北京順義木屋溫泉度假村生態(tài)養(yǎng)生園項目可研

./北京順義木屋溫泉度假村生態(tài)養(yǎng)生園項目〔可行性研究報告項目立項的政策支撐：根據(jù)順義新城規(guī)劃：構(gòu)建"一港、兩河、三區(qū)、四鎮(zhèn)"的區(qū)域空間總體布局,形成新城－重點鎮(zhèn)－一般鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu),確定合理的城鎮(zhèn)規(guī)模,優(yōu)化空間和功能結(jié)構(gòu),保障并促進區(qū)域和城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。一港：首都國際機場及臨空經(jīng)濟核心區(qū),是新城發(fā)展的樞紐核心。兩河：潮白河風(fēng)景區(qū)和溫榆河綠色生態(tài)走廊,是新城發(fā)展的生態(tài)屏障。三區(qū)：中心區(qū)、空港區(qū)、河?xùn)|新區(qū)三城區(qū),是新城發(fā)展的城市載體。四鎮(zhèn)：楊鎮(zhèn)、高麗營、李遂、趙全營四個重點發(fā)展的城鎮(zhèn),是新城發(fā)展的統(tǒng)籌橋梁。根據(jù)北京城市總體規(guī)劃,2020年,順義新城人口規(guī)模規(guī)劃控制在90萬人左右,同時預(yù)留達到百萬人口規(guī)模的發(fā)展空間。旅游業(yè)順義立足于對現(xiàn)有資源的發(fā)掘利用,整合順義"兩河一地,百里山川"〔潮白河、溫榆河、漢石橋濕地,東北部淺山地帶的自然旅游資源,大力發(fā)展度假、運動、會展等旅游產(chǎn)品。加大服務(wù)設(shè)施的建設(shè),帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；要增強旅游業(yè)的整體素質(zhì),提高服務(wù)質(zhì)量和接待水平。以貫穿區(qū)域南北的潮白河為主軸,依托北京城市總體規(guī)劃確定的兩大風(fēng)景區(qū)〔潮白河風(fēng)景區(qū)和唐指山、丫髻山風(fēng)景區(qū)和其它人文、自然資源,建立潮白河濱水旅游區(qū)、山地運動休閑旅游區(qū)、空港會展商務(wù)旅游區(qū)三個重點發(fā)展的旅游區(qū)。三個重點旅游區(qū)以外的廣大綠色空間發(fā)展以觀光農(nóng)業(yè)為主體的旅游項目。項目選址方案：項目選址在北京市順義區(qū)楊鎮(zhèn)木燕路兩側(cè),緊鄰京郊小"白洋淀"漢石橋濕地公園,環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、無噪聲,綠樹成蔭,鳥語花香,項目綠地率達60%,項目距順義楊鎮(zhèn)3.9公里僅6分鐘車程,距市中心地北京站56公里,交通順達便利,有充足的客源保證,項目選址完全符合規(guī)劃劃設(shè)計要求。漢石橋濕地公園景區(qū)圖項目地貌地形圖項目總體規(guī)模及主要功能：項目總占地面積800畝,其中：木燕路東側(cè)200畝,西側(cè)緊鄰漢石橋濕地公園600畝。項目建設(shè)具有四大功能：1.其中木屋溫泉度假村占地260畝,項目投資萬21830元,年總收入5000萬元；2.老年公寓占地300畝,項目投資68800萬元,年總收入16245萬元；3.健康養(yǎng)生園占地40畝項目投資2800萬元,年總收入1550萬元；4.生態(tài)觀光園占地200畝〔木燕路東側(cè)200畝項目投資1300萬元,年總收入820萬元。5.項目總建筑用地23.5萬平方米。其中木屋溫泉度假村19400平方米；養(yǎng)生園5000平方米；生態(tài)觀光園8000平方米；老年公寓200000平方米。6.完成項目四大功能總投資94730萬元,項目年總收入23615萬元,項目投資回收期為4年。本項目投入運營后需用員工總數(shù)1117人。一、木屋溫泉度假村規(guī)劃分為養(yǎng)生度假區(qū)、生態(tài)樂活區(qū)、會務(wù)康體區(qū)以及運動休閑區(qū)四大主題,重點打造"溫泉生態(tài)養(yǎng)生宮、木屋別墅樂活園、特色主題餐廳、商務(wù)會所"。通過對區(qū)內(nèi)生態(tài)契約、休閑養(yǎng)生、商務(wù)會議、紳士運動、教育培訓(xùn)、禪修太極等一系列特色主題的精心設(shè)計,使得國內(nèi)外客戶在體驗極致生態(tài)社區(qū)的同時,得以享受一站式度假服務(wù)和圈層平臺。木屋溫泉度假村效果圖溫泉生態(tài)養(yǎng)生宮效果圖養(yǎng)生度假區(qū)包含溫泉生態(tài)養(yǎng)生宮、養(yǎng)生酒店及健康療養(yǎng)基地、度假別院、莊園大宅和度假府邸,搭建多種特色活動或設(shè)施,如禪修、太極、瑜伽、鮮花餐廳、中醫(yī)SPA、私家藝術(shù)展等。健康療養(yǎng)基地效果圖溫泉生態(tài)養(yǎng)生圖生態(tài)樂活區(qū)包含四季花谷、濕地涵養(yǎng)區(qū)、坡地運動公園、有機農(nóng)莊及附屬酒店、SPA精品酒店、有機餐廳、木屋莊園大宅、木屋樂園、有機農(nóng)田府邸,并開展草地婚禮、騎馬、劃船、親子垂釣、茶藝學(xué)習(xí)、兒童拓展等活動。木屋莊園大宅圖SPA精品酒店圖有機農(nóng)田府邸圖有機農(nóng)莊圖親子垂釣圖會務(wù)康體區(qū)包含居云小鎮(zhèn)、高峰會議中心及酒店、度假木屋公寓、戶外運動基地及酒店、疊加木屋別墅和聯(lián)排木屋、單體生態(tài)木屋群落等,有休閑中心廣場、創(chuàng)意小品雕塑景觀、觀景大轉(zhuǎn)輪、演藝角、步行街、特色主題餐廳、演藝廳、商務(wù)會所、藝術(shù)茶館、陶藝吧、書吧、老年大學(xué)、生態(tài)商務(wù)會所吧及運動基地等活動。居云小鎮(zhèn)圖單體生態(tài)木屋圖〔6個試樣休閑中心廣場圖景觀瀑布圖創(chuàng)意小品雕塑景觀圖石雕十二生肖圖景區(qū)游樂大轉(zhuǎn)輪圖演藝角圖特色主題餐廳圖演藝廳圖多功能廳圖疊加木屋別墅和聯(lián)排木屋、生態(tài)木屋圖生態(tài)商務(wù)會所圖藝術(shù)茶館、陶藝吧、書吧圖運動休閑區(qū)包含運動會所、觀景塔、有綠色運動場、山景健身中心、濱水體育樂園、青少年運動培訓(xùn)、文化會所等。文化會所圖觀景塔圖山景健身中心圖青少年運動培訓(xùn)圖作為北京市重點項目,公司將整合集團內(nèi)外部大量優(yōu)質(zhì)資源,通過打造高品質(zhì)的產(chǎn)品和運營服務(wù),逐步把項目打造成北京乃至全國的旅游度假名片,"世界一流,中國首席"的心靈度假目的地。項目投資的初步估算：溫泉生態(tài)養(yǎng)生宮投資估算木屋溫泉度假村占地260畝投資4940萬元、溫泉項目投資8500萬元、木屋總造價6790萬元、項目配套工程投資1600萬元、。木屋溫泉度假村工程總投資21830萬元。項目年總收入5000萬元。投資回收期4.3年。溫泉項目投資估算經(jīng)商榷,我公司決定在啟動區(qū)內(nèi)7K㎡獲取探礦權(quán),并進行地?zé)釡厝拈_采和利用1、探礦權(quán)費用：預(yù)計項目啟動區(qū)約為7平方公里的地塊探礦權(quán)取得費為80萬。2、前期地質(zhì)勘查費用探礦權(quán)取得后,邀請地質(zhì)勘查研究院做前期地質(zhì)勘查,前期費用約為80萬元。3、鉆井勘探費用前期勘探后能形成初步的鉆井勘探預(yù)算,例如鉆井深度,井口直徑大小。都與溫泉水的水量和溫度有著密切聯(lián)系。假設(shè)預(yù)計鉆井深2000米,預(yù)計成井后出水量可達100m3/小時,日出水量約2400m/日,出水溫度可達60-70℃。地?zé)徙@的預(yù)算標準為0-2000米單價1518元/米。2000米4、井外入戶設(shè)施費用井外入戶的設(shè)施,管道,安裝費用要根據(jù)溫泉設(shè)施規(guī)模來做預(yù)算。管價格〔引入酒店或其他公共設(shè)施鍋爐管：<325*8>6200元/噸米流起管：<325*8>5750元/噸米,因水質(zhì)問題,要處理后才能使用,處理設(shè)備價格另算。溫泉中心設(shè)施：打造溫泉浴池〔約7000平方米規(guī)模的基建需要投資1400萬元,設(shè)備需要投資500萬元。打造SPA水療中心〔約5000平方米規(guī)模基建需要1000萬元,設(shè)備投資需要100萬元。打造游泳館〔約1250平方米規(guī)模基建需要投資125萬元,設(shè)備投資100萬元。打造溫泉配套球類館〔約1750平方米基建需要投資175萬元,設(shè)備需要投資300萬元。溫泉生態(tài)養(yǎng)生宮會所建造費用5000萬元。溫泉項目總投資8500萬元。項目配套工程投資：景區(qū)綠化水系創(chuàng)意雕塑小小品、電照、游覽觀光車等600萬元,中心廣場建設(shè)配套1000萬元,項目配套工程總投資1600萬元。停車場與老年公寓、漢石橋濕地公園共用。項目經(jīng)營及基金效益分析：木屋溫泉度假村占地260畝投資4940萬元。木屋別溫泉度假村規(guī)劃建特色獨體100戶,建筑面積70-100平方米,造價3500元/平方米,100*90*3500=3150萬元；聯(lián)體別墅5棟,建筑面積500-1000平方米,造價3500元/平方米,5*800*3500=1400萬元；各類功能性特色木屋8棟,建筑面積300-2000平方米,8*800*3500=2240萬元〔含特色主題餐廳投資800萬元、商務(wù)會所投資400萬元、觀景塔投資200萬元、；木屋總建筑面積19400平方米,木屋總造價6790萬元。溫泉項目總投資8500萬元。項目配套工程總投資1600萬元。整個木屋溫泉度假村工程總投資21830萬元。項目運營后需管理人員10人,服務(wù)人員、環(huán)保勤雜、園藝、操作工等180人,合計用工180人。項目總收入5000萬元。投資回收期4.3年。木屋出租、溫泉養(yǎng)生、健康養(yǎng)生園收入實行會員制,發(fā)放會員卡,年預(yù)交5萬元享受貴賓待遇,全年八折收費。二、老年公寓項目項目提出的依據(jù)〔一政策依據(jù)1、國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見國發(fā)〔2013〕35號2、財政部和國家稅務(wù)總局〈關(guān)于對老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知〉〔財稅[2000]97號〔二老年公寓市場機遇我國已進入老齡化社會階段按照國際標準,當(dāng)一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時,即為老齡化社會。當(dāng)前,我國已經(jīng)進入人口老齡化快速發(fā)展階段,20XX底我國60周歲以上老年人口已達1.94億,2020年將達到2.43億,2025年將突破3億。"老年公寓"市場潛力巨大20XX據(jù)中國老齡工作委員會估算,中國老年人消費每年已達1萬億人民幣,而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變,其消費數(shù)額還將進一步增長。由此可見養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場潛力巨大?？梢?國內(nèi)老年人的居住現(xiàn)狀亟待改善。目前,國家正在積極探索建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為補充的養(yǎng)老社會服務(wù)體系：一方面加快養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè),加大資金投入,在城鎮(zhèn)建立社會福利院,發(fā)展老年公寓、養(yǎng)老院和老年護理院建設(shè)；同時鼓勵和調(diào)動社會力量,采取公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務(wù)等多種形式,推動養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展,以期最終實現(xiàn)"老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂"的目標。社區(qū)規(guī)劃設(shè)計要求在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計上,不僅要滿足居住功能的要求,使老年人的居住建筑設(shè)計達到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求,還要無處不在的體現(xiàn)出對老人的關(guān)懷,更要考慮社會心理學(xué)所涉及的居住心理問題。環(huán)境要園林化幽雅的環(huán)境,讓老人充分享受陽光,接觸自然,廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。該項目容積率為1。公建設(shè)施要高比例化配套要完善化小區(qū)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設(shè)施設(shè)計要人性化平面設(shè)計要方便老人出行,不能有過多的臺階〔有臺階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道；電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔(dān)架及輪椅的活動范圍；要保證充足的陽光入室,空間通透；樓梯踏步高度不大于140㎜,踏面寬度不小于300㎜,坡道坡度小于1/12,兩側(cè)要有扶手,每間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅；室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計,防跌扶手；各種開關(guān)、按紐均采用大型號,并配備拉繩開關(guān),避免老年人因視力下降而使用不方便；入戶陽光花園、陽臺相通,便于串門和互相照應(yīng)等等,總之設(shè)計要人性化,無障礙居住,滿足老年人的特殊使用功能和要求。生活要智能化配備緊急呼叫對講系統(tǒng),安防系統(tǒng),網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全,戶型要合理化。充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求,大部分戶面積控制在30～60㎡左右。戶型設(shè)計要個性化、合理化。建筑要藝術(shù)化在此居住的老年人均有較高的藝術(shù)品位和欣賞要求,相應(yīng)要有較高水平的建筑藝術(shù),給視覺以美感,使之由美感產(chǎn)生吸引力。滿足以上這些要求的同時,當(dāng)然還要保證建筑工程質(zhì)量合格、建材環(huán)保、裝修美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑標準。社區(qū)規(guī)劃特征項目占地300畝,規(guī)劃建筑總面積20萬平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設(shè)計,以低層為主,輔之以少量多層；有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施；整體建筑風(fēng)格以田園風(fēng)光為主,通過體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組織,在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面,運用多種建筑語言展現(xiàn)田園風(fēng)貌,同時在立面細部處理上,要避免田園風(fēng)格的簡單粗陋,注重細部處理,創(chuàng)造性的展現(xiàn)傳統(tǒng)田園風(fēng)格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特,豐富建筑立面的質(zhì)感,與周邊建筑物有鮮明的色彩對比,突出本項目的獨特性。建議采用坡屋頂,用金色琉璃瓦,充分展現(xiàn)古樸、傳統(tǒng)的田園風(fēng)光。社區(qū)構(gòu)架社區(qū)構(gòu)架是以社區(qū)干道、組團道路、庭院道路為骨架,以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。分為三塊四層次,即住宅、公建設(shè)施、園林景觀三塊。其中住宅分四層次：社區(qū)、小區(qū)、組團、單體。整個社區(qū)分四個小區(qū),每75畝為一個小區(qū),每個小區(qū)規(guī)劃總建筑面積5萬㎡；每個組團既自成體系,又與小區(qū)相協(xié)調(diào)；每個小區(qū)既自成體系,又與整個社區(qū)相一致,聚散得體、疏密有度、渾然一體。為保障行人和車輛出入安全、方便,社區(qū)應(yīng)在不同方向設(shè)3～4個主出入通道,組團內(nèi)應(yīng)設(shè)置2個出入通道。總體平面布置所有住宅均南北朝向,庭院式布局,保證每棟樓,每間房均有充足的陽光照射,沿人工湖水系、主題濕地公園、丘地走勢呈流線型或圍合式布置,使之高低錯落有致。各組團住宅部分底層部分架空,設(shè)有休閑娛樂和公共活動場所。在同一小區(qū)內(nèi)既有低層,又有多層。要正確處理低層和多層的平面布置關(guān)系?？傮w平面布置參考效果圖社區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計園區(qū)的環(huán)境應(yīng)為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交往場所。老年人,特別是60～70歲年齡階段的老年人,因離職、退休,生活方式的轉(zhuǎn)變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng),對戶外活動有著強烈的渴望。主要的活動有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、唱歌、跳舞、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養(yǎng)花等,不同經(jīng)濟條件,不同文化水平,不同活動能力的老年人有不同的需求,因此在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)充分認識到這一特殊群體的特殊需要。整個社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應(yīng)該是典雅、歡快、童趣和積極向上的,使其充滿生活情趣,這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望,有助于改善其身體機能,促進健康長壽。園區(qū)內(nèi)修建大型具有特色的中央主題花園,給老人帶來美的享受,發(fā)揮景觀功能作用,同時可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動場所。完善的步行交通系統(tǒng)。步行是老年人主要空間轉(zhuǎn)移方式,也是老年人日常重要活動。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線,將居民日常生活出行置于步行區(qū)域之中,人流與車流近而不擾；應(yīng)沿湖設(shè)置蛇行健康步行道,供老人清晨跑步或者散步；道路要進行無障礙設(shè)計,每間隔直線距離200m左右即修建休息坐椅,方便老人休息。道路設(shè)計應(yīng)有清晰道路脈絡(luò)系統(tǒng)和特色的空間意象設(shè)計,老年人可以通過道路脈絡(luò)找到自己熟悉的感覺,找到認同感和歸屬感,消除孤獨和自閉癥。為保證景觀規(guī)劃設(shè)計與小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào),滿足老人懷舊心理,修建體現(xiàn)中國傳統(tǒng)文化的以"梅、蘭、竹、菊","歲寒三友"為主題的組團花園,供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。整個社區(qū)規(guī)劃形成從整體到局部,從組團到單體,多層次,多樣化景觀體系。同時,各組團景觀和各小區(qū)景觀既相對獨立,各成體系,又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡(luò)相通,一脈相承,豐富多彩。單體建筑設(shè)計建筑結(jié)構(gòu)：低層和多層均為框架結(jié)構(gòu)；樓層：低層為2-3層,多層為4-5層,均配有電梯。部分底層架空,用作組團小型會所和娛樂活動中心,保證視野通透。架空層層高不低于3米,最好能達到3.6米,提升物業(yè)檔次。采用環(huán)保地?zé)峁┡?分戶計費。分戶空調(diào)室外機懸掛位置,做到統(tǒng)一,保證立面整齊美觀。"三線三管"入戶,即電話線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、集中供熱水管。隱蔽管線,管道設(shè)置在室外的凹槽中,室外和外立面都看不到；室內(nèi)管線暗敷,尤其在管線布置上要集中布線,避免管線出現(xiàn)在視線明顯可及的位置。房屋內(nèi)窗戶大量采用外飄窗形式,保證每戶均有一個陽光花房。戶型面積控制及戶內(nèi)設(shè)施戶型多層主要是一房和二房,均帶廚衛(wèi)；一房面積控制在40㎡左右,二房面積控制在50～60㎡,一房、二房占總套數(shù)的70%。低層建大戶型,面積控制在90～150㎡,滿足兩代、三代甚至四代同堂的需要。陽光是健康生活不可或缺的。所有的戶型都最大限度地保證采光。陽光透過大飄窗,灑在房間的每一個角落,一種溫暖擁入心房。中空隔熱斷橋鋁合金保溫窗,保持房屋節(jié)能通透、四季如春。大起居室寬敞明亮,滿足老人交流、活動之需要。房間每個細節(jié)都需要求設(shè)計師深思熟慮：無障礙設(shè)計,保證家中老人安全。長柄門鎖,便于使用。超寬入戶門足夠兩個老人并排攙扶通過。步入式浴缸、防滑扶手,保證老人洗浴安全。房屋還安裝電子安防系統(tǒng)、緊急呼叫援助系統(tǒng)等。車位、商業(yè)配套的設(shè)置在不影響小區(qū)道路交通的前提下,設(shè)置100個露天停車位。道路布置：在主干道構(gòu)架下,合理布置組團道路及庭院道路,形成合理道路系統(tǒng)。商業(yè)配套設(shè)置按商業(yè)步行街物業(yè)形態(tài)考慮,單位面積根據(jù)商業(yè)使用功能確定,商業(yè)步行街應(yīng)該既具備商業(yè)配套功能,同時具備休閑游玩景觀功能。老年公寓綜合設(shè)計方案：公寓將生態(tài)、生產(chǎn)、生活、服務(wù)、景觀、娛樂等功能結(jié)合在一起,充分體現(xiàn)其修養(yǎng)性、趣味性、參與性、觀賞性。使老人們既可以領(lǐng)略鄉(xiāng)村質(zhì)樸的四季美,生機盎然的濃濃綠意,形成極大時空反差的悅心悅意的審美境界,又可以體驗種植、采摘的樂趣,同時享受溫泉帶來的身心健康,將成為老年人養(yǎng)老、度假、療養(yǎng)、康復(fù)、保健、娛樂、休閑的絕佳之地。公寓實行以人為本創(chuàng)一流的規(guī)范化服務(wù),周到細致的關(guān)懷讓入住的老人體會到一種寬松、舒適、親切的家庭韻味。本院追求高品位、高素質(zhì)、高境界的理念。注重現(xiàn)實的硬件設(shè)施和以人為本的規(guī)范管理,創(chuàng)造一個有文化素養(yǎng)特色的老人樂園,為國家老年事業(yè)做出貢獻。項目建設(shè)內(nèi)容：〔一建設(shè)規(guī)模：

1、建設(shè)用地：300畝。

2、建筑面積：200000平方米。3、床位：6600個。

4、人均居住面積：30平方米。

5、綠地率：60%；

6、容積率：0.8；

7、停車位：100個。

建筑項目新建項目：

1、綜合大樓：

占地10畝,建綜合大樓,五層建筑,建筑面積16000平方米,將老年公寓的所有功能和度假商務(wù)酒店的功能集于一體。其中：

1底層：

為食堂、餐廳、展覽展示、商業(yè)中心〔超市商場、銀行、保險、郵局等等；

2二層：

為老年娛樂、健身活動場所,養(yǎng)生房、醫(yī)療中心、護理中心等；

3三層：為辦公、會議區(qū)：

老年公寓辦公室、各協(xié)會辦公室、會議室；

4四層、五層：

為老年公寓?？头靠傆嬙O(shè)150間〔套左右,可接收300人入住。

2、老年公寓：

建筑面積19萬平方米,可接收6300位老人入住。項目功能建議

1、老年公寓：

1新建綜合大樓,客房區(qū)總計設(shè)150間〔套左右,平均每套面積40平方米,300張床位,房型以標間為主、雙套房為輔,其中標準客房區(qū)為90%,套房控制在10%左右。2新建老年公寓,客房區(qū)總計設(shè)3100套左右,平均每套面積50平方米,6300張床位,主要為標準間,其中標準間為90%,豪華套房控制在10%左右。

2、醫(yī)療中心：

建議該項目引入北京市三甲醫(yī)院,開設(shè)門診、急診、住院部和老年康復(fù)中心。配備專業(yè)的醫(yī)護人員、先進的醫(yī)療設(shè)備,擁有緊急綠色救護通道,一方面解除該老年公寓老人和家屬的后顧之憂,另一方面也可以為順義區(qū)其他養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和居民提供醫(yī)療服務(wù)。

3、護理中心：

建議該項目建設(shè)護理中心,配備經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的高素質(zhì)護理人員,其功能有三：一是為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供專業(yè)的護理服務(wù)；二是作為高級家政專業(yè)人員的實訓(xùn)基地。三可以為順義區(qū)其他養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)提供護理服務(wù)或為其培養(yǎng)護理人員。

4、餐飲中心：

1老年人食堂：為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供餐飲服務(wù)；2商務(wù)餐廳：

建議該項目按照商務(wù)酒店的標準,設(shè)置宴會廳,中、小型中餐廳,風(fēng)味餐廳,咖啡廳〔兼西餐廳等,以同時滿足辦公、會議、接待等商務(wù)活動和其他各種中高檔親友聚會、散客宴請的需要。

5、康樂中心：

建議該項目室外設(shè)置羽毛球球場、門球場、釣魚池,苗圃、預(yù)留室外游泳池及庭院散步休閑等設(shè)施；室內(nèi)設(shè)置閱覽室、放映廳、書畫室、網(wǎng)吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、臺球房、卡拉OK室等。以滿足老年人學(xué)習(xí)、娛樂、健身的需要。

5、養(yǎng)生中心：建議該項目設(shè)置養(yǎng)生中心,包括：美容美發(fā)、足療、按摩、SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。

6、辦公和會議中心：

1協(xié)會辦公區(qū)：

建議該項目設(shè)置協(xié)會辦公區(qū),邀請各民間協(xié)會在老年公寓設(shè)立常設(shè)機構(gòu),組織入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會活動。2會議中心：

建議該項目設(shè)置能容納300人的大型會議廳一間,設(shè)置中小型會議室5間。大型會議廳交通集散方便,有空間寬敞的前廳、服務(wù)走廊和配套的服務(wù)、貯藏用房及衛(wèi)生間。設(shè)置現(xiàn)場視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設(shè)備設(shè)施。為單位和個人舉辦各種會議、培訓(xùn)、聚會等提供全方位的服務(wù)。

7、商業(yè)中心：

建議該項目設(shè)置商業(yè)中心,建設(shè)包括超市、商場、精品商店、銀行、保險、郵局等商業(yè)配套設(shè)施,一方面為該老年公寓的老年人提供商業(yè)服務(wù),另一方面也可以為周邊的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和居民提供商業(yè)服務(wù)。項目投資估算及經(jīng)濟效益分析投資估算及資金籌措

一、投資估算：

〔一投資估算：

1、土地費用：約5700萬元

占用土地300畝,土地費用300畝×19萬元＝5700萬元

2、土建工程費用：約58000萬元

新建房屋：200000平方米×2900元＝58000萬元；〔含土建、水、暖、裝修等費用

3、房屋配套設(shè)施建設(shè)費用：約3000萬元

按6600個床位,每個床位平均投入5000元

6600床位×5000元=3000萬元

4、公共設(shè)施建設(shè)配套工程：約1800萬元〔含基本設(shè)施費用、綠化美化環(huán)境費用、等

5、其它：約300萬元〔含車輛購置費：大客車1輛、中巴兩輛；老年代步車30輛等。

合計：68800萬元〔二總投資估算

總投資：68800萬元

二、資金籌措方式：資金籌措項目總投資68800萬元,資金籌措：主要采取廣泛招商引資的辦法,誰投資、誰受益,積極鼓勵社會、民間投資。另部分爭取政府扶持資金。經(jīng)營評估：該項目總占地面積300畝,總建筑面積20萬平米,總投資68800萬元,項目建成后可安置6600個老年人入住。<1>、如按"只租不售"考慮,按人月入住費用4000元計算、按10個月經(jīng)營期收費,按80%入住率計算：本項目預(yù)計年總收入為：6600人*4000人/月*10個月*80%=21120萬元；〔2、年支出總成本費用：年工資總額3500萬元+管理費845萬元+水、電、氣費,材料費,相關(guān)稅費等530萬元=4875萬元?！舶疵?個老人設(shè)一個專業(yè)護理人員,則6600個老人80%的入住率為5280人,需專業(yè)護理人員754人+管理人員、其它員工76人=總數(shù)830人。全員人月均工資3500元,830*3500*12=3500萬元；總成本費用含人員工資,管理費,水、電、氣費,材料費,相關(guān)稅費等；按此計算：年可實現(xiàn)利潤：21120萬元—4875萬元=16245萬元。項目總投資68800萬元元/16245萬元=4.2,投資回收期約4.2年。項目實施1、項目發(fā)起人：北京林河園投資有限公司2、養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)名稱：北京林河園投資有限公司老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)管理處3、項目名稱：北京順義"漢石橋老年公寓"4、籌辦申請,項目可研立項；5、簽訂《合作協(xié)議》；6、獲批后規(guī)劃、土地、發(fā)改委辦理相關(guān)手續(xù)；7、實施建設(shè)〔同時完成300畝土地規(guī)劃,分兩期建設(shè),首期建100000平方米。8、申領(lǐng)社會福利機構(gòu)設(shè)置批準證書9、開展養(yǎng)老服務(wù)等八、結(jié)論與建議綜上所述,積極應(yīng)對人口老齡化,加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè),不斷滿足老年人持續(xù)增長的養(yǎng)老服務(wù)需求,是全面建成小康社會的一項緊迫任務(wù),有利于保障老年人權(quán)益,共享改革發(fā)展成果,有利于拉動消費、擴大就業(yè),有利于保障和改善民生,促進社會和諧,推進經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展。該項目區(qū)域位置合理,交通便捷,環(huán)境優(yōu)美,占地適中,利用率高。本工程對周邊環(huán)境影響較小,與周邊的居住環(huán)境和區(qū)域發(fā)展相匹配。本工程建設(shè)條件好,地塊布置方便、合理,有利于合理利用原有地域優(yōu)勢和基礎(chǔ)設(shè)施,體現(xiàn)了項目操作的合理性。該項目的實施對社會和諧,經(jīng)濟發(fā)展均十分有益。是一項亟待加快發(fā)展的民生工程。注：本報告中所有圖片大部分均為參考示意圖片。三、健康養(yǎng)生園健康養(yǎng)生園占地40畝,項目總投資2800萬元。出租物業(yè)純收入為1550萬元。健康養(yǎng)生園的項目規(guī)劃項目規(guī)劃原則,注重健康養(yǎng)生理念設(shè)計與項目的一致性,注重不同項目之間服務(wù)健康養(yǎng)生,例如針對減肥采用健身、營養(yǎng)配餐、中藥與針灸綜合方法達到安全減肥目的。項目注重電腦技術(shù)應(yīng)用,方便人們使用。注重天然養(yǎng)生環(huán)境與室內(nèi)健康服務(wù)項目的配合,注重健康服務(wù)項目的獨創(chuàng)性。養(yǎng)生園效果圖健康檢測中心引進國外先進的人體成份分析儀,結(jié)合國家體育總局頒發(fā)的《全民健身身體素質(zhì)達標標準》和醫(yī)療機構(gòu)的常規(guī)項目,開展獨具特色、全面反映人群健康狀況的檢測套餐服務(wù)。我們將組織多名醫(yī)療與健康養(yǎng)生專家,根據(jù)您的檢測和評價結(jié)果,為您量身定制出一套集運動健身指導(dǎo)、營養(yǎng)配餐、心理調(diào)節(jié)、養(yǎng)生服務(wù)為一體的健康養(yǎng)生指導(dǎo)方法,全面科學(xué)地指導(dǎo)您保養(yǎng)好自己的健康,為您的生命加油。1.成長發(fā)育檢測指導(dǎo)套餐。2.形體保持檢測指導(dǎo)套餐。3.減肥塑身指導(dǎo)套餐。4.健美健身檢測指導(dǎo)套餐。5.動力源泉檢測指導(dǎo)套餐。6.疾病預(yù)防檢測指導(dǎo)套餐。7.膳食營養(yǎng)檢測指導(dǎo)套餐。8.養(yǎng)生保健檢測指導(dǎo)套餐。9.心理保健與精神衛(wèi)生檢測指導(dǎo)套餐。10.兒童學(xué)習(xí)障礙檢測指導(dǎo)套餐。體檢中心圖活水保養(yǎng)中心將溫泉水引入到健康養(yǎng)生園,以活水保養(yǎng)為中心,設(shè)置溫泉水室內(nèi)沐浴,滿足游客與業(yè)主冬季溫泉水浴需求,起到血管體操的作用。對心、肺、腎及消化系統(tǒng),對體內(nèi)的重要器官都有良好的效果。陽光浴與活水保養(yǎng)中心相連,方便沐浴的人們作陽光浴。健康養(yǎng)生園的水療中心獨具特色,集運動、健身、水療、養(yǎng)生、美容、塑身、餐飲、休息及戲水之全方位頂級功能設(shè)施于一體的健康水療中心。活水保養(yǎng)中心圖個性化SPA針對不同客戶需求,采用個性化ＳＰＡ方案設(shè)計淡水SPA區(qū)等。茶文化中心茶文化是中國的專利,日本對中國的茶文化進行深入研究并改進為茶道。德國醫(yī)學(xué)專家在癌癥治療的研究過程中,發(fā)現(xiàn)中國綠茶對于癌癥預(yù)防具有重要作用,導(dǎo)致中國綠茶在德國出口量急劇上升。正確飲茶不僅有利于身體健康,而且通過茶文化,有利于文化交流。大量的事例證明,茶的確具有養(yǎng)生保健、延年益壽、強身美容、防治疾病等等功效。通過專家配置不同種類的養(yǎng)生保健茶葉,指導(dǎo)客人正確選用。茶文化中心圖中醫(yī)減肥美容中心中醫(yī)美容室：在引進人才的基礎(chǔ)上,從中選出重點中藥美容配方,針對常見美容問題,提供美容服務(wù)。A.黃霏莉教授主持研制中醫(yī)美容咨詢系統(tǒng)軟件中,收集治療和保健美容方劑9600余首,藥膳食譜800余張,藥物與食物1200余味,并利用電腦優(yōu)勢,對于這些方藥從內(nèi)服、外用、功效、主治等多方面進行了分類,為中藥美容的臨床應(yīng)用及中藥美容產(chǎn)品的研制開發(fā)提供了全面的文獻資料。B.引進XX大學(xué)全息生物學(xué)研究所天然減肥產(chǎn)品張穎清328。機理：均衡營養(yǎng),調(diào)動體內(nèi)的自行反饋能力,使脂肪的吸收與消耗達到動態(tài)平衡,該減肥產(chǎn)品由純天然食品原料制成的全息胚分化促進劑等組成。針灸美容室：為人們提供針灸美容服務(wù),將養(yǎng)生保健與美容結(jié)合起來。針灸美容美體,遵循中醫(yī)的辯證論治理論,通過疏通經(jīng)絡(luò)、運行氣血而達到治療損美性疾病、美化容顏、延緩衰老的目的,從內(nèi)調(diào)節(jié)臟腑功能而達到外部美化容顏,促進皮膚新陳代謝,從根本上解決皮膚老化的問題,使人們在健康的基礎(chǔ)上更美麗。針灸美容室圖營養(yǎng)配餐與食療中心營養(yǎng)配餐的作用在于,營養(yǎng)成份能夠滿足運動的需要,控制過量熱量的攝取。引進運動員與大眾營養(yǎng)配餐軟件,可以指導(dǎo)社區(qū)人民群眾的科學(xué)配餐。營養(yǎng)配餐與食療中心圖健康與長壽是生命科學(xué)研究永恒的主題,通過健康養(yǎng)生項目的開展,可以延緩衰老的過程,提高生命的質(zhì)量,將抗衰老的研究成果應(yīng)用于社區(qū)健康服務(wù),對客戶提供衰老狀況診斷服務(wù)。開展理療服務(wù)將是健康養(yǎng)生園的一個特色,其中水療中心也屬于理療范疇。理療中心將配套一流的理療師,購買一批先進的理療儀器。例如引入生物全息治療儀、磁療設(shè)備、高壓氧治療設(shè)備等等。理療室與抗衰老中心圖健康養(yǎng)生園的服務(wù)體系建立以健康養(yǎng)生園為核心的健康養(yǎng)生特色服務(wù),結(jié)合一流的物業(yè)服務(wù),塑造優(yōu)秀的社區(qū)文化。建立文明的高尚生活環(huán)境,這是更重要的風(fēng)景,也是現(xiàn)代高尚社區(qū)生活質(zhì)量的保障。項目投入產(chǎn)出分析估算項目投資估算健康養(yǎng)生園項目建筑面積5000平方米。其中各類功能性中心、養(yǎng)生室木屋8棟,建筑面積500-800平方米,8*600=4800平方米；養(yǎng)生休閑亭4座200平方米。健康養(yǎng)生園建筑部分5000平方米＊4000元/平方米=2000萬元水療健康設(shè)備300萬元,花卉與綠化投資200萬元,健康養(yǎng)生服務(wù)內(nèi)容300萬元。項目總投資2800萬元。出租物業(yè)純收入為1550萬元。項目運營后需管理人員5人,體檢、保養(yǎng)、茶文化、美容、中醫(yī)、配餐、理療等60人,合計65人。綜上所述,本項目經(jīng)濟效益良好,社會效益突出。四、生態(tài)觀光園生態(tài)觀光園占地200畝。項目設(shè)施農(nóng)業(yè)建筑面積5000平方米,鄉(xiāng)村四合院式客房3000平方米。生態(tài)觀光園項目總投資1300萬元。收入合計820萬元。生態(tài)觀光園的規(guī)劃〔一生態(tài)觀光園的發(fā)展契機隨著生態(tài)科學(xué)的發(fā)展與普及,在人們的思想意識中逐漸形成了對綠色生態(tài)環(huán)境的依戀。以休閑農(nóng)業(yè)、觀賞農(nóng)業(yè)、農(nóng)村旅游為主題的營養(yǎng)生態(tài)環(huán)境取代了傳統(tǒng)的旅游觀光。于是農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)——觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)運而生。觀光農(nóng)業(yè)把農(nóng)業(yè)、園藝和旅游業(yè)有機的結(jié)合在一起,以其清新秀麗的田園風(fēng)光,潮濕而又濃郁的泥土氣息,質(zhì)樸淳厚的民風(fēng),鮮嫩誘人的綠色