旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估

旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一種資本化的財(cái)產(chǎn)權(quán)，必須在市場(chǎng)交易中以價(jià)格的形式反映其價(jià)值。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)涉及旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)“出讓”或者“拍賣”的景點(diǎn)已有300多個(gè)，而其價(jià)值評(píng)估在交易過程中起著重要的作用。筆者擬對(duì)此作一個(gè)初步探討。一、旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估概述(一)旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格的概念1．旅游資源的經(jīng)營(yíng)權(quán)旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)是指對(duì)旅游資源一定時(shí)期的占有、使用和收益的權(quán)利，是一種以合約形式規(guī)定的法律上的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。其表現(xiàn)為兩種形式，一是對(duì)已進(jìn)行一定程度開發(fā)或投入的旅游景區(qū)、景點(diǎn)的占有、使用、和收益權(quán)利，可稱為旅游景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)；另一種是對(duì)尚未進(jìn)行開發(fā)或投入的旅游資源的占有、使用、和收益權(quán)。2．旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格是在一定期限中持有旅游資源的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價(jià)格。目前我國(guó)旅游資源(主要指以實(shí)物形式存在的自然旅游資源和人文旅游資源)的所有權(quán)歸國(guó)家，旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)格是以旅游資源的使用權(quán)、收益權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提的，因此，以一次性支付(或分期支付)的旅游資源這個(gè)特殊標(biāo)的多年的資本現(xiàn)值總額，是旅游資源所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格的形成包含兩種形式：其一是以價(jià)值為基礎(chǔ)的受供求關(guān)系調(diào)節(jié)的一般商品價(jià)格形式，如旅游風(fēng)景區(qū)中已投入和開發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施；其二是以其稀缺性和經(jīng)營(yíng)壟斷性為基礎(chǔ)形成的價(jià)格方式，如景區(qū)里的土地資源、森林資源、水資源以及自然奇觀等等。正是由于旅游資源的特殊性，決定了旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格形成方式的復(fù)雜性，旅游資源決不能等同于一般商品，更不能簡(jiǎn)單采用一般商品的價(jià)格決定形式。旅游資源和一般的國(guó)有資產(chǎn)也有較大區(qū)別，它是一種“公益性國(guó)有資產(chǎn)”，因此也不可將一般國(guó)有資產(chǎn)出讓經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式套用到旅游資源上。(二)旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估是根據(jù)旅游資源屬性和特征，以旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓為目的，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)旅游資源的現(xiàn)時(shí)價(jià)格進(jìn)行評(píng)定和估算，其核心是對(duì)旅游資源在某一時(shí)點(diǎn)的使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行估算。旅游資源作為特殊的資源，既不同于土地資源、森林資源等單一形式的自然資源，也不同于一般的國(guó)有資產(chǎn)，難以用單位價(jià)格形式確定其價(jià)格，評(píng)估時(shí)，不僅要對(duì)其市場(chǎng)的有形價(jià)值和無形價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并以此作為經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估的重要因素，而且由于旅游資源的“公益性”，還應(yīng)對(duì)其社會(huì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值進(jìn)行效益評(píng)價(jià)和效益貨幣化。目前我國(guó)的評(píng)估工作，無論是評(píng)估實(shí)務(wù)，評(píng)估管理，還是在評(píng)估的理論研究方面都獲得了一定的進(jìn)步和發(fā)展，但比之于發(fā)達(dá)國(guó)家的評(píng)估工作，比之于客觀提出的對(duì)評(píng)估工作的需要還有較大的差距，特別是對(duì)旅游資源這種專業(yè)性、行業(yè)性較強(qiáng)的評(píng)估，理論研究尚待深入。二、旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格的評(píng)估指標(biāo)旅游資源在經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中包括完全未開發(fā)的旅游資源的轉(zhuǎn)讓和已有一定程度開發(fā)的旅游資源的轉(zhuǎn)讓，因此，對(duì)于完全未開發(fā)的旅游資源的經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格，我們只能通過旅游資源自身的價(jià)值評(píng)估和預(yù)期收益狀況來確定；對(duì)于已有一定程度開發(fā)的旅游資源，由于旅游資源的構(gòu)成中既包括消耗了一般人類勞動(dòng)的勞動(dòng)產(chǎn)品，又包含了以希缺性和壟斷性為基礎(chǔ)的非勞動(dòng)產(chǎn)品，其旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格確定時(shí)，既要把這些追加到旅游資源中，使旅游資源變?yōu)槿祟惪芍苯永玫馁Y源的各種勞動(dòng)消耗在旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓中得以補(bǔ)償，同時(shí)還應(yīng)將其中的稀缺性和壟斷性資源以租金折現(xiàn)的形式來實(shí)現(xiàn)其所有權(quán)價(jià)格。(一)旅游資源自身價(jià)值評(píng)估指標(biāo)旅游資源的自身價(jià)值的評(píng)估，目前業(yè)界還沒有一個(gè)統(tǒng)一的模式，不同專家學(xué)者基于不同的目的，提出了不同的評(píng)估體系。這里我們從旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓的角度來進(jìn)行討論，也就是說對(duì)旅游資源自身價(jià)值的評(píng)估，主要考慮能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，能將其價(jià)值轉(zhuǎn)化為貨幣，換句話講，就是能對(duì)旅游者產(chǎn)生吸引力的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。1．觀賞價(jià)值(美感、獨(dú)特性、新奇程度)；2．文化價(jià)值(古、名、民族特色性、級(jí)別)；3．科學(xué)價(jià)值(學(xué)術(shù)、研究、科考價(jià)值)；4．資源豐度(種類、數(shù)量)；5．環(huán)境指標(biāo)(氣候、植被、水等環(huán)境質(zhì)量)。(二)旅游資源開發(fā)程度和開發(fā)條件指標(biāo)旅游資源的開發(fā)程度指標(biāo)包括景區(qū)已開發(fā)投入的成本指標(biāo)，尚未開發(fā)的旅游資源的價(jià)值評(píng)估指標(biāo)兩部分。對(duì)于尚未開發(fā)的旅游資源的價(jià)值評(píng)估仍可采用上述指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，只是在評(píng)估時(shí)需注意與已開發(fā)景觀的協(xié)調(diào)和平衡。1．投入成本指標(biāo)(1)旅游資源開發(fā)、建設(shè)成本：包括旅游資源勘測(cè)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)成本；景點(diǎn)建筑物成本；基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施建設(shè)成本；土地利用成本。(2)生態(tài)環(huán)境保護(hù)成本：環(huán)境保護(hù)費(fèi)用和環(huán)境綠化費(fèi)用。(3)旅游資源管理成本：包括管理費(fèi)用、人才培訓(xùn)費(fèi)用、景點(diǎn)維護(hù)費(fèi)用等。(4)損失補(bǔ)償成本：如，轉(zhuǎn)讓山林搞旅游開發(fā)，不僅使農(nóng)民失去勞動(dòng)手段，而且會(huì)造成直接的經(jīng)濟(jì)損失，這些損失應(yīng)由受讓方補(bǔ)償。2．開發(fā)條件指標(biāo)旅游資源的開發(fā)條件指標(biāo)是指對(duì)完全未開發(fā)的旅游資源和已有一定程度開發(fā)的旅游資源的開發(fā)和進(jìn)一步開發(fā)的可行性狀況的一個(gè)評(píng)價(jià)。具體包括：盟恢(1程)地蘭區(qū)經(jīng)限濟(jì)條忙件(獲收入嘉水平例、勞砍動(dòng)力誤數(shù)量廊、農(nóng)恥副產(chǎn)拔品供簽應(yīng)條較件等散)；率辯(2貍)可鑼進(jìn)入某性(津交通仇條件主、基暗礎(chǔ)設(shè)統(tǒng)施條奮件、授依托旺中心型城市堡的距圓離、釘通訊因條件然等)土；做劣(3么)景談區(qū)容胞量條暈件(沙容人巨量、叨容時(shí)愚量)開；州皺(4鑰)施則工條振件。增而(三梨)效寇益評(píng)嫌估指魔標(biāo)父粉旅游競(jìng)資源扎的效芬益評(píng)鴿估指鋸標(biāo)這都里包蠢括對(duì)蘇尚未籍完全挪開發(fā)僑的旅斑游資摟源預(yù)糕期效醒益評(píng)肝估以齡及已通投入糞開發(fā)寨的旅油游景賽區(qū)旅爐游資比源現(xiàn)毛有效爹益的網(wǎng)評(píng)價(jià)滲和未辮來效藏益的魔增長(zhǎng)柏預(yù)期寒。投1．籠現(xiàn)有壘效益情的評(píng)莫估指幕標(biāo)陜均(1護(hù))目缸前年緒平均每接待嶄游人老量；印燕(2韻)旅騎游者君的人徑均消賠費(fèi)額玩；淹恥(3惜)旅蛋游者蹈的人晝均接由待成軋本；爭(zhēng)年(4粗)目響前年內(nèi)平均擁凈收爪益；緊炕(5價(jià))年夫均收偉益增憲長(zhǎng)率判。職繞2．剃預(yù)期鬧收益蠻評(píng)估溉指標(biāo)掠備(1咬)旅搜游客摔源市芹場(chǎng)需右求量匙預(yù)測(cè)站槐剖我們虎采用蒼L·舉J·站Cr顏am蛛po騎n(友19聯(lián)96額年)削提出缸的引悶力模漁型：饅回掃榆填熱瞧Ti販j：病客源叨地i親與目眼的地遭j之現(xiàn)間旅致行次購數(shù)的費(fèi)某種柄量度像；探燕Pi頌：客驗(yàn)源地夕人口湊規(guī)模誓、財(cái)估富、半或旅居行傾背向的早量度情，可疫以定儲(chǔ)義為帽客源三地的桌人口慰數(shù)或疏潛在雨旅行吹的人戒數(shù)，寄它可劍以是下幾個(gè)毅變量鞏的組駝合；艷模Aj每：目月的地臘j吸鐵引力召或容護(hù)量的雜某種恥量度釀；濕釀Di辰j(luò)：損客源狐地i原與目美的地屑j之仆間的悼距離任，用棄目的銳地到很客源圈地旅初行時(shí)兄間來騙表示緣；辱濤G：淘經(jīng)驗(yàn)莊估計(jì)臥系數(shù)耀，是墓個(gè)調(diào)竟節(jié)其刪他變農(nóng)量大蓄小的險(xiǎn)比例傷常數(shù)蜂，以董盡可些能準(zhǔn)為確解神釋旅良游活恩動(dòng)T昌ij顧的觀傾察水霧平；造福b：境經(jīng)驗(yàn)矛估計(jì)棚系數(shù)匆，其蜓值反嘴映距斯離作直為一相種阻救力函燈數(shù)對(duì)醒旅游椒影響碰的相攀對(duì)程聰度，式不同完的旅撇游資鳴源由巧于距那離對(duì)鍛其的快影響短不一樂樣，巴b值艙取值羊也不公一樣斬。失啟(2話)旅朵游者燃人均增消費(fèi)瞧水平椒穩(wěn)旅游掩者的臺(tái)預(yù)期引人均糞消費(fèi)丑水平芬取決答于未溪來旅鈔游資炎源的杜開發(fā)誕狀況魚在考故慮物統(tǒng)價(jià)因勵(lì)數(shù)和地消費(fèi)就水平覆變化束的因撫素等色變量威下的香一個(gè)雁粗略譽(yù)估計(jì)滅。睬騎三、除旅游筑資源曬經(jīng)營(yíng)預(yù)權(quán)價(jià)戒格評(píng)食估的車方法校修關(guān)于兔旅游鑒資源婚經(jīng)營(yíng)嘩權(quán)價(jià)欄格的班評(píng)估柴和確漆定目盞前國(guó)飛家沒錄有頒粉布相裂應(yīng)的毒法律幅法規(guī)啦作為熟依據(jù)拌，惟間一可系以參著考的這是國(guó)告務(wù)院抬19綁85菊年發(fā)疑布的抹《風(fēng)遺景名戚勝區(qū)奮管理尋暫行壟條例岔》，固但對(duì)涌于旅慌游資唐源的僻出讓給方面榴基本拖上處稼于“繭真空燦”狀秋態(tài)。奮這里貫筆者囑參考強(qiáng)國(guó)家隙關(guān)于刪土地飽資源豪出讓趁使用慚權(quán)價(jià)炸格確柴定的老方式刷結(jié)合芒旅游怨資源體的特?zé)捠庑杂[作一啄個(gè)初畢步探頁討。端涉(一律)旅站游資兇源經(jīng)吸營(yíng)權(quán)鼻價(jià)格奸評(píng)估鍋番1．沒出讓踢、委國(guó)托估毀價(jià)主御體牽嶄我國(guó)死旅游遮資源傷絕大寬部分堡屬于凈國(guó)家央所有黃，各盯級(jí)地遙方的采政府載作為占國(guó)有杏資產(chǎn)敗的“售代理獻(xiàn)人”西，應(yīng)坡該成援為旅襲游資螞源經(jīng)顆營(yíng)權(quán)擺出讓協(xié)的主娛體，癥同時(shí)畝也應(yīng)離是委晉托估描價(jià)的陽主體踢。黑2殼．價(jià)建值內(nèi)制涵譜岔旅游沸資源北經(jīng)營(yíng)琴權(quán)價(jià)須格是園一定逃年限努的價(jià)辮格，雨受讓繁者必菠須向削旅游攤資源來的所訪有者蔬繳納或一定雅的出篩讓金肢。因鵲此，誕出讓劃旅游弊資源米的經(jīng)也營(yíng)權(quán)晃價(jià)格限評(píng)估簽應(yīng)明刃確價(jià)點(diǎn)格內(nèi)子涵。頌球援旅游令資源寺經(jīng)營(yíng)塑權(quán)價(jià)能格包品括三擁部分乒，旅蕉游資框源資令產(chǎn)的小地租子本金印化價(jià)小格、旦投資填成本袋以及掌旅游連資源昨投資蛛應(yīng)得喊利潤(rùn)燙。皂唱旅游猛資源由資產(chǎn)晶的地犬租本常金化洲價(jià)格嫁是旅誤游資寨源的斤絕對(duì)棚收益押和級(jí)童差收澡益按蛋社會(huì)卸平均嶼利潤(rùn)俗率(花一般奪取銀徐行利迅息率榮)還爆原成心本金赴的價(jià)洲格。蟲投資糾應(yīng)得稈利潤(rùn)按是指拾本行逗業(yè)的乞平均幻利潤(rùn)乒。霧傷(二解)旅畢游資柔源經(jīng)蓄營(yíng)權(quán)源價(jià)格彩的估綁價(jià)方漿法焰娛1．窄收益統(tǒng)現(xiàn)值沙法礙飲收益伯現(xiàn)值共法是惑在估筍算旅跨游資貧源未策來每培年預(yù)烈期純徐收益胳的基暢礎(chǔ)上白，以滅一定揉的折克現(xiàn)率岡，折窗算為適評(píng)估漲日收皇益總鴨和的如一種浩方法改。這微里須列注意番的是侮，由稼于旅榆游資券源的柔開發(fā)健程度其的不訴同，舌收益默的確爆定也炮應(yīng)不煙一樣授。對(duì)賊于尚沫未開議發(fā)的部旅游同資源復(fù)的收浴益確各定，徒我們限可以據(jù)采用屈假設(shè)煤開發(fā)翅法，屆在結(jié)察合旅破游資睛源的慕自身砌價(jià)值季評(píng)估如的基友礎(chǔ)上率，考三慮旅否游資載源的駕開發(fā)炎條件悅和市含場(chǎng)的衣需求甲狀況盲來估安計(jì)旅躬游資顧源開痰發(fā)后緒的收鳳益狀汪況。標(biāo)刺其計(jì)每算式昂：茄戰(zhàn)P=大Ft勺(λ宋1α炎+λ忙2β縱+λ落3γ街)k桌1燈①梯津P：恭旅游刮資源匪經(jīng)營(yíng)照權(quán)價(jià)曾格；觀蝶Ft襪：在壓對(duì)旅配游資浪源假呆設(shè)開賄發(fā)的脾條件獻(xiàn)下能證帶來勢(shì)的預(yù)餅期年扇收益混水平小；罷禁α：通旅游假資源頃開發(fā)御條件侵系數(shù)速；誕名β：己對(duì)旅溫游資符源經(jīng)嫩營(yíng)權(quán)嬌市場(chǎng)例需求床系數(shù)馳；暫報(bào)γ：?jiǎn)势渌绊懕驍?shù)掠的系亡數(shù)；慣乞λI筑：各牧種影殲響因搜素的她權(quán)重剃；釘?shù)踜1鍬：經(jīng)寨營(yíng)權(quán)先年限午內(nèi)的翻年金羊現(xiàn)值萬系數(shù)約。律歌這里雖須說月明一戰(zhàn)點(diǎn)，木Ft香的準(zhǔn)訓(xùn)確性疏取決獎(jiǎng)于對(duì)倚旅游語資源嗽自身泛價(jià)值桃的正咐確評(píng)翅估和司對(duì)旅式游者營(yíng)需求且的正瞞確把蘿握的揚(yáng)基礎(chǔ)雖上。挑催對(duì)于趕已有搭一定勤程度濁開發(fā)丸的旅猴游資寫源的妹收益樹主要娘以評(píng)鉤估當(dāng)弊年旅畢游景業(yè)區(qū)現(xiàn)虹有收范入(案考慮格其收拳益的醉年增羽長(zhǎng)情高況)費(fèi)為準(zhǔn)饒，尖泰加上薦未開擱發(fā)旅瓶游資組源的賴收益挺來加獨(dú)以確濱定。梨座其計(jì)疊算式咬：昂纏P=虹I×碰G×燥k2拜+臘①跟菠I：間評(píng)估瘡當(dāng)年獄旅游匹景區(qū)聾現(xiàn)有含收入縫；丸民G：覽景區(qū)瘋的年贊均增濁長(zhǎng)率蜘；省知k2駛：在兇經(jīng)營(yíng)皆權(quán)年墳限內(nèi)龍的等淋差年勝值現(xiàn)武值系擊數(shù)。棉浪①?。簩?duì)殿旅游浮資源蜜的未仆開發(fā)珠部分集的經(jīng)倘營(yíng)權(quán)穩(wěn)價(jià)格貨其確覺定方正式采配用徒①露式。捧歪2．胞成本被法厚貴在用予成本語法計(jì)獨(dú)算出邪讓旅雅游資采源經(jīng)角營(yíng)權(quán)音價(jià)格憐時(shí)，醒其價(jià)挖格為飛旅游改資源沉的投油入成逗本價(jià)示格與俊旅游裳資源球帶來吊的增律值收叨益之畢和。刺其中穩(wěn)，增壘值收名益源尸于“鐮增值俗地租政”，盈應(yīng)歸畜旅游賣資源舍所有欄者即贏國(guó)家幅所有岡，相叼當(dāng)于脹出讓示金部痰分。竊投入嘗成本帝價(jià)格逗為旅弟游資梢源使南用者川在取必得旅鄉(xiāng)游資考源使炕用權(quán)穩(wěn)時(shí)支燕付的樸平均烈成本衫。滿少其計(jì)理算式訴：P椒=∑滴Gi牌+(撞R1名+R器2)伐/L倍銜GI卵：各貸種投擾入要糧素的預(yù)評(píng)估腥值；污注R1預(yù)：絕崇對(duì)收率益(源絕對(duì)肚地租黎)；園爐R2生：級(jí)假差收償益(廣級(jí)