2014年四季度綠城百合新城方案

百合新城階段性營銷計劃思與行營銷百合新城項目組中央政府的房地產(chǎn)政策在2013年7月后再未出現(xiàn)“調(diào)控”字眼，而是強調(diào)市場調(diào)節(jié)力量，注重長效基礎(chǔ)性制度建設(shè)。地方政府則是根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境出臺政策，限購令等非常時期的非常政策在三四線城市逐步淡出舞臺。7月28-30日杭州、溫州、寧波相繼取消限購令或是放寬限購令8月11日嘉興市出臺救市政策8月29日杭州徹底取消限購9月9日嘉興發(fā)布公積金新政9月24日武漢市取消限購，全國僅僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6個城市未取消限購9月12日，海寧市出臺救市12條。對貸款條件、貸款利率、首付比例、公積金貸款上限、契稅優(yōu)惠等做出了調(diào)整。其他信息110131077195008688850010500115002012年6月-2014年8月全國百城房價住宅均價表成交均價（元/平米）中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城房價數(shù)據(jù)顯示，2014年4月百城房價達(dá)到最高的11013元/㎡后開始回落。到8月份已經(jīng)連降4個月，并有74個城市環(huán)比下跌。GDP總量海寧歷年經(jīng)濟總量整體保持健康穩(wěn)定的增長勢頭，但增速開始明顯回落，上半年經(jīng)濟增長降幅明顯。上半年海寧主要行業(yè)產(chǎn)值增長較緩。東片太陽能行業(yè)是增長最快行業(yè)。2013年居全國縣域經(jīng)濟基本競爭力第33位，較2012年的41名有明顯上升宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展數(shù)據(jù)來源：海寧統(tǒng)計公報上26.90%13.74.00%1.70%-0.60%

0.30%-20.80%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%20.00%0%10.00%30.00%180000016000001400000120000010000008000006000004000002000000海寧主要行業(yè)產(chǎn)值年初起累計累計同比15.30%10.60%

10.40%15.30%11.00%9.41%9.50%0.00%10.00%7.40%5.00%15.00%20.00%700.00600.00500.00400.00300.00200.00100.000.00海寧歷年GDP走勢生產(chǎn)總值GDP增幅房產(chǎn)開發(fā)投資從房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP及固定資產(chǎn)投資的比例看，海寧在這2013年沖高后，今年降幅明顯。正常運行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP14%-20%>20%房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資30%-37%>37%<5% 5%-10% 10%-14%反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為1%-15%<15% 15%-22% 22%-30%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%5.12%6.22%5.40%6.55%9.38%11.30%13.19%7.75%6.00%4.00%2.00%0.00%10.00%8.00%12.00%14.00%海寧市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年1-3月房地產(chǎn)投資占GDP異常 基本正常11.89%13.96%10.86%12.37%20.02%21.46%22.70%9.70%15.00%10.00%5.00%0.00%25.00%20.00%房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來源：海寧統(tǒng)計公報主要行業(yè)海寧全市主要支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)值及銷售收入增長都乏力。1-8月規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值同比增長5.4%，企業(yè)增速持續(xù)下滑，關(guān)停企業(yè)增多。主要行業(yè)產(chǎn)值8月年初起累計累計同比皮革工業(yè)12816610078011.7紡織工業(yè)34417725885623.3化工醫(yī)藥94747623896-1.4經(jīng)編及制品16385712286004.0家紡工業(yè)74911589824-0.6太陽能行業(yè)7169359299726.9主要行業(yè)企業(yè)數(shù)虧損企業(yè)銷售收入年初起累計累計同比皮革工業(yè)102558334552.3紡織工業(yè)50510921112132.3化工醫(yī)藥431268947543.4經(jīng)編及制品2124210342774.8家紡工1.7太陽能行業(yè)271546238041.02014年1-7月，海寧市支柱產(chǎn)業(yè)皮革行業(yè)、紡織行業(yè)、經(jīng)編行業(yè)產(chǎn)值較2013年同期分別增長2.3%、2.3%、4.8%，太陽能行業(yè)增幅較大，家紡工業(yè)較年初有進一步下降。2014年1-8月，海寧市皮革行業(yè)、紡織行業(yè)、經(jīng)編行業(yè)銷售收入較去年同期略有增長，家紡行業(yè)銷售收入同比下降0.6%，除太陽能行業(yè)增長較快外其他行業(yè)與年初相比較沒有明顯起色。2014年1-8月海寧市新增商品房8449套，新增面積98.93萬平米，其中住宅新增5429套，面積為65.03萬平米。共成交商品房4690套，成交均價8555元/㎡，其中住宅成交2854套，成交均價8350元/㎡。商品房

套數(shù)去化率僅為55.5%，住宅套數(shù)去化率52.6%。數(shù)據(jù)來源：海寧透明售房網(wǎng)5566772693303254861503688799

4944328025609

607

9263909380947554494635

962196778199817890427882366

755775837188020004000600080008849100001200001002003004005006007008002014年海寧1-8月商品房/住宅成交套數(shù)及均價7461月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月商品房成交套數(shù) 住宅成交套數(shù) 商品房成交均價 住宅成交價格1月2月3月4月5月6月7月8月新增商品房套數(shù)7221195102522541132969881271新增住宅套數(shù)6981053701484960893784135新增商品房面積9.0712.7312.4725.0412.9011.839.835.06新增住宅面積8.681.554.6820.0011.408.958.301.470.005.0010.0015.0020.0025.0030.00050010001500200025002014年海寧1-8月商品房/住宅新增供應(yīng)成交情況數(shù)據(jù)來源：海寧透明售房網(wǎng)990011297

10582

11222

114569742

1030912431

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5448676678347689

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10808

1059704000200012000100008000600014000200001800016000海寧市商品房存量套數(shù)趨勢圖商品房套數(shù)住宅套數(shù)存量走勢自2013年10月以來，海寧市商品房存量不斷上升，計算成交套數(shù)后平均每月還要增加608套。目前存量海寧市在售商品房可售量為222.79萬平方米，其中商品住宅可售10848套，可售面積138.9萬方。市區(qū)商品住宅存量為5909套，79.22萬平方米（截止至2014年9月22日）。數(shù)據(jù)來源：海寧透明售房網(wǎng)區(qū)域總套數(shù)總面積(萬㎡)住宅套數(shù)住宅面積(萬㎡)全市18413222.7910848138.9市區(qū)8660120.04590979.22經(jīng)濟開發(fā)區(qū)2652.861852.15西區(qū)495050.58184723.95東區(qū)175821.4663711.49農(nóng)發(fā)區(qū)232322.47185617.51臨杭經(jīng)濟開發(fā)區(qū)4575.384144.58備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計為已經(jīng)領(lǐng)取預(yù)售證的項目存量信息，不包含未領(lǐng)取預(yù)售證的部分?jǐn)?shù)據(jù)來源：海寧透明售房網(wǎng)997

309

667402289360168369257349120

116244120010008006004002000海寧市區(qū)商品房成交套數(shù)均價走勢銷售套數(shù)（套）成交均價（元/平方米）309997667402

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10000160001400012000100008000600040002000海寧市區(qū)商品房月銷售/存量套數(shù)曲線銷售套數(shù)（套）存量套數(shù)（套）市區(qū)商品房情況截至8月底海寧市區(qū)共銷售商品房1983套，月均去化248套。8449套存量，按月均248套計算去化周期約為34個月，市場銷售壓力較大。商品房均價有所回升，8月均價12282元/㎡與7月均價11728元/㎡相比，上漲了4.7%。年份市區(qū)商品房年成交量1-8月成交量占全年成交量比值2011166086.51%2012281634.91%2013498552.76%14369832630198318.5518.2833.621.705151020253035400500100015002000250030002011年

2012年

2013年

2014年歷年1-8月海寧市區(qū)商品房成交套數(shù)/面積成交量成交面積數(shù)據(jù)來源：海寧透明售房網(wǎng)市區(qū)歷年情況2014年1-8月，海寧市區(qū)商品房成交1983套，成交面積21.7萬平米，較2013年分別下降24.6%和35.4%。市區(qū)住宅成交、存量情況260767508332149325136174

1673225877180140001200010000800060004000200002004006008001000海寧市區(qū)住宅成交套數(shù)均價走勢銷售套數(shù)（套）成交均價（元/平方米）260767508332149325136

174167322587718024502733

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266033344074

4055389546130100020003000400050006000海寧市區(qū)住宅月銷售/存量套數(shù)曲線5579

5659

5710

5685銷售套數(shù)（套）存量套數(shù)（套）數(shù)據(jù)來源：海寧透明售房網(wǎng)截至8月底海寧市區(qū)共銷售商品住宅1439套，月均去化180套。5685套存量，按月均180套計算去化周期為31.6個月，去化壓力較大。住宅均價在5月大降后迅速回升，8月市區(qū)住宅均價11580元/㎡，較7月均價上漲4.8%。市區(qū)住宅價格10000元/㎡以上成交分析數(shù)據(jù)來源：海寧透明售房網(wǎng)2014年1-8月海寧市區(qū)均價10000元以上住宅共成交約249套，除百合新城的85套外，還有164套，占市區(qū)住宅總成交量的11.4%，占比較低。開元名都、萬城春曉、南灣等市區(qū)新盤首開均價在8500元/平方米左右。市區(qū)原來的萬元以上的老四盤，其中兩個，今年基本已退出市場主流競爭。市區(qū)均價10000元以上成交住宅占比均價10000元以上成交住宅：384

套,27%市區(qū)其他成交住宅：1055套,73%均價10000元以上成交住宅：384套市區(qū)其他成交住宅：1055套93891871085730103020706050408090東灣鑫泰城 海棠灣 名力尚府

金色家園 銅鑼灣 百合新城

康橋名城海寧市區(qū)均價10000元以上樓盤今年成交量市區(qū)住宅戶型130方以上成交分析數(shù)據(jù)來源：海寧透明售房網(wǎng)2014年1-8月海寧市區(qū)面積130方以上住宅共成交約326套，除百合新城的47套外，還有279套，占市區(qū)住宅總成交量的19.4%，占比同樣較低。今年新開盤的萬城春曉已經(jīng)沒有130方的戶型，開元名都、四季香榭等項目在該面積段成交量不高，東方都市有相當(dāng)一部分成交房源是抵做工程款。戶型小型化，剛需化趨勢明顯。8342993

4132

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1009080706050403020100海寧市區(qū)面積130方以上樓盤今年成交量市區(qū)面積130方以上成交住宅占比面積130方以上成交住宅：326套,23%市區(qū)其他成交住宅：1113套,77%面積130方以上成交住宅：326套市區(qū)其他成交住宅：1113套市區(qū)套均住宅面積、新增供應(yīng)情況124.16113.55107.84114.36116.55121.32110.91104.85116.28108.33112.27117.88114.81115.43124.92

125.33112.55123.6495.0090.00105.00

106.97100.00115.00

116.61110.00120.00130.00125.002013年至今海寧市區(qū)成交住宅套均面積走勢套均住宅面積1月2月3月4月5月6月7月8月新增商品房套數(shù)4791405111729540141145170新增住宅套數(shù)47010501484512130137135新增商品房面積5.581.816.5519.786.173.631.531.72新增住宅面積5.451.550.0017.255.761.461.481.470.005.0010.0015.0020.0025.0020001800160014001200100080060040020002014年海寧市區(qū)1-8月商品房/住宅新增供應(yīng)數(shù)據(jù)來源：海寧透明售房網(wǎng)2014年1-8月海寧市區(qū)共新增商品房3855套，新增面積46.77萬平米，其中住宅新增2973套，面積為34.42萬平米。2011201220132014201520162017主要在售項目主要在售項目中朝悅榕莊名門山莊

綠城·百合新城名力都會·尚府康橋名城

中朝·御錦園

中棟·金色家園鴻翔·海棠灣白金公館四季香榭佳源·東方都市恒地·依山蝶院錢江新城開元名都

鴻翔·南灣

萬城春曉

匯高·百悅府新增項目開盤時間：2013-10開盤時間：2013-09存量：45424㎡存量：5989㎡開盤時間：2013-03存量：68172㎡開盤時間：2011-12存量：64407㎡開盤時間：2010-07存量：69909㎡開盤時間：2012-11存量：1232㎡開盤時間：2011-10存量：52263㎡開盤時間：2013-09存量：3449㎡開盤時間：2013-12存量：44880㎡存量：59878㎡開盤時間：2014-04存量：71759㎡開盤時間：2014-05存量：41502㎡開盤時間：2014-05開盤時間：2013-11存量：9118㎡存量：27452㎡開盤時間：2014-01開盤時間：2013-10存量：177376㎡預(yù)計開盤時間：2015年市區(qū)潛在供應(yīng)目前海寧市市區(qū)住宅存量約79萬方，加上未來潛在供應(yīng)，總量將超過90萬方，庫存周期將超過3

年。存量：19511㎡存量：35949㎡開盤時間：2014-04海寧市區(qū)板塊情況海寧市主要分為五個板塊：城南組團、紫薇組團、城西組團、城東組團、城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)組團，各組團價格均有不同程度價格調(diào)整。其中城東組團所有樓盤全部都有調(diào)整，城南則僅個別樓盤有調(diào)整。、板塊特征：以百合新城為區(qū)域代表項目，品質(zhì)及產(chǎn)品調(diào)性較高，百合新城、名力都會、金色家園康橋名城主力面積為130-200方改善型需求、開元名都主打90方首置；價格開元年初低開至8500元左右、康橋調(diào)整至10000元均價，其他樓盤未做調(diào)整均價基本維持在11000-14500元/平方米，樓盤之間差異較大。城南組團城東組團板塊特征：主打鵑湖生態(tài)景觀和浙大人文配套，東方都市、四季香榭、南灣主打90方首置及130方首改戶型。價格從9500元/平方米，下跌至8500元/平方米。更有7300元一口價。城西組團板塊特征：無配套，目前居住氛圍欠佳。僅卡森一個項目。新開房源5200元/平方米，下調(diào)約12%。紫薇組團板塊特征：板塊主打老城區(qū)配套及東山西山的景觀資源，區(qū)域內(nèi)以低密度聯(lián)排及洋房為住，名門山莊，依山蝶院和鴻翔東灣為區(qū)域內(nèi)代表性產(chǎn)品，洋房產(chǎn)品的主力面積為90-140㎡除依山蝶院外其他以余房銷售為主。依山蝶院多層均價約10000元/㎡城北組團板塊特征：主要為城市經(jīng)濟開發(fā)為主，板塊內(nèi)商品住宅規(guī)劃相對較小，慕容城，主力面積為80-90首置及130㎡首改戶型。均價7300元/平方米。近期樓盤動態(tài)依山蝶院推出多種優(yōu)惠活動：一、零首付、無需還貸：首付部分向第三方（365網(wǎng)站）貸款3年，利率6%，開發(fā)商出資還貸至交房（約15個月），剩余部分自己償還；二、開發(fā)商贈送10萬元裝修費，直接在房款中扣除；三、送一個車位，價值13萬。以上優(yōu)惠方案3選1，折后均價約9500元/㎡。通過走關(guān)系，或者談判，向銷售經(jīng)理申請，在上述優(yōu)惠基礎(chǔ)上還有額外優(yōu)惠。近期樓盤動態(tài)四季香榭存3萬抵8萬活動參加比房活動房價減3000元通過向銷售經(jīng)理申請，額外優(yōu)惠約200元/㎡折后均價約8700元/㎡近期樓盤動態(tài)東方都市雙節(jié)特價房，存1萬抵15萬優(yōu)惠折后均價約8500元/㎡近期樓盤動態(tài)開元名都樣板房開放，存2萬，一周內(nèi)簽約優(yōu)惠2%多付2萬，拓展空間開發(fā)商弄好目前在做晶科能源的線下團購折后均價約8300元/㎡成交大幅下跌：2014年1-8月市區(qū)商品房成交面積下降35.4%，全市新增供應(yīng)套數(shù)去化率僅為

51%。成交房源價格以10000元/㎡以下為主，面積以130方以下為主。銷售價格下降：隨著成交量的下跌，銷售價格也進入下降趨勢。新增供應(yīng)創(chuàng)新高：1-8月市區(qū)新增住宅2973套，面積約34.42萬方，新增供應(yīng)量與海寧年均去化量基本持平。庫存壓力大：市區(qū)商品房存量120.04萬方，住宅存量79.22萬方，去化周期將近3年，如果算上未領(lǐng)證的百悅府和開元名都等項目的后期供應(yīng)，去化周期已超過3年。先行指標(biāo)已快速調(diào)整：房地產(chǎn)開發(fā)投資，土地出讓及開工量等指標(biāo)迅速下降。市場已進入到調(diào)整期，先行指標(biāo)地調(diào)整要反應(yīng)到銷售端，預(yù)計還要有較長期的過程。觀點：1、海寧市場成交下降的幾個核心原因：信貸收緊，年初至4月份，信貸緊，利率高，捆綁理財產(chǎn)品多等情況；市場預(yù)期不足，多數(shù)購房者對房價持下跌態(tài)度，房市在社會輿論層面就比較消極；新增供應(yīng)多，存量多，客戶有的選，越選越等價格越低。2、供應(yīng)情況：1-8月成交疲軟，但新增供應(yīng)不含糊，為了回籠資金，房產(chǎn)商出貨意愿強烈。3、存量情況：存量攀升，消化周期高的嚇人，高存量背后暴露的問題是，海寧是一個典型的二、三線城市的價格，四五線城市的容量規(guī)模的城市。4、隨著市場趨弱，市場向剛需化發(fā)展的趨勢越發(fā)明顯。萬元以上樓盤成交陷入萎縮，130方以上的中大戶型銷售速度變緩，中高端及改善類需求萎縮。

5、海寧救市政策的出臺對市場的影響從數(shù)據(jù)上還未能得到反應(yīng)，但在不斷利好的引導(dǎo)下預(yù)計需求端將不再是鐵板一塊。銷售至今共申報房源：1817套，住宅可售房源457套。項目地址

總建筑面積容積率綠化率建筑形態(tài)

開發(fā)商物業(yè)管理在售主力戶型最新銷售報價

主力總價段月均套數(shù)文宗路西側(cè)、洛塘河南側(cè)

30萬㎡2.630%高層浙江吉翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司浙江綠城物業(yè)管理有限公司海寧分公司

90-130㎡不到10000元/㎡

90-130萬約28.3套基礎(chǔ)指標(biāo)康橋名城均價：不到10000元/㎡目前3期除16#樓外，都在售11#樓2103室，93㎡，折后總價約90

萬均價約9600

元/㎡康橋名城戶型面積可售套數(shù)占可售比重84-89102.51%90-994110.28%101-104174.26%109-11682.01%120-128153.76%132-1378320.80%140-1467117.79%153-16461.50%170-1774912.28%182-1974711.78%211-3065213.03%總計399100.00%58套未轉(zhuǎn)合同房源未統(tǒng)計在內(nèi)銷售至今共申報房源：1222套，住宅可售房源390套。項目地址

總建筑面積容積率綠化率建筑形態(tài)開發(fā)商

物業(yè)管理在售主力戶型最新銷售報價主力總價段

月均套數(shù)海寧市區(qū)錢江路南、規(guī)劃園丁路西側(cè)

16.6萬㎡2.030%高層海寧中棟房產(chǎn)開發(fā)有限公司浙江中都物業(yè)管理有限公司

110-140㎡13000元/㎡130-180萬約18.5套基礎(chǔ)指標(biāo)金色家園均價：13000元/㎡目前在售26#中間套，117.33㎡，折后總價1498849

元折后均價12775

元/㎡金色家園戶型面積總套數(shù)可售套數(shù)銷售率占銷售比重占可售比重75-8413192.31%1.44%0.26%99-1051560100.00%18.75%0.00%110-11986806.98%0.72%20.51%122-1293167975.00%28.49%20.2644%43.39%53.33%141-14210460.00%0.72%1.03%170-17356983.93%5.65%2.31%240-24212741.67%0.60%1.79%313-3184250.00%0.24%0.51%總計122239068.09%100.00%100.00%銷售至今共申報房源：811套，住宅可售房源280套。項目地址

總建筑面積容積率綠化率建筑形態(tài)開發(fā)商

物業(yè)管理在售主力戶型最新銷售報價主力總價段

月均套數(shù)文宗路錢江路交匯

15萬㎡2.440%高層海寧富盛房地產(chǎn)有限公司

深圳航天物業(yè)管理有限公司

111-170㎡13000元/㎡130-220萬約16.6套基礎(chǔ)指標(biāo)名力尚府均價：13000元/㎡目前在售13#10層中間套，112㎡，總價約140萬元均價約12500

元/㎡名力尚府戶型面積總套數(shù)可售套數(shù)銷售率占銷售比重占可售比重103-1068537.50%0.57%1.76%111-115943661.70%11.01%12.68%127251540.00%1.90%5.28%132-134440.00%0.00%1.41%140-143124695.16%22.39%2.11%144-148160100.00%3.04%0.00%170-1781744772.99%24.10%16.55%181-185480100.00%9.11%0.00%192-2071204265.00%14.80%14.79%217-2641015149.50%9.49%17.96%304-402977819.59%3.61%27.46%總計81128464.98%100.00%100.00%銷售至今共申報房源：194套，其中排屋共62套。剩余可售房源35套，其中排屋剩余可售7套（已定5套）項目地址

總建筑面積容積率綠化率建筑形態(tài)開發(fā)商

物業(yè)管理在售主力戶型最新銷售報價主力總價段月均套數(shù)海寧水月亭東路北側(cè)

3.9萬㎡1.0131%排屋、低層海寧恒大房產(chǎn)有限公司海寧上城物業(yè)服務(wù)有限公司排屋：213-280㎡

20000元/㎡400-560萬約5.5套基礎(chǔ)指標(biāo)名門山莊排屋均價：20000元/㎡目前全部在售，剩余尾房名門山莊排屋戶型面積總套數(shù)可售套數(shù)銷售率占銷售比重占可售比重210-21417194.12%26.67%50.00%266-273390100.00%65.00%0.00%2803166.67%3.33%50.00%29110100.00%1.67%0.00%34810100.00%1.67%0.00%53410100.00%1.67%0.00%總計62296.77%100.00%100.00%銷售至今共申報房源：340套，其中排屋共117套。可售房源236套，其中排屋剩余可售95套。項目地址

總建筑面積

容積率綠化率建筑形態(tài)

開發(fā)商物業(yè)管理在售主力戶型最新銷售報價主力總價段月均套數(shù)錢江路與康樂路交叉口

11萬㎡1.16830%排屋、多層海寧市中朝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司排屋：225-300㎡18000元/㎡400-540萬約1.6套基礎(chǔ)指標(biāo)悅榕莊排屋均價：18000元/㎡目前全部在售悅榕莊排屋戶型面積總套數(shù)可售套數(shù)銷售率占銷售比重占可售比重225-230383021.05%36.36%31.58%247-257312712.90%18.18%28.42%287-300342623.53%36.36%27.37%312-319880.00%0.00%8.42%406-4074250.00%9.09%2.11%464220.00%0.00%2.11%總計1179518.80%100.00%100.00%總價090萬康橋名城90方180萬220萬金色家園140方170方400萬名力尚府悅榕莊項目競爭情況

從90方開始，市場供應(yīng)充足且競爭激烈，各競品總價區(qū)間交替上升。面積225方目前百合新城130余方的房源價格集中在

190-210萬之間總價090萬康橋名城90方180萬220萬金色家園140方170方400萬名力尚府悅榕莊項目競爭情況

從90方開始，市場供應(yīng)充足且競爭激烈，各競品總價區(qū)間交替上升。面積225方按目前案場85折優(yōu)惠，

130余方的房源價格集中在160-180萬之間，批量集中去化仍較緩慢無集中供應(yīng)無集中供應(yīng)90方120方150方180方210方74套康橋名城154套96套52套金色家園367套名力尚府51套47套42套129套悅榕莊95套可以看到，90方以下以及150-160方左右的戶型，在城南幾乎沒有集中供應(yīng)，同時，120-130方是競爭最為激烈的面積段。項目競爭情況10000

11000

12000

130009000金色家園均價約13000元/㎡名力尚府均價約12500元/㎡康橋名城均價約10000元/㎡項目競爭情況

城南除康橋名城價格略有下降外，金色家園和名力尚府均未調(diào)整價格，目前仍處在價格高位。百合新城項目價格集中區(qū)域市場庫存量大，競爭激烈：康橋名城、金色家園、名力尚府目前總的可售住宅為1127套，加上項目邊上開元名都的1600套，且90-400方戶型幾乎應(yīng)有盡有，市場競爭激烈。城南板塊價格居高不下：城南一直是海寧市區(qū)價格最高的板塊，市場進入下行期后，城南并沒有像其他區(qū)塊一樣大幅降價。未來供應(yīng)量大：未開盤的匯高·百悅府、僅開過一次盤的開元名都，都有巨大的潛在供應(yīng)量。觀點：1、城南幾個競品的產(chǎn)品，由于規(guī)劃設(shè)計早，銷售周期長，目前都遇到了市場變化帶來的，130方以上主力戶型銷售去化慢的情況。2、本項目幾個面積段的產(chǎn)品都已經(jīng)背離于目前市場上的暢銷面積段。而且與城南其它項目一樣，庫存量堆積，銷售速度緩慢甚至停滯。3、除了面積以外，銷售價格過高，與今年以來市場持銷項目存在過高的價差，也是阻礙產(chǎn)品銷售去化的原因之一。項目前期推廣回顧2014.42014.52014.62014.72014.8140方推售8#樓推廣形象貫穿8#樓推廣3月28日愛家的男人住百合4月28日140方你最珍貴5月2日百合公館4號樓盛情啟幕7月7日8號公館——大人物的小豪宅7月14日12年僅此一遇，入股百合新城8月10日首付20萬起，年收益8%，全城爭藏8月14日8號公館，全城預(yù)約8月21日宋氏綠城，不曾有，不再有8月29日百合新城錯過從此只能向往階段訴求9月1日感恩全城——8月熱銷破2億9月6日總價50萬起，留駐百合2014.9推廣分析4月之后推廣動作圍繞4#樓推廣及8#樓推廣進行，8#樓推廣偏重銷售導(dǎo)向。推廣分析項目各輪推廣效果明顯，至9月共導(dǎo)入1329組（來訪742組、需求住宅708組），共成交135套房源，成交率18%，其中住宅成交率14%。其中住宅5月之后共導(dǎo)入住宅535組（商鋪29組、8#202組），成交68套（商鋪34套），成交率12.7%，住宅6.7%。項目來訪與成交有錯位，對應(yīng)度上有問題。新客戶的總導(dǎo)入量上有所不足。3295

5710

0701

110 0

0203512239

964

435302520151050-53.31－4.64.7－4.134.14－4.204.21－4.274.28－5.45.5－5.115.12－5.185.19－5.255.26－6.16.2－6.86.9－6.156.16－6.226.23－6.296.30－7.67.7－7.137.14－7.207.21－7.277.28－8.38.4－8.108.11－8.178.18－8.248.25－8.319.1－9.79.8－9.14百合新城合同簽約情況合同套數(shù)商鋪套數(shù)3624

2414172044353327

262530698412218078738720281466

6892

98144

14238

36215250501001502002503.31－4.64.7－4.134.14－4.204.21－4.274.28－5.45.5－5.115.12－5.185.19－5.255.26－6.16.2－6.86.9－6.156.16－6.226.23－6.296.30－7.67.7－7.137.14－7.207.21－7.277.28－8.38.4－8.108.11－8.178.18－8.248.25－8.319.1－9.79.8－9.14來客8#來客出街207百合新城2014年來客情況8#樓推廣4#樓推廣50萬形象出街至2014年9月16日，項目共導(dǎo)入客戶1329組，日均5.1組（含老業(yè)主）。全年普通住宅成交率約10%，偏低。商鋪導(dǎo)入客量135組、月彩苑8#樓共295組。普通住宅導(dǎo)入客量約505組，導(dǎo)客量不足。全年共銷售135套（其中1－4月共銷售66套住宅、5－9月共銷售34套住宅，其中商鋪35套）。百合新城2014年來訪客戶需求面積分析94,

19%131,

26%32,

6%166,

34%72,

15%120方以下 120－160方

160－200 200方以上 空白292,

63%73,

16%132,

,12%%30,

6%6,

1%6%28,

17,34,

%1%百合新城2014年來訪客戶職業(yè)分析空白個私業(yè)主金融單位公司職員 公務(wù)員企業(yè)管理人員事業(yè)單位教育單位醫(yī)療單位客戶數(shù)據(jù)采集不完整，空白比例太大，對數(shù)據(jù)分析有較大影響。面積需求中120-160方需求比例最高，但這中間面積跨度偏大?？蛻袈殬I(yè)還是傳統(tǒng)的企業(yè)主占比最高。86,

33%41,

15%44,

17%8,

3%26,

10%57,

22%月彩苑業(yè)主年齡分析21－30

31－40

41－50

51－60 61以上 空白28,

39%15,

21%

7,

10%12,

16%5,

7%5,

7%月彩苑2014年業(yè)主年齡分析21－30

41－50

31－40

51－60 61以上 空白年齡以21-30歲占據(jù)最大比例，相信業(yè)主群中除了改善外，還有相當(dāng)一部分中高端首置。往往以企業(yè)主父母為子女購房為普遍現(xiàn)象。23,

32%18,

25%14,

19%12,

17%3,

24,%3%月彩苑2014年業(yè)主來源區(qū)域城北 城南 城東 城西 市區(qū)中心 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 空白11,44,

1%%88,

34%7,

3%48,

18%47,

18%57,

22%月彩苑業(yè)主來源區(qū)域城北 城南 城東 城西 市區(qū)中心 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 空白區(qū)域來源中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)與市區(qū)中心占比較大，預(yù)期之內(nèi)；城東的占比高達(dá)30%以上，在意料之外。65,

90%11,

,21%%5,

7%月彩苑2014年業(yè)主職業(yè)分析個私業(yè)主 老師 律師 企業(yè)高管 事業(yè)單位 一般受薪者 醫(yī)生 空白1%14,1,4,21,10%,2,6%0%0,

%%2%月彩苑業(yè)主職業(yè)區(qū)域244,

93%個私業(yè)主 老師 企業(yè)高管 律師 事業(yè)單位 一般受薪者 醫(yī)生 空白成交業(yè)主職業(yè)幾乎清一色企業(yè)主。71,

27%2,

1%81,

31%3,61,%421,%,20%%月彩苑業(yè)主來源渠道分析94,

36%報廣 工地圍擋 戶外 老業(yè)主 指示牌 朋友介紹 空白 短信28,

39%2,

3%21,

29%2,

3%月彩苑2014年業(yè)主來源渠道分析0,

30,%4%16,

22%短信 老業(yè)主 指示牌 朋友介紹 工地圍擋 空白渠道來源數(shù)據(jù)采集不完整，易造成數(shù)據(jù)分析偏差。朋友介紹和老業(yè)主再購占大部分比例，近幾年該比例呈上升趨勢。兩項合計占比月彩苑全部為63%，2014年為68%。01,,

0%101,

39%2,91,

%3%61,

23%88,

34%月彩苑業(yè)主購房目的分析父母購房 改善自住 婚房 投資 子女購房 空白月彩苑2014年業(yè)主購房目的分析01,

,01%%23,

32%31,

43%12,

17%2,

33%,

4%父母購房 改善自住 婚房 投資 子女購房 空白與前面判斷基本一致，以改善居住和高端首置為主。150,

57%15,

6%53,

20%1%35,

,62,%82,%13,

%12%1,

8%月彩苑已售房源面積分析小于100方

100－120

120－140

140－150

180－190200－220

220－240

240－260 260方以上21,

29%15,

21%15,

21%11,

15%3,

4%1%11,

,

14%,

61%,

2%月彩苑2014年已售房源面積分析小于100方

100－120

120－140

140－150

180－190200－220

220－240

240－260 260方以上無論是整個組團還是今年銷售部分，已售房源面積比例關(guān)系基本與供應(yīng)面積比例關(guān)系相對應(yīng)。百合新城2014年銷售業(yè)態(tài)3,12,

%1%35,

26%2,

1%94,

70%別墅 住宅 排屋 商鋪 平層官邸百合新城2014年住宅銷售面積分析6,

6%3,13,%1%17,

17%10,

10%11,

11%27,

27%25,

25%小于100方 100-115方

115-130方

130-150方180-200方

200-250方

250-300方

300方以上2014年百合新城高層公寓銷售94套、平層官邸3套、商鋪35套、別墅1套、排屋2套共銷售135套房源。住宅銷售共100套，其中144方以上房源銷售46套，占比近50%。

5月之后銷售住宅34套，其中144方以上房源銷售24套，占比約70%。3,

3%1,

1%20,

21%5,

61%,

1%47,

50%百合新城2014年銷售樓幢分析1,

31,%3%13,

14%海韻苑 星輝苑月彩苑11#樓月彩苑9#樓月彩苑4#樓 月彩苑5#樓 月彩苑6#樓月彩苑10#樓月彩苑13#樓17,

18%23,

25%22,

23%5,

5%7,

8%20,

21%百合新城2014年業(yè)主來源途徑老客戶再購 推薦購房 新客戶 員工購房 員工推薦 空白22組新客戶中，144方以下16套，13#樓10套、10#樓5套、11#樓4套。業(yè)主再購房占比近20%（未知部分分?jǐn)偤怂愫蠹s為30%）項目品牌建設(shè)情況高質(zhì)高價形象深入人心隨著項目進入海寧12年，交付使用多年，好的品質(zhì)大家看的到，項目的廣告語“百合新城，一生榮耀”實實在在的印入人心，項目是海寧最好、最貴的小區(qū)是海寧人民所公認(rèn)的，第一名的地位至今沒有動搖。同時，固有形象限制客群也正是基于上述項目形象，使得很多客戶望而卻步。絕大部分的中高端人群被高高在上的價格和項目形象所阻擋，不敢踏進百合的售樓處，在購房時直接把項目排除在購房備選名單中。致使項目客群越來越狹隘，只存在于老業(yè)主和極高端人群中。項目品牌建設(shè)情況項目月彩苑共有可售房源456套，可售金額約7.76億，面積約66856平方米，按套數(shù)計，占市區(qū)可售住宅近12.9%，按面積計占市區(qū)可售住宅近11.8%。（其中小面積8#樓剩余83套）按已領(lǐng)預(yù)售證計算可售住宅，市區(qū)截止2014年9月22日?？墒鄯吭捶治隹墒鄯吭捶治?6%5%4%37%28%8%月彩苑可售房源面積分布2%40-80㎡81-100㎡110-120㎡130-144㎡150-190㎡200-250㎡250㎡以上1%

1%10%6%12%6%18%1%17%8%4%9%6%月彩苑每幢剩余套數(shù)1%1#：6套2#：3套3#：3套4#：45套5#：27套6#：55套7#：28套8#沿路：83套9#沿路：6套10#沿路：75套11#沿路：18套12#沿路：38套13#沿路：43套14#沿路：26套中、大面積房源占比高，130㎡以上房源占比達(dá)到76%；沿錢江西路房源可售289套，非沿錢江路房源可售167套，沿路房源剩余多，占總可售的63%。百合新城現(xiàn)有媒介渠道媒介形式位置尺寸道旗園區(qū)內(nèi)160*50cm140*35cm錢江路、文宗路200*60cm開機畫面電視臺720*576像素?zé)粝湮淖诼窡粝渲睆?10cm交通指示牌文苑路、文宗路、海昌路440*240cm350*175cm400*200cm420*240cm345*175cm高炮袁尖公路6.22*18.10M戶外文宗路戶外17.15*8.15M報廣海寧日報24.2*37.6cm展板售樓部62.5*74.7cm注水展板售樓處180cm*80cm高層物業(yè)百合天地商家媒介量少，除電視開機畫面、報廣、袁尖線高炮外，其余媒介均以陣地為主。媒介情況媒介量少，且以陣地為主。需求情況調(diào)查普遍認(rèn)為項目是海寧最高端的，也是最貴的，感覺買不起。客戶基本特征訪談對象：朱先生性年職別：男齡：35業(yè)：外貿(mào)公司股東對項目印象：高檔項目價格印跡：12000考慮購買價格：10000客戶語錄：百合新城知道的，應(yīng)該還是算比較高檔的小區(qū)，如果10000以內(nèi)，可以考慮客戶基本特征訪談對象：張宜征性年職別：女

齡：30業(yè)：街道對項目印象：高端項目價格印跡：10000以上考慮購買價格：8000-9000客戶語錄：在海寧算是最高檔的小區(qū)了，好是好的，就是貴，現(xiàn)在海寧房子這么多，肯定價格要下來的，8000-9000差不多。客戶基本特征訪談對象：高金明性年職別：男齡：55業(yè)：鐵路職工對項目印象：目前最高檔項目價格印跡：13000考慮購買價格：10000以內(nèi)客戶語錄：現(xiàn)在看起來還是海寧最好的，但是聽說蚊子多，在海寧現(xiàn)在10000以內(nèi)還能賣賣，超過1萬估計難。銷售員訪談?wù)Z錄：

“融創(chuàng)進來沒什么變化，只是感覺盯得緊了，壓力大了些?！闭Z錄：

“融創(chuàng)來了以后，銷售人員意識強

化了。但根源上的主動性還是一般，形式主義和應(yīng)付主義?？赡軙r間長

了以后，會好些”語錄：

“融創(chuàng)進來后，操作上有所變化，可以簽協(xié)議了，折扣大了，權(quán)限多了，簡單了，總體來講是為銷售提供方便了。感覺激勵和懲罰制度還在轉(zhuǎn)型中，希望以后會有好轉(zhuǎn)”置業(yè)顧問A：入行時間長，業(yè)績列中上游覺得能賣的價格：10000-12000業(yè)主會有反應(yīng)的價格：8000-11000置業(yè)顧問B：入行時間較長，業(yè)績列中上游覺得能賣的價格：10000以下業(yè)主會有反應(yīng)的價格：低于11000置業(yè)顧問C：入行時間較短，業(yè)績列中下游覺得能賣的價格：10000左右業(yè)主會有反應(yīng)的價格：10000左右會有情緒，12000就好品牌形象高大上：品牌形象高高在上，使得不少信息傳遞天生帶有一種隔閡。不少客戶覺得項目門檻太高而退卻?？蛻羟闆r幾年如一日：項目有自己獨有的忠實客戶群，無論是信息傳遞媒介，還是內(nèi)容，還是價格制定針對性，都是對著自己這一撥獨有的百合粉而定，沒有讓信息傳遞到外圍，使得外圍客戶接收不到信息。弱市下，價格高高在上：老四盤中，有跟隨走勢做一定價格下浮的，也有硬扛不動的。而本項目在8月份之前甚至逆勢價格一路向上，脫離了市場實際。置業(yè)顧問信心：過高的價格和與市場背離的動作一定程度上打擊了置業(yè)顧問積極性，對原價格的銷售信心已經(jīng)缺失。劣勢威脅1、現(xiàn)階段，市場130㎡以上的有效需求不足；

2、當(dāng)前行情下，較難通過常規(guī)訴求對這部分外圍的有效需求客戶進行導(dǎo)入；

3、市場上各項目將動作頻繁，信息傳播的干擾加大。1、現(xiàn)有品牌形象太高端，無法導(dǎo)入核心客戶以外的外圍客戶；

2、現(xiàn)有的價格就是針對核心客群制定，讓外圍客戶望而興嘆；

3、媒介通路較少，線上信息傳遞困難。1、項目擁有自身核心客群，頂級客群吸附效應(yīng)強；

2、線下信息傳遞能力較強；3、渠道終端體驗強、抓客能力較強；

4、核心客戶對價格變化的容忍度高，價格下調(diào)，與其他樓盤相比有更多優(yōu)勢。1、銀行信貸政策有逐步放松跡象；2、海寧當(dāng)?shù)鼐仁姓咭怖酶纳菩托枨?，消息面上短期?nèi)，負(fù)面消息影響將較少；

3、在10月份盡早做動作，還有機會能趕在其它樓盤做動作前面。機會優(yōu)勢主要沖突：在現(xiàn)有STP下，注定是緩銷與銷售目標(biāo)的沖突。1、項目自身擁有核心客群，頂級客群吸附效應(yīng)較

強；

2、有相當(dāng)一部分客戶對項目有一種天生的向往和追捧，以能夠購買和入住項目為榮；2、核心客群線下信息傳遞能力較強；3、渠道終端展示和體驗較強、案場抓客能力較強；4、針對價格下調(diào)，以企業(yè)主為主的項目核心客群對價格敏感度、容忍度等方面與其他樓盤相比有更強接受能力。1、現(xiàn)有品牌形象固化，相對過高的準(zhǔn)入門檻，無法導(dǎo)入外圍客戶；2、現(xiàn)有價格的制定，僅針對核心客群制定，沒有考慮外圍市場客戶的接受度，讓很多向往的外圍客戶望而卻步；3、媒介通路少，線上信息傳遞困難。1、市場130㎡以上改善需求，在現(xiàn)階段有效需求不足；2、當(dāng)前行情下，較難通過常規(guī)訴求對這部分130㎡以上的有效需求客戶進行導(dǎo)入；

3、市場上各項目將動作頻繁，信息傳播的干擾加大。1、銀行信貸政策有逐步放松跡象；2、海寧當(dāng)?shù)鼐仁姓咭怖酶纳菩托枨?。消息面上短期?nèi)，負(fù)面消息影響將較少；

3、在10月份盡早做動作，還有機會能趕在其它樓盤做動作前面。開發(fā)商目標(biāo)今年剩余時間內(nèi)完成約3個億銷售額保底價上方銷售制約條件前期諸多訴求已經(jīng)被使用避免前期業(yè)主，因價格問題引起群體事件約3個億目標(biāo)下，現(xiàn)有STP不足以支撐這個去化量核心問題是什么？問題1：品牌形象如何顛覆，利于外圍客戶的導(dǎo)入，吸引更多外圍客戶進來？（怎么擴大客戶圈層？）問題2：怎樣完成信息鋪面并刺激潛在需求？（怎么信息釋放？）問題3：價格下調(diào)如何面對老業(yè)主？（怎么降？）問題4：價格下調(diào)到什么額度能刺激潛在需求？（降多少？）調(diào)整STP：從項目原有核心客戶群，向外向下延伸，擴大目標(biāo)客戶群。傳統(tǒng)客戶模型高端客戶中端客戶低端客戶百合客戶模型高端客戶中端客戶低端客戶骨灰級粉絲客戶如果僅局限在自己的忠誠客戶、核心客戶群中，那么項目做任何的推廣，促銷都會有局限性，效果差。必須要突破現(xiàn)有只抓、只關(guān)注核心客戶的格局，使項目客群向外，向下延伸，把原本對項目有仰慕之心的外圍客戶都圈進來，創(chuàng)造他們能夠購買的條件，并且刺激他們的潛在需求。百合新城康橋、名力、金色家園其它項目1、向外向下延伸客群，做寬產(chǎn)品面對的客戶群；2、挑選位置相對較差的樓幢，如10#、13#樓沿路產(chǎn)品；

3、剝離產(chǎn)品能剝離的附加值，做到事實成本下降。1、價格要解決是如何與老業(yè)主溝通的問題，尋找適當(dāng)?shù)膬r格剝離借口，只要能夠說服業(yè)主，打消業(yè)主心里疑慮和抗性，讓價格變化地合情合理；

2、能夠用老的價格策略，盡量用老的，因為已經(jīng)被實踐證明過。新的策略需要一個再解釋的過程，不利于控制風(fēng)險；

3、從競爭性項目成交價格和置業(yè)顧問判斷價格分

析，需要將價格放低到10000元/平方米左右，項目才有批量去化的機會。老業(yè)主溝通：需要解決的是如何與業(yè)主解釋的問題，我們的解釋說辭有沒有說服力，能讓業(yè)主覺得有道理。幅度：尾盤7折模式：節(jié)日特價房結(jié)果：老業(yè)主認(rèn)可說明：不同類產(chǎn)品，老業(yè)主購買的價格大部分與特價價格持平。幅度：新沿路房源八折模式：位置差為說辭結(jié)果：老業(yè)主認(rèn)可幅度：續(xù)銷房源八折模式：團購92折、十周年減

30000元，約89折。另技術(shù)處理（剝空調(diào)）9個點。結(jié)果：老業(yè)主基本認(rèn)可。其他：僅9#樓,降低風(fēng)險。幅度：8折模式：僅限20套結(jié)果：老業(yè)主認(rèn)可1、利用10月傳統(tǒng)銷售黃金期和政策出臺后的市場窗口期，向外釋放銷售促進政策；2、注意把握信息傳遞力度與節(jié)奏，避免相關(guān)信息一次性集中釋放帶來不可控風(fēng)險；3、秉承先業(yè)主后對外、先線下再線上、以時間換空間的信息傳播原則。銷售目標(biāo)為：百合公館住宅部分10月份6000萬元，40套。銷售目標(biāo)產(chǎn)品與價格執(zhí)行

根據(jù)市場上客戶的心理價格和置業(yè)顧問對價格的判斷，推導(dǎo)可執(zhí)行的銷售價格。客戶普遍認(rèn)為，百合項目公寓價格在10000元以下的時候有較好的心理狀態(tài)去接受，高于10000就打心里有種抗拒感?？蛻粜睦恚?0000元以下置業(yè)顧問一致認(rèn)為：當(dāng)百合項目的價格10000元左右的時候，感覺銷售難度將大大下降，銷售信心得以增強。當(dāng)然不可避免會帶來老業(yè)主的顧慮。置業(yè)顧問：10000元左右今年市場上的，無論是新開的春曉、開元名都，還是持銷情況較好的依山蝶院，市場成交價格基本都維持在8500元左右。這幾個樓盤給客戶的印跡以中質(zhì)中高價的感覺為主。市場持銷樓盤：8500建議促銷價格為9000-10000元之間根據(jù)弱市下，做促銷活動的常規(guī)，在客戶和置業(yè)顧問的心理預(yù)期下，再下浮約10%，則價格有較大的競爭力和成功可能性。且價格維持在9000-10000元時，市場上客戶對項目的印跡將從高質(zhì)高價轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)中價或高質(zhì)平價。產(chǎn)品與價格執(zhí)行建議

百合公館目前的執(zhí)扣力度為85折，執(zhí)行基本半公開，案場權(quán)限即可享受。老業(yè)主狀態(tài)為有人電話疑慮，但基本均被置業(yè)顧問在電話階段勸回，沒有出現(xiàn)情緒激烈或群體性事件演變的方向。價目表調(diào)整（減600）減配空調(diào)（減990）明折92折（號稱最高員工折扣）技術(shù)處理通過調(diào)整價目、剝離附加值、公開優(yōu)惠等方式做價格調(diào)整，首次運用可考慮沿路的10#樓房地產(chǎn)金融產(chǎn)品組合優(yōu)惠（9折）員工折扣讓客戶感覺折扣到底了正當(dāng)理由折扣平臺，新技術(shù)運用累計優(yōu)惠約7折據(jù)情況案場還可以保留幾個點權(quán)限在手傳播訴求推導(dǎo)

評估前期廣告內(nèi)容，根據(jù)STP調(diào)整定位，重新選擇客戶導(dǎo)向，推導(dǎo)廣告?zhèn)鞑ピV求。根據(jù)STP調(diào)整策略，要把原本在項目外圍的客戶圈進來，要把向往，崇拜項目新客戶圈進來，需要突出品牌效應(yīng)，且強調(diào)珍惜感抓百合品牌可以百合，何必其它！首付15萬，買140㎡三房二衛(wèi)要往下延伸客戶，除了畫夢想，還要實實在在給優(yōu)惠，既然客戶是被告價格擋在門外的，還要用價格把他們拉回來抓價格吸引力低價大家都在打，我們也打過，但怎樣的低價匹配怎樣的產(chǎn)品要明確給客戶，讓他們看到超高的性價比價格與產(chǎn)品的匹配通過性價比和高質(zhì)平價的感覺營造，刺激原本萎縮的改善型需求刺激改善型潛在需求傳播訴求要求

做好信息釋放，能夠?qū)胪鈬蛻簦嬅嫖陌敢写黉N感，傳遞清晰的銷售信息，告知外圍客戶，我也能夠買的起百合了，而且最后為數(shù)不多的機會了，需要把握。以后要么買不起，要么買不到了?？梢园俸?，何必其它！首付15萬，買140㎡三房二衛(wèi)強調(diào)低門檻，吸引外圍客戶關(guān)注突出可以百合的機會，后期將沒有機會首付對應(yīng)產(chǎn)品，突出性價比關(guān)系推廣主訴與短信文案傳播執(zhí)行

遵循信息傳遞原則，線上線下配合釋放線上信息安排在線下之后，線上傳播不求廣，但求精準(zhǔn)。采用單一媒體強化傳達(dá)項目聲音?！颁h菲”分手11年，再度復(fù)合，這世間還有什么不可能！百合新城，首付只要15萬，買140㎡三房二