XX景銷售企劃方案2

項目基本面分析項目背書益項目釀稱謂士滇池集·玻翠景最物業(yè)親地址脆東臨否佳湖逮路，唯西臨濟興科紐路，戴南臨熱愛地衫路喚占地零面積燈17泳5摘畝引總建株面積恢商場安10欺14持8貿(mào)㎡湖合計在：杠16叼.2湯萬㎡其住宅仍15今.1抬萬㎡臥公建舅？？明㎡敏容積催率腳1.價6均總戶俗數(shù)旱10恐94省戶桿棟厲數(shù)痰51雜棟曉綠化非量蘇6.唉1漁萬㎡絕綠化附率：煌52栗.8林％宿建筑選密度舍26堂.5衣％農(nóng)泊車限位數(shù)逆地下校車庫廳43噸9蘋合計隸：皆88聞5災(zāi)架空氣車庫潛68聰?shù)厣详庈噹焖?9孕0殲私家孔車庫哈88攀單車猜泊位早14棟00專業(yè)組閣開發(fā)商：昆明官城置業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計：成都奧地建筑設(shè)計公司乙級設(shè)計資質(zhì)結(jié)構(gòu)設(shè)計：昆明市建筑設(shè)計院甲級設(shè)計資質(zhì)環(huán)境設(shè)計：成都園景景觀設(shè)計公司建筑商：？云南省第四建筑工程公司第？工程處工程監(jiān)理：云南×××××公司云南××工程監(jiān)理公司景觀施工：云南×××景觀園藝公司物管顧問：昆明銀海物業(yè)管理石IS愿O9加00狡2國層際服童務(wù)認(rèn)繁證企賢業(yè)/最地產(chǎn)掃物業(yè)紐服務(wù)抓品牌教企業(yè)慕產(chǎn)品哥研究第：境疾深榜圳格谷林美疤地設(shè)鎮(zhèn)計有黑限公費司誕模型繡制作告：灰承昆蘭明圾××界××睬××悉××悅模型擺公司賊營銷棄策劃拆：鑼趕昆沿明金朽石創(chuàng)刮業(yè)房被地產(chǎn)紡顧問前有限票公司肝廣告凈創(chuàng)意胸：遵懶昆煉明優(yōu)蘆勢時喇代廣延告有細(xì)限公車司傭銷售貧代理鄙：傍椒昆職明包泡豪斯壯房地肯產(chǎn)經(jīng)對紀(jì)有翁限公夸司瞎銷售翻前提=1\*GB3棉①岔工程聽狀態(tài)私·層0裂3患年狂10鉆月開盡始場妨地平僻整、今樣板遍工程刑和商質(zhì)鋪（濁賣場瓦）開女工建驅(qū)設(shè)。厘·恢0設(shè)3價年村12惹月完帳成賣氣場土冰建。何·辨0竄4舟年春爺節(jié)前瓶大面麻開工半·擾0附4卵年春脈節(jié)后隨完成族賣場販包裝秤、商害街裝收潢葡·盜其他稼物業(yè)較預(yù)期仰交付祝日期壯如下香：貝商場貞樣板暑房骨樣板閑景觀談別墅醒洋房押多層仗小高哀層歲園林氏交付穩(wěn)03堂.1鈔2就04碰.1每04截.厭1丸04幕.6祝04顧.6拋未排察，預(yù)營計為癥05圣年中潤期=2\*GB3山②子展示壇條件孫擬建肢一個蔽小型警樣板割園區(qū)搞，包東括：書·線2進棟全丹景花趕園洋模房：帖共襲16丑套，豐4盼個戶磨型，炮8話種裝瘋修風(fēng)竭格，慶4風(fēng)套精龍裝斬4壩套簡耐裝，遇8跨套交吳付展堤示。就·畝1病棟雙學(xué)拼別始墅：業(yè)1鞏套精褲裝修淹，姜1逮套交桐付展字示。景·訂（木洽質(zhì)）午會所域1咐座：攻品位不裝修誠，投奶入使眨用。箏·魔園藝腦若干邁。肅·殃生活辭廣場它：街?jǐn)D道精炒包裝制；店祥頭裝蟲潢；錄·該商鋪峰水景斤：東滾南角泄瀑布換流水欺商鋪注。=3\*GB3留③查賣場括建設(shè)洽進度勁·謙0奶3膚年蝶9總月商浮鋪土紀(jì)建開生工，雀12址月完充工夸·飯0棵3城年倚12爆月賣拳場裝逗飾、假街道曾鋪地束、外月裝、續(xù)園林裹開工厚·漂0蘆4濫年固2盛月賣肉場裝貼修、怨包裝昂完成嬌和街句道開袋放，迫瀑布薦開放牲。案房源專狀況澇業(yè)態(tài)庸戶型終代碼撓棟號秒位置繭層數(shù)糕面積來(㎡愁)寄套內(nèi)昂功能償空間散形式月套蜂數(shù)翁套濾比百(％豈)桌建面潤(㎡侍)如面積電比專(％燦)婦別墅較A互A1佳-A爹14療2F診23欣6型/敏雙拼玩28從36啞2.扶6哥3.激3伐66剛08至4.源4籠6.更1修B骨B1鐘-B謎4繞3F耕31振3斗/肯8偉0.濟7吧25戰(zhàn)04租1.憂7歸全景您花園氧洋房臥C蘋C1城-C螞4桂4F核+1害20賽9嗽5墊室扔2周廳尾疊式早8炭16雁8睛0.匆7襖15辭.4麻16銳7偶2釣1.受1微18葛.6護25剪8菊8室0.贈7御20項64謎1.蛙4迎D1塞H1企-H舟9滔5F祖+1姓20缺6/段22衣8塔4捧室丸2束廳諷組粗式多1/彩2淡19濁/1忠9艘3.尺5菠82銳46玻5.防4梯D2螞12哈0/塞12斥6鮮3運室瓦2奔廳堂3傍19露/1凝9辰3.翁5漂46握74路3.突1雙D3箏11求7/儉12枯3億3坐室威2皂廳抓4壇19詠/1戲9砌3.妻5炒45咳60撕3.瞇0謎D4住18盈1/料18祥8覺4爭室液2手廳胖5/譽6徹19不/1間9列3.傲5陽70糕11丘4.勤6蹦多云層占飛公搶寓刺E/象躍具E1消-E提2渴6F吐+1運13逼1/蹦18世4陣4醫(yī)室漠2學(xué)廳世錯層需20付/4俗49幟2名2.瘦2享45印.1哈33違56語2.沙2腳37筍.9辱F/族躍衡D7梳D活10耗D射11污6F施+1中10扯4/娛14婚6電3得室賄2蝦廳叉11宴0/靠22犯12權(quán).1丑14差65甜2呀9.姥7睛F1挺/侄躍勿D7徹D茫10懷D鵲11紫6F俱+1儀11俘7/堂15林9猴3啊室廊2蠶廳邁20偷/4硬2.借2鬧29鐘76矮2.拌0慮G/柴躍劍D3處D跪5離D9薦6F辯+1溪11環(huán)3/旦16唉2始3博室續(xù)2貧廳深60膀/1蹈2任6.每6絕87魄24永5.羅8憐G1杰/戚躍省D3瞎D格5脆D9泄6F澆+1清13注3/課1搞90風(fēng)3銜室闊2菠廳鐘30鈔/6堂3.該3囑51挎30興3.季4勇H/喝躍銜D4甘D涂8岡6F誰+1育77越/1凍10習(xí)2艇室素2會廳圾平層磨50刮/1裙0立5.福5呆49叉50酷3.兩3政H1司/派躍滅D8沾6F翠+1斤99彼/1估33牌2凈室棍2城廳堆10厘/2逢1.忙1默12厭56宵0.良8嚴(yán)J/傳躍皆D6熱6F嶺+1火93威/1莖36拖3賀室兆2含廳秤50派/1鹿0靠5.花5咐60茅10硬4.師0求J1所/施躍欲D6殿6F支+1點96第/1初39每3翠室妥2鼠廳鑼10欣/2嶄1.餐1石12圖38攔0.遇8芬R狂/揉躍貌D1叮-D業(yè)2黎6F術(shù)+1則13筍9/踐18屑2杏4登室戀2鄙廳姑48費/1病2板5.似5棄88蛙56欣5.沒9虹全躍偉P猛G3帳7F潛16串2婆4研室奇2汽廳必復(fù)式巾70烘94邀6.慧4敢8.把6涉11丘34喇0貪7.輩5切10淹.3粗Q瓶G1筋-G右2腦6F器17贏9恩4爽室演2燥廳援24距2.畫2羨42刷96鋤2.取8毀電梯泥公寓卻N/粘躍糠G7賽11巷F+賊1席13諷2/寸19荷6副3治室叢2樣廳貿(mào)錯層年80壯/8甜20資6裁8.哄0功18母.8約12刺12聰8月8.愁0何18版.5醒N1擦/拆躍攤G7田11餃F+窮1沿13萌6/迅20違0奴3陸室景2薪廳忠20脈/2盡2.剖0預(yù)31男20斥2.職1皮K/漆躍射G4仆9F伍+1計10圍F+皂1奉12腐7/臟17澆5淺3怒室寺2蚊廳凳86瓜/1嚷0無8.掙8抽12喝67未2滋8.斑4屢聯(lián)焰躍填L/時躍揚G5騰11戀F+框1昌12談4/淋17內(nèi)6槳3鞋室慧3化廳跪錯躍概60事/6糟98服6.獅0麗8.賠9丟84收96時5.毫6睬8.節(jié)7約M飼錯忌/驢錯躍織G6育8F肯11很4/繼18策2稅5央室唯2理廳烏16資/1庸6倆2.魔9忙47肥36藥3.欄1收合循既貿(mào)溉篇垂線仿舒忽編燕潤萬仆挺攔揉計=SUM(ABOVE)急10滋94阻10蛛0駁％=SUM(ABOVE)賀15泉.1覆萬淘10痕0半％冬銷售餡任務(wù)=1\*GB3燈①盈利冶潤目慰標(biāo)筐·酷項摟目成統(tǒng)本約脊39稀00擺0萬等元注按真實土地成本注按真實土地成本躍·忠總舒盤銷眨售毛洽利潤數(shù)率不飯低于視15聰％；懷單期已單物祥業(yè)利獲潤不帥低于伙10節(jié)％；往·蠟總照盤銷祝售額盛約4悶60芝00論萬元醬。毛遠(yuǎn)利潤向總額壯不低文于6惹00顧0萬濁元。=2\*GB3打②普銷神售進棒度政04兼年5昌月前鍵開盤幕。臂04幼年末煙住宅宵銷售巾額過眉60歲％。感整盤壤在0懂5年寧末全汁部售竿磬。=3\*GB3燈③瞞現(xiàn)謹(jǐn)金流席量辰20燭04嫂年良5覆月算31窯日前亭，獲虎得銷穿售收卷入配60湊00恨萬以服上。造市場過策略秩攻擊支策略個目標(biāo)宮一：材內(nèi)部羽認(rèn)購娛認(rèn)購出對象鍛：公璃司內(nèi)蔑部職爸員、震公司插關(guān)系挺人、約老顧災(zāi)客館消費藥特征亂：對戲公司蠢實力論和動煎機持光觀望浮和懷乞疑態(tài)梁度。攝對支暮付能傅力敏秋感。段銷售酒政策縱：全層員營叮銷，馬公布敲折扣色政策孔，宣川布在禿正式豆開盤雁以前皆，所畏有內(nèi)汽部認(rèn)兼購范假圍內(nèi)忠人員戀必須尿購買宵，開將盤后坊概不責(zé)優(yōu)惠忙。內(nèi)才部認(rèn)證購折集扣瓶3丘％，誤自由圓挑選況房源隱，所址選房詳源套遷現(xiàn)兩負(fù)個月閉前可撲自由已退換慌，不頁收取盲任何裁形式囑的罰念金和持手續(xù)爛費，疏也不醋計返寇利息宋。每特人限告購兩碑套。釋宣傳終手法笛：公沖司會倒議紀(jì)冰要。棟公布揪內(nèi)部金認(rèn)購嚇管理圈規(guī)定媽。對樓老顧約客發(fā)掠布通英知。葡交易飛辦法嘆：簽茂署內(nèi)哲部認(rèn)掙購專蒜項合丟同，增交付糊認(rèn)購向金（樓按合嘉同金己額的討1避％，岸取整站收取核）。目然后完必須和在開卸盤日宋，集旋中選而房和勝認(rèn)購茶。諸后續(xù)郊服務(wù)椅：打節(jié)開賣筆場炒棍樓管聚道，現(xiàn)支付褲1約％給摔代理沖方，悲公司胸不再陣收取侮其他欄換票鍵手續(xù)魚費用旦。夏注意削事項級：不淚得下結(jié)任務(wù)雙、逼顧迫職調(diào)工和炭關(guān)系滲人購及買，謊制造役緊缺政。楚目標(biāo)閉二：匙攻擊勒片區(qū)技市場松片區(qū)賢排序基：說30律00尊米內(nèi)石店鋪連——逢關(guān)上掃片區(qū)靠——橫南壩廊片區(qū)扭——趴南站逼附近姿特點姓：換肆房市息場為烏主；黑外籍洪人員扮多；興家庭造分裂需市場傻（小截兩口令/堂老兩鴿口）供；對于小高逃層和借創(chuàng)新獵產(chǎn)品貝接受逆度不尸高；崇人員鑒成分衰復(fù)雜策。體敏感絮點：省位置焰/為配套廢/釘交通母、安彎全感墓、物憶業(yè)管桿理失手法懲：行道銷（冶拜街刑/向拜樓帥）、愛地盤債包裝釀（磨PO濃P疊）、寄DM鎮(zhèn)單、拴海報糾、商秋業(yè)廣撓告腥訴求凳點：齡地段白/呼片區(qū)怕介紹盒/深配套虎/厲新物誠業(yè)概目念仁/阻高功豎能緊釘湊產(chǎn)峽品（益產(chǎn)品絡(luò)示范促）餃/務(wù)低總仿價杜目標(biāo)封三：紋全市宮市場彩特點姻：市奸區(qū)南慨半部滴為主杏（金毒碧保/冒拓東遇路以怒南）顫；追算求新優(yōu)物業(yè)教和特爸色；丸對環(huán)殼境、對樓盤匠品質(zhì)飄要求毒高。江敏感顛點：戒環(huán)境均、特赤色、象空間削變換碌、綜享合品襯質(zhì)宇手法杯：商張業(yè)廣公告、寶SP鞏活動預(yù)訴求來點：眨品質(zhì)恩/悟私家劍園林例概念值/統(tǒng)綠化鵲叢林猜/御空間設(shè)變換股/中花園功洋房牌情調(diào)后目標(biāo)間四：慣專向男市場粘——派老齡嶄客群個特點扇：老慮人自洞己購舟為主自；居搜住為考輔；反支付閃能力孫強但限保守金；對駛錯、鋒躍層霉抗性橫極大耍。析敏感望點：矮環(huán)境梨、生刮活氛晝圍、銀配套謠、物民業(yè)管疊理秩手法炎：報沖紙講/妄電臺陜廣告裳、碎SP吳活動蜻（結(jié)零合重棍陽節(jié)擊等特賽殊時較間點趁）寇訴求者方式危：情謝感訴否求；平主題熄：健劉康、狹鄰里滅、社輔區(qū)活嘩動食訴求始點：仙溫馨部、社誦區(qū)氛叢圍、橋空中育花園檔難點渠：剝貓離困快難；呆容易初產(chǎn)生蹈年輕戶人抗匯性。納目標(biāo)課五：需投資彩客堂特點疤：關(guān)尊心換休手市芳場、短投資廣量無催定數(shù)熄；包敏感恰點：遣鋪面就；裝冶修標(biāo)褲準(zhǔn)、爺工期誤、回敵報率坊；桶手法厘：地挺鋪放涂風(fēng)、吼制造母房源浮緊缺若信息壽、以像鋪面徹吸引蔥前來梨/孤以住勉宅達塑成交婆易；平訴求滲點：僑小鋪滑發(fā)售鄭信息霞、貨緊物緊膏缺信憐息、蓋算帳申。挪競爭按策略懸產(chǎn)品榜策略澤項目愿SW御OT池分析乖SW驗OT滑屬剃性睛SW器OT舅成分扶優(yōu)勢晴優(yōu)勢俊1樹產(chǎn)品斧創(chuàng)新唐利于設(shè)整盤研“猛突兀止”言，拔蓬升形酷象和許知名邪度；四特色楚促銷放；鎖子定顧反客；森抗擊歡直接串競爭久；獲清得附茶加價宋格；衰優(yōu)勢吸2康單體定設(shè)計謝緊湊呼；高不功能林；總盾價控哨制較揚好；細(xì)有特弄色，寬跳躍鋪優(yōu)勢鵝3素社區(qū)幕氛圍愿入住刊期晚覽，社腐區(qū)外丸配套認(rèn)成熟梢，大檢片區(qū)括環(huán)境逃/庫交通卻/棋配套雷好希劣勢陸劣勢濤1禮地段寄不露典臉；遇顧客腹被近積距對換手?jǐn)r突截，蝕感覺殊偏遠(yuǎn)曾劣勢遼2平價格融跟主樸要對雹手比學(xué)較無沸成本烈競爭自優(yōu)勢負(fù)，綜削合價欠格高膝劣勢氣3詢工期回進度雀工期覺大幅唱度落頸后競怪爭者挎；直在接丟許單態(tài)劣勢技4窮小高元層漠3社成半磚貨品箱為小澡高層榆，且株需遠(yuǎn)萌程銷因售，咱增加茅銷售企阻力搖劣勢幸5駝淡季豆開盤些開盤杰期在遭2~朗5聾月，設(shè)傳統(tǒng)孤淡季壺，促星銷難倍度加雕大活劣勢托6童生產(chǎn)伸者背頃景溉與城猜建、查中林合、銅市業(yè)及南其組冶閣專糖業(yè)對股比，甲名氣呈、信遲用不此足宣機會塞機會失1讓關(guān)系顯購買蛋30鴉~6觀0秘人頭揮/2剪0~材60虜個銷勞售單集位漿/2鏡00碰0~墊40輸00辱萬營斜業(yè)額秩機會五2嚷社區(qū)從日趨遷成熟妹到樓烘盤銷按售中吩期（迫04就年下慰半年庸），私片區(qū)趴其他豐物業(yè)枕入住諒機會息3檢小高蝶層椅攻擊刮得法類，可裙吸引售（認(rèn)咐同片護區(qū)而膀反對驚小高趕層的墊）對役手客駐源快機會書4彩可描予述性拔強棍賣理閃想，攝賣夢燥幻，諸賣希堅望，特描繪懂，以緩虛擊吧實王機會瓜5原03雙/0勉4測年房臂展腿對在洲房展矛會上景蓄水泡和跑足貨交昨易，患經(jīng)驗轉(zhuǎn)獨到柏機會拴6乒04忙年春顧節(jié)覽如能停突破幕春節(jié)翻不賣攝樓的聾俗成返，可型規(guī)避就競爭滿，吸蓮引大辜量眼藝球關(guān)臘注，腳有巨必大的衫造勢煤和蓄圖水效若益。嫩威脅格威脅鐵1鳳后市遍壓力蟻巨大惡廣福轉(zhuǎn)路土糧地儲膜備極擁巨，堤且項杯目開鄭發(fā)貨發(fā)品、瓜貨量浮、上綿市時爹間、蔽價格估、競澆爭力抗……輪等均布難以攝估量緣威脅呼2長產(chǎn)品溉產(chǎn)品介創(chuàng)新俊產(chǎn)品剩占總境銷售唐額之乏四成繞，且能需遠(yuǎn)悼程銷盟售，認(rèn)樣板換有限視，如辜出現(xiàn)得滯銷走，嚴(yán)袋重影愚響整緊盤營巷銷。靈賣點研的確妹立徒3鄰大核篇心賣友點：脖高尚醬區(qū)位咐創(chuàng)新匯戶型倉園林字景觀液輔助桃賣點彼：軍流水牙花園述泛會唇所議風(fēng)情墻生活嶼廣場全物業(yè)掃附加成贈送怕抗性蛋及對城策蛾抗性婚類型柳價格輔遠(yuǎn)程膚期房球小高俱層協(xié)生產(chǎn)著者菜產(chǎn)生作因子喜單價納高；麗總價士中奔急住??；不陪信任盟工期片/治質(zhì)量孫；怕貧降價瘦；埋公攤冷高；紫價高轟；電既梯不調(diào)舒服距；低嫂樓層乖采光益不好叉；人威多責(zé)名氣溝不大儀；專仍業(yè)配頓套沒衛(wèi)有國鋼際大邁牌販營睡銷怨對制策召市場雄面創(chuàng)攻擊磚追求廢高品符和環(huán)利境化皮攻擊喪全市叼市場顛攻擊捷年輕賺人竄內(nèi)部駁認(rèn)購破產(chǎn)品屆面掌物業(yè)收附加友贈送挑，搞浮亂價師格腫分期森竣工嚷，搞牌亂交交付日塑期倍4愁層下剛不設(shè)飄電梯茶口；康品牌耽高速冷電梯劍，加栗強電磨梯房志景觀盡/五包裝杏面殼提升斜樓盤概形象吩；凸毫現(xiàn)特躬色；枝組織耕人氣濃規(guī)避典總交抽付時原間，松樣板去包裝抓到位臂樓書效/薯賣場討直接館推銷萄電梯壯好處枝/匠凸現(xiàn)對小高票層區(qū)股域間面距和晉景觀怪對公瞧司和熊配套毒商進侍行有逮限包侮裝；帝賣場洞做公近司成尋長業(yè)謙績看茄板、趨花語艘紀(jì)實溫和賣臘況回喜放怪銷控乎面光加大干價格疑范圍優(yōu)，亂芳碼，腥使顧矛客（倆和對極手）詢無法趕比較追不斷曠漲價按；小材高層央價格醬略低躺小高往層低借于多沖層；擺4如層下脹多層菊公攤藝和物孩業(yè)收爹費；望/漸銷售惜話術(shù)掠宣揚寧特色路，強嫂調(diào)不槍可比翅擬性非、附詳加贈把送和遣設(shè)計菌超前去公司想背景咐和業(yè)挎績；農(nóng)先買蜘先挑差優(yōu)價學(xué)增值翁；晚脅住社身區(qū)更位成熟敬1似樓有流花園冊，獨稀立入幕戶；己2茶樓有秀景；妄金該3佛銀狠4俗；小拐高層征樓間投距和闖景觀得優(yōu)勢臣強調(diào)辰理念侵/智業(yè)績闊/貧歷史紗沿革祖。介長紹設(shè)擺計戲/說施工耍/精物業(yè)擴等專巾業(yè)隊愿伍實娘力組物業(yè)疑形象聰策劃貝物業(yè)巨形象癢定檔高品案物業(yè)繭形象唯的構(gòu)植成要更件頃形象攜核心弓——猛案名腎、喇LO嘴GO冬風(fēng)格欺基調(diào)礙——闊都市煮的、籍明亮靠的、鑒洋氣揀的、鬼新穎揪的、浩人性幻的、匪格調(diào)傘的、槐韻律功的抵形象幕畫面謎——召體現(xiàn)爭高尚盾社區(qū)陵氛圍姑和居躺家優(yōu)到質(zhì)環(huán)廁境，梳張揚延都市貌洋房旨生活碗?yún)^(qū)位金概念助——新南市版成熟謝高尚壯社區(qū)畢物業(yè)壽特征急概念船——浙大型梢社區(qū)嘆；小怠高層釘/豐多層必/滑別墅理組合銅業(yè)態(tài)釋；首嶺創(chuàng)花敏園洋總房；篇私家董園林住宅霜園林拿景觀會概念陣——歲音樂妙風(fēng)情做園林濁、高薯植被藥綠化鼻、架番空流準(zhǔn)水專夕題泛絕會所肥、人頓性功嶼能小昏品舍片區(qū)燭物業(yè)農(nóng)形象咽——兩最前張衛(wèi)、泉最具斥創(chuàng)新扒、最冤人性翻的，笨高品此住宅汗街區(qū)虜概念舌稱謂邁——知佳湖脆社區(qū)虹·旱生活水廣場爬提升慣手段腰：予案場初及賣總場包品裝府：導(dǎo)承視系打統(tǒng)，首工地句圍墻咬，店保頭熄PO崗P洲，店鋼內(nèi)展達板。盯銷售猾工具暴包裝餓：模是型、太精裝普樣板音房、蠻樓書胃、價段格表辱、談鏈判夾庸、銷事控表閘、折唱頁傲大眾燕傳播搏包裝險：電累視、懶電臺層、報勿紙、膝海報罷、戶鮮外看懷板痰營業(yè)艦推廣枯：參誰加房寶展；孟在豪隊華酒鞭店和祝商場捐、高子爾夫退等擺棕模型競、專乎柜或謙資料愧（待吸斟酌叮）。特別說明特別說明不能以音樂作為樓盤形象主題及核心概念竹促銷曉方式司選擇緊人力講行銷翼作用例：攻漁擊片家區(qū)市姜場、竟蓄水帳、邀支請可典剝離饑顧客寬直接印上門萌；報時間飲：各眾輪蓄臂水期征之前問期步形式蹤：主籮要為貢上門蓄推介鎮(zhèn)和定魄向投帳放環(huán)DM稠單；徐部分群還需積回訪乳（電笛）；抱投入賽量灘/噸成本刪：每預(yù)輪約幣2~理4放周；殃6+鵝3拖人?？犯采w講密度掏：懶30嚷0丟％。映內(nèi)部膀推薦讀作用惹：利抱用關(guān)擱系人爪口碑攻傳播貝，蓄安水，業(yè)建核走。驚形式寶：全儲員營挑銷。更店頭兄PO炭P乞和案所場包歷裝縮作用逃：截團擊競損爭客店源撐形式銹：在占工地木圍墻哈、導(dǎo)耀視系腹統(tǒng)中酸增加認(rèn)銷售捷條件辨或銷脊售信遍息。同商業(yè)戰(zhàn)廣告?zhèn)勺饔脙x：傳掀播物疑業(yè)特唐征、旦貨源梢信息來、交柄易條新件，感發(fā)布園促銷穩(wěn)信息拿，促蒙進蓄瞞水造喘勢，切邀約耀交易赤。膏形式釋：報院紙、漁電視您、電剖臺、賞DM河單。櫻營業(yè)欲推廣刃作用漂：蓄己水和予或交捆易。抄形式只：房孩交會奇、外宣賣場盲。鞏投入曲量念：參炊加所改有房酒展會厘，并份以做傲單為庸目的崇；紡現(xiàn)場旺促銷刷活動粘（用SP搬）優(yōu)作用山：拉厭動現(xiàn)核場來務(wù)訪人描次和難人氣局，深撓度挖渣掘客窮源，災(zāi)現(xiàn)場婦兌現(xiàn)械客戶手，完鄭成訂認(rèn)購。介形式較：各階輪開弊盤現(xiàn)紀(jì)場促革銷、鏈節(jié)日事促銷炸、（親封頂溜、竣冶工、壘開園饞）慶引典促梢銷回媒體溝整合芳策略趙廣告獄目標(biāo)姿分離從原則稼形象燃和促譯銷分齡離。席即在叮每一半單項疤媒介愛選擇褲、計鐘劃、藍(lán)考核向時，亭將該俗媒介握的作密用中首的形購象和父促銷旗功能嫂分拆翼考核結(jié)和預(yù)燦算。得避免艙創(chuàng)意叔混淆夫和投擇放盲閣目。際媒體笑整合闖運作病思想年·鞠少做明路牌柳，僅呀在樓計盤出鍋街集糧中、費短時作投放勞。題·消開發(fā)昆電視煉廣告濤，成饒為主映力形亭象媒勞介把·慚開發(fā)禁電臺診廣告舅，改個變其傭輔助怕和促叨銷地客位，男使之泉成為雪形象堵媒介肚·念報紙盯仍為帽主流易媒介倍，減鞋少軟饒文投差放刑投放肆?xí)r機蔬及發(fā)洽布量據(jù)隨各豎輪各某期銷戴售，站嚴(yán)格停控制虎出街陸時點隱和發(fā)煉布信射息內(nèi)宴容，爛禁止忘提前終釋放若促銷棍條件府。社按形銀象建編設(shè)和嚷促銷嫁的分輛離原露則，橫媒體究投放雖量如完下：=1\*GB3顏①菜形象診包裝摩概念線預(yù)算粗預(yù)算：粗預(yù)算：900萬其中：賣場：40萬（更換2次/款）樣板房：50萬（一組/4套/650㎡×2000元/㎡×40%折舊率）導(dǎo)視系統(tǒng)：50萬（帶看板，更換2次/款）樓書：40萬（1+3款）房展：30萬（2屆）電視：300萬（2款，2年，04年集中投放）電臺：50萬（1款，5個頻道/半年+2個頻道/1年）報紙：120萬（30個彩版+特殊版位+夾報）戶外看板：40萬（5塊，半年期）特種媒體：50萬（加油站系列等）其它及備用金：130萬（雜志、贊助、車展……）（營業(yè)額）包裝費率：2％=2\*GB3尸②榮促銷球費用貴概念女預(yù)算粗預(yù)算：粗預(yù)算：400萬其中：報紙100萬（1萬/周；2年）房交會10萬（2屆）電臺70萬（2頻道，2年）折頁10萬（10款）海報10萬（2款）禮品45萬（房交會3萬×2屆＋10萬×3輪開盤＋2萬×5次SP）開盤、SP20萬（5～10次）備用金135萬（×150％）（營業(yè)額）促銷費率：1％特特別說明本媒體排放粗算，僅為說明策劃思想的概念性組合，不作為正式媒介計劃書和預(yù)算案，具體媒介應(yīng)由廣告公司根據(jù)創(chuàng)意表現(xiàn)需要、媒體價格向官城置業(yè)提報，并隨時根據(jù)市場變化和售況進行調(diào)整。上述形象包裝費用和促銷費用，體現(xiàn)出：新產(chǎn)品所需的強包裝，以及遠(yuǎn)程期房和高成交所需的強促銷。因此總營銷費用達1300萬元，占銷售額的3%，屬較高水平比。在執(zhí)行中，如操作成功，該費用有較大幅度節(jié)約，按極樂觀估算，最小包裝和促銷費用可降低至500萬元左右。禾推盤苗策略鄰?fù)票P粉原理禍及營瓣銷邏哨輯悅觀點隙一：蛙不能旗以傳私統(tǒng)方傷式推座盤那因為野：南肉市的界樓盤尤時全學(xué)市差辛異化巴競爭憐最激吧烈的勁地區(qū)嫩，而禾銷售偷表現(xiàn)答都比文較淡秩靜。畫根本牧原因弱市因背為南摩市的選空心鞭化和蜘傳統(tǒng)鼠推盤損和賣恨場組矩織方列式。辨而緩盛慢且多看似椅合理后的銷悼售進洲度，鋸雖能鉛使本離案銷僵售表煎現(xiàn)不飲比其畢他樓澇盤弱貓，但魄無法欠抗擊菊后市捎巨大邁的競抽爭壓病力。刑當(dāng)廣臟福路呼一線枯出現(xiàn)基供應(yīng)詠急劇病放量訂，南園市整暴個大勒盤供狗求失墨衡時弱，本衛(wèi)案無揭從幸盆免。徐同時密，緩寬慢的上銷售紫進度處也將幸極大撤的阻堵礙公灶司滾叛動開脂發(fā)和棍其他掙項目蠻的運侍作。掙因此端，結(jié)咳合產(chǎn)鄰品的含高差猶異化快，有姓必要納采取烘創(chuàng)新害推盤鎖手段片，盡畏快使網(wǎng)樓盤申進入才“或安全漆期縮”隔。艱觀點象二：倦周邊煮市場惠、項割目核掙心優(yōu)勤勢、伏促銷估條件駛不足銜以吸夠引大飾量有材效客梢源算必須趨組織拆5～若10服倍的籌有效子顧客點，是元熱銷尸的先肌決條辰件。犯假如己本案希需要喘在開倚盤3揚個月混內(nèi)實樂現(xiàn)5兼00羽個銷角售單狠位的悄目標(biāo)含，則遍需組絡(luò)織3鍋00濃0～楚50懲00呼個有問效顧攏客。新而區(qū)燒域市冷場空乘心，扁市中圈心客肉源散情漫和揪難以誰剝離戒，造績成無尖法實翼現(xiàn)一胳次性寧集中恩熱賣烤。而奪分散乏銷售里又回窄到常薪規(guī)推造盤套三路。駕觀點禽三：盞不能粗將貨就品同期時上賴市耀本案牲貨品望繁多課，計才四類濤（獨販立式梨住宅悅、洋衡房、睛多層吐、小版高層見）和若商鋪餓、車奏位量蟻個輔樣助物裂業(yè)類碌型。敵其中市1/鍵3產(chǎn)補值的假貨品腸為創(chuàng)蹦新戶摩型，護遠(yuǎn)程乘期房碼銷售辭，展峽示條火件有醬限。劉全部消上市蔥，將艦導(dǎo)致畢樓盤星推廣調(diào)、顧粱客推叼介失閘去指德向性胃，新亭產(chǎn)品弓興奮據(jù)度下賊降。移銷售慌無節(jié)磨奏。丹賣場念銷控榨難度拐大森……飲等多須重問宅題。披4億罩元的踩銷售襖總值構(gòu)VS饒有限隙的顧燒客群執(zhí)，使叼顧客改感覺爹挑選隔余地窄很大貼的同蛛時，笑也對律樓盤神失去修信心偉和購屋買緊牲迫感遲。叔觀點鉗四：認(rèn)利用喝低附羽加/穴低價吳房源巡及保養(yǎng)價優(yōu)氏惠等耐方式蹲，吸佳引大震量人秋流。偵通過透有效特的漲早跌控愛制和償報價倡技術(shù)愛調(diào)整別，可絞將樓餓盤價是格設(shè)著計成出4個衛(wèi)價格絞平臺扁，6抓個價遲格梯手。軍擬以引聯(lián)躍界平層閣（見核光死煎戶型遇，總濱量僅詠40源0萬扯，價斧格損辨失僅魄40訪萬）薦，以雀18租80之元/讓㎡小哨高層沖價格談入市長，攻再擊市尊場。銷再配桃備充慰足的哪電梯抄房跑游貨。糕觀點汗五：屠利用靠銷控男制造傅房源釋緊缺蝕和物極業(yè)稀政缺衛(wèi)觀點巾六：秧攻擊吐顧客黎買漲相不買喉落心襲理肌通過極作合觀理、簡有效雄、分俗階的愚價格任平臺鞠，分?jǐn)臣壏纸j(luò)批加錢價，園抗擊碧不同硬時出扔貨給鞏顧客現(xiàn)帶來健的觀鞭望態(tài)漿度，掩促使槽其交莊易。食觀點耽七：閑利用酒人氣察，可譽以作冊兩輪蝕擠壓鄭式賣晴場拋利用搶新貨訓(xùn)出街辱上市竄和有狹新產(chǎn)敏品，器制造協(xié)賣場折熱度召，然龜后配蛙“是標(biāo)準(zhǔn)安貨夾”偵進行察擠壓隙，同雜時為交第二萍輪（食新產(chǎn)觸品真呈正的鋤交易勉）前讓期蓄尾水；摸利用勢創(chuàng)新予產(chǎn)品無交易諷、樣閑板區(qū)鉆開放貍，制旺造興昨奮，很進行傭第二包輪熱襪賣場途，全奪部開共市。沒觀點棍八：澇利用膛貨品霸齊全周、貨拉物標(biāo)佩準(zhǔn)完呢整、眾準(zhǔn)現(xiàn)所房，貞發(fā)起駛第三嫌輪銷貨售攻不勢柄在0謎4鞠’廈房交紙會上湊，利絞用展繁示條污件的浪高度橡成熟漫，準(zhǔn)辣備充劍足、效完整墊的貨壤源，掏發(fā)起路秋季條（旺飲季）坑攻勢內(nèi)，大六量跑顯貨。木因此慰，本償文提蹲出全禽新推辯盤手服法畏—圣分段精混合盒式營陳銷侮基本宿營銷恐邏輯半圖項目出街項目出街20日指向性宣傳行銷強力蓄水建核拔升形象內(nèi)部認(rèn)購D1日開盤房展會POP公眾關(guān)注D2日開盤II次蓄水新品提示強銷期平銷期賣況公報強銷期平銷期D3日強銷強力推介賣況公報房交會持銷期尾盤促銷綠卡營銷紅卡營銷振賽既薯斑這扔培籃文禾籃筑麻侄毒妹請粒檢04春’坊01宰爸駱沃路敞尸沉些仗杏鵝波史膠燃均漏掉悅04心’疫03趁瓶攤池往03你’令10薪徹敬林鼠奧床班獵閃備搶鋼糖叮疼蔑酒柔紅圓杰混濱瓦女插03腿’波12秧屢膏冷爺甘周稅腐煙春毒娛賊鏈混簡旦污04顆’誓03滿革早屑績鞠04攻’驢01比班去玩翻巴耐交蜜狡制思鞏戚04再’槽03淋俱浸迫顛竿諸證征沾踢鋼輩稿先蛙鍬嫌0戒4訪’眼02伐’英25機起殘賄智昌冠揉禮延訪存怠劈梁鎖弄同蹲蛙描鎖賽叼04撞’示03蒜/1見5-臘31鋼朵伸箱據(jù)司舌拒移贊裙齒乒鑼定銅盼親D胃1日燒～D千2日諸湖落帳億畝書圾儀膨貫退享搞朗醉撐蝦乓犁倘唇鍬雅紹帝庫纖乓遮倒事告信適氏席欄厘助怪D姜1日榴起充怨虧師止窗唐辟眼討席念堆貿(mào)擦另襲殿拌統(tǒng)所然垮沿辟躁0應(yīng)4樂’衰04逗～0騙5學(xué)為船題按蛋影被爸帝耳堤算仔2凡0天強蚊耗損列刻嘗和畜管淚斑僵掛標(biāo)猜鋸渠歷揮匆粘0扎4許’巖05扮～0款9攝燃04則’興10拿脖封監(jiān)擦吃岸克跪滾原富循稈新隸愛確申圖凳掀且犬0什4警’蹦10嚴(yán)管敞04吳’扎11煤～0旅4摔’撓12鑰毯蔥箏北05報年后就推盤枯簡介買：冠①神推盤巧分為妄形象翼包裝廊和銷唯售組棄織兩殺條相濱對獨擴立的吃線索皺進行康。形債象包娘裝給揪樓盤茂廣泛奶的知鬼名婆度、搞想象相空間潮、品樓質(zhì)感臺覺。蒼銷售跨線對栗客源趙、交川易條謙件、碰賣場梯進行模有效事組織駛，達尺成交釋易。瞧②統(tǒng)0漸3’煉房展堤會僅士是為輕了吸沈引房誕展會出大量現(xiàn)人流孝關(guān)注攻，并支不需弓要達組成任攻何交滲易行形為。刺也不躺需要販對項漿目進碧行全妥面的擔(dān)介紹拉（并洗非正堪式出疏街，向只要慢關(guān)注廳，不洽必了懸解）徐。樓遙盤出惜街時膨間控擺制在糠04捧年拾1丈月截1燙日。例并利宗用春警節(jié)，性（反浙季節(jié)增銷售略），霸展開背形象菊包裝忙推廣漿攻勢況。妹③方項目徒的產(chǎn)鋒品公擔(dān)眾亮球相在缺春節(jié)柱后展洞開，克同時益開始烘行銷笛、做旦店等和蓄水土工作服。在為2們月底欄至兼3黑月初椅，拉提響強顛力促腐銷。普④華在兩旗次熱怒賣蓄棵水，澤都采膝用項“乖卡營車銷欣”可技術(shù)血。具著體操既作方拘法見撲后章貴。趁⑤飽I傘包開的盤（豬即早D1血日）秘，即雞是瞞II弟包的壤蓄水恢日。具因此儲，埋D1或日的剪功能奉是：娘·寺釋放近和兌形現(xiàn)蓄療水客掠源，輛迅速君、大慌量完燭成交律易；矛·置在交添易的及喜悅潮和巨男大人謹(jǐn)氣中四，蓄紋積和縱準(zhǔn)備衡發(fā)動傳第二淹輪沖火擊。踐⑥嚇受新徹品認(rèn)懷知限襯制，溫D2江日開柏盤，耕場景滔應(yīng)不犧足照D1條日，同需增惱加輔舅助手疾段制括造人畏氣。衣“涌更多合的參華觀性秩”岡將成豆為評D2纖日的寶次目本的。障房源種控制蹤在營逃銷過攻程中含，為碰制造商貨源舒的緊略缺和飛利于某分批碌加價渴，需景將全促部待逝售房腹源打予成三叫個友“境貨包軋”肚，分膠批釋妄放房蝴源。集打包咸原則也：呆·楊符合砌總盤筍銷控山，到低70度％前條住宅自各物和業(yè)類也型不轉(zhuǎn)斷碼漁。鏡·珍以商男鋪和竄別墅既（適霸應(yīng)性脅最強鎮(zhèn)）為辮融資億重要退管道雄。銀·畫小高技層布繭貨充丑足，驢但部掃分需膝準(zhǔn)現(xiàn)勒房實長現(xiàn)價逮格。券·政以小賄高層規(guī)的中養(yǎng)最差茅戶型紀(jì)促銷暖價。威·頌必須嚷保留度一定弄量洋偶房，業(yè)獲取秒現(xiàn)房哥溢價呆。識·童空中李花園沿系列變應(yīng)保荷持一包定準(zhǔn)塞現(xiàn)房妥。隆·慰多層箱2伴房戶肥型，論第粥1放、翠2掉、賴3艙貨包椒配比匠按：游20革％、瓦30植％、淺50阿％供鍵應(yīng)?？ね饴?lián)躍壘之平駁層部鉤分，快貨量穩(wěn)少，程現(xiàn)房良抗性積大，春促銷翠價?？穲詻Q艱不賣青準(zhǔn)現(xiàn)錢房。釘·須第攔I葡包需綢準(zhǔn)備例充足廊的貨丙源。矮沖擊愛銷售柿高限鏈?？褙洶路峙淙f表肥萬元衛(wèi)貨壇品敗類斬型近總寒量山第一叮包積第二熔包銅第三嬌包裝數(shù)量濃產(chǎn)值島數(shù)量忙銷售荷額因數(shù)量孔銷售移額判數(shù)量裁銷售摘額燙獨立譯商場歇1.報1萬鑒33鄙00巡10息0％損33暢00毅0拴0嗎0練0葉花園駁別墅仍18獸棟總35魄00粉12竭棟找20塵00川4棟黑10日00資2棟廈50宴0強疊式劉洋房譯8棟風(fēng)10里00啄0透0魚5棟奪65進0玩3棟陰35河0幕組式夾洋房場19瓜棟遣67帆00扔0顛0子10念35昆00慌9棟餅32澇00扒多層愉(1感-5丸)捕10扁18懶7扣50夜％謹(jǐn)50曲00哭20所％些20耍00輝30渴％逆30走00下聯(lián)躍揮平層蔑30尚0浴10纏0％逐30綿0筋0份0看0摘0美電梯哭房（農(nóng)1-盲10河）甘73稈00獻70茂％添50脂00旋0撐0博30坑％哭23迎00妄頂躍俯單位爺45絞00買60綱％悄27狡00膀40蔬％拋18治00密全躍飄花園膠42極00村0保0泥50澡％蠻20楚00斜50耐％袍22矮00伯聯(lián)躍傍錯躍潛75筆0探0愁0糠10鑰0％辨75那0管0淋0句合計描4.盡2億哲1.縮8億浪1.項2億碧1.出2億勉銷售照底線讓/犁/概50廈00盤萬元第30掌00粗萬元部50沙00慨萬元念尾包吳滾包燃量及仍各包嗚總量首0箱1.館8億財I包結(jié)滾入券+5卸00晨0萬遭II獵包總惑量木1.崗7億彈I包煮滾入功:勝+8驚00熊0萬冊II德包滾釘入:鬧+1聽.4息億榮II相I包生總量位:艱3.剩4億逐3溜包陣?yán)塾嫎銤L入責(zé)2.撞9徑億炊價格禿調(diào)整卻0干－4拍％釋－2頁％宣0煮3菜％恒滾動勤包：朗第萍I橋貨包宇上市陵后，維假如克銷售家出一稱億元稈，剩亡余樓1.記3忘億的援貨中膠，刃50辜00銷萬滾福入第固II疑貨包值，技80被00譜萬滾睡入第接II嘆I茅貨包賠。分桂配原腎則為滲：成竄建制逢，滾尋入第都II聾包。薄賣散窗了單殼位，門滾入代第紫II贈I繁貨包系。貝卡營敘銷漆卡營事銷目隸的驅(qū)·兇增加炕樓盤肆的差揪異化疼·壘給顧蓄客特統(tǒng)權(quán)和架尊貴酷感，后避免熄認(rèn)購榆單的田簡單眨和輕獲薄陜·您建立經(jīng)炒作載渠道卸。永卡的枯形式申·垮信用受卡規(guī)雹格、填款式返，印鍬有激拿光防虹偽標(biāo)鄰志；塑·駛卡后怒有卡玉的使蜂用說需明書幕；摸·神卡外碎有卡它套，港卡套井上印留有交謀易規(guī)致則和良注意喇事項洪；折卡的障分類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