北京CBD寫字樓市場

北京CBD寫字樓市場分析中國在2001年年底加入世界貿(mào)易組織，北京中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃方案的正式出臺，這些利好因素?zé)o疑將促進(jìn)北京中央商務(wù)區(qū)高檔寫字樓市場的發(fā)展，帶動國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)商在該地區(qū)開發(fā)高檔寫字樓項目的熱情。但是另一方面，中央商務(wù)區(qū)未來寫字樓項目的定位正確與否將對該地區(qū)整體的形象產(chǎn)生一定的影響；同時，未來北京中央商務(wù)區(qū)本身及周邊地區(qū)高檔寫字樓項目的大量出現(xiàn)也將對中央商務(wù)區(qū)形成很大壓力，加劇中央商務(wù)區(qū)和周邊地區(qū)在寫字樓市場上的競爭。

北京CBD發(fā)展史主要表現(xiàn)為該地區(qū)的寫字樓市場發(fā)展史。CBD是北京市高檔寫字樓發(fā)展最早的區(qū)域，也是北京市目前高檔寫字樓最為集中的區(qū)域之一，其市場變化可以說是北京市寫字樓市場的晴雨表。

一、市場供應(yīng)CBD作為北京中央商務(wù)區(qū)核心，有優(yōu)越的人文環(huán)境和商業(yè)氛圍，一直是優(yōu)秀企業(yè)辦公的首選之地，對于開發(fā)商、客戶來說，擁有CBD的樓盤已成為一種榮耀的象征。

1、高檔物業(yè)集中，寫字樓供應(yīng)比例過半

從1990年京廣中心一期和國貿(mào)中心一期寫字樓投入使用以來，經(jīng)過10多年的發(fā)展，CBD興建了大量的高檔物業(yè)，形成擁有十多個高檔寫字樓、公寓、商場、酒店等，總建筑面積達(dá)180萬平方米的國際商務(wù)區(qū)，其中寫字樓的面積占有93萬平方米，占51％的比例。CBD寫字樓供應(yīng)構(gòu)成及所占比例可見表1。

表1

CBD高檔物業(yè)構(gòu)成比例

廈高檔類物業(yè)宣構(gòu)成協(xié)面積濃（萬川平方泛米）和比例剩寫字轉(zhuǎn)樓面大積楚93亞51站％叛其它青物業(yè)服面積想87部49朱％2、寫字樓供應(yīng)漸趨穩(wěn)定1993－1995年是寫字樓市場的黃金年代，區(qū)域內(nèi)寫字樓主要由京廣一期和國貿(mào)一期提供，供應(yīng)量約12.8萬平方米。1996年市場行情開始反轉(zhuǎn)，區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)量卻增加了2.3萬平方米，1997年區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)量是歷史上最多的一年，達(dá)34.45萬平方米，1998年供量較1997年減少近20萬平方米。1999年國貿(mào)二期投入使用，加上其它寫字樓的供應(yīng)量與1998年基本持平，2000年市場行情再度回升，但僅有7萬平方米入伙，相對于前兩年供應(yīng)量略有回落，供應(yīng)量變化如表2所示。

表2

CBD寫字樓供應(yīng)量示意圖

單位：（萬平方米）賊年份掘年供駛應(yīng)量歇總供你應(yīng)量繭90娃12全.8暢12挑.8尖91歸0耐12才.8曲92敏0伸12麻.8么93譯0籃12微.8育94朋0刻12石.8李95廳0假12沸.8老96豆2.竊3追15厲.1訊97治34姜.4惰5壺49和.5盈5舞98館14約.8兼4糕64沖.3幕9懇99徹14惡.8窯79搬.1緣9脂00比7星86宇.1遲9扮01尖17至.1曬99楊.2銜92001年除京匯大廈40988平方米外，基本沒有新的寫字樓可以投入使用。據(jù)統(tǒng)計，目前CBD在售的寫字樓僅有現(xiàn)代城寫字樓和數(shù)碼01大廈，而數(shù)碼01大廈的可售面積已不足1千平方米，雖然已售面積中部分為投資性客戶所購買并將在下半年重新投入租賃市場，但由于數(shù)碼01總面積為30000平方米，可租面積也將十分有限。三個項目總供應(yīng)量為13.1萬平方米。表3

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臺6.碧13、建筑設(shè)計水平較高，獨(dú)特有個性。CBD的寫字樓大多品質(zhì)優(yōu)良，外型美觀，大堂氣派，造型獨(dú)特，在很大程度上體現(xiàn)了CBD寫字樓的較高品質(zhì)。從表4可見一斑。膜封桐表4路項目戚名稱挽外立喪面與緞造型蕩大堂裕京廣乘中心土京城拜最高視建筑景20識6米跪，藍(lán)荒色玻詞璃幕封墻加搭鋁合撤金掛市板追大堂薦設(shè)計戴典雅耳、裝抹修精孤良、聾濃郁貝高尚倡格調(diào)屯與時存代氣慶息庫國貿(mào)胖中心擔(dān)高1抵55飽米，憲規(guī)模慢宏大脫，風(fēng)艷格各嚴(yán)異蠟無柱份式鋼紫結(jié)構(gòu)康建筑久，富鈴麗堂滴皇、傅高達(dá)南20攀米障嘉里金中心犬大廈路外墻陳采用蘆單元屢式玻泰璃幕滴墻勤大堂撈高8紡.3扭米，習(xí)室內(nèi)膊瀑布位，華修麗莊糾重時符代感啟強(qiáng)理航華句科貿(mào)跪中心學(xué)曲面?zhèn)內(nèi)熬洳Ａз€幕墻熱、梁劃柱貼墓墻番漢威茅大廈真

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釋

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知Me惑ri勵di欣an駁

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獎

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多主功能多廳、劣商務(wù)叔中心暴、餐拉廳、馬咖啡芹廳、絲俱樂乞部、逆診所蛛等欺

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