物業(yè)管理市場發(fā)展概況課件

物業(yè)管理市場天津國土資源和房屋職業(yè)學院6/7/20231第一章概述

第一節(jié)物業(yè)管理市場的產生和發(fā)展第二節(jié)物業(yè)管理市場研究范圍第三節(jié)基本概念和基礎知識6/7/20232

第一節(jié)物業(yè)管理市場的產生和發(fā)展一、物業(yè)管理市場的啟動物業(yè)管理市場的產生是生產力水平提高和經濟發(fā)展的結果。

1994年出現了招投標的方式確定物業(yè)管理企業(yè)，1996年有些地區(qū)選聘物業(yè)管理企業(yè)時在媒體上公開招標，標志著我國物業(yè)管理市場競爭已經開始，物業(yè)管理市場啟動。6/7/20233二、物業(yè)管理市場培育

培育市場必須要強化市場需求，已經出臺的《物業(yè)管理條例》、《招標投標法》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》、《物業(yè)服務收費管理辦法》等對規(guī)范物業(yè)管理市場有直接的影響。三、物業(yè)管理市場發(fā)展趨勢◆住宅物業(yè)全面招標◆物業(yè)管理企業(yè)紛紛與開發(fā)商脫鉤◆非住宅物業(yè)陸續(xù)競標6/7/20234第二節(jié)物業(yè)管理市場研究范圍一、市場運行規(guī)律二、主體責任三、物業(yè)管理市場運行方式四、管理和調控6/7/20235第三節(jié)基本概念和基礎知識一、物業(yè)◆物業(yè)與物業(yè)分類◆物業(yè)管理區(qū)域◆物業(yè)管理項目◆物業(yè)權屬關系二、物業(yè)管理◆物業(yè)管理與物業(yè)管理服務內容◆物業(yè)管理服務分類◆物業(yè)管理服務所屬類別6/7/20236三、前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理與前期物業(yè)管理內容四、公共物品理論與物業(yè)管理公共物品私有物品五、市場六、物業(yè)管理市場6/7/20237第二章物業(yè)管理的特征第一節(jié)物業(yè)管理服務活動的特征第二節(jié)管理模式的特點6/7/20238無形性物業(yè)管理服務本身是無形的，無法找到它的物質形體。物業(yè)管理這種商品應該是物業(yè)管理服務“活動和過程的結果”。易逝性物業(yè)管理服務一閃即逝無法存儲，物業(yè)管理服務活動結果也不能存儲起來。多樣性物業(yè)的異質性，決定了物業(yè)管理服務的多樣性。第一節(jié)物業(yè)管理服務活動的特征

6/7/20239生產、交換與消費的同一性時間的同一性在物業(yè)服務合同期間內，提供服務的一方連續(xù)不斷地生產，以達到維護物業(yè)及其整體環(huán)境的良好；同時要求需求方連續(xù)不斷地支付費用并消費供給方所提供的產品。物業(yè)管理服務的生產、交換與消費在同一時間段內進行。空間的同一性物業(yè)管理供給方用需求方提供的服務費生產物業(yè)管理服務產品，生產出來需求方就地消費。因該產品具有無形性，因此不需要運輸。6/7/202310互動性物業(yè)管理服務產品的提供，需要消費者配合、協作并參與生產過程與生產者共同完成。在物業(yè)管理區(qū)域內供需雙方形成互動。6/7/202311第二節(jié)管理模式的特點◆專業(yè)化（專業(yè)性企業(yè)，有專業(yè)人員）◆企業(yè)化（從事物業(yè)管理活動必須具有獨立的法人資格）◆社會化（將物業(yè)管理交由社會上的專業(yè)企業(yè)管理，同時也需要社會協作）◆經營型（通過對物業(yè)管理服務的經營，獲得維持再生產的資金和經濟效益）6/7/202312第三章物業(yè)管理市場的特征第一節(jié)沒有“物流”只有“人流”第二節(jié)供求關系確定方式特殊第三節(jié)國家干預第四節(jié)供求主題特殊第五節(jié)各主要環(huán)節(jié)的時間順序錯位第六節(jié)受載體的牽制第七節(jié)不同市場的比較6/7/202313第一節(jié)沒有“物流”只有“人流”一、物業(yè)管理服務是無形商品由物業(yè)特征所決定，物業(yè)管理服務這種特殊商品不能體現“物”的流動。只能是供給者的“人”流動，是供給者到需求者的消費空間生產這種商品。6/7/202314二、服務產品的載體沒有位移由物業(yè)的固態(tài)性決定物業(yè)所在地就是服務這種商品的生產、流通消費空間。三、服務活動隨供給者移動物業(yè)管理市場上，供應者將服務送到物業(yè)管理區(qū)域，需求方是不動的，發(fā)生流動的是供給一方。6/7/202315第二節(jié)供求關系確定方式特殊物業(yè)管理市場上供求關系確定的常見方式有：一、公開招標公開招標是需求方向全社會發(fā)布招標公告，通過招標、投標、開標、評標、決標等一系列程序選出符合條件的供給方，通過簽合同確定供求關系。二、邀請招標一是需求方通過向一定范圍符合條件的物業(yè)管理企業(yè)同時發(fā)出邀請，經過競爭最后確定物業(yè)管理服務的供求關系。6/7/202316三、議標議標統(tǒng)稱是供給方在市場上收集潛在需求者的信息。需求者與一些有意向又符合條件的供給者雙方協商用合同確定供求關系。四、非市場行為交換通常是指某業(yè)主將物業(yè)管理工作私下授予某個供給者的行為。如物業(yè)管理初期階段由房地產開發(fā)商直接交給自己派生的物業(yè)管理部門。6/7/202317第三節(jié)國家干預國家對特殊商品市場都要進行干預，對物業(yè)管理市場的干預體現在：

◆對需求的干預

◆對供求關系確定的方式的干預

◆對價格的干預。6/7/202318一、對需求的干預

33號令、物業(yè)管理條例、地方法規(guī)二、對供求關系確定方式的干預物業(yè)管理條例、前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法三、對價格的干預物業(yè)服務收費管理辦法6/7/202319第四節(jié)供求主體特殊一、需求主體需求方往往不是某一個自然人或某一個法人，而是自然人群體、法人群體或自然人和法人群體。而且這個群體非常龐大，有時可達幾百個、幾千個甚至幾萬個。如此眾多的民事主體成為一件商品的共同需求者，在各類商品市場中是絕無僅有的。二、供給主體是指具有相應等級法人資格的物業(yè)管理企業(yè)。6/7/202320第五節(jié)各主要環(huán)節(jié)的時間順序錯位一、超前確定供求關系在商品交換和消費前就先確定供求關系。

簽訂物業(yè)管理合同商品房銷售接管驗收服務活動開始6/7/202321二、商品質量展示后置是指在確定供求關系后很長一段時間后商品質量才能顯現出來。需求方支付商品價格只能根據國家的價格政策、支付能力、支付意愿和對質量的預測來確定。需求方看到商品質量是在支付價格確定以后的很長時間。6/7/202322三、生產與消費歸一物業(yè)管理是按照合同約定的時間段，邊生產邊交換邊消費，交錯進行直到合同期滿。四、交換時間拉長物業(yè)管理的生產交換和消費行為是在供求關系確定下來之后，并貫穿在合同期內，合同期滿可續(xù)期或重新招標，所以物業(yè)管理貫穿于整個物業(yè)的消費過程中。6/7/202323第六節(jié)受載體的牽制一、在供求關系方面二、在商品的質量和成本關系上三、服務特點方面6/7/202324第七節(jié)不同市場的比較一、不同市場供求關系比較

各類市場

比較內容普通商品市場沒有特定的供給者和特定的需求者物業(yè)市場需求主體眾多，供給者（產權人）是唯一的物業(yè)管理市場需求主體（自治組織）是唯一的，供給者眾多的6/7/202325二、與其他市場運行方式的比較物業(yè)管理市場物

業(yè)

市

場其它商品市場固定交易場所無無有確定交換關系的時間交換之前交換行為發(fā)生交換行為發(fā)生交換與消費的關系邊交換邊消費先交換后消費先交換后消費6/7/202326第四章物業(yè)管理市場主體第一節(jié)供給主體第二節(jié)需求主體第三節(jié)協調主體第四節(jié)非市場行為主體6/7/202327

物業(yè)管理企業(yè)專項服務公司壟斷性經營機構供給主體服務人員咨詢機構業(yè)主使用人主體

需求主體業(yè)主的自治組織房地產開發(fā)商（原始業(yè)主）行政主管機構協調主體培訓機構

行業(yè)協會非市場行為主體6/7/202328第一節(jié)供給主體一、物業(yè)管理企業(yè)二、專項服務機構三、壟斷性經營機構四、咨詢機構（一）基本情況

1.分類2.來源3.規(guī)模6/7/202329（二）業(yè)務范圍

服務

業(yè)主

物業(yè)

公共事務

實施管理

業(yè)主入伙物業(yè)接管驗收

常規(guī)

特約

專項6/7/202330（三）責任1.約定責任（1）判別違約（2）承擔違約方式2.法定責任（1）報告責任（2）協助做好安全防范責任6/7/202331二、專項服務機構（一）基本情況（專業(yè)化程度）（二）業(yè)務范圍（三）責任三、壟斷性經營機構（一）基本情況（轉制）（二）業(yè)務范圍（三）責任6/7/202332四、咨詢機構（一）服務對象

1.房地產開發(fā)企業(yè)

2.業(yè)主和業(yè)主自治組織

3.物業(yè)管理公司（二）業(yè)務范圍1.制定物業(yè)管理方案2.解決技術問題3.法律問題（三）責任6/7/202333第二節(jié)需求主體一、業(yè)主（一）基本情況

1.定義：房屋的所有權人為業(yè)主

2.分類：單一產權業(yè)主；多主樓宇（異產毗連房屋）業(yè)主；業(yè)主為自然人、業(yè)主為法人（二）責任6/7/202334

二、業(yè)主自治組織（一）基本情況（二）主要職責三、房地產開發(fā)商（一）基本情況（二）主要義務和職責四、非業(yè)主使用人（一）基本情況（二）主要義務和職責6/7/202335第三節(jié)協調主體一、行業(yè)行政主管部門二、市場管理部門三、行業(yè)協會

6/7/202336第四節(jié)非市場行為主體一、物業(yè)管理區(qū)域的社會治安維護主體二、道路養(yǎng)護維修主體6/7/202337第五章物業(yè)管理市場的運行機制第一節(jié)供求之間制約機制

第二節(jié)價格調節(jié)機制

第三節(jié)政府的監(jiān)控機制6/7/202338第一節(jié)供求之間制約機制一、業(yè)主自治業(yè)主大會、業(yè)主委員會與業(yè)主之間的制約業(yè)主之間的制約二、委托代理物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會之間的相互制約。三、物業(yè)管理和服務的關系物業(yè)管理公司對業(yè)主的約束是物業(yè)管理中主要的制約機制。6/7/202339第二節(jié)價格調節(jié)機制一、普通住宅強制招標使需求量不隨價格變化而變化二、普通住宅服務費實行政府指導價使價格不隨需求量變化而變化三、高檔物業(yè)管理服務與普通商品市場的價格調節(jié)機制雷同6/7/202340第三節(jié)政府的監(jiān)控機制一、供求關系確定時的監(jiān)控（一）招標投標過程監(jiān)控

1.程序

2.合法性

3.公正性（二）合同的簽署監(jiān)控

6/7/202341二、交換過程的監(jiān)控（一）對供求主體的監(jiān)控1.政府對物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)控2.街道居委會對業(yè)主自治組織的監(jiān)控（二）對價格的監(jiān)控1.合法手續(xù)2.收費標準3計費方式（三）對質量的監(jiān)控1.質量標準（1）政府行政主管部門的要求《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》（2）合同的約定2.檢查方式6/7/202342第六章物業(yè)管理市場上中介的服務

代理活動咨詢活動居間活動6/7/202343第一節(jié)物業(yè)管理市場上的代理一、代理概念二、招標代理三、市場需求方代理四、協調者代理第二節(jié)物業(yè)管理市場上的咨詢活動一、信息咨詢二、技術咨詢三、策劃第三節(jié)物業(yè)管理市場上的居間活動一、概念二、主要業(yè)務6/7/202344第七章物業(yè)管理招標第一節(jié)物業(yè)管理招標內容及招標形式第二節(jié)招標的組織第三節(jié)招標程序6/7/202345第一節(jié)物業(yè)管理招標內容及招標形式一、內容（一）物業(yè)管理前期策劃招標（二）物業(yè)管理常規(guī)服務招標

1.物業(yè)管理前期招標

2.更換物業(yè)管理企業(yè)（三）物業(yè)管理專項服務“轉托”招標6/7/202346

二、招標形式（一）公開招標（二）邀請招標

1.邀請潛在投標人數量

2.具備承擔招標項目的能力

3.資信良好（三）議標（四）幾種招標方式的區(qū)別

1.信息發(fā)布方式2.信息傳遞范圍

3.程序不同4.競爭力不同6/7/202347

第二節(jié)招標的組織

一、招標領導小組（一）主要工作內容

1.掌握全面招標工作2.決定標底

3.決定甲方評委代表人選4.督導招標工作（二）人員構成

1.甲方代表2.專業(yè)人士

3.政府官員6/7/202348

二、招標工作小組（一）主要工作內容

1.制作標底2.制定評標標準和評標方法

3.資格預審

4.準備招標文件

5.散發(fā)有關文件6.接待來訪

7.組織現場勘察和投標預備會

8.安排決標會會務和維持會場秩序

9.分數匯總10.宣傳工作

11.安排公證有關程序（二）人員構成

1.業(yè)主代表2.行政人員3.專業(yè)人士6/7/202349三、評標委員會（一）主要工作內容

1.審閱標書2.對投標單位質詢

3.評分4.決標（二）人員構成

1.業(yè)主代表2.評標專家6/7/202350

第三節(jié)招標程序

一、招標流程圖招標前期策劃辦理招標登記發(fā)布招標公告招標接待投標預備會決標簽訂合同接收標書組織現場勘查投標資格審查謝絕投標定標底評分標準閱標、評標否是開標發(fā)放中標通知6/7/202351二、主要環(huán)節(jié)的操作（一）招標前期策劃1.參與的主體招標人2.所涉及主要文件和資料（1）招標方案（2）招標文件（3）評標方法和評分標準（4）標底

6/7/202352（二）辦理招標備案1.參與的主體（1）招標人（2）物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府的房地產行政主管部門2.所涉及的主要文件和資料(1）與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件；(2)招標公告或者招標邀請書；(3)招標文件；(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料

6/7/202353（三）發(fā)布招標公告或招標邀請書1.參與的主體（1）招標人（2）中國住宅與房地產信息網（3）中國物業(yè)管理協會網2．所涉及的主要文件和資料招標公告（四）接待投標報名1.參與的主體（１）招標人（２）潛在投標人２.所涉及的主要文件和資料投標申請書6/7/202354（五）投標人資格預審1.參與的主體(1)招標人(2)投標人2.所涉及的文件和資料(1)資格預審申請書(2)企業(yè)資格文件(3)企業(yè)業(yè)績證明(4)項目負責人和技術骨干的簡歷證明(5)資格預審合格通知書

6/7/202355（六）現場勘察1．參與的主體（１）招標人（２）投標申請人２．所涉及的文件和資料(1)工程圖紙(2)設備簡介6/7/202356（七）投標預備會１．參與的主體（１）招標人（２）投標人（３）招投標管理機構２．所涉及的文件和資料（１）書面形式的問題（２）書面解答（３）會議記錄6/7/202357

（八）接受投標文件1.參與的主體(1)招標人(2)投標人2.所涉及的文件和資料投標文件（九）制定標底1.參與的主體招標人2.所涉及的文件和資料(1)招標文件(2)定額(3)取費標準6/7/202358（十）開標

1.參與的主體：

(2)招標人

(3)投標人

(4)評標委員會

(5)公證人

(6)現場工作人員

2.涉及的文件或資料：

投標文件（十一）決標1.參與的主體

(1)評標委員會(2)投標人(3)投標人2.所涉及的文件和資料

(1)標書副本(2)評分標準

(3)評分表(4)評標報告書6/7/202359（十二）發(fā)放中標通知1.參與的主體(1)招標人(2)投標人2.所涉及的文件和資料(1)中標通知書(2)投標文件（十三）簽署合同1.參與的主體(1)招標人(2)投標人2.所涉及的文件和資料(1)書面合同(2)招標文件(3)投標文件6/7/202360第八章物業(yè)管理招標常用文件第一節(jié)招標公告和邀請書第二節(jié)招標文件6/7/202361

第一節(jié)招標公告和邀請書

一、主要內容（一）招標人的名稱和地址（二）招標項目的性質

1.工作性質2.資金來源3.項目的類別（三）數量（四）實施地點和時間（五）投標截止日（六）獲取招標文件的辦法（七）招標人聯系辦法二、參考文本（一）招標公告（二）招標邀請書6/7/202362

第二節(jié)招標文件

一、招標文件的作用（一）確定權利義務關系（二）投標的依據（三）簽訂合同的基礎二、招標文件的內容（一）招標人及招標項目簡介

1、招標人名稱

2、招標地址

3、聯系方式6/7/202363（二）招標項目基本情況介紹

1.區(qū)位地點和四至

2.面積

3.項目性質

4.園林指標

5.使用功能分布

6.外裝修部分

7.各種設施的設置

8.物業(yè)管理區(qū)域平面設置

9.管理用房的配置

6/7/202364

（三）技術要求

1.只提限制條件，服務質量的技術指標由投標人確定

2.不限制條件，服務指標由投標人確定

3.招標人提出原則要求由投標人具體定質量標準

4.提出具體要求

5.按國家制定的有關標準6/7/202365

（四）對投標人的要求

1.資質等級

2.專業(yè)技術力量

3.技術裝備

4.資信（五）投標文件的編制要求

1.對投標文件形式的要求

2.投標文件的語言

3.投標文件的內容6/7/202366（六）投標須知

1.投標須知一覽表（見表8—10）

2.物業(yè)管理資金來源

3.資質條件

4.投標費用

5.投標文件

6.招標文件的修改

7.投標報價

8.投標截止期

9.投標有效期

10.投標文件的修改與撤回

11.投標文件的遞交

12.投標保證金

13.現場勘察14.投標預備會6/7/202367（七）評標的標準和方法（八）提供服務的時間（九）投標人應提供的證明（十）履約保證金6/7/202368（十一）提交投標文件的方式、地點和截止時間

1.提交投標文件方式

2.遞交投標文件的地點

3.截止時間（十二）開標、評標和決標的日程安排（十三）主要合同條款6/7/202369第九章物業(yè)管理市場營銷第一節(jié)物業(yè)管理市場營銷特點第二節(jié)物業(yè)管理市場調查分析第三節(jié)市場細分第四節(jié)目標市場的選擇第五節(jié)練好內功打造市場名牌產品

6/7/202370第一節(jié)物業(yè)管理市場營銷特點一、避免了對物流的研究二、增加了勞動力應急調度的研究三、利用介質反應質量（增加對服務標的的研究）

6/7/202371比較內容物業(yè)管理市場其他商品市場商品運輸無有生產者有無服務標的有無6/7/202372第二節(jié)物業(yè)管理市場調查分析一、物業(yè)管理市場調查（一）調查內容1、市場需求狀況2、市場供給能力3、競爭對手4、其他不可控因素（二）調查方法（三）調查技術第二節(jié)物業(yè)管理市場調查分析6/7/202373二、物業(yè)管理市場預測（一）意義（二）預測方法三、物業(yè)管理市場機會分析（一）把握市場動向

（二）掌握企業(yè)接管物業(yè)條件的變化6/7/202374第三節(jié)市場細分一、概念二、市場細分方法三、物業(yè)管理市場細分6/7/202375第四節(jié)目標市場的選擇一、目標市場的選擇模式二、選擇目標市場的方法（一）市場機會指數法（二）市場選擇指數法（三）市場占有率增長指數法6/7/202376三、物業(yè)管理企業(yè)市場定位（一）物業(yè)管理市場定位概念（二）物業(yè)管理市場定位方法1、企業(yè)及其產品標志2、利用介質定位3、利用生產過程彰顯個性6/7/202377第五節(jié)練好內功打造市場名牌產品一、人力資源的開發(fā)利用二、質量保證體系的建立三、專業(yè)技術研究6/7/202378第十章物業(yè)管理投標第一節(jié)物業(yè)管理投標人第二節(jié)投標目的第三節(jié)投標程序第四節(jié)投標決策第五節(jié)投標宣講和答辯第六節(jié)奪標策略6/7/202379第一節(jié)物業(yè)管理投標人一、基本概念（一）物業(yè)管理投標

物業(yè)管理投標是指物業(yè)管理企業(yè)或有關物業(yè)管理服務的專項服務企業(yè)，向招標的房地產開發(fā)商或者業(yè)主委員會提交依照招標文件編制的投標文件，以期獲得該物業(yè)管理項目的行為。（二）潛在投標人是指知悉招標人公布的招標項目的有關條件和要求，有可能愿意參加投標競爭的供應商和承包商。（三）物業(yè)管理投標人響應招標、參加投標競爭的法人和其他組織，物業(yè)管理投標人一般都是法人。6/7/202380二、投標人的范圍物業(yè)管理的招標有時也按資格等級、人員、注冊資金數圈定投標人的范圍。但招標人所圈定的范圍，不能排斥法律法規(guī)允許的投標人。三、投標人資格（一）須有承擔該物業(yè)管理項目服務的能力1.人力2.物力3.財力（二）國家規(guī)定的對招標的限制6/7/202381第二節(jié)投標目的

一、宣傳企業(yè)二、練兵三、市場探察四、奪標

6/7/202382一、物業(yè)管理投標流程圖市場調研獲得招標信息可行性分析投標報名接受審查謝絕投標現場勘察參加投標預備會編寫投標文件

遞送投標文件宣講和答辯開標和評標

簽合同是否第三節(jié)投標程序

6/7/202383（一）市場調查1.參與的主體：物業(yè)管理企業(yè)2.所涉及的文件或資料：

(1)物業(yè)管理現狀

(2)潛在的物業(yè)管理需求

(3)物業(yè)管理企業(yè)數

(4)專項服務企業(yè)數

(5)招標公告6/7/202384（二）獲得招標信息1.參與的主體：物業(yè)管理企業(yè)2.涉及的文件或資料：(1)招標公告(2)招標邀請書（三）可行性分析1.參與的主體：物業(yè)管理企業(yè)2.涉及的文件或資料：(1)招標文件(2)可行性研究報告6/7/202385（四）投標報名1.參與的主體：(1)招標人(2)潛在投標人2.涉及的文件或資料：資格預審須知（五）接受預審1.參與的主體：(1)招標人(2)投標申請人2.涉及的文件或資料：(1)資格預審申請書(2)企業(yè)資格文件(3)企業(yè)業(yè)績證明(4)項目負責人和技術骨干的簡歷證明(5)資格預審合格通知書6/7/202386（六）現場勘察1.參與的主體：(1)招標人(2)投標人2.涉及的文件或資料：(1)招標文件(2)設備簡介（七）參加投標預備會1.參與的主體：(1)招標人(2)投標人2.涉及的文件或資料：(1)書面形式的問題(2)書面解答(3)會議記錄6/7/202387（八）制作投標文件1.參與的主體：投標人2.涉及的文件或資料：(1)招標文件(2)投標預備會書面答復(3)會議記錄

（九）遞送投標文件1.參與的主體：(1)招標人(2)投標人2.涉及的文件或資料：投標文件6/7/202388（十）參加開標1.參與的主體：(1)招標人(2)投標人(3)評委2.涉及的文件或資料：投標文件（十一）宣講和答辯1.參與的主體：(1)投標人(2)評委2.涉及的文件或資料：(1)投標文件(2)評分標準(3)標分表6/7/202389（十二）簽合同1.參與的主體：(1)招標人(2)投標人2.涉及的文件或資料：(1)合同(2)招標文件(3)投標文件6/7/202390二、主要環(huán)節(jié)的操作

（一）市場調查（二）項目分析（三）現場勘察（四）參加投標預備會（五）制作投標文件（六）參加開標（七）宣講和答辯6/7/202391第四節(jié)投標決策一、投標報名決策（一）投標必要性分析（二）管好招標項目的可能性1．項目經理2．專業(yè)技術人員3．技術裝備4．招標項目的規(guī)模5．企業(yè)自身項目飽滿6．經濟實力（三）奪標的可能性1．資料分析2．分析對手3．可行性研究6/7/202392二、投標價格決策（一）成本測算1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9.經業(yè)主同意的其它費用。（二）報價策略1．分析對手2．確定投標目標價格3．調整投標文件6/7/202393第五節(jié)投標宣講和答辯

一、宣講和答辯的意義（一）邏輯思維能力（二）語言表達能力（三）理解問題的能力（四）應變能力（五）時間把握能力二、投標人宣講（一）方式（二）內容1．本企業(yè)介紹2．管理計劃3．管理特色4．投標價格5．優(yōu)惠條件（三）注意事項1．儀表2．語言3．守時6/7/202394三、現場答辯（一）熟悉投標文件內容（二）熟悉法律法規(guī)（三）理解質疑問題（四）針對問題的核心回答（五）回答問題條理性強6/7/202395第六節(jié)奪標策略一、以價格取勝（一）物業(yè)本身可以利用（二）業(yè)主群體可以利用（三）物業(yè)的使用功能本身值得利用（四）利用索賠二、以服務質量取勝三、以特色取勝四、以資信取勝五、以優(yōu)惠條件取勝

6/7/202396第十一章投標文件

第一節(jié)投標文件的主要內容第二節(jié)投標文件的形式和包裝第三節(jié)制定投標文件的幾個關鍵問題6/7/202397第一節(jié)投標文件的主要內容

一、投標函投標函是投標人給招標人的信函，主要的作用是想通過此函向招標人表示投標意愿、投標報價以及中標后的履約保證等。6/7/202398二、投標單位概況（一）企業(yè)簡介（二）投標單位在管物業(yè)的概況（三）主要業(yè)績和問題（四）技術裝備（五）人力資源

6/7/202399三、物業(yè)管理方案（一）待管項目分析（二）管理方式（三）服務標準四、對招標文件中合同條款內容的確認和響應五、投標人的管理優(yōu)勢及其他管理承諾（一）自身優(yōu)勢（二）相關優(yōu)惠條件（三）特殊的承諾

6/7/2023100六、項目管理費用的財務計劃（一）財務計劃測算依據（二）經費收支預算及分析（三）收費項目及具體構成（四）管理費收費標準（五）計算方法

6/7/2023101七、物質裝備計劃（一）原有的裝備（二）補充的裝備（三）擬占用的房屋（四）合同期內裝備使用計劃書6/7/2023102八、投標書附錄（一）公司營業(yè)執(zhí)照及物業(yè)管理資質證書（二）詳細列出管理所需物料、設備清單（三）管理業(yè)績證明（四）人員個人資格證明6/7/2023103九、投標保證金十、法定代表人資格證明書十一、授權委托書十二、報價表十三、輔助資料表十四、資格審查表十五、按招標文件提交的其他資料

6/7/2023104第二節(jié)投標文件的形式和包裝

一、招標文件的要求（一）投標文件用紙（二）文字（三）裝訂方式（四）封面（五）包裝二、企業(yè)形象的需要6/7/2023105第三節(jié)制定投標文件的幾個關鍵環(huán)節(jié)

一、管理措施（一）針對招標項目而定（二）唯一性（三）可行性二、投標價格三、服務質量四、承諾的優(yōu)惠條件

6/7/2023106第十二章物業(yè)管理決標第一節(jié)決標原則第二節(jié)決標程序第三節(jié)決標技術6/7/2023107第一節(jié)決標的原則

一、公開、公平、公正的原則二、保密的原則三、獨立評標的原則

6/7/2023108第二節(jié)決標程序一、決標流程圖見教材P116頁二、主要環(huán)節(jié)的操作過程（一）開標1.檢查密封情況(1)參與的主體：招標人投標人評委公證人現場工作人員（2）涉及的文件或資料：投標文件2.工作人員當場拆封(1)參與的主體：招標人投標人評委公證人現場工作人員(2)涉及的文件或資料：投標文件6/7/20231093.唱讀投標文件(1)涉及的主體：招標人投標人公證人現場工作人員(2)涉及的文件或資料：投標文件4.記錄存檔備查(1)涉及的主體：招標人投標人評委公證人記錄員(2)涉及的文件或資料：投標文件、記錄6/7/2023110（二）閱標1．標書副本編號(1)參與的主體：現場工作人員(2)涉及的文件或資料：標書副本2．送遞各評室(1)參與的主體：現場工作人員、評委(2)涉及的文件或資料：標書副本6/7/20231113.評標預備會(1)涉及的主體：招標人、評委(2)涉及的文件或資料：評分標準、招標文件、標底4．閱標評分(1)涉及的主體：評委(2)涉及的文件或資料：標書副本評分標準標底評分表6/7/2023112（三）詢標1．投標人抓鬮排序(1)涉及的主體：現場工作人員，投標人(2)涉及的文件和資料：投標文件2.投標人宣講3.評委質疑4.對答辯評判