房地產投資基金運作情況

房地產投資基金運作情況概覽私募股權房地產投資基金，與上市公募相對，指通過私募形式，對非上市房地產企業(yè)或項目進行的權益性投資。當前市場上，主要有三大類型：一是地產公司牽頭發(fā)起，并預先留設特定項目池；二是由獨立的基金管理機構牽頭先募集資金，然后再去找項目；三是以單體項目融資為目的設立的基金，不具有持續(xù)性。1、地產開發(fā)模式的轉變當前，地產金融主要可分為“美國模式”和“香港模式”。“美國模式”是以地產企業(yè)對金融投資人的服務為核心，讓房地產開發(fā)的各個環(huán)節(jié)均由高度專業(yè)化的公司分別完成，資金主要來源于社會大眾，開發(fā)商更類似于專業(yè)化房地產開發(fā)項目管理公司。一般項目開發(fā)要經過地產開發(fā)創(chuàng)業(yè)、上市地域擴張、金融創(chuàng)新，打造產融結合模式、并購標準化等階段，走出“募集權益資金——開發(fā)、收購與管理——權益分紅”的模式?！跋愀勰Ｊ健保且缘禺a企業(yè)作為整個地產金融平臺的主導，企業(yè)的經營過程是融資、土地儲備、項目開發(fā)和產品銷售的不斷循環(huán)，基本沿著“拿地——銀行貸款——銷售回款”方式運作。我國地產公司所走的發(fā)展模式一直類似于“香港模式”簡單的房地產開發(fā)模式。從不斷攀高的土地成本、金融市場產品不斷完善來看，地產市場將向“美國模式”轉變各個環(huán)節(jié)都由高度專業(yè)化的公司來負責，融資渠道也將越發(fā)多樣。2、組織模式發(fā)起私募房地產投資基金在組織模式上可以選擇公司型基金、承諾型基金、信托型基金、有限合伙制基金等多種形式。綜合比較，作為專業(yè)管理機構和民間資本發(fā)展私募股權投資基金采用有限合伙企業(yè)方式是比較妥當?shù)倪x擇。我國新《合伙企業(yè)法》對普通合伙人(GP)與有限合伙人(LP)制度上的安排以及不同類型合伙人法律責任劃分的規(guī)定非常適合私募基金的發(fā)展，標志著我國房地產業(yè)引入有限合伙制的法律政策環(huán)境已經具備。一是增加了有限合伙人和有限責任合伙的規(guī)定。以合伙企業(yè)運作的私募基金類似于公司型基金，但又克服了公司型基金的不足。有限合伙是一種由普通合伙人和有限合伙人兩類不同性質的合伙人組成的合伙企業(yè)。普通合伙人可以借有限合伙制企業(yè)，通過專業(yè)能力募集資金，方便地進行杠桿融資，而且可以最大限度地壓縮經營決策成本，符合私募股權投資基金中多數(shù)出資人不適合直接參與投資管理的要求，只按出資額承擔有限責任并享受分紅。二是允許法人或者其他組織作為合伙人。根據(jù)修訂后的新法，法人可以是有限合伙人，基金、商業(yè)銀行等機構都可以作為私募股權投資基金的有限合伙人進行股權投資。三是明確了合伙企業(yè)所得稅的征收原則。合伙企業(yè)不作為經濟實體納稅，其凈收益直接發(fā)放給投資者，由投資者作為收入自行繳納所得稅，避免了雙重征稅。四是合伙人可以通過訂立合伙協(xié)議，來規(guī)范、制定處理事務和作出決定的規(guī)則，把出資人分配利潤的權力交給了合伙協(xié)議，減少了投資決策的成本和投資人的管理成本，并為資本的合理退出創(chuàng)造了簡化的程序和條件。透五是跳境內似私募娛股權粗投資抓基金疲如果淺依《猛合伙說企業(yè)精法》結成立但，則抵無需暴國家爪行政升機關丙的審駐批。靜無需溉等候恰“準略生證滑”的粗頒發(fā)閃，也幅無需鬧受約岸束于盟發(fā)改相委等果部門偏的種米種規(guī)猴范，艦而只東需向斗相應補的企勻業(yè)登低記機依關申伸請即診可。糞這在急程序碗上，燭比創(chuàng)毯業(yè)投棄資基鳳金的慕備案名制和寶產業(yè)需投資城基金信的審盯批制豬要簡貝單得妥多。相3街、運營作流盜程擱3款.1隔投沿資決愿策流慶程滲基金概管理初公司畫的投程資決志策流深程一幸般包突括：輩研究胡部提嗎供研藏究報協(xié)告、輩投資局決策綁委員言決定雜總體愚投資滔計劃監(jiān)、投嗽資部乒制訂所方案嘆、基史金經芽理具須體實疊施投斃資方嶼案、姑交易批部執(zhí)羽行指秩令、旦風險仙控制走委員濾會提件出風就險控巧制建拒議等掉環(huán)節(jié)懷。

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