京華城中城營銷策劃書

京華城中城報告PAGE40京華城中城營銷策劃書京華城中城（二期）營銷策劃藍(lán)皮書

[目錄]■□導(dǎo)言第一部分市場篇1、揚(yáng)州宏觀環(huán)境分析2、揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場研判第二部分規(guī)劃篇1、對于京華城中城以及二期的規(guī)劃思考2、京華城中城總體規(guī)劃第三部分定位篇1、基地資源概況2、項目概況分析3、地塊價值分析4、項目行銷診斷5、項目定位第四部分行銷篇1、行銷傳播戰(zhàn)略布局2、整合行銷傳播策略設(shè)定3、第一階段推廣計劃4、關(guān)于“約克郡”入市時機(jī)的評估與建議□后記[導(dǎo)言]：對大盤而言，初期往往具有比較強(qiáng)的階段性優(yōu)勢，包括產(chǎn)品相對領(lǐng)先市場優(yōu)勢、潛在客戶群需求支持優(yōu)勢和廣告訴求優(yōu)勢等，而這些優(yōu)勢大多是不能延續(xù)的。要達(dá)到項目開發(fā)的可持續(xù)性，就必須注意形成可持續(xù)性的品牌優(yōu)勢，包括產(chǎn)品的階段性推出與賣點(diǎn)的儲備和時效性。每個賣點(diǎn)根據(jù)其自身內(nèi)容不同在不同時間段內(nèi)具有不同效用，在整個過程中，應(yīng)當(dāng)將每個賣點(diǎn)在其時效性最大時推出。所有分時推出的賣點(diǎn)，還必須有一根主線，這根主線就是項目所應(yīng)有的特質(zhì)與市場區(qū)隔——所決定的項目定位。大盤從開盤到結(jié)束需要持續(xù)幾年時間。由于市場進(jìn)步、客戶需求進(jìn)步，使得原來規(guī)劃概念、產(chǎn)品設(shè)計等都會發(fā)生較大變化，這類變化往往是在項目運(yùn)作初期無法預(yù)見的，必須根據(jù)市場反饋信息加以調(diào)整。更為重要的是，評價一個大盤是否成功，取決于項目發(fā)展后期而不是前期。因此，我們本著提出大盤開發(fā)思路，解決大盤開發(fā)問題，制定大盤行銷定位的戰(zhàn)略原則，對京華城中城進(jìn)行市場分析與戰(zhàn)略定位，以期望解決本案的根本制勝之道！京華城中城營銷策略飽和市場下的強(qiáng)勢領(lǐng)導(dǎo)者品牌發(fā)現(xiàn)市場未來危機(jī)尋找項目潛在風(fēng)險發(fā)現(xiàn)市場未來危機(jī)尋找項目潛在風(fēng)險解決項目存在問題提升項目整體價值樹立企業(yè)及項目品牌決勝資源配置過剩帶來的相對飽和市場第一部分市場篇1、揚(yáng)州市宏觀環(huán)境分析1．1、城市概況主要觀點(diǎn)：揚(yáng)州市地處蘇中腹地，具有承南啟北，連接蘇南蘇北的特殊區(qū)位優(yōu)勢1．1．1、城市區(qū)位揚(yáng)州市是江蘇省省轄市，位于江蘇省中部，南臨長江，北接淮水，中貫京杭大運(yùn)河，是一座歷史文化與現(xiàn)代工業(yè)科技交相輝映的濱江開放城市。市區(qū)現(xiàn)轄3個區(qū),分別是廣陵區(qū)、維揚(yáng)區(qū)、邗江區(qū)，轄高郵、江都、儀征3個縣級市和寶應(yīng)縣。全市總面積6638平方公里，人口467萬，其中市區(qū)面積973平方公里，人口109.66萬。揚(yáng)州屬亞熱帶濕潤氣候區(qū)，四季分明，氣候溫和，年均氣溫15℃，年降水量1030毫米，年日照時間2140小時，全年無霜期222天。90%以上是平原。揚(yáng)州市城區(qū)位于長江與京杭運(yùn)河交匯處，東經(jīng)119度26分、北緯32度24分。揚(yáng)州南部瀕臨長江，北與淮安、鹽城接壤，東和鹽城、泰州毗聯(lián)，西與天長（安徽?。?、南京、淮安交界。境內(nèi)有長江岸線80.5公里，沿岸有儀征、邗江、江都；京杭大運(yùn)河縱穿腹地，全長143.3公里，由北向南溝通白馬、寶應(yīng)、高郵、邵伯4湖，匯入長江。揚(yáng)州為蘇北門戶，市場興旺、流通業(yè)發(fā)達(dá)，是承南啟北的重要的貨物和信息集散地。揚(yáng)州自然資源豐富，石油、天然氣、氦氣、石英砂、陶土、礦泉水等礦產(chǎn)資源儲量較為豐富。江蘇油田總部設(shè)在揚(yáng)州，石油年平均開采量120萬噸。1．1．2、城市性質(zhì)今日揚(yáng)州氣象萬千，“國家園林城市”、“雙擁模范城”、“江蘇省人居環(huán)境獎”等桂冠印證著揚(yáng)州前進(jìn)和發(fā)展的歷程。2003年，揚(yáng)州市獲“國家衛(wèi)生城市”、“國家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“全國創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市”稱號。1．1．3、歷史人文“淮左名都”、“富甲天下”，揚(yáng)州繁榮昌盛的歷史，積淀了深厚的歷史文化底蘊(yùn)，李白、白居易、歐陽修、蘇軾、鄭燮、朱自清以及馬可·波羅、崔致遠(yuǎn)等大批中外文人雅士，在古城揚(yáng)州留下“煙花三月下?lián)P州”、“腰纏十萬貫，騎鶴上揚(yáng)州”、“天下三分明月夜，二分無賴是揚(yáng)州”、“兩堤花柳全依水，一路樓臺直到山”、“春風(fēng)十里揚(yáng)州路，”、“十里揚(yáng)州景物稠”等膾炙人口的千古佳作。以“揚(yáng)州八怪”為代表的揚(yáng)州畫派和揚(yáng)州學(xué)派在中國文化領(lǐng)域獨(dú)樹一幟。揚(yáng)州戲曲、揚(yáng)州評話、玉雕漆器、揚(yáng)派盆景、雕版印刷、淮揚(yáng)菜系等更是獨(dú)具特色，源遠(yuǎn)流長。1．2、城市規(guī)劃1．2．1、整體規(guī)劃思想揚(yáng)州的城市發(fā)展方向是“主導(dǎo)向南，拓展東西”。南延擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，跳躍開發(fā)港口分區(qū)和瓜洲分區(qū)，作為發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)的主要載體；完善西部分區(qū)，適度發(fā)展河?xùn)|分區(qū)，作為生活居住與第三產(chǎn)業(yè)的主要載體。觀點(diǎn)：在“東城西市”和“主導(dǎo)向南，西進(jìn)東聯(lián)”的城市整體規(guī)劃指導(dǎo)思想之下，揚(yáng)州的城市規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度也將進(jìn)一步加大。受城市整體規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的影響，更加刺激了揚(yáng)州房地產(chǎn)市場的發(fā)展，城市外沿的拓展改善了郊區(qū)的整體居住條件，房地產(chǎn)郊區(qū)化的現(xiàn)象初步萌芽。1．2．2、城市產(chǎn)業(yè)布局揚(yáng)州工業(yè)園區(qū)相關(guān)資料：★ ◎揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)始建于1992年6月，于1993年10月被批準(zhǔn)為省級開發(fā)區(qū)，轄六個行政村，規(guī)劃控制面積為16.52平方公里，2002年根據(jù)市政府行政區(qū)劃調(diào)整方案，將八里、施橋兩鎮(zhèn)劃入并組建文匯、揚(yáng)子津兩個街道辦事處，行政區(qū)域面積為72平方公里，總?cè)丝跒?5.57萬人。揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于城市南部，南臨長江、北接新區(qū)、東靠京杭大運(yùn)河、西至古運(yùn)河與邗江工業(yè)園，是揚(yáng)州的南大門。揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)有汽車機(jī)械工業(yè)專區(qū)、沿江化工工業(yè)專區(qū)、紡織工業(yè)加工專區(qū)。該區(qū)享受優(yōu)惠政策的工業(yè)園區(qū)有港口工業(yè)園、江陽工業(yè)園、邗江工業(yè)園、杭集工業(yè)園。

◎邗江工業(yè)園

邗江工業(yè)園位于潤揚(yáng)長江大橋北接線東側(cè)，園區(qū)規(guī)劃了韓國工業(yè)園、民營工業(yè)園、外商綜合服務(wù)區(qū)等特色園區(qū)。邗江現(xiàn)有各類工業(yè)企業(yè)3500多家，擁有機(jī)械、電子、化工、服裝、旅游用品等13個產(chǎn)業(yè)門類、1000多種產(chǎn)品，享譽(yù)全國的“牙刷之鄉(xiāng)”、“壓力機(jī)之鄉(xiāng)”和“服裝服飾之鄉(xiāng)”，擁有三笑牙刷、虎豹襯衫等名牌產(chǎn)品。2002年全區(qū)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2000美元。

◎江陽工業(yè)園

江陽工業(yè)園緊鄰國家級風(fēng)景名勝區(qū)蜀岡-瘦西湖，交通發(fā)達(dá)，重點(diǎn)發(fā)展機(jī)械、五金、電子、玩具、服裝等行業(yè)。

◎杭集工業(yè)園

杭集工業(yè)園位于揚(yáng)州主城區(qū)東，依托三笑-高露潔、瓊花兩大集團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展以牙刷、日化、旅游用品為主的輕工業(yè)，建立日用精細(xì)化工產(chǎn)品生產(chǎn)基地和新型復(fù)合材料生產(chǎn)基地。

◎廣陵產(chǎn)業(yè)園廣陵產(chǎn)業(yè)園位于揚(yáng)州東南部，東依國家一級生態(tài)保護(hù)區(qū)廖家溝，主要發(fā)展高科技、生態(tài)產(chǎn)業(yè)?！?揚(yáng)州化學(xué)工業(yè)園區(qū)

揚(yáng)州化學(xué)工業(yè)園區(qū)地處儀征沿江區(qū)域。規(guī)劃總面積62平方公里，已開發(fā)4平方公里，重點(diǎn)開發(fā)石油化工、基礎(chǔ)化學(xué)、合成材料、精細(xì)化工和石化物流等五大產(chǎn)業(yè)，是接受國內(nèi)外石化人項目落戶的重要載體。

觀點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支持，使揚(yáng)州“主導(dǎo)向南，東進(jìn)西連”的城市發(fā)展戰(zhàn)略具有了堅實的基礎(chǔ)。目前，西區(qū)新城、西南板塊都已初顯端倪，一場城市郊區(qū)化運(yùn)動正在進(jìn)入運(yùn)行軌道。2。3、城市商業(yè)布局文昌閣商圈——揚(yáng)州老城區(qū)、文昌路、金鷹國際、時代廣場等西區(qū)新城商圈——京華城中城、廣潤發(fā)第二商圈——西客站、高力汽配城、紅星美凱龍河?xùn)|商圈——新廣陵商業(yè)副中心蜀崗－瘦西湖商圈——瘦西湖新天地瓜洲商圈——瓜洲古鎮(zhèn)1．2．4、西區(qū)新城規(guī)劃布局規(guī)劃范圍：北至寧啟鐵路和揚(yáng)冶公路一線，西至西北繞城公路，南至文匯西路，東至賈七路，規(guī)劃總用地面積約為10平方公里。功能定位：新城西區(qū)是以生活居住、公共服務(wù)功能為主，配套設(shè)施完善的城市新區(qū)。其中心區(qū)為融交通換乘、文教體育、現(xiàn)代商業(yè)、行政辦公等多功能為一體的生態(tài)型、復(fù)合型城市副中心。揚(yáng)州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局第二商圈 揚(yáng)州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局第二商圈1．3、社會經(jīng)濟(jì)1．3．1、GDP及人均GDP2005年，揚(yáng)州綜合實力不斷增強(qiáng)，地方財力再上臺階。初步統(tǒng)計，全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值922億元（GDP），比上年增長15.0%，增幅首次超過省均水平。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值86億元，增長6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值518億元，增長17.3%;第三產(chǎn)業(yè)增加值318億元，增長14.3%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值23293元，突破2萬元，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)2500美元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為9.3：56.2：34.5。全年實現(xiàn)財政總收入117億元，增長26%。一般預(yù)算收入49.5億元，增長26.2%。“十五”期間，全市累計實現(xiàn)生產(chǎn)總值達(dá)3422億元，接近前20年的總和；累計完成財政總收入380億元，是“九五”總量的2.9倍。財政收入占GDP比重從2000年7.2%提高到2005年12.7%。1．3．2、居民消費(fèi)水平2005年揚(yáng)州人均可支配收入平穩(wěn)向上。揚(yáng)州市近年的人均可支配收入發(fā)展的相當(dāng)穩(wěn)定，03-05年以11.1％、13.2％及15.5％的速度遞增，平均每年增長13.3％，同時與年人均GDP的漲幅基本保持一致。但在04年，揚(yáng)州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)的一年中，人均可支配收入的前進(jìn)步伐顯得緩慢。消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，市場交易日趨活躍。全年完成社會消費(fèi)品零售總額263.7億元，城鄉(xiāng)消費(fèi)品市場同步增長。1．3．3、第二產(chǎn)業(yè)工業(yè)生產(chǎn)較快增長，運(yùn)行質(zhì)量穩(wěn)步提升。2005年，全市著力抓好工業(yè)“雙創(chuàng)”和“三重”，強(qiáng)勢推進(jìn)工業(yè)第一方略。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)2045家，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1448.8億元，現(xiàn)價比上年增長31.2%。其中，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和私營經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值比重分別為18.8%和46.2%，同比分別提升了1.5個和1.1個百分點(diǎn)；實現(xiàn)工業(yè)增加值388.8億元，可比價比上年增長23.3%，工業(yè)增加值增幅“十五”以來首次超過全省平均水平。在工業(yè)發(fā)展速度明顯加快的同時，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益也實現(xiàn)了同步增長。2005年全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入1370.1億元，同比增長32%，其中銷售收入過億元的企業(yè)達(dá)209家；實現(xiàn)利稅102.4億元，增長24.6%，利潤50.8億元，增長30.3%；工業(yè)產(chǎn)銷率為97.4%，比上年提高0.4個百分點(diǎn)。2005年全部工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)2045億元，比2000年增加1156億元，增量超過2002年全年總量。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)單位數(shù)比2000年增加822家，工業(yè)總產(chǎn)值、工業(yè)增加值分別增加847.3億元和239億元。1．3．4、固定資產(chǎn)投資2005年全年完成全社會固定資產(chǎn)投資410億元，增長24.2%。其中，城鎮(zhèn)規(guī)模以上項目完成投資222.42億元，比上年增長40.4%；農(nóng)村規(guī)模以上項目完成投資114.52億元，比上年增長95.1%。民間投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重71%，比2000年上升22個百分點(diǎn)?！笆濉逼陂g，全市累計投資總量達(dá)到1311億元，為“九五”期間投資總額的2.2倍，超過建國以來前50年全部投資的總和。至“十五”期末，全市公路通車?yán)锍探?000公里，其中高速公路通車?yán)锍踢_(dá)240公里，在全省名列前茅。2、揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場研判2．1、土地市場觀點(diǎn)：揚(yáng)州的土地供應(yīng)由失衡狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)楹椭C發(fā)展，未來北區(qū)，東區(qū)將也是城市發(fā)展的重點(diǎn)方向。2．1．1、政策導(dǎo)向為積極應(yīng)對國家宏觀調(diào)控政策系列措施，使揚(yáng)州市房地產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展，有關(guān)職能部門應(yīng)對揚(yáng)州市房價進(jìn)行合理有效調(diào)控，調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，增加經(jīng)濟(jì)適用房和政府廉租房的投資和建設(shè)規(guī)模；進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場管理，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政策指導(dǎo)和引導(dǎo)，保持房地產(chǎn)市場供給的穩(wěn)定增長，適量增加土地供給，嚴(yán)格控制土地抄作和囤積，以確保揚(yáng)州市房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。2．1．2、近年揚(yáng)州市土地市場供應(yīng)情況受國家宏觀政策調(diào)控的影響，揚(yáng)州房地產(chǎn)一級市場土地供應(yīng)自2004開始逐漸放緩，逐步調(diào)節(jié)土地市場的供需關(guān)系，避免土地過度放量。從表中可清楚的看出，2003年是揚(yáng)州土地出讓的高峰年。2003年共出讓土地481.4萬㎡，成交量高居近年供應(yīng)榜首。2004年比03年下降足足60.5％，05年開始有所上升，但仍不足03年的50％。2．1．3、2005年土地供應(yīng)情況觀點(diǎn)：在“主導(dǎo)向南，西進(jìn)東聯(lián)”的城市整體規(guī)劃指導(dǎo)思想之下，2005年土地供應(yīng)的區(qū)域主要還是基本分布在西區(qū)和北區(qū)；但從一年土地供應(yīng)情況來看，2005年北區(qū)的土地供應(yīng)最大，約為42%，這表明，未來北區(qū)還存在較大的發(fā)展空間。2．1．4、2006年第一季度土地供應(yīng)情況2006年第一季度揚(yáng)州市國土資源局共出讓土地70.29萬㎡，出讓金額11.87億元，與去年同期相比增加了76.6％。土地供應(yīng)的區(qū)域分布為東區(qū)占4.9％，西區(qū)占2.2％，北區(qū)占92.2％，北區(qū)111地塊占地面積60.03萬，出讓金額11.16億元。是掛牌出讓面積最大的地塊。表揚(yáng)州市2006年第一季度土地供應(yīng)一覽表 表揚(yáng)州市2005年土地供應(yīng)一覽表地塊編號位置出讓方式出讓面積（㎡）規(guī)劃用途區(qū)域出讓總額（萬元）出讓時間中標(biāo)單位供地形態(tài)259文匯西路南側(cè)、新城河路西側(cè)掛牌出讓2834商住西623.52006年1月24日揚(yáng)州市邗江房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司凈地257邗江區(qū)李典鎮(zhèn)花園北路東側(cè)，興豐路北側(cè)掛牌出讓21858商住東10712006年1月24日揚(yáng)州市邗江鑫隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司凈地255邗江區(qū)頭橋鎮(zhèn)紅星路南側(cè)、豐裕路西側(cè)掛牌出讓1735商業(yè)東100.62006年1月24日揚(yáng)州市邗江紅橋房地產(chǎn)開發(fā)公司凈地252邗江區(qū)杭集鎮(zhèn)三笑大道西側(cè)、翟莊路北側(cè)掛牌出讓9379商業(yè)東740.92006年1月24日江蘇新能源置業(yè)集團(tuán)有限公司凈地251邗江區(qū)杭集鎮(zhèn)中心小學(xué)西北角掛牌出讓1499住宅東88.42006年1月24日揚(yáng)州市邗江鑫隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司凈地249邗江區(qū)揚(yáng)天公路輔道東側(cè)、槐泗河北側(cè)掛牌出讓24105住宅北1205.32006年1月24日揚(yáng)州市蘇揚(yáng)建設(shè)工程有限公司凈地247邗江區(qū)公道鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場南側(cè)掛牌出讓1928商業(yè)北86.62006年1月24日揚(yáng)州市長輝建設(shè)有限公司凈地245邗江區(qū)槐泗鎮(zhèn)弘揚(yáng)東路南側(cè)、規(guī)劃經(jīng)五路西側(cè)掛牌出讓24114

住宅北1181.62006年1月24日胡正華（揚(yáng)州）凈地243邗江區(qū)槐泗鎮(zhèn)弘揚(yáng)北路東側(cè)、酒甸村委會西側(cè)掛牌出讓2566住宅北143.72006年1月24日揚(yáng)州市邗江酒甸房地產(chǎn)開發(fā)公司凈地111平山堂西路南側(cè)，邗江路東側(cè)，蜀岡西路北側(cè)，揚(yáng)子江北路西掛牌出讓600259

商住北111648.22006年2月7日浙江北辰建設(shè)投資有限公司凈地260文昌西路北、西北繞城公路東，火車站西掛牌出讓6406商業(yè)西1153.12006年2月22日中國石油化工股份有限公司江蘇揚(yáng)州石油分公司凈地261四望亭路南側(cè)，邗江大道西側(cè)掛牌出讓700商業(yè)西62222006年3月16日揚(yáng)州金太陽置業(yè)有限公司等三個單位生地262揚(yáng)子江南路以東、儀揚(yáng)河路以北掛牌出讓151093

商住西1586.47652006年4月28日江蘇龍脈房地產(chǎn)有限責(zé)任公司熟地189-邗江區(qū)杭集鎮(zhèn)，三笑大道西側(cè)，龍王路南側(cè)掛牌出讓70216

住宅東4634.2562006年5月11日義烏市通達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司熟地觀點(diǎn)：揚(yáng)州未來西區(qū)板塊的土地放量將放緩，而主要集中的北區(qū)、東區(qū)，這樣更有利于城市的平衡發(fā)展，打破“一邊倒”的發(fā)展現(xiàn)狀。西區(qū)土地供應(yīng)量的減少，將對西區(qū)目前供應(yīng)量偏大的現(xiàn)狀給予緩解。2．2、二級市場2．2．1、市場概述近年來，隨著揚(yáng)州市國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，固定資產(chǎn)投資大幅度增加，同時國家和地方政府出臺了一系列調(diào)整和規(guī)范房地產(chǎn)市場政策，從宏觀上把握著房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展方向，使得房地產(chǎn)市場投資繼續(xù)保持旺盛勢頭。根據(jù)2005年第四季度揚(yáng)房指數(shù)顯示，2005年1~12月份，市區(qū)累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資42.21億元,比2004年同期增長20.05%。房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增幅小于全社會固定資產(chǎn)投資額的增幅，增幅下降12.23％，房地產(chǎn)投資增速減緩。2．2．2、商品房市場供應(yīng)需求情況2005年被稱為政策調(diào)控年，揚(yáng)城房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)發(fā)展勢頭。2005年全年商品施工面積為420.14萬㎡，竣工面積155.29萬㎡。全面累計銷售136.67萬㎡，商品房銷售增長幅度趨緩。年份項目（萬m2）2000年2001年2002年2003年2004年2005年施工面積#住宅111.00133.57175.28247.06313.44420.1488.0099.25145.44218.10274.43266.44竣工面積#住宅68.0081.6697.85113.08134.47155.2957.0064.4578.79101.02118.88131.3表2.1揚(yáng)州市市區(qū)近年來房地產(chǎn)施工、竣工面積一覽表年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年商品房銷售額(億元)6.9610.2613.6625.2443.2466.44銷售面積(萬㎡)4557.7979.92112.17138.43136.67表2.2揚(yáng)州市市區(qū)近年來商品房銷售面積一覽表2005年揚(yáng)州市商品房市場區(qū)域分析2005年揚(yáng)州累計銷售商品房134.33萬㎡，其中主要集中在西區(qū)約83萬㎡。其次是東區(qū)約31萬㎡。表3.1揚(yáng)州市市區(qū)2005年各區(qū)域銷售面積一覽表圖3.2揚(yáng)州市市區(qū)2005年各區(qū)域普通商品房銷售情況圖3.3揚(yáng)州市市區(qū)2005年各區(qū)域營業(yè)辦公房銷售情況圖3.4揚(yáng)州市市區(qū)2005年各區(qū)域別墅銷售情況2．2．4、2006年一季度揚(yáng)州市商品房市場區(qū)域分析2006年一季度商品房成交共29.01萬㎡，其中西區(qū)占到56％。東區(qū)與北區(qū)與同期相比增幅明顯。區(qū)位房屋性質(zhì)銷售面積（㎡）成交總額（元）成交均價（元/㎡）老城區(qū)普通住宅998735193392.53523.920346商業(yè)營業(yè)4826.82479879629941.941485別墅207.587382003556.219289合計15021.483919554.55586.666656東區(qū)普通住宅59536.53184589574.43100.442274商業(yè)營業(yè)15024.8279170680.85269.326408別墅773.7531038534011.44168合計75335.1266864108.23542.360841南區(qū)普通住宅92.51480001600別墅507.66599721300.181245合計600395601西區(qū)普通住宅100612.853452865833431.833836商業(yè)營業(yè)24741.22163508374.86608.743416別墅37073.781660318034478.415824合計162427.85674826760.84154.62472北區(qū)普通住宅18048.3451986071.52880.379664商業(yè)營業(yè)16522.03155295447.59399.295819別墅2226.9393863254214.916948合計36797.32166678445888.145163合計290181.7512430862394283.819501表4.1揚(yáng)州市2006年一季度商品房銷售情況排名項目名稱銷售面積(M2)銷售額(元)所屬片區(qū)用途1新能源虎豹·奧都花城66,191.56243,765,505.00西住宅2德豪·瘦西湖新天地13,915.31147,698,849.00北商業(yè)3京華城中城38,331.87145,922,080.00西住宅4名都華庭30,583.65112,623,449.00東綜合5水榭華庭27,047.62109,323,678.00西住宅、商鋪6萊茵苑21,313.3180,746,962.00老城區(qū)住宅7萬都裝飾城14,315.0977,360,947.00西商鋪8保集半島20,061.6575,099,130.00西住宅9新能源·公元國際大廈12,682.0571,826,948.00西寫字樓10御河苑17,366.1868,968,784.00北住宅、商鋪11萬馬·濱河城19,735.2863,008,522.00東住宅12金湖灣墅園13,016.0262,569,101.00西住宅,商鋪,別墅13新港名興花園21,056.2062,553,958.00西住宅14揚(yáng)子·佳竹苑19,215.9462,451,164.00北住宅15典藏園(御園)14,504.5460,066,799.00西別墅表4.2揚(yáng)州市2006年一季度商品房銷售成交排行榜Top15排名項目名稱銷售面積(M2)銷售額(元)所屬片區(qū)1德豪·瘦西湖新天地13,915.31147,698,849.00北2萬都裝飾城14,315.0977,360,947.00西3文昌·百匯中心3,097.0646,716,746.00老城區(qū)4中國·揚(yáng)州國際珠寶城3,985.7742,893,057.00西5竇莊街坊改造工程2,213.4929,701,110.00北表4.3揚(yáng)州市2006年一季度商鋪銷售成交排行榜Top5排名項目名稱銷售面積(M2)銷售額(元)所屬片區(qū)1新能源·公元國際大廈12,626.2671,288,965.00西2東城國際大廈6,636.4028,540,741.00東3天地大廈2,558.4616,486,290.00西4凱旋國際大廈1,525.039,486,721.005揚(yáng)州高力汽車汽配城1,617.697,011,796.00表4.4揚(yáng)州市2006年一季度辦公房銷售成交排行榜Top15觀點(diǎn)：從2006年1-5月商品房銷售排行榜中可以看出，西區(qū)的供應(yīng)量最大，但同時去化量最大的區(qū)域，可以說目前西區(qū)的是揚(yáng)州市商品房供應(yīng)的主要區(qū)域，未來仍然市揚(yáng)州樓市發(fā)展的熱點(diǎn)。2．2．5、商品房市場價格走勢分析2002年底開始，揚(yáng)州市房價是1943元/㎡，在國家住宅產(chǎn)業(yè)商品化的影響下，揚(yáng)州商品房價格持續(xù)走高，到了2005年底，揚(yáng)州房價已達(dá)到3264元/㎡，漲幅為78％。2005年2季度，受國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影戲，揚(yáng)州樓市受到?jīng)_擊，整體均價下跌約200元/㎡。2005年全年房價增幅約為9.5％。2．3、區(qū)域板塊市場現(xiàn)狀分析2．3．1、區(qū)域地理位置西區(qū)板塊以建設(shè)“文化揚(yáng)州”為主題，營造最佳生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境，建設(shè)以商業(yè)為核心、公共服務(wù)設(shè)施相配套，以城市住宅為主體，集科教文化、行政辦公、商貿(mào)居住等為一體的新型城區(qū)，建成后的新城西區(qū)將成為揚(yáng)城新的都市中心圈。觀點(diǎn)：西區(qū)