項目開發(fā)總必知的項目開發(fā)開發(fā)全步驟及關(guān)鍵節(jié)點

****工程總必知的工程開發(fā)全流程及關(guān)鍵節(jié)點導(dǎo)讀：房地產(chǎn)工程開發(fā)一般分為前期、中期、后期7大階段，工程總要有運營的高度做到運籌帷幄，就必需對工程全流程及重要掌握點做到了然于心。第一局部房地產(chǎn)工程整體開發(fā)流程房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再安排及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費者、消費者之間的轉(zhuǎn)移！前期(決策期)：由拿地到方案定案——重在決策(大局已定)；中期(實施期)：由施工圖設(shè)計到入伙——重在執(zhí)行；后期(運營期)：入伙后到房屋撤除——重在效勞,重在總結(jié)反響。企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程客戶視角的房地產(chǎn)流程案例：佳兆業(yè)工程整體開發(fā)流程〔1〕18個關(guān)鍵節(jié)點——里程碑打算〔一級打算〕〔2〕18個關(guān)鍵節(jié)點——里程碑打算〔一級打算〕〔3〕18個關(guān)鍵節(jié)點——里程碑打算〔一級打算〕其次局部 工程全流程7大關(guān)鍵節(jié)點▌一、土地獵取〔一〕企業(yè)獲得土地的方式：行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改工程、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟適用房和根底設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地安排根本上是掌握在政府手里。資本市場:投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成工程開發(fā)公司；土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費；收購有土地的公司：為了避開繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比方萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。土地市場：通過在土地市場進展招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2023年7月以來，獵取土地的主要方式。通常的狀況下是以“價高者得”為唯一的衡量標(biāo)準?！捕衬玫嘏c否及拿地價格應(yīng)當(dāng)考慮哪些因素？市場將來預(yù)期；工程或區(qū)域進展預(yù)期；規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟實現(xiàn)；企業(yè)進展戰(zhàn)略和時機本錢；競爭對手的狀況分析。案例：佳兆業(yè)拿地原則住宅為主，實現(xiàn)快速開發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。嚴格掌握持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比例。選擇預(yù)售條件寬松、±0可以賣樓、資金占用少的城市，土地位置以城市進展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。避開拿超級大盤〔建面100萬平方米以上〕，以免過多占用資金。深耕目前已進駐城市，特別是成都、長沙、江陰、沈陽，確保每個已進入城市有3個可售建筑面積在30萬㎡以上的工程，保證三年的開發(fā)量，做好土地儲藏構(gòu)造規(guī)劃并嚴格執(zhí)行。〔三〕各部門職責(zé)〔分公司〕〔董事會〕——工程可研報告〔集團〕——工程投資決策〔董事會〕——工程獵取〔招牌掛、股權(quán)收購〕——成交確認書移交給工程公司。營銷部：初步市場調(diào)研及定位草案。設(shè)計部：概念規(guī)劃設(shè)計方案。工程部：現(xiàn)場踏勘?！泊_定是生地、熟地還是毛地〕財務(wù)部：可研版投資收益、初步籌資方案。本錢部：掌握性本錢目標(biāo)〔限額指標(biāo)、本錢掌握系統(tǒng)標(biāo)準〕、可研版本錢?！惨罁?jù)設(shè)計部供給的規(guī)劃要點進展估算〕選購部：制定工程合約打算方案、市場調(diào)研合作方資源。關(guān)鍵要素：工程可研報告。▌二、定位決策地產(chǎn)工程開發(fā)三大核心要素：錢、地、人！決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。決策工程：進展方向、盈利模式、擔(dān)當(dāng)功能、實施進度。決策人力：團隊運作力量和執(zhí)行力量、合作團隊、主管部門。案例：佳兆業(yè)工程定位決策三大要素定位——工程形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場定位等！定案——總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展現(xiàn)區(qū)等！定價——銷售均價、價格聽證會、價格專題報告、利潤指標(biāo)等！3.各部門職責(zé)投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證——國有土地使用證。營銷部：編制工程經(jīng)營籌劃書〔包括市場調(diào)研深化、工程定位報告、定價方案、示范區(qū)方案〕。設(shè)計部：概念設(shè)計任務(wù)書——概念設(shè)計深化方案。工程部：編制工程工程節(jié)點打算。財務(wù)部：概念版投資收益?！踩齻€指標(biāo)〕本錢部：可研版本錢2?！惨罁?jù)設(shè)計部供給的規(guī)劃要點進展估算〕選購部：營銷合作方資源〔廣告、代理公司等〕、概念性設(shè)計單位。關(guān)鍵要素：工程經(jīng)營籌劃書、概念設(shè)計深化方案。▌三、產(chǎn)品設(shè)計地產(chǎn)工程標(biāo)準設(shè)計周期包含的主要設(shè)計階段：6周；6周；12周；6施工圖設(shè)計：施工標(biāo)準和構(gòu)造形式，或許10周；5-64周。關(guān)鍵要素：各階段方案評審。3.常見的問題：進度問題：進度難以掌握、各專業(yè)公司難以連接。質(zhì)量問題：評價體系和評價閱歷的缺失。設(shè)計掌握點概念設(shè)計爭論、區(qū)域確認概念設(shè)計爭論結(jié)論、規(guī)劃方案設(shè)計、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計評審會、區(qū)域單體確認、實施方案完成、根底施工圖、全套施工圖完成、景觀設(shè)計、銷售包裝設(shè)計。工程重要節(jié)點詳規(guī)報建、方案報建、初步設(shè)計報建、施工圖報建、開工時間、開盤時間。方案文本中，最重要兩張圖——工程總平面圖、標(biāo)準層平面圖！最優(yōu)化的設(shè)計階段流程參考：規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計、施工圖把控；規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底；施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計。最優(yōu)秀的設(shè)計成果是最能表達開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果，而非作品。各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：方案設(shè)計報批批復(fù)意見書——建設(shè)工程規(guī)劃許可證——根底施工許可證。營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團隊。設(shè)計部：編制方案設(shè)計任務(wù)書——規(guī)劃設(shè)計方案評審〔含單體設(shè)計方案〕——景觀方案評審——初步設(shè)計成果評審〔含基坑支護設(shè)計圖〕——建筑施工圖評審〔含根底設(shè)計圖〕——正式施工圖評審。工程部：地質(zhì)初堪——地質(zhì)詳堪——土方開挖及邊坡支護——根底施工。財務(wù)部：方案版投資收益?！踩齻€指標(biāo)〕本錢部：方案版本錢、施工圖預(yù)算?！惨罁?jù)設(shè)計部供給的規(guī)劃要點進展估算〕選購部：施工圖參謀單位——景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計單位——監(jiān)理單位招標(biāo)——土建總包招標(biāo)——工程材料設(shè)備選購?？头?、物業(yè)部：物業(yè)籌劃方案。關(guān)鍵要素：各類設(shè)計方案、合作方資源、工程營銷總綱、土方開挖及邊坡支護關(guān)注風(fēng)險點：工程部、投資開發(fā)部、設(shè)計部關(guān)注設(shè)計指標(biāo)表！工程部、設(shè)計部、營銷及客服部關(guān)注交樓標(biāo)準！設(shè)計部、工程部、營銷及客服部關(guān)注一戶一圖！工程部、設(shè)計部、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關(guān)注變更和報建圖紙！▌四、工程報建如何加快工程報批報建進程？內(nèi)部掌握：設(shè)計圖紙的圖紙質(zhì)量、出圖時間、圖紙變更〔報建圖紙的變更〕等；現(xiàn)場協(xié)作：工程現(xiàn)場現(xiàn)狀、工程現(xiàn)場接待；外部協(xié)調(diào)：當(dāng)?shù)馗骷壵ㄒ?guī)劃局、建設(shè)局、國土局、城管、質(zhì)檢站、消防等各類工作協(xié)調(diào)；合作方的協(xié)調(diào)：合作方報建資料、合作方工程協(xié)作〔主要是現(xiàn)場〕、合作方報建工作〔勞保金、中標(biāo)備案、淤泥證等〕、合作方的資源協(xié)作〔尤其是專業(yè)部門〕。如何處理無證施工？技術(shù)處理文物考察？政府工程？先行土方開挖？先行根底施工？協(xié)調(diào)關(guān)系城管是主要查處的單位，和城管關(guān)系好可避開很多麻煩。處理技巧以有替無，以小替大；〔以小施工證開大標(biāo)段的工〕減免申請，考慮天氣及形象／影響等因素。▌五、施工建設(shè)工程建設(shè)的相關(guān)學(xué)問工程建設(shè)組成局部：土建、水電、安裝及設(shè)備；整體工程建設(shè)：單體局部、環(huán)境局部、室外管線；建筑構(gòu)造形式：磚混、框架、框剪、鋼構(gòu)造等；工程施工周期〔合理進度〕：多層及低密度：9—12小高層：1年半；高層建筑：2年到兩年半；施工組織次序：根底局部→主體工程→外墻裝飾及安裝→園區(qū)管線→景觀施工→竣工驗收。影響工程造價的主要因素：a.建筑構(gòu)造形式及建筑形態(tài)：鋼構(gòu)造＞框剪＞框架＞磚混；b.外立面材質(zhì)及設(shè)備等級：是否玻璃幕墻、外立面選材標(biāo)準；c.施工取費等級：在施工定額的根底上加減；d.地基狀況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，打算了根底的施工本錢；e.場地條件：是否平坦、是否山地；f.抗震等級：678g.節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能標(biāo)準；g.節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能標(biāo)準；景觀環(huán)境造價。2.各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證。營銷部：示范區(qū)開放〔含售樓處、樣板房〕、客戶積存。設(shè)計部：配套工程圖紙〔水、電、燃氣、排污〕、協(xié)作銷售的設(shè)計輸入〔合同附圖、模型、交樓標(biāo)準〕。工程部：主體構(gòu)造施工〔示范區(qū)施工〕。財務(wù)部：方案版投資收益?！踩齻€指標(biāo)〕本錢部：工程動態(tài)本錢?！脖惧X月報〕選購部：分包工程及材料設(shè)備選購?！仓饕ㄏ?、人防、永久水電、燃氣、鋁合金門窗、幕墻、精裝修等〕客服、物業(yè)部：物業(yè)公司招投標(biāo)〔取得預(yù)售證的必要條件〕。關(guān)鍵要素：建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體構(gòu)造施工、物業(yè)公司招投標(biāo)。3.關(guān)鍵要點：質(zhì)量掌握、進度掌握、本錢掌握、協(xié)調(diào)治理！▌六、推廣銷售1.三個階段關(guān)鍵節(jié)點各部門職責(zé)投資開發(fā)部：面積推測報告——取得預(yù)售許可證。營銷部：開盤方案、價格、洗籌、開盤實施。設(shè)計部：協(xié)作銷售的設(shè)計輸入〔合同附圖、模型、交樓標(biāo)準〕。工程部：施工進度到達預(yù)售條件。〔產(chǎn)品類型不同、城市不同，狀況有異〕本錢部：工程動態(tài)本錢?！脖惧X月報〕選購部：分包工程及材料設(shè)備選購。關(guān)鍵要素：工程到達預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開盤。▌七、入伙交付關(guān)鍵節(jié)點客戶預(yù)驗房流程；〔工地開放日〕交付風(fēng)險檢查流程；〔內(nèi)部驗收〕模擬驗收流程；〔內(nèi)部走場〕集中交付現(xiàn)場接待流程交付后房屋修理。〔物業(yè)、客服〕案例：入伙交付流程各部門職責(zé)投資開發(fā)部：面積實測報告——竣工驗收備案。營銷部：持續(xù)銷售——售罄/入伙兩書〔住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書〕。設(shè)計部：竣工圖確認。工程部：組織各專項驗收——竣工驗收〔毛坯〕——組織整改——移交物業(yè)?！簿b〕〔。本錢部：竣工結(jié)算?！补こ探Y(jié)算報告〕選購部：分包工程及材料設(shè)備選購?？头?、物業(yè)部：入伙方案、風(fēng)險排查、組織入伙、客戶投訴處理、后續(xù)效勞跟進。關(guān)鍵要素：竣工驗收、入伙、工程后