萬科黃金湖開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告

PAGEPAGE52武漢萬科武漢萬科某萬科黃金湖開發(fā)項目可行性研究報告目錄項目決策背景及摘要HYPERLINK投資測算HYPERLINK項目利潤測算HYPERLINK售價、容積率、成本變化對投資利潤的影響HYPERLINK現(xiàn)金流量測算管理資源配置HYPERLINK機(jī)構(gòu)設(shè)置：HYPERLINK人力資源需求及解決：綜合分析與建議HYPERLINK項目優(yōu)勢HYPERLINK項目劣勢HYPERLINK結(jié)論及建議

項目決策背景及摘要外部因素在現(xiàn)代中國版圖上，武漢是名副其實的經(jīng)濟(jì)地理的心臟。它與香港、北京、上海、重慶等特大城市平均距離約1200公里，是北京——上?！錆h以及武漢——香港——上海兩大金三角的重要一環(huán)。在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略總格局中，具有承東啟西、接南轉(zhuǎn)北的戰(zhàn)略支點作用武漢市城區(qū)面積8466平方公里，總?cè)丝跒?40萬人，是華中地區(qū)最大城市；是中國六大工業(yè)基地之一，經(jīng)濟(jì)總量在全國15個副省級以上城市中位列第九，綜合實力第六；具有發(fā)展住宅的優(yōu)越基礎(chǔ)；2000年與長春、成都、沈陽、大連等副省級城市比較，武漢主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都排名較前（見下表）數(shù)據(jù)來源：（/xxjl/dzcs/hxdb_sw15.asp）指標(biāo)名稱西安長春成都沈陽武漢大連南京武漢排序名次人口（萬人）67568010037157404055202GDP(億元)68982413101116.112071110.810202城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)63645568764958506763686182334地方財政收入(億元)46.830.458.7660.269.7780.992.63社會消費品零售總額(億元)328.47311.2554.21566606488.7419.811實際利用外資金額(億美元)1.563.62.6510.4413缺9.871固定資產(chǎn)投資(不含城鄉(xiāng)集體、私人)(億元)233.44235.2475.9262462268.5412.052由于武漢優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境，在2001年3月召開的全國人大會上，武漢市正式提議將華中經(jīng)濟(jì)帶（以武漢為中心）建成為中國的第四經(jīng)濟(jì)增長極（繼珠江三角洲、長江三角洲、渤海灣之后）；3月中旬，國務(wù)院又批準(zhǔn)江漢高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園為武漢市第四個國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（前3個分別為武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及吳家山國家級海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園）；武漢市已呈現(xiàn)房地產(chǎn)市場迅速、規(guī)范發(fā)展的勢頭，現(xiàn)在是萬科切入武漢的較佳時機(jī)。在3月20日舉行的武漢市第一次土地拍賣會，與東西湖區(qū)位置基本相同的后湖地區(qū)，125畝土地拍賣價高達(dá)6800萬元，單價約54萬元/畝。東西湖區(qū)是武漢市目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為迅猛的區(qū)域，區(qū)內(nèi)有吳家山國家級海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園、鑫橋高科技開發(fā)區(qū)等，2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)32億元，同比增長13．5％；財政收入躍居全市榜首；區(qū)內(nèi)還有金銀湖生態(tài)旅游區(qū)等多個生態(tài)區(qū)，已形成了高科技產(chǎn)業(yè)與生態(tài)保護(hù)并重、經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)的良好態(tài)勢,目前已被湖北省和武漢市列為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的典范向全省推廣；市長要求該區(qū)要在10年內(nèi)率先實現(xiàn)現(xiàn)代化；此外，武漢市城市規(guī)劃中還把東西湖區(qū)列為導(dǎo)入舊城區(qū)人口的主要區(qū)域；在該區(qū)域進(jìn)行大規(guī)模住宅開發(fā)符合武漢市整體規(guī)劃；參見：（1）、HYPERLINK《武漢市城市總體規(guī)劃》（2）、HYPERLINK《武漢市十五規(guī)劃》（3）、HYPERLINK《東西湖區(qū)概況及規(guī)劃》東西湖區(qū)政府希望借助萬科的開發(fā)帶動區(qū)域發(fā)展，區(qū)政府對萬科經(jīng)營理念、實力和品牌非常認(rèn)同，大力協(xié)助萬科的進(jìn)駐，在地塊的選擇、出讓條件方面給予了許多優(yōu)惠，雙方已建立了理想的互信合作關(guān)系；目前的鑫橋、西半島地塊，交通便利、環(huán)境良好，是開展項目的理想地塊；內(nèi)部因素：萬科已進(jìn)入高速擴(kuò)張的發(fā)展階段，進(jìn)入中心城市，向四周輻射，是集團(tuán)既定的發(fā)展策略；重點開發(fā)武漢，可以發(fā)揮其華中地區(qū)中心城市的區(qū)位優(yōu)勢，逐步延伸至鄭州、長沙、南昌等地；住宅郊區(qū)化發(fā)展是大城市住宅發(fā)展的趨勢，在城郊結(jié)合部進(jìn)行住宅的大規(guī)模開發(fā)是萬科的一貫優(yōu)勢，也是萬科擴(kuò)張發(fā)展的重點。在開發(fā)新項目的同時，解決萬科廣場多年的遺留問題項目概況宗地位置東西湖項目位于武漢市西北的東西湖區(qū)，地塊距市中心（建銀大廈）9.6公里，距漢口火車站7公里，距武漢天河國際機(jī)場18公里，包括鑫橋地塊與西半島地塊，兩地塊之間相距約4公里；如下圖所示宗地現(xiàn)狀鑫橋地塊位于鑫橋高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園東北角，北側(cè)為金山大道，南側(cè)為工業(yè)園，西側(cè)為臺商投資區(qū)管委會辦公大樓，東側(cè)臨金銀湖之銀水湖；西半島地塊位于金銀湖生態(tài)保護(hù)區(qū)之西半島，三面環(huán)湖，西側(cè)為環(huán)湖路；如下圖所示：鑫橋地塊原為零星魚塘，近年進(jìn)行回填，現(xiàn)地勢平坦，已完成周圍及地塊內(nèi)市政道路的規(guī)劃和施工，現(xiàn)地面自然標(biāo)高為+21米左右，比金山大道低0.7米，比銀水湖平時水位高出約1米；西半島地塊原為養(yǎng)殖、種植用地，現(xiàn)有的魚塘和菜地需要回填和平整，現(xiàn)地面自然標(biāo)高為+20.8米左右，比環(huán)湖路低0.5米，政府規(guī)劃在半島與環(huán)湖路之間挖一條護(hù)城河，使西半島成為金銀湖中的金銀島，并免費修建由環(huán)湖路通往地塊的橋梁；

鑫橋地塊西南角有部分民房需拆除（住戶已遷走），政府承諾在交地塊前拆完；西半島地塊內(nèi)有一條22kv高壓線橫穿（高壓線走廊占用的地面不計地價），另有一養(yǎng)雞場須拆建（占地400畝）；地下沒有影響房地產(chǎn)開發(fā)的構(gòu)筑物、電纜、暗渠、及其他構(gòu)筑物；地質(zhì)情況：為低洼地回填，局部需采用樁基礎(chǔ)項目周邊的社區(qū)配套交通出行：周邊有包括高等級金山大道（被省長譽為楚天第一路）在內(nèi)的多條重要通道包括：107國道（北京至深圳）、316國道（福州至蘭州）、京珠高速公路（北京至珠海）、武漢市中環(huán)路、武漢市外環(huán)路、天河機(jī)場高速公路、漢渝鐵路（武漢至重慶）、漢江航線（陜西至武漢）現(xiàn)有兩路大巴、1路中巴經(jīng)過地塊，區(qū)政府已承諾增加引進(jìn)公交巴士數(shù)量，同時附近的常青花園目前已有7路大巴到達(dá)市內(nèi)各區(qū)域；此外，武漢市十五規(guī)劃地鐵一期工程的起點就設(shè)在附近的常青花園內(nèi)，屆時將可以借用；地塊周邊（包括常青花園內(nèi)）的配套情況如下：主要配套37路、71路534路719、721路724公交車從東西湖區(qū)政府至武勝路（漢口中心城）常青花園—梨園（武昌區(qū)）常青花園—紅鋼城—工業(yè)一路（漢陽）常青花園—徐東路—卓刀泉（漢陽）教育投資區(qū)內(nèi)有十二所中、小學(xué)和大、中專學(xué)校；其中吳家山中學(xué)為市重點中學(xué)，東西湖職業(yè)學(xué)校是國家重點職業(yè)高級中學(xué)，規(guī)劃中將新建24班小學(xué)一所、9班幼兒園二所醫(yī)療擁有二級甲等的人民醫(yī)院和區(qū)衛(wèi)生防疫站文化、體育、娛樂設(shè)施有多家合資、獨資的酒店、賓館，緊鄰華中地區(qū)最大的高爾夫球場、武漢市西郊公園，依山傍水，可提供良好的休閑環(huán)境大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、銀行、郵局地塊附近常青花園大型成熟社區(qū)居住人口超過3萬人，配套齊全，有銀行營業(yè)部三處，中型郵政局一處，大型菜市場一處，商業(yè)娛樂中心一處，其他各類小型超市、商鋪齊全。項目周邊環(huán)境項目所在地隸屬金銀湖生態(tài)旅游度假區(qū)，區(qū)內(nèi)風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新，保持著良好的自然生態(tài)；大市政配套：目前鑫橋地塊，除煤氣外，水電、電訊、網(wǎng)絡(luò)都已配套完畢；相關(guān)的配套管線埋設(shè)在地塊周邊，規(guī)劃控制要點鑫橋地塊（西半島地塊暫無規(guī)劃）：占地面積：420畝（其中代征地40畝）容積率： 1.1~1.2規(guī)劃總建筑面積： 約32萬M2其中： 住宅面積： 30.36萬M2文教配套（幼兒園）面積：0.18萬M2商業(yè)配套面積：1.2萬M2物業(yè)、會所： 0.18萬M2土地價格拿到土地證的包干價格：（鑫橋地塊）13萬元/畝、（西半島地塊）9萬元/畝；代征地面積約150畝，價格減半計算；總地價約為1.7億。土地升值潛力初步評估；宗地具有優(yōu)越的地理位置與自然環(huán)境，周邊配套完善，交通方便，已有大規(guī)模社區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相當(dāng)迅猛，是政府規(guī)劃發(fā)展的重點地區(qū)，具備很大的增值潛力。隨著政府對土地供應(yīng)的限量控制，武漢市整體土地市場的升溫是必然趨勢。在3月20日舉行的武漢市第一次土地拍賣會，與東西湖區(qū)位置基本相同的后湖地區(qū)，125畝土地拍賣價高達(dá)6800萬元，單價約54萬元/畝，比本地塊地價高出4倍。立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析；武漢房地產(chǎn)市場正處在上升期，根據(jù)我們與億房網(wǎng)的消費需求意向調(diào)查顯示及市場樓盤供應(yīng)情況，武漢市民已能接受郊區(qū)居住模式，大量的人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，立即開發(fā)，可以及時占領(lǐng)市場，延緩開發(fā)則會錯過占領(lǐng)市場的最好機(jī)會；西半島地塊周圍配套暫時不夠完善，擬作為短期儲備，兩年后開發(fā)。法律及政策性風(fēng)險分析項目用地法律手續(xù)現(xiàn)狀鑫橋地塊法律現(xiàn)狀如下：土地所有權(quán)：國有土地使用權(quán)歸屬東西湖區(qū)政府，征地批文見：省府1998年為東西湖區(qū)府補批之《用地申請表》，上載明同意征地995畝；原立項為：“金融中心”現(xiàn)規(guī)劃土地用途為工業(yè)用地；說明：地塊原為國有農(nóng)場之農(nóng)用地，96年東西湖區(qū)在未依法履行征用報批手續(xù)的情況下，違法征用了該地塊并批準(zhǔn)燕興公司在此建設(shè)金融中心的立項、許可該公司使用該地塊；98年經(jīng)武漢市規(guī)劃國土局查處（罰款），該公司退出，東西湖區(qū)應(yīng)武漢市要求補辦了用地手續(xù)——即上述《用地申請表》。西半島地塊法律現(xiàn)狀如下：土地所有權(quán)：國有土地使用權(quán)歸屬：其中有400畝屬東西湖區(qū)與美國一公司合資之養(yǎng)雞場（武土征[1992]041號），另有約1000畝屬東西湖區(qū)政府下屬之國有農(nóng)場，辦理征地手續(xù)需約一年時間；原立項為：400畝立項為養(yǎng)雞場，其余無立項現(xiàn)規(guī)劃土地用途：生態(tài)旅游區(qū)用地（尚無更詳細(xì)的規(guī)劃）合作方式及風(fēng)險評估合作方為東西湖區(qū)政府主要合作條件：萬科以國有土地使用權(quán)出讓方式取得兩地塊的商品住宅土地使用權(quán)，并負(fù)責(zé)兩地塊的投資建設(shè)、開發(fā)、銷售工作。東西湖區(qū)政府負(fù)責(zé)完成項目計劃立項、規(guī)劃調(diào)整、征地、拆遷安置補償、土地出讓、辦理國有土地使用權(quán)證、協(xié)助報批報建等手續(xù)和雙方約定的工作；保證兩地塊商品房住宅土地使用權(quán)出讓到萬科名下的合法性；區(qū)政府提供的優(yōu)惠政策包括：減免20%營業(yè)稅，所得稅兩免三減半（各地塊分別計算），非東西湖項目的所得稅抵扣地價、基礎(chǔ)設(shè)施配套費由80元/平方米降至25元/平方米等等付款方式：在拿到土地證時支付土地證所載面積土地地價的50%，余款在開發(fā)周期內(nèi)付清，其中西半島地塊需在我方提出用地申請后（2年內(nèi)）開始分期辦理土地證合作風(fēng)險控制：由于合作方為東西湖區(qū)政府，合作方式上的法律風(fēng)險較低；鑫橋地塊已具備土地出讓條件，不存在取得土地使用權(quán)的法律障礙西半島地塊400畝已出讓部分須先由政府收回方可另行出讓，另約1000畝須先經(jīng)農(nóng)用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的報批手續(xù)才可出讓。東西湖區(qū)政府承諾全面負(fù)責(zé)西半島1000畝之征地報批和400畝的收回（提前終止與養(yǎng)雞場之土地使用權(quán)出讓協(xié)議）工作；但仍然存在報批能否被批準(zhǔn)、400畝已出讓土地能否提前收回的不確定性風(fēng)險。針對西地塊上述不確定風(fēng)險，擬在合同中采取對西半島地塊只預(yù)付少量定金，并且將定金付款與上述法律手續(xù)辦理相結(jié)合的對策，降低我方風(fēng)險。東西湖區(qū)是武漢市下屬郊區(qū)，依武漢市有關(guān)規(guī)定，東西湖區(qū)內(nèi)土地除征地手續(xù)外其他手續(xù)均在區(qū)內(nèi)辦理。因此，除征地之外的其他變更手續(xù)的風(fēng)險較小，辦理時間也較易控制。由于鑫橋地塊原為違法用地，存在徹底解決歷史遺留事項的問題；將在合同中寫明由政府負(fù)責(zé)排除第三方干擾；為促使東西湖區(qū)積極辦理西半島地塊報批手續(xù)，將在合同中寫明適用雙倍返還定金條款；付款方式上，我方付款進(jìn)度與對方辦理相關(guān)法律手續(xù)及完成交地工作相配合。總體評價：金銀湖項目法律風(fēng)險較低，具備法律上的可行性。市場分析總體市場簡述武漢市近、中期規(guī)劃發(fā)展方向：根據(jù)武漢市《“十五”計劃綱要》，在2001-2005年期間，武漢市將構(gòu)筑城市空間布局和功能分區(qū)，在市郊和遠(yuǎn)城市重點推進(jìn)具有一定規(guī)模并組團(tuán)式布局的衛(wèi)星城建設(shè)，發(fā)展市域城鎮(zhèn)體系。重點在二環(huán)線以外地區(qū)開發(fā)建設(shè)一批規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)美、管理先進(jìn)的居住新區(qū)。爭取五年開發(fā)建設(shè)量達(dá)到2000多萬平方米，居住人口100萬人左右，以配合舊城區(qū)成片改造，疏散舊城人口密度，創(chuàng)造城市人居環(huán)境。要形成適應(yīng)不同層次居民的有效需求，具有成片開發(fā)和多層次住房供應(yīng)特色的大型示范性居住新區(qū)。東西湖地塊的位置（緊鄰中環(huán)線）以及萬科的開發(fā)模式都符合武漢市整體發(fā)展規(guī)劃趨勢；參見HYPERLINK《武漢市十五規(guī)劃》武漢市房地產(chǎn)市場化程度較低，房價長期處在過低的價位，與經(jīng)濟(jì)水平明顯不相稱，房價的上漲空間較大。這集中表現(xiàn)在武漢市公房大規(guī)模建設(shè)、銷售，經(jīng)濟(jì)適用房超量開發(fā)，以及土地市場的不規(guī)范操作。自94年至2000年，武漢經(jīng)濟(jì)適用房共竣工326萬平方米，年均60萬平方米，與商品住宅的年供應(yīng)量相比過多，低成本、低售價的經(jīng)濟(jì)適用房影響了商品房價的上升，也影響了土地規(guī)范出讓，土地的價值被明顯低估；98-2000年武漢市的數(shù)據(jù)如附表；而市場化程度較高的深圳，99年商品住宅銷售400萬平方米，福利房、微利房總共竣工80萬平方米，比率僅約20%；98年99年2000年商品住宅銷售量199216244經(jīng)濟(jì)使用房606065所占比率30%28%27%附表：數(shù)據(jù)來源：武漢房地局：（）由于上述原因，導(dǎo)致武漢市目前商品房價處于較低的價位，與其經(jīng)濟(jì)水平極不相稱；武漢市2000年商品住宅均價為1984元/平方米；參照建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)，只能算4類城市水平；而2000年武漢多項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已超過了二類城市大連。據(jù)武漢市房地局預(yù)測，“十五”期間，武漢市住宅市場每年將投資100億，年竣工面積將達(dá)到500萬平方米，與此同時，經(jīng)濟(jì)適用房的年竣工量將固定在60萬平米左右；隨著市場需求的增大和經(jīng)濟(jì)適用房影響的減小，預(yù)計商品住宅售價將逐步向正常價位上升。以上數(shù)據(jù)載自《武房指數(shù)》近年來武漢市整體房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)步攀升期，施工、竣工及銷售量持續(xù)升高；其中99年增長幅度較大主要是因為福利分房結(jié)束時的搶購行為。個人購房已經(jīng)成為市場主體，98年由于集團(tuán)購房的停止以及貨幣化房改的實施，將個人引向了商品市場，根據(jù)<<武房指數(shù)>>公布,2000年個人購房率為86.43%。當(dāng)?shù)刂饕_發(fā)商介紹：截至99年底武漢市房地產(chǎn)開發(fā)年檢合格的企業(yè)596家，資質(zhì)等級為一級的企業(yè)僅7家，其余多數(shù)為三級企業(yè)。99年平均每家開發(fā)企業(yè)開發(fā)投資額為1530萬元。單位：萬元，萬平米，億元，元/平米公司名稱代表項目當(dāng)年完成投資當(dāng)年施工面積現(xiàn)房銷售面積現(xiàn)房銷售金額現(xiàn)房銷售單價武漢寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南湖花園4850021.7517.00270221599武漢市住宅統(tǒng)建辦公室千禧園3387017.358.80195472224武漢市城市綜合開發(fā)集團(tuán)有限公司萬松園小區(qū)4282780.3011.20215501924武漢新世界康居發(fā)展有限公司常青花園3518964.7315.53205761325武漢宏宇實業(yè)有限責(zé)任公司玉龍島花園1390013.505.70132842331東西湖區(qū)住宅市場成長狀況形成時間及購買人群變化：東西湖區(qū)住宅市場始于95年常青花園的開發(fā)，通過大規(guī)模的居住小區(qū)形式、以低價位（初期以經(jīng)濟(jì)適用房為主）在較短時間內(nèi)實現(xiàn)居住人口的導(dǎo)入；隨著配套的逐步完善、人氣的聚集，以及周邊固有的良好自然環(huán)境，住宅市場逐漸形成。常青花園片區(qū)、金銀湖片區(qū)初期以集團(tuán)購買為主（初期以經(jīng)濟(jì)適用房入市），后期逐漸向個人購房轉(zhuǎn)變，個人購房率90%以上；客戶初期是東西湖區(qū)附近人口，現(xiàn)已逐步擴(kuò)大到漢口市區(qū)。各檔次住宅在東西湖區(qū)分布狀況東西湖區(qū)內(nèi)的商品住宅集中在三個片區(qū)，從東往西分別是常青花園、金銀湖區(qū)、吳家山區(qū)；除常青花園四期外，均是以大規(guī)模、面向工薪階層的低品質(zhì)產(chǎn)品為主。區(qū)域基本特征產(chǎn)品特征產(chǎn)品檔次A張公堤外，機(jī)場路以東以占地4000畝的常青花園為代表，經(jīng)過5年建設(shè)，在常青花園范圍內(nèi)交通、商業(yè)配套已較為完善，成為東西湖區(qū)人口遷入的主要區(qū)域以大規(guī)模的小區(qū)形式為主，產(chǎn)品類型以多層為主。在常青花園周邊借助其輻射效應(yīng)，亦分布有中小規(guī)模的小區(qū)（如將軍花園），產(chǎn)品類型與常青花園類似，以攫取相同的客戶群以面向工薪層的低檔產(chǎn)品為主，產(chǎn)品售價在1400~1700元/㎡之間。常青花園四期依靠成熟社區(qū)優(yōu)勢及品質(zhì)的提升，均價1700元/㎡。B金銀湖周邊規(guī)劃為生態(tài)保護(hù)區(qū)，華中地區(qū)最大的高爾夫球場亦坐落于此，擁有絕佳的生態(tài)居住環(huán)境。該區(qū)域的開發(fā)目前處于起步狀態(tài)，以碧?；▓@為代表。以中等規(guī)模的小區(qū)形式為主，產(chǎn)品類型以別墅為主。以低檔產(chǎn)品為主，有少量高檔產(chǎn)品,產(chǎn)品售價在1400~2300元/㎡之間。個案達(dá)到4800元/㎡C吳家山東西湖區(qū)人民政府所在地，亦屬于吳家山臺商投資區(qū)。鎮(zhèn)上形成了相對較完善的商業(yè)配套，但離漢口市區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便。以中小規(guī)模的小區(qū)形式為主,產(chǎn)品以多層為主,亦有少量別墅主要面向吳家山鎮(zhèn)及周邊區(qū)域的居民，以低檔產(chǎn)品為主售價在900-1300元/㎡之間。東西湖區(qū)住宅售價走勢分析東西湖區(qū)憑借優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)、自然條件，房價具有較大的升值空間，據(jù)武房指數(shù)的調(diào)查，2000年東西湖漲幅已居全市之榜首。通過東西湖區(qū)與其他區(qū)域住宅產(chǎn)品的比較，可以看到高品質(zhì)的中檔產(chǎn)品仍是該區(qū)域市場的空白點；如果東西湖區(qū)內(nèi)有高品質(zhì)的中檔住宅，預(yù)計會帶動房價有較大幅度的上升。東西湖區(qū)內(nèi)的多層個盤與其他區(qū)有代表性的多層個盤的銷售比較見下表：可見東西湖區(qū)內(nèi)常青花園這樣成熟小區(qū)的產(chǎn)品均價與后湖、南湖區(qū)域（同屬城郊結(jié)合部區(qū)域或新興開發(fā)的居住區(qū)域）內(nèi)的同類產(chǎn)品持平，但與一些中檔產(chǎn)品仍有300-400元的價差。東西湖區(qū)內(nèi)碧?；▓@的別墅價格由于品質(zhì)低比其他區(qū)域的同類產(chǎn)品也有400元左右的價差。擁有規(guī)模效應(yīng)的項目價格趨升。常青花園東西湖區(qū)域可以分為常青花園周邊、金銀湖周邊、吳家山三個區(qū)域，區(qū)域內(nèi)住宅售價由東往西呈階梯狀分布，常青花園附近的項目由于規(guī)模效應(yīng)，價格比同類產(chǎn)品高300元常青花園區(qū)內(nèi)主要競爭樓盤分析常青花園常青花園項目位于金銀湖項目地塊的東北方，直線距離不到2公里，占地面積4000畝，規(guī)劃總建筑面積360萬平方米，目前竣工100萬平方米，是華中地區(qū)最大的居民小區(qū)，由香港新世界集團(tuán)投資。已經(jīng)完成開發(fā)的三期規(guī)模分別為21、19、19萬平米，合計59萬平米，其中住宅56萬平米，目前銷售率達(dá)90%以上。第四期29萬平米今年推出，從規(guī)劃、環(huán)境、配套等比前三期有較大提升，至今銷售率已達(dá)90%以上，并爭取到建設(shè)部智能化試點小區(qū)。該項目前三期的銷售均價分別為900元/平米、1100元/平米和1300元/平米，2000年推出的第四期均價為1700元/平米，增長幅度為89%，其中臨中央花園部分售價達(dá)2000元以上。在最初推出時因為地理位置的關(guān)系銷售艱難，主要是靠集團(tuán)購買。隨著配套的逐步完善，產(chǎn)品品質(zhì)的提升，逐漸將成為中檔房消費熱點。競爭分析：經(jīng)過5年的開發(fā)，該項目已形成規(guī)模優(yōu)勢，聚集了人氣，該項目將構(gòu)成金銀湖項目的直接競爭。我們將從萬科品牌、居住理念、規(guī)劃設(shè)計、住宅性能、營銷策劃、物業(yè)管理等方面加強本項目優(yōu)勢。此外，從項目本身條件，本項目在環(huán)境上相比常青花園具備臨湖優(yōu)勢。碧?；▓@碧?；▓@碧?；▓@項目位于宗地北面，金山大道北側(cè)，是具政府背景的宏宇實業(yè)公司（三級企業(yè)）開發(fā)的第二個大規(guī)模樓盤。項目規(guī)劃建筑面積30萬M2，以別墅與花園洋房為主。碧海花園該項目緊鄰宗地，但產(chǎn)品品質(zhì)較低，無鮮明特色，營銷手段落后，主要依靠在鬧市區(qū)散發(fā)宣傳單的手法。該項目主要依靠低價策略及臨湖景為主要賣點，湖邊別墅最高價為2340元/M2?？傮w銷售率在60%左右。主要面向漢口二次置業(yè)者、小生意人及吳家山臺商投資區(qū)內(nèi)企業(yè)的職工。競爭分析：由于該項目的品質(zhì)較低，項目市場定位、客戶層面與本項目有較大差異性，對本項目競爭性較低。目標(biāo)客層研究和市場定位客戶層購房傾向研究，我們與億房網(wǎng)于2001年2月23-28日進(jìn)行了以市場需求為主的中檔市場調(diào)查，有效問卷為600份。發(fā)現(xiàn)相關(guān)的市場規(guī)律：對購房區(qū)域的選擇方面：從分析表中可以看出：購房者對跨江購房存在較大的心理障礙，漢口、武昌、漢陽的潛在購房者絕大多數(shù)均會在目前居住或工作區(qū)域選擇房源；在購房區(qū)域的選擇上，從江岸、江漢、橋口、東西湖4個漢口地區(qū)來看，東西湖區(qū)域僅次于漢口中心區(qū)，比例達(dá)到23%，遠(yuǎn)高于同為郊區(qū)化住宅區(qū)的后湖區(qū)域，這主要得益于常青花園5年開發(fā)帶動區(qū)域人氣，以及金銀湖區(qū)域宜人的自然環(huán)境；在購房區(qū)域的選擇上，居住區(qū)域影響要大于工作區(qū)域?qū)彿繀^(qū)域的影響。總體來講，首選購房區(qū)域與工作區(qū)域大致在相同區(qū)域，但其分布情況與居住區(qū)域與購房區(qū)域的分布情況相比較為分散，即已居住在漢口的客戶比在漢口工作的客戶更傾向于選擇東西湖作為購房區(qū)域。購房價格分析從總價情況來看，15萬至25萬的總價為普遍能承受的價格。不同的職業(yè)從業(yè)者顯現(xiàn)出大致相同的承受趨向，都以15—20萬元為主。公務(wù)員、經(jīng)理層、律師、教師、醫(yī)生、高科技行業(yè)從業(yè)人員、金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員、公司職員、對20—25萬元的總價選擇上顯出與15—20萬元總價大致相同的接受程度。產(chǎn)品定位及目標(biāo)客戶層的判斷，根據(jù)調(diào)查分析，我們確定產(chǎn)品定位及目標(biāo)客戶層為：產(chǎn)品定位：東西湖區(qū)大規(guī)模、高品質(zhì)的中檔住宅。目標(biāo)客戶層：內(nèi)環(huán)線與二環(huán)線之間區(qū)域距本項目僅15-20分鐘車程，區(qū)內(nèi)有大量新興企業(yè)、外企、合資企業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、政府事業(yè)單位、“武漢華爾街”建設(shè)大道匯聚各類金融機(jī)構(gòu)，上述機(jī)構(gòu)從業(yè)人員收入處于中等水平，經(jīng)濟(jì)來源較穩(wěn)定，購房的愿望也最迫切。區(qū)內(nèi)獨立經(jīng)商人士、律師、會計師、咨詢機(jī)構(gòu)匯聚，具有較強的購買力。上述人員素質(zhì)較高，也易對萬科認(rèn)同，是主要的潛在客戶群。內(nèi)環(huán)線內(nèi)長江一橋、二橋之間的江北核心區(qū)域內(nèi)中等收入家庭是本項目潛在的購買者。江北核心區(qū)是漢口的商業(yè)金融中心，人口密集，購買力較強。一橋、二橋附近由于交通便利，樓盤相對集中，主要針對的是核心區(qū)中高收入者，以及部分武昌居住在大橋附近的跨江買樓者。但樓盤的價位較高，規(guī)模小，小區(qū)環(huán)境較差，高品質(zhì)樓盤不多。這個區(qū)域內(nèi)中等收入家庭是本項目潛在的購買者。東西湖開發(fā)區(qū)內(nèi)目前除了常青花園和碧?；▓@外沒有較好的住宅，區(qū)內(nèi)的外資企業(yè)白領(lǐng)是最直接的客戶群。規(guī)劃設(shè)計初步分析規(guī)劃設(shè)計的可行性分析我們將把本項目開發(fā)為融入萬科12年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、萬科先進(jìn)的居住理念、風(fēng)光優(yōu)美的濱湖住宅，成為武漢三鎮(zhèn)最適合人居住的國家康居示范小區(qū)，引導(dǎo)武漢的居住文化、模式進(jìn)入新的階段。并以此項目為起點，在武漢進(jìn)行大規(guī)模住宅開發(fā)；按規(guī)劃要點對鑫橋地塊做出初步規(guī)劃如下圖：具體分析為以下幾點：金山大道是開發(fā)區(qū)新建的城市綜合性主干道，東接機(jī)場高速，向西直通107國道，路面為雙向6車道，各種市政管線已一次敷設(shè)到位，具有較好的市政配套設(shè)施。一期開發(fā)地塊北邊界緊鄰金山大道，中間規(guī)劃有100米寬的綠化隔離帶，可有效屏蔽各種污染，并易于組織人車流線，還可縮短區(qū)內(nèi)道路和各種市政管線的接駁距離，有效節(jié)省建設(shè)投資。擬開發(fā)地塊距常青花園（占地4000畝，武漢市已成規(guī)模的小區(qū)）不到3公里，根據(jù)已作的市場調(diào)研分析報告及常青花園的入住率看，武漢市民已基本上形成了居住在城郊結(jié)合部的居家觀念。該地塊附近已推出的高爾夫城市花園、碧?；▓@，目前武漢市較大規(guī)模的中高檔住宅。因此我公司擬借助周邊樓盤已形成的人氣，在此區(qū)域內(nèi)推出高品質(zhì)中檔住宅，滿足不同客戶的需求。金山大道在該地塊內(nèi)尚沒有影響小區(qū)景觀的各類因素，因而我們小區(qū)能夠通過規(guī)劃設(shè)計控制沿金山大道的街景立面，創(chuàng)造良好的城市景觀及小區(qū)外部視覺形象，創(chuàng)造居住氣氛，提供良好的銷售環(huán)境，然后向南分期分批逐步開發(fā)。臨街?jǐn)M規(guī)劃配套公建及會所，使其不僅滿足小區(qū)內(nèi)居民的需要，而且服務(wù)于社會，以提高配套公建的使用效率，并于開發(fā)前期聚集人氣。在一期開發(fā)部份擬以6層的多層為主，輔以少量3-4層TOWNHOUSE。戶型配置根據(jù)現(xiàn)有市場調(diào)查情況，以較為好賣的三房110~130平方米、二房80~90平方米為主，盡量多樣化，待銷售后看市場反映，進(jìn)行調(diào)整。戶型設(shè)計擬通過樣板間的展示引導(dǎo)武漢的客戶，成功后再在后期推廣。在景觀設(shè)計中充分利用現(xiàn)有的金銀湖的水景資源及自然風(fēng)光，豐富人文環(huán)境，做到自然與人文并舉，創(chuàng)造生態(tài)型的人文環(huán)境。由于小區(qū)的規(guī)模較大，在物業(yè)管理上通過總體規(guī)劃布局形成以半開敞半封閉的小區(qū)道路將小區(qū)劃分為各個居住組團(tuán)，以組團(tuán)為單位進(jìn)行封閉式管理的居住模式。建議規(guī)劃設(shè)計要點：建筑形式：色彩明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，以4~6層的住宅為主，輔以部份TOWNHOUSE和少量別墅。各組團(tuán)的建筑風(fēng)格統(tǒng)一，通過色彩的變化和局部的立面變化增加可識別性。景觀設(shè)計：園林設(shè)計將配合建筑設(shè)計的平面布局和地形特征，使戶外景觀與建筑空間有機(jī)地融為一體，使住戶不管在地面還是在樓上，均可欣賞到優(yōu)美的景觀。環(huán)境的設(shè)計對私人空間、半私人空間和公共空間將進(jìn)行不同的處理。每個組團(tuán)形成主題空間，各主題空間將設(shè)有與主題相關(guān)的花園、噴泉或雕塑，并設(shè)花架和座椅，供戶外休憩用。此外，各主題花園的布局或設(shè)計將充分考慮人流、景觀及噪音等各方面因素。強調(diào)細(xì)部設(shè)計，如特色涼亭、景柱、欄桿、基座、花壇及景墻等。并利用具有特色的植物材料、花壇、鋪地材料、水景、裝飾墻及基座等，作以點綴，以突出豪華、自然或溫馨等主題氣氛。植物設(shè)計將強調(diào)四季色彩變化，以植物的形、色、香等特征來創(chuàng)造出一個詩情畫意的環(huán)境。植物材料將采用適合武漢生長的植物做多層次的密集種植，并布置于住宅與車道之間，以減少噪音、遮擋不良的視野。鋪地材料的質(zhì)地和顏色與建筑材料協(xié)調(diào)，并配合其它景觀材料，合理地安排深淺色彩的搭配。在建筑物及停車場的出入口及公眾廣場中將配以特色鋪裝材料，這樣既能滿足功能要求，又能創(chuàng)造出悅目及舒適的地面景觀。按不同年齡組兒童的要求布置有主題性的游戲場；并提供不同的戶外空間，以供各式的動態(tài)活動，如集體、運動及娛樂活動等。戶型比、戶型面積：住宅：4~6層，沿金銀湖邊設(shè)少量別墅。 戶型配置：平層或錯層： 70%2房2廳單衛(wèi)15%80~90M23房2廳雙衛(wèi)45%110~130M24房2廳雙衛(wèi)10%130~140M2復(fù)式或三錯層：10%4房2廳三衛(wèi) 5%150~160M25房3廳三衛(wèi) 5%160~180M2TOWNHOUSE 15% 200~300別墅： 5%250-350M2車位：小車車位平均二戶一個，自行車、摩托車車位平均二戶一個。商業(yè)、會所：沿金山大道、環(huán)湖路和小區(qū)內(nèi)主要市政道路布置商業(yè)設(shè)施和會所。商業(yè)設(shè)施：10000~12000M24、交通組織:整個小區(qū)利用外圍環(huán)形車道，結(jié)合半地下車庫、架空層外側(cè)以及主要道路兩側(cè)通車，將機(jī)動車活動范圍限制在組團(tuán)庭院外圍。道路設(shè)計貫徹“通而不暢，順而不穿”的原則，以限制區(qū)內(nèi)車速、噪音，確保小區(qū)內(nèi)的安靜及交通安全?；緦崿F(xiàn)人車分流。工程及銷售計劃鑫橋地塊（約420畝）：2001年2002年2003年2004年第一期（8萬）第二期（6萬）第三期（6萬）第四期（6萬）第五期（6萬）第一期（8萬平方米）2001年3月底簽訂土地出讓合同并開始規(guī)劃設(shè)計2001年8月開工2001年10月底封頂2001年10月中開始內(nèi)部認(rèn)購2001年11月正式預(yù)售（一期均價為1900元/平方米）2002年6月入伙第二期（6萬平方米）2001年12月完成設(shè)計2002年2月開工2002年6月預(yù)售2002年12月入伙（二期均價為2100元/平方米）第三期（6萬平方米）2002年6月開工2002年10月預(yù)售2003年6月入伙（三期均價為2300元/平方米）第四期（6萬平方米）2003年2月開工2003年6月預(yù)售2003年12月入伙（四期均價為2400元/平方米）第五期（6萬平方米）2003年6月開工2003年10月預(yù)售2004年6月入伙（五期均價為2400元/平方米）西半島地塊（約1400畝）：2004年2月開工，每年開工面積為20萬平方米，分5年完成開發(fā)，銷售均價自2000元/平方米（2004年）、2100元/平方米（2005年）、2200元/平方米（2006年）、2300元/平方米（2007年）、2400元/平方米（2008年）、由于市場原因，此計劃僅為初略計劃，待鑫橋地塊銷售后根據(jù)區(qū)域市場發(fā)展情況再行調(diào)整。財務(wù)分析與評價由于鑫橋項目規(guī)劃要點已基本明確，而且最先開發(fā)，只對鑫橋項目測算如下：成本構(gòu)成成本匯總表序號成本項目建筑面積（萬平米）總成本（萬元）單位成本（元/m2）一土地獲得價款31.926706210.091政府地價31.925,200162.912市政配套費31.9279825.003合作款項31.92-0.004紅線外市政配套31.9250015.665拆遷補償費31.92-0.006契稅31.922086.52二開發(fā)前期準(zhǔn)備費31.924,496140.851勘察設(shè)計費31.921,21037.90①勘察丈量費31.92732.28◆座標(biāo)放線收費31.9230.10◆規(guī)劃紅線定位費31.92260.80◆沉降觀測費31.92280.88◆房屋測丈費31.92160.50②規(guī)劃設(shè)計費31.921,11735.00③建筑研究用房31.92200.632報批報建費31.922,80787.95①政府報批報建費31.9270722.14◆人防易地建設(shè)費31.922558.00◆公共消防設(shè)施配套費31.92481.50◆抗震審查費31.9220.05◆城市生活垃圾服務(wù)費31.9231910.00◆城市建設(shè)工程招（議）標(biāo)服務(wù)費31.92150.46◆合同管理費◆建設(shè)項目環(huán)境影響評價費31.9250.16◆水利建設(shè)基金31.92631.97②增容費31.922,10165.81◆供水設(shè)施補償費31.9294129.47◆供電貼費(取消增容費)31.9240112.55◆煤氣增容費31.9275923.783三通一平費31.9231910.00◆臨時道路31.92963.00◆臨時用電31.921284.00◆臨時用水31.92642.00◆場地平整31.92321.004臨時設(shè)施費31.921605.00◆臨時圍墻31.92642.00◆臨時辦公室31.92963.00三主體建筑工程費31.9224,114755.461基礎(chǔ)工程費31.921,30941.022結(jié)構(gòu)工程31.9211,777368.953建筑工程31.9211,028345.49四主體安裝工程費31.925,044158.031水衛(wèi)消防工程31.921,21838.172采暖工程31.921,55248.623電氣照明工程31.922,27471.24五社區(qū)管網(wǎng)工程費31.924,208131.841室外給排水系統(tǒng)31.9279825.002室外采暖系統(tǒng)31.9247915.003室外高低壓系統(tǒng)31.921,56849.11①高壓設(shè)備31.9249015.35◆高壓環(huán)網(wǎng)柜31.92862.69◆柴油發(fā)電機(jī)組31.922949.21◆變壓器31.921103.45②低壓設(shè)備31.921,07833.76◆低壓配電柜31.9244013.78◆動力配電箱31.9236011.28◆電表箱31.92501.57◆照明配電箱31.9260.17◆泵類配電箱31.92130.41◆各類檢測箱31.92270.85◆戶配電箱31.921825.714室外消防系統(tǒng)31.9231910.005室外智能化系統(tǒng)31.921,04532.72◆國產(chǎn)樓宇對講31.922136.66◆進(jìn)口家庭防盜報警31.922738.56◆進(jìn)口閉路監(jiān)控系統(tǒng)31.9231910.00◆感應(yīng)式IC卡停車\門禁31.92501.57◆消防報警對講31.92200.63◆進(jìn)口背景音樂100.31◆自動抄表系統(tǒng)31.921605.00六園林環(huán)境費31.922,46677.261環(huán)境設(shè)計費31.921605.002綠化建設(shè)費31.9249015.353建筑小品31.921755.48◆項目標(biāo)志150.47◆小品（含雕塑等）401.25◆噴泉及水景31.92351.10◆花池31.92250.78◆座椅150.47◆花盆/垃圾桶等31.92150.47◆小區(qū)入口300.944道路廣場建造費95830.005圍墻建造費2056.436室外照明1605.007室外零星工程31910.00七配套設(shè)施費31.9291228.581游泳池31.921203.762會所31.9239512.363幼兒園31.9232310.114公交車站31.92250.785網(wǎng)球場31.92501.57八開發(fā)間接費31.924,664146.111工程管理費31.921,00431.47◆行政費用31.9285026.63◆標(biāo)底審查費31.92371.15◆工程預(yù)算定額測定費31.92220.69◆工程質(zhì)量監(jiān)督費31.92662.07◆安全監(jiān)督費31.92290.922利息31.9279825.013營銷費用31.921,73654.394物業(yè)完善費31.9282525.845不可預(yù)見費31.923009.40開發(fā)成本合計31.9252,6111648.21可售面積單位成本31.5652,6111667.01九期間管理費31.922,00062.661管理費用31.921,10034.462銷售費用31.9290028.203財務(wù)費用31.92項目總投資31.9254,6111710.86稅務(wù)分析：項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)稅收政策營業(yè)稅：按營業(yè)收入*5%計繳；（本項目所繳營業(yè)稅額20%抵作地價）城建稅：按營業(yè)稅*7%計繳教育費附加：按營業(yè)稅*3%計繳堤防費：按營業(yè)稅*1%計繳副食品價格基金：按營業(yè)收入*1‰計繳地方教育費：按營業(yè)收入*1‰計繳所得稅：按利潤總額*33%計繳；（本項目自2002年起享受二免三減半優(yōu)惠政策）土地增值稅：暫未征收契稅：按土地成交價格*4%計繳印花稅：按建筑承包合同、購銷合同合同金額*0.3‰計繳具體情況見下表：稅項稅率%計稅依據(jù)或應(yīng)稅所得預(yù)計稅額計算說明1、地價票據(jù)合法性情況合同中關(guān)于票據(jù)之規(guī)定情況：合同中已明確按付款進(jìn)度提供合法票據(jù)2、預(yù)計稅額情況營業(yè)稅5%營業(yè)收入2,778營業(yè)收入*5%*80%其中：售樓營業(yè)稅5%營業(yè)收入2,778營業(yè)收入*5%*80%合作建房營業(yè)稅城建稅7%營業(yè)稅額194營業(yè)稅額*7%教育費附加3%營業(yè)稅額83營業(yè)稅額*3%地方教育發(fā)展費1‰營業(yè)收入69營業(yè)收入*1‰副食品價格基金1‰營業(yè)收入69營業(yè)收入*1‰堤防費1%營業(yè)稅額28營業(yè)稅額*1%土地增值稅（費）30%-60%土地增值額暫未收印花稅0.3‰建筑承包合同、購銷合同9合同金額*0.3‰契稅4%成交價208出讓地價*4%企業(yè)所得稅33%應(yīng)納稅所得額476.01本項目享受三免兩減優(yōu)惠政策3、項目稅收優(yōu)惠政策情況1、所得稅按合同約定,政府承諾自2002年起享受兩免三減的優(yōu)惠政策2、營業(yè)稅按合同約定,政府承諾我方繳納營業(yè)稅額的20%可抵地價款經(jīng)濟(jì)效益分析武漢市解放大道香港路口萬科廣場電話60頁共70頁項目投資回報預(yù)測經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值(元/平方米)項目總金額(萬元)備注銷售收入220069444直接成本1648.2152611總投資1710.8654611毛利率%19.519.5稅前利潤361.3711535稅后利潤346.4611059銷售凈利率%15.915.9投資回報率%20.220.2內(nèi)部收益率%47.847.8投資收益測算規(guī)劃指標(biāo)用地面積（公頃）建筑面積（萬平方米）住宅26.6230.36多層住宅26.6230.36高層住宅公建1.381.56經(jīng)營性1.2非經(jīng)營性0.36成本測算總金額（萬元）單價（元/平方米）一、制造成本小計526111648.211、土地成本6706210.092、前期工程費4496140.853、基礎(chǔ)設(shè)施費6674209.094、建安工程費29158913.475、配套費91228.586、開發(fā)間接費4664146.11二、期間費用200062.66總計546111710.86投資收益測算總金額（萬元）單價（元/平方米）備注1、銷售收入6944422002、直接成本526111648.213、總投資546111710.864、項目利潤13535424.035、毛利率19.519.56、期間費用200062.66其中：營銷費用90028.20管理費用110034.467、利息支出79825.018、稅前利潤11535361.379、稅后利潤11059346.4610、銷售凈利潤15.915.911、總投資回報率20.220.212、啟動資金945213、最大資金占用10406各期利潤結(jié)算情況經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2002年2003年2004年合計結(jié)算面積（平方米）13530012400056300315600單位售價(元/平方米)1987234324002200單位利潤（元/平方米）170512428350利潤（萬元）23036346288511535敏感性分析成本二、成本的影響估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本(敏感系數(shù))（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）單位成本(元/m2)16671581149417551843總投資5461151882491505738260149項目利潤135351626318995107637996稅后利潤11059137071635883695683銷售毛利率19.5%23.4%27.4%15.5%11.5%銷售凈利率15.9%19.7%23.6%12.1%8.2%總投資回報率20.2%27.8%36.8%13.9%8.6%獲利指數(shù)71.101.06內(nèi)部收益率47.8%59.0%70.5%36.6%25.3%銷售價格一、售價的影響預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價(敏感系數(shù))（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）銷售均價(元/m2)22002090198023102420營業(yè)收入6944465972625007291676388項目利潤135351021669141682220125稅后利潤11059784746501424017437銷售毛利率19.5%15.5%11.1%23.1%26.3%銷售凈利率15.9%11.9%7.4%19.5%22.8%總投資回報率20.2%14.4%8.5%26.1%31.9%獲利指數(shù)51.201.26內(nèi)部收益率47.8%35.9%22.8%58.7%68.8%容積率三、容積率的影響規(guī)劃容積率容積率(1)容積率(2)容積率1.140.981.30可售面積315600279300360400營業(yè)收入694446212976654總投資546115040960456項目利潤135351076914557稅后利潤11059867011928銷售毛利率19.5%17.3%19.0%銷售凈利率15.9%14.0%15.6%總投資回報率20.2%17.2%19.7%獲利指數(shù)5內(nèi)部收益率47.8%42.5%43.2%項目資金預(yù)測資金投入計劃（見現(xiàn)金流量表）資金回款計劃（見現(xiàn)金流量表）現(xiàn)金流量表項目2001年2002年2003年2004年合計1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一、現(xiàn)金流入銷售面積（m2）19,10030,56035,32031,72031,00031,00031,00031,00029,24027,04015,9602,660-315,600平均售價(元/m2)1,9001,9001,9702,0762,1802,2802,3402,3902,4002,4002,4002,200銷售額3,6295,8066,9596,5856,7587,0687,2547,4097,0186,4903,830638-69,444回款額2,5405,1536,6136,6976,7066,9757,1987,3637,1356,6484,6281,59619269,444小計2,5405,1536,6136,6976,7066,9757,1987,3637,1356,6484,6281,59619269,444現(xiàn)金流入現(xiàn)值NPV57,942.33二、現(xiàn)金流出1、付地價款2,0461,5601,2801,0407806,7062、付工程款1,5003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1001,5251,01641,2413、開發(fā)間接費3203803803803803803803803803803803402044,6644、期間費用801401401451451501501501501501501501501502,0005、營業(yè)稅及附加17227633131332133634535233330818230-3,2996、所得稅--15015015026476小計-3,9463,6205,3525,1813,9564,9833,9513,9663,9754,7623,9634,0483,7861,8551,04258,385現(xiàn)金流出現(xiàn)值NPV50,269三、凈現(xiàn)金流量--3,946-3,620-2,812-282,6581,7142,7553,0093,2242,6013,1722,600842-259-85111,059四、累計凈流量--3,946-7,566-10,378-10,406-7,748-6,034-3,279-2702,9545,5558,72611,32612,16811,91011,05911,059五、平均資金占用5,4736,86767**六、資金成本3524424798七、內(nèi)部收益率IRR47.8%八、獲利指數(shù)現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值1.15九、資金峰值比例資金峰值/（總開發(fā)成本+期間費用）0.19十、地價支付貼現(xiàn)比各期支付地價現(xiàn)值之和/地價總額0.84十一、啟動資金獲利倍數(shù)項目凈利潤/啟動資金1.17可行性研究報告-PAGE71-資金需求及解決方法，項目啟動資金缺口9412萬元，解決方式如下：金融機(jī)構(gòu)貸款；總部結(jié)算中心貸款；管理資源配置慮到本項目的特殊性，即各種手續(xù)包括規(guī)劃、工程、銷售等均在東西湖區(qū)辦理，本項目擬按照“大項目、小部門”（注：引自《設(shè)計工程部合金行動執(zhí)行計劃報告》）的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置；配置項目經(jīng)理1名、項目經(jīng)理助理1名、設(shè)計組（2人）、工程組（7人）、成本組（2人）、公共事務(wù)組（2人）；以上人員除項目經(jīng)理外，其他需從社會上招聘。項目經(jīng)理設(shè)計組（2人）項目經(jīng)理設(shè)計組（2人）工程組（7人）成本組（2人）公共事務(wù)組（2人）經(jīng)理助理（1人）項目優(yōu)勢武漢整體住宅開發(fā)水平相對落后，缺乏競爭力，而我們可以融入萬科12年的專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗和資源及品牌，塑造優(yōu)質(zhì)住宅；由于經(jīng)濟(jì)適用房的過度開發(fā)以及土地出讓的不規(guī)范，武漢的房價長期處在與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相符的低價位，目前正向合理水平回升，萬科目前進(jìn)駐，將可以抓住機(jī)會，創(chuàng)立品牌，利于在今后占領(lǐng)市場；產(chǎn)品定位為大規(guī)模、高品質(zhì)的中檔住宅，準(zhǔn)確地彌補東西湖區(qū)域的市場空檔；拿地方式上充分利用萬科品牌、商譽，采取與政府合作，法律風(fēng)險低。景觀優(yōu)勢：項目處于武漢金銀湖度假生態(tài)區(qū)內(nèi)，濱湖、風(fēng)景優(yōu)美；項目所處的東西湖區(qū)是武漢規(guī)劃的重點建設(shè)新經(jīng)濟(jì)增長帶及城市改造、導(dǎo)入舊城區(qū)人口的區(qū)域；政府希望藉萬科開發(fā)帶動區(qū)域發(fā)展，對萬科進(jìn)駐非常歡迎和支持，在稅務(wù)、規(guī)劃方面給予優(yōu)惠；常青花園的開發(fā)啟動了東西湖區(qū)域人氣，使武漢人接受了城郊居住的模式。項目劣勢萬科在已開發(fā)過項目的城市甚至成都均有很強的品牌號召力，但在武漢還未被客戶和政府認(rèn)可，相反，萬科廣場項目還在一定程度上造成了反面影響；初期由于距離偏遠(yuǎn)、公交少，需要造勢、加大宣傳；常青花園憑借完備的交通、成熟的社區(qū)及將來地鐵開通，將成為我們強勁的競爭對手；萬科首次開發(fā)以“湖景”樓盤，需要新思路。結(jié)論及建議本項目具有“相對專業(yè)優(yōu)勢”和“市場產(chǎn)品空缺”及“濱湖風(fēng)光”這三大優(yōu)勢，十分難得。從市場和投資回報角度分析，都是可行的。建議準(zhǔn)予立項。能夠發(fā)揮出萬科開發(fā)的專業(yè)水準(zhǔn)并在此基礎(chǔ)上創(chuàng)造性地規(guī)劃、營銷和施工組織，保持創(chuàng)新，是我們克服各種劣勢條件、與周邊樓盤競爭并取得成功的關(guān)鍵。附件：1、HYPERLINK《武漢市城市總體規(guī)劃》2、HYPERLINK《武漢市十五規(guī)劃》3、HYPERLINK《東西湖區(qū)概況及規(guī)劃》武漢市城市總體規(guī)劃根據(jù)1999年國務(wù)院批復(fù)《武漢市城市總體規(guī)劃(1996-2010)》，武漢市城市建設(shè)將控制舊城的開發(fā)力度，按照多中心組團(tuán)式進(jìn)行布局，優(yōu)化完善核心區(qū)的功能，發(fā)展主城邊緣組團(tuán)，改善主城的整體環(huán)境，將武漢市建設(shè)成為具有濱湖濱江特色的現(xiàn)代化城市。（主城的范圍）市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的基本方針是形成以主城為核心，城鎮(zhèn)地區(qū)為主體的多層次網(wǎng)絡(luò)狀城鎮(zhèn)體系，第一級為主城，第二級為陽邏、宋家崗、蔡甸、常福、紙坊、金口等7個重點鎮(zhèn)和紗帽、吳家山、黃陂城關(guān)、新洲城關(guān)等4個區(qū)城關(guān)鎮(zhèn)；主城集中體現(xiàn)武漢作為現(xiàn)代化國際性城市和中國中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、科教、和信息中心的主要功能，重點強化第三產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)逐步向外圍地區(qū)轉(zhuǎn)移，城關(guān)鎮(zhèn)將進(jìn)一步承擔(dān)疏散主城人口，截留農(nóng)業(yè)人口的功能，成為主城產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展的基地。主城規(guī)劃：由于長江、漢水的分隔，主城已形成漢口、漢陽、武昌相對獨立的城市格局。利用江、河、湖、山等自然條件分隔，規(guī)劃江北、江南兩個核心區(qū)，在核心區(qū)周圍布局10個中心片區(qū)，在主城邊緣布局10個綜合組團(tuán)，核心區(qū)、中心片區(qū)、綜合組團(tuán)之間以軌道交通線，快速路及主次干道相聯(lián)系，形成“多中心組團(tuán)市”（核心區(qū)的范圍）漢口地區(qū)江北核心區(qū)，二七、三陽、新華、寶豐4個中心片區(qū)，古田、常青、后湖3個綜合組團(tuán)。主要承擔(dān)金融貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)和市級行政中心等職能。規(guī)劃常住人口170萬，其中核心區(qū)15萬，中心片區(qū)58萬，綜合組團(tuán)97萬。漢陽地區(qū)包括晴川片區(qū)和十升、四新、沌口等3個總和組團(tuán)，重點發(fā)展汽車工業(yè)，港口和旅游等職能。規(guī)劃常住人口76萬，其中中心片區(qū)14萬，綜合62萬。武昌區(qū)包括江南核心區(qū)，首義、曬湖、中南、徐東、揚園5個中心片區(qū)，青山、關(guān)山、白沙、南湖4個綜合組團(tuán)，重點發(fā)展金融貿(mào)易、省級行政中心、教育科研、鋼鐵、機(jī)電、高科技產(chǎn)品及旅游等職業(yè)。規(guī)劃常住人口204萬，其中核心區(qū)4萬，中心片區(qū)80萬，綜合組團(tuán)120萬。規(guī)劃到2010年，主城人均居住面積達(dá)12平方米，居民住宅總量達(dá)1.26億平方米。規(guī)劃建設(shè)常青、后湖、站北、長豐、十升、沌口、四新、南湖、白沙、徐東路、關(guān)山等大型居住新區(qū)，完善建設(shè)核心區(qū)、中心片區(qū)的居住區(qū)、居住小區(qū)，逐步消除零星住宅插建，引導(dǎo)舊城人口向外圍綜合組團(tuán)疏散，促進(jìn)三鎮(zhèn)居住人口和用地的相對平衡。至2020年，核心區(qū)、片區(qū)、綜合組團(tuán)的居民人口密度控制在600-800人/hm2，500-600人/hm2,300-500人/km城市公路交通：規(guī)劃道路系統(tǒng)注重漢口、漢陽、武昌自成體系，采取放射路為主，環(huán)形和方格網(wǎng)相結(jié)合的方式，由快速路、主干道、次干道和支路4個級別構(gòu)成，主城快速路網(wǎng)由3條環(huán)路以及向外連接各國道、省道的10條主要放射線組成。主城交通體系以加速軌道交通為主，常規(guī)地面交通為主體，重點解決核心區(qū)、中心片區(qū)及過江問題，并建設(shè)多座跨江大橋和過江隧道。8、近期城市建設(shè)重點為改善舊城環(huán)境，大力啟動以“一心五區(qū)兩城”為主的城市新區(qū)開發(fā)建設(shè)，做好城市中心區(qū)跨江發(fā)展的規(guī)劃建設(shè)準(zhǔn)備工作?！耙恍摹睘椋阂陨藤Q(mào)、金融、商住和21世紀(jì)武漢行政中心為重點的王家墩商務(wù)中心（規(guī)劃用地7.4平方公里），“五區(qū)”為以高新技術(shù)發(fā)展和科教基地為主的東湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，以轎車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，以21世紀(jì)武漢國際博物館中心和新型居住、社區(qū)服務(wù)為重點的四新新區(qū)，以新型居住和社會服務(wù)為重點的后湖新區(qū)以及以南湖新區(qū)，“兩城”以港口運輸、能源基地和出口加工業(yè)為重點的邏陽新城，以新型居住、食品加工業(yè)和大市場為重點的吳家山城鎮(zhèn)?！耙恍奈鍏^(qū)兩城”的布局選址遵循了三鎮(zhèn)均衡發(fā)展，城鄉(xiāng)一體發(fā)展的原則，最大程度的發(fā)揮武漢空間資源整體利益。HYPERLINK返回武漢市十五計劃城市布局：初步構(gòu)筑現(xiàn)代城市空間布局和功能分布，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，提升中心城市的綜合服務(wù)和輻射功能，形成都市繁榮圈、都市實力圈、都市輻射圈。都市繁榮圈（二環(huán)以內(nèi)）重點推進(jìn)商貿(mào)金融區(qū)、都市景觀區(qū)的建設(shè)，強化服務(wù)功能，降低人口密度改善居住條件在都市實力圈（二環(huán)至外環(huán)）重點布局高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、都市加工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、新業(yè)態(tài)商業(yè)、都市型內(nèi)農(nóng)業(yè)和大型批發(fā)市場群、綜合交通樞紐設(shè)施等，按照主城的標(biāo)準(zhǔn)，加快交通、信息、給排水、能源和生態(tài)功能用地等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。以東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園為核心，組團(tuán)式推進(jìn)產(chǎn)業(yè)的聚集升級和空間的輻射擴(kuò)散，形成全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快、活力最強、規(guī)模最大的新的經(jīng)濟(jì)增長帶，以外環(huán)線為紐帶，在市郊和遠(yuǎn)城區(qū)重點推進(jìn)具有一定規(guī)模并組團(tuán)式布局的衛(wèi)星城建設(shè)，發(fā)展市域城鎮(zhèn)體系?；A(chǔ)建設(shè)：加快城市快速網(wǎng)路建設(shè)，改造暢通一環(huán)、啟動二環(huán)、續(xù)建三環(huán)、貫通外環(huán)。建成陽邏長江大橋，啟動天新洲長江鐵路公路兩用大橋；建設(shè)并完善由市中心通往外環(huán)及市郊的6條快速通道，實現(xiàn)主要出口通道高速化，國道、省道干線和市區(qū)至市郊公路高等級化，與封閉環(huán)路共同構(gòu)成環(huán)網(wǎng)相連、節(jié)點暢通的城市快速路網(wǎng)。配合城市快速路網(wǎng)建設(shè)，調(diào)整優(yōu)化主城主、次干道和支路網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，建設(shè)、改造20余條主、次干道和支路，新建、改建4條由三環(huán)至外環(huán)的連通道。啟動軌道交通建設(shè)，規(guī)劃地鐵建設(shè)全長37公里的武漢地鐵一號線正在進(jìn)行緊張的籌備，從武漢天河機(jī)場——武昌武泰閘，與之配套的過江隧道也在進(jìn)行論證和籌備。房地產(chǎn)：加強土地開發(fā)的管理，建立并逐步完善土地“預(yù)征”制度和儲備制度，強化政府對土地一級市場的壟斷，加強政府對土地供給總量的調(diào)控能力，積極推進(jìn)城市土地資源的整體開發(fā)和綜合運用。配合舊城區(qū)成片改造，疏解舊城人口密度，創(chuàng)新城市人居環(huán)境，重點在二環(huán)線以外地區(qū)開發(fā)建設(shè)一批規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)美、管理先進(jìn)的居住新區(qū)。爭取5年開發(fā)建設(shè)量達(dá)到2000多萬平方米，居住人口100萬人左右，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到24平方米。重點續(xù)建完善常青花園、南湖花園等大型居住區(qū)，開發(fā)建設(shè)后湖、四新等居住新區(qū)，加快羅家港、關(guān)山、長豐等一批新型居住區(qū)建設(shè)。陽邏、吳家山、紙坊、常福、前川、蔡甸、邾城、紗帽8個衛(wèi)星城將成為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的主要地區(qū)。2001年十大重點工程：加快兩區(qū)一園的建設(shè)，加快陽邏新港建設(shè)、啟動“武漢外灘”建設(shè)工程、建設(shè)武漢中山廣場、加快基礎(chǔ)建設(shè)（繞城公路、輕軌一期：古田——二橋，二期過江沿中山大道）、加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（全年完成住宅投資100億，竣工面級500萬）、推進(jìn)新江漢大學(xué)建設(shè)、初步建成武漢體育中心主體工程HYPERLINK返回東西湖區(qū)概況及規(guī)劃東西湖區(qū)位于武漢西大門，地理位置優(yōu)越，區(qū)內(nèi)的臺商投資區(qū)已形成較為鮮明的產(chǎn)業(yè)特色，東西湖全境三面環(huán)水，自然地勢四周高中間地，呈蝶形分布。在未圍墾前，每到汛期，由于地勢低洼，區(qū)內(nèi)雨水淤積，加之長江水通過河流倒灌，形成一片汪洋。國家為徹底改變東西湖現(xiàn)狀，于1957年修建大圍堤（現(xiàn)稱府河堤或東西湖堤），建設(shè)東西湖農(nóng)場，大圍堤與漢江干堤和張公堤連接，阻擋來自各方的洪水。因圍墾時，以墾區(qū)內(nèi)的巨龍崗、謝家塆及吳家山三點所形成的連線，線東為東湖，線西為西湖，故名東西湖。圍墾后的東西湖區(qū)，建成了十三個大型國有農(nóng)場，桃花聯(lián)云、瓜菜滿園，成為武漢市的菜籃子和果盤子。在近期規(guī)劃中，東西湖區(qū)仍然是武漢市五大分分蓄洪區(qū)（包括西涼湖、杜家臺、武湖、漲渡湖、東西湖五大分蓄洪區(qū)），但考慮到東西湖區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅速發(fā)展，在結(jié)合三峽工程和南水北調(diào)工程實施后的檢驗效果，國家正在調(diào)整東西湖分蓄洪區(qū)的地位。吳家山臺商投資區(qū)是湖北省和武漢市人民政府批準(zhǔn)的以引進(jìn)臺資為主，同時吸引其他國家和地區(qū)客商投資的對外經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，創(chuàng)建于1992年。投資區(qū)執(zhí)行國家關(guān)于鼓勵臺胞和外商投資的有關(guān)政策，投資者在區(qū)內(nèi)享有各方面的優(yōu)惠待遇。投資區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，首期開發(fā)8平方公里，首期開發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施已全部完成。吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園，是2000年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的、武漢市三家國家級高新技術(shù)園區(qū)之一。按照武漢市十五計劃，東西湖區(qū)要加強農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)地位，突出工業(yè)強區(qū)，成為城市工業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)展的集聚地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代工業(yè)的輻射地、現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)地，重點加強吳家山衛(wèi)星城、海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園和臺商投資開發(fā)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，大力引進(jìn)和發(fā)展加工業(yè)、物流業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，使這一地區(qū)成為全市新的經(jīng)濟(jì)增長帶的重要增長極；市長近期視察東西湖區(qū)時，表示東西湖區(qū)已進(jìn)入良性循環(huán)軌道，他要求東西湖地區(qū)將負(fù)擔(dān)起全市三大增長極之一的重?fù)?dān)，10年內(nèi)再全市率先實現(xiàn)現(xiàn)代化。省政府近期亦安排專門小組到東西湖進(jìn)行實地調(diào)查，并擬向全省推廣東西湖區(qū)的招商經(jīng)驗。目錄第一章項目的基本情況 3一、項目建設(shè)的背景 5二、項目建設(shè)的必要性 5三、項目建設(shè)的可行性 6第三章、項目建設(shè)主要內(nèi)容及規(guī)模 8第四章、投資估算與資金籌措 9一、項目總投資額：為245萬元 9二、項目資金來源 9第五章、項目經(jīng)濟(jì)效益和社會效益 10一、經(jīng)濟(jì)效益 10二、社會效益 10第六章項目建設(shè)方案 11一、產(chǎn)品方案 11二、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 11三、建設(shè)規(guī)劃及布局 11四、生產(chǎn)工藝路線及流程圖 12五、技術(shù)流程說明： 12HYPERLINK"file:///G:\\準(zhǔn)備修改傳百度文檔\\準(zhǔn)備上傳1111111