2023年物業(yè)管理實施管理制度(篇)

2023年物業(yè)管理實施管理制度(篇)

書目

項目物業(yè)管理實施細則品質(zhì)保障措施

項目物業(yè)管理實施細則及品質(zhì)保障措施

**物業(yè)管理公司將首先組建****項目管理小組,配備各部門專業(yè)工作人員,全面負責完成****的前期物業(yè)管理工作,打造一個具有****自身特點的物業(yè)管理模式:

1、保安管理

在南都物業(yè)日常管理工作中,'人防+技防'始終是保安工作的重中之重。依據(jù)開發(fā)商供應的資料顯示,****具備肯定的技防設備設施,這為今后確保小區(qū)平安供應了技術保險。但物業(yè)管理商仍需建立更為嚴格的人防平安防范程序,制訂出各種防范突發(fā)事務的應急措施,包括對小區(qū)的外圍管理、樓道管理、消防管理、道路車輛管理、電梯管理、地下車位管理以及突發(fā)事務的處置方法等,將責任落實到每一位工作人員,確保治安事務發(fā)生率為零。

依據(jù)****分期建設、分批交付的特點,a、b、c三區(qū)同時有入庫群體、裝修群體與工程建設群體的存在,這給平安防范工作帶來了肯定的難度。**物業(yè)管理公司考慮實行內(nèi)緊外松的平安管理模式,警衛(wèi)門崗做好小區(qū)外圍安保工作的同時,內(nèi)部保安特殊留意對重要部位及平安死角做好平安防范工作,盡力把平安隱患降低到最低程度。

2、裝修管理

****簡約通透的空間造型充分體現(xiàn)了設計者所追求的建筑風格,其淺色外墻、光明通透的落地窗構成了獨具匠心的建筑款型。如何保持建筑外立面的整齊,將成為****前期物業(yè)管理中的難點。對此,我們將依據(jù)以往的裝修管理閱歷:

(1)在介入前期物業(yè)管理之時,依據(jù)樓盤的特點和開發(fā)商的要求,制訂相應的可操作性的裝修管理文本,在與業(yè)主、裝飾公司三方進行溝通和溝通的基礎上,最大限度地保持小區(qū)整體環(huán)境的美觀,保證房屋的結構不受破壞。

(2)與市、區(qū)房管局房屋裝修監(jiān)察部門建立常常性聯(lián)系,依靠政府職能部門的力氣,根據(jù)《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及《長沙市城市房屋裝飾裝修管理條例》來規(guī)范業(yè)主的房屋裝修行為,對違反《裝修管理方法》的行為剛好作出處理。

(3)在業(yè)主裝修登記之時,即與之簽訂裝修管理協(xié)議,使其明確裝修范圍和裝修責任。

(4)由裝修專管員、修理工和保安人員組成三級管理小組,對裝修戶進行巡查,剛好了解裝修進度,發(fā)覺聲音剛好限制,快速整改,把違章裝修的影響限制在最小范圍。

**物業(yè)管理公司將嚴格遵循'有章可循、違章必糾'的裝修管理方法,敏捷各種管理手段,與業(yè)主講情、講理、講法,做耐性細致的思想工作確保****的建筑整體美觀,符合原設計要求。

3、智能化設施管理

****是智能化程度相對比較高的小區(qū),涉及監(jiān)(消)控、綜合布線、背景音樂、緊急呼叫、可視對講、戶外抄表等系統(tǒng)。這些設施一方面提高了業(yè)主的生活質(zhì)量,另一方面也要求物業(yè)管理商不斷提高物業(yè)管理的技術水準。南都物業(yè)對各類物業(yè)的機電設備設施和智能化系統(tǒng)維護,如:電梯、空調(diào)、高層樓宇消防系統(tǒng)、大型物業(yè)安保系統(tǒng)、停車場(庫)管理系統(tǒng)積累了豐富的專業(yè)學問和管理閱歷。針對****智能化設施的功能,**物業(yè)管理公司將制定出科學規(guī)范的運行安排、養(yǎng)護和修理安排以及功能開發(fā)安排。

4、開展****物業(yè)管理的六項品質(zhì)保證措施

(1)運用現(xiàn)代化科學手段,'三防'結合,確保小區(qū)平安。

雖然****智能化程度比較高,安保設施設備的功能比較齊全,但人防、物防、技防相結合仍舊是我們治安管理的基礎。'人防'由**物業(yè)管理公司保安部統(tǒng)一指揮調(diào)度,強調(diào)多種結合,即流淌崗與固定崗結合、全面防范與重點防范相結合、工裝與便裝相結合,在小區(qū)周邊圍墻上,設置紅外對射裝置以提高預警防范實力;充分利用技防的優(yōu)勢,運用****已有的智能化保安設施,如緊急呼叫系統(tǒng)、監(jiān)(消)控系統(tǒng)、警衛(wèi)和游動哨等,結合管理處的統(tǒng)一管理、快速高度,確保治安防范萬無一換。

(2)裝修管理上經(jīng)濟、行政、法律、情理四法并用。

為了確保****無違章裝修,**物業(yè)管理公司將針對房屋墻體內(nèi)綜合布線多和戶型多的特點,以預防為主,有錯必糾,對住戶、裝修單位員工大力宣揚、解答'裝修管理條例',在裝修審批上嚴格把關,并明確雙方的契約關系,加強追蹤監(jiān)管,將違章裝修殲滅在萌芽狀態(tài)。一旦發(fā)生違章裝修,首先曉之以理、動之以情,運用情理關系手段解決。解決不了的,通過行政執(zhí)法部門予以懲罰,保證各種沖突就地解決。

(3)加強園區(qū)環(huán)境保潔工作和環(huán)保文化建設。

針對****的綠化布局和環(huán)保要求,**物業(yè)管理公司將由公司管家部、綠化管理中心牽頭,制定各項環(huán)保、清潔、園林養(yǎng)護等工作細則,并對小區(qū)噪音、水質(zhì)、空氣等要素進行監(jiān)測,全面加強小區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設。還將在此基礎上做好以下各項工作。

①維護好已有的園林綠化,實施由地面對空中延展的立體式綠化工程,加強對小區(qū)環(huán)保意識的宣揚力度,讓每位住戶都自覺成為小區(qū)環(huán)保工作的模范執(zhí)行者和宣揚者;

②開展垃圾分類收集,建立廢電池回收系統(tǒng),愛護生態(tài)環(huán)境,實施藍天碧山工程,進一步提升居住品質(zhì);

③注意小區(qū)環(huán)境形象(ei),開展小區(qū)環(huán)境文化建設,統(tǒng)一規(guī)劃小區(qū)的各種自然景觀和人文景觀。**物業(yè)管理公司將制定vi識別手冊,環(huán)境手冊,制定全面的環(huán)境管理方案。

④成立智能化設施管理小組:**物業(yè)管理公司工程管理中心擁有多名賓館工程管理的資深人士主電梯、空調(diào)、強電、弱電等方面的專業(yè)技術人員,公司擬抽調(diào)部門人員組成智能化設備管理小組,在充分駕馭****智能化系統(tǒng)運用基礎上,制定出具體的智能化具體運行、維護方案。公司強調(diào)'三個到位',既專業(yè)技術人員操作到位,管理人員培訓到位,住戶設備運用到位(住戶能否運用智能化設備是降低小區(qū)管理難度、提高管理效率的關鍵)。**物業(yè)管理公司將依據(jù)****的智能化設施,編制《****智能化運用手冊》,讓業(yè)主感受到智能化設施給生活帶來的便利、平安和快捷。

針對不同居住類型住戶的特點,**物業(yè)管理公司將制定發(fā)展****智能化系統(tǒng)的3年規(guī)劃,提倡網(wǎng)上遠程服務,在條件成熟時建立小區(qū)局域網(wǎng),讓小區(qū)的業(yè)主在網(wǎng)上溝通溝通,享受服務,享受智能化給居家生活帶來的無窮樂趣。

(4)開展豐富多彩的社會文化活動,創(chuàng)建良好的社會效益和健康的社會氛圍。**物業(yè)管理公司注意物業(yè)管理工作中的社會文化工作,并把此項工作內(nèi)容列入每年各小區(qū)的年度考核目標。為了卓有成效地開展社會文化活動,公司主辦了《南都生活》雜志、社區(qū)報刊、社區(qū)網(wǎng)站,舉辦一系列豐富多彩的社區(qū)文藝、體育活動,在業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物管之間建立起一種新型而融洽的工作關系,增加了彼此間的了解,同時也提高了業(yè)主門的居住樂趣;**物業(yè)管理公司將適時地在****實行一些形式多樣、寓教于樂的社會文化活動,例如節(jié)假日的業(yè)主聯(lián)歡、暑期的兒童游泳、書法培訓、社會實踐等活動以及老年人的休身養(yǎng)心、醫(yī)療詢問、旅游觀光等活動以及重大節(jié)日的特別活動,建立一種健康向上的環(huán)境文化、網(wǎng)絡文化和精神文化。

(5)實現(xiàn)人力、制度、技術的全面保證

各項制度的充分保證,是確保****物業(yè)管理工作正常運行的基礎。**物業(yè)管理公司在長期的管理工作中,培育和引進了一大批學問結構全面、業(yè)務技能精湛、具有奉獻精神的各類專業(yè)管理技術人才,積累了豐富的物業(yè)管理閱歷,建立了一套科學、規(guī)范的管理制度、各工種的培訓制度、品質(zhì)管理制度和各專業(yè)的管理制度。2023年初,公司通過了is09001:2000版國際質(zhì)量管理體系的第三方認證,使物業(yè)管理工作在人力、制度、技術以及日常管理服務等各方面,得到了科學有效的全方位品質(zhì)保證。

(6)增加成本意識,做好開源節(jié)流、增收節(jié)支工作。

①對員工進行勵行節(jié)約,勤儉辦企業(yè)的教化,增加成本意識。在日常管理服務中,自覺地從節(jié)約一滴水、一度電做起努力降低管理成本。

②隨著****開發(fā)建設交付運用的進展和業(yè)主入庫率的提高,從小區(qū)客觀條件和有利于提高居民生活質(zhì)量動身,大力開展多種經(jīng)營(如汽車美容店、家用電器安裝修理,24小時便利店,植物配送及各類代辦服務等),以增加收入,彌補管理經(jīng)理的不足;

③加強管理成本限制,在確保服務質(zhì)量的前提下,引進現(xiàn)代化的管理設備和手段,削減人力投入,削減人工開支;

④加強各類消耗物料的管理和限制做到安排選購 ,專人保管,合理領用,杜絕積壓、流失和奢侈;

⑤嚴格限制費用支取出,****的每一項費用支出實行一支筆審批制;

物業(yè)管理實施iso9002標準全過程

物業(yè)服務管理在我國目前還屬于一個新興行業(yè),就其本身來講,是一個及其困難的綜合性行業(yè),如何使其盡快達到規(guī)范化、標準化的管理,是每個物業(yè)管理公司力求達標的目的。物業(yè)管理企業(yè)在建立iso9000質(zhì)量保證模式標準中,選用iso9002生產(chǎn)、安裝和服務的質(zhì)量保證模式標準是比較相宜的。

物業(yè)管理企業(yè)實施iso9002質(zhì)量保證模式標準主要有以下四個階段:

第一節(jié)前期打算階段

一、前期培訓

物業(yè)管理企業(yè)在打算實施iso9002質(zhì)量保證模式標準時,應對全體員工至少是公司中層以上領導進行iso9000族標準的內(nèi)容要求及實施iso9000族的意義的培訓。培訓可聘請詢問機構,公司內(nèi)部受過iso9000族系統(tǒng)培訓的人員及其他相宜的人員講解。

二、確定認證的服務范圍,選擇質(zhì)量保證模式

物業(yè)管理企業(yè)在了解什么是iso9000族標準和物業(yè)管理實施iso9000族的意義后,假如確定在公司內(nèi)推行iso9000族,一般選擇iso9002建立質(zhì)量體系。假如一個物業(yè)管理企業(yè)有多項物業(yè)管理業(yè)務,應確定哪些物業(yè)管理服務須要認證。

三、制定實施安排

依據(jù)選定的質(zhì)量保證模式,制定具體實施安排,以限制進度,確保標準的實施。假如企業(yè)的年初工作支配中有本企業(yè)到年底必需完成質(zhì)量認證的通過工作,那么該企業(yè)就應當制定一個科學的時間支配進度表,并且要嚴格根據(jù)進度表去組織實施,一般正常狀況下,從編制文件到拿到證書,8―10個月是比較合理的,最少也得6個月,因為文件編寫好必需運行三個月以后,才能申請認證。

其次節(jié)組織實施階段

一、任命管理者代表

iso9002質(zhì)量體系標準要求執(zhí)行職責的供方管理者,應在自己的管理層中指定一名成員為管理者代表,不論其在其他方面職責如何,應明確權限,以便確保按本標準要求建立、實施和保持質(zhì)量體系標準;向供方管理者報告質(zhì)量體系的運行狀況,以供評審和作為質(zhì)量體系改進的基礎,還可就供方質(zhì)量體系有關事宜與外部各方進行聯(lián)絡。

二、成立領導小組,制定質(zhì)量方針和目標

組長由最高管理者擔當,副組長可由管理者代表擔當,主要領導都應參加體系建設的總體規(guī)劃、制定質(zhì)量方針和目標、按職能部門進行質(zhì)量職能分解。企業(yè)成立特地工作組,解決資源及其他重大問題。特地工作組由管理者代表擔當組長,各有關部門都要有人員參加,并有肯定的專職人員和骨干力氣。特地工作組負責實施iso9002的組織協(xié)調(diào)、文件編寫及詳細推動工作,作為質(zhì)量體系建設領導小組的執(zhí)行機構。制定的質(zhì)量方針和目標應做到方向明確、政策有力、先進合理與企業(yè)總方針相協(xié)調(diào),結合物業(yè)的特點,確保各級人員都能理解并執(zhí)行。

三、檢驗體系

檢驗的依據(jù)包括所選擇的質(zhì)量體系標準、物業(yè)管理合同、公司的基本制度、規(guī)定和規(guī)程、物業(yè)管理條例及其他有關法規(guī)、規(guī)章等;實施檢驗的人員可以是公司聘請的詢問人員,也可以是公司內(nèi)部的人員(如內(nèi)部質(zhì)量審核員);檢驗的目的在于找出現(xiàn)有質(zhì)量體系與標準之間的差距、分析形成這些差距的緣由等。

四、設計體系

分析、識別物業(yè)管理服務過程。物業(yè)管理是通過各種活動過程來完成的,一般應包括如下活動過程:

1前期簽訂物業(yè)管理合同、物業(yè)驗收接管;

2入住及裝修限制;

3各項收費管理;

4日常各項專業(yè)管理(如綠化管理、道路管理、清潔衛(wèi)生管理、治安管理、消防管理、停車管理、電梯管理等);

5修理管理;

6訪客管理;

7處理各類事務等。

調(diào)整組織結構,配備人員,劃清各職能部門、各崗位職責和權限,按系統(tǒng)性、科學性、經(jīng)濟性的要求確定質(zhì)量體系文件結構,列出需新編寫的文件書目,依據(jù)設計的質(zhì)量體系制定安排,以限制進程,確保重點。

第三節(jié)內(nèi)部運行階段

一、質(zhì)量體系文件編寫

對參與人員(如領導小組、特地工作組和文件編寫的人員)進行文件內(nèi)容(如質(zhì)量手冊、程序文件、作業(yè)指導書、質(zhì)量記錄表格)及編寫要求和技巧的培訓,以利文件的編寫。

二、質(zhì)量體系的運行

質(zhì)量體系文件編制完成后,應馬上宣布體系進入運行階段。通過運行,檢驗質(zhì)量體系文件的有效性和協(xié)調(diào)性,并對暴露出的問題,實行改進和訂正措施修改質(zhì)量體系文件,同

時須要留意運行中的問題(照實記錄運行中的結果,并妥當保存這些記錄,以供應審核證據(jù),剛好修改文件中的不合適之處)。

三、制定與實施內(nèi)審安排

應對內(nèi)部審核人員進行培訓。參與人員一般為公司主管質(zhì)量工作的領導、專職的質(zhì)量管理工作人員及公司的內(nèi)審員,培訓途徑可選擇詢問機構的人員講授或送外培訓。通過培訓后可駕馭內(nèi)部質(zhì)量審核的程序、方法及技巧。

內(nèi)審安排一般由內(nèi)審組長負責制定,安排應包括審核依據(jù)、審核范圍、審核時間、審核組長及成員。內(nèi)審應按安排實施,并保存相應的審核記錄及審核報告,剛好跟蹤審核中發(fā)覺不合格的訂正,在管理評審前至少應對質(zhì)量體系進行一次全面的內(nèi)審。

四、管理評審

在體系正式的認證審核前,管理者代表應幫助最高管理者至少進行一次管理評審,評審應按體系文件的規(guī)定進行,并留意評審活動記錄的妥當保存。

第四節(jié)認證審核階段

一、申請認證

在選擇認證機構時,一般應考慮認證機構的認證范圍和證書的有效性,原則上就近就便、削減費用。

二、模擬審核或預審

為了削減認證的風險(可能存在一次認證不能通過的問題),在由第三方認證機構正式審核之前,可以依據(jù)須要,由內(nèi)審組或詢問機構對質(zhì)量體系進行一次模擬審核或向選定的認證機構申請進行預審。

三、正式審核

正式審核一般由認證機構擬定審核安排并經(jīng)申請單位確認后進行。正式審核通過后,一般在四至八周內(nèi)認證機構會頒發(fā)認證證書。

四、監(jiān)督審核

在證書有效期內(nèi),認證機構的監(jiān)督審核,一般是一年一次,每次監(jiān)督審核的范圍一般是質(zhì)量體系的某些要素而非全部。

x局機關大院物業(yè)管理實施細則

***局機關大院物業(yè)管理實施細則

***局機關大院物業(yè)管理實施細則

為創(chuàng)建文明庭院,加強院內(nèi)管理,建立長效的物業(yè)管理機制,努力把我局院內(nèi)創(chuàng)建成一個文明、衛(wèi)生、花園庭院,依據(jù)市有關要求,結合院內(nèi)實際狀況,根據(jù)標本兼治、齊抓共管、規(guī)范管理的原則,特制定本實施細則。

一、物業(yè)管理的范圍

凡在本院居住的住戶(含租借住戶)都納入本管理范圍。

二、成立機構

為促進物業(yè)管理規(guī)范運行,設立***局物業(yè)管理辦公室,辦公室設主任1名(兼),工作人員3名,義務監(jiān)督員5名。辦公室主任由局指派;工作人員設保潔員1,保衛(wèi)人員1名,水電修理工1名,其人員由本人申請,經(jīng)考察試用合格后聘用;義務監(jiān)督員每棟樓1名,由本棟樓居民推選產(chǎn)生。

物業(yè)管理辦公室隸屬局領導下的公益事業(yè)機構,在業(yè)務上受市物業(yè)管理服務公司指導,實行自我管理,自負盈虧,搞好服務。局不另行撥給專項經(jīng)費。

三、物業(yè)管理辦公室主要職責

1、負責對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。

2、制定并監(jiān)督執(zhí)行《住戶守則》的落實及違規(guī)懲罰。

3、依據(jù)市物價部門的規(guī)定,確定物業(yè)管理費的收取標準。

4、按規(guī)定收取物業(yè)管理費,按標準發(fā)放工作人員工資。

5、按要求管理好財務收支帳目。

四、相關工作人員職責

1、保潔員工作職責

負責院內(nèi)*―*棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理,以及每棟樓房四周的清掃,每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》狀況剛好訂正和處理,處理不了時,報物業(yè)管理辦公室。

2、保衛(wèi)人員工作職責

嚴格把好大門人員進出關,維護院內(nèi)平安穩(wěn)定。做好生疏人員的登記、查詢和可疑人員的盤查,對院內(nèi)進行常常性巡查,發(fā)覺狀況,剛好反映和報警。

3、水電修理人員工作職責

負責機關院內(nèi)水電故障的檢查修理,發(fā)覺故障,做到隨叫隨到,負責院內(nèi)電線的布設調(diào)整和水管的架設,保障用電用水平安。按月查抄、登記住戶水電表運用狀況。

4、義務監(jiān)督員工作職責

負責監(jiān)督保潔、保衛(wèi)等人員按工作職責做好工作,發(fā)覺機關院內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、平安隱患等及水電管線損毀等狀況剛好向物業(yè)管理辦公室報告并監(jiān)督處理。

五、福利待遇及有關要求

1、福利待遇

物業(yè)管理辦公室主任及義務監(jiān)督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛(wèi)人員和水電修理人員實行合同聘用制,確立月基本工資,并按工作狀況好壞賜予相應獎罰,不享受其他勞保福利待遇。

2、有關要求

物業(yè)管理辦公室人員應根據(jù)各自分工仔細履行自己的職責,將各項管理工作執(zhí)行到位。各工作人員應平安謹慎工作,在工作中所發(fā)生的一切平安事故及其他突事務概由本人負責,本局及物業(yè)管理辦公室不擔當任何責任。

***局物業(yè)管理領導小組

二00五年十四月十八日

某縣物業(yè)管理實施細則

縣物業(yè)管理實施細則內(nèi)容有哪些下面是我?guī)淼目h物業(yè)管理實施細則,歡迎閱讀!

縣物業(yè)管理實施細則

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。

其次條本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行修理、養(yǎng)護、管理,維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公允、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。

第四條國家激勵物業(yè)管理采納新技術、新方法,依靠科技進步提高管理和服務水平。

第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門。

縣級以上地方人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

其次章業(yè)主及業(yè)主大會

第六條房屋的全部權人為業(yè)主。

1、業(yè)主:已經(jīng)與出賣人簽訂房屋買賣合同并且入住運用房屋的,應當具有業(yè)主的權利;業(yè)主分為自然人業(yè)主與非自然人業(yè)主。

共有權人和即將取得共用權的人。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權利:

2、業(yè)主權利:在物業(yè)管理企業(yè)供應的服務不符合合同約定時,有權拒絕支付物業(yè)管理費用,并有權提出賠償懇求;

(一)根據(jù)物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)供應的服務;

(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參與業(yè)主大會會議,行使投票權;(五)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權;(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地運用狀況享有知情權和監(jiān)督權;

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項修理資金(以下簡稱專項修理資金)的管理和運用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務:

(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的運用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的確定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的確定;

(四)根據(jù)國家有關規(guī)定交納專項修理資金;

(五)按時交納物業(yè)服務費用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。

詳細方法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

3、物業(yè)管理區(qū)域:物業(yè)管理區(qū)域可以按一幢樓或者多幢樓劃分,業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域有不同看法的,可以要求區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理機關來確認。

4、物業(yè)管理區(qū)域劃分原則:便于物業(yè)服務企業(yè)進行服務,便于業(yè)主召開業(yè)主大會,業(yè)主可以意思自治來確定物業(yè)管理區(qū)域。

第十條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

但是,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主子數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一樣同意,確定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行

業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權,依據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。

詳細方法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

5、首次業(yè)主大會投票權:每建筑平方米一個投票權(鄒律師:建議還是每套一個投票),但是無論如何,一名自然人業(yè)主的投票權最高不得超過全部投票權10%;對于業(yè)主是公司或者其他法人的,假如法人之間存有關聯(lián)關系,則全部具有關聯(lián)關系的自然人業(yè)主與法人業(yè)主所具有的投票權之和不得超過15%。

(胡律師:此事可以由業(yè)主大會來確定;鄒律師:業(yè)主大會自身如何無法達成一樣性看法怎么辦)

6、發(fā)起:30戶業(yè)主聯(lián)名可以發(fā)起召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會,發(fā)起人應當將業(yè)主大會章程、業(yè)主委員會章程、議事規(guī)則、財務管理規(guī)則、物業(yè)服務監(jiān)督規(guī)則等文章以郵件的形式送至物業(yè)全部的區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門進行備案,假如房地產(chǎn)行政主管部門對備案內(nèi)容提出修改建議,發(fā)起人應當依據(jù)修改建議進行補充更正,但此等修改建議僅限一次。

7、業(yè)主委員會:業(yè)主委員會成員只能是業(yè)主,對于夫妻雙方共同擁有房屋的,(房屋共有的情形不限于夫妻,還包括與父母、子女和其他人共有的情形)假如合同或者房屋全部權證書只寫明夫妻一方的,另外一方也可以加入業(yè)主委員會,但是夫妻雙方只能有一人加入業(yè)主委員會。

物業(yè)管理區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員可以加入業(yè)主委員會,但不得成為業(yè)主委員會主任。

8、銀行開戶:發(fā)起人在辦理完畢備案手續(xù)后,應當憑業(yè)主委員會章程、議事規(guī)則、財務管理規(guī)則到當?shù)劂y行辦理銀行開戶手續(xù)。

9、主體地位及法律責任:業(yè)主委員會可以以自己的名義參加民事訴訟或仲裁,業(yè)主委員會全部的財產(chǎn)應當進行登記備案,并以其登記全部的財產(chǎn)獨立擔當民事責任;業(yè)主委員會無法獨立擔當?shù)?由全體業(yè)主根據(jù)投票權的份額擔當各自賠償責任(但業(yè)主已經(jīng)就某一事項明確與權利方約定了違約或賠償責任的除外)。

(陳律師:去民政部門辦理社團法人進行登記)(鄒律師:法院不是法人)

第十一條業(yè)主大會履行下列職責:

(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

(四)確定專項修理資金運用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施;(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的運用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

第十二條業(yè)主大會會議可以采納集體探討的形式,也可以采納書面征求看法的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權的業(yè)主參與。

業(yè)主可以托付代理人參與業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會作出確定,必需經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。

業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項修理資金運用和續(xù)籌方案的確定,必需經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。

業(yè)主大會的確定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

10、投票日:業(yè)主有權在投票日通過投票方式選擇業(yè)委會成員;假如業(yè)主有約定的,投票日從其約定;沒有約定的,則以每年11月1日為投票日。

(鄒律師:選舉日沒有發(fā)票規(guī)定,應當規(guī)定業(yè)主大會在什么條件下怎么召開,特別不現(xiàn)實)

11、選舉公告:各地房地產(chǎn)行政管理機構或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的選舉委員會,應當在選舉前十日張貼選舉公告,選舉公告應當包括以下內(nèi)容:業(yè)主登記及資格、候選人登記及資格、投票日、投票地點。

12、候選人介紹:各候選人可以向業(yè)主介紹自己的狀況,包括個人基本信息、當選后的工作目標與施實過程、無法完成目標時可以擔當?shù)呢熑?以使業(yè)主能夠?qū)蜻x人狀況有所知情。

13、行為責任:侵害業(yè)主對候選人知情權和對業(yè)委會成員選舉權的行為系違法行為,房地產(chǎn)行政管理機構的負責人應當受到行政機關的處分,權利受侵害的業(yè)主有權到人民法院主見選舉無效,并有權向房地產(chǎn)行政管理機構及負責主見民事賠償,賠償?shù)臉藴室悦總€投票權5000元。

第十三條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

14、定期業(yè)主大會:第一次業(yè)主大會的召開時間由各地房地產(chǎn)行政管理機構或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的臨時選舉委員會的確定,每年三月、六月、九月第三個周六九點為業(yè)主大會的召開時間。

15、臨時業(yè)主大會的召開:由20%或不少于三十名業(yè)主聯(lián)名,可以召開臨時業(yè)主大會,臨時業(yè)主大會的費用由聯(lián)名的業(yè)主擔當,假如經(jīng)過表決,可以全體業(yè)主分攤會議費用(列為業(yè)主委員會的支出項目)。

16、臨時業(yè)主大會的議題:社區(qū)內(nèi)的突出性事務,針對業(yè)委會的某些工作或者確定提出質(zhì)疑,對物業(yè)管理企業(yè)的可能給業(yè)主利益造成損害的行為(包括已經(jīng)造成損害或者即將產(chǎn)生損害)。

第十四條召開業(yè)主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。

業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。

第十五條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,履行下列職責:

(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施狀況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(三)剛好了解業(yè)主、物業(yè)運用人的看法和建議,監(jiān)督和幫助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;

(五)業(yè)主大會給予的其他職責。

第十六條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有肯定組織實力的業(yè)主擔當。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

17、業(yè)委會備案:區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門對于收到的備案申請應當做出同意備案或者不同意備案的確定,業(yè)主委員會發(fā)起人假如在發(fā)出郵件后三十天內(nèi)沒有收到不同意備案確定的,應當視為已經(jīng)同意備案。

18、法律責任:對于不同意備案的確定,區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門應當依照法律、法規(guī)或者規(guī)章的要求,作出相應的說明;沒有規(guī)定不同意備案的,區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門及負責人應當向業(yè)主擔當賠償責任,其標準不低于業(yè)主購買貸款的利息(如規(guī)定,應明確計算方法)。

(鄒:主體資格的設立財產(chǎn)權、銀行開戶)

第十七條業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的運用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反公約應當擔當?shù)呢熑蔚仁马椧婪ㄗ鞒黾s定。

業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

19、業(yè)主公約:業(yè)主公約是業(yè)主之間簽訂的集體合同,其內(nèi)容不得違反法律的要求,業(yè)主認為業(yè)主公約侵害自己利益的,可以懇求法院撤銷或者變更相關條款,業(yè)主委員會應當參加訴訟。

(該條與業(yè)主應履行的義務沖突,業(yè)主應當遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則)

第十八條業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定方法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無關的確定,不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的確定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門,應當責令限期改正或者撤銷其確定,并通告全體業(yè)主。

其次十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當協(xié)作公安機關,與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當主動協(xié)作相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的確定,應當告知相關的居民委員會,并仔細聽取居民委員會的建議。

第三章前期物業(yè)管理

其次十一條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

20、基本原則:建設單位不得選聘有關聯(lián)關系的物業(yè)公司,所謂關聯(lián)公司是指物業(yè)公司與建設單位有利害關系,是否具有利害關系,可以由業(yè)主向法院提出確認之訴。

建設單位選聘有關聯(lián)關系的物業(yè)公司,業(yè)主可以提出撤銷物業(yè)服務合同(該條之規(guī)定沒有法律依據(jù),不符合實際狀況,建議刪除)。

其次十二條建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時公約,對有關物業(yè)的運用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反公約應當擔當?shù)呢熑蔚仁马椧婪ㄗ鞒黾s定。

建設單位制定的業(yè)主臨時公約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

21、臨時公約:業(yè)主或者買受人對臨時公約有不同建議的,有權要求建設單位增加、修改、刪除相應的條款,人民法院應當受理業(yè)主的懇求(最終一句話刪除)。

其次十三條建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

22、明示責任:建設單位在物業(yè)銷售前沒有明示業(yè)主臨時公約,或者明示后未經(jīng)業(yè)主同意又進行修改的,(其修改部分無效),并應當向業(yè)主擔當違約責任,最低賠償金為每套內(nèi)運用面積平方米1000元。

其次十四條國家提倡建設單位根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分別的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門批準,可以采納協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

其次十五條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。

其次十六條前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的,前期物業(yè)服務合同終止。

23、民事責任:因為合同終止造成的損失,由建設單位與前期物業(yè)管理公司協(xié)商擔當,但是不得損害業(yè)主利益,損害業(yè)主利益的,每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元,由建設單位和前期物業(yè)管理公司擔當連帶賠償責任。

其次十七條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的全部權或者運用權,建設單位不得擅自處分。

24、責任認定:建設單位處分共用部位、共用設施設備的全部權或者運用權,假如沒有業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的書面認可,即為擅自處分。

25、民事責任:建設單位擅自處分共用部位、共用設施設備的全部權或者運用權,應當將其收益的兩倍支付給業(yè)主作為賠償金,每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元。

其次十八條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

26、責任認定:物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,沒有共用部位、共用設施設備的查驗記錄的,視為可以正常運用。

其次十九條在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、運用和維護保養(yǎng)等技術資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)運用說明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

27、民事責任:物業(yè)管理企業(yè)沒有在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會的,應當向全體業(yè)主擔當賠償責任,每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元。

第三十條建設單位應當根據(jù)規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配

某某住宅項目物業(yè)管理實施方案

某住宅項目物業(yè)管理實施方案

一、項目分析

依據(jù)所提示數(shù)字,管理面積約為14.5萬平方米,其中,高層建筑約占總數(shù)的50%,其余為小高層建筑或別墅區(qū)。小區(qū)包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監(jiān)控系統(tǒng)等大型公共設備,其設備數(shù)量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個車庫、264個車位等。

二、主要管理方案內(nèi)容

依據(jù)上述數(shù)字顯示,做出對該項目的物業(yè)管理方案如下:

1、管理機構設置及人員配置

依據(jù)管理服務的總體設想及小區(qū)的特點,本著'以人為本、服務至上、精干高效、以崗定人'的原則建立物業(yè)管理機構,管理實行項目經(jīng)理負責制。該項目設項目經(jīng)理1人和客戶服務部(以下簡稱客服部)、修理部、安防部、環(huán)境部等四個職能部門,共需配置約39人。每個部室分別設立一個主管,幫助項目經(jīng)理完成小區(qū)日常的各專項服務工作。并制定個部門主管及員工的崗位責任書(附后),在公司檢查時,可依照崗位責任書內(nèi)容進行對員工的bi行為規(guī)范和工作質(zhì)量進行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業(yè)公司辦公室依據(jù)本公司薪酬制度確定。

至于服務人員的服務標準要求,如客服部的修理處理剛好率、回訪率,修理部的修理剛好率、設備設施完好率,安防部對項目的巡查頻次以及環(huán)境部對園區(qū)的打掃頻次和標準,則依照公司所供應的服務等級為準。

1.1客服部

依據(jù)管理面積和國際質(zhì)量體系標準,客服部支配5名管理人員。其中包括:

客服主管一名,主要負責項目客服部的日常管理工作,檢查客服人員的日常行為規(guī)范、服務質(zhì)量及工作完成狀況,處理客戶的投訴和下屬員工的績效評定及培訓,并參加小區(qū)各項費用的收取工作。

接待員1名,負責項目部服務電話的接聽、記錄、修理任務傳達和客戶滿足度回訪工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。

收費員(財務)1名,負責項目物業(yè)費、水電費的收取,并限制有償服務費的收繳和管理工作,對所收取款項應在當日做好相關記錄后,交總公司財務室保管。并負責相關票據(jù)和收費臺賬的管理工作。(如有水電表查抄工作,可托付修理部門幫助完成)

庫房管理員1名,負責項目所需物資的選購 報表,出入庫管理和辦公設備的管理工作。

行政文員1名,負責項目日常文件的打印、申報以及對外相關部門的溝通協(xié)調(diào)工作。

四名員工相輔相成,協(xié)作溝通,在完成本職工作的前提下,分別安排相應的收費任務,以便收費工作更順當?shù)拈_展。各項工作做到日產(chǎn)日清、剛好記錄、剛好回訪,并生成電子文檔,以便日后查找。

1.2修理部

依據(jù)本項目實際狀況和根據(jù)國際質(zhì)量體系標準,修理部共設修理人員6-8名(如有高壓配電室則設值班人員2名,24小時輪番值班,并負責項目大型電力設施的修理保養(yǎng)工作),其中設:

主管1名,主要負責管理本部門員工處理本部門日常報修、日常設備巡檢、維護保養(yǎng)和下屬員工的培訓及績效評定工作。

其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護人員1名(如電梯維保由專業(yè)修理公司分包,則可省去該職務人員),分別負責項目的水電暖日常修理和電梯維保工作。為擴大項目的服務范圍,分別對5名修理人員培訓學習物業(yè)相關的其他技能,例如單元對講系統(tǒng)修理、土建修理、門窗修理等,使修理人員能夠全方位發(fā)展。員工薪酬以績效考核制制定,以激勵員工的工作主動性。每天設一名修理人員夜間值班,負責項目夜間報修工作的處理和小區(qū)照明系統(tǒng)的檢查與修理工作,做好值班記錄。

負責轄區(qū)內(nèi)大型設備設施的春秋季檢修工作,每年的4月和10月對小區(qū)內(nèi)的大型公共設施(如:配電箱、水泵房、給排水系統(tǒng)等)進行常規(guī)性檢查,確保設備設施的完好運行(春秋季設備設施維保安排需依據(jù)實際另行擬定)。

負責轄區(qū)內(nèi)重大節(jié)日期間,社區(qū)文化活動的幫助實施工作。如節(jié)日期間的園區(qū)布置及維保工作等。

1.3安防部

依據(jù)項目實際狀況,安防部設安防人員13名,以8小時三班倒的制度負責項目24小時平安防范工作。其中包擴:

安防部主管1名,主要負責管理本部門員工,處理本部門日常事務,并負責對下屬員工的bi行為規(guī)范和工作的檢查,下屬員工的培訓及績效評定工作。

門崗3名,主要負責小區(qū)車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作,對出入小區(qū)的車輛進行檢查登記,如有物品出入時,應在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。

巡邏崗6名,分別負責高層區(qū)、小高層區(qū)和地下車庫區(qū)的平安防范和車輛疏導工作。

電子監(jiān)控室3人,以8小時3班倒制度負責24小時電子監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)視,幫助安防人員管理小區(qū)安防工作,力爭在第一時間發(fā)覺平安隱患,以便剛好解除。并負責項目部各部門員工的工作監(jiān)督。

1.4環(huán)境部

依據(jù)項目的實際狀況,環(huán)境部設服務人員12名,負責項目所轄區(qū)域的保潔、綠化等工作,其中包括:

環(huán)境主管1名,主要負責管理本部門員工處理本部門日常事務和下屬員工的工作檢查、培訓及績效評定工作。

室內(nèi)保潔員5名,9棟高層支配3名,6棟多層支配2名,負責項目樓宇內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。

室外保潔員3名,負責項目樓宇外的環(huán)境衛(wèi)生打掃工作,包括項目水系的衛(wèi)生維護工作。

綠化工3名,負責項目區(qū)域內(nèi)的花草樹木養(yǎng)護、修補、澆水、防寒等工作。

服務標準則依據(jù)項目物業(yè)服務等級而定。

三、其他管理方案

1、常見突發(fā)事務的處理

1.1火災突發(fā)事務處理

1.2水浸突發(fā)事務處理

1.3電梯困人突發(fā)事務處理

1.4未知停電事務處理

1.5暴力突發(fā)事務處理

1.6盜竊以及其他犯罪活動處理

以上各種突發(fā)事務均依據(jù)小區(qū)的實際狀況制定具體的突發(fā)事務處理流程,防范于未然,確保項目的公共平安。

2、社區(qū)文化的開展

服務中心結合項目的實際狀況,以'健康、求知、情趣、文娛、公益'為導向,開展豐富多彩的社區(qū)文化活動,營造小區(qū)特有的文化氛圍。主要為重大節(jié)日的園區(qū)裝飾及宣揚,有必要的狀況下可開展相應的公益消遣活動,例如由業(yè)主參與的節(jié)日聯(lián)歡會、組織社區(qū)老年或兒童出行等,以增進物業(yè)與業(yè)主的友好關系,促進物業(yè)公司的發(fā)展。

3、增值服務的開展

例如:附表:

序號服務項目服務說明是否收費

1電動車充電在合適的場所設置收費充電設施,便利車輛充電。是

2代收包袱郵件為業(yè)主代收郵件、郵包等。否

3代發(fā)郵件聯(lián)系快遞公司為業(yè)主代發(fā)郵件。是

4訂購服務代業(yè)主訂購車票、機票或鮮花禮品、報紙、蛋糕等。是

5家政服務為業(yè)主聯(lián)系指定家政公司上門服務?？墒杖〖艺举M用

6衣物送洗代辦服務聯(lián)絡合作洗衣店為住戶供應服務可收取洗衣店返點

7生日問候可在業(yè)主生日當天發(fā)送祝愿短信,增進與業(yè)主的友好關系。否

8復印、傳真服務如有條件,可代業(yè)主復印和收發(fā)傳真是

9其他增值服務可依據(jù)實際狀況增設

四、主要服務人員崗位職責(略)

某某小區(qū)物業(yè)管理實施安排

某小區(qū)物業(yè)管理實施安排

1、全面推行酒店式物業(yè)管理模式,一方面強調(diào)對物業(yè)設施設備保養(yǎng)修理管理,另一方面為業(yè)戶供應細致完善的特性化服務,樹立e高尚商住小區(qū)的物業(yè)形象。

2、依法管理、按章辦事,在原有的一整套規(guī)章制度和管理基礎上,有更多更新的創(chuàng)新,以人為本、以管理服務為中心、以住(用)戶滿足為目標,做到業(yè)戶理解--接受--支持我們的管理及收費工作。

3、堅持'以人為本',抓好員工隊伍的教化和培訓,員工持證上崗,堅固樹立'業(yè)主至上,服務第一'的思想。在服務中加強管理,寓管理于服務的中,做到以情感人、以理服人、以自己的實際行動去教化業(yè)戶。

4、根據(jù)iso9002質(zhì)量體系規(guī)范運作,建立健全管理制度、崗位責任制及操作規(guī)范;實施誘導式的培訓機制、情感式的激勵機制、自我約束量化評制、目標管理業(yè)績考評制,提高員工的集體榮譽感、驕傲感,激勵員工愛崗敬業(yè),體現(xiàn)人生價值和成就感。

5、以專業(yè)及嚴謹?shù)呐嘤柊才?訓練管理人員及保安隊伍,使e的員工達至:人員精干、專業(yè)性強、業(yè)務嫻熟、素養(yǎng)較高、落落大方。以令各業(yè)戶能享受到高水平的物業(yè)管理服務,以致更安心及舒適地享用e供應的各項設施及物業(yè)管理服務;

6、依據(jù)開發(fā)商對e物業(yè)形象的定位,根據(jù)全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的標準,對小區(qū)的路牌、標識、警示牌、宣揚欄、廣告欄等統(tǒng)一制作cis系統(tǒng)進行安裝,使住(用)戶進入小區(qū)方向明確、目標清晰、行有規(guī)范、動有準則,同時也擴大e物業(yè)管理的知名度。

7、供應公共區(qū)域的清潔服務,每年更進行清洗外墻作業(yè),務求令e保持其豪華奇麗及清爽的形象;

8、提倡家居清潔及環(huán)保概念,實行適當?shù)拇胧?設置垃圾分類箱,向業(yè)戶發(fā)放垃圾分類袋,將可回收垃圾、不行回收垃圾分類放置處理,削減垃圾二次污染。

9、從人、環(huán)境和諧的角度動身,采納多種形式,主動進行環(huán)保的宣揚教化,創(chuàng)建新型的環(huán)保社區(qū)。

10、采納車輛交通科學化管理方案,實施人車分流在車行入口,設置指導崗;在車行道路上,設置警示牌、減速駁等設施,最大限度地削減汽車噪音、廢氣對小區(qū)的干擾和污染。為停車場供應專業(yè)管理服務,令各業(yè)戶的座架能平安停放于場內(nèi),無后顧的憂。

11、供應物業(yè)公共設備的修理及保養(yǎng),令e的各項公共設施能更有效發(fā)揮其功能;

12、供應公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護,令e具有園林特色,居于其中,更能表現(xiàn)其個人風格及品嘗;

13、供應優(yōu)悠家居服務,如代訂各類報紙雜志、代訂牛奶、代寄速遞、代請鐘點傭工及業(yè)戶室內(nèi)的小量修理服務等,從而令各業(yè)戶于一日勞碌工作后,無需為日常生活鎖事而煩憂,有更多私人空間,享受優(yōu)悠生活樂趣;

14、幫助各業(yè)戶有關各項公共事務的申請手續(xù),如水、電、煤氣、電話及有線電視等,省卻業(yè)主不必要的麻煩;

15、籌辦各類慶祝聯(lián)誼及社區(qū)活動,如支配節(jié)日裝飾布置及舉辦各類文娛康樂活動,務求增加節(jié)日氣氛及豐富住戶余暇生活;

16、創(chuàng)辦《盛和園》等內(nèi)部通訊刊物,以加強管理處及住戶間的溝通及溝通;

17、開創(chuàng)全天候的二十四小時優(yōu)質(zhì)客戶服務,務求令各住戶隨時隨地得到親切的酒店式服務。

18、加強裝修管理,嚴格根據(jù)裝修管理規(guī)定,規(guī)范住(用)戶二次裝修。

①住(用)戶裝修申報制度、裝修施工隊伍登記制、管理處審批制。

②保證平安網(wǎng)、空調(diào)機的安裝、施工動火、材料搬運、人員出入等裝修管理規(guī)定落實到位。

③嚴格裝修施工的巡查、監(jiān)管,落實管理員、工程人員、保安員三重多頻次的巡查,切實杜絕違章裝修。

19、治安保衛(wèi)消防

①實行24小時保安制度,實行人防與技防、晝與夜緊密結合,動態(tài)與靜態(tài)管理相結合的措施,限制治安案件發(fā)案率。入住期,以人防為主;正常期,以技防為主。

②采納先進的閉路電視監(jiān)控防范系統(tǒng),對小區(qū)的梯口、通道、電梯、公共場所等進行中心監(jiān)控管理,構成小區(qū)技防網(wǎng)絡。

③定期進行消防演練及消防宣揚,做到'以防為主、防消結合',確保小區(qū)無火災發(fā)生。

④嚴格保安值班、交接班、巡邏工作規(guī)程,實行保安員軍事化管理。

⑤保安員是保一方平安的關鍵,是住用戶滿足的主要因素,嚴格保安員的選聘、錄用、培訓、考核,從退伍軍警中招收合格人才,保證保安員思想過硬、軍事過硬。

物業(yè)管理實施標準

一、物業(yè)管理的范圍

凡在本院居住的住戶(含租借住戶)都納入本管理范圍。

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二、成立機構

為促進物業(yè)管理規(guī)范運行,設立***局物業(yè)管理辦公室,辦公室設主任1名(兼),工作人員3名,義務監(jiān)督員5名。辦公室主任由局指派;工作人員設保潔員1,保衛(wèi)人員1名,水電修理工1名,其人員由本人申請,經(jīng)考察試用合格后聘用;義務監(jiān)督員每棟樓1名,由本棟樓居民推選產(chǎn)生。

物業(yè)管理辦公室隸屬局領導下的公益事業(yè)機構,在業(yè)務上受市物業(yè)管理服務公司指導,實行自我管理,自負盈虧,搞好服務。局不另行撥給專項經(jīng)費。

三、物業(yè)管理辦公室主要職責

1、負責對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。

2、制定并監(jiān)督執(zhí)行《住戶守則》的落實及違規(guī)懲罰。

3、依據(jù)市物價部門的規(guī)定,確定物業(yè)管理費的收取標準。

4、按規(guī)定收取物業(yè)管理費,按標準發(fā)放工作人員工資。

5、按要求管理好財務收支帳目。

四、相關工作人員職責

1、保潔員工作職責

負責院內(nèi)*—*棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理,以及每棟樓房四周的清掃,每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》狀況剛好訂正和處理,處理不了時,報物業(yè)管理辦公室。

2、保衛(wèi)人員工作職責

嚴格把好大門人員進出關,維護院內(nèi)平安穩(wěn)定。做好生疏人員的登記、查詢和可疑人員的盤查,對院內(nèi)進行常常性巡查,發(fā)覺狀況,剛好反映和報警。

3、水電修理人員工作職責

負責機關院內(nèi)水電故障的檢查修理,發(fā)覺故障,做到隨叫隨到,負責院內(nèi)電線的布設調(diào)整和水管的架設,保障用電用水平安。按月查抄、登記住戶水電表運用狀況。

4、義務監(jiān)督員工作職責

負責監(jiān)督保潔、保衛(wèi)等人員按工作職責做好工作,發(fā)覺機關院內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、平安隱患等及水電管線損毀等狀況剛好向物業(yè)管理辦公室報告并監(jiān)督處理。

五、福利待遇及有關要求

1、福利待遇

物業(yè)管理辦公室主任及義務監(jiān)督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛(wèi)人員和水電修理人員實行合同聘用制,確立月基本工資,并按工作狀況好壞賜予相應獎罰,不享受其他勞保福利待遇。

2、有關要求

物業(yè)管理辦公室人員應根據(jù)各自分工仔細履行自己的職責,將各項管理工作執(zhí)行到位。各工作人員應平安謹慎工作,在工作中所發(fā)生的一切平安事故及其他突事務概由本人負責,本局及物業(yè)管理辦公室不擔當任何責任。

辦公樓物業(yè)管理實施整體設想策劃方案

辦公樓物業(yè)管理實施的整體設想與策劃方案

一、辦公樓構建'三化四定五制'的管理模式:

本公司對辦公樓的管理模式是一個系統(tǒng)化整體的管理體系,其核心機制是三化、四定、五制。

1、專業(yè)化、標準化、制度化'三化'模式

對員工隊伍配置的服務工作,堅持'三化'的管理標準,據(jù)此形成管理機制。包括對服務隊伍的配備和服務工作的實施,均按專業(yè)化的要求來考慮,保證人員、設備、作業(yè)均符合所要求的技術水準;對服務工作和管理實行程序規(guī)范化和質(zhì)量標準化,使每個管理部門的管理服務都有明確、系統(tǒng)、全面的質(zhì)量體系和考核標準;公司各部門都必需聽從管理,從各個層級,各個方面建立健全規(guī)章制度,使服務管理活動制度化。

2、定任務、定人員、定成本、定獎罰'四定'目標管理

對各級服務部門,凡無特別的,均應實行'四定'目標管理,由上級部門與下級部門簽訂其任務和詳細目標、配置的崗位和人員數(shù)量,成本開支定額和獎罰的方式和標準。'四定'的內(nèi)容要求全面、詳細、科學合理。'四定'目標管理責任書由公司總經(jīng)理或各辦公樓的經(jīng)理與公司管理部經(jīng)理簽訂,一經(jīng)生效,即以此為依據(jù)實施管理。

3、1+3責任制

為確保辦公樓服務責任真正到位,辦公樓的服務部門對每個員工實行一個主崗加三個協(xié)助崗位的1+3責任制。即在崗位責任方面,每個員工配置ab崗責任,以a崗為主,幫助b崗,a或b崗員工離位時相互自然頂替;同時,還有兩個責任區(qū),一是干脆責任區(qū),每個員工在所在部門和班組的責任范圍和區(qū)域內(nèi),都有共同幫助責任,不僅要幫助部門班組的責任落實,而對在責任活動區(qū)內(nèi)屬于其他部門責任的事項,負有相互幫助、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、相互通報信息和有須要時主動供應幫助的責任。二是綜合責任區(qū),每個員工服務求助,均有責任馬上予以幫助和幫助處理,發(fā)覺辦公樓服務責任的漏項、漏控狀況和項目,均有責任馬上幫助處理。

4、限時復命制

公司和辦公樓對服務工作的管理,除建立完善的制度體系外,必需實行限時復命制,即下級對上級交辦的任務和工作事項,有時間要求的,必需按時將完成狀況向上級匯報。對沒有明確時間要求的任務和事項,承辦人必需每隔一天向下達任務和事項的交辦人復命一次,報告任務和事項進展狀況。限時復命制的建立,用以強化管理和監(jiān)督機制,有利于上級剛好駕馭狀況,有利于使事事落實和保持工作節(jié)奏的快捷。

5、服務訪查制

辦公樓實行定期訪查制度,公司在辦公樓除日常常常性的就服務進行檢查、征詢看法外,一是實行每周一次的服務大巡查,由經(jīng)理率各服務部門負責人,全方位巡查辦公樓的各個部門和服務區(qū)域及各個部位,對平安狀況、設備設施狀態(tài)、工作看法、員工紀律作風各方面進行查訪和檢查。二是實行服務中心每二個季度對下屬部門的服務滿足率、公司對辦公樓的管理服務滿足率書面或面詢形式進行一次訪查,據(jù)此改進服務。

6、考核監(jiān)督制

一是實行嚴格的員工錄用制度,每個新加入辦公樓的員工,無論公共的聘請還是舉薦選職,必需經(jīng)過公司人事部門按程序考核考試和經(jīng)理面試,必需達到規(guī)定的條件,擇優(yōu)選用,并且均實行試用。二是實行考評成果末位淘汰制。除對不相宜聘用的員工隨時實施辭退外,定期實施員工考評,對成果處于末位的員工賜予辭退。三是各服務部門對員工實行每月考核制度,考核成果逐級上報備案。

7、責任追究制

從公司到辦公樓的服務中心,實行責任追究制。通過制訂出各個方面實行責任追究的事項和標準,以及追究方法的措施。一旦發(fā)生屬責任追究范圍的事項和情形,必嚴格追究,按標準處理。

二、鎖定'六個一'服務目標

本公司對管理綜合服務的辦公樓,力求通過運用自身積累的閱歷,按'六個一'的目標,構造一個全方位的優(yōu)質(zhì)服務目標體系,使辦公樓服務從整體獲得好用、先進而有效的服務。

1、設計一套無時無處不在和星級服務模式

讓辦公樓的后勤服務形成全方位,具有星級化水平,這是本公司綜合辦公樓服務必需追求的目標,這一目標在模式上呈現(xiàn)為三個方面:第一,辦公樓托付的全部服務項目在內(nèi)容、標準和質(zhì)量上必需到位,追求最高滿足度;其次,以辦公樓后勤服務'管家'的也許念責任定位和服務意識,延長服務的義務和施展范圍,并通過公司的'1+3'服務責任制加以保證,使員工對辦公樓的一切責任和義務的事項,凡耳聞眼見就動,不分彼此,自覺進行服務。使服務覆蓋于每個區(qū)域,每個場合和時間,無時無處不在;第三,以辦公樓為中心,充分體察和辦公樓的須要,以搞服務為動身點,以微利、保本或無償?shù)姆绞?增設擴展適其所需的各種有益服務。通過以上模式,使辦公樓的后勤保障處于全方位、高水準,使辦公樓職工和每一位顧客進入辦公樓即處于被服務之中。

2、創(chuàng)建一套'一個電話、一聲招呼ok'的便捷服務機制

辦公樓是全天運作的公共場所機構,如何使服務處于便利,運作順暢快迅而高效,這是辦公樓管理長期解決不好的一個難題。追求在這個方面獲得突破,是本公司在辦公樓服務上設定的重要目標之一。公司確定的目標理念是:要使發(fā)生在辦公樓的服務事項,只要一聲知會,就能獲得落實解決。這種'一個電話、一聲招呼ok'的便捷服務,須要一套科學有效的機制來實現(xiàn)。在探究中,本公司創(chuàng)建的'辦公樓服務受理監(jiān)控中心',給予其統(tǒng)一對外受理公司責任義務范圍內(nèi)的服務事項。并對所受理的服務在內(nèi)部進行分辦、協(xié)調(diào)、跟蹤、監(jiān)控、督導及反饋的功能和責任。辦公樓、顧客人員,只有將有關事項向受理監(jiān)控中心打一個電話或知會一聲,就能解決問題,避開了有事不知打哪里,不知找誰,不知能不能放心和不按時間、要求落實交辦的事項等現(xiàn)象,既便利了服務對象,又理順了內(nèi)部運作和監(jiān)管,使服務便捷、落實而高效。'一個電話、一聲招呼ok'的便捷服務機制,是本公司辦公樓服務新模式的一項有特色的構成環(huán)節(jié),也是公司在所服務的辦公樓創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)服務和管理的目標要求。

3、輸入一套人性化、高品嘗的服務文化

使辦公樓后勤服務適應現(xiàn)代辦公樓文化建設和當今的精神生活品嘗的追求,這是本公司服務管理運營所側(cè)重的另一個目標。引入現(xiàn)代化服務意識和文化,變更辦公樓建筑風格單調(diào)、色調(diào)貧乏、氛圍神奇、人面肅穆,的傳統(tǒng)風格。本公司開展后勤服務的文化建設,在辦公樓引入體現(xiàn)人性化和高品嘗的服務文化,為辦公樓構造多一點的高雅文化信息,輸入多一點人性化服務,多一點姿彩;少一點冷漠,多一點熱忱;少一點疑慮,多一點自信;多一點輕松微笑的面容,讓辦公樓真正成為顧客信任的地方。

4、導入一套顯示現(xiàn)代辦公樓形象的視覺與標識系統(tǒng)

辦公樓的形象,是辦公樓獲得社會效益和經(jīng)濟效益的重要因素。辦公樓現(xiàn)代化的標記之一,是對辦公樓自身形象的重視和追求。假如一所辦公樓建筑設施殘缺,水電和各類供應時好時斷,環(huán)境和服務不佳,則不可思議可以讓人出

現(xiàn)好的印象和良好的經(jīng)營效益。而與上述相關的辦公樓后勤保障服務體系,無疑是辦公樓的一項重要的形象工程,是辦公樓后勤服務企業(yè)必需重視的重要方面。本公司追求為辦公樓創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)服務,必需把辦公樓的后勤服務作為形象工程來打造。除了通過嚴格有效的管理確保辦公樓的機電設施良好運轉(zhuǎn),生活保障服務到位外,須非常留意并以現(xiàn)代化美感追求來努力造就辦公樓視覺形象,重點是以最大潛力創(chuàng)建建筑外觀新奇,室內(nèi)外環(huán)境優(yōu)雅,并導入一套完整、清楚、視覺效果好的識別系統(tǒng),使本公司所服務的辦公樓具有良好的現(xiàn)代辦公樓形象。

5、建立一套全方位高系數(shù)的應變和平安保障體系

辦公樓后勤管理與其它住宅區(qū)等類型的物業(yè)管理相比,難度更高的一個重要點,是辦公樓作為高強度運轉(zhuǎn)的公共服務機構和場所,它既對平安保障和應變實力要求高,而又是平安事故易發(fā)地和應對突發(fā)事務的責任機構。如何確保辦公樓平安,如何最佳協(xié)作辦公樓應對好突發(fā)事務,這是后勤服務的一個極重要的經(jīng)營管理目標,就是在這個方面以最大努力,根據(jù)辦公樓的實際和特點,充分探討和把握好辦公樓的各種重要平安隱患和事故發(fā)生的源頭、規(guī)律和因素,以及辦公樓應對社會危難救災等各種突發(fā)事務的運作,制定出橫到邊、縱究竟、全方位的預防、處理各類平安事故和平安管理的措施,以及幫助協(xié)作辦公樓應對突發(fā)事務的運作方案,從而在辦公樓建立起全方位高系數(shù)的應變和平安保障體系。

6、打造一個專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀辦公樓

專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀辦公樓、人性化服務,是城市綜合管理的重要指標項目,對一所辦公樓而言,它則是辦公樓建設和行政后勤管理的綜合指標,是反映辦公樓建設、管理水平的重要標記。

本公司對辦公樓的后勤服務管理,必需打造成專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀辦公樓、人性化服務為目標,根據(jù)專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀辦公樓、人性化服務的管理標準,制定辦公樓服務和管理指標和措施,并務求保證目標的實現(xiàn)。

三、管理人員'五訓導'

各級管理人員對辦公樓服務工作任務的完成起關鍵作用。必需在實踐中不斷學習、鉆研和總結,勵精思想和工作方法,不斷提高能夠?qū)嵤┯行ЫM織管理的領導水平,在日常工作中,應學會、駕馭和運用如下之行之有效的方法:

1、不斷擴充所需信息

(1)深化詳細充分了解駕馭辦公樓物業(yè)和運作全況及特點。

(2)充分了解各項辦公樓服務運作狀況。

(3)駕馭員工的個人狀況、工作表現(xiàn)和思想動態(tài)。

(4)關注社會各方面的有關信息和方法。

(5)常常了解駕馭行業(yè)先進閱歷。

(6)常常學習探討有關理論讀物和政策。

2、切入管理和追求完備

管理人員應強化自我切入管理和追求完備的意識,時時留意、提出和思索以下問題:

(1)進入辦公樓要留意到:在視線內(nèi)有無值得留意和重視的問題。

(2)進入辦公樓要留意到:辦公場所是否具有影響企業(yè)形象的問題。

(3)巡察每個部位的服務,要留意斟酌:員工是否處于最佳服務狀態(tài),質(zhì)量是否達到最佳水平,有無潛力可挖。

(4)一天工作下來要想想,今日的服務工作有哪些不盡意的地方,明天應如何改進;今日有哪些工作尚未落實和完成,明天應優(yōu)先處理哪些工作。

(5)要常常思索:服務和管理措施上有哪點不妥或不完善,有無必要馬上改進。

(6)要常常留意:在服務和員工隊伍中,有哪些現(xiàn)象須要表揚或馬上制止。

(7)每天都需留意到:今日有哪些信息值得關注,有無運用的價值和可能。

(8)每到一個地方,都要問問,這個地方有無值得借鑒和吸取的閱歷,有無引以留意、防止的問題。

(9)要常常思索:現(xiàn)行服務和管理哪些方面可以創(chuàng)新辦公樓的后勤服務要出什么品牌,目前有哪些差距,怎么辦

3、重視團隊精神

(1)管理人員自身并高度重視引導下屬管理骨干樹立始終以事業(yè)為重,相互間保持正常的溝通,爭論問題對事不對人,不相互猜疑。

(2)管理人員之間應常常相互通報狀況,重要問題共商確定,工作中相互維護和支持,決不拆臺和相貶。

(3)管理人員應常常與下屬部門骨干同等探討工作,與員工同等交談,關切員工,通過自己的親和力,來凝取骨干和員工的向心力。

(4)高度重視企業(yè)理論導向和文化建設的作用,把抓服務、抓業(yè)務、抓管理與抓教化和開展多種形式的企業(yè)文化活動相結合。

(5)常常留意團體性的活動和講評,激勵、促成團體之間的良性競爭,培育和激發(fā)團隊精神。

4、充分留意公共關系

(1)重視公共活動,協(xié)調(diào)辦公樓管理處的內(nèi)外關系,樹立管理處和公司的良好形象。

(2)組織員工主動參加社會公益活動,常常組織宣揚推廣工作,擴大服務中心和公司的知名度和社會影響。

(3)重視與各科室的相互溝通,主動、主動地征詢各方看法,通過接待、走訪、組織聯(lián)誼等活動,主動宣揚服務中心服務內(nèi)容,為服務中心工作的開展及處理,創(chuàng)建友好氛圍。

(4)重視各種信息的搜集和分析,既擅長用最佳時機宣揚自己,又能在不良事務發(fā)生時妥當處理,將不良后果及影響降低至最低。

(5)常常指導員工學會與顧客、各科室人員保持溝通,讓他們感覺舒適、贏得好感,創(chuàng)建良好的人際環(huán)境。

5、以我為標桿

(1)帶頭維護公司的風氣、形象及公司內(nèi)部和服務單位之間的團結。

(2)帶頭遵守勞動時間、紀律和各項規(guī)章制度。

(3)帶頭維護上級領導的威信。

(4)帶頭維護公司和服務單位的利益。

校區(qū)運用正常教學期物業(yè)管理實施方案

校區(qū)運用階段--正常教學期的物業(yè)管理實施

1、公共服務

1、接待

迎送接待老師、學生時,用語精確、規(guī)范,稱呼恰當,問候親切,語氣懇切,耐性細致;運用文明用語,不運用服務忌語。對學校老師、學生的需求與求助耐性細致。

2、值守

有完善的值班制度和交接班制度;工作有記錄。

3、領導小組

成立有校方參加的物業(yè)管理共管機制,學校領導、班主任老師以及物業(yè)主要負責人組成的物業(yè)管理領導小組,負責監(jiān)督協(xié)調(diào)日常物業(yè)管理運作,定期(每月或每季度)向物業(yè)管理領導小組匯報上階段的物業(yè)管理狀況,增加溝通、促進了解,以利于物業(yè)管理日常工作的開展。

4、聯(lián)絡

管理人員、保安實行24小時值班制度,編排管理人員、保安值班表,全部管理人員、保安的聯(lián)系方式交校方一份,以備緊急事務能夠聯(lián)系到;24小時值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。

5、看法調(diào)查

設立看法箱,物業(yè)定期(每季度或半年)發(fā)放看法調(diào)查表,征求學校老師、學生的看法,了解對物業(yè)管理的需求,剛好處理學生、老師反饋的看法,確保我們能夠供應剛好、周到、便利的物業(yè)管理服務。

2、平安管理

1、成立有校方參加的共管機制。學校領導、班主任老師以及物業(yè)主要負責人組成的侯集中學物業(yè)管理領導小組,負責監(jiān)督協(xié)調(diào)侯集中學日常物業(yè)管理運作,物業(yè)定期(每月或每季度)向物業(yè)管理領導小組匯報上階段的物業(yè)管理狀況,增加溝通,促進了解,有利于物業(yè)管理日常工作的開展。

2、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的看法,與校方聯(lián)手制定學生宿舍管理規(guī)定,使學生在宿舍有一個行為規(guī)范,便利于管理。

3、管理人員持證上崗、著制服、標記明顯。

4、管理人員24小時值班,編排管理人員24小時值班表,我們?nèi)抗芾砣藛T的聯(lián)系方式交校方一份,以備緊急事務發(fā)生時能夠聯(lián)系到,24小時值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。

4、抓好消防工作,把消防隱患消退在萌芽狀態(tài)。和校方合作在學生宿舍每層樓設置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標記,成立義務消防隊,做好學生的防火監(jiān)督教化工作。

5、24小時全面監(jiān)管。保安與舍管不間斷24小時巡邏,保障學生不受侵害,保障宿舍樓內(nèi)公共設施完好,保障宿舍樓內(nèi)的治安環(huán)境,保障學生人身與物品平安。

6、完善各項管理制度

(1)來訪登記,來訪人員經(jīng)被紡人確認后,本校人士可入內(nèi),校外人士須在大廳內(nèi)等待。

(2)男女生不得相互串宿舍。

(3)按校方規(guī)定開關宿舍大門,非規(guī)定時間一律拒絕進入宿舍。

(4)每天查寢,對外宿、缺寢人員以及熄燈后點蠟燭、講話者進行登記,剛好回報給校方。

(5)發(fā)覺打架斗毆現(xiàn)象馬上上前制止,并第一時間報校方。

(6)開展看法調(diào)查,物業(yè)定期(每季度或半年)發(fā)放看法調(diào)查表,征求學校與學生的看法,了解對物業(yè)管理的需求,確保我們能夠供應剛好、周到、便利的物業(yè)管理服務。

7、員工服務看法:員工以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容熱忱服務,做到文明禮貌、談吐文靜、遵章守約、移冠整齊、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。

8、我方不擔當因?qū)W生自身行為造成的平安事故責任。

3、平安保衛(wèi)

1、人員組織

專職平安保衛(wèi)人員,身體健康,責任心強,工作仔細負責,體態(tài)良好;退伍軍人或經(jīng)過兩年以上平安保衛(wèi)工作或相關訓練,訓練有素,駕馭基本平安保衛(wèi)技能,并定期進行平安防范學習,增加平安防范實力;

熟識學校環(huán)境,熟識物業(yè)管理及有關法律法規(guī),能恰當?shù)奶幚砗蛻獙W校護衛(wèi)工作;思想品質(zhì)好,作風正派,酷愛平安護衛(wèi)工作,無犯罪記錄;

平安護衛(wèi)人員配備必備的平安護衛(wèi)工具;當班時佩戴統(tǒng)一標記和執(zhí)勤工號,穿戴統(tǒng)一制服,儀容儀表規(guī)范整齊;上崗時精神振作,舉止文明,姿態(tài)良好,大方、得體精神振作,抬頭挺胸,留意檢查和保持儀表;在執(zhí)勤時不吸煙、吃零食,不袖手、背手、插腰或?qū)⑹?/p>