地下室結(jié)露原因

地下室結(jié)露原因判斷及引導(dǎo)小技巧當(dāng)前第1頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)編制背景：隨著地產(chǎn)開發(fā)的別墅和洋房項(xiàng)目逐漸增多，此類業(yè)態(tài)多有地下室或半地下室，而地下室和半地下室在梅雨季節(jié)（5月-9月）會(huì)不同程度出現(xiàn)結(jié)露現(xiàn)象，引起墻體受潮、墻紙發(fā)霉等問題，容易引發(fā)客戶、甚至員工不理解，若引導(dǎo)和解釋不當(dāng)，容易導(dǎo)致報(bào)事升級(jí)影響客戶滿意度?！把?/p>

————————編制目的：1、了解地下室和半地下室容易產(chǎn)生結(jié)露現(xiàn)象，物業(yè)可在業(yè)主裝修時(shí)做好前控和建議，盡可能避免或者減少后期影響或訴怨；2、讓員工掌握區(qū)分墻體結(jié)露和返潮的辨別及處理方法，當(dāng)梅雨季節(jié)到來，大量此類報(bào)事發(fā)生時(shí)，便于快速消化、解決業(yè)主報(bào)事。適用范圍：有地下室或者半地下室的別墅、洋房業(yè)態(tài)。當(dāng)前第2頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)————————目錄————————五.總述一.地下室結(jié)露產(chǎn)生的原因及表現(xiàn)形式二.地下室結(jié)露的緩解措施三.結(jié)露與返潮的判斷和處理流程四.報(bào)事客戶的溝通技巧及緩解方法當(dāng)前第3頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)

———地下室結(jié)露產(chǎn)生的原因及表現(xiàn)形式———當(dāng)前第4頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)3、結(jié)露演示：在玻璃杯里面倒入冰水，玻璃杯內(nèi)冷外熱產(chǎn)生溫差，空氣中含有濕度，幾分鐘后在玻璃杯表面產(chǎn)生水珠，此現(xiàn)象為結(jié)露。玻璃杯內(nèi)冷外熱形成溫差

————地下室結(jié)露產(chǎn)生的原因及表現(xiàn)形式————一、結(jié)露現(xiàn)象產(chǎn)生的原因：2、結(jié)露的必備條件：濕度+溫差1、結(jié)露的定義：結(jié)露就是指物體表面溫度低于附近空氣露點(diǎn)溫度時(shí)表面出現(xiàn)冷凝水的現(xiàn)象。當(dāng)前第5頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)

————地下室結(jié)露產(chǎn)生的原因及表現(xiàn)形式————二、地下室結(jié)露現(xiàn)象產(chǎn)生的原因：1、地下室墻面和地面因與回填土接觸，墻面和地面溫度相對(duì)偏低一般為18℃；2、室內(nèi)空氣溫度受環(huán)境影響大，在5-9月梅雨季節(jié)溫度達(dá)到35℃、濕度達(dá)到90%左右；3、溫差+濕度產(chǎn)生地下室結(jié)露現(xiàn)象。地面18℃墻面20℃戶內(nèi)溫度35℃、濕度90%當(dāng)前第6頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)

————地下室結(jié)露產(chǎn)生的原因及表現(xiàn)形式————三、地下室結(jié)露現(xiàn)象的表現(xiàn)形式及影響1、結(jié)露導(dǎo)致墻面地面地磚出現(xiàn)水跡，產(chǎn)生水跡后地面濕滑；當(dāng)前第7頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)

————地下室結(jié)露產(chǎn)生的原因及表現(xiàn)形式————2、結(jié)露導(dǎo)致墻面、吊頂受潮后發(fā)霉；三、地下室結(jié)露現(xiàn)象的表現(xiàn)形式及影響當(dāng)前第8頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)

————地下室結(jié)露產(chǎn)生的原因及表現(xiàn)形式————3、結(jié)露導(dǎo)致墻紙發(fā)霉、家具受潮變形。三、地下室結(jié)露現(xiàn)象的表現(xiàn)形式及影響當(dāng)前第9頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)

———地下室結(jié)露的緩解措施———當(dāng)前第10頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)

———————地下室結(jié)露的緩解措施———————鑒于地下室出現(xiàn)結(jié)露現(xiàn)象后對(duì)業(yè)主生活影響較大，階段性的報(bào)事及協(xié)調(diào)量增加，且容易引來業(yè)主不解，增加矛盾和糾紛，故物業(yè)員工必須了解地產(chǎn)在前期施工時(shí)采取的預(yù)控措施，以及在業(yè)主裝修階段給予合理化建議，以最大程度避免和減少后期影響。說明：當(dāng)前第11頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)我們要了解抗?jié)B混凝土擋土墻；50厚聚苯板保溫層；1.5厚聚氨酯防水層（一布三涂）；120厚保護(hù)磚墻；素土回填夯實(shí)；

————地產(chǎn)的預(yù)控措施————1、地下室擋土墻防水后保溫處理；當(dāng)前第12頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)地坪采用架空板，架空板和回填土層有300高間隙，在山墻設(shè)置透氣管與室外連通。2、地下室房間地面采用架空板，并增加透氣孔讓空氣對(duì)流減少結(jié)露的產(chǎn)生；我們要了解

————地產(chǎn)的預(yù)控措施————當(dāng)前第13頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)1、采用墻面內(nèi)墻苯板保溫降低溫差；減少形成結(jié)露機(jī)會(huì)；在墻面刷涂界面劑；防水工序，用防水砂漿粘貼聚乙烯丙綸；鋪裝3公分的泡沫保溫板，具有保溫隔音的效果；掛網(wǎng)然后涂抹砂漿，主要是防止墻面開裂；石膏找平，防霉膩?zhàn)犹幚?，然后打磨表面裝飾處理；

————————業(yè)主裝修期間的預(yù)控措施————————我們建議當(dāng)前第14頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)2、采用地坪苯板保溫降低溫差，減少形成結(jié)露機(jī)會(huì)；1、1MM厚聚氨酯返潮層沿墻邊翻起300MM；2、40厚聚苯板；3、80厚1:2.5瓜米石找平層，配φ6.5@200單層雙向鋼筋；4、表面鋪裝處理；我們建議

————————業(yè)主裝修期間的預(yù)控措施————————當(dāng)前第15頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)3、地下室墻體裝飾材料建議選擇防霉涂料；1、優(yōu)良的防霉性能，該類涂料應(yīng)用于適宜霉菌滋長(zhǎng)的環(huán)境中，且能在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持涂膜表面不長(zhǎng)霉；2、良好的裝飾性能，和普通涂料的顏色和施工一致；3、防霉涂料涂刷成膜以后，即使結(jié)露產(chǎn)生少量水跡可隨時(shí)清理。我們建議

————————業(yè)主裝修期間的預(yù)控措施————————當(dāng)前第16頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)4、地坪及踢腳線建議選擇地磚或者石材；地坪及踢腳線建議選擇地磚或者石材即使產(chǎn)生結(jié)露現(xiàn)象可以隨時(shí)清潔，避免發(fā)生損失；我們建議

————————業(yè)主裝修期間的預(yù)控措施————————當(dāng)前第17頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)5、改善地下室通風(fēng)環(huán)境盡量讓空氣形成對(duì)流；改造前改造后我們建議

————————業(yè)主裝修期間的預(yù)控措施————————當(dāng)前第18頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)

———結(jié)露與返潮的判斷和處理流程———當(dāng)前第19頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)

——————結(jié)露與返潮的判斷和處理流程——————房屋結(jié)露和返潮表現(xiàn)出來的現(xiàn)象非常近似，容易混淆，但返潮系工程質(zhì)量問題引起，確定后需整改方可改善，而結(jié)露系物理現(xiàn)象并非工程質(zhì)量問題，故能否在業(yè)主報(bào)事后快速、有效處理，物業(yè)員工是否掌握結(jié)露和返潮的辨別方法，是關(guān)鍵。說明：當(dāng)前第20頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)名詞解釋：

結(jié)露：指物體表面溫度低于附近空氣露點(diǎn)溫度時(shí)表面出現(xiàn)冷凝水的現(xiàn)象。（出現(xiàn)在物體表面屬于物理現(xiàn)象，無需進(jìn)行工程整改）

返潮：水源通過墻體滲漏或者地面墊層下地基土壤中的水通過毛細(xì)管作用上升，以及汽態(tài)水向上滲透，使地面墻面材料潮濕，并隨之惡化整個(gè)房間的濕度的情況。（屬于工程質(zhì)量問題需要進(jìn)行整改）

——————結(jié)露與返潮的判斷和處理流程——————當(dāng)前第21頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)

———————結(jié)露和返潮的判斷———————以下現(xiàn)象可判定為結(jié)露：表面通常為均勻顆粒狀水珠；踢打表面抹灰至基層，里面干燥無滲水跡象；當(dāng)前第22頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)以下現(xiàn)象可判定為返潮：表面局部潮濕，分布不均勻；踢打表面抹灰至基層，里面潮濕有滲水現(xiàn)象；

————結(jié)露和返潮的判斷————當(dāng)前第23頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)墻面、地面發(fā)霉變色，地面積水原因判定結(jié)露現(xiàn)象返潮現(xiàn)象溝通、引導(dǎo)整改、完結(jié)

——————結(jié)露與返潮的判斷和處理流程——————當(dāng)前第24頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)

———報(bào)事客戶的處理技巧及緩解方法———當(dāng)前第25頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)

——————報(bào)事客戶的溝通技巧及緩解方法——————地下室結(jié)露問題至今雖無徹底解決方案，但充分掌握結(jié)露和返潮的辨別方法，了解地產(chǎn)的前期預(yù)控，在業(yè)主裝修期給予合理化建議，能較大程度緩解后期的影響。

但在遇到業(yè)主后期報(bào)事時(shí)，仍需注意溝通，給業(yè)主提供更多減輕影響的方法，方能快速解決問題，提升客戶滿意度。說明：當(dāng)前第26頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)一、看：1、接到客戶報(bào)事后首先對(duì)報(bào)事位置認(rèn)真仔細(xì)查看，把結(jié)露的地方和正常的地方進(jìn)行對(duì)比，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)出來的現(xiàn)象進(jìn)行初步判定；（讓客戶感受到你是認(rèn)真對(duì)待此事）二、問：1、詢問客戶出現(xiàn)該現(xiàn)象的時(shí)間，在冬季是否有類似情況發(fā)生；2、詢問客戶該現(xiàn)象是否一致持續(xù)，在雨天和晴天表現(xiàn)出來的現(xiàn)象是否有差異；（結(jié)露在冬季不會(huì)發(fā)生、也不會(huì)因外界雨水變得嚴(yán)重，為下一步解釋奠定基礎(chǔ)）三、說：1、綜合以上信息在初步判定為結(jié)露情況下，做一些比喻如冰凍礦泉水放在外面，幾分鐘后水瓶表面就會(huì)出現(xiàn)結(jié)露現(xiàn)象，把房屋結(jié)露現(xiàn)象和冰凍水瓶結(jié)露現(xiàn)象類比，房屋的地面和墻面好比是溫度相對(duì)偏低的冰，在與外界較熱的空氣相遇后出現(xiàn)結(jié)露現(xiàn)象；2、告知客戶該結(jié)露現(xiàn)象是季節(jié)性的物理現(xiàn)象，不是漏水所致不存在施工質(zhì)量問題；報(bào)事客戶溝通技巧：

——————報(bào)事客戶的溝通技巧及緩解方法——————當(dāng)前第27頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)四、做：1、請(qǐng)客戶開啟室內(nèi)空調(diào)降低室內(nèi)外溫差；增加除濕設(shè)備降低空氣中水份含量（使用以上辦法實(shí)驗(yàn)結(jié)露現(xiàn)象會(huì)得到明顯改善）；2、如果客戶任然無法認(rèn)同，征得同意后可以找局部隱蔽部位踢打墻體觀察，如果墻體內(nèi)干燥只是表面水跡可確認(rèn)為結(jié)露。忌：在沒有進(jìn)行查看觀察前妄下結(jié)論，必須通過物理方法實(shí)踐驗(yàn)證才容易達(dá)成共識(shí)。

——————報(bào)事客戶的溝通技巧及緩解方法——————當(dāng)前第28頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)空調(diào)開啟建議：夏季暴雨來臨前，戶內(nèi)空氣濕度、溫差大，開啟空調(diào)降低室內(nèi)空氣和地面墻面溫差。除濕機(jī)選擇標(biāo)準(zhǔn)（房間高度米）：1、除濕量30升／日適用面積20平方米～30平方米左右；2、除濕重40升／日適用面積30平方米～40平方米左右；3、除濕量50升／日適用面積50平方米～70平方米左右；4、除濕量80升／日適用面積80平方米～100平方米左右。除濕機(jī)降空氣濕度中央空調(diào)降低溫度報(bào)事客戶緩解方法：

——————報(bào)事客戶的溝通技巧及緩解方法——————當(dāng)前第29頁\共有31頁\編于星期六\3點(diǎn)鑒于地下室結(jié)露問題現(xiàn)今仍系常見報(bào)事且無徹底解決方案，故物業(yè)員工必須了解結(jié)露的產(chǎn)生原