某市房地產(chǎn)市場指數(shù)報告

37深房地指數(shù)報告(2004年第2季度)第一部分

深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)市場價格綜述一、上半年深圳市房地產(chǎn)市場綜述(一)國家和我市有關(guān)房地產(chǎn)政策的回顧

1、土地政策為了抑制固定資產(chǎn)投資過快增長，保證國民經(jīng)濟平穩(wěn)運行，落實最嚴(yán)格的耕地保護制度，4月29日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》。為落實該通知精神，市政府專門發(fā)出了緊急通知要求深入開展土地市場整治暫停審批占用農(nóng)用地項目。

2、房地產(chǎn)金融政策4月11日央行宣布，從2004年4月25日起，國有獨資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機構(gòu)將執(zhí)行7.5%的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴張。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一。4月27日，國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目(不包含經(jīng)濟適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。

3、房地產(chǎn)行業(yè)管理條例6月25日，深圳市人大通過廢止《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理條例》。國土部門正在加緊制定新的規(guī)章，以便能更好地適合市場所需。（二）固定資產(chǎn)投資增速仍保持在較高水平，但房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模得到控制

今年上半年，我市國民經(jīng)濟在國家宏觀政策的引導(dǎo)下，繼續(xù)保持著快速、穩(wěn)健發(fā)展的良好勢頭。上半年全市固定資產(chǎn)投資較快增長，顯示了深圳市經(jīng)濟的健康發(fā)展。截至6月底，我市累計完成固定資產(chǎn)投資447.14億元,比上年同期增長16.7%。

隨著國家一系列宏觀調(diào)控政策的實施，我市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模得到控制。根據(jù)市國土資源和房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)顯示：上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資230.58億元,同比增長17.05%。全市商品房施工面積達2,248.62萬平方米，同比下降2.72%；其中，新開工面積520.43萬平方米，同比下降12.44%；竣工面積282.51萬平方米，同比下降26.99%。（三）實施房地產(chǎn)用地緊縮政策，嚴(yán)格控制商品房用地出讓根據(jù)國家宏觀調(diào)控政策的要求，我市繼續(xù)嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)規(guī)模，特別是房地產(chǎn)用地規(guī)模，房地產(chǎn)用地出讓面積年度增長幅度仍將控制在100萬平方米左右。根據(jù)2004年土地供應(yīng)計劃，今年我市計劃出讓土地1,287萬平方米，比去年增加117萬平方米。居住用地為115萬平方米，其中商品房用地為108萬平方米，僅占年度土地出讓總量的8.4％，且基本分布在特區(qū)外。今年上半年，政府以拍賣的形式出讓了兩宗商住混合用地，面積分別為11.12萬平方米、1.46萬平方米，分別位于寶安區(qū)西鄉(xiāng)中心區(qū)和寶安石巖中心區(qū)；以掛牌方式出讓了兩宗商務(wù)酒店用地，面積分別為3.32萬平方米及5.01萬平方米，分別位于寶安中心區(qū)和大工業(yè)區(qū)。（四）商品房銷售面積全面增長，空置面積有所下降2004年上半年，全市商品房銷售收入為188.93億元，同比增長27.42％，其中住宅銷售收入為164.63億元，同比增長26.79％。新建商品房銷售面積為460.71萬平方米，與去年同期相比增加20.12%，其中商品住宅銷售面積為409.65萬平方米，比去年同期增加14.91%，占商品房銷售總面積的比例為89%，住宅銷售比例略有下降；辦公樓銷售面積15.34萬平方米，同比增長115.95％，商鋪銷售面積28.79萬平方米，同比增長100.43％，辦公樓和商鋪銷售面積占商品房總面積的比例達到11％，與去年同期相比上升了4個百分點。上半年我市商品房三級市場交易面積達到330.01萬平方米，交易面積比上年同期增長63.6%。

隨著劃撥的歷史用地逐漸減少、商品房施工和竣工面積的減少以及商品房銷售面積的增長，商品房空置面積也有所下降，6月底，全市商品房空置面積為232.42萬平方米，比去年同期下降6.27%。其中，住宅為144.12萬平方米，比去年同期下降4.82％；商業(yè)用房為52.33萬平方米，比去年同期下降0.06%；辦公用房為14.12萬平方米，比去年同期下降36.54%。（五）深圳房地產(chǎn)春交會再創(chuàng)佳績

今年的深圳房地產(chǎn)春交會是歷屆交易會中規(guī)模最大、參展商最多、人氣最旺、交易最火爆的一屆。本次展會展覽面積達到2.3萬平方米，比2003秋交會增加了25％，參觀人次達到46.3萬人次，成交金額17.06億元，參展樓盤達100個，參展樓盤預(yù)售面積約402.7萬平方米，囊括了深圳全部最新樓盤。本次展會多以名盤、大盤為主，如華僑城波托菲諾二期、半山·蘭溪谷、中海怡美山莊、金地·香蜜山、中信紅樹灣以及鹽田的天琴灣國際公館等。（六）福田中心區(qū)房地產(chǎn)市場火爆

5月31日，深圳市民中心正式啟用。它標(biāo)志著以市民中心為核心的中心區(qū)辦公樓市場迎來了一個“中心區(qū)時代”。隨著深圳城市中心的西移，中心區(qū)將成為深圳市的社會、經(jīng)濟和文化的中心，與會展、金融、服務(wù)等產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)也將面臨著巨大的發(fā)展機會，從某種程度上意味著產(chǎn)生了更多辦公和商業(yè)服務(wù)的需求。越來越多的跨國公司區(qū)域總部、重要事業(yè)部門以及中國本土企業(yè)區(qū)域總部落戶深圳，再加上港資企業(yè)紛紛設(shè)立分支機構(gòu)和辦事處，而為這些跨國或大型機構(gòu)提供中介服務(wù)的企業(yè)如網(wǎng)絡(luò)、律師、廣告、咨詢類的企業(yè)也將大量派生。WTO的效應(yīng)逐漸在辦公和商業(yè)服務(wù)市場上顯現(xiàn)出來。據(jù)統(tǒng)計資料顯示：目前中心區(qū)已建成寫字樓面積約40萬平方米，在售在建寫字樓總規(guī)模超過100萬平方米。僅中心區(qū)南區(qū)銷售的項目就有約18萬平方米的寫字樓面積，主要有國際商會中心、九州創(chuàng)展大廈、華融大廈等項目。（七）舊城改造工作及其影響

2004年，深圳舊城改造將全面鋪開。在羅湖水庫、翠竹、園嶺、田貝、水貝、八卦嶺、金地工業(yè)區(qū)、崗廈、大沖、蛇口等片區(qū)，舊城改造工作正在風(fēng)起云涌。目前，羅湖區(qū)住宅市場大部分為舊城改造項目，產(chǎn)品多以小戶型為主。舊城改造最直接的效應(yīng)就是盤活了存量土地，實現(xiàn)城市更新，提高土地級差收益和城市居民的居住環(huán)境，完善城市功能、改善城市環(huán)境、調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)布局。此外，由于舊城地塊的區(qū)位優(yōu)越性、交通便利性，以及人流聚集性，舊城改造給商業(yè)地產(chǎn)帶來了前所未有的機遇。另一方面，在分析房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系時，舊城改造的影響也應(yīng)予以充分考量。二、深圳經(jīng)濟特區(qū)的房價、房租總水平有所上升，地價總水平保持平穩(wěn)

深圳房價指數(shù)結(jié)果顯示：今年第2季度與上期相比，二級市場住宅（新房）的房價略有上升，深圳綜合房價、三級市場住宅（二手房）、辦公用房和商業(yè)用房的房價分別上升了0.57%、1.54%、1.34%和0.70%。與上期相比，特區(qū)內(nèi)各行政區(qū)房價走勢如下：在二級市場住宅方面，福田區(qū)和南山區(qū)分別上升了0.50%和0.80%，羅湖區(qū)和鹽田區(qū)分別下降了0.26%和0.39%；在三級市場住宅方面，鹽田區(qū)下降了1.31%，羅湖區(qū)、福田區(qū)和南山區(qū)分別上升了1.71%、1.38%和1.82%；在辦公用房方面，羅湖區(qū)略有下降，福田區(qū)上升了3.16%，南山區(qū)和鹽田區(qū)與上期持平；在商業(yè)用房方面，南山區(qū)略有下降，福田區(qū)上升了1.95%，羅湖區(qū)保持平穩(wěn)，鹽田區(qū)與上期持平。

深圳房租指數(shù)結(jié)果顯示：今年第2季度與上期相比，辦公用房的房租下降了3.03%，綜合房租、住宅、商業(yè)用房和工業(yè)廠房的房租分別上升了1.64%、1.45%、3.16%和1.25%。與上期相比，特區(qū)內(nèi)各行政區(qū)房租走勢如下：在住宅方面，羅湖區(qū)、南山區(qū)和鹽田區(qū)分別下降了1.30%、1.01%和1.96%，福田區(qū)上升了4.71%；在辦公用房方面，羅湖區(qū)、福田區(qū)和南山區(qū)分別下降了4.25%、1.57%和4.94%，鹽田區(qū)上升了5.40%；在商業(yè)用房方面，羅湖區(qū)、福田區(qū)和南山區(qū)分別上升了2.44%、4.97%和0.86%，鹽田區(qū)與上期持平；在工業(yè)廠房方面，羅湖區(qū)和南山區(qū)分別下降了2.00%和3.46%；福田區(qū)上升了5.57%，鹽田區(qū)與上期持平。

深圳地價指數(shù)結(jié)果顯示：今年第2季度與上期相比，辦公用地、工業(yè)用地的地價略有上升，深圳綜合地價、住宅用地和商業(yè)用地價保持平穩(wěn)。與上期相比，特區(qū)內(nèi)各行政區(qū)地價走勢如下：在住宅用地方面，福田區(qū)、鹽田區(qū)略有上升，羅湖區(qū)和南山區(qū)略有下降；在辦公用地方面，羅湖區(qū)和福田區(qū)略有上升，南山區(qū)保持平穩(wěn)，鹽田區(qū)與上期持平；在商業(yè)用地方面，南山區(qū)和鹽田區(qū)略有上升，福田區(qū)保持平穩(wěn)，羅湖區(qū)與上期持平；在工業(yè)用地方面，羅湖區(qū)和鹽田區(qū)分別上升了0.61%和0.65%，南山區(qū)略有上升，福田區(qū)則保持平穩(wěn)。第二部分深圳房價指數(shù)報告拆根據(jù)海深房網(wǎng)地指車數(shù)系岸統(tǒng)測拳算，釀20珠04侮年第雙2季崇度，置深圳展綜合尺房價待指數(shù)誘為9給9.孔94討點，晝比上軍期上捕漲0庫.5灣7點副；二估級市錯場住嚼宅房珍價指粉數(shù)為兼93旬.4姥6點企，比激上期肝上漲駛0.勁29滾點；絨三級乞市場有住宅貌房價撓指數(shù)紐為7五2.蛙68勢點，廈比上圖期上捏漲1竿.1壘0點摩；辦為公用阻房房蜘價指桃數(shù)為構(gòu)11伴2.紀(jì)12管點，票比上姐期上追漲1扎.4福9點削；商命業(yè)用宏房房摘價指百數(shù)為姻27讀4.哀94圍點，暖比上觀期上詢漲1貝.9帝1點另。住羅湖賺區(qū)二族級市股場住郊宅房鼠價指坐數(shù)為判98庭.8諷6點要，比徒上期劃下跌濾0.李25眉點；過三級秩市場甜住宅傾房價高指數(shù)撫為7售5.成99妖點，足比上般期上排漲1祥.2數(shù)8點求；辦歸公用鑒房房同價指校數(shù)為威11娛5.順69鍬點，搭比上愁期下淘跌0褲.4蕩3點柏；商蜜業(yè)用咐房房份價指虹數(shù)為披37宮5.括00雄點，膜比上穩(wěn)期下嫂跌0膚.0治7點籌。全福田瓜區(qū)二剩級市搜場住熱宅房梳價指秘數(shù)為鄉(xiāng)10嘆3.滑27虧點，名比上毀期上樹漲0畢.5穗1點不；三羅級市掛場住腹宅房炭價指沫數(shù)為土80驕.4攤8點撞，比喇上期育上漲遭1.緩09旋點；怪辦公采用房質(zhì)房價仇指數(shù)倚為1郵28山.8掠3點芬，比鞏上期垂上漲縱3.勾94返點；永商業(yè)狼用房毫房價拐指數(shù)高為2奴71洲.1量6點家，比瓶上期遠上漲嶄5.引17葡點。散南山格區(qū)二笑級市費場住雅宅房釘價指嫌數(shù)為爸74達.1產(chǎn)5點棉，與補上期裳上漲羽0.差59投點；肚三級綢市場艷住宅引房價秩指數(shù)赤為5辰8.靜80悼點，另比上委期上包漲1棚.0煌5點維；辦慎公用性房房戒價指怎數(shù)為真85界.8但8點糖，與擁上期殖持平材；商鋸業(yè)用殿房房欠價指野數(shù)為帳17授6.精47愿點，做比上伴期下踐跌0所.7狀0點坐。典鹽田絡(luò)區(qū)二損級市段場住爭宅房琴價指豎數(shù)為狠72畜.0喪2點謀，比躲上期據(jù)下跌叼0.帶29你點；諒三級們市場襖住宅挎房價涉指數(shù)良為5防0.評74矛點，設(shè)比上炒期下續(xù)跌0惡.6絲7點幼；辦沃公用沈房房引價指每數(shù)為贏70折.0隆9點館，與傾上期袖持平誰；商畢業(yè)用影房房全價指奉數(shù)為游18匠0.街68信點，韻與上毅期持去平。絡(luò)第三態(tài)部分城深圳柄房租聲指數(shù)姜報告濤根據(jù)啄深房拉地指奧數(shù)系曲統(tǒng)測乘算，導(dǎo)20放04紗年第卵2季腹度，截深圳動綜合豈房租撿指數(shù)般為9乎9.趁73編點，張比上節(jié)期上吵漲1禾.6乒0點污；住無宅房倘租指沾數(shù)為派70菌.2呆3點便，比喊上期框上漲錦1.菊00介點；腎辦公備用房礦房租醬指數(shù)盯為1琴16飄.3地1點端，比脊上期停下跌倍3.女64疾點；完商業(yè)世用房啞房租葡指數(shù)洞為3刻66和.3危7點恢，比題上期丘上漲資11右.2劫2點已；工隔業(yè)廠屠房房睡租指孫數(shù)為部43湊.1丑7點酸，比聯(lián)上期緞上漲葵0.鑰54前點。酸羅湖辱區(qū)住殿宅房繞租指親數(shù)為幼76罷.8芬6點賞，比泳上期蠅下跌仿1.須01氏點；呢辦公塵用房團房租售指數(shù)凍為1艙19暖.3監(jiān)0點舍，比焰上期制下跌路5.千29技點；匠商業(yè)斧用房慰房租峰指數(shù)籌為5厘88餡.6糾2點誕，比但上期艙上漲香14夏點；朵工業(yè)彎廠房榆房租糊指數(shù)惜為3稱7.閃99扯點，哈比上播期上兇漲0捆.7預(yù)8點異。期福田麗區(qū)住渴宅房脆租指挖數(shù)為借79滾.4疼3點鮮，比跨上期鼻上漲廈3.辜57趨點；題辦公固用房晴房租晉指數(shù)畜為1紗34濕.2至8點繼，比雅上期算下跌鋤2.昆13愈點；錢商業(yè)嫌用房栗房租結(jié)指數(shù)掩為3得41蝶.0排4點謎，比凍上期奴上漲塞16攻.1膛6點詞；工歌業(yè)廠響房房奪租指斧數(shù)為商51叢.6土4點轉(zhuǎn)，比泰上期北上漲遵2.悲72麻點。脈南山毒區(qū)住曲宅房蔑租指明數(shù)為蹲50盆.6攪7點脊，比豆上期挨下跌約0.肢52懼點；僵辦公尚用房峰房租亞指數(shù)天為8斑8.購90赴點，踏比上診期下忠跌4望.6穗2點糊；商籃業(yè)用鏟房房狼租指廉?dāng)?shù)為察17字2點臉，比底上期哈上漲灑1.伸46嫁點；壓工業(yè)傳廠房還房租菜指數(shù)運為3撿6.命03級點，夜比上城期下鏡跌1哀.2沙9點世。記鹽田劃區(qū)住懶宅房寒租指信數(shù)為扇46辮.5添9點測，比染上期遙下跌雨0.吳93臟點；準(zhǔn)辦公朝用房膏房租瘡指數(shù)剛為7括3.金40翻點，要比上買期上東漲3廟.7表7點盜；商賠業(yè)用邀房房駐租指機數(shù)為算17厭5.愁95垂點，雅與上遇期持庸平；誓工業(yè)攻廠房部房租赤指數(shù)姑為4厚3.位41愁點，備與上芝期持格平。鍬第四匠部分龍歲深收圳地柿價指離數(shù)報嶺告取根據(jù)缺深房始地指夸數(shù)系襲統(tǒng)測骨算，么20厚04輔年第途2季揀度，穴深圳喪綜合粉地價長指數(shù)橡為1殊03孟.3閱2點售，比生上期它下跌葛0.法02杯點；攜住宅沿用地薪地價默指數(shù)灶為1謹(jǐn)03攻.4罵5點綱，比撈上期胸下跌竹0.密08姨點；園辦公魔用地鬧地價餅指數(shù)頁為1故27傳.5辭點，拖比上抗期上束漲0韻.2濤0點婆；商允業(yè)用拾地價煌指數(shù)殲為1桐69愈.5釘7點餡，比凡上期概上漲貢0.緒08裁點；低工業(yè)志用地毅地價作指數(shù)湯為3鉤7.東23狗點，棒比上灑期上大漲0衛(wèi).1糟5點把。泊羅湖習(xí)區(qū)住卻宅用贈地地趕價指毀數(shù)為廊10歲4.究62岔點，肝比上判期下縱跌0痕.3暫0