某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告錯(cuò)誤！鏈接無(wú)效。水污染物施工期施工廢水SS400-1000MG/L≦400MG/L建成后區(qū)內(nèi)生活污水CODSS氨氮TP350MG/L,25.7T/A150MG/L,18.4T/A35MG/L,10.63T/A5MG/L,1.39T/A≦100MG/L,8.26T/A≦70MG/L,5.56T/A≦15MG/L,0.42T/A≦0.5MG/L,0.68T/A電離輻射和電磁輻射————————固體廢物施工期建筑垃圾————建成營(yíng)運(yùn)期生活垃圾712T/A712T/A噪聲施工期：打樁、挖掘及其它建筑噪音打樁機(jī)100-100分貝，混凝土攪拌機(jī)85分貝，振動(dòng)機(jī)械86分貝，其它75-85分貝。其他建設(shè)項(xiàng)目擬采取的防治措施及預(yù)期治理效果內(nèi)容類型排放源（編號(hào)）污染物名稱防治措施預(yù)期防治效果大氣污染物拆遷施工期建筑揚(yáng)塵TSP設(shè)置防護(hù)隔離帶場(chǎng)界達(dá)標(biāo)汽車尾氣NOX配置植物綠化吸附水污染物施工期施工廢水SS臨時(shí)性沉淀池達(dá)標(biāo)（一級(jí)）建成后區(qū)內(nèi)生活污水CODSS氨氮TP新型地埋式無(wú)動(dòng)力化糞池達(dá)標(biāo)（一級(jí)）電離輻射和電磁輻射————————固體廢物施工期建筑垃圾專門(mén)收集后作建筑道路等一般性工程填埋或其他處置自行定時(shí)收集、統(tǒng)一集中清理處置（無(wú)排放）建成營(yíng)運(yùn)期生活垃圾XX市垃圾填埋場(chǎng)由市環(huán)衛(wèi)所統(tǒng)一清運(yùn)并無(wú)害化處理噪聲施工期：項(xiàng)目工程建設(shè)中周界噪聲64-85分貝，對(duì)周界附近居民生活、學(xué)習(xí)仍有所影響，建議在施工現(xiàn)場(chǎng)周圍采用一定的隔聲屏，控制作業(yè)時(shí)間。建成后：區(qū)域噪聲恢復(fù)維持原狀（Ⅱ級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）其他——結(jié)論：項(xiàng)目排水實(shí)行雨污分流制，餐飲、生活污水經(jīng)處理達(dá)到三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后排入污水處理廠，廚房集中排煙，生活垃圾實(shí)行分類收集，及時(shí)清運(yùn)并送XX市垃圾填埋場(chǎng)，項(xiàng)目建設(shè)會(huì)對(duì)建設(shè)地原有植被造成一定破壞，但項(xiàng)目業(yè)主在建設(shè)工程規(guī)劃時(shí)，已充分考慮配套的綠化工程，以喬灌木及草地相結(jié)合的人工綠化率超過(guò)30%以上；人工生態(tài)環(huán)境良好；項(xiàng)目綠化系統(tǒng)建設(shè)是對(duì)區(qū)域內(nèi)景觀及生態(tài)環(huán)境的恢復(fù)和營(yíng)造，該區(qū)域植被等自然生態(tài)環(huán)境不會(huì)受到嚴(yán)重破壞和影響。第七章投資估算與資金籌措7.1.投資估算編制說(shuō)明項(xiàng)目總用地1.51公頃，可建設(shè)用地1.5公頃。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要有以下部分組成；①場(chǎng)地三通一平；②住宅建設(shè)，設(shè)計(jì)建筑面積27500M2；增設(shè)地下車庫(kù)4000平方米；③公建建設(shè)，設(shè)計(jì)建筑面積8500M2；④市政服務(wù)用房建設(shè)；⑤小區(qū)景觀建設(shè)；⑥道路、郵電、給水、排水、燃?xì)?、CATV配套建設(shè)；⑦垃圾收集及污水處理、路燈設(shè)施、消防設(shè)施建設(shè)。⑧電子信息綜合管理系統(tǒng)。7.2.估算編制依據(jù)7.2.1.XX市類似工程綜合造價(jià)指標(biāo)；7.2.2.《江蘇省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)項(xiàng)目指引》(江蘇省建設(shè)廳)；7.2.3.《江蘇省建筑安裝工程計(jì)價(jià)表》（江蘇省建設(shè)廳）；7.2.4.《江蘇省市政工程計(jì)價(jià)表》（江蘇省建設(shè)廳）；7.2.5.《XX市工程造價(jià)信息》（2007第7期）；7.2.6.《江蘇省機(jī)械臺(tái)班定額》（2002年）；7.2.7.《XX市工程建設(shè)概預(yù)算文件》（1996-2006年）。7.3.設(shè)備及材料價(jià)格7.3.17.3.2.材料價(jià)格按7.4.其它建設(shè)費(fèi)用7.4.1.土地出讓金為3750萬(wàn)元7.4.21.勘探費(fèi)：3元/㎡2.設(shè)計(jì)費(fèi)（包括前期規(guī)劃、可研等）：35元/㎡3.施工前期建設(shè)費(fèi)（包括三通一平等）：22元/㎡4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含供水，供電；燃?xì)?，CATV，通信等）：90元/㎡以上開(kāi)發(fā)成本合計(jì)150元/㎡7.47.4.47.4.51.工程定額測(cè)算：1.2元/㎡2.人防易地建設(shè)：不考慮（地下室兼車庫(kù)，平戰(zhàn)結(jié)合）3.白蟻防治費(fèi)：1.15元/㎡4.工程治療監(jiān)督費(fèi)：2元/㎡5.新型墻體材料專項(xiàng)基金：8元/㎡6.散裝水泥專項(xiàng)基金：1.5元/㎡合計(jì)為13.85元/㎡。7.4.67.4.77.5.固定資產(chǎn)投資估算根據(jù)本項(xiàng)目擬建的規(guī)模及建設(shè)的條件，結(jié)合XX市其它類似住宅樓建設(shè)的相關(guān)指標(biāo)，本項(xiàng)目的總投資估算為9750萬(wàn)元，其組成如下：1.土地費(fèi)用(含契稅、市政配套費(fèi))：3750萬(wàn)元2.拆遷費(fèi)用:0.0萬(wàn)元3.建筑安裝費(fèi)用：5014萬(wàn)元4.前期費(fèi)用：264.95萬(wàn)元5.財(cái)務(wù)費(fèi)用：184.44萬(wàn)元6.配套工程費(fèi)：602.16萬(wàn)元7.管理費(fèi)用：229萬(wàn)元8.營(yíng)銷費(fèi)用：464.91萬(wàn)元9.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：158.85萬(wàn)元其具體構(gòu)成情況詳見(jiàn)附表1。7.6.資金籌措及使用計(jì)劃7.6.1.依據(jù)XXXX置業(yè)有限公司計(jì)劃，項(xiàng)目全部投資資金由公司自籌。7.6.2.詳見(jiàn)下表：年份季度計(jì)劃工作內(nèi)容計(jì)劃投入資金（萬(wàn)元）2007年1--3公司籌建、土地摘牌、項(xiàng)目調(diào)研及市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)等35004項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃報(bào)批（建設(shè)用地、建設(shè)工程）、土地預(yù)審、土地證辦理、單體方案及施工圖設(shè)計(jì)、建筑工程招標(biāo)、物業(yè)管理公司招標(biāo)、建筑監(jiān)理單位招標(biāo)等525.162008年1地址勘探、三通一平、施工許可報(bào)批、銷售計(jì)劃及策略的制定、樁基施工及土方工程建設(shè)、售樓處的建設(shè)及裝修、項(xiàng)目貸款的辦理、景觀設(shè)計(jì)等320．282建筑主體工程建設(shè)（地下室及主體1—3層）、廣告發(fā)布等2760.133建筑主體工程建設(shè)（4—14層）、墻體施工、銷售價(jià)格報(bào)審、銷售許可證辦理、銷售登記、銷售開(kāi)盤(pán)等1873.984建筑主體工程建設(shè)（主體封頂）、門(mén)窗安裝、電梯等設(shè)備采購(gòu)安裝、項(xiàng)目銷售等5682009年1墻體工程完工、室內(nèi)外裝修、室外工程及小區(qū)道路、景觀施工、水電安裝、項(xiàng)目銷售等3222景觀及道路施工、項(xiàng)目銷售等4413綜合驗(yàn)收交付、項(xiàng)目銷售等254物業(yè)管理的移交22合計(jì)129732.33

第八章經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析8.1.房地產(chǎn)市場(chǎng)概況統(tǒng)計(jì)部門(mén)的數(shù)據(jù)顯示，截止2007年6月份，全國(guó)部分中大城市普通商品住宅的價(jià)格同比漲幅明顯，創(chuàng)下兩年來(lái)的新高。普通商品住宅的價(jià)格也比去年有或多或少的上漲。房?jī)r(jià)飆升引起了各地政府的高度重視，各部門(mén)都積極采取措施對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。從XX市2007年1-6月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況來(lái)看，市區(qū)商品住房的供應(yīng)面積以及銷售面積與上年同期相比都有較大增長(zhǎng)，供應(yīng)與銷售情況良好。1-6月份，市區(qū)商品住宅（不含政策性住房及獨(dú)立、聯(lián)排、疊加別墅）的算術(shù)平均成交價(jià)格為3480元/m2，與上年同比上漲6.07%。8.2.商品房供銷的基本情況8.2.1.商品房供銷總量1.供應(yīng)情況2007年1-6月份，市區(qū)商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售93.96萬(wàn)m2，較上年同期增長(zhǎng)29.40%；其中，商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售75.78萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)40.75%。截止6月末，市區(qū)商品房月末累計(jì)可售面積為176.64萬(wàn)m2，較上年同期增長(zhǎng)55.29%。其中，商品住宅月末累計(jì)可售面積為132.75萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)46.23%。2.銷售情況2007年1-6月份，市區(qū)實(shí)現(xiàn)商品房累計(jì)合同銷售79.40萬(wàn)m2，較上年同期增長(zhǎng)46.79%；其中，實(shí)現(xiàn)商品住宅累計(jì)合同銷售5985套，合同銷售面積70.38萬(wàn)m2，銷售套數(shù)與上年同比增長(zhǎng)51.06%；銷售面積同比增長(zhǎng)49.65%。8.2.2.商品住宅供銷結(jié)構(gòu)（不含政策性用房）1.不同面積段商品住宅供銷結(jié)構(gòu)2007年1-6月份，從不同面積段的戶型結(jié)構(gòu)來(lái)看：60m290m290-144m2144m22.不同價(jià)位商品住宅成交結(jié)構(gòu)從不同單位段商品住宅的成交結(jié)構(gòu)來(lái)看：2007年1-6月，市區(qū)3000元/m2以下的商品住宅銷售套數(shù)所占份額為50.26%，較上年同期下降10.12個(gè)百分點(diǎn)。3000-5000元/m2的商品住宅銷售套數(shù)所占份額為47.39%，較去年同期上升8.37個(gè)百分點(diǎn)。其中6月份，3000元/m2以下的商品住宅銷售套數(shù)所占份額為41.15%，與上月環(huán)比下降10.43個(gè)百分點(diǎn)。3000-5000元/m2的商品住宅銷售套數(shù)所占份額為56.65%，與上月環(huán)比上升10.92個(gè)百分點(diǎn)。從不同總價(jià)段商品房住宅的成交結(jié)構(gòu)來(lái)看：2007年1-6月，市區(qū)單套總價(jià)在30萬(wàn)元以下的商品住宅銷售套數(shù)所占份額為44.81%，比上年同期下降3.49個(gè)百分點(diǎn)。30-60萬(wàn)元的商品住宅銷售套數(shù)所占份額為47.53%，比上年同期上升2.0個(gè)百分點(diǎn)。其中6月份，單套總價(jià)在30萬(wàn)元以下的商品住宅銷售套數(shù)所占份額為40.61%，與上月相比，下降4.17個(gè)百分點(diǎn)。30-60萬(wàn)元的商品住宅銷售套數(shù)所占份額為52.68%，較上月環(huán)比上升5.23個(gè)百分點(diǎn)。8.2.3.商品房?jī)r(jià)格情況（不含政策性用房）1.成交均價(jià)（加權(quán)均價(jià)）2007年1-6月，市區(qū)商品房的平均成交價(jià)格為3721元/m2，較去年同期相比上漲7.73%。其中，商品住宅（含別墅）的平均成交價(jià)格為3094元/m2，同比上漲8.52%。2.區(qū)域住宅成交價(jià)格（加權(quán)均價(jià)）情況2007年1-6月各區(qū)域的商品住宅（不含政策性住房及別墅）成交價(jià)列表：區(qū)域2007年1-6月2006年1-6月同比市區(qū)算術(shù)均價(jià)311329256.43%加權(quán)均價(jià)285127244.66%主城區(qū)算術(shù)均價(jià)348032816.07%加權(quán)均價(jià)318929996.34%城中中心區(qū)47944880-1.76%次中心區(qū)382636016.25%東片357732589.79%東南片3499305414.57%西南片318230902.98%西片00~城東北片299828305.94%南片2819253111.38%城南東片00~西片388735888.33%城西北片322729858.11%中片29862990-0.13%南片00~丹徒片區(qū)2121184115.21%大港片區(qū)15941787-10.80%諫壁片區(qū)1957158423.55%從1007年1-6月各區(qū)域的商品住宅（不含別墅）成交價(jià)格來(lái)看，漲幅分列前三位的依次是：諫壁片區(qū)、丹徒片區(qū)、城中東南片。2007年1-6月各區(qū)域商品房（別墅類）成交均價(jià)列表：區(qū)域2007年1-6月2006年1-6月同比市區(qū)算術(shù)均價(jià)4428370919.39%加權(quán)均價(jià)4802373328.64%主城區(qū)算術(shù)均價(jià)4892411318.94%加權(quán)均價(jià)5119420921.62%城中中心區(qū)00~次中心區(qū)00~東片5570398239.88%東南片00~西南片00~西片00~城東北片459345650.61%南片4377351824.42%城南東片00~西片5029438714.63%城西北片00~中片00~南片00~丹徒片區(qū)4458305445.97%大港片區(qū)25392748-7.61%諫壁片區(qū)00~8.3.今后幾年商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)預(yù)期分析綜合分析近2-3年內(nèi)商品房?jī)r(jià)格仍有一定上升的空間，一些地區(qū)、一些項(xiàng)目的商品房?jī)r(jià)格仍然會(huì)有穩(wěn)中有漲。造成商品房?jī)r(jià)格持續(xù)穩(wěn)步上升有以下幾個(gè)原因：1.城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快、拆遷安置、外來(lái)人口的增長(zhǎng)，將增加房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求，導(dǎo)致一段時(shí)間內(nèi)投資保持一定的規(guī)模，房?jī)r(jià)也不會(huì)下跌。2.一部分家庭有改善住房條件的需求，現(xiàn)在有不少居住面積在80平方米以下的家庭預(yù)期達(dá)到住房面積在100平方米左右，一些家庭賣(mài)老房購(gòu)新房，以小房換大房的情況不斷出現(xiàn)，加之，XX市城市規(guī)?？蚣芾?，城市化水平不斷提高，城市人口不斷增加，新增住房需求也不斷上升。3.土地開(kāi)發(fā)成本將穩(wěn)步上升，前幾年房?jī)r(jià)過(guò)快上升與使用土地價(jià)格由行政劃撥到有償協(xié)議轉(zhuǎn)讓，再到掛牌競(jìng)價(jià)交易和拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)的出讓方式，導(dǎo)致地價(jià)上漲幅度大，前后落差大有直接的關(guān)系，特別是一些外地開(kāi)發(fā)商的加入帶動(dòng)XX市土地價(jià)格的直線上升。而現(xiàn)在土地一律實(shí)行掛牌競(jìng)價(jià)上市或拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)出讓，因而土地價(jià)格是在同一平臺(tái)上穩(wěn)步上升，這一落差隨著土地市場(chǎng)化運(yùn)作的不斷成熟而逐步縮小。4.建設(shè)成本的逐步提高，為了適應(yīng)人們對(duì)居住不僅要面積大，還要環(huán)境好，不僅要地段好，更要配套齊全。因此，為提高住房的品質(zhì)、檔次，開(kāi)發(fā)商不斷在房屋外觀質(zhì)量、配套設(shè)施上、環(huán)保、節(jié)能、智能化上不斷更新、完善，房屋的建造成本也不斷提高。5.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年增長(zhǎng)，居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力進(jìn)一步增強(qiáng)。6.人民幣升值趨勢(shì)未改，推動(dòng)房地產(chǎn)持續(xù)走強(qiáng)。8.4.現(xiàn)行的商品房?jī)r(jià)格政策依據(jù)我國(guó)WTO議定書(shū)的規(guī)定和國(guó)家、省、市商品價(jià)格管理辦法規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅商品房為政府指導(dǎo)價(jià)，高檔住宅商品房和非住宅商品房實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由企業(yè)自主定價(jià)。商品房?jī)r(jià)格主要由成本、利潤(rùn)、代收代繳費(fèi)用、稅金和浮動(dòng)幅度組成。1.成本：主要有土地征用（出讓）及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。2.利潤(rùn)：經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)率最高不得超過(guò)3%；普通住宅商品房的利潤(rùn)率最高不得超過(guò)8%；高檔住宅商品房和非住宅商品房的利潤(rùn)率由開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)供求自主確定。3.代收代繳費(fèi)用：廣義上講主要由財(cái)政部門(mén)代收的城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，其它行政事業(yè)性費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)組成。目前主要有行政事業(yè)收費(fèi)24項(xiàng)，收費(fèi)金額為每平方米260元左右。經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)項(xiàng)目主要有14項(xiàng)，收費(fèi)金額為每平方米40元左右。代收代繳費(fèi)用，約占房?jī)r(jià)的10-15%。4.稅金：按國(guó)家規(guī)定計(jì)征，目前為銷售收入的7.05%。5.浮動(dòng)幅度為：經(jīng)濟(jì)適用房最高不得超過(guò)基準(zhǔn)價(jià)格的3%，普通住宅商品房最高不得超過(guò)基準(zhǔn)價(jià)格的5%。8.5.項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析及預(yù)測(cè)8.5.1.住房現(xiàn)狀和需求中心城區(qū)住房現(xiàn)狀。依據(jù)2006年住房調(diào)查，至2005年底，XX中心城市城鎮(zhèn)居民住房總建筑面積為1896.88萬(wàn)平方米?！笆晃濉逼趦?nèi)住房需求。依據(jù)《XX市城市總體規(guī)劃（2002-2020）》，2010年中心城規(guī)劃人口為95萬(wàn)，人均住宅面積35平方米左右，我市住房總需求約3450萬(wàn)平方米。根據(jù)“十五”期末不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例，“十一五”期內(nèi)，應(yīng)建設(shè)商品住房1400萬(wàn)平方米，建設(shè)政策性住房150萬(wàn)平方米（其中經(jīng)濟(jì)適用住房147.25萬(wàn)平方米，廉租住房2.75萬(wàn)平方米）。8.5.2項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)及銷售情況本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)俪菛|南片，目前，在本項(xiàng)目周邊地區(qū)同期進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅項(xiàng)目主要有江南世家、沃得花園、四季經(jīng)典、古橋名苑等，具體情況如下：項(xiàng)目名稱江南世家沃得花園四季經(jīng)典古橋名苑位置（主城區(qū)）城東南片城東南片城東南片城東南片推出面積（M2）約14000約15500約27000約22000主力戶型90-150100-150100-16090-180銷售均價(jià)3285337030912947市場(chǎng)定位中端中高端中高端中端銷售情況較好較好一般一般配套條件較好較好較好一般8.5.3市場(chǎng)定位本項(xiàng)目區(qū)域位于位于丁卯經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、江南世家南側(cè)，東接谷陽(yáng)路，西側(cè)為公交總公司，北臨丁卯橋路。該區(qū)域是聯(lián)系XX主城和XX新區(qū)及南徐新城的樞紐，交通便捷，因此項(xiàng)目住房定價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯，市場(chǎng)銷售前景較好，項(xiàng)目住宅預(yù)期售價(jià)為3800元/平方米。項(xiàng)目有8370平方米的商業(yè)，其中街鋪4200平方米，集中商業(yè)4170平方米，整體均價(jià)約為6000元/㎡。銷售期的確定，根據(jù)項(xiàng)目策劃方案，投資方擬成立營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)自行銷售，項(xiàng)目建設(shè)期2年開(kāi)發(fā)完成，營(yíng)銷部于2008年上半年可將團(tuán)隊(duì)組建完畢，下半年進(jìn)行銷售期，銷售周期為24個(gè)月。8.6.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8.6.1.銷售價(jià)格預(yù)測(cè)本項(xiàng)目高層住宅的售價(jià)初步按3800元/平方米測(cè)算，可供銷售面積27500平方米，銷售期1.5年，銷售率為100%。商業(yè)辦公用房平均售價(jià)為6000元/平方米，可供銷售面積為8370平方米，銷售期2年，銷售率95%。市政、物管、社區(qū)服務(wù)用房計(jì)算投資，但不計(jì)算收入。計(jì)算期內(nèi)銷售收入為21847.77萬(wàn)元。如下表：名稱可銷售數(shù)量?jī)r(jià)格收入(萬(wàn)元)高層住宅27500(㎡)3800元/㎡10475.08商業(yè)、辦公8370(㎡)6000元/㎡5022合計(jì)35936㎡15497.08資金回籠計(jì)劃見(jiàn)附表4。8.6.2.銷售時(shí)間預(yù)測(cè)根據(jù)開(kāi)發(fā)銷售計(jì)劃，項(xiàng)目銷售2年完成(不含建設(shè)期)，項(xiàng)目第一個(gè)半年預(yù)售50%，第二個(gè)半年銷售30%，第三個(gè)半年銷售20%，項(xiàng)目不考慮價(jià)格上漲因素。8.6.3.銷售稅金及附加依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅及地方教育附加費(fèi)稅率為5.05%，土地增值稅預(yù)征為銷售額的1%，印花稅稅率為0.005%。8.6.4.土地及開(kāi)發(fā)成本攤銷項(xiàng)目建設(shè)期2年，銷售期2年，土地及開(kāi)發(fā)成本按年銷售建筑面積平均攤銷。其中，08年攤銷3631.5504萬(wàn)元；09年攤銷5638.4598萬(wàn)元；2010年攤銷286.7014萬(wàn)元。8.6.5.總成本費(fèi)用估算8.6.5.1.項(xiàng)目年按15人（含銷售人員）每人年工資福利6萬(wàn)元計(jì)算，則項(xiàng)目年支出工資福利90萬(wàn)元。8.6.5.2.利息支出按貸款額2000萬(wàn)元，1年期，貸款利率7.722%計(jì)算的利息金額為1544400元.8.6.5.3.其他費(fèi)用其他營(yíng)業(yè)費(fèi)用包括辦公經(jīng)費(fèi)、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所水、電及其他費(fèi)用，上述費(fèi)計(jì)算有固定資產(chǎn)投資的營(yíng)銷費(fèi)用中。8.6.7.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目計(jì)劃銷售2年，計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目總營(yíng)業(yè)收入為15497.08萬(wàn)元，銷售稅金及附加為786.48萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為3698.29萬(wàn)元，全部投資利潤(rùn)率為38%(計(jì)算期2年)。（詳見(jiàn)附表2）計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率為67%，按折現(xiàn)率16%計(jì)算的全部投資現(xiàn)金凈流量產(chǎn)生的凈現(xiàn)值為3080萬(wàn)元。結(jié)論：項(xiàng)目的初步定價(jià)在市場(chǎng)能接受的范圍之內(nèi)，投資利潤(rùn)率符合國(guó)家普通商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)的有關(guān)要求。8.6.8.盈虧平衡分析項(xiàng)目建成后總成本費(fèi)用為9732.33萬(wàn)元，其中固定成本為9732.33萬(wàn)元，可變成本為0萬(wàn)元，現(xiàn)金收入為15494.3925萬(wàn)元，銷售稅金及附加為2600萬(wàn)元。保本銷售量=固定總成本+可變成本+年稅金=9732.33+0+2600=12332.33萬(wàn)元年保本銷售率=12332.33/15494.3925=80%(占全部銷售)8.7.社會(huì)效益8.7.1.項(xiàng)目實(shí)施是促進(jìn)城市土地開(kāi)發(fā)、加快城市化進(jìn)程的要求加快城市化，將絕大多數(shù)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥丝?，是我?guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的一項(xiàng)極為重要的任務(wù)。依據(jù)《XX市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》（2002-2020）預(yù)測(cè)，2005年XX城市化水平為55%，城鎮(zhèn)常住人口161.7萬(wàn)；2010年為60%，城鎮(zhèn)常住人口183.6萬(wàn)；2020年為70%，城鎮(zhèn)常住人口231萬(wàn)。因此加快城市規(guī)劃區(qū)建設(shè)，進(jìn)行城市增加土地開(kāi)發(fā)是拓展城市規(guī)模的主要方法。而城市土地開(kāi)發(fā)依賴于城市交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其對(duì)交通的影響主要指新的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利用建成后，產(chǎn)生和吸引新的交通量，給附近已有道路設(shè)施的交通運(yùn)行及周圍環(huán)境造成影響，有的不但影響周圍局部地區(qū)，甚至?xí)叭?。一個(gè)城市的可持續(xù)發(fā)展，有賴于現(xiàn)代化的城市交通來(lái)支持。要保證城市交通在經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)和土地高強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)下能夠保持有機(jī)的運(yùn)作，最有效的方法就是結(jié)合交通設(shè)施來(lái)對(duì)土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度加以控制，把交通需求控制在路網(wǎng)可接受的水平，同時(shí)，明確發(fā)展商需承擔(dān)的交通責(zé)任——負(fù)責(zé)新增加的交通設(shè)施費(fèi)用，以減少政府的開(kāi)支，協(xié)調(diào)好土地開(kāi)發(fā)與交通建設(shè)的關(guān)系。自2001年以來(lái)，XX市城市市政道路建設(shè)不斷加快，城市框架不斷拉伸，主城區(qū)逐漸向東、南、西三方擴(kuò)展。伴隨城市化進(jìn)程的加快，政策逐步到位，以住宅建設(shè)為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)的格局將逐步形成，城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展將上一個(gè)新臺(tái)階，為加快XX丁卯經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了極好的契機(jī)。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將有效促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套的完善，進(jìn)一步加快丁XX新區(qū)卯經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)進(jìn)程，擴(kuò)大新區(qū)普通住宅的市場(chǎng)供應(yīng)，提升丁卯開(kāi)發(fā)區(qū)的土地開(kāi)發(fā)價(jià)值。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體現(xiàn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及增加城市發(fā)展區(qū)域的相互關(guān)系，通過(guò)本項(xiàng)目建設(shè)為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供用地，通過(guò)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增加城市發(fā)展區(qū)域，為各類產(chǎn)業(yè)提供用地，創(chuàng)造就業(yè)崗位，促進(jìn)新增城市人口就業(yè)，提高經(jīng)濟(jì)收入水平，以此形成良性互動(dòng)，協(xié)調(diào)發(fā)展的依存關(guān)系。8.7.2.項(xiàng)目實(shí)施是提高企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力的要求江蘇省房地產(chǎn)進(jìn)入第三輪發(fā)展以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了深刻變化，主要體現(xiàn)為以下幾方面：1.外來(lái)投資者強(qiáng)力介入。中國(guó)龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引了眾多的淘金者。一批實(shí)力雄厚的工業(yè)企業(yè)集團(tuán)、電信集團(tuán)、省級(jí)外貿(mào)集團(tuán)開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行列。2.異地開(kāi)發(fā)已成潮流。在全國(guó)，一部分大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正把目光從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本較高的城市轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)成本較低的城市，實(shí)施跨市、跨省區(qū)的大開(kāi)發(fā)。江蘇已成為眾多房地產(chǎn)商追捧的熱地。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域拓寬，產(chǎn)品多元化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品從原來(lái)主要集中在商品住宅，逐漸向商品辦公樓、商業(yè)用房、商品廠房，綜合樓等多樣化方向發(fā)展，觸角甚至涉及一些基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目?；谏鲜鲒厔?shì)，本地房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)對(duì)策主要有；1.房地產(chǎn)企業(yè)自身要進(jìn)一步把好土地使用關(guān)。土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之本，土地又是有限的、不可再生的。要從環(huán)保的角度、長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)，有計(jì)劃、有限度的獲得土地、計(jì)劃開(kāi)發(fā)，避免成為供地者。2.加快房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐。需求決定市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)投資和產(chǎn)品的主體結(jié)構(gòu)是由它的主體功能規(guī)定的。為新進(jìn)城的居民提供安居條件，提供中低檔小戶型住宅是房地產(chǎn)發(fā)展的主要方向。房?jī)r(jià)只有貼近老百姓的購(gòu)買(mǎi)能力，才能激發(fā)人們的購(gòu)房欲望。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一要進(jìn)一步提高安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)比重，二要選擇交通比較便利的區(qū)域建普通商品房。3.提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。從微觀方面來(lái)看，江蘇房地產(chǎn)企業(yè)自身還存在一些不利因素：（1）.資質(zhì)等級(jí)偏低。（2）.企業(yè)規(guī)模比較小。（3）.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債運(yùn)營(yíng)。競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)優(yōu)勝劣汰，強(qiáng)者生存。當(dāng)今江蘇房地產(chǎn)企業(yè)面臨的不僅是省內(nèi)的竟?fàn)?，而且是全?guó)范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，甚至還有境外投資者的競(jìng)爭(zhēng)，沒(méi)有強(qiáng)大的實(shí)力很難取勝。要提升競(jìng)爭(zhēng)力首先要取得資本優(yōu)勢(shì)，獲得土地資源，建立規(guī)范的開(kāi)發(fā)程序，采取各種方式，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，兼并，調(diào)整等，集中資本，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，做強(qiáng)做大，迎接挑戰(zhàn)。

第九章法律、法規(guī)或者規(guī)章規(guī)定的其他內(nèi)容9.1.XX市現(xiàn)行的住房政策與策略9.1.1.積極落實(shí)住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，實(shí)施高效、集約的住房用地供應(yīng)政策1.保證普通商品住房用地供應(yīng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。規(guī)劃期內(nèi)，按照全市住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，適度增加住房用地供應(yīng)規(guī)模，進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；凡新審批、新開(kāi)工的各類住房，套型建筑面積90平方米以下的住房（含商品住房、政策性住房）面積所占比重，達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％；年度土地供應(yīng)要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和政策性住房建設(shè)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％。2.適當(dāng)提高住房建設(shè)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。針對(duì)我市土地資源緊缺的現(xiàn)狀，依據(jù)節(jié)約、集約利用土地的原則，規(guī)劃期內(nèi)，在符合規(guī)劃控制原則和相關(guān)規(guī)范要求的前提下，適當(dāng)提高住房建設(shè)的容積率水平。3.停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格控制低密度，大套型住房土地供應(yīng)。9.1.2.加強(qiáng)商品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)管理，深化商品住房銷售制度改革1.加強(qiáng)普通商品住房建設(shè)。應(yīng)推行和建立并完善在限套型、限房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)模式，積極推進(jìn)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地招標(biāo)出讓。2.嚴(yán)格落實(shí)住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。新建或改造住房建設(shè)項(xiàng)目，必須明確住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)）和住宅建筑凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）；指標(biāo)的確定，必須符合本規(guī)劃及其年度實(shí)施計(jì)劃中項(xiàng)目相關(guān)住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。3.逐步提高商品房預(yù)售門(mén)檻。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)進(jìn)一步深化住房銷售制度改革，逐步推行建筑主體封頂后銷售的模式。9.1.3.加強(qiáng)政策性住房建設(shè)與管理，逐步擴(kuò)大政策性住房的保障范圍1.政策性住房規(guī)劃與建設(shè)。政策性住房由市政府統(tǒng)一規(guī)劃，政府相關(guān)部門(mén)統(tǒng)一組織實(shí)施。新增政策性住房的建設(shè)規(guī)模、套數(shù)、戶型、面積標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，以及出售、出租、使用管理的相關(guān)辦法，由市房管部門(mén)會(huì)同建設(shè)等部門(mén)統(tǒng)一制訂。2.政策性住房建設(shè)資金管理。政策性住房建設(shè)資金由政府專項(xiàng)撥款或?qū)ｍ?xiàng)貸款，其中全市年度土地出讓凈收益的5％應(yīng)用于廉租住房建設(shè)；進(jìn)一步加強(qiáng)政策性住房建設(shè)資金監(jiān)管，促進(jìn)政策性住房建設(shè)資金合理、節(jié)約使用。3.逐步完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。建立和完善以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼、租金核減為主，實(shí)物配租為輔的城鎮(zhèn)廉租住房保障制度，完善城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法，建立保障對(duì)象檔案和信息管理系統(tǒng)；逐步提高城鎮(zhèn)廉租住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，適度擴(kuò)大城鎮(zhèn)廉租住房保障對(duì)象的范圍。4.規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和銷售管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項(xiàng)政策，加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和銷售過(guò)程的監(jiān)管力度，真正解決低收入家庭的住房需要。9.1.4.加大閑置土地處理力度，積極盤(pán)活存量土地，制止違法囤積土地的行為依據(jù)閑置土地處置的法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，根據(jù)造成土地閑置的不同原因，采取延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間、改變土地用途、進(jìn)行土地置換、政府招標(biāo)拍賣(mài)、依法收回并納入土地儲(chǔ)備等各類辦法，對(duì)閑置土地積極予以盤(pán)活。9.1.5.積極穩(wěn)妥的開(kāi)展老城區(qū)、歷史街區(qū)有機(jī)更新和老小區(qū)改造。1.進(jìn)一步加強(qiáng)老城區(qū)及公有住房綜合改造，可以通過(guò)“平改坡”改造、成套改造、房屋維修等多種方式，改善舊住房功能、增加使用面積、維修更新設(shè)備、美化小區(qū)環(huán)境、完善社區(qū)設(shè)施，加快改善居民的居住質(zhì)量和居住環(huán)境。2.在名城保護(hù)方面，對(duì)西津渡、伯先路、大龍王巷三個(gè)歷史街區(qū)重點(diǎn)保護(hù)，并對(duì)其內(nèi)部及周邊環(huán)境加以修繕、整治，特別要大力改善基礎(chǔ)設(shè)施，提高居住質(zhì)量、改善居住環(huán)境，每年治理危房約1萬(wàn)平方米。3.為促進(jìn)全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升和空間布局優(yōu)化，改善城市居民生活環(huán)境，拓展全市住房供應(yīng)渠道，滿足居民住房需求，市、區(qū)兩級(jí)政府及相關(guān)部門(mén)應(yīng)本著積極穩(wěn)妥、有序推進(jìn)，政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作，統(tǒng)籌兼顧、綜合改造，區(qū)別對(duì)待、分類指導(dǎo)的原則，以空間形態(tài)改造為突破口，完善市區(qū)老住宅小區(qū)功能，改善老住宅小區(qū)的居住環(huán)境，爭(zhēng)取每年實(shí)施5個(gè)以上老住宅小區(qū)的整治改造，面積30萬(wàn)平方米左右。9.1.6.發(fā)揮稅收、信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用嚴(yán)格按照國(guó)家調(diào)控政策，征收住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅費(fèi)；嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸條件，有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。9.1.7.整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全程監(jiān)管；對(duì)不符合規(guī)劃控制性要求，超出規(guī)定建設(shè)的住房依法予以處理直至沒(méi)收；切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為；嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理。9.1.8.積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)1.進(jìn)一步促進(jìn)住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)住房梯度消費(fèi)，優(yōu)化住房資源配置。相關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的管理，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的中介服務(wù)體系，基本建立二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)，繼續(xù)提高二手房交易、辦證效率。2.進(jìn)一步促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展，引導(dǎo)居民轉(zhuǎn)換消費(fèi)觀念。相關(guān)部門(mén)應(yīng)制定房屋租賃綜合稅費(fèi)征收辦法，繼續(xù)擴(kuò)大租賃管理覆蓋面，建立房屋租賃市場(chǎng)綜合管理長(zhǎng)效機(jī)制。9.1.9.完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度。建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，建立多部門(mén)參與的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析監(jiān)測(cè)機(jī)制；加強(qiáng)住房調(diào)查，規(guī)劃期內(nèi)完成全市住房狀況普查。9.1.10.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的宣傳，引導(dǎo)廣大群眾樹(shù)立正確的住房消費(fèi)觀念，切實(shí)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。9.1.11.加強(qiáng)住房發(fā)展的戰(zhàn)略研究與法制建設(shè)規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)制定全市住房發(fā)展戰(zhàn)略，建立完善的住房保障制度體系，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)法制建設(shè)，建立較為完善的住房與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展法制體系。9.2.項(xiàng)目招標(biāo)組織（設(shè)計(jì)、施工選擇）9.2.1.編制依據(jù)1．《工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告增加招標(biāo)和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》（國(guó)家計(jì)委令2001年9號(hào)）；2．《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》；3．《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令2000年第3號(hào)）；4．《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》（國(guó)家計(jì)委令2000年第5號(hào)）；5．《江蘇省建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》（江蘇省政府令1995年第65號(hào)、2003年第6號(hào)）；6．《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》（建設(shè)部令2001年第89號(hào)）；7．《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》（7部委令2003年第30號(hào)）；8．《江蘇省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工直接發(fā)包管理暫行辦法》的通知（蘇建招[2001]318號(hào)）；9．《江蘇省機(jī)電設(shè)備招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》（江蘇省政府令1999年第152號(hào)）；10．XX市的招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)規(guī)定。9.2.2.項(xiàng)目概況1．建設(shè)單位性質(zhì)：港澳臺(tái)獨(dú)資企業(yè)；2．建設(shè)地點(diǎn)：丁卯橋路南，谷陽(yáng)路西原天翼汽修廠地塊；3．項(xiàng)目性質(zhì)：房地產(chǎn)。4．項(xiàng)目建設(shè)投資總額及投資范圍：項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資為9732.33萬(wàn)元。工程投資范圍包括建安工程，市政工程（道路、供電、管網(wǎng)），水系景點(diǎn)工程，綠化，消防設(shè)施，及設(shè)備采購(gòu)等。5．項(xiàng)目資金來(lái)源：項(xiàng)目全部投資資金由XXXX置業(yè)有限公司自籌和申請(qǐng)銀行貸款組成。9.2.3.招標(biāo)的基本情況根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》及《關(guān)于對(duì)民營(yíng)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目承發(fā)包實(shí)行備案管理的通知》規(guī)定，本市民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程具備直接發(fā)包條件，采取備案制辦理備案手續(xù)，操作程序如下；1.凡是民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程項(xiàng)目，均可采用備案方式到市建設(shè)工程交易中心辦理相關(guān)手續(xù)，在領(lǐng)取《施工許可證》后實(shí)施工程建設(shè)。2.實(shí)施備案的工程項(xiàng)目應(yīng)具備工程建設(shè)立項(xiàng)批文、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格書(shū)、抗震設(shè)防審查證書(shū)，裝飾工程還需提供消防許可證。市建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室對(duì)建設(shè)方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資報(bào)告，施工方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、項(xiàng)目經(jīng)理證書(shū)以及施工合同進(jìn)行核查、備案登記。3.建設(shè)方選定的施工企業(yè)必須具備與工程建設(shè)要求相應(yīng)的施工資質(zhì)及其相關(guān)證書(shū)，具有良好的社會(huì)信譽(yù)和施工能力。4.實(shí)施備案的工程建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家、省、市工程造價(jià)管理有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格控制工程造價(jià)、實(shí)行互惠互利。5.項(xiàng)目經(jīng)理承接工程數(shù)應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，原則上一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理只能同時(shí)承接2幢主體工程的施工。9.2.4.項(xiàng)目核準(zhǔn)制根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》和省政府有關(guān)項(xiàng)目核準(zhǔn)的規(guī)定以及《XX市企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)實(shí)施細(xì)則》，房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于核準(zhǔn)項(xiàng)目，XX市規(guī)劃建設(shè)用地范圍上的項(xiàng)目由市級(jí)政府投資主管部門(mén)核準(zhǔn)；各轄市規(guī)劃建設(shè)用地范圍上的項(xiàng)目由轄市政府投資主管部門(mén)核準(zhǔn)。9.2.4.1.辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)的前置條件1.國(guó)土、建設(shè)、環(huán)保、規(guī)劃等部門(mén)出具的規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)、用地預(yù)審意見(jiàn)和環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告的審核意見(jiàn)。2.發(fā)改委會(huì)同銀監(jiān)局及相關(guān)銀行和中介機(jī)構(gòu)審查項(xiàng)目資本金情況，比例達(dá)到35%及以上方可申報(bào)核準(zhǔn)。3.屬于列定的年度拆遷計(jì)劃，沒(méi)有拖欠農(nóng)民工工資。4.已列入房地產(chǎn)年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃（發(fā)改委、國(guó)土局、建設(shè)局、規(guī)劃局、房管局、銀監(jiān)局、統(tǒng)計(jì)局等部門(mén)聯(lián)合制定），沒(méi)有拖欠政府土地出讓金行為的（在用地預(yù)審意見(jiàn)中注明）。9.2.4.2.項(xiàng)目核準(zhǔn)程序1.房地產(chǎn)項(xiàng)目編制完成項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告（含項(xiàng)目概算）后，完成各項(xiàng)前置條件的預(yù)審；2.符合要求后向行政服務(wù)中心發(fā)改委窗口提交項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告，由該窗口進(jìn)行初審；3.初審符合要求后，行政服務(wù)中心發(fā)改委窗口會(huì)同投資處等相關(guān)業(yè)務(wù)處室進(jìn)行審核把關(guān)，審核通過(guò)后起草核準(zhǔn)報(bào)告，報(bào)發(fā)改委分管領(lǐng)導(dǎo)簽署意見(jiàn)。9.3.消防9.3.1.依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)1.《中華人民共和國(guó)消防法》（1998年9月1號(hào)實(shí)施）；2.《中華人民共和國(guó)消防條例》；3.《江蘇省消防條例》；4.《消防改革與發(fā)展綱要》（1995年2月20日國(guó)發(fā)辦[1995]11號(hào)文轉(zhuǎn)發(fā)）；5.《城市消防規(guī)劃編制要求》（公安部消防局1998年）；6.《城市消防規(guī)劃編制要求》（江蘇省公安廳1996年）；7.《城市消防規(guī)劃建設(shè)管理規(guī)定》（公安部、建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部1989年）。9.3.2.消防工程規(guī)劃與建設(shè)9.3.2.1.現(xiàn)有消防站及規(guī)劃項(xiàng)目區(qū)域建有消防站一座，為標(biāo)準(zhǔn)普通站建制，消防站消防裝備已經(jīng)按GNJ1-82《城鎮(zhèn)消防站布局與技術(shù)裝備配備標(biāo)準(zhǔn)》要求執(zhí)行，保護(hù)半徑可達(dá)5km。消防站接警10分鐘內(nèi)可到達(dá)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)。9.3.2.2.消防供水工程規(guī)劃1.城市道路消防供水管網(wǎng)管徑分別為DN800、DN500，消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，向環(huán)狀管網(wǎng)供水的干管不少于2根。2.城市消防栓布置間距不得超過(guò)120m，項(xiàng)目規(guī)劃在道路兩側(cè)設(shè)置消火栓。所有消火栓的規(guī)格統(tǒng)一，管網(wǎng)的末端壓力均不小于0.15MPa，流量不小于15l/s。9.3.2.3.消防道路規(guī)劃本項(xiàng)目道路規(guī)劃建設(shè)時(shí)已考慮滿足消防道路的要求。9.3.2.4.消防工程建設(shè)項(xiàng)目消防工程規(guī)劃與建設(shè)由消防部門(mén)按照國(guó)家對(duì)消防規(guī)劃編制的要求進(jìn)行編制后隨道路、給排水工程一并實(shí)施建設(shè)。9.3.3.消防安全保證消防工作日是日常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的保證，各施工企業(yè)和生產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國(guó)消防條例》，實(shí)行“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，切實(shí)做好項(xiàng)目建設(shè)的消防工作。9.3.3.1.XX市消防支隊(duì)在本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)設(shè)有消防大隊(duì)，負(fù)責(zé)區(qū)域建設(shè)項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì)方案的審查，消防日常管理工作，以及片區(qū)的火警處置工作。根據(jù)城市消防管理的有關(guān)要求，項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)繼續(xù)認(rèn)真做好消防工作，以消防隊(duì)為主要負(fù)責(zé)，做到消防工程基本無(wú)盲區(qū)。9.3.3.2.項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，加強(qiáng)對(duì)各施工企業(yè)的消防知道的宣傳教育工作，強(qiáng)化消防意識(shí)，尤其在機(jī)械化施工中，加強(qiáng)對(duì)油料的使用、貯存、易燃易爆物品的管理工作。重點(diǎn)防火區(qū)域（點(diǎn)）要按照要求配備防火消防設(shè)施或器材，并定期維護(hù)保養(yǎng)，使消防設(shè)施處于完好狀態(tài)。9.3.3.3.變電所等建筑物按照GBJ16-87《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的要求配置消防設(shè)施，并按照規(guī)范的要求，道路形成環(huán)狀，室內(nèi)留有消防通道，各建筑物的間距符合防火間距的標(biāo)準(zhǔn)要求。重點(diǎn)消防區(qū)域設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，并自動(dòng)開(kāi)啟有關(guān)消防設(shè)施，以及安全聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)。9.3.3.4.在道路上設(shè)置消防栓。消防給水與生產(chǎn)、生活給水合用統(tǒng)一給水系統(tǒng)，低壓制供水，與城市給水管網(wǎng)相聯(lián)。結(jié)合城市給水管道的敷設(shè)，主要道路按照間隔不超過(guò)120米設(shè)置消防栓，保證達(dá)到城市消防給水的要求。9.3.3.5.室外消防用水量按同一時(shí)間發(fā)生二次，一次來(lái)火用水量25l/s，火災(zāi)連續(xù)時(shí)間2小時(shí)計(jì)。除利用城市給水系統(tǒng)外，消防備用水源可以利用區(qū)域內(nèi)及周邊地區(qū)的河流等自然水體。9.4.安全9.4.1.安全第一，預(yù)防為主，歷來(lái)是生產(chǎn)工作的重點(diǎn)。項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中除招標(biāo)有資格、有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位參與建設(shè)外，施工企業(yè)還必須有一套完整的安全生產(chǎn)管理的規(guī)章制度和措施，保證工程建設(shè)的順利展開(kāi)。9.4.2.根據(jù)不同施工的要求和施工方法，制定相應(yīng)的安全生產(chǎn)保障措施，并加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理和監(jiān)督工作。9.4.3.項(xiàng)目建設(shè)范圍大，施工點(diǎn)多，必須做好協(xié)調(diào)工作，避免相互干擾和安全死角的存在。施工現(xiàn)場(chǎng)配有良好的照明設(shè)施，各種材料按照要求堆放，保證各項(xiàng)工程安全有序進(jìn)行。9.4.4.現(xiàn)場(chǎng)用電設(shè)備要有良好的接地裝置，傳動(dòng)設(shè)備要有良好的隔離防護(hù)設(shè)施，起重設(shè)備安要求安裝、試驗(yàn)、維護(hù)保養(yǎng)，有資格要求的崗位一律持證上崗。9.4.5.項(xiàng)目配套施工要注意對(duì)原燃?xì)夤艿?、給水、供用電、通訊工程的保護(hù)工作，要求事前清楚，施工證實(shí)，開(kāi)挖保護(hù)，施工不揭露。9.4.6.進(jìn)駐企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)前期必須按照國(guó)家建設(shè)程序，做好建設(shè)項(xiàng)目的安全方面研究工作。9.5.工業(yè)衛(wèi)生9.5.1.本項(xiàng)目?jī)?nèi)容為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，要嚴(yán)格按照XX市城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理要求，做好項(xiàng)目建設(shè)期間和建成后的日常城市市容和城市衛(wèi)生管理工作。9.5.2.所有參加工程建設(shè)的施工企業(yè)，必須采取有效措施控制施工過(guò)程中揚(yáng)塵，土方和建筑垃圾的運(yùn)輸、堆放過(guò)程中要防止撒、漏對(duì)環(huán)境衛(wèi)生的影響。9.5.3.施工企業(yè)必須根據(jù)施工特點(diǎn)，為施工人員配備必要的勞動(dòng)保護(hù)設(shè)施。

第十章結(jié)論XXXX置業(yè)有限公司隸屬香港XX投資集團(tuán)，憑借集團(tuán)多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲得丁卯橋路南、谷陽(yáng)路西、原天翼汽修廠地塊進(jìn)行“XX國(guó)際”開(kāi)發(fā)是企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后作出的重大投資戰(zhàn)略決策，“XX國(guó)際”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)施將成為目前XX市最據(jù)品質(zhì)性、設(shè)施最完善的小區(qū)之一，項(xiàng)目實(shí)施將有效擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)。XXXX置業(yè)有限公司具有完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理能力，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、投資計(jì)劃可行，項(xiàng)目市場(chǎng)定價(jià)科學(xué)，能確保在預(yù)期銷售期內(nèi)完成銷售。項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析結(jié)論可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)在國(guó)家規(guī)定的普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益水平范圍內(nèi)。綜合各種分析，“XX國(guó)際”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，投資資金落實(shí)，經(jīng)濟(jì)效益良好，符合相關(guān)政策及法律法規(guī)，項(xiàng)目可行。附表一：丁卯項(xiàng)目投資成本分析序號(hào)成本科目單價(jià)(元/平方米)總價(jià)(元)累計(jì)(元)備注一土地成本土地出讓金￥570.44￥22,900,000.00￥27,610,616.0040144.2市政配套費(fèi)￥94.52￥3,794,616.00地契稅￥22.82￥916,000.00二前期費(fèi)用勘查設(shè)計(jì)費(fèi)￥38.00￥1,525,479.60￥2,649,517.20含建筑、景觀、管線等設(shè)計(jì)五通一平￥22.00￥883,172.40場(chǎng)地平整、臨時(shí)水電等其他￥6.00￥240,865.20其他設(shè)計(jì)、驗(yàn)線、會(huì)審、會(huì)評(píng)三規(guī)費(fèi)散裝水泥￥1.50￥54,208.80￥529,439.28間接開(kāi)發(fā)成本白蟻防治￥1.15￥41,560.08墻改費(fèi)￥10.00￥361,392.00渣土費(fèi)￥2.00￥72,278.40四建安費(fèi)土建￥1,100.00￥44,158,620.00￥50,140,105.80含常規(guī)地下室建造、室內(nèi)外安安裝￥40.00￥1,605,768.00裝、住宅電梯、小區(qū)智能化等設(shè)備￥90.00￥3,612,978.00質(zhì)檢監(jiān)理￥11.00￥441,586.20土建費(fèi)的1%其他￥8.00￥321,153.60間接開(kāi)發(fā)成本五基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)室外工程￥70.00￥2,810,094.00￥6,021,630.00含水、電、氣等建設(shè)費(fèi)綠化環(huán)藝￥60.00￥2,408,652.00含景觀、道路等建設(shè)費(fèi)小區(qū)配套￥20.00￥802,884.00雨水排污、化糞池、公建配套六營(yíng)銷費(fèi)用￥115.81￥4,649,124.00￥4,649,124.00銷售收入的2.5%七管理費(fèi)￥57.04￥2,290,010.81￥2,290,010.81前六項(xiàng)之和的3%八財(cái)務(wù)費(fèi)用￥45.94￥1,844,400.00￥1,844,400.00含2000萬(wàn)貸款利息及融資成本九不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)￥39.57￥1,588,505.99￥1,588,505.99建安費(fèi)、室外工程費(fèi)的3%十合計(jì)￥2,425.81￥97,323,349.08￥97,323,349.08美元對(duì)人民幣匯率為7.5換算為美金$323.44$12,976,446.54$12,976,446.54美元對(duì)人民幣匯率為7.5在住宅（27566平方米）以3800元/平方米均價(jià)銷售，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（8370平方米）以6000元/平方米均價(jià)銷售，所得主要財(cái)務(wù)指標(biāo)相見(jiàn)附表2：附表2：主要財(cái)務(wù)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值（元）換算為美金1總銷售收入￥154,970,800.00$20,662,773.332總投資￥97,323,349.08$12,976,446.543營(yíng)業(yè)稅及附加￥7,864,768.10$1,048,635.754銷售利潤(rùn)（毛利）￥49,782,682.82$6,637,691.045銷售利稅率37%6投資利稅率59%7銷售利潤(rùn)率32%8投資利潤(rùn)率51%9銷售凈利潤(rùn)率24%10投資凈利潤(rùn)率38%本項(xiàng)目計(jì)劃在2008年元月下旬開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，建設(shè)周期為18個(gè)月；計(jì)劃在2008年8月底開(kāi)盤(pán)銷售，銷售周期為18個(gè)月，本項(xiàng)目的資金投放計(jì)劃詳見(jiàn)下表：附表3年份季度計(jì)劃工作內(nèi)容計(jì)劃投入資金（萬(wàn)元）2007年1--3公司籌建、土地摘牌、項(xiàng)目調(diào)研及市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)等2552.544項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃報(bào)批（建設(shè)用地、建設(shè)工程）、土地預(yù)審、土地證辦理、單體方案及施工圖設(shè)計(jì)、建筑工程招標(biāo)、物業(yè)管理公司招標(biāo)、建筑監(jiān)理單位招標(biāo)等525.162008年1地址勘探、三通一平、施工許可報(bào)批、銷售計(jì)劃及策略的制定、樁基施工及土方工程建設(shè)、售樓處的建設(shè)及裝修、項(xiàng)目貸款的辦理、景觀設(shè)計(jì)等320．282建筑主體工程建設(shè)（地下室及主體1—3層）、廣告發(fā)布等2760.133建筑主體工程建設(shè)（4—14層）、墻體施工、銷售價(jià)格報(bào)審、銷售許可證辦理、銷售登記、銷售開(kāi)盤(pán)等1873.984建筑主體工程建設(shè)（主體封頂）、門(mén)窗安裝、電梯等設(shè)備采購(gòu)安裝、項(xiàng)目銷售等5682009年1墻體工程完工、室內(nèi)外裝修、室外工程及小區(qū)道路、景觀施工、水電安裝、項(xiàng)目銷售等3222景觀及道路施工、項(xiàng)目銷售等4413綜合驗(yàn)收交付、項(xiàng)目銷售等254物業(yè)管理的移交22合計(jì)129732.33附表4：資金回籠計(jì)劃表年份200820092010月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月住宅均價(jià)3700375037503750380038003800385039003900390039504000銷售套數(shù)70403015105155035181095回籠資金228826501325250099393754969687.53357300167865050359501700737512059775620217034456503140842.51767000商業(yè)均價(jià)500052005500550055006000630066006600680068006500銷售面積70070010008005005001000800700700500470回籠資金350000036400005500000440000027500003000000630000052800004620000476000034000003055000總回籠資金2288265036135150460745255104421354401513560801636461611385263488102823263113425433119621083125761925133828925139108925143728925148488925151888925154943925目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項(xiàng)目名稱及開(kāi)發(fā)單位 11.2項(xiàng)目概況 11.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 31.4主要技術(shù)規(guī)劃指標(biāo) 3第二章市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 52.1市場(chǎng)特征分析 52.2市場(chǎng)消費(fèi)能力分析 52.3市場(chǎng)消費(fèi)意識(shí)分析 62.4市場(chǎng)需求分析 62.5目標(biāo)客戶群定位 72.6XX房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析 72.7區(qū)域定位及周邊 102.8SWOT分析 122.9價(jià)格定位 13第三章規(guī)劃與布局 163.1設(shè)計(jì)依據(jù)與概況 163.2規(guī)劃目標(biāo)與創(chuàng)意 163.3規(guī)劃布局 173.4建筑布局 173.5單體設(shè)計(jì) 173.6景觀綠化 183.7道路交通規(guī)劃 193.8消防及人防 19第四章建筑方案 204.1建筑方案設(shè)計(jì) 204.2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 214.3給水排水設(shè)計(jì) 234.4電氣設(shè)計(jì) 264.5燃?xì)庠O(shè)計(jì) 294.6節(jié)能設(shè)計(jì) 294.7消防設(shè)計(jì) 304.8環(huán)境保護(hù) 31第五章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度