森蘭公寓物業(yè)管理方案培訓資料

森蘭公寓物業(yè)管理方案常熟市華保物業(yè)管理二〇一三年五月十六日目錄檢第一絕節(jié)稻概述近……弊……路……超……紅……蘆……腥……著……究……俊……系……妥……社…鎮(zhèn)2劣第二巷節(jié)舊近嫁站物業(yè)合管理壁總體奶設想別……蹄……哄……秋……能……芝……龜……下……歷……瞞…攔4合第三職節(jié)喂尊好勇擬采街取的襲管理犯方式修及工擱作計餡劃期……臘……自……碼……櫻……?！场?占第四棒節(jié)獻管理鳥人員誕的配勉備及湯培訓浪……懂……共……岡……呀……董……鈔……拔……匹…植1套1篩第五晝節(jié)冶管理脅規(guī)章砌制度占的建撓立造……伙……治……丟……趴……盛……維……滔……阻……寫1家6至第六密節(jié)視住宅檢區(qū)檔您案的冷建立速和管縱理糾……騎……煩……硬……酷……泰……砍……擺……經20弟第七零節(jié)芬各類踐經營論管理觸服務掏指標屈的承田諾圖……直……窩……其……馬……萄……樓……真23擁第八擁節(jié)夫保安暮、設括施設厭備、班保潔后服務檔實施于方案吼……獎……忙……甩……積……管…限29經第九波節(jié)鳴便民狠服務鍛及特霧約服躺務凱……渡……奸……西……門……穴……晴……鵲……襯……鍋50霧第十振節(jié)案社區(qū)胖文化?！瓨O……越……通……淘……叉……挎……轉……變……從……此……選…鄰53紀結束海語悄……西……沒……肉……虜……數(shù)……嘩……摔……者……怎……久……毯……翼54狀第一妄節(jié)剃概粉川停述忠一、斯森蘭衫公寓節(jié)項目怖：湖森蘭慎公寓躁坐落扭地址遙：東售南開怒發(fā)區(qū)愁東南桿大道巷28臉號，捧東至刊金麟雪路，奮南至夸東南碼大道斃，西初至銀添環(huán)路芬，北添至金評都路凈。響小區(qū)趣占地竟面積霸61分53瞧1平闊方米于，低總建糧筑面降積1廚12焰85閃9器平方賤米，纏地上辯總建鞋筑面銀積9惰84獄58裙平方宇米，劃地下愿車庫御建筑阿面積辱20趴89武0.但1平萌方米闊，拌其中酬商業(yè)壽面積砍1賴85產06偽平方珠米，論（地障下愈商業(yè)炭面積訂35偽31源平方簽米均）憲，住土宅面鞠積芹83短48程3熊平方厚米，截地下會20鐮78班7.榮01幅平方表米免，催共有返60盟8只侍車位芝，其施中地飄下車戚位1擊63拐只，浮路面厭車位哭44焰5只穗。樓識盤組喬成：鮮7幢糾小高撿層、箭商鋪笛、居原委會著、物挨業(yè)管原理、朋地下在車庫楚；住膠宅樓狠層：給小高開層層生高均催為1肉8-導21化層，嶼總戶悅為6挨08播戶，熊綠化鬧面積費21親00訂0平層方米尿，搬綠化孫率達熟3凱5%構。翅二、址公司視概況餡常熟壟市華鞠保疑物業(yè)襪管理貴有限醫(yī)公司駝主要串從事估住宅咳、大脊廈物凳業(yè)管社理和不服務手。公喜司在窩物業(yè)春管理梯服務崖上建舊立了句一整規(guī)套科逢學化核、標讓準化威、規(guī)尾范化耍的管獨理和潔經營周體系壓。公扎司以比品牌溝發(fā)展浙為起行點，吵不斷約探索你經營勉管理吉新路野子，總崇尚短業(yè)績墻、注忽重工券作改體進的計考核已—拴激勵華制度逮，使欣公司角全體真員工港始終彩以積赴極的梳心態(tài)隆和專爬業(yè)化字的服后務技寄能，巡為客視戶提項供價尤格比塑的高茶品質畢、專鄙業(yè)化濕服務映。蘋公司輛制定需了完胳善的塊管理碎規(guī)章攻制度帳，并分嚴格寇考核興。從象作息與時間聽到工錯作實拉績，等從勝客服眉、駛保潔扎、保周安、糧維修殼工到帽收費鮮員，主做到賞任務語明確罰，獎為懲分車明。泡為業(yè)致主提澇供全莫方位膛高質復量的戴服務育是我馬們的醋宗旨凡，使輕業(yè)主束的生疊活無驢后顧譽之憂尤是我禁們努感力的齡目標叼。公島司除丑開展那日常張的保旬安、啦保潔楊、保熱綠、牢公共掛部位張的維窗修業(yè)土務外刺，還庸提供風各種臥特約諸便民猜服務錦，開傅設房極屋裝叢修、斷維修停、代香叫出匆租車熔、代贊繳水識電費橫、代剖購物描品等妻服務懼。冰數(shù)年猶來，賤我公宋司以側其規(guī)越范的駐管理隸、優(yōu)曲質的紙服務喉、精槐湛的及智能館化管墨理技內術，誤贏得視了抽常熟兔市房堂地產刻業(yè)內大人士狠的贊畫譽和愉關注奔。麥三、技公司聽優(yōu)勢痛拌魂1、蔑具有筐一支站高素沃質的茶管理構及運凝行隊燥伍。瓜經過損不斷丈地開梳拓創(chuàng)奶新、齊兢兢蕩業(yè)業(yè)護，塑湊造了廳一批勿高素砍質的恐物業(yè)贈管理負人員敘。人妥員業(yè)伙務素貍質高融，動誰手能以力強榴，一厚專多月能，蔑一職亮多能特，隊律伍精扎干，非完全姜能滿比足粒森蘭感公寓歪的管突理需得要。率2、辯形成匪了一裁套完礙整科我學管參理運掛作模尊式和僚質量旨管理眨體系范。該弟模式忘涵蓋尊物業(yè)園管理芽的有刮關設嘴備維倉護保壺養(yǎng)、潤房管呼、客攀戶服朽務，獻保安波、清裝潔、歡車輛汪管理糊、消時防管去理、眠社區(qū)沖文化梨等各疤個環(huán)相節(jié)，坑凝聚成了欲華保隊物業(yè)詠人多樓年的燃心血嶄，吸證收了警蘇州繡市同毅行的雨先進柳經驗虎，管帽理運杰作的傳標準棄化、窮規(guī)范拘化程畏度達匪到偽蘇州遙市先沒進水午平，故是我爪們對蓮事業(yè)言執(zhí)著胞追求壞的結捕晶。罰3、慚高級填物業(yè)盛管理凝人才咽優(yōu)勢眾。公蛾司中概高層奉管理愧人員通均獲輝全國坊物業(yè)低管理錢企業(yè)澡經理肥上崗使證，昂有著暑豐富揭的項鹿目創(chuàng)玩優(yōu)經痰驗，鋸這些飯經驗桿必將肆對管偽好桑森蘭咱公寓眼小區(qū)盾、塑蹈造物桂業(yè)管織理的真品牌魂形象琴起到認極大怎的促記進作康用。梳4、招具有夫珍惜文機會斯、全慚情投蘇入的擔激情熊。我全公司艷是一怠個正駐在發(fā)瓜展中脹的公懸司，辱在激紫烈的揉市場氏競爭克面前挎，我喚們珍片惜市械場給健予的稠每一灣次機垂會。絕森蘭鹽公寓訂是廣常熟僻市的解高尚辜住宅雀區(qū)，損通過始分析摩投標劑項目眼的物諷業(yè)管蝶理特偷點和姓我公太司的包實力哀與優(yōu)付勢，削我們充堅信美我們武完全性有能配力管訓理好鴿該項拿目，紅完全笛有能愛力滿專足業(yè)奪主對揚該項判目物霞業(yè)管咸理標設準的慎期望暑。如予果雙餐方有即機會嶺合作旁，我友們必嶄將全款情投拍入，然派出鴨精銳厘人員忽，付戚出百梯分百或努力蠢，塑承造該叨項目授的物貸業(yè)管衰理的炒嶄新役形象緒，實斬行雙抖贏局諒面。掩第二偏節(jié)纏物犧業(yè)管點理總張體設甚想?yún)^(qū)根據(jù)遣住宅懸小區(qū)繳的物域業(yè)管妄理的妖自身淡運作辜規(guī)律渠，針言對刃森蘭站公寓隔日前頁的實唉際情氏況，倘我們炕經過怎初步南綜合剃分析蛙，認變?yōu)樵谠陮υ摾U物業(yè)準的管許理服轉務工星作中寇應著具重抓球好如痕下幾淺項工壩作：簽一、晌實施械綜合千治理舊，家打造他一個壘潔凈甲精品占小區(qū)弱。懷華保壽物業(yè)膨接管隔森蘭酷公寓煎以后遮，首木先將去對社夾區(qū)環(huán)柔境進錦行綜謝合治軍理，等具體簽方案臘是；壩1、定對社蹄區(qū)的曠衛(wèi)生么綜合堪治理推，把屑公共序場所嶼、場闖地的庸衛(wèi)生把徹底猛打掃覽干凈遇，重脆點清紙理衛(wèi)狗生死贈角，披全面濾進行禁“絮滅四礦害翻”捆消殺略、清熱除所得有垃約圾雜姐物、夏泥沙圓等，貍還社侵區(qū)一顆個干掘凈整廣潔的忌環(huán)境胡。柔2、輛對所港有沙件井、康溝渠祥進行瘋疏通編清淤待工作具，保鴉障排蒸水系笑統(tǒng)暢例通。剃3、咐對社題區(qū)的授公共墊設備愚、機外房、糖值班鍋室、扎宿舍塞等公撓共設計施進曠行全搬面檢所修維滔護，切使其地保持隊正常輛工作撇狀態(tài)思。潑二、筍健全頸、完覆善武安保受系統(tǒng)緩，把汗小區(qū)紛安全攜工作級放在皮第一蓮位，規(guī)安全天工作三包括怠治安技和消倡防安災全兩卵大方謝面。棚1、蒜建立所健全刑適合喚森蘭也公寓腫實際沃的安座全管接理規(guī)銅定并猾嚴格眠執(zhí)行摔。聚2、曉對全篇體保稈安人書員的專聘用誓實行談嚴格飄把關街，嚴暫格審蒸查資率歷、護經歷攜、確禽認無著不良怖記錄曾。勾3、陵利用飼技防謹與人企防相艙結合劈，不飛留安閘全隱蕩患與冒死角叫，對獅保安駱員實鮮施半鹿軍事幟化管鑒理，侮加強暑培訓營，嚴呼格管駛理。安4、傾對消死防設孟備、孤設施殘認真瘋巡查唐，嚴兼格管抱理，伴使其盒隨時子保持頸在良萬好狀短態(tài)。蔽5、圓加強盼對業(yè)疲主、擺住戶率的治殖安消籌防意驅識和婚知識姿的宣梢傳，掌做到渠全民白具備上防范獄能力赤。確界保廊森蘭冷公寓即小區(qū)短安全鈔萬無選一失櫻。腸6、煉邀請宿市消概防大辟隊官怖兵對抓社區(qū)貫業(yè)主虜進行罩消防贈安全太講座乞及實班操培雹訓。崗三、矛逐步袍改進撒綠化腔環(huán)境隔，建慎造一杏個舒每適的擾優(yōu)美蛙小區(qū)忘。脹森蘭版公寓普的綠蛛化環(huán)孤境經仇過精瓣心設縱計，煎綠化駱面積煮比重苗很大宮，綠腸化覆殊蓋率秋較高厭，我能們接造管后筑將發(fā)閃揮我式們多乖年對宴華府騰世家驕、吉文華壁苑閣、愛昆承鵲華府詠等管書理經剪驗，無結合及小區(qū)例的環(huán)走境特限點，憶對小枯區(qū)綠跡化進國行精姻心管韻理，稱精心冶修造換，把納森蘭著公寓揚小區(qū)洲塑造守成一點個四合季花泳開、念鳥語歡花香尸的美攝麗的匆高檔繭社區(qū)善。競四、宗以人辰為本污，實極施人得性化假管理藥，塑拌造貢森蘭修公寓驗小區(qū)痛新沾形象限。拌為了晉管理夾好母森蘭須公寓牢，在注對社豈區(qū)環(huán)音境進每行綜芒合治韻理的常同時教，最梢重要研的是興塑造姨人氣絮，盡爽最大銷努力到去調鄰動業(yè)裳主住歉戶的矛積極丟性。朱大家州的家灰園大膨家關極心，項我們膊將堅迎持我碰公司透的客“猛業(yè)主挪至上句，服長務第罩一侄”欄的服咽務宗漿旨，揀實施丙“愿以人丹為本扣，人爬性化精管理帆”晌，逐挪個走窯訪業(yè)宴主、豆住戶粗，廣敘泛征講求意卷見和腦建議根，集貨思廣杰益，才事事越處處斧為業(yè)殲主、能住戶花的利衰益著影想，槽以誠做待人娛，以監(jiān)誠感腎人，新與全悅體業(yè)貨主、恢住戶缺及業(yè)懲主委箏員會谷一起況共同戀努力嚼，完森善收河費，通竭誠館服務爆，用道我們儀的雙頁手和且智慧穗，塑拒造猛森蘭社公寓栗的美猛好形如象，慣保證誠物業(yè)嗓的保田值與驚增值拴。語第三跡節(jié)自酷擬采康取的聚管理劣方式曲及工便作計投劃味第一壯部分晃劑擬極采取剃的管頭理方恢式辱一、雜管理年體制岔接管咳森蘭章公寓港物業(yè)徐管理庫以后搶，形哨成以太業(yè)主蹄委員辮會為容主，吹居委破會、泛房管庫處、喊城管戶、忘派出創(chuàng)所館等母參與徒的住匪宅共跡管體尋制，片管理古處在店業(yè)主孤委員叮會和替公司漠的直那接領兼導下盆，根定據(jù)所逮簽委彩托管辟理合張同條名款要盛求，即嚴格隸執(zhí)行長《物飄業(yè)管攀理條盜例》注及其藏實施繩細則抬，對菌森蘭么公寓榨實施臂綜合年一體速化物叔業(yè)管燈理。疤管理散的指臉導思卵想是波：以虛社會觀效益核為主元，經掘濟效森益、傍環(huán)境敵效益禁有機渠結合中，為透業(yè)主停提供討一流冠服務劫。結（一描）外耗部管紫理體集制麗凳訂拋死蝴諒徒西擋框通鼓親蛋醉政府袖主管義部門魂華保敞物業(yè)凈管理寫有限欺公司悠（二征）摔森蘭絮公寓邁管理道處組培織管振理架繩構灣常熟宇市華講保答物業(yè)坑管理價有限都公司硬根據(jù)怒物業(yè)盟管理扯服務皂合同曬，設暖立暴森蘭流公寓嘆管理延處，挑財務即實行而獨立此核算適。管疼理處倦組織佛架構辰圖如僑下：福森蘭寄公寓煉管理康處組染織架元構圖華保物業(yè)森蘭公寓業(yè)主委員會項目經理華保物業(yè)森蘭公寓業(yè)主委員會項目經理霉（三鍋）站森蘭印公寓繭小區(qū)宜管理緊處組睬織架停構說證明莖1、膠管理唱處內琴部采民取直妖線職阿能制揮的組鋤織形斤式，卡盡量喝減少疑管理禽環(huán)節(jié)長，提戀高工跨作效材率和稅保證秘信息讓渠道斑暢通留。線2、工在崗里位設僅置上潔，充裂分考吃慮到潛森蘭悲公寓善規(guī)模閱偏小香，硬蹄件設膀施先卸進的饑特點悅，崗雅位設無置少都而精只，減風少中速間層麥，滿越足曲森蘭樹公寓居的實喊際需襪求，領降低年管理宵成本悼。炎3、貞要求鉛管理寧處管抽理維忘修人猜員素凱質高敢，一標人多雷職，少一專棍多能帖，最借大限滋度地運壓敘縮人悅員定震編數(shù)暢量。慈二、勝監(jiān)督殺約束期機制俱（一校）躺森蘭斜公寓筆監(jiān)督誼約束迎機制闊示意盟圖門雙周檢制度雙周檢制度定期巡查回訪回訪業(yè)主業(yè)主頑（二睡）皂森蘭甚公寓弟監(jiān)督嶺約束俯機制腳說明杯1、鐵由政剛府部棕門、惡業(yè)主廳及業(yè)蓄主委漿員會漫、物撫業(yè)管盆理公視司對唉管理岡處實版行全聯(lián)方位柱監(jiān)督安。釀2、議管理脊處內列部運雹作公謹開透綱明，兆便于菊大家雨監(jiān)督千。拒滑嚇3、套強化欲物業(yè)抬管理棕公司沫及管仿理處搖的檢塊查考慨核職養(yǎng)能，湊考核蛇結果格與員溉工工岔資待奇遇潤掛鉤日。禿三、召激勵絹機制嶼激勵井機制歇示意炮圖激勵機制激勵機制獎懲體系報酬體系獎懲體系報酬體系培養(yǎng)提升體系溝通體系企業(yè)文化體系培養(yǎng)提升體系溝通體系企業(yè)文化體系駁（二毅）激煤勵機盾制說鑒明察1、豐公司蒙激勵結機制耕分為箱兩個蓋層次丘，第宮一層暢次為啦員工條直接選感受冠的報早酬及換獎懲養(yǎng)體系琴。第炸二層貼次為椒溝通便、提只升、話企業(yè)占文化耀體系字，滿夏足員憂工的忘精神壯需求速。亮2、織通過蒼合理瑞的報媽酬體粒系設奧計，錘完善水的績星效管尚理與忠考評補，嚴艦格的每獎懲態(tài)體系僅，真盼正做值到獎烈懲分賞明，蛋優(yōu)勝嗎劣汰炒，保頁護員氣工長追期的芳工作哲熱情祖及動私力。爽3、何通過共加強傭溝通練，加混強企顏業(yè)文卷化建翻設，框引導耳員工敵形成舌共同桃的價傅值取計向和潮文化親觀，壓確保擾員工到積極蛋主動喚愉快假地從忽事本半職工撒作?；猛瑫r剃對積求極上堅進，笛追求多自我間提升慌的員繩工，泡給他萍們提脈供培棒訓再哥教育宴的機珠會，竭隨著努企業(yè)筍的發(fā)梳展，筍使員賺工的綢自身境能力彎不斷礦提高貞，盡個可能渾創(chuàng)造井條件濟滿足瞞員工慢自我迷價值姻實現(xiàn)玉的愿壘望。杏四、驗管理迎工作爹的控摩制方彩式奔1、較采用過定點屑檢查她方式樂，通朽過管盯理處悟受理辱投訴絞，追機溯處帳理問撒題的腎全過斜程，繁檢查燭有無佩推拖紙、應鍋付之茂現(xiàn)象桃，發(fā)把現(xiàn)問烈題及誼時糾獻正。據(jù)滲霞2、糟實行甩“弊走訪臨管理款、層漢層檢珍查借”午，炊項目桌經理擠、管奉理員摟定期津、不趙定期甩對各夏類人們員的汗工作吧進行室檢查腫、量給化考蔽核獎暴優(yōu)罰禽劣，完從而呀不斷很改善圍工作息質量巴。離3、挑實行宅動態(tài)袋信息塌反饋脆控制皆，定遍期或廳不定租期走牙訪住舒戶、原社區(qū)勞辦及穴派出很所，牛聽取計他們河對管月理處壯的意匪見和杰建議臂，并爛在工終作中清予以吐改進過。威第二炒部分毒近工孩作計宏劃貞依據(jù)倆管理愁方式僚和管醬理運喂作流稀程，耽我們召將工預作計溝劃分宵為接奪管管瞎理和會常規(guī)追管理蘿兩部凱分，伯按照扒輕重舍有序撫、科繁學實花效的尤原則必，擬拆定如縣下管漢理工襲作計橫劃。爛一、舌接管斤管理槳工作傾計劃嫩森蘭夜公寓態(tài)進駐遠管理育、對越于接雨管管隊理工挺作尤為為重折要。擇一方轟面要舉接管墊原來醫(yī)開發(fā)往商噸物業(yè)鞏所移券交的煩森蘭龜公寓詢建設腹施工卡驗收信的各歸種圖諒紙資幻料，最另一擱方面確還要齡辦理崇有關扮業(yè)主唯的各軟種入穗伙、猶交費數(shù)資料懷，以池便今團后進稼行完凳善的錫管理輸服務觸，更抹為了焰森蘭奴公寓樂小區(qū)膨業(yè)主等的切睬身利任益，它所以梢在接陽管時弱我們案將認貍真進足行接配收，己嚴格任進行違科學折分類終、編維號、甘建檔牲、整雨理。市做好走登記親造冊細，完送善交樣接簽條收認負可工剪作，局分清納責任貪，對雁于各鞋類設甲備設貌施，浙結合哄設備衫檔案螞，認透真核嚷對，待辦好略接收恥手續(xù)鐘。堤二、攏正常擁期管宅理工譜作計傷劃恢第四暗節(jié)室管勾理人鑄員的刮配備策及培兼訓佛一、奶管理缺服務支人員擱的配傻備紋（一坡）才森蘭虎公寓償管理鹽處人憲員配凱備方繡案項目經理項目經理1人財務人事1人清潔綠化清潔6人綠化1人保安部財務人事1人清潔綠化清潔6人綠化1人保安部維修工2人客服1人扎人員祖配備碎說明主：鬼森蘭拐公寓堪管理膛處擬啊配備倒各類刻人員喇22佛人，再其中極管理曉人員偵4警人，故技工親3匪人，貿一般向層員差工膨15領人。景在管皆理人予員中蜘，大腐專以柿上學鋼歷3抬人。神（二亭）人劍員素漆質要谷求畜二、說管理閃服務割人員姓的培勻訓法（一刃）培肢訓工櫻作原殃則蘿理論示聯(lián)系痰實際紡，學希用一脖致，拔按需鄙施教咱，講棵求實巡效。界（二虛）培印訓系押統(tǒng)的武實施辦運作悔1、核培訓患系統(tǒng)塊圖培訓計劃剝宣關挖悶充廢修正拒舍泥紐朗栗勾免丟木覽井爆執(zhí)行崗位應用崗位應用培訓組織培訓考核驚勞船走標偽隙么維扶反饋深織難脖贏譜茶森美乖咐咱躬評訪培訓考核閃系統(tǒng)繼圖說這明：曉（1卸）針脂對與漲森蘭司公寓惱的管使理特耐點來蔑設置企培訓仁目標車并擬衫訂實聚施計顆劃。豎（2標）有叫效運豐用各眠種培龜訓形視式和湯方法牽，確增保培廊訓達核到預娛期效料果。滾（3志）通惰過對棄員工哀進行食考核探，以囑了解差培訓津的有蒙效性隸及員勒工的旦接受餡程度飼。雙（4頌）根壽據(jù)對毅考核巨結果銳的評磨估和蹲反饋樹，及只時調叉整培線訓思同路并竿確定廊未來準培訓貓重點神。強血調將姻理論北應用透到實顏踐工派作中講。駛2、芹培訓漠的組籠織方執(zhí)式稈（1盡）培到訓職并責課①逆管的理處幣負責耳員工惠日常鎮(zhèn)培訓洞計劃素、協(xié)愧調、變組織富、考式核等貼工作泡。膝②測主開管級葬以上尿的管貧理人荒員根譯據(jù)公坦司提役出的愉培訓震計劃院進行述逐級披培訓志，并齡對培學訓實藍施評沃估和戶反饋屆。呈（2畢）培晃訓形倡式頁實行逃公司眠與管獸理處斷兩級茄的培宴訓，扯根據(jù)尿培訓露要求挎，采泛取多落種形伍式對州員工保進行朝崗前矩培訓塑和在佩崗培賠訓，桿其中忙在崗淘培訓叉是培泉訓的詳主要山形式修。旬（3悠）培培訓實珍施流柏程僚員工恥培訓盯分為鞏三個礙階段舌，即誓：崗托前培奇訓避——企崗位演轉正額培訓予——秀在崗北培訓街。每霧位新付入職杠員工挨必須送接受漢為期角一周頸的入剝職培抽訓，護內容隙詳見葛《新率員工戚公共近培訓斬科目村》。窯三個熊月試吧用期額滿后地，經鉗考核援合格撫后方滴可轉歐正。樂轉正域以后團員工凍將接頸受長四期連壟續(xù)的悶在崗蜜培訓至，內件容詳英見《燈多工憑種培游訓科療目表瘋》。廉所有怒培訓蜻課程餅結束岡后均浙進行麥考核洗、評溉價，嫌并歸壩檔管版理。紗（三鉗）培桃訓內預容及紫目標右1、柜新員凡工公裝共培為訓科境目細2、饑保安貝員及貨車管尋員培教訓科渴目禍3、炮清潔攔工（征綠化朵工）貸培訓碎科目黑4、似維修駁技工欲培訓駐科目你第五律節(jié)姨棕管理緊規(guī)章送制度屯的建座立僚“哥沒有犁規(guī)矩瘡，不捆成方竄圓斗”塞。健寄全、捆規(guī)范柏的管鏡理規(guī)槳章制瀉度是某我們買實施供科學裕管理拾、提漲供優(yōu)撕質服氣務的兇依據(jù)握，也喊是我摟們塑圓造物駐業(yè)管得理品誕牌的熔保證評。我常們將裳嚴格愧按照洪IS舒O9沿00嘆1質純量?；C體爽系的巡要求宵，對渠森蘭湯公寓跨實施攝專業(yè)訂化、肯規(guī)范怕化的逮管理叮。同憑時，菌根據(jù)堪森蘭式公寓洋的實鼻際情害況，嶼我們樂制訂恩了完墨善的楊管理羽規(guī)章伙制度獅。窯限于會篇幅秘，我額們僅昏將閃森蘭噸公寓健管理脆規(guī)章攀制度傍的目惑錄摘展錄如喜下：呆一、樓公眾念制度溉1、脖森蘭汽公寓姓精神號文明傾建設見公約柱2、隊森蘭況公寓好樓宇替使用征及維集護管袍理規(guī)凱定質3、專森蘭悟公寓鞠裝修多管理出規(guī)定鑰4、核森蘭澆公寓仿裝修蠻管理哲公約響5、抬森蘭籃公寓談裝修豈人員桃管理囑規(guī)定稍6、坡森蘭胡公寓蕉物品騾搬進咳（出促）管須理規(guī)句定遷7、墻森蘭出公寓滾治安嘩管理助規(guī)定僅8、悅森蘭墳公寓巡清潔刻衛(wèi)生恥管理戶規(guī)定電9、淺森蘭輪公寓至園林謀綠化近管理我規(guī)定震10僵、噴森蘭鑒公寓硬消防蛇管理被規(guī)定臟11掩、株森蘭琴公寓風交通振車輛躍、停片車場蘿管理租規(guī)定必12插、肚森蘭埋公寓煉環(huán)境帽保護挨管理冒規(guī)定光13圍、氏森蘭晌公寓帽供水豬、供李電、吩供氣六管理臘規(guī)定催14拴、羽森蘭撐公寓現(xiàn)臨時車用電營管理派規(guī)定鉛二、濤內部修崗位典職責蚊1、插管理袍處擴經理桐崗位懇職責療描述顛2、綢保安也主管掛崗位用職責院描述讓3辰、保稼安員往崗位常職責墻描述伏4曉、穗客服勿員崗候位職黑責描姿述角5截、清教潔員兄崗位晌職責膠描述圓6遞、維恭修工摟崗位址職責相描述樂7氏、綠菊化工拼崗位糞職責達描述穩(wěn)8擊、促財務水人事碼崗位希職責預描述悔三、鑄內部臣行政兔管理吉制度養(yǎng)1、斃員工倦守則背2、干員工邁培訓膽制度妖3、渠員工送錄用瀉制度昆4、夠勞動擴合同達管理蛋規(guī)定出5、布請銷凍假制主度范6、紛崗位醉考勤捎制度隱7馬、員蘭工考顧核制答度瀉8坡、獎錘懲制輩度萌9脂、辦叮公用為品管蹤理制邊度格1稼0豪、員趕工宿疼舍管聲理規(guī)掙定皮1鄉(xiāng)1載、管析理處側回訪濾制度襖1菊2許、接灶待來調訪投生訴工萍作制戶度膨1楚3康、檔浙案管挪理制煌度嘗1島4陪、安舟全操天作制斬度委1往5采、防豪火安鼠全檢愛查制樣度脫四、夢工作蘆流程沈1、廳森蘭符公寓腸管理超處整揪體運宇作流推程欺2、誘社區(qū)吐文化歉活動愈實施揭流程醫(yī)3、壁業(yè)主節(jié)投訴灣處理穗流程誦4、初物業(yè)窄接管形驗收跟流程遷5、鏈業(yè)主姓入住前流程緣6、厘二次御裝修群管理弟流程距7、叢檔案躺建立研與管替理流傘程民8、葉服務政質量染評價貧及不塞合格遣服務爆控制貍服務股9、純物料誘控制縮流程遍10堅、設殼備設醬施維井修養(yǎng)疤護工堡作流蹦程證11哄、業(yè)甘主室概內維寸修工鑒作流撇程峰12飯、治默安事睛件處叛理工及作流迫程另13廣、環(huán)墻境管蛋理工取作流錘程終14柴、消族防應壇急處夢理流斬程栽15淹、培遞訓工止作流省程仁五、歇員工擴工作售崗位酬考核搏及獎粗懲吊1、書獎勵現(xiàn)辦法能2、視公司包考核常制度運第懶六伴節(jié)安旗檔案脹的建奶立和范管理火住宅哀區(qū)的苦檔案繩資料冤是物烏業(yè)管腥理的暮重要撕資源疏，建良立完所善的毛檔案弦并進鴨行科佳學的廚管理余是十華分必釀要的現(xiàn)。因寸此，紅我們碌將在臭接管嫂森蘭赤公寓但物業(yè)肥管理襖的同庸時，亦對侵森蘭雀公寓扶所有扁物業(yè)歪管理港檔案鏡進行舅接管辦，包理括建裁筑施鉛工、砌竣工待驗收侍圖紙票、資潔料、校和業(yè)雖主、欄住戶外檔案史資料拐等。身在原勸來檔紫案的顧基礎瓶上，漫進行橫科學轎分類做，并藥不斷隨進行愁補充瀉完善老，應協(xié)用計踏算機坐實施腳規(guī)范伯化管工理，席從而坐建立徹完整家的資攻料檔秋案庫竹。鴿一、愿檔案晉的接倚管棕1、慧成立們管理父處檔累案資盒料室此，專嶺門負博責沫森蘭斃公寓錘檔閣案的嘩接管龜與管收理工竭作。時2、槍制定副檔案鞋接管探與管津理的蓬工作齊流程向，乖落實眨檔案曉資料躲管理稠規(guī)章托制度朗。笑3、榨對于農森蘭全公寓咱的工賭程技襪術、街小區(qū)做管理引、經開營財奔務、規(guī)人事粱管理鴿、規(guī)林章制游度及貝往來柿文件震、質妥量管捏理文來件檔第案資靠料及招其他慚檔案眉，進壯行分政類編副號、?？茖W餃建檔嫩，具抬體內旨容見摸附表宮。江二、息檔案嶼的管裙理倘1、限充分翻運用陵計算內機技功術進船行管祝理。同在現(xiàn)磨代信折息社字會，點廣泛陪地應威用計迎算機鍛，參裳與各軌行業(yè)哨、各婚方面蛾的工地作，蝦已成間為現(xiàn)帽代化墻管理脅的重登要手渡段。黑在檔承案管影理上頂，充養(yǎng)分發(fā)輝揮計屬算機趣所具簽有的國數(shù)據(jù)斜處理效快、趴貯存?zhèn)阈畔⒑搅看箨?、安挪全可跡靠、野易于弄保存蛾、方渠便使域用等孕優(yōu)勢君，實劣現(xiàn)檔均案管惰理的倘科學裳化和屈現(xiàn)代挖化。容2、澆采用遣計算替機貯浙存與戶原始旺文書孕檔案月雙軌飾制，鞏實現(xiàn)堤檔案樂資料刷貯存涉方式丙多元騙化。蚊盡可袖能把墾其他瘦形式古的檔乏案資脾料轉撲化為早電腦榜磁盤錦貯存燃，以鍵利于括保存森、查但找和票利用峽。同犧時，趁運用褲錄像扇帶、改錄音基帶、猾膠卷麥、照搭片、填圖紙騙、圖茂表、載幻燈王片等僻多種抓形式扣貯存錯信息監(jiān)，使父抽象吃的檔塵案資羞料具鉆體、規(guī)形象昂化，仍更易慢于運禿用與優(yōu)接受贊。邪3、功做到膀檔案阻組卷猛分類紅科學史化。罵編制萍統(tǒng)一敞的檔氧案組矛卷分信類說愛明書封，規(guī)絮定應混按部晌門分捐類，妄以內援容分哥類，詳按同扯一年扭度，撇同一陷保存叢期限藏，同碧一保喜密程饒度的丘順序彎進行賺組卷撈，逐扶一編樣號、淚登記餅造冊撒、編張輯目香錄，蓄分柜總保存礙。住溫戶檔丹案資悅料分矩類原蚊則是勸每組蝴團按檢柜、蹦每棟刊按位高、每邁單位腹按盒成、每償戶按友冊建椅檔，污但要浩充分夾考慮懶原接林管檔繡案分外類的述實際轟。障4、姨加強干檔案畏的安奉全、覺保密漿工作研。應裕符合漂防盜盞、防厚火、鍬防蟲你、防押鼠、櫻防潮廈的要賢求。補貫徹冒執(zhí)行壺國家吹保密愚法，賣管理文處部駁分檔機案按逝其泄補露、挪遺失腎會使判住戶酸、管衣理處覽利益凡受到待重大攻、較邀大損譽失和薄不良尸影響訴分為權絕密巖、機窩密、銷秘密蜜三級綠，其炮他為群普通項檔案武，不剖同密蠅級的的檔案泰在保須管和菊運用宋方面拾將區(qū)錢別對胃待。嘆三、車檔案盤的運添用蘿1、險員工姓因工徐作需鈴要借修閱檔毒案，今應辦利理借叉閱登雁記手段續(xù)，筐并規(guī)宇定借求閱期棟限。薦2、再檔案第的銷茂毀，余應填近寫銷驚毀單渴，并廁經管坦理處棗經理熱批準耀后方逗可執(zhí)寨行，渣銷毀圓單由學檔案第室管枯理員亂保存形。陪附表始：敲森蘭列公寓藝檔案喇資料捷分類說目錄劇第奉七希節(jié)鋼各爽類管槐理服挪務指乏標的基承諾雀一、熄管理絹經營壞指標侮承諾扭及擬吵采取券的措瑞施渡（一犯）管易理服碼務費淡收取哭率賭二、鋒管理智服務毫指標兆承諾棒及擬裝采取隨的措驕施哪（一妻）維閱修工標程質痰量合炸格率勁及回漲訪率劫1、錦維修責工程雖質量轎合格櫻率市優(yōu)標準100%承諾指標100%測定依據(jù)質量合格的維修單數(shù)/總維修單數(shù)×100%=100%保證措施1、加強對維修技工的專業(yè)培訓，所有技術人員持證上崗，嚴格按照操作規(guī)程進行維修。2、維修工程實行業(yè)主、客戶質量簽收制度。3、加強外購材料、備件的驗收控制，確保質量，提供維修安裝服務前由業(yè)主檢驗確認。4、較為復雜的維修工程，事先應制訂詳細的工作方案，同時要求業(yè)主、業(yè)委會到現(xiàn)場進行指導、監(jiān)督和驗收。叢2、漁維修督服務研回訪膊率公司內控標準100%承諾指標100%測定依據(jù)維修回訪數(shù)/總維修單數(shù)×100%=100%保證措施1、維修實行100%回訪制，采用、上門、書面征集等方式進行回訪，保證反饋渠道暢通。2、每月5日前由客服員對上月維修單進行統(tǒng)計、分析，并提交分析報告。鞋（二蘋）公速共清魚潔保錄潔率公司內控標準399%承諾指標399%測定依據(jù)清潔保潔達標面積/清潔保潔總面積×100%399%保證措施1、配備完善的垃圾收集及處理設施，方便業(yè)主使用，加強宣傳教育，提高業(yè)主的保潔意識，并搞好自家院內的清潔工作。2、垃圾日產日清，封閉轉運，杜絕二次污染，實施垃圾分類處理。3、每日巡視檢查清潔保潔情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。4、提倡“全員保潔，人過地凈”。賤（三宵）治察安案際件發(fā)租生率指（四烈）火化災年演發(fā)生吐率你（五禿）業(yè)尺主年咽有效椒投訴排率和許處理頑率疤1、倚年有綿效投狗訴率市優(yōu)標準＜5‰承諾指標＜2‰測定依據(jù)有效投訴次數(shù)/入住總戶數(shù)×100%＜2‰保證措施1、不斷培養(yǎng)和樹立員工的服務意識，為業(yè)主提供優(yōu)質的服務，使員工追求業(yè)主百分之百的滿意。2、保持業(yè)主和公司之間溝通渠道的暢通，設立投訴，不斷超越業(yè)主的服務需求，及時改進工作中存在的問題和缺點。坦2、塑投訴灑處理繡率市優(yōu)標準＞95%承諾指標＞98%測定依據(jù)處理有效投訴次數(shù)/有效投訴總次數(shù)×100%＞98%保證措施1、實行24小時值班，接受業(yè)主的各類投訴。值班員做好投訴記錄，并根據(jù)投訴內容傳遞至相關責任部門。2、各責任部門接到投訴后應立即采取補救措施，并在預定時間內向業(yè)主回復。暫時無法解決的問題應制訂解決的計劃并向業(yè)主進行解釋。3、投訴處理率作為部門及員工個人每月工作考核的重要指標直接與工資掛鉤。去（六怖）業(yè)肢主綜移合服蹈務滿譯意率常（七年）公序共綠莫化完鏡好率假（八掛）道潤路、鋤車場魔完好掠率見（九皂）管四理人蔥員專旋業(yè)培悔訓合玻格率他（十苗）檔栽案建孫立與朽完好后率橡（十疏一）行公共琴照明瀉完好艦率市優(yōu)標準＞99%承諾指標＞99%測定依據(jù)完好公共照明燈具數(shù)量/公共燈具總數(shù)量×100%＞99%保證措施1、工程維修工每日進行定期檢查，發(fā)現(xiàn)損壞及時更換。2、對業(yè)主反映公共照明故障，及時到達現(xiàn)場維修。侵（十蘭二）壩消防促設施互設備麥完好招率市優(yōu)標準＞98%承諾指標＞98%測定依據(jù)消防設施、設備完好數(shù)量/消防設施、設備總數(shù)量×100%＞98%保證措施1、建立嚴格的各類消防設施、設備的定期巡檢、保養(yǎng)制度，切實按照制度執(zhí)行。2、對各類消防設施，指定專人負責，建立責任追究制度。3、建立嚴格的抽檢制度，獎罰分明。4、按消防設施的不同功能，進行分類，分別計算完好率。桃（十身三）趕違章具發(fā)生撥率睬（十堅四）踐違章交處理讓率公司內控標準100%承諾指標100%測定依據(jù)處理違章戶數(shù)/違章總戶數(shù)×100%=100%保證措施1、有章必循，有法必依。2、對違章者，嚴格按照有關規(guī)定處理。油（十睛五）燦化糞墳池、驗雨水銜井、壇污水惱井完伏好率公司內控標準＞98%承諾指標＞98%測定依據(jù)完好雨水井、污水井數(shù)量/雨水井、污水井總數(shù)量×100%＞98%保證措施1、化糞池每半年清理一次。2、每月定期清理、檢查雨水井、污水井，發(fā)現(xiàn)不通，及時處理。3、雨季、臺風期間，及時巡查。稻（十焰六）顆排水災管、逆明暗宇溝完困好率公司內控標準＞98%承諾指標＞98%測定依據(jù)完好排水管、明暗溝數(shù)量/排水管、明暗溝總數(shù)量×100%＞98%保證措施1、每季定期清理檢查。2、雨季、臺風季節(jié)加強檢查。聞（十件七）沫公共餃設施出完好晨率公司內控標準＞98%承諾指標100%測定依據(jù)完好設施數(shù)量/設施總數(shù)量×100%=100%保證措施1、落實責任人及巡檢保養(yǎng)制度，實行責任人定期巡檢。2、實行定期維修、清潔制度，確保設施完好、美觀。濃第乳八啟節(jié)肉威保安乘、設樓施設頓備、捷保潔歉服務橋實施桑方案烘★嚴保安衰管理爹服務峰方案一、保安管理構想（一）管理目標1、建立專業(yè)化的保安隊伍以高標準、嚴要求組建一支“思想過硬、作風優(yōu)良、紀律嚴明、訓練有素、服務一流”的專業(yè)化保安隊伍。2、完善保安管理制度以ISO9001：2000質量管理體系有關標準和法律法規(guī)為依據(jù)，建立完整、規(guī)范、切實可行且符合森蘭公寓正常運作需求的保安管理制度。3、實現(xiàn)“群防群治”的目的視“安全”為“命脈”，結合森蘭公寓的實際情況，切實把“人防”、“物防”與“技防”有機結合，加強與當?shù)毓膊块T的聯(lián)絡溝通，在“群防群治”環(huán)境下做好森蘭公寓內的各項安全防范工作。4、保障消防安全堅持“預防為主，防消結合”的消防工作方針，認真落實和貫徹“誰主管、誰負責”的消防原則，建立三級防火責任制，做好防火安全檢查，維護森蘭公寓的消防安全。5、維護公共秩序，規(guī)范交通車輛管理以“安全”為重心，“服務”為目的，努力維護森蘭公寓及周邊的公共秩序，營造整潔、文明、舒適、安全的生活環(huán)境。規(guī)范森蘭公寓的車輛管理，力保車輛停泊有序、交通暢順、標識清晰、管理完善。（二）管理方法森蘭公寓從保安管理角度來看，既有“開放式”保安工作的特點，又有“封閉式”保安管理的特點，更需具有符合森蘭公寓保安管理的特色。根據(jù)我司多年從事物業(yè)管理工作之安全防范的相關經驗，堅持“安全第一、服務至上”的保安工作宗旨，建立一種“內緊外松”適合森蘭公寓的保安管理模式。具體將從以下幾方面開展保安工作:1、建立一支專業(yè)化的保安隊伍保安管理的有效與否將直接影響森蘭公寓的安全，甚至影響其社會形象。因此我司介入管理后，將以高標準、嚴要求組建一支“思想過硬、作風優(yōu)良、紀律嚴明、訓練有素、服務一流”的專業(yè)化保安隊伍，以半軍事化、規(guī)范化、服務型的標準來管理保安隊伍，出色完成森蘭公寓的各項安全保衛(wèi)任務。所有保安人員都必須通過嚴格的考核、篩選、擇優(yōu)錄用（骨干隊伍從公司在管物業(yè)中擇優(yōu)選拔）。同時，注重保安員的思想教育和業(yè)務素質的培訓，嚴格按照《江蘇省保安服務管理條例》持證上崗，并將保安工作納入森蘭公寓物業(yè)管理的“一體化”專業(yè)管理之中，進行經常性的職業(yè)道德、思想品德教育和業(yè)務知識學習，定期和不定期組織開展物業(yè)管理、治安、消防、交通等法律法規(guī)以及保安技能、服務意識的培訓，著重以實際操作為主，力求達到一專多能，把保安隊伍培養(yǎng)成公正、廉潔、高效的保安服務隊伍。2、建立健全保安管理制度清保安缸管理充是否承有效災，需橋要有遇一整橡套完應善的港規(guī)章停制度畫和辦我事程醒序，歇為此床，我損司介濤入管良理后類，將饒根據(jù)劑IS萬O9細00努1：貿20磨00暮質量辭管理箱體系辱之有揀關標舟準和張法律昆法規(guī)它要求墻，結揀合日熄常管瞞理運串作的棵實際恰情況假，建灰立含時《保首安龜員含管理殲規(guī)定肢》、析《各匪崗位典工作慈職責處規(guī)程較》、白《治添安管克理規(guī)恰定》今、《盜消防儲管理姥規(guī)定攤》、桂《停森車場呆管理光規(guī)定亮》、靠《保蹈安交獻接班愁制度波》、竿《消晃防設閣施設欠備定清期檢度查制稿度》候、《葵應急早工作色規(guī)程慚》、兄《停鴨車場聽管理姐規(guī)程況》、蜘《火箏警應百急處導理規(guī)中程》拆等一寬整套牢完善肚的管殖理制克度和墓操作全規(guī)程咽，使淋管理訓工作激有法戚可依謙，有疫章可井循，先做到具行為次標準裹化、塌管理跪規(guī)范亮化。暗3、六落實止安全偵防范依措施亞，加皆強配罷合與蹦溝通飼，達那到群指防群斤治效術果數(shù)治安睬保衛(wèi)此工作眉在物漿業(yè)管井理工萍作中徐占有成極為戀重要息的地鑄位，淺是物忽業(yè)公詳司為耳維護栗業(yè)主嚴正常趨的生匙活、羅生活舟秩序賓而進侍行的泥防盜喉、防鬼火、珍防破減壞等扛一系直列的背安全抱防范降管理扁活動期。根妨據(jù)姿森蘭由公寓畜的特抗點，勵我司拋將在梅日常漁管理廚工作膊中從額如下化幾方悉面做饒好前森蘭摘公寓物的安順全防政范管烤理工挖作：厲⑴做堅持扇“摔預防楚為主易，防取治結刮合原”枝的治呢安管研理方魂針，半充分敢發(fā)揮描“丙以人蓄為本鈴”綱的管傍理理咬念，疤建立全崗位叔安全較責任界制，容實行慌全天榜二十騎四小障時對辰森蘭乓公寓息各區(qū)慨域進拉行全窮方位處值崗童巡查萬，防耗止可腸疑人薦員進列入狗森蘭抽公寓翼，預宅防各驚類刑燦事案何件和轉治安簽事故罷的發(fā)檢生，勇謝絕臂森蘭壽公寓黎內的汗一切枝推銷腐活動想。棉⑵保堅持塌森蘭朵公寓叢內的趣治安駛管理暢工作刑與周踏邊社盡會治屆安工交作相業(yè)結合休原則盈。積架極與案當?shù)亟拦簿緳C關蔥保持神密切沫聯(lián)系白，加抬強溝做通與棚聯(lián)絡彈，及燭時了抓解社棉會治她安情螺況，薦掌握前犯罪補分子增動向跨，積浮極配池合公帝安機未關搞鋪好物宿業(yè)周籃圍的腐治安怕工作賣，與梁周邊搖群眾劉和睦劈相處濟共同弊群防紐群治紡，保掌障物幅業(yè)的乏安全惜。有⑶霉堅持肅保安鍬工作唱“危硬件暢”逐（技詢防、殿物防怖）與廊“戀軟件測”萄（人斥防）鵲一起陰抓的廉原則依。把輕固定酷崗與嶄巡邏可崗相塵結合科，形版成較奇為完僅善的播治安媽防范岸體系犧，努沉力為您森蘭址公寓乓的請業(yè)主橡營造鑒一個駁安全錫、舒伶適、柱文明僚、寧拍靜的耐生活靜環(huán)境役。國⑷伸建立顫安全自責任悟人制手度，填定期合進行恭防盜速、防宴破壞爪、防祥治安啞災害域的安販全防畫范檢訂查，冬發(fā)現(xiàn)趙隱患蝶及時甚整改幼。設⑸巴在執(zhí)中勤工須作時煮，對置違反遞治安貓管理喬規(guī)定誠的人丸，依亮照《翁中華素人民虛共和袖國治股安管仰理處危罰條賄例》棒向公嚇安機鮮關報奇告。肢⑹切在執(zhí)述勤時壺必須烏做到俯：統(tǒng)招一著畝裝、暖統(tǒng)一像佩帶繪標志碑、警抱械和陜通訊已工具臥，遵汗紀守和法、鎖服從嘴命令丸、團蓄結協(xié)甜作、匙秉公遭辦事讓、文偶明用堤語、束熱情擁服務小。謀4、舞注重固消防饅管理廈，維投護消滋防安饑全箭一直忽以來專，黨質和國雨家非岔常重候視消摟防工禮作，敲我司泊已將膊消防硬安全源管理搬工作匙做為抹物業(yè)懲管理壘的重憐點和肉難點桂來抓袋。稍局有不吼慎，蘇出現(xiàn)尊火災鈔意外犯，就測可能撞對業(yè)情主的孕生命伍財產野造成羨重大籠損失莊。根活據(jù)你森蘭英公寓但的消忌防實鐘際情渾況和都消防醫(yī)安全桃要求澤，我棟司將砍把鹿森蘭潛公寓櫻的消體防工誰作擺坑上日著常物嬌業(yè)管跳理議灑事日醋程來切抓，泳制定誕一系慧列的待消防藝安全哪管理坐方法件和措棒施，架具體前內容購包括沸：吧⑴漏建立片三級鋤防火寫責任巖制和項消防再工作熊領導垂小組菠；倘⑵羊制訂安消防冊安全跨“墨日代”殖、副“誼月姥”妹檢查挨制度金，制碼訂落播實魂森蘭索公寓油重要半部位窄防火起措施赴，加藍強消擔防安筆全檢蝕查，熟每年拍至少遞舉行常一次僻消防疏演習閥；籌⑶乖加強細消防式設施梁設備守管理悔，對宅森蘭歉公寓摸的消司防設體施設浸備實拍行定右期檢推查，仗發(fā)現(xiàn)濕問題嫁及時扯向有赤關部律門報孩告，健并加攻以整徒改確吸保消情防系磨統(tǒng)1槳00閥%處朗于正掠常待楊投入雀使用定的狀腦態(tài)；賽⑷建加強青防火抹管理蜂，建軋立動攀火作品業(yè)審洽批制來度，宰做到移動火尾作業(yè)灶安全劫；翁⑸濁建立隨義務哥消防棚制度幻，組辦建義兆務消律防隊鏡，開去展消夕防宣隔傳教唇育，賞制定糧滅火繳和應廈急疏繳散預側案，隊定期洋進行淡消防嘴演練仔，提松高滅授火撲言救能敞力。浩⑹鴿建立乏消防粉檔案和，填我寫公思安機臣關各接種法纖律文透書和責消防咽工作瑞有關示的材填料和全記錄蘋。消向防檔程案要互詳實現(xiàn)、統(tǒng)垮一保頃管備疑案。斃5、矮維護丸公共催秩序卵，規(guī)贏范車繡輛管佩理煙森蘭昆公寓仁進出裳的人齊員、亦車輛逮相對罷較多魄。必尿須通芬過有苗效的妙措施潤，維誕護管隆理責獻任范釣圍的幸公共巖秩序酒，使擋其秩川序井替然、潮管理猾有序說。我凡司將只結合丑森蘭霞公寓細情況撐，制俯定適達合腸森蘭釋公寓移停車測場的涌管理首規(guī)定厚，維映護和垃完善級車場規(guī)及道逮路的當各類新交通樂設施趣和環(huán)伯境設詳施，艦嚴格耀按照惑業(yè)主途的指楚示，席做好圈車輛游的導間泊和扔管理炊工作艦，力駛保車煩輛停予放、蛙出入玩有序擺。鋒★拿設備婆管理蹈方案一、工作職責主要負責森蘭公寓的設備運行管理、操作及設備設施的定期計劃維護保養(yǎng)，保證供水、供電、供冷，確保森蘭公寓設備設施的科學、安全、可靠、高效運行。二、設備的接管、驗收（一）組織一個設備接管驗收小組，會同貴方有關部門，根據(jù)國家、省、市有關設備設施接管驗收標準，對所委托管理責任范圍內的各種設備及相關配套設施進行接管驗收，并做好設備圖紙、說明書、技術資料、文件等的建檔歸檔及保存工作。（二）同時派出員工隊伍，對設備實施接收管理，及時建立運行值班制度，做好設備的運行管理，確保設備的正常運行，保證供水、供電、供冷，實現(xiàn)接管中的平穩(wěn)過渡。（三）對存在問題的設備設施，提出合理的建議和解決方案，由貴方有關部門審核同意后，組織施工解決；具體整改完善工程的監(jiān)理由我部負責，力求使設備設施達到原設計之使用功能的要求，為確保設備設施的完好、安全、經濟及高效運行奠定基礎。（四）接管驗收時業(yè)主應提供的圖紙、資料1、產權資料（1）項目批準文件（2）用地批準文件（3）建筑執(zhí)照2、技術資料（1）規(guī)劃圖（2）竣工圖（3）總平面圖①單體建筑、結構、各系統(tǒng)設備竣工圖②消防、附屬工程及地下管網竣工圖（4）地質勘測報告（5）工程合同（6）開、竣工報告（7）工程預決算（8）圖紙會審記錄（9）工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）（10）隱蔽工程驗收簽證（11）沉降觀測記錄（12）竣工驗收證明書（包括綜合驗收、各分項目驗收）（13）鋼材、水泥等主要材料的質量保證書（14）玻璃幕墻等新材料、構件的鑒定合格書（15）水電、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書（16）供水、供電協(xié)議（合同）（17）供水管道、空調水管道試壓報告（18）綠化工程圖紙及相關資料（19）車庫圖紙及車輛詳細資料（20）其他技術資料（通訊、監(jiān)控、智能化設備等）及物業(yè)管理所必需的資料。三、建立健全規(guī)章制度主要根據(jù)我司已經通過的IOS9001：2000質量管理體系之有關標準及原有的各類規(guī)章制度，結合森蘭公寓的實際情況，在完善補充的基礎上，制定出切實可行的適合森蘭公寓特點的各項規(guī)章制度、操作規(guī)程及服務規(guī)范。如《崗位責任制》、《設備安全操作規(guī)程》、《設備定期維護保養(yǎng)制度》、《員工考核細則》及《應急突發(fā)事件技術支持方案》等有關制度。四、設備運行管理和維修服務目的：保證森蘭公寓所有設備處于正常運行狀態(tài)，為業(yè)主、客戶提供安全、幽雅、舒適、文明的生活工作環(huán)境，為業(yè)主提供可靠的動力保障。設備管理模式：對于特殊設備按照勞動監(jiān)察部門、質量技術監(jiān)督部門要求委托專業(yè)公司負責維修保養(yǎng)，其他各專業(yè)系統(tǒng)設備由工程部負責日常管理和操作，日常保養(yǎng)和維修。（一）對外承包項目的管理協(xié)調：電梯、消防等。（二）供配電系統(tǒng)1、高壓部分：負責日常的運行操作、管理和日常維護并做好相關運行記錄備查。按供電部門有關規(guī)定，高壓部分由其負責定期檢修保養(yǎng)。2、低壓部分：操作、保養(yǎng)和維修的基本內容（1）建立嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度。（2）值班人員、維修人員必須接受過主管部門業(yè)務培訓、考試合格，持證上崗。（3）配備主管電氣的工程技術人員，要有完整的供電網絡資料(業(yè)主協(xié)助提供)，對樓宇的進線、房屋內的線路布置、走向、電力匹配及各樓層電力設備布置等，做到心中有數(shù)。（4）建立24小時值班巡查制度，定時檢查供配設備運行情況，電發(fā)現(xiàn)故障或隱患及時排除，并做好相關運行巡查記錄備查。（5）加強日常維護檢修及定期保養(yǎng)，用電設備、照明，指示、顯示燈等確保完好。所管轄范圍內的電氣線路安裝要符合設計、施工技術規(guī)范要求，并保證用電安全，確保配電設備安全高效運行。（6）加強樓層照明、外圍照明設備的日常檢查維護、更換燈具等工作，確保森蘭公寓照明系統(tǒng)正常運行。（7）遇火災、地震、水災等災害時，建立及時切斷電源等有關搶險、救援措施，并協(xié)助供電部門做好安全用電的有關工作。3、配電房管理規(guī)定、維修保養(yǎng)及操作規(guī)程等，要結合森蘭公寓實際情況另行制定。設備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的森蘭公寓具體設備、圖紙、說明書、資料做詳細計劃。（三）給排水系統(tǒng)1、給排水系統(tǒng)設備管理、維修保養(yǎng)基本內容（1）建立正常用水、供水、排水的管理制度，制定操作規(guī)程及維修保養(yǎng)計劃并嚴格執(zhí)行。（2）供水管道、水表、泵、水池、閥門進行經常性維護和定期檢查，確保供水安全；每月對排水管道、雨水井、污水井進行檢查，并視情況進行清通。（3）定期對化糞便池進行檢查、維護、清通，防止阻塞。（4）每日巡查給排水設備，并記錄設備運行數(shù)據(jù)。（5）每月檢查維護給排水設備，確保設備正常可靠運行。（6）每季度對水池、水箱管路進行清洗消毒，并出具經衛(wèi)生防疫檢驗合格的報告，防止二次供水污染。（7）節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、漏和大面積積水的事故發(fā)生。（8）制定事故處理應急措施，當發(fā)生跑水、斷水故障時，及時處理，防止事故范圍擴大。2、給排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本制度水泵房管理規(guī)定、操作規(guī)程等要結合實際情況具體修訂后實施，設備維修計劃等，需根據(jù)貴方提供的具體設備、圖紙、說明書、資料等另行詳細制定。（四）電梯系統(tǒng)1、操作、保養(yǎng)和維修基本內容（l）根據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術性能指標，制定安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。（2）電梯運行人員和維修人員必須持證上崗。（3）重視和落實電梯的保修和安全年檢工作。（4）除日常的清潔、保養(yǎng)維修外，電梯的定期專業(yè)維修保養(yǎng)必須由經勞動部門、質量技術監(jiān)督部門審查認可的單位承擔。其定期維修保養(yǎng)的工作質量和技術性能由工程部負責檢查、監(jiān)督、跟蹤和驗收。（5）建立健全電梯設備檔案及各類維護（修）保養(yǎng)、運行記錄。（6）電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出告示。（7）電梯運行發(fā)生任何故障時要首先救護乘客出梯。（8）保持電梯機房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。（9）監(jiān)督電梯公司維修保養(yǎng)人員每月定時對電梯設備進行檢查、清潔、保養(yǎng)、加油潤滑。2、管理、操作、保養(yǎng)和維修的基本制度電梯機房管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要根據(jù)實際情況修訂后實施。設備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的具體設備、圖紙、說明書、資料另行詳細制定。（五）消防系統(tǒng)l、操作、保養(yǎng)和維修的基本內容（l）建立消防管理制度、操作規(guī)程、設置樓層火警疏散平面圖、消防設備設施日常檢查維修保養(yǎng)制度及火警應急方案等。（2）制定應急搶險措施，當發(fā)生火災報警時，應能按應急方案的要求采取現(xiàn)場補救、緊急疏散、對外聯(lián)系協(xié)調等有效措施，并在規(guī)定的時間內啟動應急電源，控制事態(tài)發(fā)展，將損失降到最低。（3）做好消防系統(tǒng)各類設備設施的日常檢查維護保養(yǎng)(控制計算機除外)，并做好有關記錄備查。（4）每月按森蘭公寓區(qū)域劃分抽查試驗煙感及溫感探頭、破玻及消防栓等配套設施情況，每年由森蘭公寓物業(yè)管理處組織保安部、工程部、業(yè)主及有關部門進行消防模擬演習，全面檢查試驗系統(tǒng)的總體狀況。（5）每月維護保養(yǎng)及檢查滅火器、消防栓等設備設施，并按《中華人民共和國消防法》規(guī)定進行滅火器定期換藥更新，確保其使用在有效期內。（6）每月檢查試驗消防水泵、皮龍及中控中心聯(lián)動設備的運行狀況。（7）每周檢查試驗消防緊急廣播系統(tǒng)及按區(qū)域循環(huán)抽檢試驗報警（如報警按鈕、警鈴等）。（8）消防系統(tǒng)作為森蘭公寓的重中之重，除堅持上述定期檢查保養(yǎng)工作外，還將貫穿于日常維修工作的始終，發(fā)現(xiàn)問題及時處理解決，確保系統(tǒng)安全可靠地處于待投入狀態(tài)。2、控制中心管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要結合具體情況修訂后實施。設備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的具體設備、圖紙、說明書、資料等制定詳細計劃。（六）房屋的日常養(yǎng)護房屋日常養(yǎng)護是物業(yè)管理的一項重要工作，為確保房屋完好和正常使用，必須進行經常性的日常檢查、修理，季節(jié)性預防保養(yǎng)及房屋的正確使用管理等工作。房屋養(yǎng)護的內容包括房屋的日常養(yǎng)護和季節(jié)性預防養(yǎng)護。房屋的日常養(yǎng)護有兩個方面：一是各生活室臨時發(fā)生報修的零星養(yǎng)護工程（包括業(yè)主進行的房屋二次裝修管理）；二是物業(yè)管理人員日常巡查掌握的檢查資料，從房屋管理的角度提出來的養(yǎng)護工程。因此，房屋的日常養(yǎng)護包括房屋的零星養(yǎng)護和房屋的計劃養(yǎng)護。房屋的季節(jié)性預防養(yǎng)護，主要是防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節(jié)性預防養(yǎng)護，關系到業(yè)主的居住和使用安全，以及房屋的完好程度，所以，這種預防養(yǎng)護也是房屋養(yǎng)護的一個重要方面。①零星養(yǎng)護房屋的零星養(yǎng)護修理，主要是在日常檢查發(fā)現(xiàn)或突然損壞引起的小修，包括：A、檢查房屋屋面是否存在或出現(xiàn)變形、裂縫、損壞或滲漏等情況，如有應及時修補。B、檢查玻璃幕墻是否出現(xiàn)變形、開裂、滲漏等情況，并及時維修。C、檢查公共場所、走道的墻壁批蕩是否出現(xiàn)裂縫、剝落，小面積的及時修補，大面積的應及時向業(yè)主匯報，由業(yè)主發(fā)外承包。D、檢查樓板地面，發(fā)現(xiàn)破損的及時修補。E、定期檢查門窗使用情況，活動部位加潤滑油，拆換五金、配玻璃等。F、檢查內外墻壁、抹灰、窗臺、腰線，并及時修補。G、檢查水衛(wèi)、電氣、暖氣等設備，及時排除故障，更換零件等。H、定期檢查疏通下水管道，修補明暗溝渠、落水管等到。I、檢查房屋結構是否在承受重力后發(fā)生變形、裂縫等現(xiàn)象。J、檢查車場、道路是否出現(xiàn)損壞，及時修補。K、檢查消防通道的墻壁、地面是否出現(xiàn)損壞，及時修補。L、檢查地下室結構是否正常，四周墻壁是否出現(xiàn)變形、滲漏等情況。M、協(xié)助業(yè)主審核二次裝修方案，提醒注意事項和禁止事項，防止裝修施工中損壞公共設施、消防設施、房屋結構、防水層等。日常零星養(yǎng)護項目，主要通過維修管理人員日常巡查、走訪和業(yè)主隨時報修2個途徑匯集而來。其特點是修理范圍廣，零星分散，時間緊、要求及時，必須設有24小時報修熱線。并努力做到：水電急修15—20分鐘到達現(xiàn)場，1小時內修復。一般維修項目30分鐘內到達現(xiàn)場查勘，按約定時間修復。重大維修或需購買材料的，在約定維修時間內完成。②計劃養(yǎng)護A、每周檢查天面雨水筒及渠閘，并清理周圍雜物。B、每半個月檢查清理車場、廣場明渠沉積物。C、第半個月檢查清理雨水井、沉沙井。D、每月檢查清理地下室集水井。E、每月檢查維修走火梯防火門及閉門器。F、每月檢查消防通道、各樓層應急燈，有問題的及時處理。G、每月檢查污水井、化糞池，并視情況進行清理。H、每月檢查清洗各樓層窗框、欄桿、樓梯扶手。I、每月檢查各樓層通風機工作情況。J、每年定期進行房屋結構安全檢查。K、走廊及樓梯墻壁每3—5年進行翻新一次（由業(yè)主外委承包）。L、外墻、玻璃幕墻5—8年進行一次大修（由業(yè)主發(fā)外承包）。③季節(jié)性預防養(yǎng)護工作主要有：A、在雨季來臨之前應作好外墻、玻璃幕墻、屋頂檢查，對存在裂縫、滲漏的應及時修復，防止在雨季時出現(xiàn)漏水、損壞財物。B、檢查天面雨筒，清理周圍雜物。C、檢查雨水井、污水井，并清理沉積物。D、檢查排水、排污管道、溝渠，及時清理。E、檢查清理地下室集水井。F、檢查潛水排污泵，確保其正常工作。G、作好預防雨水流入地下室、車場的應急措施。H、特別要注意在臺風、暴雨多發(fā)季節(jié)做好各項預防措施。五、設備維修服務日常維修服務是工程部一項大量而又重要的工作，工程部就員工在維修服務中的服務意識、服務規(guī)范等提出具體要求并承諾如下：（一）熟悉設備安裝位置，建立日檢巡查制度l、森蘭公寓大大小小的設備不計其數(shù)，分布在四面八方。因此，工程部門必須建立多方面的信息渠道和監(jiān)測機制。及時發(fā)現(xiàn)設備故障及故障隱患，并予排除。2、建立日檢巡查制度，值班人員須按具體設備巡查的要求，依時對所有運行設備檢查巡視，以便及時發(fā)現(xiàn)問題盡快處理解決。3、與業(yè)主有關部門建立良好的聯(lián)系，客戶及各生活室人員的報修或設備設施故障可報管理處客服部，統(tǒng)一協(xié)調安排，也可直接通知工程部。如果緊急的可用通知值班人員或工程部。工程部接到報修單或后應該在15分鐘內之內派員工到現(xiàn)場，屬一般性零修或設備故障應立即排除；涉及到需購買配件的維修，向報修的客戶、生活人員工承諾維修時間，約定何時修理等情況后，按約完成；屬復雜故障應立即向管理處經理匯報，由其組織力量或協(xié)調公司整體技術力量集中處理解決。(二)維修服務規(guī)范要求要求工程部員工到各樓層進行維修保養(yǎng)時，著裝整齊，走路輕盈，維修工作時盡量減少噪音，嚴禁在公共場所大聲講話喧嘩。以免影響業(yè)主、住戶生活或休息。到房間內維修時還應注意如下事項：1、敲門：接到報修，15分鐘內派員工到達現(xiàn)場維修處理。如果要進房間維修，需按門鈴或輕輕叩門三聲，等待開門。2、介紹：生活室的人員開門或在門內詢問，工程部員工應首先自我介紹：“對不起，打攪了，我是華保物業(yè)公司維修人員×××，前來為您服務”。3、進門：如果房間內十分整潔，鋪地毯，員工應將鞋脫在門外，赤腳進入，或穿好自備鞋套。經室內人員許可后進門維修服務。進入室內步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。4、鋪布：走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在領導、生活人員指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸的零件直接放在地上。5、維修：維修工作中手腳要輕，盡可能減少發(fā)出的噪聲。實在無法避免時，應事先向領導、生活人員說明，并說一聲“非常對不起”。6、整理：維修完畢，用自備專用擦機布將設備擦干凈，收好維修工具，將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應負責清掃干凈。7、試用：請領導、生活人員當場試用設備，證實設備恢復正常運轉，并請領導、生活人員在維修工作單簽認。8、講解：必要時向領導、生活人員講解故障原因，介紹維修保養(yǎng)知識，及正確使用設備的注意事項。9、如實填寫維修工作單（包括費用），請領導、生活人員對修理質量，服務態(tài)度等進行評價并簽名。六、節(jié)能和節(jié)約維修費用（一）當正式進入管理且各項工作走上軌后，將不斷總結設備運行管理經驗，采用最佳的運行方式、降低能耗、延長設備使用壽命。（二）對不方便管理、操作、維修、保養(yǎng)或設計上欠合理的各類設備設施，提出整改完善的合理建設，經貴方有關部門審核同意后實施，以達到降低能耗，延長設備使用壽命，節(jié)省維修費用之目的。（三）根據(jù)設備運行狀況，總結運行規(guī)律，不斷摸索積累有關數(shù)據(jù)資料，并采用新技術，新材料，對森蘭公寓的各類設備設施提出技術改造方案及可行性方案，經貴方審批同意后實施，力求實現(xiàn)“降耗節(jié)能”之目的。（四）努力做好設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，不斷總結經驗，提高管理水平。使所管理的設備正常運行，延長使用壽命，減少維修費用支出?！锴鍧嵎辗桨福ㄒ唬┓粘兄Z按照合同條款及附件的要求，配備必要的員工和充足的機械、物料，在清潔工作范圍和項目明細內，按照工作程序、操作規(guī)程進行規(guī)范清潔（保潔）服務，并達到如下目標：1、森蘭公寓所屬范圍公共環(huán)境衛(wèi)生符合國家和地方相關環(huán)境衛(wèi)生標準。2、協(xié)助物業(yè)管理處在相關行業(yè)檢查評比中獲優(yōu)稱號。3、按合同要求保潔率達到100%，滿意率達到95%。4、接受客戶有效投訴處理率100%。（二）管理的模式清潔部將根據(jù)有關的法律和法規(guī)及公司有關規(guī)章制度，結合森蘭公寓的實際情況制定各種具體的規(guī)章制度、操作規(guī)程和服務規(guī)范措施，并付之實施和監(jiān)督。在人事管理上將根據(jù)公司的用人標準和原則，統(tǒng)一管理所屬部門和人員，結合培訓和績效考核行使人事管理權，對所轄各部門管理人員和員工實施考核和獎懲。（三）管理的設想我們的管理和服務工作將根據(jù)森蘭公寓業(yè)委會的要求，在總結公司幾年服務于各類型物業(yè)所得經驗的基礎上，用更新的管理理念為森蘭公寓提供更優(yōu)質的清潔服務。總的設想是：以規(guī)范的管理和優(yōu)質的服務為支撐點，以營造一個整潔舒適、安全可靠的工作和生活環(huán)境為目的，確立“精心組織、規(guī)范管理、優(yōu)質服務”的經營管理理念，并貫穿于我司在森蘭公寓的清潔服務之中。1、在嚴格按委托管理合同的條款實現(xiàn)管理目標和服務承諾的基礎上，我們將以更高的標準要求自己，在服務意識、服務標準、服務質量上將超越承諾，力求突破。2、在管理上除執(zhí)行嚴格的、硬性的管理規(guī)定以確保森蘭公寓的衛(wèi)生達標并努力延長物業(yè)本體的使用壽命，使其保值、增值；另一方面，在維護森蘭公寓的對外形象方面，加強員工的素質培養(yǎng)，使全體員工做到“德誠于中，禮形于外”。（四）清潔服務的管理措施A、清潔部員工的管理●主要工作職責⑴負責清潔部的日常行政管理工作。⑵按合同的要求制定和實施清潔服務計劃，實現(xiàn)管理目標。⑶協(xié)調清潔部與其他部門的關系，合理調配人力和物力資源。⑷負責考核下屬員工的工作表現(xiàn)，糾正工作中發(fā)生的不合格服務。⑸及時解決有關清潔服務方面的投訴。●清潔部主管崗位責任制報告對象：管理處經理督導對象：本部門管理員、領班1、清潔部領班●素質要求有熟練的專業(yè)清潔保養(yǎng)知識，具備一定的管理水平，能協(xié)助主管完成區(qū)域內工作，檢查監(jiān)督屬下班次的工作情況和質量?！裰饕ぷ髀氊煝乓陨碜鲃t帶領班組員工完成各項日常清潔工作。⑵定期對員工進行崗位實操培訓，不斷提高員工的業(yè)務水平。⑶嚴格要求和指導員工按工作程序、操作規(guī)程作業(yè)，確保作業(yè)安全?！袂鍧嵅款I班崗位責任制報告對象：部門主管督導對象：保潔員2、保潔員人員●素質要求保潔員工必須接受過崗前的專業(yè)技術培訓，能掌握多項清潔工作程序和規(guī)程，并經嚴格考核合格?！裰饕ぷ髀氊煝鸥鶕?jù)各類物業(yè)的特有性質，做好安全防范工作，有義務協(xié)助做好“四防”工作。⑵必須穿著整齊統(tǒng)一制服，佩戴附有姓名及相片的工作證，服從管理部門人員的監(jiān)督管理。⑶注重儀容儀表、講究禮貌，女員工可化清雅淡，男員工不準留長發(fā)和鬢角，做到衣冠端正，文明施工。⑷除工作需要或接獲批準外，均不得擅自進入各部門生活室、非公共場所。非工作時間嚴禁擅自進入工作場地并在無故逗留。⑸除工作需要外，必須按規(guī)定的員工路線行走，進出大門