盧灣區(qū)住宅市場概況

盧灣海悅花園市場調(diào)研報告盧灣海悅花園市場調(diào)研報告報告單位：上海天啟企業(yè)策劃上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢報告日期：二00二年十二月討天啟鉆&肝開障啟雀地址抽：上閉海市沉凱旋千路2鋪20扔0號艷2樓替咬：0蠢21季-6喂44咬78漫44壘7拐援：0墾21趣-6系44辯82品72矮0壓盧灣轎區(qū)房梁地產(chǎn)熱市場描分析癢區(qū)域柔概況綱盧灣固區(qū)是這上海關(guān)中心刃城區(qū)犧之一醫(yī)，位途于市卵中心季南部申，北昌距人臣民廣去場2貫公里孩，距釋鐵路健上海滲站5微公里繁，西鞭至虹妨橋機私場1廣5公棵里，枝東抵臺十六唇鋪客涂站3此.5咳公里盒。境差域四序至：福東沿狼西藏市南路俗至淮主海中澤路與效黃浦圣區(qū)相乏接；畜沿西秩藏南概路、包肇周糕路、戰(zhàn)制造迷局路行、高卻雄路女及江鋒邊路唇抵黃身浦江誓江邊弟碼頭庭，與崇原南燒市相役鄰，昏西沿襯日暉悉港東慰水道顫、瑞合金南宗路、王肇嘉軟浜路硬、陜餐西南嫌路至晶長樂真路口載，與眾徐匯譯區(qū)交忌界；兇繼沿款陜西搞南路爪至延絨安中遠路口夢與靜瘡安區(qū)革接壤拖。南消以黃巷浦江溝與浦滅東新坦區(qū)相春望。副北沿值延安策中路截，至全成都同南路淡，與拉靜安起區(qū)相欲連；經(jīng)沿金銅陵西招路、什金陵橋中路珠與黃鹿浦區(qū)鎖比鄰惑，全遵境東輛西約生2公岡里，恰南北錦約4份公里責，總?cè)A面積歐8.磁02急平方沿公里俱，其執(zhí)中水射域面舌積0庸.5少平方訊公里渣，豎區(qū)境葉內(nèi)轄床淮海蛾中路腎、瑞閥金二澇路、擴打浦斷橋和脹五里晌橋甲4替?zhèn)€街概道，蛾共設睬83藝個居獸民委良員會悶。贊截止闊20款01鴿年末置，全僻區(qū)常徑住人揪口3炒4.牧63飼萬人拒。小盧灣頓區(qū)住睜宅市捷場概播況畢20兵01梨年四器季度帆-2脂00營2年禍三季欠度盧陸灣區(qū)趕商品陶房供蕉求關(guān)柴系點盧灣興區(qū)蜜批準尤預售蜓面積碧（萬連平方津米）檔占中柜心城割區(qū)總遼量比變重（沉%）鄙已登建記預烘售面殼積（班萬平句方米鑒）晚占中侵心城趴區(qū)總宏量比垂重（嫂%）淹供求辨比絮20紛01庭年4鹽季度紛58可.5害6議90居.6猶6跑15盛.1摘7飄39館.2倡5烏1：爪0.詳26踩20澡02布年1愿季度果2.古11市66畫.3肅5淚13綠.7噸2收35氏.1乎3喝1：暗6.袋50驕20狠02能年2覆季度邊14尖.3腔8布23停.1庸2喪14席.9蒼7流36柳.4訂0配1：談1.隊04否20香02旱年3絡季度五22運.3猛2奧55輔.3悅0滾13晌.4浙8姓38豈.2搞1咐1：恰0.牧60聽合計林97褲.3愉7遼57頃.3戀4躍57嫌.3耍4糟37掛.2增1奉1：樸0.逆59像由上婦可見群：閑中心壁城區(qū)廊供給位量主桃要集隱中在相本區(qū)賣域，被四季諒區(qū)域筒累計桃批準巴預售聯(lián)量占蠅總量艦占總殃量比似重超贏過5克7%師；區(qū)蛇域成租交量廁波瀾碧不驚濫，四沾個季擇度在辛13妻-1僚5萬撐平方趙米狹掌窄區(qū)泥域內(nèi)援波動責，各什季成鞠交量蔽占總秒量比針重均喪在4穩(wěn)0%遙以下匆。爬近四黎季度聞，區(qū)努域累陜計供胸求比氧僅為粉1：青0.烤59鑒，是漫三個理中心估城區(qū)在唯一蒜一個康累計槳供求緞比小萌于1捐的，街且比舞值較你低，遼說明臟區(qū)域奉供給神大大湯超過繁需求賞，這熱會對墓區(qū)域嘉后市惑產(chǎn)生區(qū)較大啄影響灣。德從季著度走鏈勢來纖看，掀區(qū)域歉供求宣比已陶從上嚇年四眼季度需1：杠0.逆26意的低編位回包升至煩1：存0.斤60著，隨替著上濕年四盡季度桿超量水供給國被市妥場逐郊步消節(jié)化，壁供求妻比逐堪步趨怒高。樹盧灣讀區(qū)季澇度均侵價及鍛指數(shù)女變化城情況侮盧灣結(jié)指數(shù)跌10肯94葵.6型1古10蔑99怖.7咬4興11蔥17幸.9眨2襲11臺94仙.5爹2障12償22懼.1詢9漸12倘72腰.3墓1舍13寄83櫻.3絲3穿環(huán)比擱（右+賓）膊1.夏93隨0.鮮47草1.億65艱6.昆85耗2.視32棕4.暗10償8.掠73鵲全市甲指數(shù)征10訓50懷.3頂7誘10效72浩.5轎6灑10捧84賊.7華1刻11油27洽.3家1救11桌47兩.1院5潮11萌78典.5件0評12鋼21沈.7享7刻環(huán)比巴（濕+弓）廉0.督50供2.巴11享1.膝13漂3.增93采1.懷76炒2.頓73脾3.揪67部由上濱可見概：樓本區(qū)按域均弟價前報三季撕度在墳中心冶城區(qū)稍均線克下方濁運行喚，并谷與中策心城蒸區(qū)一目起緩菠慢上配移；漠20正02曬年三限季度興前三季個季桐度積鞏蓄的茂能量尤得到找猛烈速釋放航，季牙均價昏增幅奏高達躁25貍.5絲%，展達7抱71零5元標/平孟方米港，創(chuàng)劇下了苗行政搞區(qū)域底價的慌新高涼，本屬區(qū)均抱價一瑞舉沖擊破中陵心城巡區(qū)均葬價線竿，重素回至踩中心屋城區(qū)筒均線難上方距。料與均抱價上蠟漲相君應，煤區(qū)域肺指數(shù)銳亦處疑于上惹行通夜道內(nèi)保，近惑三季會度指羊數(shù)增插幅加氣速度膨加快康，幾慰乎成脅幾何然級增淺加，咬20稼02猶年三條季度逃指數(shù)秤季增狼幅達章到了報8.日73閑%的揪高位朝。毛近期嘴區(qū)域佩均價吉和指賭數(shù)雙輔雙配墨合，羨增速濟同時倆加快喚，顯柴示本瓜區(qū)住泡宅市忍場良看好的贈發(fā)展道前景枯。后法期區(qū)淡域均鹽價和茂指數(shù)蹲預計忍還會串向上揮，但踩上升凱幅度賴將明椅顯放童緩。唇盧灣井區(qū)主委力單寧價范賊圍及嚷峰值隆變化優(yōu)情況揭季度昨20傳01辭.1考20革01材.2躺20票01受.3繳20邪01曬.4奮20似02妖.1誘20擇02澆.2搭20宴02冷.3油單價悅主力溝范圍伏（元經(jīng)/平貝方米畏）起40收00溝-5綿00葬0晌40恨00成-5啊50瘡0甩45異00鐘-5況50缺0裁45競00泥-6饞50擱0怎50搬00希-6緣00縮0仆50吉00泊-6寸50仰0弊55默00磚-7價50布0絡單價惑峰值怖（元察/平紙方米好）蹦45弄00漂50臉00負50工00所50趕00鈴55你00羞55梁00厚70舅00旬由上跳可見音：裝近四芽季度哥，區(qū)衣域主鈴力成化交單線價震售蕩上捏行，焦價位汪整體動得到輸提升報；今柳年三兼季度哥主力濁已達暢到一倒個全污新的指高度深，三嚷季度洽主力抬上限沙升至把75欠00桿元/蝕平方翼米，淚與區(qū)泳域均籃價當映季的佳快速燒上漲僚一致藥。低今年悶一、乎二季殿度還培是主滴力的寬50千00偵元/煙平方昨米在倒三季疤度時瀉成交具量急售劇下園猾，暑退出其主力悅范圍檢，且懸50泛00舉元/慣平方已米以斜下成勸交比享重也處下降姨明顯黃；與北此相謝對，專本區(qū)渡高價聯(lián)位成押交量裁出現(xiàn)略井噴鼻現(xiàn)象養(yǎng)，成懶交大潛幅增唯加。偏在主括力范寸圍上擠移過粥程中苦，區(qū)棚域成鄭交比腫重相盒對穩(wěn)塞定，走在6查8%抵-7秩6%咽之間計小幅滅波動衡，且爬主力妥間成闊交量狀分布描較為傘均勻滅，顯扶示主榆力價式格整扯體上熊移億跨得到車市場復的認嘴同。頭峰值讓由前濕三個桑季度斜的5嚴00罩0元歸/平敏方米就過渡孝至5薪50箏0元午/平浙方米烘，今幅年三手季度尊峰值躍隨均結(jié)價的忽大幅交上揚句，一懂舉抬妙升7客00駁0元祖/平豆方米逃，且改占據(jù)酷了較靈大的自份額聚盧灣亡主力功面積曠范圍退及峰摟值變孔化情葉況籮季度晚20駛01段.1導20將01泊.2前20促01衛(wèi).3獄20箏01揮.4歪20韻02迎.1搞20嚷02愁.2鵲20商02壇.3藍面積太主力駐范圍辮（平鉤方米榨/套惱）攀10狠0-撿11獎0/拌13終0圖10腸0/與12求0-嗓1瞇30窄10江0-看12婦0/秋14安0船10蜓0-賤15補0扮10餅0/踢12去0/領14能0-雁15懼0伍10合0-田14話0霸70連/1裹00媽-1打10格面積蹦峰值遞（平桂方米安/套這）誤11屬0喪10敗0張10限0成11招0丑10宮0換14累0濾10脖0愛由上端可見靜：批近四體季度摸，區(qū)距域主候力成夏交面水積變辟化較鞏為頻癥繁，荷即有勇70卸平方尺米/煩套小思戶型泛面積厲進入住主力牢，又惡有1青50參平方鴉米/跡套進球入過田主力撐，主哈力范芒圍較本為寬量泛，她顯示泊區(qū)域弓面積健需求卻層次勺多樣弄。榜近四稍季度防，1媽00豐平方餐米/喚套及脾14渣0平府方米禿/套汪均在討主力鞠之列賤，說劫明此飽兩面恥積附差近的火戶型糖較受糞歡迎俱，區(qū)知域市渾場逐錘漸形駁成1水00聲-1筋10役平方市米套創(chuàng)和1秘30剩-1孔40牲平方撇米/熱套的寸小波終峰；走15旁0平酸方米蹤/套融前兩淡季進得入過而主力敗，隨部后兩披季退曬出主桐力，曉受價脖格因雹素的萌制約遼，本桌區(qū)域邀大面水積戶毛型市趴場有責限。顫峰值摘在1短00殺平方杯米/獻套、析11終0平閘方米激/套雹和1屬40籌平方勝米/猾套之捆間循近環(huán)，亮除今籍年二螞季度往14楊0平等方米層/套唇熱銷幫比重概較高澤外，外其余畢三季就峰值雙比重修變化治不大藏。呈盧灣捆區(qū)主股力總另價范班圍及哀峰值支變化涼情況滲20穩(wěn)01惠.1校20子01凱.2比20陽01興.3綁20魔01姐.4之20容02撐.1右20抓02初.2尊20買02隨.3他總價蔑主力失范圍債（萬匙元/交套）包40途-6縮0纖40般-6國0果50批-7畫0戀50孝-8赴0烤50劑-9河0事60熄-1餅00朗50味-1碌00傍總價準峰值富（萬噸元/鞏套）差50甘50賄50抖60西60系80饑80句由上襪可見緩：度近四舒季度鹽，區(qū)李域主澇力成慨交總遍價范進圍擴剩大上箱移，擱主力交下限內(nèi)在5返0萬別元/燈套和交60橡萬元嘩/套蕩之間族徘徊殲；主源力上怎限穩(wěn)居步上饑升，才由8東0萬扇元/粘套升屢至1論00消萬元首/套貴，后白兩季辰主力瘦上限掀均穩(wěn)夫定在科10聲0萬翅元/鄉(xiāng)套。磁在主宇力區(qū)甚間變偽大的李同時棟，主膊力比鋸重未話見明顯顯增選加，撫說明割區(qū)域勾總價謀需求減由集覺中趨片于分鈔散，肯各價寺格段圓上均助有一情定成還交量貸，主得力間態(tài)的成您交比抱重差版距縮皮小。層峰值平20伴02徹年二定季度憤抬升群至8濾0萬臭元/忍套，澡三季庭度重螞回5酸0萬君元/喂套，偏這是欄由于窩當季全小戶歉型成沃交增犬加成謊交增磚加所濕致；杠峰值乒比重葉小幅徒波動偏下降舊。闖20叼01配.9弊-2信00受2.黎9盧想灣區(qū)胸分月幣成交培套數(shù)為走勢孫由上洲可見抓，各淹盤走寬勢各課有不省同，黨較突監(jiān)出的集匯龍株新城完由于奸開盤是較早回，因出此銷橫售中破期的路成交疲量明吳顯高喜于其流他樓抓盤，克并呈殊波浪備式走盾低；寫大同壓花園朝在2蒸00抄2年趟6月燦三期奮開盤揭因此遠成交道量在炮后期趟大幅量上揚海；名帖盛苑誠、思圾南新塑苑均膜在年壘中開衫盤，慕憑借竄位置鵲優(yōu)越糞都有跑不俗罵表現(xiàn)錘；其蹈余樓醉盤走牲勢都陽較平房穩(wěn)，變且可吼看出衣，開士盤后憐的三樂-四鬧個月累為各爛盤去感化量織最大鹿的時臨期，化隨后吼就逐濃月走級低。婦20醬01陸.9渾-2憶00紙2.椅9盧以灣區(qū)躁成交透面積攝走勢瓦由上勝可見洗，上箭圖走狀勢與鍬成交婆套數(shù)筑走勢迅基本悟一致體，說來明各涉盤單勁套面除積差矮距不啄大。蛛20會01洪.9罩-2云00兔2.捐9盧式灣區(qū)露成交骨單價腐走勢盒圖奧由上肆圖可解見，前樓盤魂單價蛾基本務集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