南國星島湖旅游度假區(qū)擴(kuò)改建工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGEPAGE29南國星島湖旅游度假區(qū)擴(kuò)改建工程可行性研究報(bào)告目錄一、總論（一）項(xiàng)目名稱…………3（二）承辦單位概況……………………3（三）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)………4二、項(xiàng)目背景與前景（一）項(xiàng)目概況…………5（二）項(xiàng)目建設(shè)背景……………………6（三）項(xiàng)目建設(shè)必要性…………………7三、項(xiàng)目市場分析（一）客源市場分析……………………9（二）北?？驮词袌鲆?guī)模預(yù)測(cè)…………11（三）星島湖旅游度假區(qū)游客量預(yù)測(cè)…………………11四、項(xiàng)目建設(shè)條件（一）自然環(huán)境…………12（二）區(qū)域條件…………13五、項(xiàng)目建設(shè)方案（一）項(xiàng)目建設(shè)范圍……………………15（二）項(xiàng)目建設(shè)指導(dǎo)思想………………15（三）度假區(qū)性質(zhì)與建設(shè)目標(biāo)…………15（四）景區(qū)旅游產(chǎn)品開發(fā)………………16（五）項(xiàng)目建設(shè)總體布局………………17（六）項(xiàng)目建設(shè)重點(diǎn)……………………18（七）環(huán)境容量與游客容量……………19（八）旅游線路組織……………………19六、景區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目（一）宗教文化區(qū)………20（二）南國水鄉(xiāng)區(qū)………21（三）水滸文化區(qū)………22（四）植物觀賞園………23（五）接待服務(wù)區(qū)………24（六）休閑垂釣區(qū)………27（七）水上游樂區(qū)………28七、景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程及環(huán)境整治（一）道路和交通………29（二）供電………………30（三）供水………………30（四）排水………………31（五）消防………………31（六）環(huán)境整治…………31八、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃（一）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度……………………31（二）項(xiàng)目建設(shè)四階段…………………32九、結(jié)論及建議：（一）結(jié)論………………33（二）建議………………33十、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）投資估算及資金籌措……………34（二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析………………34**南國星島湖旅游度假區(qū)擴(kuò)改建工程可行性研究報(bào)告一、總論（一）項(xiàng)目名稱：北海南國星島湖旅游度假區(qū)改擴(kuò)建工程（二）建設(shè)單位概況：建設(shè)單位：廣西北生集團(tuán)有限責(zé)任公司法定地址：廣西北海市北海大道168號(hào)法人代表：何玉良廣西北生集團(tuán)有限責(zé)任公司是一家集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品的研究與開發(fā)，生物制藥，高新建筑材料的開發(fā)與生產(chǎn)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的種植、加工、銷售，旅游資源開發(fā)經(jīng)營，房地產(chǎn)開發(fā)為一體的高新科技企業(yè)，總資產(chǎn)50億元。北生集團(tuán)下屬企業(yè)有廣西北生藥業(yè)股份有限公司、海玉農(nóng)業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司、科技開發(fā)有限責(zé)任公司、東珠實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、物業(yè)管理有限責(zé)任公司、碧菱建材有限責(zé)任公司、建筑工程有限責(zé)任公司、廣告裝飾有限責(zé)任公司、醫(yī)藥銷售總公司等多家公司，銷售網(wǎng)絡(luò)遍布全國各地。北生集團(tuán)現(xiàn)有員工2000余名，專業(yè)覆蓋20多個(gè)門類，大專以上學(xué)歷專業(yè)人員900余人，其中博士、碩士65人，高級(jí)職稱97人。北生集團(tuán)以生產(chǎn)、加工、出口、銷售和綜合服務(wù)為主要經(jīng)營方式，擁有藥品GMP生產(chǎn)基地7個(gè)，先進(jìn)的藥品生產(chǎn)線18條，生產(chǎn)車間70多間，中藥材GAP種植基地5萬畝。2004年北生集團(tuán)交納稅金6385萬元，是北海市納稅大戶。2004年，北生集團(tuán)又榮獲廣西和北海市先進(jìn)基層黨組織、“全國先進(jìn)民營企業(yè)”稱號(hào)。（三）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)：1、有關(guān)法律法規(guī)（1）《中華人民共和國森林法》；（2）《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》；（3）《中華人民共和國野生動(dòng)物保護(hù)法》等法律；（4）《旅游規(guī)劃通則》；（5）《旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級(jí)的劃分與評(píng)定》；（6）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；（7）《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》；（8）《中華人民共和國土地管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)；（9）《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例》、《野生植物保護(hù)條例》；（10）廣西區(qū)人大頒布的《廣西壯族自治區(qū)旅游管理?xiàng)l例》、《廣西壯族自治區(qū)的風(fēng)景名勝區(qū)管理?xiàng)l例》。2、有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)（1）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《旅游規(guī)劃通則》、《風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范》（2）《旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級(jí)的劃分與評(píng)定GB/T17775—1997》，《公路工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》、《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》等。（3）國家有關(guān)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制的規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)。3、有關(guān)規(guī)劃、計(jì)劃（1）《廣西旅游業(yè)“十五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃》；（2）《自治區(qū)黨委、自治區(qū)人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快廣西旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)施方案》；（3）《廣西壯族自治區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》及《近期重點(diǎn)實(shí)施計(jì)劃》；二、項(xiàng)目背景與前景（一）項(xiàng)目區(qū)域概況星島湖旅游度假區(qū)位于洪潮江水庫庫區(qū)，與欽州、靈山轄毗鄰。洪潮江水庫面積50平方公里，設(shè)計(jì)總庫容量7.03億立方米，有著較好的旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)前景。洪潮江水庫建成后，淹沒了許多山谷，有1026個(gè)山嶺頂部露出水面，如星羅棋布在湖面，故稱之為星島湖。星島湖區(qū)（洪潮江水庫、合浦縣轄區(qū)）有483座島嶼，項(xiàng)目規(guī)劃所轄島嶼382個(gè)，水面25.08平方公里。1995年，星島湖建立省級(jí)旅游度假區(qū)，1995年3月星島湖度假區(qū)管委會(huì)成立。度假區(qū)內(nèi)設(shè)游樂場、相思園、度假村、迎賓館、商場、游泳池、林蔭垂釣區(qū)、野果自采區(qū)等。1996年，中央電視臺(tái)把星島湖作為電視劇《水滸傳》的兩個(gè)主要外景拍攝基地之一，合浦縣人民政府為此投資了2870萬元，在湖區(qū)相距2.5km的東西兩個(gè)景區(qū)，分別建設(shè)了聚義廳、水寨、后寨、文殊院、蘇杭水街、涌金門、了望臺(tái)、石橋、寶塔等景點(diǎn)。（二）項(xiàng)目建設(shè)背景1、中國的旅游業(yè)中國的旅游業(yè)是改革開放的產(chǎn)物，在短短的二十多年時(shí)間里，中國的旅游業(yè)經(jīng)歷了從崛起到平穩(wěn)發(fā)展的過程。在國內(nèi)，旅游業(yè)從無到有，逐漸發(fā)展成一個(gè)初具規(guī)模的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)；在國際上，中國從一個(gè)無名小卒一躍成為亞州旅游大國，躋身于世界旅游大國的行列。2002年是中國入境旅游、國內(nèi)旅游、出境旅游全面發(fā)展的一年。全年入境旅游人數(shù)達(dá)8901萬人次，旅游外匯收入達(dá)178億美元；國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)7.84億人次，國內(nèi)旅游收入達(dá)3522億元人民幣；旅游業(yè)總收入達(dá)到4995億元，相當(dāng)于當(dāng)年國內(nèi)生產(chǎn)總值的5.2%，比上一年提高了0.15個(gè)百分點(diǎn)。旅游業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)的地位得到了進(jìn)一步鞏固和發(fā)展。2、廣西的旅游業(yè)廣西具有極其豐富的旅游資源。在黨的十六大以來，廣西壯族自治區(qū)黨委、政府采取了一系列有力措施，把旅游業(yè)作為廣西國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)來抓。成立了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，加強(qiáng)對(duì)旅游工作的領(lǐng)導(dǎo)；制定了以旅游景點(diǎn)、景區(qū)建設(shè)為中心，以提高服務(wù)質(zhì)量為重點(diǎn)，以桂林山水、民族風(fēng)情、邊關(guān)風(fēng)光為特色，立足國內(nèi)，面向市場，把廣西建設(shè)成為特色鮮明、設(shè)施完善、服務(wù)一流、馳名中外的旅游先進(jìn)省區(qū)的基本思路；明確了“四區(qū)一帶一龍頭”的具體規(guī)劃；完善了有關(guān)法規(guī)；每年都拿出了一定的資金來扶持旅游業(yè)的發(fā)展。近年來，廣西的旅游業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的良好勢(shì)頭，1999年和2000年連續(xù)兩年接待海外旅游者人數(shù)增長速度在全國排第一位。2001年，全年入境旅游人數(shù)達(dá)846萬人次，2002年全年入境人數(shù)達(dá)1230萬人次，到2004年全年入境人數(shù)減至620萬人次，呈現(xiàn)驟減發(fā)展趨勢(shì)。3、項(xiàng)目建設(shè)區(qū)旅游開發(fā)現(xiàn)狀南國星島湖旅游度假區(qū)旅游資源的最大特點(diǎn)是湖廣、水秀、島嶼眾多、綠樹成蔭，加之冬暖夏涼、交通方便，是一處具有廣闊發(fā)展前景的大型旅游度假勝地。1993年下半年，受合浦縣政府的委托，中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院北海分院，經(jīng)過對(duì)湖區(qū)的多次踏勘考察，于1994年12月編制完成了合浦南國星島湖旅游度假區(qū)總體規(guī)劃。1995年3月，經(jīng)自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)，南國星島湖旅游度假區(qū)管委會(huì)正式成立。1996年，中央電視臺(tái)把星島湖作為電視劇《水滸傳》的兩個(gè)主要外景拍攝基地之一，合浦縣人民政府為此投資了2870萬元，在湖區(qū)相距2.5km的東西兩個(gè)景區(qū)，分別建設(shè)了聚義廳、水寨、后寨、文殊院、蘇杭水街、涌金門等景點(diǎn)。同時(shí)，在原水庫管理機(jī)構(gòu)所在地，配套建設(shè)了相思園度假村、星島湖迎賓館及游船、快艇等一批旅游服務(wù)設(shè)施。幾年來，星島湖度假區(qū)充分利用拍攝《水滸傳》的廣告效應(yīng)和湖區(qū)山青水秀、充滿野趣的資源優(yōu)勢(shì)，積極開展觀光、休閑、度假等旅游活動(dòng)，吸引了大批來自區(qū)內(nèi)外的游客。目前，由于景區(qū)景點(diǎn)土地、產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，人員臃腫（317人），主要存在如下幾個(gè)主要問題導(dǎo)致游客稀少，收效甚微。（1）管理混亂，措施不力。度假區(qū)管理體系和北海市水庫管理機(jī)制相互交織，互不協(xié)調(diào)，各管其是；（2）資金緊張，經(jīng)營管理費(fèi)用匱乏；（3）景區(qū)景點(diǎn)疏于管理和維護(hù)，旅游設(shè)施落后，景點(diǎn)人為損壞嚴(yán)重，游船破舊，賓館、酒店服務(wù)檔次、水平較低等，導(dǎo)致到2004年旅客驟減至15萬人次。（二）項(xiàng)目建設(shè)必要性1、項(xiàng)目建設(shè)是加快旅游度假區(qū)發(fā)展的需要今年以來，自治區(qū)黨委、政府在“將廣西建成旅游大省”戰(zhàn)略目標(biāo)的基礎(chǔ)上，做出了以景區(qū)景點(diǎn)開發(fā)為中心，加快旅游產(chǎn)品建設(shè)的戰(zhàn)略部署。北海市作為桂南旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)的龍頭城市，旅游業(yè)正逐漸成為全市國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，市旅游局根據(jù)全區(qū)和全市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，提出了北海市旅游業(yè)發(fā)展以銀灘為主體：配套完善潿州島和星島湖兩翼；體現(xiàn)海洋風(fēng)情、異國情調(diào)、南珠文化三種特色；培育銀灘休閑度假游、潿洲島海洋生態(tài)游、星島湖山水風(fēng)光游、中越海上跨國游四大精品；形成市區(qū)、潿洲島、廉州鎮(zhèn)、星島湖、紅樹林五大旅游度假區(qū)的構(gòu)想?？梢钥闯?，星島湖旅游度假區(qū)在全市旅游格局乃至全區(qū)的旅游格局中均具有極其重要的地位。因此，充分發(fā)揮湖區(qū)山青水秀的資源優(yōu)勢(shì)，利用水滸拍攝基地的有利條件，進(jìn)一步加快景點(diǎn)建設(shè)并完善其服務(wù)功能，盡快形成特色鮮明、有強(qiáng)大吸引力的旅游度假勝地，不僅是星島湖度假區(qū)自身建設(shè)的需要，對(duì)構(gòu)架和完善北海的旅游格局也具有十分重要意義。2、項(xiàng)目建設(shè)是提高旅游度假區(qū)競爭力的需要星島湖度假區(qū)作為一個(gè)山水風(fēng)光型的大型景區(qū)，在資源優(yōu)勢(shì)上，與北海形成“一咸一淡，一海一湖”的反差。這種差異，不僅在客觀上可以滿足不同游客的需求，同時(shí)，在資源的有效利用上，與北海形成合理的地域分工和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，可以最大限度地?cái)U(kuò)展整個(gè)北海市的旅游空間。但這種靜態(tài)的山水風(fēng)光型景區(qū)在資源的旅游效用上具有遞減性。隨著時(shí)間的推移，會(huì)產(chǎn)生游客量和競爭力都逐年下降的不利局面。如何因地制宜地設(shè)計(jì)景點(diǎn)，進(jìn)行合理配置，而又保持原有的特色，歷來是這一類景區(qū)的難題。本項(xiàng)目充分考慮了各種因素的影響，以環(huán)境協(xié)調(diào)性原則、功能多樣性原則、效用穩(wěn)定性原則、旅游行為多元性原則為出發(fā)點(diǎn)，在功能分區(qū)上，以湖、山、島等客觀旅游資源為基礎(chǔ)，以創(chuàng)造性旅游資源為重點(diǎn)，形成集旅游觀光、水上運(yùn)動(dòng)、避寒度假、求知訪古、宗教文化、民族風(fēng)情、康復(fù)醫(yī)療、現(xiàn)代娛樂及購物旅游于一體的多功能風(fēng)景區(qū)，較好地解決了旅游效用遞減的問題，增強(qiáng)了市場吸引力和競爭力。3、項(xiàng)目建設(shè)是合理規(guī)劃旅游度假區(qū)的需要本項(xiàng)目所提出的“因地制宜、突出特色、集中布置、濃縮景觀”的規(guī)劃建設(shè)原則，在資本的存量與增量的結(jié)合上找到了一個(gè)較好的切入點(diǎn)。更加有利于合理利用資源，降低建設(shè)成本以及湖區(qū)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。三、項(xiàng)目市場分析（一）客源市場分析1、客源市場現(xiàn)狀分析1995年3月星島湖度假區(qū)管委會(huì)成立后，特別是水滸拍攝基地建成并投入拍攝后，星島湖成為北海市的一個(gè)重要的旅游熱點(diǎn)地區(qū)，每天游客絡(luò)繹不絕，最高峰時(shí)每天接待的游客量達(dá)到12500人。但自1996年開始特別是2000年以后，由于景區(qū)缺乏新的投入和維修，星島湖景區(qū)對(duì)游客的吸引力正逐年下降，游客量也從高峰期的31萬/年降至目前的15萬/年。（見表1）星島湖各年旅游人數(shù)及旅游收入情況年份20002001200220032004國內(nèi)游客（萬人次）3128302015旅游收入（萬元）950846900621520北海市各年旅游人數(shù)及旅游收入情況表2年份20002001200220032004國內(nèi)游客（萬人次）258228700213310境外游客（人次）100027848760059375075旅游收入（萬元）6730058000568006130066310創(chuàng)匯（萬美元）271.03251.60234.01314.63353.862、客源市場地域結(jié)構(gòu)分析根據(jù)抽樣調(diào)查表明：在北海的旅游者中，北海本地旅游者占14.9%，廣西其他地區(qū)占57%，西南五省區(qū)、廣東、海南的游客占16.7%，國內(nèi)其他地區(qū)占9.6%，境外游客占1.8%。由此可見：（1）雖然北海游客數(shù)量增長較快，但客源市場主要集中在廣西境內(nèi)，占游客總數(shù)的71.9%，其他地區(qū)的市場份額較小，還有待于開拓，且市場的總體規(guī)模也還不大。（2）國內(nèi)游客所占比重很大，海外游客量很少，但主要來自離北海較近的港澳等地。與北海市要建成國際旅游城市的目標(biāo)相距遙遠(yuǎn)，與北海市豐富的旅游資源也不相協(xié)調(diào)。但隨著中越海上旅游航線的正常營運(yùn)，大西南地區(qū)與北海之間山海之旅的溝通以及全區(qū)“四區(qū)一帶一龍頭”旅游區(qū)域經(jīng)濟(jì)的實(shí)施，北海市的客源市場必將會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化，不僅游客量會(huì)有較大幅度的增長，客源的地域結(jié)構(gòu)也將從以區(qū)內(nèi)游客為主逐漸變以區(qū)外游客和境外游客為主。2000年，北海市境外游客量急劇增加，外匯收入大幅度增長的強(qiáng)勁勢(shì)頭也充分證明了這一點(diǎn)。3、游客停留時(shí)間及旅游消費(fèi)狀況分析從游客在北海的停留時(shí)間看，一日游占39.3%，多日游60.79%（主要是會(huì)議旅游和公務(wù)旅游），由于游客來北海旅游目的不同，他們?cè)诒焙ＭＡ舻臅r(shí)間也有明顯差異，全部游客在北海平均停留2.9天，其中公務(wù)旅游（含會(huì)議旅游）為5.5天，觀光瀏覽為2.3天，探親為7.1天，其他為2.2天，見表3。來北海市的游客平均停留時(shí)間調(diào)查統(tǒng)計(jì)表表3出行目的客源地公務(wù)觀光探索其他合計(jì)廣西境內(nèi)2.02.15.31.72.2西南五省及廣東、海南5.83.08.02.03.5國內(nèi)其他地區(qū)8.73.110.54.05.4國際、港、澳臺(tái)5.82.04.87.5合計(jì)5.52.37.12.02.9星島湖的游客，其旅游目的基本上為觀光游覽，而且不論來自何處，其停留時(shí)間都基本在0.5—1天范圍內(nèi)。這不僅是星島湖旅游資源的極大浪費(fèi)，也是其旅游收入不高的主要原因。增加旅游景點(diǎn)，合理配置項(xiàng)目、提高服務(wù)質(zhì)量、延長游客的停留時(shí)間，是本項(xiàng)目建設(shè)的基本出發(fā)點(diǎn)。4、旅游客源市場定位根據(jù)旅游客源市場現(xiàn)狀和旅游區(qū)區(qū)位條件分析，北海星島湖度假區(qū)旅游市場定位為：（1）以國內(nèi)客源市場為主，海外入境客源市場為輔。（2）國內(nèi)客源市場以廣西區(qū)內(nèi)、大西南和珠江三角洲的游客市場為主，國內(nèi)其他省區(qū)次之。（3）入境市場以港澳臺(tái)、東南亞為主，帶動(dòng)歐美客源市場。（二）北?？驮词袌鲆?guī)模預(yù)測(cè)客源市場的大小取決于旅游區(qū)的旅游內(nèi)容、服務(wù)、管理、對(duì)外交通聯(lián)系，國民的收入水平與消費(fèi)偏好等諸多因素。根據(jù)中科院地理所旅游規(guī)劃中心編制的“北海市旅游業(yè)發(fā)展與布局總體規(guī)劃”測(cè)算，北海市“九五”期間，國內(nèi)游客的平均增長率為18.5%；2001—2010年國內(nèi)游客的平均增長率為11.0%，境外游客的平均增長率為30%，北海市今后年游客量變化情況如表4。北海市2005—2010年游客量預(yù)測(cè)表表4單位：萬人次年份200520062007200820092010國內(nèi)游客量570600660739820911境外游客量4.836.278.1610.613.7917.92（三）星島湖旅游度假區(qū)游客量預(yù)測(cè)由于資源類型的差別和旅游項(xiàng)目的特色因素所構(gòu)成的互補(bǔ)性，星島湖度假區(qū)將長期作為北海市旅游格局中重要的一翼存在，根據(jù)分析表明，星島湖度假區(qū)建成后頭三年的國內(nèi)游客量約占北海市國內(nèi)游客量的25%左右，隨后維持穩(wěn)定至2010年，而境外游客量則在頭三年占到20%左右，然后保持穩(wěn)定。按星島湖旅游度假區(qū)2005年進(jìn)入建設(shè)期，2年建成考慮，其2005—2010年游客量變化情況如表5所示：星島湖旅游度假區(qū)2005—2010年游客量預(yù)測(cè)表表5單位：萬人次年份200520062007200820092010國內(nèi)游客量20100166180180181境外游客量0.481.251.632.122.122.12四、項(xiàng)目建設(shè)條件（一）自然環(huán)境1、地理位置南國星島湖旅游度假區(qū)位于廣西合浦縣西北部低山丘陵區(qū)，距合浦縣城21km，距北海市52km。原為1964年5月建成的洪潮江水庫，水庫面積50km2，庫容7.03億m3，庫區(qū)有大小島嶼1026個(gè)如繁星般分布在廣闊的水面上。2、地形地貌庫區(qū)地處丘陵山區(qū)，海拔標(biāo)高31.4—59.3米、土壤由沙頁巖發(fā)育而成的磚紅性土壤構(gòu)成，地耐力可達(dá)16—25t/m2。3、氣候星島湖屬南亞熱帶季風(fēng)型海洋性氣候，日照強(qiáng)烈，熱量充足，雨熱同季、冬干夏濕，夏無酷暑，冬季暖和。年平均氣溫22.0℃，極端最高氣溫37.0℃，極端最低氣溫—0.8℃，年平均降雨量1666mm，年平均蒸發(fā)量1150mm4、土壤湖區(qū)的土壤屬第四沉積巖發(fā)育而成，由沙巖為主發(fā)育的磚紅性土壤。土壤偏酸性，土層深厚，適宜種植亞熱帶針、闊葉樹種，但山坡土壤較水邊土壤貧脊。5、生物湖區(qū)地形復(fù)雜，氣候溫暖，雨量充沛，植被豐茂，為野生動(dòng)物和嗚禽類、雉雞類的繁衍提供了良好的生存條件，主要?jiǎng)游镉校荷n鷺、池鷺、草鷺、野鴨、翠鳥、杜鵑、伯勞、黃鸝、相思鳥、八哥、斑鳩、畫眉、鷓鴣、鵪鶉、竹雞、喜鵲、灰鵲、貓頭鷹、鷂、隼、松鼠、獾、大靈貓、小靈貓、穿山甲等，這些動(dòng)物品種，有的游憩在水面，有的飛翔在空中，有的棲息在枝頭，給湖區(qū)增添了無窮的野趣、情趣和生機(jī)。（二）區(qū)域條件1、歷史沿革星島湖距北海市52公里，位于合浦縣城西北。1964年5月建成洪潮江水庫，其是一座集灌溉、發(fā)電、供水于一體的國家大II型水利工程。2、基礎(chǔ)設(shè)施條件（1）服務(wù)設(shè)施有迎賓館、相思園度假村、綜合商場、游樂場、游泳池、酒樓等，具備同時(shí)接待500人食宿的條件。（2）水度假區(qū)目前建有自動(dòng)抽水裝置一套，有容量為60噸的水塔一座?？蓾M足目前各服務(wù)設(shè)施生活用水的需要。（3）電目前的供電線路由欽廉林場引來，電壓等級(jí)為10kv，度假區(qū)配置有10/0.4kv，容量為100kvA的變電站一座，可滿足度假區(qū)工作、生活和開發(fā)建設(shè)的需要。（4）通信度假區(qū)已鋪設(shè)容量為500門的通信光纜和移動(dòng)電話中轉(zhuǎn)點(diǎn)，目前的電話裝機(jī)量才70多門，富余能力較大。（5）道路度假區(qū)與南北二級(jí)公路及桂海高速公路之間均已修通砼路面的公路，可滿足開發(fā)建設(shè)各種設(shè)備、材料的運(yùn)輸需要。3、外部環(huán)境條件（1）領(lǐng)導(dǎo)重視旅游度假區(qū)的旅游開發(fā)得到上至自治區(qū)政府、北海市政府、北海市旅游局、北海市水利局、電力管理局等下至合浦縣委、縣政府洪潮江水庫管理部門領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。（2）資源豐富旅游度假內(nèi)動(dòng)植物資源豐富，森林茂密，島嶼湖水奇麗多姿，人文景觀神奇。（3）環(huán)境質(zhì)量好湖濱大氣質(zhì)量良好，負(fù)離子濃度高，冬季氣溫溫和，水質(zhì)可達(dá)到國家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，無須處理可直接飲用。（4）交通便利乘汽車至北海只需50分鐘，至自治區(qū)首府南寧只需1個(gè)半小時(shí)，依托北海、南寧兩市的交通樞紐，旅游度假區(qū)可直通國內(nèi)外各地。（5）地理位置優(yōu)越旅游度假區(qū)地處廣西旅游大格局三角旅游線上，位于北海、南寧旅游區(qū)的中間，是南寧、柳州至北海的必經(jīng)之地，南距北海市52km，北距南寧市186km。（6）市場廣闊旅游度假區(qū)周邊人口稠密，在直線距離500km范圍內(nèi)，有桂林、南寧、廣州、深圳、珠海到北海的年旅游人數(shù)分別達(dá)到35.6萬人次，207.9萬人次、221.8萬人次和42.15人次。旅游度假區(qū)有本地附近城鎮(zhèn)居民和桂林市、南寧市等國內(nèi)外游客作客源依托，其市場前景十分廣闊。五、項(xiàng)目改擴(kuò)建方案（一）項(xiàng)目改擴(kuò)建指導(dǎo)思想以北海為依托，以市場為導(dǎo)向，以保護(hù)為前提，充分利用自然生態(tài)旅游資源優(yōu)勢(shì)，積極開發(fā)回歸自然、享受自然、體驗(yàn)自然的旅游產(chǎn)品，建成一個(gè)功能完善、設(shè)施完備的生態(tài)旅游區(qū)。（二）項(xiàng)目改擴(kuò)建范圍本項(xiàng)目區(qū)域的范圍為：整個(gè)景區(qū)規(guī)劃總面積為73.5公里，其中陸地面積為48.42公頃，水域面積為25.08公頃。（三）項(xiàng)目擴(kuò)改建內(nèi)容1、擴(kuò)改建并完善、豐富水滸文化區(qū)高檔旅游配套服務(wù)設(shè)施，如擴(kuò)改建水滸東、西景區(qū)景點(diǎn)，完善和豐富景點(diǎn)內(nèi)所有配套設(shè)施。2、新建宗教文化區(qū)、南國水鄉(xiāng)區(qū)、水上游樂區(qū)、植物觀賞區(qū)和休閑垂釣區(qū)，配套擴(kuò)改建以觀光游覽、休閑度假為主要功能，集民俗風(fēng)情、水上娛樂、療養(yǎng)健身、會(huì)議旅游于一體高標(biāo)準(zhǔn)旅游服務(wù)設(shè)施。3、擴(kuò)改建和完善旅游保障服務(wù)設(shè)施，提高高檔住宿、會(huì)議接待設(shè)施和檔次，完善道路交通、供電通信、給排水等旅游設(shè)施服務(wù)體系等等。（三）建設(shè)目標(biāo)與建設(shè)重點(diǎn)1、總體目標(biāo)根據(jù)旅游區(qū)的區(qū)位條件，景觀資源分布，景觀特色及自然地理?xiàng)l件綜合考慮北海市旅游圈旅游發(fā)展體系，以及當(dāng)今旅游市場的發(fā)展趨勢(shì)，確定星島湖度假區(qū)的性質(zhì)為：以清碧奇特的湖泊景觀為基礎(chǔ)，以千姿百態(tài)的島嶼風(fēng)光為特色，以觀光游覽、興趣旅游、娛樂旅游、休閑度假為主要功能，集水上娛樂、療養(yǎng)健身、會(huì)議旅游于一體的湖濱型生態(tài)旅游區(qū)。2、建設(shè)目標(biāo)（1）近期建設(shè)目標(biāo)至2006年，完善大部分基礎(chǔ)設(shè)施，并初具規(guī)模，具有很強(qiáng)的接待能力，把旅游區(qū)建成具有較大影響力的生態(tài)旅游區(qū)，成為游客回歸自然、休閑、度假的好去處。年接待國內(nèi)游客100萬人次，境外游客1.25萬人次。（2）遠(yuǎn)期建設(shè)目標(biāo)至規(guī)劃期末（2013年），旅游區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，逐步形成特色鮮明，有較高知名度，成為著名的生態(tài)旅游區(qū)，區(qū)內(nèi)游客向往的娛樂、健身、休閑、度假旅游區(qū)。年接待國內(nèi)游客213萬人次，境外游客3.12萬人次。3、項(xiàng)目建設(shè)重點(diǎn)（1）景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)①景區(qū)景點(diǎn)的建設(shè)重點(diǎn)是完善和豐富南國水鄉(xiāng)區(qū)和水滸文化區(qū)；②新建宗教文化區(qū)、南國水鄉(xiāng)區(qū)、水上游樂區(qū)、植物觀賞區(qū)和休閑垂釣區(qū)。（2）旅游服務(wù)設(shè)施建設(shè)①在接待服務(wù)區(qū)、湖濱游樂區(qū)、江南水鄉(xiāng)文化區(qū)建立游客服務(wù)中心，在休閑度假區(qū)設(shè)立服務(wù)樓，設(shè)管理機(jī)構(gòu)，在各個(gè)功能區(qū)均設(shè)立入口引導(dǎo)標(biāo)志觀景亭和購物服務(wù)點(diǎn)，旅游管理設(shè)施。②完善住宿接待設(shè)施，提高星級(jí)住宿接待設(shè)施的檔次。（3）道路交通星島湖旅游度假區(qū)外部交通系統(tǒng)已經(jīng)形成，項(xiàng)目的道路建設(shè)重點(diǎn)在于新建或改造度假區(qū)內(nèi)的車行主干道以及新建停車場、旅游環(huán)道、游覽步道、橋梁、碼頭等交通設(shè)施形式便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。（4）供電通信星島湖旅游度假區(qū)由于各功能區(qū)的項(xiàng)目建設(shè)相應(yīng)獨(dú)立，供電在現(xiàn)有設(shè)施增容基礎(chǔ)上，就近接引高壓輸電網(wǎng)，架設(shè)電纜，建立相應(yīng)電設(shè)施，解決各區(qū)域的用電問題。（5）給排水根據(jù)星島湖旅游度假區(qū)用水點(diǎn)的分布，采用相對(duì)集中、分片供水的方式，各用水區(qū)域設(shè)立相對(duì)獨(dú)立的給水系統(tǒng)。度假區(qū)內(nèi)排放的餐飲污水、公廁污水和其他生活污水，經(jīng)三級(jí)化管道收集，格柵過濾后，采用無動(dòng)力污水交貨裝置處理達(dá)標(biāo)后排放。雨水水溝隨各項(xiàng)目而建，其他雨水則隨自然地形進(jìn)行排放。（6）自然生態(tài)環(huán)境保護(hù)在旅游區(qū)內(nèi)實(shí)施森林“三防”體系建設(shè)，對(duì)度假區(qū)內(nèi)宜林荒山區(qū)域?qū)嵭兄矘湓炝?，在主要道路兩?cè)開展植物景觀建設(shè)。加強(qiáng)對(duì)島嶼、水體景觀的保護(hù)，在游客集中活動(dòng)區(qū)和主要公路、道路兩側(cè)建設(shè)旅游廁所，在游覽線路和游客休息地設(shè)置垃圾箱，垃圾集中清運(yùn)。（四）景區(qū)旅游產(chǎn)品開發(fā)1、旅游產(chǎn)品開發(fā)受市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律和自然生態(tài)規(guī)律的雙重作用，因此旅游區(qū)旅游產(chǎn)品開發(fā)以市場需求為導(dǎo)向，因地制宜，合理開發(fā)并深化產(chǎn)品的文化內(nèi)涵。根據(jù)星島湖旅游度假區(qū)資源環(huán)境特點(diǎn)，客源市場、區(qū)位條件等因素，確定旅游區(qū)旅游產(chǎn)品開發(fā)思路為：根據(jù)不同年齡段游客身體、心理等特點(diǎn)要求，開發(fā)豐富多彩、積極向上、回歸自然、貼近自然、感受自然的生態(tài)旅游產(chǎn)品，使旅游區(qū)滿足游客放松身心、求新求奇、體能鍛煉要求。根據(jù)星島湖旅游度假區(qū)有利條件和各種優(yōu)勢(shì)，并針對(duì)星島湖旅游度假區(qū)現(xiàn)狀的不足，在充分保護(hù)和利用現(xiàn)有風(fēng)景旅游資源基礎(chǔ)上，遵循森林生態(tài)學(xué)、景觀生態(tài)學(xué)和園林美學(xué)的原理，深掘自然山水文化、森林生態(tài)綠色文化和地方歷史文化內(nèi)涵。將風(fēng)景區(qū)構(gòu)筑成一個(gè)特色突出，文化品味高的旅游度假區(qū)。2、旅游區(qū)旅游產(chǎn)品開發(fā)根據(jù)旅游度假區(qū)的資源條件和客源市場需求的特點(diǎn)，開發(fā)內(nèi)容多樣、結(jié)構(gòu)合理的產(chǎn)品，全方位、多層次滿足游客的各種需求；產(chǎn)品同時(shí)要注重參與性和消遣性，讓游客在消遣娛樂活動(dòng)中，可以增長知識(shí)、鍛煉身體、陶冶身心。（五）項(xiàng)目建設(shè)總體布局1、總體布局原則（1）全局考慮，統(tǒng)籌安排，合理劃分和利用地域空間，根據(jù)資源特色，因地制宜地劃分功能區(qū)。（2）合理組織安排各功能系統(tǒng)，使各功能區(qū)域合理過渡，相互協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)成一個(gè)有機(jī)整體。（3）便于開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理，立足長遠(yuǎn)，留有發(fā)展余地。（4）旅游區(qū)建設(shè)的布局、密度、數(shù)量和風(fēng)格，辦求與自然環(huán)境保持協(xié)調(diào)、和諧統(tǒng)一。2、總體布局根據(jù)旅游區(qū)的性質(zhì)和布局原則，并充分考慮主體功能要求、資源特點(diǎn)、建設(shè)用地的合理安排、地域空間的完整性等因素，將星島湖旅游度假區(qū)劃分為七個(gè)區(qū)即宗教文化區(qū)、南國水鄉(xiāng)區(qū)、水上游樂區(qū)、接待服務(wù)區(qū)、植物觀賞區(qū)、休閑垂釣區(qū)、水滸文化區(qū)。景區(qū)在空間布局上又可劃為東、西兩大區(qū)。項(xiàng)目區(qū)項(xiàng)目區(qū)東大區(qū)西大區(qū)水上游樂區(qū)植物觀賞區(qū)南國水鄉(xiāng)區(qū)接待服務(wù)區(qū)宗教文化區(qū)休閑垂釣區(qū)水滸文化區(qū)（六）環(huán)境容量與游客容量1、環(huán)境容量是指保證旅游自然生態(tài)環(huán)境質(zhì)量不降低的前提下，在一定的時(shí)間、空間范圍內(nèi)，滿足游客舒適、安全、衛(wèi)生、方便的旅游需求，旅游資源允許容納游客的承載能力。采用面積容量法測(cè)算項(xiàng)目區(qū)的環(huán)境容量。規(guī)劃區(qū)的最大日環(huán)境容量為20000人次。根據(jù)本規(guī)劃區(qū)的氣候條件可游天數(shù)250天計(jì)，測(cè)量結(jié)果，年環(huán)境容量為500萬人次。2、游客容量游客容量是指在特定條件下，游客一天最佳游覽時(shí)間內(nèi)項(xiàng)目區(qū)可游區(qū)域所能容納旅游者的能力，其數(shù)值一般小于或等于旅游區(qū)的環(huán)境容量，是旅游開發(fā)和環(huán)境保護(hù)的重要依據(jù)。規(guī)劃區(qū)的日旅客容量為15000人次，年游客容量為440萬人次。（七）旅游線路組織1、由于旅游區(qū)活動(dòng)組織以各種參與性活動(dòng)內(nèi)容為主，停留時(shí)間也較長，而且不同的團(tuán)體開展的活動(dòng)也各不相同。（1）一日游A、大門（接待服務(wù)區(qū)）——宗教文化區(qū)——水滸文化區(qū)——南國水鄉(xiāng)區(qū)——植物觀賞區(qū)——水上游樂區(qū)——返回B、大門（接待服務(wù)區(qū)）——休閑垂釣區(qū)——宗教文化區(qū)——水滸文化區(qū)——返回C、大門（接待服務(wù)區(qū)）——南國水鄉(xiāng)區(qū)——植物觀賞區(qū)——水上游樂區(qū)——返回（2）二日游大門（接待服務(wù)區(qū)）——休閑垂釣區(qū)——宗教文化區(qū)——水滸文化區(qū)——返回（宿接待服務(wù)區(qū)）——南國水鄉(xiāng)區(qū)——植物觀賞區(qū)——水上游樂區(qū)——返回2、外部游線可把旅游區(qū)融到整個(gè)桂北旅游區(qū)乃至全區(qū)的大旅游網(wǎng)中整體大盤強(qiáng)勢(shì)推出，或作為專項(xiàng)旅游線路向游客推出，吸引廣大游客。（1）邊海游：南寧（憑祥）——星島湖旅游度假區(qū)——北海（2）山海游：桂林——星島湖旅游度假區(qū)——北海（3）海島游：北?！菎u湖旅游度假區(qū)——潿洲島六、景區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目（一）宗教文化區(qū)1、位置及范圍宗教文化區(qū)位于星島湖的最高山峰，海拔118.8米的西射馬嶺上，東邊、周邊以湖邊為界。2、景區(qū)特色深厚悠久的宗教文化。3、旅游功能游覽觀光，求仙拜佛。以佛教、道教為主，突出寺宙建設(shè)，是吸引游客求仙拜佛的圣地。4、建設(shè)項(xiàng)目（1）碼頭。在水陸交通銜接點(diǎn)設(shè)1個(gè)碼頭。碼頭長15m。（2）宗教文化廣場。在宗教文化展示廳和碼頭之間設(shè)宗教文化廣場，既是游客集散地，游客在此能體會(huì)宗教文化的深厚，廣場面積2000m2（3）宗教文化展示廳。按中國寺廟建設(shè)布局法則布局宗教文化展示廳，分為山門80m2，前殿500m2，正殿800m2，后殿650m（4）素齋餐廳。在宗教文化廣場的北邊建素齋餐廳，為游客提供素食餐飲。建筑面積為1000m2（5）寶瓶凈水（茶室）。在宗教文化廣場的南邊建一茶室，取名“寶瓶凈水”，建筑面積為400m2（6）佛光塔。在海拔118.8米的西射馬頂建一個(gè)七層高觀光塔，塔頂置舍利佛光，游客可登塔觀星島湖全景。（7）心經(jīng)石刻碑林。用大小不一，形狀各異的天然大石，建石刻碑林，刻有佛教心經(jīng)。（8）500羅漢林。規(guī)劃在佛教文化區(qū)西北栽植一片紀(jì)念林，滿足游人借物寄情的多樣性需求。在紀(jì)念林中放置500羅漢雕塑。（9）師徒取經(jīng)亭。在一較高山頂上建唐僧師徒西天取經(jīng)亭八座，滿足游人了解唐僧師徒西游取經(jīng)艱長探索歷程。（10）專用旅游機(jī)動(dòng)車道：線路長約0.6km，路基寬6m，路面寬5m，路面以水泥鋪設(shè)；（11）主游覽步道，線路長約3.4km，寬1.5—2.0km，路面以水泥鋪設(shè)；（12）次游覽步道，線路長約2.3km，寬1.2—1.5m，路面以漿徹片石、卵石為主。（二）南國水鄉(xiāng)區(qū)1、位置及范圍南國水鄉(xiāng)區(qū)位于原水滸影視基地蘇杭水街區(qū)。周邊以湖邊為界。2、景區(qū)特色夢(mèng)幻般的南國水鄉(xiāng)，濃郁的宋代文化。3、旅游的功能：游覽觀光，體驗(yàn)宋代文化。4、建設(shè)項(xiàng)目（1）家風(fēng)情園。挖掘北海當(dāng)?shù)氐凹绎L(fēng)情素材，建設(shè)蛋家風(fēng)情園，滿足游客了解蛋家“水上樂園”的樂趣。（2）蘇杭水街。利用星島湖的有利環(huán)境，塑造典型的江南水鄉(xiāng)面貌。水街內(nèi)水巷縱橫，輕舟蕩漾，傍水筑屋，因水成街。讓游客欣賞江南水鎮(zhèn)建筑及其獨(dú)特的格局，集游覽、購物于一體。建筑面積17000m2（3）古戲臺(tái)。挖掘水滸故事傳說，為游客表演水滸故事。面積為300m2（4）民3俗風(fēng)味餐廳。在水街修建餐廳，兩層木結(jié)構(gòu)或仿木結(jié)構(gòu)，面積500m2，提供各種特色風(fēng)味飲食。（5）游客服務(wù)中心。在文化區(qū)西面碼頭修建服務(wù)中心，面積為200m2。為游客提供旅游咨詢、休息、導(dǎo)游、醫(yī)療等服務(wù)。（6）水榭曲欄。面積2000m2，連接路橋、覽步道、餐廳、水街。（7）橋。為滿足游覽交通要求在景區(qū)內(nèi)共需修建石橋三座、曲橋一座。（8）主游覽步道，線路長約1.9km，寬1.5—2.0m，路面以水泥鋪設(shè)；（9）次游覽步道，線路長約1.1km，寬1.0——1.2m，路面以漿徹片石、卵石為主；（三）水滸文化區(qū)1、位置及范圍水滸文化區(qū)位于休閑度假區(qū)的北邊，以原水滸影視基地為中心，方圓1平方公里。2、景區(qū)特色豐富多彩的水滸文化。3、旅游功能游覽觀光，水滸文化體驗(yàn)。4、建設(shè)項(xiàng)目（1）新建碼頭一座：在原水滸影視基地的西側(cè)半島的端部新建大游船碼頭一座，長度30米。（2）原水滸建筑修復(fù)：對(duì)原水滸影視城建構(gòu)筑物進(jìn)行修繕，總建筑面積8000平方米。（3）水滸英雄臘像館：按電視劇《水滸》的場景逐一擺布相關(guān)臘像、道具，旅游服務(wù)人員要穿宋代服裝。（4）彩虹大橋：為連接休閑度假區(qū)和水滸文化區(qū)，在原汽車渡口建中承式懸索大橋，橋?qū)?米，長度150米。（5）水上箭靶場一座，占地面積2公頃。（6）專用旅游機(jī)動(dòng)車道：線路長約1.1km，路基寬6m，路面寬5m，路面以水泥鋪設(shè)。（7）主游覽步道，線路長約1.6km，寬1.5—2.0m，路面以水泥鋪設(shè)。（8）次游覽步道，線路長約1.2km，寬1.0—1.2m，路面以漿徹片石、卵石為主。（四）植物觀賞園1、位置及范圍：植物觀賞區(qū)位于星島湖的群島上，原水滸影視基地蘇杭水街區(qū)的東邊。周邊以湖邊為界。2、景區(qū)特色山、林、島、水的天然合一，豐富多彩的植物景觀。3、旅游功能植物觀賞、林中休閑。（五）接待服務(wù)區(qū)1、位置及范圍接待服務(wù)區(qū)位于度假區(qū)的南部，以大壩為中心，水庫大壩的西邊，東以大壩東邊小溪為界，南邊、西邊到小溪邊，北到湖邊。2、景區(qū)特色一流接待服務(wù)設(shè)施，特色的水療樂園。3、旅游功能度假區(qū)主入口，住宿餐飲，健身娛樂。4、建設(shè)項(xiàng)目（2）新大門二級(jí)公路的道路（入口道路）：200米長，路基寬22米，中間行車道寬14米（中間設(shè)2米寬的以花卉、灌木組成的綠化帶），兩邊人行道各寬4米（含1米綠化帶），行車道為水泥路面，人行道為鋪裝路面。（3）新大門入口廣場：在新大門外設(shè)入口廣場，廣場寬40米，長50米，面積2000平方米，廣場為水泥路面，中間為花壇，花壇中有一巨石上刻“南國星島湖”。（4）入口服務(wù)設(shè)施：在新大門入口廣場兩側(cè)建旅游服務(wù)設(shè)施，包括游客服務(wù)中心、售票大廳、旅游公廁、商店、休憩廊、醫(yī)務(wù)室、管理用房等，一層建筑、局部兩層，坡屋面、仿木、仿宋結(jié)構(gòu)。建筑面積為800平方米。（5）度假區(qū)入口停車場：在度假區(qū)新大門外南邊、入口道路西側(cè)、現(xiàn)地形圖34.0米海拔的山岳東南處，經(jīng)場地平整設(shè)度假區(qū)入口停車場，也是度假區(qū)的主要停車場，本停車場停放北海和合浦發(fā)往度假區(qū)的公交汽車、旅游團(tuán)隊(duì)的客車、非團(tuán)隊(duì)游客的車輛、度假區(qū)的旅游環(huán)保專用車，一般情況下外來游客在此換乘度假區(qū)的旅游環(huán)保專用車進(jìn)入度假區(qū)。停車場500平方米，嵌草鋪裝地，在停車位邊種植喬木，建成真正的生態(tài)停車場，入口停車場的出入口與新大門入口廣場相連。（6）時(shí)花、市花廣場：在度假區(qū)新大門內(nèi)建“時(shí)花廣場”、“市花廣場”，廣場種植南國花卉（市花），要求在四季都能觀賞盛開的鮮花，時(shí)花廣場中設(shè)“星島花神”群雕，廣場面積2000平方米。（7）旅游商品購物街：在時(shí)花廣場兩側(cè)建旅游商品購物街，一層建筑，局部兩層，坡屋面，仿木結(jié)構(gòu)?？偨ㄖ娣e2000平方米。（8）四星級(jí)賓館A：在時(shí)花廣場西北側(cè)的現(xiàn)形地圖49.3米的海拔的山岳東南處，經(jīng)場地平整，建四星級(jí)賓館，客房500間，床位800個(gè)，建筑面積20000平方米，多層建筑。（9）四星級(jí)酒店B：在現(xiàn)形地圖64.0米、53.5米、74.1米海拔的山岳連成的區(qū)域建別墅型的四星級(jí)酒店，酒店按中國仿宋園林形式自然布置。每棟別墅約200平方米，兩層，4個(gè)客房；共建30棟別墅（總床位數(shù)200個(gè)），加上一棟管理服務(wù)用記，則總建筑面積為10000平方米。（10）五星級(jí)酒店A：在時(shí)花廣場西北側(cè)的現(xiàn)形地圖49.3米海拔的山岳處，經(jīng)場地平整，建五星級(jí)的酒店，客房300，床位500個(gè)，建筑面積15000平方米，多層建筑。（11）三星級(jí)賓館A：在音樂噴泉廣場東側(cè)的現(xiàn)地形圖41.8米海拔的山岳建三星級(jí)賓館一座，客房150，床位300個(gè)，建筑面積10200平方米，多層建筑。（12）高級(jí)餐廳A：在音樂噴泉廣場東側(cè)的現(xiàn)地形圖56.6米海拔的山岳洪潮江賓館旁邊，經(jīng)場地平整，修建一座中高檔餐廳，三層，總建筑面積1500平方米。（13）音樂噴泉廣場：在56.6米海拔的臨水半島上，經(jīng)場地平整，修建一座大型音樂噴泉廣場，沿原山脊線一線排開設(shè)多個(gè)不同形式的音樂噴泉，廣場面積為16000平方米。（14）體育運(yùn)動(dòng)中心：在南國大酒店的西北側(cè)的現(xiàn)地形圖58.0米的一片區(qū)域體育運(yùn)動(dòng)中心。規(guī)劃修建網(wǎng)球場1個(gè)、羽毛球場4個(gè)、標(biāo)準(zhǔn)足球場1個(gè)、籃球場1個(gè)，供游客休閑健身。體育運(yùn)動(dòng)中心占地面積50000平方米。（15）水療健身中心：在音樂噴泉廣場北側(cè)的現(xiàn)地形圖56.8米和38.2米海拔的山岳相連形成的南北向長條形用地，建水療健身中心。水療健身中心設(shè)湖濱高檔游泳場1個(gè)，由多個(gè)大小不同的功能泳池組成，占地面積4000平方米；設(shè)湖濱大眾游泳場1個(gè)，占地面積2000平方米（其中泳池面積1500平方米）設(shè)健身中心一個(gè)，有健身房、保健按摩、藥浴等，2層，建筑面積800平方米。（16）會(huì)議中心：在五星級(jí)酒店A和四星級(jí)賓館A之間建會(huì)議中心，設(shè)400人的高檔大會(huì)議廳和100人的中會(huì)議廳兩個(gè)，總建筑面積1200平方米。（17）小游船碼頭一座：改造原游船碼頭，提高檔次，建成專用小游船碼頭，改造后的游船碼頭長50米。（18）大游船碼頭一座：在音樂噴泉廣場西側(cè)的水灣岸邊建大游船碼頭，長50米。（19）乘船游覽。按設(shè)計(jì)路線乘船欣賞湖光山色。船上配置導(dǎo)游員負(fù)責(zé)解說和導(dǎo)游。編寫統(tǒng)一的導(dǎo)游詞。以碼頭為基地，配置游湖快艇，滿足游人往返各景點(diǎn)和專項(xiàng)游覽要求。（20）東、西大景區(qū)門。在接待服務(wù)區(qū)東西兩仙通往東西兩大片景區(qū)的道路上各設(shè)一個(gè)景區(qū)門，游客要從陸路到景區(qū)，需在此購門票進(jìn)入景區(qū)。（21）專用旅游機(jī)動(dòng)車道：線路長約6.5km，路基寬6m，路面寬5m，路面以水泥鋪設(shè)。（22）游覽步道，線路長約2.1km，寬1.5—2.0m，路面以混凝土、卵石、漿砌片石為主。（六）休閑垂釣區(qū)1、位置及范圍休閑度假區(qū)位于水庫大壩的東邊，西以小溪為界，南邊、東邊到路邊，北到湖邊。2、景區(qū)特色寧靜的湖灣，種類繁多的觀賞魚。3、旅游功能休閑娛東、湖濱垂釣、魚類觀賞。4、建設(shè)項(xiàng)目（1）湖濱垂釣：在服務(wù)的東北側(cè)設(shè)湖濱垂釣區(qū)。該區(qū)岸邊地勢(shì)平緩，水彎多，放眼前方，煙波浩渺，回首前后，樹林中鳥語陣陣，時(shí)而水鳥驚翅，時(shí)而魚兒歡跳，靜中有動(dòng)，更襯出水灣的寧靜。是理想的垂釣區(qū)域。沿岸規(guī)劃為垂釣區(qū)，建100座活動(dòng)釣魚臺(tái)（可劃水移動(dòng)，有棚），沿岸亦可隨時(shí)垂釣，此處另設(shè)一圍網(wǎng)養(yǎng)魚區(qū)，約200平方米，管理人員定時(shí)投入魚飼料。釣魚臺(tái)按古代船家風(fēng)格設(shè)計(jì)，掩映于岸邊桃柳之中，依稀配照明燈光，供釣魚愛好者星光夜釣。也可泛舟湖中下釣。灣內(nèi)小徑修筑略遠(yuǎn)于正常水面高度，注意曲徑通幽效果。（2）湖濱觀魚。在湖灣用魚網(wǎng)圍合，養(yǎng)殖各種各樣的觀賞魚，讓游客觀賞、喂食，很有樂趣。（3）專用旅游機(jī)動(dòng)車道：線路長約1.1km，路基寬6m，路面寬5m，路面以水泥鋪設(shè)。（4）主游覽步道，線路長約1.8km，寬1.5—2.0km，路面以水泥鋪設(shè)。（5）次游覽步道，線路長約1.6km，寬1.0—1.2m，路面以漿徹片石、卵石為主。（七）水上游樂區(qū)1、位置及范圍：水上游樂區(qū)位于接待服務(wù)區(qū)西北側(cè)的半島上，東、西、北以湖邊為界。2、景區(qū)特色：豐富多彩的水上游樂活動(dòng)。3、旅游功能：水上娛樂。4、建設(shè)項(xiàng)目（1）水上高爾夫練習(xí)場。高爾夫球日趨成為現(xiàn)代居民時(shí)尚生活的重要內(nèi)容。在本區(qū)東北側(cè)水邊開辟高爾夫球練習(xí)場，為愛好高爾夫球的游客提供練習(xí)的場所，面積為5000m2（2）水面降傘在湖邊修建1座水上平臺(tái)，配置若干摩托艇，游人身降落傘，摩托艇拖曳降落傘圍繞水上平臺(tái)作環(huán)繞高速行駛，游人隨傘迅速騰空，翱翔若干分鐘后再徐徐降于平臺(tái)之上。開展水面降傘游樂在星島湖有很好的條件，星島湖水面寬闊，群山環(huán)抱，風(fēng)平浪靜，氣溫適宜，安全系數(shù)好；艷麗的降落傘飄游于藍(lán)天、青山、綠水之間，為星島湖風(fēng)光增輝不少，成為星島湖新一景；該項(xiàng)目有很好的可視性，平臺(tái)上的游人、湖畔的游人，即整個(gè)星島湖度假區(qū)的游人都可觀賞達(dá)一奇觀；該項(xiàng)目極富刺激與新鮮，當(dāng)游客在摩托艇拖動(dòng)下景，湖光山色盡收眼底，心、曠神怡。只有此時(shí)才能感受到一種特有的偉岸與自豪。新鮮、陶醉和自我實(shí)現(xiàn)的感覺油然而生。設(shè)施設(shè)備：水上平臺(tái)1座，活動(dòng)式，平臺(tái)面積約200平方米。每天可容納100—150人乘傘游樂、休憩和觀光。每座平臺(tái)配置3艘高速摩托艇。（3）水上活動(dòng)。星島湖水域遼闊，島嶼眾多，湖面平靜，深度適中，適宜開展多種水上活動(dòng)。水上摩托艇。指游人在教練員陪同下駕駛水上雙人摩托艇的高速游戲娛樂，這類活動(dòng)以度假中心為基地展開，游人可在水面游覽湖岸景色，該項(xiàng)目可滿足現(xiàn)代旅游者的參與性心理。潛水。潛水為近年來游客喜好的一種水上運(yùn)動(dòng)，或在海中或在湖中，利用星島湖庫區(qū)的有利水面條件，在深水區(qū)開設(shè)潛水活動(dòng)，讓游客探索神秘的水下世界。4、風(fēng)帆游艇碼頭。在游樂區(qū)北面碼頭建設(shè)水上臺(tái)階式游樂碼頭，以方便開展水上游樂活動(dòng)，碼頭長30m。5、游客服務(wù)中心。在游樂區(qū)北面碼頭修建服務(wù)中心，面積約為400平方米為游客提供旅游咨詢、休息、導(dǎo)游、醫(yī)療等服務(wù)，內(nèi)設(shè)餐飲、小吃和運(yùn)動(dòng)器材租賃等功能。6、專用旅游機(jī)動(dòng)車道：線路長約1.2km，路基寬6m，路面寬5m，路面以水泥鋪設(shè)。7、主游覽步道：線路長約0.8km，寬1.5—2.0m，路面以水泥鋪設(shè)。8、次游覽步道：線路長約0.6km，寬1.0—1.2m，路面以水泥或條石、漿徹片石鋪設(shè)。七、景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程及環(huán)境整治（一）道路和交通1、度假區(qū)內(nèi)景區(qū)間道路專用旅游機(jī)動(dòng)車道。線路長約8.6km，路基寬6m，路面寬5m，路面以水泥鋪設(shè)。2、交通工具（1）專用旅游機(jī)動(dòng)車。隨著度假區(qū)的建設(shè)發(fā)展，日均游人數(shù)增多，所需交通運(yùn)輸車輛也相應(yīng)增多?？紤]到可利用社會(huì)上的車輛作為度假區(qū)同外面的交通用車，運(yùn)送大部分游客，度假區(qū)內(nèi)則采用專用旅游機(jī)動(dòng)車運(yùn)送游客。規(guī)劃購買10輛6座—8座的觀光車和為度假區(qū)內(nèi)的專用旅游機(jī)動(dòng)車。（2）管理及生產(chǎn)用車。購置2輛辦公用小車、1輛20座小客車及1輛生產(chǎn)工具車。（3）畫舫式游覽船。規(guī)劃建造（購置）游湖平底。雙層機(jī)動(dòng)船10艘、40座，（樓面可讓游人登臨觀賞）。按民族風(fēng)格設(shè)計(jì)，建成畫舫式結(jié)構(gòu)（如仿唐代的龍鳳畫舫、仿明代的伯竹畫舶）。（4）古戰(zhàn)船式游覽船。按宋代水軍古戰(zhàn)船的造型建6艘游船。游客可乘船游覽湖光山色。（5）游艇。購置20艘6座的游艇。（6）風(fēng)帆游艇。建造（購置）采用風(fēng)帆為動(dòng)力的游艇10艘。（二）供電各功能區(qū)的供電系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，在每個(gè)景區(qū)設(shè)一個(gè)配電房，根據(jù)用電量大小設(shè)置其他配套設(shè)備，為景觀美化，電纜埋他敷設(shè)。計(jì)劃：接待服務(wù)區(qū)設(shè)變電站一座，內(nèi)置125KVA變壓器一臺(tái)，一套高壓配電柜、一套低壓配電柜；休閑垂釣區(qū)、水滸文化區(qū)、水上游樂區(qū)、宗教文化區(qū)、南國水鄉(xiāng)區(qū)、植物觀賞區(qū)各設(shè)一配電房。（三）供水采用原水一一沉淀或澄清一一過濾的方式進(jìn)行給水，接待服務(wù)區(qū)依托原供水系統(tǒng)、其他景區(qū)各設(shè)立一個(gè)高位水池及一套供水系統(tǒng)。（四）排水在餐飲、賓館及公廁等污水集中的地方，建無動(dòng)力埋地式污水凈化裝置，計(jì)劃在南國水鄉(xiāng)區(qū)、接待服務(wù)區(qū)、宗教文化區(qū)各建立無動(dòng)力埋地式污水凈化裝置一座，其他景區(qū)景點(diǎn)的公廁污水及其他污水經(jīng)污水處理系統(tǒng)處理后胳膊糞罐車運(yùn)出景區(qū)。規(guī)劃配二輛糞罐車。（五）消防建立健全旅游度假區(qū)的消防體系。規(guī)劃在地勢(shì)較高處建設(shè)一座森林防火了望臺(tái)，購置消防專用車二輛，風(fēng)力滅火器20臺(tái)。（六）環(huán)境整治為保證景區(qū)景點(diǎn)的環(huán)境衛(wèi)生，生活垃圾及景區(qū)景點(diǎn)的固體垃圾集中收集和清運(yùn)，在景區(qū)設(shè)垃圾中轉(zhuǎn)站，定時(shí)清運(yùn)。整個(gè)景區(qū)配兩輛環(huán)衛(wèi)車。在道路兩旁及主要接待服務(wù)點(diǎn)設(shè)立垃圾箱，整個(gè)景區(qū)共設(shè)200個(gè)。在景區(qū)內(nèi)設(shè)一定數(shù)量的旅游公廁，共10座。八、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃（一）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度時(shí)間表單位：季度序號(hào)時(shí)時(shí)間工作階段第一年（2005年）第二年（2006年）第三年（2007年）第四年（2008年）第五年（2009年）123412341234123412341土建施工景觀及旅游設(shè)施工程2環(huán)境保護(hù)工程3基礎(chǔ)設(shè)施工程4公共服務(wù)和管理設(shè)施工程5設(shè)備采購與安裝6設(shè)備調(diào)試7試營業(yè)8正試營業(yè)（二）項(xiàng)目建設(shè)四階段第一階段（2005年1—6月）：投資1300萬元，為項(xiàng)目重組并購階段。主要是理清景區(qū)各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系，界定景區(qū)內(nèi)一切產(chǎn)權(quán)歸屬。第二階段（2005年7月—2006年6月）：投資1億元，為基礎(chǔ)設(shè)施擴(kuò)改建階段。主要完善景區(qū)、景點(diǎn)道路、水、電、排污管網(wǎng)等公共管理服務(wù)設(shè)施和自然生態(tài)環(huán)保工程項(xiàng)目建設(shè)。第三階段（2006年7月—2008年11月）：投資1億元，為進(jìn)一步完善景區(qū)景觀基礎(chǔ)設(shè)施、旅游功能設(shè)施階段。主要建設(shè)景觀設(shè)施、旅游功能等基礎(chǔ)設(shè)施工程，包括各功能分區(qū)配套設(shè)施（如賓館、游樂場點(diǎn)等）。第四階段（2008年12月—2009年3月）：投資1億元，為完善景區(qū)、景點(diǎn)配套服務(wù)設(shè)施階段。包括旅游配套服務(wù)設(shè)施的管理、服務(wù)設(shè)施竣工驗(yàn)收和設(shè)備采購、安裝、調(diào)試等。九、結(jié)論及建議：（一）結(jié)論項(xiàng)目的擴(kuò)建符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展方向，符合國家發(fā)改委、國家旅游局關(guān)于旅游資源開發(fā)和自然生態(tài)環(huán)境保護(hù)專項(xiàng)投資管理辦法的通知（計(jì)社會(huì)[1999]精神），符合北海旅游業(yè)發(fā)展與布局總體規(guī)劃。項(xiàng)目的擴(kuò)建，將徹底地解決星島湖道路、供水供電、排水排污等基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重滯后，自然生態(tài)環(huán)境脆弱，保護(hù)生態(tài)等一系旅游業(yè)發(fā)展的“瓶頸”問題，為星島湖旅游資源的開發(fā)和利用創(chuàng)造極好的有利條件，這不僅有利于星島湖旅游業(yè)的發(fā)展和自然生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，而且對(duì)北海市乃至廣西區(qū)的旅游發(fā)展和總體布局也有一定的促進(jìn)作用，同時(shí)也有利于西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，對(duì)提高北海市旅游業(yè)對(duì)境外游客的吸引力也會(huì)產(chǎn)生很好的影響。（二）建議1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化全盤運(yùn)籌與協(xié)調(diào)。當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府和旅游部門應(yīng)該將星島湖旅游度假區(qū)擴(kuò)改建項(xiàng)目納入年度經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合開發(fā)重點(diǎn)項(xiàng)目，制定長遠(yuǎn)規(guī)劃、制定優(yōu)惠政策，把星島湖旅游度假擴(kuò)改建項(xiàng)目作為政府增收的重要項(xiàng)目來抓。項(xiàng)目承辦單位要主動(dòng)配合政府協(xié)調(diào)好各方面關(guān)系，確保客源市場各環(huán)節(jié)的密切銜接。2、搞好人力資源優(yōu)化、人才培訓(xùn)和管理服務(wù)。形成一整套“科學(xué)管理、規(guī)范運(yùn)作、服務(wù)優(yōu)質(zhì)”的旅游服務(wù)體系，完善和提升星島湖度假區(qū)管理服務(wù)功能，優(yōu)化人力資源配置，建設(shè)“高水準(zhǔn)、品牌好”的南國高檔次旅游度假基地。3、加大市場運(yùn)作策劃和促銷。聘請(qǐng)國內(nèi)外旅游市場策劃、促銷專家、重塑和包裝星島湖旅游度假擴(kuò)建項(xiàng)目，全方位向國內(nèi)外行業(yè)同行推介，使之成為全國著名珠鄉(xiāng)度假勝地。4、實(shí)施滾動(dòng)開發(fā)戰(zhàn)略，做實(shí)、做強(qiáng)、做大旅游項(xiàng)目。按自治區(qū)“三縱三橫”發(fā)展旅游戰(zhàn)略架構(gòu)和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃，整合北海旅游資源，優(yōu)化旅游資源產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)，為“打造實(shí)力、實(shí)現(xiàn)上市”奠定基礎(chǔ)。十、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）投資估算及資金籌措項(xiàng)目總投資36,298.4萬元，其中公司自籌資金11,298.4萬元，銀行貸款25,000萬元。（二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析1、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)貸款利息：長期貸款利率按6.12%計(jì)算，短期貸款利率按5.58%。固定資產(chǎn)折舊：按平均年限計(jì)提折舊，其中：固定資產(chǎn)殘值率為5%，房屋折舊年限為35年，機(jī)器設(shè)備折舊年限為15年。稅費(fèi)計(jì)算。按國家或地方政府規(guī)定的稅率及計(jì)稅方法計(jì)算，本項(xiàng)目應(yīng)按營業(yè)收入的5%繳納，城市維護(hù)建設(shè)稅占營業(yè)收入的7%，教育費(fèi)附加占營業(yè)收入的3%。所得稅從項(xiàng)目投入經(jīng)營出現(xiàn)盈利的當(dāng)年開始，根據(jù)有關(guān)規(guī)定按15%的稅率繳納所得稅，經(jīng)營期年均繳納所得稅為601.61萬元。固定資產(chǎn)修理費(fèi)按機(jī)器設(shè)備估算原值提取，提取比率為2%。借款償還。根據(jù)項(xiàng)目融資方案，貸款本金按實(shí)際能力償還，詳見《借款償還計(jì)劃表》。財(cái)務(wù)費(fèi)用。固定資產(chǎn)借款利率暫按6.12%計(jì)算，流動(dòng)資金借款利率按5.58%計(jì)算。人員定員及工資福利。人員定員250人，工資（含福利）平均為20,000元/人·年計(jì)算。2、銷售收入：門票收入按年接待150萬人次計(jì)算，每年門票收入3，500萬元。餐館收入按年接待130萬人次計(jì)算，每年餐館收入800萬元。住宿收入按年接待100萬人次計(jì)算，每年餐館收入1800萬元。其它收入指的是游樂場，景點(diǎn)自費(fèi)項(xiàng)目等，按年接待100萬人次計(jì)算，每年收入3000萬元。3、資金籌措計(jì)劃根銷售稅金及附加：按收入5%計(jì)算營業(yè)稅，按營業(yè)稅3%計(jì)算教育費(fèi)附加，按營業(yè)稅7%計(jì)算城市維護(hù)建設(shè)稅。所得稅：按利潤總額的15%計(jì)算。4、成本分析根據(jù)年成本及流動(dòng)資金估算表（以建成后第一年為例，以下相同。），項(xiàng)目建成后年總成本為4,198.16萬元，由工資福利折舊攤銷組成的固定成本為1640.33萬元,總成本去除固定資產(chǎn)折舊、攤銷和貸款利息支出為經(jīng)營成本，年經(jīng)營成本為1713.6萬元。詳見附表3、10（年成本及流動(dòng)資金估算表）。5、清償能力分析本項(xiàng)目投資長期借款為25，000萬元（其中建設(shè)期借款利息為4,712.4萬元），長期借款年利率6.12%，利息按年償還，固定資產(chǎn)借款在生產(chǎn)期9年開始償還，11年還清，流動(dòng)資金借款在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)收回。6、敏感分析在建設(shè)投資、價(jià)格、產(chǎn)量、成本因素變化的情況下，對(duì)內(nèi)部收益率進(jìn)行敏感分析，銷售收入對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率影響最大，說明旅游人數(shù)對(duì)該項(xiàng)目比較敏感，隨著人民生活水平的提高，北海沿海開放城市影響力進(jìn)一步大，該因素對(duì)未來項(xiàng)目的影響可能會(huì)減少；8、財(cái)務(wù)盈利性分析財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）系將全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用于計(jì)算全部投資所得稅前后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力。根據(jù)財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目投資收益率達(dá)到7.6%，稅前投資利潤率16.4%，稅后靜態(tài)投資回收期9.46年，均高于行業(yè)平均標(biāo)準(zhǔn)，說明項(xiàng)目可行。9、保本點(diǎn)分析經(jīng)過分析測(cè)算，該項(xiàng)目產(chǎn)能達(dá)到26.6%時(shí)即可保本，說明本項(xiàng)目還有較大的利潤上升空間，風(fēng)險(xiǎn)較低。損益表反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各年利潤額、所得稅及稅后利潤的分配情況，用以計(jì)算投資利潤和資本金利潤等指標(biāo)。10、財(cái)務(wù)分析報(bào)表附表1：建設(shè)投資估算表附表2：主要指標(biāo)表附表3：流動(dòng)資金估算表附表4：資金籌措表附表5：全投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表附表6：損益及利潤分配表附表7：銷售收入及稅金明細(xì)表附表8：資金來源及運(yùn)用表附表9：資產(chǎn)負(fù)債表簡表附表10：成本費(fèi)用估算表附表11：固定資產(chǎn)折舊計(jì)算表附表12：借款償還計(jì)劃表附表13：敏感性分析建設(shè)項(xiàng)目及投資估算一覽表單位：萬元序號(hào)工程項(xiàng)目

及費(fèi)用名稱總造價(jià)其中建筑工程費(fèi)設(shè)備購置費(fèi)安裝工程費(fèi)其他工程

和費(fèi)用備注一景區(qū)景點(diǎn)247141914255720001接待服務(wù)區(qū)176181290347150001.1大門20201.2入口道路30301.3入口廣場50501.4入口服務(wù)設(shè)施70701.5停車場95951.6購物街1201201.7時(shí)花廣場30301.8四星級(jí)賓館A4980398010001.9四星級(jí)酒店B225014508001.10五星級(jí)酒店A5960396020001.11三星級(jí)賓館A186013605001.12高級(jí)餐廳A375300751.13音樂噴泉廣場7007001.14體育運(yùn)動(dòng)中心3002001001.15水療健身中心4002002001.16會(huì)議中心240200401.17小游船碼頭881.18大游船碼頭10101.19湖面游覽1001001.20東、西大景區(qū)門2020建設(shè)項(xiàng)目及投資估算一覽表單位：萬元序號(hào)工程項(xiàng)目

及費(fèi)用名稱總造價(jià)其中建筑工程費(fèi)設(shè)備購置費(fèi)安裝工程費(fèi)其他工程

和費(fèi)用備注2休閑垂釣區(qū)10010000002.1湖濱垂釣50502.2湖濱觀魚50503水滸文化區(qū)262620645620003.1舊東、西景點(diǎn)130013003.2水滸建筑修復(fù)11006005003.3碼頭663.4彩虹大橋1501503.5古戰(zhàn)船60603.6水上箭靶場10824水上游樂區(qū)4472671800004.1游船碼頭664.2風(fēng)帆游艇碼頭664.3游客服務(wù)中心60604.4高爾夫練習(xí)場15154.5水上活動(dòng)1801804.5.1水上摩托艇30304.5.2潛水50504.5.3帆船泛舟1001004.6熱氣球漂游1001004.7水面降傘8080建設(shè)項(xiàng)目及投資估算一覽表單位：萬元序號(hào)工程項(xiàng)目

及費(fèi)用名稱總造價(jià)其中建筑工程費(fèi)設(shè)備購置費(fèi)安裝工程費(fèi)其他工程

和費(fèi)用備注5宗教文化區(qū)1022972500005.1碼頭335.2宗教文化廣場25255.3宗教文化展示廳466416505.3.1山門225.3.2前殿1001005.3.3正殿1601605.3.4后殿1301305.3.5廂房64645.4素齋餐廳60605.5寶瓶凈水（茶室）40405.7觀景亭885.8觀光塔2002005.9橋1001005.10心經(jīng)石刻50505.11十八羅漢林20205.12雕塑群50506南國水鄉(xiāng)區(qū)25372472650006.2仿蘇杭水街215021506.3古戲臺(tái)15156.4民俗風(fēng)味餐廳5050建設(shè)項(xiàng)目及投資估算一覽表單位：萬元序號(hào)工程項(xiàng)目

及費(fèi)用名稱總造價(jià)其中建筑工程費(fèi)設(shè)備購置費(fèi)安裝工程費(fèi)其他工程

和費(fèi)用備注6.5游客服務(wù)中心3015156.6水榭12126.7橋2802807植物觀賞區(qū)36436400007.1秋風(fēng)送爽117.2龍眼綴夏227.3竹景園117.4蔭生植物廊10107.5水生植物廊887.6花木盆景園15157.7花海覓蹤117.8桃花園227.9沁香園227.10桂花園227.11梅園997.12石榴園337.13游船碼頭667.14植物迷宮40407.15觀景亭667.16湖畔茶莊75757.17多孔橋1201207.18湖濱廣場35357.19水榭667.20星光燦爛2020建設(shè)項(xiàng)目及投資估算一覽表單位：萬元序號(hào)工程項(xiàng)目

及費(fèi)用名稱總造價(jià)其中建筑工程費(fèi)設(shè)備購置費(fèi)安裝工程費(fèi)其他工程

和費(fèi)用備注二基礎(chǔ)設(shè)施327712951982001道路交通1145114500001.1專用旅游機(jī)動(dòng)車道85585500001.1.1接待服務(wù)區(qū)3253251.1.2休閑垂釣區(qū)55551.1.3水滸文化區(qū)55551.1.4水上游樂區(qū)60601.1.5宗教文化區(qū)30301.1.6景區(qū)間機(jī)動(dòng)車道3303301.2主游覽步道21021000001.2.1接待服務(wù)區(qū)32321.2.2休閑垂釣區(qū)27271.2.3水滸文化區(qū)24241.2.4水上游樂區(qū)12121.2.5宗教文化區(qū)50501.2.6南國水鄉(xiāng)區(qū)25251.2.7植物觀賞區(qū)40401.3次游覽步道808000001.3.1休閑垂釣區(qū)16161.3.2水滸文化區(qū)12121.3.3水上游樂區(qū)661.3.4宗教文化區(qū)25251.3.5南國水鄉(xiāng)區(qū)11111.3.6植物觀賞區(qū)1010建設(shè)項(xiàng)目及投資估算一覽表單位：萬元序號(hào)工程項(xiàng)目

及費(fèi)用名稱總造價(jià)其中建筑工程費(fèi)設(shè)備購置費(fèi)安裝工程費(fèi)其他工程

和費(fèi)用備注2給排水6101504600002.1供水系統(tǒng)3601002602.2排水系統(tǒng)150501002.3污水處理系統(tǒng)1001003供電工程100010004通訊郵電50505交通工具4724725.1旅游機(jī)動(dòng)車80805.2辦公用小車40405.3小客車15155.4生產(chǎn)工具車15155.5畫舫式游覽船1001005.6古戰(zhàn)船式游覽船72725.7游艇1001005.8風(fēng)帆游艇5050三環(huán)境保護(hù)63906390001綠化美化3003002垃圾箱553公共廁所60604垃圾中轉(zhuǎn)站60605環(huán)衛(wèi)車30306糞罐車30307消防專用車50508風(fēng)力滅火器449導(dǎo)游設(shè)施及安全設(shè)施100100建設(shè)項(xiàng)目及投資估算一覽表單位：萬元序號(hào)工程項(xiàng)目

及費(fèi)用名稱總造價(jià)其中建筑工程費(fèi)設(shè)備購置費(fèi)安裝工程費(fèi)其他工程

和費(fèi)用備注四工程其他費(fèi)用1596000159601勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)8008002職工培訓(xùn)費(fèi)50503建設(shè)單位管理費(fèi)6466464辦公、家具購置費(fèi)100100五預(yù)備費(fèi)13601360六建設(shè)期利息4,712.404712.4合計(jì)36298.420437819307668.4主要指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1項(xiàng)目總資金萬元37098.40建設(shè)投資萬元36298.40流動(dòng)資金萬元800.002年均收入萬元8724.003年均稅金及附加萬元468.844年均銷售成本萬元4198.165年均利潤總額萬元4057.006年均所得稅萬元601.617年均稅后利潤萬元3455.388全投資稅后凈現(xiàn)值萬元4517.849稅后靜態(tài)投資回收期年9.4611盈虧平衡點(diǎn)%26.6012全投資稅后內(nèi)部收益率%7.6013自有資金稅后內(nèi)部收益率%10.8514稅前年均投資利潤率%16.4015稅前年均投資利稅率%18.3016稅前平均資本金利稅率%60.0917資產(chǎn)負(fù)債率%32.6718流動(dòng)比率%16.1919速動(dòng)比率%16.06流動(dòng)資金估算表序號(hào)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù)合計(jì)經(jīng)營期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年一流動(dòng)資產(chǎn)需用額1,579.691,924.692,239.692,239.692,239.692,239.692,239.692,239.692,239.692,239.692,239.692,239.692,239.692,239.692,239.691應(yīng)收賬款606880.001,213.331,516.671,516.671,516.671,516.671,516.671,516.671,516.671,516.671,516.671,516.671,516.671,516.671,516.672存貨3012199.69211.36223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02庫存商品199.69211.36223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.023現(xiàn)金500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00二流動(dòng)負(fù)債需用額859.69871.36883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02應(yīng)付賬款859.69871.36883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02三流動(dòng)資金720.001,053.331,356.671,356.671,356.671,356.671,356.671,356.671,356.671,356.671,356.671,356.671,356.671,356.671,356.67四流動(dòng)資金本年增加720.00333.33303.33------------資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期生產(chǎn)期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年一投資總額37,098.4036,298.40800.00-1建設(shè)投資36,298.4036,298.402鋪底流動(dòng)資金-3生產(chǎn)流動(dòng)資金800.00800.00二資金籌措37,098.4036,298.40800.00-1資本金11,298.4011,298.40--建設(shè)資金11,298.4011,298.40流動(dòng)資金-2銀行貸款25,800.0025,000.00800.00-流動(dòng)資金800.00800.00-建設(shè)資金25,000.0025,000.00-全投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年一現(xiàn)金流入76,260.00-5,280.007,280.009,100.009,100.009,100.009,100.009,100.009,100.009,100.009,100.009,100.009,100.009,100.0