝工程費，定期結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的“建筑安裝工程費”成本項目。

房屋裝開發(fā)幟成本微中的科配套枯設(shè)施脖費用林，是旗指不陜能有撈償轉(zhuǎn)燦讓的校開發(fā)斥小區(qū)肆內(nèi)公舊共配量套設(shè)路施發(fā)童生的睜支出沃。其浙會計阻處理桶方法干為：凍（1）配農(nóng)套設(shè)騾施與雀商品僅房同蘭步建網(wǎng)設(shè)，蜓發(fā)生律的公害共配旱套設(shè)寇施費暮能分殖清受吩益對弄象的世，應屯直接傷計入“開發(fā)蒜成本——房屋勝開發(fā)”賬戶宇的“公共頭配套叔設(shè)施慶費”成本收項目元；如隱果發(fā)弱生的佛配套會設(shè)施煎費用菜，不敬能分惡清受腦益對屬象的糊，應拴先在“開發(fā)托成本——配套裝設(shè)施吊開發(fā)”賬戶圓的借辦方歸睜集，胳待公夫共配忽套設(shè)勸施竣手工時么，再詳從其谷貸方其分配饒結(jié)轉(zhuǎn)誤計入“開發(fā)氧成本——房屋站開發(fā)”賬戶期的借鉛方；消（2）若基公共利配套碼設(shè)施序與商汪品房論非同續(xù)步建箭設(shè)，驗即商將品房坊已建味成出貓售，打而配窗套設(shè)址施尚掃在建泄設(shè)之之中，類未全泰部完灑成，酷為及草時結(jié)散轉(zhuǎn)已趕完商半品房沾成本月，對輪應負攝擔的須配套甲設(shè)施泡費，求按規(guī)清定報為批后準可采功用預桃提方強法，勒預先錦計入蜜商品敵房成幻玉本。掃待公濱共配飽套設(shè)穿施完怒工后犯，按賽配套傘設(shè)施年工程伏的實板際支腹出數(shù)盾，沖犁銷已代預提國的配聚套設(shè)蘋施費容，并笨調(diào)整飲有關(guān)抵成本普核算饑對象任的成鋼本。房屋揀開發(fā)晌項目貧應負梨擔的揭開發(fā)耽間接陳費用亦，平學時通宰過“開發(fā)抵間接奸費用”賬戶耀歸集骨，期威末分窩配結(jié)炮轉(zhuǎn)計歸入“開發(fā)味成本——房屋痰開發(fā)”賬戶偽的“開發(fā)鼠間接歷費用”成本屠項目棕。結(jié)轉(zhuǎn)辨開發(fā)蜻完工拋商品壩房等鵝開發(fā)狗產(chǎn)品檢成本緊時，罵貸記“開發(fā)稱成本——房屋領(lǐng)開發(fā)”賬戶舍，借舍記“開發(fā)恩產(chǎn)品”賬戶朋。期蟲末“開發(fā)就成本——房屋薄開發(fā)”賬戶懇的余認額，餐表示杰正在幻玉開發(fā)獎的房沃屋的鮮成本昌。[例4-阿7]萬華險房地清產(chǎn)開卵發(fā)公蝦司將亦清園鞏開發(fā)寧小區(qū)勾中的主一幢勿商品起住宅慮工程柴出包啟給市志建二梯公司嶼。工溫程已稱全部剖完工醫(yī)，市澡建二筋公司渠提交“工程堡價款此結(jié)算朗單”，工鄰程價高款共暴計8棄00仙0呈00致0元，晃已預郊付5渣00元0沿00透0元。鳴經(jīng)審脾查同岸意，繳支付孝余款南，作猾如下營會計掙處理桑：借：我開發(fā)勿成本——房屋歐開發(fā)8揪00耳0若00嶺0貸：角銀行剩存款3唐00鳥0做00鞭0預付們賬款5史00踢0來00毫0（四姜）代派建工課程開乓發(fā)成衛(wèi)本核枝算代建口工程亭開發(fā)看成本是指昆開發(fā)暖企業(yè)柔接受屈有關(guān)鹽單位恐的委網(wǎng)托，河代為統(tǒng)開發(fā)械建設(shè)伴的工律程，悉或參印加委季托單演位招預標，溉經(jīng)過案投標膝中標驕后承坊建的謀開發(fā)庭項目飛，所齊發(fā)生嚇的費煉用支截出。接其具改體內(nèi)孤容包尸括土匹地開利發(fā)、利房屋鹿開發(fā)芝、市擴政工魄程開傻發(fā)（莫城市壯道路曠、基淋礎(chǔ)設(shè)廣施、綢園林榴綠化動、旅咱游風湯景區(qū)社開發(fā)放）等王開發(fā)變項目匠支出寺。開發(fā)繳企業(yè)還接受剩委托解代為淘開發(fā)寬的建碌設(shè)場哈地和頃房屋回，其泄建設(shè)遷內(nèi)容想和特孟點與帖企業(yè)勻的土塊地開互發(fā)和前房屋織開發(fā)者基本慘相同宏，所勾以可木比照顆土地厘開發(fā)甩和房犬屋開山發(fā)的忠核算藝方法提進行鋤核算慮，其妹開發(fā)百費用瘋分別碼在“開發(fā)尿成本——土地閥開發(fā)”和“開發(fā)逮成本――房屋轎開發(fā)”兩個搞明細慈賬戶討核算勻，開香發(fā)工辱程完掃工，同驗收值合格普時，襲轉(zhuǎn)入“開發(fā)形產(chǎn)品——代建釘工程”賬戶粗內(nèi)。其他稈代建社工程蜻開發(fā)繩項目肚，應晚在“開發(fā)潔成本——代建堂工程期開發(fā)”賬戶扎核算傅。發(fā)饑生各斤項開斯發(fā)直暈接費李用時虛，記琴入該脈賬戶碼的借約方，冷各有步關(guān)賬賴戶的喇貸方鏈；期錄末分仔配結(jié)奏轉(zhuǎn)開報發(fā)間薪接費畢用時亮，記電入該票賬戶拌的借遍方，“開發(fā)奸間接襯費用”賬戶家的貸味方；抹代建伸開發(fā)云工程此竣工漿驗收金合格帝后，侵結(jié)轉(zhuǎn)均其開政發(fā)成職本，寺借記“開發(fā)碎產(chǎn)品——代建岸工程”賬戶紀，貸爐記該沸賬戶竹。期皺末“開發(fā)織成本——代建槐工程蓬開發(fā)”賬戶粘的余替額，責表示熟正在橫開發(fā)潔的代饑建工割程的駝成本鑼。[例4-貓11褲]稱xx房地羨產(chǎn)開趣發(fā)公均司接叮受市座政建粗設(shè)指少揮部野委托瓶，代云為建遙設(shè)靈含山風便景區(qū)湖，發(fā)眉生下百列經(jīng)佛濟業(yè)換務：褲用銀拒行存島款支痰付土知地征筋用及兔拆遷移補償楊費3弊00胞0之00燒0元，招前期護工程徐費30摸0雞00感0元，孕基礎(chǔ)損設(shè)施兄費40爛0涌00巴0元，裳結(jié)算最應付墳建筑雞安裝春工程敲費8延70劇0池00腔0元，頂應負宗擔的下開發(fā)梯間接澇費用10寬0槽00悄0元。仿根據(jù)挺有關(guān)鳥費用譽支出貞憑證變，作作如下乓會計蔑處理換：（1）用修銀行吊存款低支付撲拆遷篇補償襪費等憲：借：亭開發(fā)獻成本——代建格工程言開發(fā)3省70夫0鮮00購0貸：轉(zhuǎn)銀行今存款3棋70宋0暴00譯0(2）結(jié)吵轉(zhuǎn)應耐付建佩筑安擴裝工鏡程費比：借：習開發(fā)周成本——代建選工程裳開發(fā)8沒70沫0披00饑0貸：版應付丘賬款8言70把0拋00沈0（3）分趕配結(jié)輔轉(zhuǎn)開響發(fā)間怎接費片用：借：舒開發(fā)角成本——代建啟工程衡開發(fā)10隔0帽00頌0貸：捎開發(fā)俱間接置費用10牢0他00萄0第二稱節(jié)骨開點發(fā)產(chǎn)經(jīng)品的絨核算開發(fā)透產(chǎn)品是指鈔企業(yè)欺已經(jīng)元完成棕全部蠢開發(fā)瞎過程越，并宜已驗擁收合巾格，番符合悟設(shè)計頁標準屠，可核以按緒照合譜同規(guī)權(quán)定的嶼條件腿移交那購貨龍單位右，或配者可掉以作壟為商泥品對盡外銷穴售的鄰產(chǎn)品棒，包黑括土睡地、獲房屋稿、配許套設(shè)躁施和姜代建身工程土等。一、氧開發(fā)相產(chǎn)品綁增加展的核掀算企業(yè)迅開發(fā)特的產(chǎn)都品，搶應于泊竣工辜驗收宇時，刃借記“開發(fā)偶產(chǎn)品”賬戶則，貸微記“開發(fā)內(nèi)成本”賬戶忘。[例4-由13宋]仁太竊房地肅產(chǎn)開身發(fā)公羞司，期根據(jù)喉其開更發(fā)的蘆住宅涉樓驗脹收交角接憑翠證，繳結(jié)轉(zhuǎn)體住宅喇樓開危發(fā)實古際成蕉本6之50賽0跑00煮0元，束應作擺如下厲會計澆處理藏：借：攔開發(fā)誼產(chǎn)品6岸50復0起00賽0貸：塊開發(fā)歪成本6捐50喝0憑00公0二、香開發(fā)揮產(chǎn)品瓦減少釣的核軌算房地績產(chǎn)企缺業(yè)出齒售、詳轉(zhuǎn)讓波或出腔租開茅發(fā)產(chǎn)殲品，捕都會影造成努開發(fā)油產(chǎn)品納的減練少，進企業(yè)叮應區(qū)味別不雨同情掩況及奇時進環(huán)行開中發(fā)產(chǎn)撕品結(jié)佩轉(zhuǎn)的上會計徒處理聚。企業(yè)批有償格轉(zhuǎn)讓識或出湯售開彈發(fā)產(chǎn)狠品，皇應于漆每月?lián)芙K了偶，結(jié)師轉(zhuǎn)對惱外轉(zhuǎn)跡讓、直銷售聲和結(jié)演算開立發(fā)產(chǎn)斬品的栗實際雞成本少。結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)時惹，借壘記“經(jīng)營必成本”賬戶蜓，貸念記“開發(fā)尾產(chǎn)品”賬戶裕。企業(yè)祝如果墻是采她用分材期收濱款結(jié)怎算方胳式銷陪售開養(yǎng)發(fā)產(chǎn)搏品，資在將怪開發(fā)牲產(chǎn)品媽移交軌使用謝單位芳或辦禍妥分鬧期收摟款銷匹售合辛同時狐，應損將分襪期收慕款開揮發(fā)產(chǎn)薦品的刷實際呆成本嗚，自“開發(fā)取產(chǎn)品”賬戶榜轉(zhuǎn)入“分期愚收款基開發(fā)插產(chǎn)品”賬戶禿：借砍記“分期不收款像開發(fā)健產(chǎn)品”賬戶摸，貸養(yǎng)記“開發(fā)汪產(chǎn)品”賬戶鑼。企業(yè)蕉將開焦發(fā)的緒土地補和房孟屋用灰于出微租和廁將開砌發(fā)的秘房屋蜜安置激拆遷寸居民顫周轉(zhuǎn)鐘使用暗，應進于簽醫(yī)定合頭同、哄協(xié)議魄和移價交使?jié)裼脮r風，將鄭該土嗚地和策房屋移的實阻際成禽本，姨自“開發(fā)放產(chǎn)品”賬戶皺轉(zhuǎn)入“出租絨開發(fā)瀉產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)勸房”賬戶城：借圖記“出租麗開發(fā)累產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)佩房”賬戶絞，貸桌記“開發(fā)占產(chǎn)品”賬戶務。企業(yè)疑將開陪發(fā)的忘營業(yè)怒性配塵套設(shè)首施，植作為揭本企雕業(yè)從雁事第脫三產(chǎn)說業(yè)用漏房，坡應視暈同自拾用固模定資披產(chǎn)進考行處繞理，陰并將樂營業(yè)災性配尺套設(shè)社施的級實際盾成本衛(wèi)，自“開發(fā)豆產(chǎn)品”賬戶培轉(zhuǎn)入“固定飯資產(chǎn)”賬戶閱：借匹記“固定斜資產(chǎn)”賬戶責，貸堡記“開發(fā)扶產(chǎn)品——配套域設(shè)施”賬戶逝。企業(yè)母將開魄發(fā)的虛房屋津安置兵拆遷謝戶，坦應按訂實際攀安置被面積崖進行失實物制量管桂理和銹結(jié)轉(zhuǎn)浴。對轎于已扭經(jīng)交物付使舒用或過辦理廟銷售僑和結(jié)飼轉(zhuǎn)手組續(xù)，淘而產(chǎn)棄權(quán)尚校未移六交出趟去的餐開發(fā)刮產(chǎn)品銷，如意商品王房和淡配套浸設(shè)施汽等，揉應由柱企業(yè)護設(shè)置“代管次房產(chǎn)徹備查痰簿”，進草行實掠物管象理。劉企業(yè)敬不得詠將這咐部分朱財產(chǎn)情入賬口，也幕不得截計提但折舊叛和攤幟銷。皂企業(yè)碌在代濤管房再產(chǎn)過羊程中己取得加的收甲入和脊發(fā)生石的各川項支廁出，犬應作漢為其挺他業(yè)漆務收痕支處水理，蛇不在“開發(fā)尖產(chǎn)品”賬戶筒核算思。[例4-贏14濃]仁太騾房地沒產(chǎn)開狹發(fā)公堂司結(jié)荷轉(zhuǎn)銷演售住邊宅樓搜實際會成本6員50盆0晨00韻0元。侵應作桂如下食會計木處理艱：借：威經(jīng)營度成本6瘡50炕0悼00哲0貸：恥開發(fā)剛產(chǎn)品6辯50象0雙00歡0[例4-縫15耳]仁太宋房地木產(chǎn)開際發(fā)公伏司將亡一套偶公寓鑄采用鍬分期舞收款汪方式育銷售鄙，已普辦妥圣分期交收款葡銷售罵合同軋，該交公寓郵實際奴成本沒為20鑒0慶00蟲0元。此應作摩如下詢會計兆處理解：借：圈分期鋸收款載開發(fā)肯產(chǎn)品20濟0聽00破0貸：筒開發(fā)握產(chǎn)品20園0書00仇0三、悶分期跳收款哨開發(fā)包產(chǎn)品驢的核思算企業(yè)駝如以喂分期胸收款贈方式始銷售妹開發(fā)演產(chǎn)品棉，在捧將開陳發(fā)產(chǎn)揭品移站交購箭買單猜位或眉個人苗，或期辦妥仰分期指收款溫銷售夕合同家時，祥應將緣瑞商品緞房等觀開發(fā)癥產(chǎn)品停的實訂際成圍本，擇借記“分期注收款廈開發(fā)窯產(chǎn)品”賬戶靠，貸禮記“開發(fā)閥產(chǎn)品”賬戶棚。企業(yè)語按合雙同規(guī)錫定的磁期限腹收取臭銷售罵價款擊時（研包括遭第一借次收獸款）罪，借崇記“銀行后存款”、“應收摔賬款”等賬蠅戶，固貸記“經(jīng)營赤收入”賬戶闊。同凈時，傅按收呆入與勻費用鹽相配粉比的竟原則叛，根角據(jù)當鍋期應瞎收回穿的價際款（捕即合門同規(guī)魂定當笑期應艦收價稱款數(shù)只額）好占分怒期收粗款產(chǎn)脆品應內(nèi)收價故款總弟額（卻即全畜部售閑價）菜的比破例，那計算敏分期爭收款漁開發(fā)確產(chǎn)品員應結(jié)興轉(zhuǎn)的終成本摘。借尼記“經(jīng)營卷成本”賬戶匙，貸化記“分期釣收款貸開發(fā)幻玉產(chǎn)品”賬戶啟。[例4-破19卵]x球x房地型產(chǎn)開栗發(fā)公浸司，刷以分撤期收稻款方桑式銷屢售一宵套公贈寓，嘉售價宿為60洽0鴿00弦0元，盈雙方胸簽訂詞的合澇同規(guī)理定，疫其價念款分匙兩次奪支付騙：房關(guān)屋交逗付使王用時日支付70命%，計42成0炕00簽0元；6個月種后支疼付余剃下的30啞%，計18孟0齒00妖0元。旅該公綠寓的明開發(fā)躬成本便為40旋0秤00齒0元。僑根據(jù)衡上述貞資料槽，xx房地彈產(chǎn)開始發(fā)公墻司應靈作如駝下會鴿計處切理：（1）簽處訂合輪同時誓：借：抱分期領(lǐng)收款紐奉開發(fā)牽產(chǎn)品40支0床00兔0貸：嗚開發(fā)防產(chǎn)品40講0過00舅0（2）在破移交彈房屋農(nóng)、收棉到第倍一次揭房款礦時：借：傭銀行科存款42賞0縱00摔0貸：士經(jīng)營舟收入42鄭0秩00最0同時跨結(jié)轉(zhuǎn)眼與上歷述商業(yè)品房茅銷售祖收入取相關(guān)污的銷廚售成資本28蔽0變00絨0元（40始0千00喉0×聞70泄%）：借：碧經(jīng)營統(tǒng)成本28較0獨00圓0貸：宣分期安收款際開發(fā)捆產(chǎn)品28才0捏00耗0（3）6個月帽后，傾收到遵余下顏的30帥%價款激時：借：給銀行繪存款18泥0戴00難0貸：莖經(jīng)營衡收入18頃0副00縮慧0同時背結(jié)轉(zhuǎn)點與上蘿述商衰品房門銷售顏收入資相關(guān)宜的銷慌售成槐本12興0牢00勾0元（40閑0訓00狼0×沸30翻%）：借：鋤經(jīng)營剖成本12夠0州00狗0貸：型分期埋收款糾開發(fā)撥產(chǎn)品12宜0督00頸0第三茅節(jié)備出租葉開發(fā)急產(chǎn)品租和周塘轉(zhuǎn)房回的核罷算一、段出租串開發(fā)乞產(chǎn)品城的核鑼算出租口開發(fā)驅(qū)產(chǎn)品是指爐房地崗產(chǎn)開共發(fā)企襯業(yè)開仍發(fā)完耐成、幼用于氧出租尖經(jīng)營后的土融地和倡房屋營。它賞是企倚業(yè)資隔產(chǎn)的命一部賠分，塘但它流不同屑于企捷業(yè)的家固定救資產(chǎn)圈，也屯不同粘于企相業(yè)的凱一般橋勞動綿產(chǎn)品征，財嚷務制削度規(guī)刃定出銀租經(jīng)殼營的廣開發(fā)補產(chǎn)品醬，應屯視作舒存貨沃。為了委核算恐出租象開發(fā)漏產(chǎn)品寨的使井用、付攤銷竟及其亭增減泥變動陶情況巖，企授業(yè)應顫設(shè)置“出租抗開發(fā)風產(chǎn)品”賬戶陵，并燥在其陪下設(shè)漸置“出租悔產(chǎn)品”和“出租趟產(chǎn)品早攤銷”兩個嘩明細丘賬戶其。同誰時應疲根據(jù)漲出租素經(jīng)營繭的實每際情榴況，預按出深租產(chǎn)幅品的條類別卻進行塑明細握核算杜，并集建立“出租比產(chǎn)品”卡片顫，詳陪細記礙錄出翅租產(chǎn)雪品坐肯落地墾點、然結(jié)構(gòu)薦、層蜘次、贏面積拌、租呢金、蓬單價揀等情荒況。（一方）出文租開印發(fā)產(chǎn)懷品增怒加的絡核算企業(yè)循開發(fā)袋建成陳用于稍出租腎的土興地和衡房屋宿，應壺在其麗竣工驚后，狀借記“開發(fā)毫產(chǎn)品”賬戶遞，貸括記“開發(fā)腰成本”賬戶梅。簽棕定出劣租合憤同、粉協(xié)議疑后，敵按出嚇租土苗地和填房屋數(shù)的實之際成奧本，磚借記“出租招開發(fā)裂產(chǎn)品——出租停產(chǎn)品”賬戶斥，貸抖記“開發(fā)諷產(chǎn)品”賬戶壘。[例4-歷20斥]永安坐房地縣產(chǎn)開搏發(fā)公五司將口開發(fā)綠竣工左后的抗花園鳴小區(qū)5#樓，雅出租插給立芝業(yè)公州司，普該房梢屋的交總成飲本為4性50減0途00吼0元，駕完工栗后即縮慧投入跑出租刪經(jīng)營抗之用撈，作興如下忙會計杰處理冶：借：巷開發(fā)糞產(chǎn)品4散50那0花00府0貸：令開發(fā)占成本4棋50疑0罪00養(yǎng)0同時旺，借：很出租饒開發(fā)誓產(chǎn)品——出租松產(chǎn)品4漠50張0殘00階0貸：捕開發(fā)他產(chǎn)品4撐50血0騙00右0（二控）出鴿租開剪發(fā)產(chǎn)根品攤英銷的撫核算出租賞房屋自隨著鄙使用走及自紫然力心的侵欺蝕，厲會逐頂漸發(fā)伶生損垮耗而永減少賤其價掩值，君這部獄分損劇耗價隆值，桶房地姥產(chǎn)開鈔發(fā)企悟業(yè)應委根據(jù)張出租哪產(chǎn)品舊的賬爐面原華價（候?qū)嶋H殲成本哲）和岔預計腫使用孝年限濃，計分算其雪損耗于額，焦并作名為出報租房籮經(jīng)營最期間君的費畝用，亦將它另按月延計入洋出租疏房屋賓的經(jīng)具營成隆本，喂其計錘算公達式如敞下：月攤添銷率蠢＝（1-估計雨凈殘廊值率樣）÷攤銷吃年限÷1速2月攤烘銷額=出租像房屋立原值×月攤忠銷率企業(yè)卸按月以計提沙出租德開發(fā)浴產(chǎn)品牌攤銷利額時互，借吉記“經(jīng)營灶成本”賬戶地、貸摩記“出租釣開發(fā)允產(chǎn)品——出租老產(chǎn)品混攤銷”賬戶易。[例4-支21強]永安梁房地盛產(chǎn)開駛發(fā)公先司出喜租的僑花園否小區(qū)5#樓，織規(guī)定鴿攤銷尾期限蛾為40年，魔月攤妙銷率纖假設(shè)傳為0.挎2%，按莖月計隸提攤偽銷額劑時，槳作如酬下會網(wǎng)計處搶理：借：皂經(jīng)營悲成本9急00壺0貸：掙出租犧開發(fā)好產(chǎn)品——出租渠產(chǎn)品紡攤銷9帶00斬0（三剛）出些租開橡發(fā)產(chǎn)消品修馳理的蛛核算出租定開發(fā)洽產(chǎn)品倚在租遠賃期聚間發(fā)蛋生的豆修理拿費用歡，應剛列為域企業(yè)孔的經(jīng)話營成啊本，寬數(shù)額燭不大乎的可圍直接祝計入“經(jīng)營漫成本”賬戶咸，借北記“經(jīng)營帽成本”賬戶里，貸系記“銀行軍存款”、“應付鏈工資”等賬壓戶；在如果攀數(shù)額地較大點，可帆先在“待攤齊費用”賬戶猴歸集稱后，利分期湊攤?cè)搿敖?jīng)營械成本”賬戶丙。[例4-添22家]永安漢房地螺產(chǎn)開職發(fā)公常司出簽租的揪花園獅小區(qū)5#樓，殊出租唐后的瀉第二隆年，跨承租星單位遇要求說對該味房屋熊進行漠修復拿、裝勞飾。漲共發(fā)互生費珠用13懼6禍00敢0元，夕其中儲：人闖工費50技0易00元，誘材料棚費70騎0寬00元，旅其他16襖0鬧00元，絡用銀芽行存借款支脾付，戀作如征下會杠計處擋理：費用敬發(fā)生框時：借：沒開發(fā)艦成本13粱6旅00數(shù)0貸：噴銀行栗存款16艙0潔00庫存耍材料70類0喬00應付街工資50彎0套00工程掀完工唇后，殲增加交出租腔產(chǎn)品鈴價值仰：借：嬌出租瞇開發(fā)雨產(chǎn)品——出租栽產(chǎn)品13羽6案00聲0貸：跪開發(fā)提成本13啟6嶼00令0（四溪）出尾租開菌發(fā)產(chǎn)僻品改糠變用取途對矮外銷貫售的扛核算房地棚產(chǎn)開裕發(fā)企狐業(yè)的撒出租找開發(fā)賴產(chǎn)品抱與企卷業(yè)的嘩固定哨資產(chǎn)燈不同漢，它屢不屬疊于企甘業(yè)的開勞動賺資料偏，而準是企錘業(yè)的李一種齊開發(fā)抽產(chǎn)品墊。因葛此，騙企業(yè)男如果致改變?nèi)岢鲎馔黹_發(fā)武產(chǎn)品分的用永途，鏈將其鳥作為夏產(chǎn)品脫對外賭銷售屢時，心則應極視同消開發(fā)終產(chǎn)品與銷售示處理央。企業(yè)赤的出朵租開限發(fā)產(chǎn)屯品改誤變用蔥途對雪外銷軟售，蛇在銷蒸售成壇立時艷，按顯其銷斑售價尚格，岡借記“銀行鋤存款”或“應收擱賬款”賬戶移，貸萌記“經(jīng)營曠收入”賬戶柜。其然末，常結(jié)轉(zhuǎn)噴對外域銷售苗的出呆租開只發(fā)產(chǎn)衡品成傷本時欄，按蘆其攤粒余價悠值，俗借記“經(jīng)營宴成本”賬戶吃，按殿其已道提累準計攤稅銷額字，借北記“出租贏開發(fā)膜產(chǎn)品——出租詢產(chǎn)品朝攤銷”賬戶戰(zhàn)，按群原值吉，貸極記“出租迷開發(fā)推產(chǎn)品——出租遼產(chǎn)品”賬戶賴。[例4-輪24役]永安兼房地男產(chǎn)開淘發(fā)公洞司出倦租的吃花園憐小區(qū)5#樓，慈出租括使用隆五年特后，斯企業(yè)孟改變術(shù)用途恐對外殼銷售虧，收囑取價字款50神00龍00征0元，臥該房翅屋攤伍銷額參為54分00艷00元（9濃00雜0×幫12劉×5），降原值怎為4卵63涂6屯00情0元（4握50或0餡00糖0+貝13鵲6鑄00昆0）。廉作如息下會茂計處煌理：借：俱銀行危存款5望00礦0菜00證0貸：帖經(jīng)營價收入5州00排0拜00語0借：高經(jīng)營嫩成本4蹤蝶09藍6蹄00筆0出租鑰開發(fā)釣產(chǎn)品——出租準產(chǎn)品菊攤銷54叨0右00探0貸：宅出租商開發(fā)依產(chǎn)品——出租歐產(chǎn)品4辭63扎6輩00確0二、潔周轉(zhuǎn)疫房的偶核算房地朽產(chǎn)開玻發(fā)企囑業(yè)的方周轉(zhuǎn)替房是指突用于發(fā)安置疲被拆腥遷居味民周須轉(zhuǎn)使右用、蠶產(chǎn)權(quán)們歸企耗業(yè)所娛有的建各種讀房屋滴。包慣括：艷（１闊）在墳開發(fā)妄過程涼中已晶明確的其為吉安置君被動挑遷居弦民使另用的薯房屋支；（喊２）鞋搭建圾用于歷安置濤拆遷勤居民溪周轉(zhuǎn)強使用殘的臨死時性鼻簡易計房屋霧；（碌３）缸開發(fā)儀的商徐品房趙在未復銷售壤前用留于安陜置拆醉遷居屋民使繭用的別房屋舟。（一批）周妻轉(zhuǎn)房跳增加獸的核貍算企業(yè)岡開發(fā)語建成侍的周魚轉(zhuǎn)房兵，應堵在其童竣工充后，燙借記“開發(fā)剝產(chǎn)品”賬戶喘，貸衫記“開發(fā)非成本”賬戶玩。明角確作剝?yōu)橹苜€轉(zhuǎn)房蓄后，隱按其憑實際種成本組，借納記“周轉(zhuǎn)障房——在用欠周轉(zhuǎn)仆房”賬戶田，貸徒記“開發(fā)也產(chǎn)品”賬戶冠。[例4-日25餃]興華艱房地崇產(chǎn)開舉發(fā)公區(qū)司為平安置蝴新安寄小區(qū)議的動今遷居手民，得將其愧建造殖的2#樓作薦為周浪轉(zhuǎn)房扒，實智際成達本為3莖00軌0參00肅0元，皇根據(jù)殃房屋森交付直使用豬等憑鴨證，冠作如渴下會盲計處爭理：借：盾開發(fā)慌產(chǎn)品3般00倉0甩00洋0貸：乓開發(fā)版成本3痛00撞0旨00味0借：侮周轉(zhuǎn)休房——在用頭周轉(zhuǎn)神房3復00暢0區(qū)00設(shè)0貸：測開發(fā)駐產(chǎn)品3慚00皂0行00辰0（二聾）周紀轉(zhuǎn)房最攤銷煤的核稿算周轉(zhuǎn)鉗房隨青著使階用及集自然狹力的閑侵蝕脹，會石逐漸蛾發(fā)生章?lián)p耗延而減商少其昌價值您，因破此，勻應根隊據(jù)周季轉(zhuǎn)房述的使麥用年蛙限按跌月攤認銷其瘡損耗猶價值夏。這閑部分濫損耗鋼價值鍬，應動作為頭開發(fā)串期間驅(qū)的費回用，處將它追計入脹土地沃、房債屋的逝開發(fā)騙成本遭。周管轉(zhuǎn)房圓攤銷纏額的號基本竟計算涂公式艇如下知：月攤協(xié)銷率替＝（1-估計斜凈殘湖值率犁）÷（攤盜銷年仰限×1緣瑞2）月攤紡銷額=周轉(zhuǎn)筑房賬熊面原襪值×月攤?cè)f銷率周轉(zhuǎn)證房損所耗價煙值的擴攤銷駱額，矮應在“周轉(zhuǎn)砌房——周轉(zhuǎn)度房攤園銷”賬戶雅核算筋。每蕩月計臣提的亞周轉(zhuǎn)跡房攤興銷額眉，對蔑能確傍定其圈為某己項土暗地或墻房屋衛(wèi)開發(fā)詳項目巾負擔今的，知應計糠入該平土地貨或房灰屋的表開發(fā)除成本麻，借婦記“開發(fā)菊成本——土地月開發(fā)”或“開發(fā)絡成本——房屋乖開發(fā)”賬戶糕，貸例記“周轉(zhuǎn)妖房——周轉(zhuǎn)徹房攤饅銷”賬戶談。對貴不能萌確定梨其為嘩某項快土地筆或房楊屋開蘆發(fā)項婚目負鬼擔的來周轉(zhuǎn)款房攤壇銷額爹，應誓記入“開發(fā)常間接誰費用”賬戶塵的借升方和“周轉(zhuǎn)渾房——周轉(zhuǎn)天房攤叫銷”賬戶死的貸劇方。（三叨）周嘆轉(zhuǎn)房拆修理講費用智的核琴算由于館周轉(zhuǎn)貿(mào)房是閘為了呆安置物因開手發(fā)項香目等微建筑邀產(chǎn)品咬的開呢發(fā)建泊設(shè)而撇動遷詠的居乖民，辰是直還接服披務于障某項蛙開發(fā)事項目絞的，態(tài)因此迎，周心轉(zhuǎn)房瘋在使默用過學程中鏡發(fā)生轉(zhuǎn)的修詢理費盡用，逝應作眾為有具關(guān)開都發(fā)項需目的趣成本括。按腳其實映際發(fā)揚生的能成本龍，借漿記“開發(fā)響成本”、“開發(fā)牲間接舒費用”賬戶盡，貸像記“銀行龍存款”、“應付賢工資”等賬塘戶。張如果彼發(fā)生椒的修哲理費夸用數(shù)漿額較協(xié)大的沸，可該通過“待攤美費用”賬戶專進行敲歸集籍，分關(guān)次攤漂入有暫關(guān)的叨開發(fā)厚項目嚷的成孝本。[例4-勁27冰]劃2#樓周誰轉(zhuǎn)房赤發(fā)生氣修理距費用50排0蚊00元，買以銀速行存發(fā)款支應付，洗該費司用分10個月畫攤銷兆計入皺成本趨，應行作如截下會牛計處炮理：支付戲費用則時：借：翠待攤漢費用50膊0氧00貸：收銀行闖存款50待0盾00每月君攤銷頃修理澤費時失：借：稿開發(fā)如間接拘費用主（或究開發(fā)遍成本胳）5內(nèi)00圣0貸：花待攤則費用5痛00跑0（四泰）周攝轉(zhuǎn)房歷改變姐用途床對外丹銷售乒的核旺算與固毅定資跟產(chǎn)出使售核明算不相同，裹改變跨用途央對外續(xù)銷售判的周幫轉(zhuǎn)房收，應灘視作陡開發(fā)惜產(chǎn)品鞠對外稿銷售柔處理賣。在替銷售泄成立澇時，轉(zhuǎn)借記“銀行洪存款”或“應收拆賬款”賬戶資，貸給記“經(jīng)營樂收入”賬戶霉；同閃時，拳按其串攤余疏價值冷，借巾記“經(jīng)營鵝成本”賬戶鋒，按有其已恐提累黑計攤梨銷額弓，借鳥記“周轉(zhuǎn)蓬房——周轉(zhuǎn)拖房攤五銷”賬戶蠢，按個其原汽值，頭貸記“周轉(zhuǎn)姻房——在用申周轉(zhuǎn)夫房”賬戶葡。三、卵營業(yè)痕收入城的核瘦算房地輔產(chǎn)開謙發(fā)企惱業(yè)的線營業(yè)噸收入泥包括額主營膠業(yè)務敞收入娛和其宅他業(yè)級務收忠入。主營蔥業(yè)務駕收入也叫府經(jīng)營返收入雁，是酸指開甲發(fā)企顛業(yè)轉(zhuǎn)敲讓、恢銷售概、結(jié)故算和險出租傻開發(fā)罵產(chǎn)品奮等主彎要經(jīng)壺營業(yè)硬務所蓄取得木的收乳入，昏包括如土地沸轉(zhuǎn)讓仍收入懶、商規(guī)品房圈銷售球收入姨、配消套設(shè)串施銷暑售收枕入、酬代建景工程燭結(jié)算遣收入雪、出匹租開餓發(fā)產(chǎn)蝦品租淡金收場入等臥。其他摧業(yè)務夸收入是指欺在主傻營業(yè)江務以戰(zhàn)外，擴不獨椒立核覽算的真其他深業(yè)務貍或附遭加業(yè)嗓務所印發(fā)生素的收吳入，阻主要勤包括翠商品丙房售匪后服拉務收頑入、也材料描銷售遣收入華、固端定資猶產(chǎn)出這租收范入、儀其他搏多種旺經(jīng)營諒收入禁等。1．主祝營業(yè)消務收謊入的怒核算企業(yè)每按照臣簽訂到的銷床售合糖同，價結(jié)算桌開發(fā)協(xié)產(chǎn)品顧價款倚時，罵借“銀行暢存款”、“應收割賬款”等賬析戶，篩貸記“經(jīng)營亦收入”賬戶訂。根據(jù)思經(jīng)營犯收入派應與她其相每關(guān)的唇成本挨、費候用配頁比的束原則眾，開覺發(fā)企藥業(yè)在賊將各咱期實規(guī)現(xiàn)的蘆經(jīng)營牢收入龜入賬難時，踐應同香時將蛾其相沸關(guān)的殘經(jīng)營庫成本巧結(jié)轉(zhuǎn)焰入賬笑。借策記“經(jīng)營壇成本”賬戶矮，貸朝記“開發(fā)來產(chǎn)品”、“出租獅開發(fā)倒產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)渣房”等賬丙戶。[例4-視29謝]宏大食房地有產(chǎn)開蹄發(fā)公尤司出壁售商頸品住岔宅一泳棟，行取得浪價款省收入6德70悔0畢00道0元，拼已存涌入銀馬行，糞該住算宅的剪實際慢成本咳為5阻80懼0不00禽0元，書作如轟下會礙計處日理：借：馳銀行較存款6犬70夠0準00鼓0貸：臥經(jīng)營濤收入——商品魄房銷織售收爸入6位70貸0趨00影0借：耀經(jīng)營榴成本5挽80秩0桶00劫0貸：怕開發(fā)店產(chǎn)品——房屋5鄙80影0嗚00具02．其雨他業(yè)標務收絮支的隨核算為了綱反映盛其他紐奉業(yè)務區(qū)收入弟的核波算，裙企業(yè)互應設(shè)啊置“其他交業(yè)務株收入”賬戶套。本士賬戶掠貸方淘登記晝?nèi)〉玫母餍绊椘浒菟麡I(yè)須務收獨入；秩借方亡登記言期末絡轉(zhuǎn)入“本年恨利潤”賬戶消的金蓄額；楚結(jié)轉(zhuǎn)任后本愚賬戶捉應無瞧余額河。在違本賬昏戶下蠅，可席按商姐品房叨售后苗服務黎收入黑、材躲料銷河售收脖入、寒無形擁資產(chǎn)浪轉(zhuǎn)讓壇收入避、固自定資慢產(chǎn)出季租收棉入等借其他飲業(yè)務望收入蘿的種忍類設(shè)堪置明坦細賬雁，進月行明