田園綜合體方案策劃

田園綜合體方案策劃天津理工大學·

公共項目與工程造價研究所

TianjinUniversityofTechnology·InstituteofPublicProject&CostEngineering田園綜合體22021/5/9一、田園綜合體的概念和內(nèi)涵二、田園綜合體的政策解讀三、田園綜合體PPP項目解析教學目標32021/5/9田園綜合體的概念和內(nèi)涵一42021/5/9一、田園綜合體的概念和內(nèi)涵（一）田園綜合體的提出2017年中央一號文件《中共中央?國務院關于深入推進農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革加快培育農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展新動能的若干意見》16.培育宜居宜業(yè)特色村鎮(zhèn)。圍繞有基礎、有特色、有潛力的產(chǎn)業(yè)，建設一批農(nóng)業(yè)文化旅游“三位一體”、生產(chǎn)生活生態(tài)同步改善、一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)深度融合的特色村鎮(zhèn)。支持各地加強特色村鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)支撐、基礎設施、公共服務、環(huán)境風貌等建設。打造“一村一品”升級版,發(fā)展各具特色的專業(yè)村。支持有條件的鄉(xiāng)村建設以農(nóng)民合作社為主要載體、讓農(nóng)民充分參與和受益,集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗于一體的田園綜合體,通過農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)村綜合改革轉(zhuǎn)移支付等渠道開展試點示范。深入實施農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展試點示范工程,支持建設一批農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展示范園。52021/5/9一、田園綜合體的概念和內(nèi)涵（二）田園綜合體的定義第一是關于主體的定義，它強調(diào)要以農(nóng)民合作社為主要載體，農(nóng)民能夠充分參與和受益；第二是在產(chǎn)業(yè)內(nèi)容上是集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗三個于一體的田園綜合體。（一）循環(huán)農(nóng)業(yè)就是利用物質(zhì)循環(huán)再生原理和物質(zhì)多層次利用技術(shù)，兼顧生態(tài)效益、經(jīng)濟效益、社會效益，實現(xiàn)資源利用效率最大化、廢棄污染最小化的一種環(huán)境友好型農(nóng)作方式。（二）創(chuàng)意農(nóng)業(yè)就是休閑農(nóng)業(yè)中將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、自然生態(tài)、農(nóng)村文化和農(nóng)家生活變成商品出售，城市居民則通過身臨其境地體驗農(nóng)業(yè)、農(nóng)村資源，滿足其愉悅身心的需求。（三）農(nóng)事體驗是以審美體驗、農(nóng)事體驗為主題，具有養(yǎng)生、養(yǎng)美、體驗品味的功能和快樂，提供給在快節(jié)奏工作中的人放松的地方。把傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)發(fā)展為融生產(chǎn)、生活、生態(tài)為一體的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。田園綜合體要姓“農(nóng)”，要以農(nóng)業(yè)為本，以田園為根。62021/5/9一、田園綜合體的概念和內(nèi)涵（三）為什么要建田園綜合體？中央前所未有將產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為農(nóng)業(yè)發(fā)展升級的重要載體和強力抓手，“農(nóng)業(yè)+園區(qū)”無疑將大有可為。在推進農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的抓手、平臺、載體方面提出建設“三區(qū)”“三園”加“一體”。其中，“三區(qū)”即糧食生產(chǎn)功能區(qū)、重要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)保護區(qū)、特色農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)勢區(qū)；“三園”即現(xiàn)代農(nóng)業(yè)“產(chǎn)業(yè)園”、“科技園”、“創(chuàng)業(yè)園”；“一體”則是指田園綜合體?！疤飯@綜合體”橫跨推進中國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展與中國休閑旅游經(jīng)濟發(fā)展兩個領域，將成為今后休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的大方向。農(nóng)業(yè)的主要矛盾由總量不足轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性矛盾，突出表現(xiàn)為階段性供過于求和供給不足并存，矛盾的主要方面在供給側(cè)。72021/5/9一、田園綜合體的概念和內(nèi)涵（四）田園綜合體的外延2.田園綜合體=現(xiàn)代農(nóng)業(yè)+休閑旅游+田園社區(qū)3.田園綜合體=農(nóng)業(yè)+特色小鎮(zhèn)1.田園綜合體=循環(huán)農(nóng)業(yè)+創(chuàng)意農(nóng)業(yè)+農(nóng)事體驗82021/5/9田園綜合體的政策解讀二92021/5/9二、田園綜合體的政策解析關于開展田園綜合體建設試點工作的通知財辦〔2017〕29號2017年5月24日1.指導思想2.基本原則認真貫徹黨中央、國務院決策部署，深入推進農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，適應農(nóng)村發(fā)展階段性需要，遵循農(nóng)村發(fā)展規(guī)律和市場經(jīng)濟規(guī)律，圍繞農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村增綠，支持有條件的鄉(xiāng)村加強基礎設施、產(chǎn)業(yè)支撐、公共服務、環(huán)境風貌建設，實現(xiàn)農(nóng)村生產(chǎn)、生活、生態(tài)“三生同步”、一二三產(chǎn)業(yè)“三產(chǎn)融合”、農(nóng)業(yè)文化旅游“三位一體”，積極探索推進農(nóng)村經(jīng)濟社會全面發(fā)展的新模式、新業(yè)態(tài)、新路徑，逐步建成以農(nóng)民合作社為主要載體，讓農(nóng)民充分參與和受益，集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗于一體的田園綜合體。

●堅持以農(nóng)為本●

堅持共同發(fā)展●

堅持市場主導●

堅持循序漸進（一）總體要求102021/5/91.夯實基礎，完善生產(chǎn)體系發(fā)展條件；2.

突出特色，打造涉農(nóng)產(chǎn)業(yè)體系發(fā)展平臺；3.創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，培育農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系發(fā)展新動能；4.

綠色發(fā)展，構(gòu)建鄉(xiāng)村生態(tài)體系屏障；5.

完善功能，補齊公共服務體系建設短板；6.形成合力，健全優(yōu)化運行體系建設。二、田園綜合體的政策解析關于開展田園綜合體建設試點工作的通知財辦〔2017〕29號2017年5月24日（二）重點建設內(nèi)容112021/5/9二、田園綜合體的政策解析關于開展田園綜合體建設試點工作的通知財辦〔2017〕29號2017年5月24日（三）試點立項條件（五）投融資機制明確。積極創(chuàng)新財政投入使用方式，探索推廣政府和社會資本合作，綜合考慮運用先建后補、貼息、以獎代補、擔保補貼、風險補償金等，撬動金融和社會資本投向田園綜合體建設。鼓勵各類金融機構(gòu)加大金融支持田園綜合體建設力度,積極統(tǒng)籌各渠道支農(nóng)資金支持田園綜合體建設。嚴控政府債務風險和村級組織債務風險，不新增債務負擔。122021/5/9關于做好2017年田園綜合體試點工作的意見財辦農(nóng)〔2017〕71號2017年6月1日1.試點省份：內(nèi)蒙古、江蘇、浙江、江西、河南、湖南、廣東、甘肅8個省份二、田園綜合體的政策解析二、明確試點條件，做好綜合體選點工作各試點地方要支持有基礎、有優(yōu)勢、有特色、有規(guī)模、有潛力的鄉(xiāng)鎮(zhèn)(村)、特色片區(qū)，全域統(tǒng)籌開發(fā)，按照“政府引導、市場主體”的原則，選擇農(nóng)民合作組織健全、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)和新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體帶動力強、農(nóng)村特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎較好、生產(chǎn)組織化程度較高、區(qū)位和生態(tài)等資源環(huán)境條件優(yōu)越、核心區(qū)集中連片、開發(fā)主體已自籌資金投入較大且自身有持續(xù)投入能力、發(fā)展?jié)摿^大的片區(qū)，開展鄉(xiāng)村田園綜合體試點工作。132021/5/9關于做好2017年田園綜合體試點工作的意見財辦農(nóng)〔2017〕71號2017年6月1日三、突出目標要求，做好建設內(nèi)容選擇工作二、田園綜合體的政策解析要適應農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革需要，做大做強傳統(tǒng)特色優(yōu)勢主導產(chǎn)業(yè)，推動土地規(guī)?；煤鸵欢a(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，強化品牌和原產(chǎn)地地理標志管理，促進當?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品提質(zhì)增效。積極推進農(nóng)村電商、物流服務業(yè)發(fā)展，拓寬農(nóng)民增收致富的新通道。依托宜居宜業(yè)美麗鄉(xiāng)村建設成果，發(fā)揮鄉(xiāng)村優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境、美麗田園風光和優(yōu)秀傳統(tǒng)文化等獨特資源優(yōu)勢，開發(fā)與保護并重，推進農(nóng)、林、牧業(yè)與休閑觀光、康養(yǎng)農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)深度融合，推動農(nóng)村（牧區(qū)）綠色發(fā)展，打造一批環(huán)境美、產(chǎn)業(yè)興、品牌響、農(nóng)民富、生態(tài)優(yōu)，具有濃郁“田園牧歌”風情的鄉(xiāng)村田園綜合體。142021/5/9關于做好2017年田園綜合體試點工作的意見財辦農(nóng)〔2017〕71號2017年6月1日四、創(chuàng)新投入方式，做好支持政策統(tǒng)籌工作二、田園綜合體的政策解析各試點地方要創(chuàng)新財政投入方式，積極探索推廣政府和社會資本合作，綜合考慮運用先建后補、貼息、以獎代補、擔保補貼、風險補償金等，撬動金融和社會資本投向田園綜合體建設。鼓勵各類金融機構(gòu)加大金融支持田園綜合體建設力度，積極統(tǒng)籌各渠道支農(nóng)資金支持田園綜合體建設。嚴控政府債務風險和村級組織債務風險，不新增債務負擔。152021/5/9田園綜合體PPP項目解析三162021/5/91.第一步：田園綜合體PPP項目的區(qū)域規(guī)劃2.第二步：田園綜合體PPP項目的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃3.第三步：田園綜合體PPP項目的土地規(guī)劃4.第四步：田園綜合體PPP項目的項目策劃田園綜合體PPP項目四梁八柱172021/5/9三、田園綜合體PPP項目解析第一步：田園綜合體PPP項目的區(qū)域規(guī)劃1.居住發(fā)展帶：城鎮(zhèn)化主要功能部分居住發(fā)展帶是田園綜合體邁向城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)的重要支撐。通過產(chǎn)業(yè)融合與產(chǎn)業(yè)聚集，形成人口相對集中居住，以此建設居住社區(qū)，構(gòu)建了城鎮(zhèn)化的核心基礎。2.社區(qū)配套網(wǎng)：城鎮(zhèn)化支撐功能服務于農(nóng)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)的金融、醫(yī)療、教育、商業(yè)等等，我們稱為產(chǎn)業(yè)配套，由此形成產(chǎn)城一體的公共配套網(wǎng)絡。182021/5/9三、田園綜合體PPP項目解析第一步：田園綜合體PPP項目的區(qū)域規(guī)劃3.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)：生產(chǎn)性主要功能部分讓游人認識農(nóng)業(yè)生產(chǎn)全過程，在參與農(nóng)事活動中充分體驗農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的樂趣，同時還可以開展生態(tài)農(nóng)業(yè)示范、農(nóng)業(yè)科普教育示范、農(nóng)業(yè)科技示范等項目。192021/5/9三、田園綜合體PPP項目解析第一步：田園綜合體PPP項目的區(qū)域規(guī)劃4.景觀吸引核：吸引人流、提升土地價值的關鍵所在依托觀賞型農(nóng)田、瓜果園、觀賞苗木、花卉展示區(qū)、濕地風光區(qū)、水際風光區(qū)等等，使游人身臨其境的感受田園風光和農(nóng)業(yè)魅力。5.休閑聚集區(qū)：為滿足客源的需求而創(chuàng)造的綜合產(chǎn)品體系可以包括農(nóng)家風情建筑（如莊園別墅、小木屋、傳統(tǒng)民居等）、鄉(xiāng)村風情活動場所（特色商街、主題演藝廣場等）、垂釣區(qū)等。休閑聚集區(qū)使游人能夠深入農(nóng)村特色的生活空間，體驗鄉(xiāng)村風情活動，享受休閑農(nóng)業(yè)帶來的樂趣。202021/5/9第二步：田園綜合體PPP項目的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃三、田園綜合體PPP項目解析1.田園綜合體是資源優(yōu)化配置的“驅(qū)動器以田園綜合體建設為契機，整合土地、資金、科技、人才等資源，促進傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。2.田園綜合體是產(chǎn)業(yè)價值的“放大器”3.田園綜合體是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的“交響曲”田園綜合體模式強調(diào)其作為一種新型產(chǎn)業(yè)的綜合價值，包括農(nóng)業(yè)生產(chǎn)交易、鄉(xiāng)村旅游休閑度假、田園娛樂體驗、田園生態(tài)享樂居住等復合功能。田園綜合體和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是相輔相成的。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)是發(fā)展的基礎，通過現(xiàn)代高新技術(shù)的引入提升農(nóng)業(yè)附加值；休閑旅游產(chǎn)業(yè)需要與農(nóng)業(yè)相融合，才能建設具有田園特色的可持續(xù)發(fā)展的休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)；休閑體驗、旅游度假及相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又依賴于農(nóng)業(yè)和農(nóng)副產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)，從而形成以田園風貌為基底并融合了現(xiàn)代都市時尚元素的田園社區(qū)。田園綜合體，以鄉(xiāng)村復興為最高目標，讓城市與鄉(xiāng)村各自都能發(fā)揮其獨特稟賦，實現(xiàn)和諧發(fā)展。它以田園生產(chǎn)、田園生活、田園景觀為核心組織要素，多產(chǎn)業(yè)多功能有機結(jié)合的空間實體，其核心價值是滿足人回歸鄉(xiāng)土的需求，讓城市人流、信息流、物質(zhì)流真正做到反哺鄉(xiāng)村，促進鄉(xiāng)村經(jīng)濟的發(fā)展。212021/5/9農(nóng)業(yè)休閑綜合體的綜合產(chǎn)業(yè)鏈包括核心產(chǎn)業(yè)、支持產(chǎn)業(yè)、配套產(chǎn)業(yè)、衍生產(chǎn)業(yè)四個層次的產(chǎn)業(yè)群。1.核心產(chǎn)業(yè)是指以特色農(nóng)產(chǎn)品和園區(qū)為載體的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)業(yè)休閑活動。2.支持產(chǎn)業(yè)是指直接支持休閑農(nóng)產(chǎn)品的研發(fā)、加工、推介和促銷的企業(yè)群及金融、媒體等企業(yè)。3.配套產(chǎn)業(yè)是為創(chuàng)意農(nóng)業(yè)提供良好的環(huán)境和氛圍的企業(yè)群，如旅游、餐飲、酒吧、娛樂、培訓等。4.衍生產(chǎn)業(yè)是以特色農(nóng)產(chǎn)品和文化創(chuàng)意成果為要素投入的其他企業(yè)群。第二步：田園綜合體PPP項目的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃三、田園綜合體PPP項目解析產(chǎn)業(yè)延伸與互動模式設計在田園綜合體中，一二三產(chǎn)業(yè)互融互動，通過各個產(chǎn)業(yè)的相互滲透融合，把休閑娛樂、養(yǎng)生度假、文化藝術(shù)、農(nóng)業(yè)技術(shù)、農(nóng)副產(chǎn)品、農(nóng)耕活動等有機結(jié)合起來，能夠拓展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)原有的研發(fā)、生產(chǎn)、加工、銷售產(chǎn)業(yè)鏈，使傳統(tǒng)的功能單一的農(nóng)業(yè)及加工食用的農(nóng)產(chǎn)品成為現(xiàn)代休閑產(chǎn)品的載體，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)價值的乘數(shù)效應。222021/5/9第三步：田園綜合體PPP項目的土地策劃三、田園綜合體PPP項目解析中央一號文件專門強調(diào)了農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地方面1.要完善新增建設用地的保障機制，將年度新增建設用地計劃指標確定一定比例，用于支持農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的發(fā)展；2.允許通過村莊整治、宅基地整理等節(jié)約的建設用地，通過入股、聯(lián)營等方式，重點支持鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村三產(chǎn)融合的發(fā)展。3.村莊整治、宅基地整理節(jié)約出來的建設用地，嚴禁違規(guī)違法開發(fā)房地產(chǎn)或建私人會所。創(chuàng)新土地開發(fā)模式232021/5/9第三步：田園綜合體PPP項目的土地策劃三、田園綜合體PPP項目解析問題一：農(nóng)業(yè)用地與建設用地限制條件內(nèi)規(guī)劃土地的使用.要點1：基本土地制度、總規(guī)與用地計劃的關系是考慮項目投資、建設與運營的起點建設必然涉及到按所有制區(qū)分的兩大類土地，國有土地和集體土地。不包括城中村，城市土地大部分屬于國有土地的范疇。農(nóng)村土地除了已經(jīng)被國家依法征用的土地外，則屬于集體土地的范疇。

國家對土地是實行用途管制，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地法》）的相關規(guī)定，國家通過編制土地規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用土地，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。因此特色小鎮(zhèn)及田園綜合體PPP項目的用地不僅僅關系到一般意義上的城市建設用地（國有土地或國家征用集體土地），也包括了集體土地中的產(chǎn)業(yè)建設用地、農(nóng)用地，甚至宅基地、住宅等，有關該類項目的決策應通盤考慮土地及其附屬建筑的狀況。242021/5/9第三步：田園綜合體PPP項目的土地策劃三、田園綜合體PPP項目解析問題一：農(nóng)業(yè)用地與建設用地限制條件內(nèi)規(guī)劃土地的使用.要點2：特色小鎮(zhèn)及田園綜合體的建設用地規(guī)模受到國有土地指標的約束——如何進行報批PPP項目中社會資本最關心的城市建設用地，特別是征收集體土地轉(zhuǎn)為建設用地受到土地總體規(guī)劃，土地年度利用計劃、用地指標和相關法規(guī)的嚴格約束。限制1：《土地法》第四十三條【建設申請使用土地的原則】任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。限制2：征用下列土地的，由國務院批準：《土地法》第四十五條【征收權(quán)限與農(nóng)轉(zhuǎn)用審批】基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；其他土地超過七十公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。優(yōu)惠政策的爭取如列入國家、省試點的項目或位于貧困地區(qū)的項目之外，還可以利用一些復墾折算指標的政策和拓展集體土地的合法利用空間，其中拓展集體土地的空間既可以發(fā)展生態(tài)農(nóng)旅結(jié)合的產(chǎn)業(yè)，也可以按比例拓展一定的其他產(chǎn)業(yè)服務和生活服務設施。252021/5/9第三步：田園綜合體PPP項目的土地策劃三、田園綜合體PPP項目解析田園綜合體PPP項目中的土地供應策劃方式有二：一是以“PPP+土地”聯(lián)合公開招標方式供應土地；二是分批實施供應土地。問題二：田園綜合體中PPP項目采購與土地使用權(quán)出讓不能有效銜接262021/5/9第三步：田園綜合體PPP項目的土地策劃三、田園綜合體PPP項目解析（1）“PPP+土地”聯(lián)合公開招標方式供應土地財金〔2016〕91號文件指出，依法需要以招標拍賣掛牌方式供應土地使用權(quán)的宗地或地塊，在市、縣國土資源主管部門編制供地方案、簽訂宗地出讓（出租）合同、開展用地供后監(jiān)管的前提下，可將通過競爭方式確定項目投資方和用地者的環(huán)節(jié)合并實施。”2016年10月28日，國土資源部辦公廳發(fā)布《產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引》（國土資廳發(fā)〔2016〕38號）也對此再次予以確認，采用政府和社會資本合作方式實施項目建設時，相關用地需要有償使用的，通過競爭方式確定項目投資主體和用地者的環(huán)節(jié)合并實施。財金〔2016〕91號文件指出，PPP項目用地應當符合土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，依法辦理建設用地審批手續(xù)。在實施建設用地供應時，不得直接以PPP項目為單位打包或成片供應土地，應當依據(jù)區(qū)域控制性詳細規(guī)劃確定的各宗地范圍、用途和規(guī)劃建設條件，分別確定各宗地的供應方式。問題二：田園綜合體中PPP項目采購與土地使用權(quán)出讓不能有效銜接272021/5/9第三步：田園綜合體PPP項目的土地策劃三、田園綜合體PPP項目解析關于競爭方式的法律問題，如果競爭方式合并實施，根據(jù)《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，土地出讓只有招標、拍賣、掛牌三種方式；而PPP項目采購方式包括公開招標、邀請招標、競爭性談判、競爭性磋商和單一來源采購五種方式。如果合并實施，則只有招標方式可以滿足土地出讓和PPP項目采購兩者的合法性。當然，如果土地出讓和PPP項目采購分別進行，則可分別就土地出讓和PPP項目設定一定的條件，由此可采用更多、更靈活的方式選擇社會資本。問題二：田園綜合體中PPP項目采購與土地使用權(quán)出讓不能有效銜接（1）“PPP+土地”聯(lián)合公開招標方式供應土地282021/5/9第三步：田園綜合體PPP項目的土地策劃三、田園綜合體PPP項目解析

①項目采購在先，土地出讓在后PPP項目按照《政府和社會資本合作項目政府采購管理辦法》的要求依法采取公開招標、邀請招標、競爭性談判、競爭性磋商和單一來源采購的方式采購社會資本方，土地按照《土地管理法》及《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的規(guī)定進行出讓。該種模式下，依法采購的PPP項目社會資本方有摘不到特定土地的風險，這也是前期社會資本方最為擔心的一個問題，一般會在PPP合同中約定不能成功摘地的補償措施或替代解決方案。問題二：田園綜合體中PPP項目采購與土地使用權(quán)出讓不能有效銜接（2）分批實施土地供應與PPP社會資本采購292021/5/9第三步：田園綜合體PPP項目的土地策劃三、田園綜合體PPP項目解析

②土地出讓在先，項目單一來源采購在后即先進行土地的招拍掛，后以單一來源采購進行PPP項目的采購。為防止項目的行政風險及評示范風險，單一來源采購應當進行充分論證理由充分的基礎上進行。問題二：田園綜合體中PPP項目采購與土地使用權(quán)出讓不能有效銜接（2）分批實施土地供應與PPP社會資本采購

③土地出讓在先，項目競爭性磋商采購在后因競爭性磋商的特點為綜合評分法，只要符合競爭性磋商采購的規(guī)定，也是可行的一種方案。302021/5/9三、田園綜合體PPP項目解析4.第四步：田園綜合體PPP項目的項目策劃（1）田園綜合體PPP項目的運作模式政府項目公司商業(yè)運營公司農(nóng)村合作社規(guī)劃設計金融機構(gòu)游客規(guī)劃審批批準項目實施機構(gòu)田園綜合體投資開發(fā)總協(xié)議農(nóng)業(yè)服務公司出資基礎設施建設鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)鏈整合配套設施基本公共服務休閑農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)種植農(nóng)民

融資投資管理投資管理勞動、技術(shù)、土地提供服務投資運營商期滿移交互相帶動312021/5/9農(nóng)業(yè)的主要矛盾由總量不足轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性矛盾，突出表現(xiàn)為階段性供過于求和供給不足并存，矛盾的主要方面在供給側(cè)。三、田園綜合體PPP項目解析4.第四步：田園綜合體PPP項目的項目策劃（2）田園綜合體PPP項目的參與主體分析政府建設田園綜合體的好處1.深入推進農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，適應農(nóng)村發(fā)展階段性需要，遵循農(nóng)村發(fā)展規(guī)律和市場經(jīng)濟規(guī)律；2.實現(xiàn)農(nóng)村生產(chǎn)生活生態(tài)“三生同步”、一二三產(chǎn)業(yè)“三產(chǎn)融合”、農(nóng)業(yè)文化旅游“三位一體”，積極探索推進農(nóng)村經(jīng)濟社會全面發(fā)展的新模式、新業(yè)態(tài)、新路徑。農(nóng)民參與田園綜合體的好處1.要確保農(nóng)民參與和受益，著力構(gòu)建企業(yè)、合作社和農(nóng)民利益聯(lián)結(jié)機制，帶動農(nóng)民持續(xù)穩(wěn)定增收；2.通過農(nóng)村集體組織、農(nóng)民合作社等渠道讓農(nóng)民參與田園綜合體建設進程，提高區(qū)域內(nèi)公共服務的質(zhì)量和水平；3.政府投入要圍繞改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件，提高區(qū)域內(nèi)居民特別是農(nóng)民的獲得感和幸福感。政府建田園綜合體的目的規(guī)劃OR融資？322021/5/9三、田園綜合體PPP項目解析4.第四步：田園綜合體PPP項目的項目策劃（3）資金投入——田園綜合體PPP項目的建設內(nèi)容、資金投入第一產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)種植業(yè)（糧食作物、經(jīng)濟作物、飼料作物）養(yǎng)殖業(yè)（生豬生產(chǎn)、草食畜牧業(yè)、水產(chǎn)養(yǎng)殖、海洋牧場）特色產(chǎn)業(yè)（木本糧油等特色經(jīng)濟林、珍貴樹種用材林、花卉竹藤、森林食品等綠色產(chǎn)業(yè)）第二產(chǎn)業(yè)制造業(yè)積極發(fā)展生產(chǎn)、供銷、信用“三位一體”綜合合作；生產(chǎn)、加工、物流、研發(fā)、示范、服務等功能板塊；發(fā)展設施農(nóng)業(yè)、精準農(nóng)業(yè)、精深加工、現(xiàn)代營銷。第三產(chǎn)業(yè)服務業(yè)利用“旅游＋”、“生態(tài)＋”等模式，推進農(nóng)業(yè)、林業(yè)與旅游、教育、文化、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)深度融合；鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織創(chuàng)辦鄉(xiāng)村旅游合作社，或與社會資本聯(lián)辦鄉(xiāng)村旅游企業(yè)。社會資本需考慮的問題1.如何融資2.資金投入3.資金收回332021/5/9三、田園綜合體PPP項目解析4.第四步：田園綜合體PPP項目的項目策劃（4）資金收回——田園綜合體PPP項目的回報機制政府補貼方式1.先建后補2.貼息3.以獎代補4.擔保補貼5.風險補償金社會資本收入1.農(nóng)場品種植2.農(nóng)產(chǎn)品加工3.休閑農(nóng)業(yè)4.鄉(xiāng)村旅游農(nóng)民創(chuàng)收1.土地租金2.種植收入3.技術(shù)合作4.勞動合作5.股份分紅342021/5/9無錫陽山田園東方項目中國第一個田園綜合體項目，將農(nóng)業(yè)與服務業(yè)相結(jié)合，以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)，將極大推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、推動新型“城鎮(zhèn)化”進程，促進農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移與充分就業(yè)，帶動城鄉(xiāng)經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。田園綜合體——一個理想鄉(xiāng)村生活模型352021/5/9我國第一個田園綜合體——無錫陽山田園東方項目無錫陽山田園東方農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)親子旅游觀光旅游休閑旅游文化旅游農(nóng)業(yè)旅游蔬果種植加工生產(chǎn)增值產(chǎn)品苗木種植生態(tài)小鎮(zhèn)主題小鎮(zhèn)人氣小鎮(zhèn)田園東方休閑度假產(chǎn)品田園東方旅游地開發(fā)田園東方特色節(jié)慶田園東方配套產(chǎn)業(yè)開發(fā)價值提升人氣集聚勞動力提供人氣集聚旅游地產(chǎn)外圍配套環(huán)境營造產(chǎn)業(yè)增值(一)景觀優(yōu)勢——原生態(tài)完整村落選址拾房村舊址，從建筑形態(tài)、空間格局、原生植物等方向，最大限度地保留或恢復村落自然形態(tài)。對老房子做規(guī)劃的同時融入新的活動和業(yè)態(tài)。(二)三產(chǎn)融合