房地產估價師之開發(fā)經營與管理能力檢測?？糀卷帶答案

房地產估價師之開發(fā)經營與管理能力檢測模考A卷帶答案

單選題（共50題）1、判定房地產投資風險因素發(fā)生的概率屬于（）階段的工作。A.風險辨識B.風險估計C.風險評價D.風險決策【答案】B2、小區(qū)內停車場建設費屬于（）。A.公共配套設施建設費B.建筑安裝工程費C.基礎設施建設費D.物業(yè)管理維修資金【答案】A3、房地產產品出售、出租時，將開發(fā)產品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本是（）。A.營業(yè)成本B.開發(fā)產品成本C.期間費用D.開發(fā)項目總投資【答案】A4、關于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。A.個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調利率兩種類型C.我國目前采用的是可調利率方式，即在法定利率調整時，于下月初開始，按新的利率規(guī)定計算利息D.我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%【答案】C5、在寫字樓物業(yè)租賃中，物業(yè)管理企業(yè)可以通過對（）進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元【答案】D6、從抵押擔保的質量看，以下最優(yōu)的抵押品是（）。A.商品住宅B.商用房地產C.經濟適用住宅D.出讓國有土地使用權【答案】A7、對某一房地產市場中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關系的分析，屬于房地產市場的（）。A.總量結構分析B.產品結構分析C.區(qū)域結構分析D.投資結構分析【答案】B8、關于還本付息的方式說法錯誤的是（）。A.一次還本利息照付，借款期間每期僅支付當期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當期利息B.等額還本利息照付，規(guī)定期限內分期歸還等額的本金和相應的利息C.等額還本付息，在規(guī)定期限內分期等額攤還本金D.一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息【答案】C9、在房地產開發(fā)項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時間類參數B.融資相關參數C.評價標準類指標D.收益相關指標【答案】D10、下列財務報表中，在編制時要求資金流平衡的是（）。A.總投資估算表B.經營成本估算表C.投資計劃與資金籌措表D.銷售收入與經營稅金及附加估算表【答案】C11、下列財務報表中，反映房地產項目開發(fā)經營期內各期資金盈余或短缺情況的是（）。A.資產負債表B.資本金現金流量表C.項目投資現金流量表D.財務計劃現金流量表【答案】D12、在現行建筑安裝工程費用組成中，夜間施工增加費屬于（）。A.規(guī)費B.措施費C.直接工程費D.企業(yè)管理費【答案】B13、動態(tài)投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以（）所需的時間。A.經營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現金流入抵償全部現金流出D.凈收益現值抵償全部投資【答案】B14、某筆貸款的季利率為2%，每季度計息一次，按復利計息，那么，年名義利率是（）。A.8%B.6.12%C.12.62%D.8.24%【答案】A15、證券市場上的資金供給者是（）。A.證券發(fā)行人B.證券投資者C.證券監(jiān)管機構D.證券市場的中介機構【答案】B16、下列關于房地產泡沫的描述中，錯誤的是（）。A.市場參與者的投機需求是房地產泡沫產生的間接誘因B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫C.房地產泡沫產生的基礎是土地稀缺性D.金融機構過度放貸是泡沫產生的直接助燃劑【答案】A17、某項目各年年初的凈現值分別為-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，單位為萬元，則該項目的動態(tài)投資回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92【答案】D18、在房地產自然周期的復蘇階段，房地產市場中的空置率與合理空置率的關系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷【答案】A19、30.對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內部收益率法C.凈現值法D.等額年費用法【答案】A20、房地產市場上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請專業(yè)顧問人員提供咨詢服務，其中可負責合同簽訂、建筑材料與設備采購、施工監(jiān)理、協助解決工程施工中的技術問題等工作的工程師不包括（）。A.造價工程師B.結構工程師C.建筑設備工程師D.電氣工程師【答案】A21、工業(yè)建筑設計的評價指標不包括（）。A.土地利用系數B.廠房展開面積C.廠房有效面積與建筑面積比D.單位面積造價【答案】A22、房產面積的測量精度分為（）級。A.五B.二C.三D.四【答案】C23、在計算房地產投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，不計算利息的費用是（）A.建造費用B.融資費用C.其他工程費用D.專業(yè)人員費用【答案】B24、一個房地產開發(fā)商要獲取銷售許可證，他要找的部門是()。A.房地產學會B.房地產行業(yè)協會C.房地產管理部門D.政府【答案】C25、對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內部收益率法C.凈現值法D.等額年費用法【答案】A26、關于債務融資，下列說法不正確的是()。A.信貸融資和債券融資是債務資金籌措的主要渠道B.債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉期，第三種是轉貸C.企業(yè)債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為3～5年D.利用信貸資金經營，實際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”【答案】B27、房地產投資的弊端不包括()。A.變現性差B.投資數額巨大C.投資回收期較長D.政府難以支持【答案】D28、下列不屬于管理費用的是（）。A.管理人員工資B.職工教育經費C.戶外發(fā)布會D.技術開發(fā)費【答案】C29、消費者購買行為要受()、知覺、學習和態(tài)度等心理因素的影響。A.年齡B.動機C.文化D.社會【答案】B30、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是()。A.單元估算法B.單位指標估算法C.概算指標法D.工程量近似匡算法【答案】B31、某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略上采取的是（）戰(zhàn)略。A.形象差異化B.人員差別化C.服務差別化D.產品差別化【答案】D32、若登記賬簿出現借貸方向、科目正確，但是入賬金額少記的，應采用（）。A.劃線更正法B.紅字更正法C.補充登記法D.劃線注銷，注明“此行空白”【答案】C33、區(qū)域房地產市場分析側重于地區(qū)經濟分析、區(qū)位分析以及（）等內容。A.項目競爭分析B.敏感性分析C.專業(yè)市場分析D.市場趨勢分析【答案】D34、在住房市場中，存量住房市場的市場結構特征是（）。A.競爭多于壟斷B.壟斷多于競爭C.競爭與壟斷持平D.不存在競爭和壟斷【答案】A35、反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數為（）。A.房地產平均價格B.房地產中位數價格C.房地產價格指數D.房地產同質價格【答案】C36、對于（）競爭者的企業(yè)，它們反應模式難以捉摸，在特定場合可能采取也可能不采取行動，并且無法預料它們將會采取什么行動。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機型【答案】D37、磚砌墻體是由砌墻磚與砂漿砌合而成，分為普通磚和空心磚兩大類?？招拇u是指孔洞率不小于（）的磚。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】D38、以下各項中，不屬于租售計劃主要內容的是（）。A.擬租售物業(yè)的類型.時間和數量B.租售價格C.租售收入及收款方式D.租售方式【答案】D39、財務內部收益率是指項目在整個計算期內，各年（）現值累計等于零時的折現率。A.凈現金流量B.累計凈現值C.凈收益D.內部收益【答案】A40、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現金回報率為()。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%【答案】D41、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與()。A.意愿B.途徑C.能力D.動機【答案】B42、某房地產開發(fā)項目的銷售利潤為6540萬元，銷售利潤率為24%，項目的銷售稅費為銷售收入的5.5%，該項目的成本利潤率是（）。A.18.50%B.22.68%C.31.58%D.34.04%【答案】D43、僅考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產玩具的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者（）。A.更適于進行長期投資B.變現性差C.具有更強的適應性D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理【答案】C44、房地產項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于（）。A.變動成本的設置B.銷售收入的不同C.固定成本的設置D.平衡點的設置【答案】D45、地下室防潮、防水構造做法中，當常年靜止水位低于地下室地坪，豐水期最高水位高于地下室地坪，但不超過500mm時，應采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水【答案】B46、某家庭從銀行貸款100萬元購買一套200萬元的商用房，貸款期限為3年，年利率為6%，按月計息，采用到期一次付清的還款方式，問3年后，該家庭應向銀行還息為（）萬元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56【答案】B47、某投資市場的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國債收益率為4.5%，房地產投資市場的風險相關系數為0.5。那么，當前房地產投資的折現率為（）。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%【答案】C48、某城市的居民對高層住宅經歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現象反映了消費者市場的（）。A.替代性B.發(fā)展性C.地區(qū)性D.復雜性【答案】B49、某市2017年新開工的房屋建筑面積為90萬㎡，2016年未完工轉入2017年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬㎡，2017年竣工的房屋建筑面積為80萬㎡，那么，2017年該市房屋的平均建設周期為（）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年【答案】B50、消費者購買決策的一般過程包括五個階段，其中不包括（）。A.引起需要B.購買決策C.方案評價D.信息反饋【答案】D多選題（共20題）1、房地產價格迅速上升，產生的影響有（）。A.產生負外部性B.產生正外部性C.影響整體經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展D.導致潛在金融風險增加甚至引發(fā)金融危機E.導致居民家庭住房支付能力下降，引發(fā)住房問題【答案】ACD2、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期超前于市場自然周期變化的情況出現在()。A.第一階段B.第二階段初期C.第二階段末期D.第三階段E第四階段【答案】CD3、下列關于房地產經紀機構和房地產經紀人的表述中，正確的有（）。A.房地產市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產經紀機構或房地產經紀人這種特殊的制度安排來降低信息成本B.大型房地產開發(fā)公司一般更愿意委托房地產經紀機構進行物業(yè)租售C.依代理委托方的不同，房地產經紀機構的代理形式可以分為首席代理和分代理D.房地產經紀機構或房地產經紀人通過信息搜集的規(guī)模經濟優(yōu)勢，提供服務并獲取收益E.無論采用哪種代理形式，都應在項目前期就讓房地產經紀機構及早介入【答案】AD4、潛在購買者一般具有三個特點即()。A.調查B.分析C.興趣D.收入E途徑【答案】CD5、房地產景氣循環(huán)的主要原因包括（）。A.生產者與消費者心理因素的影響B(tài).生產時間落差.季節(jié)性調整.總體經濟形勢C.市場信息充分D.政策因素E.制度因素【答案】ABD6、影響房地產市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素有()。A.自然特征B.細分市場C.人口密度的大小D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E競爭性項目的區(qū)域【答案】ACD7、政府對房地產市場進行宏觀調控時，可選擇的手段主要有()。A.加大城市基礎設施建設投入B.調整銀行貸款利率C.調整公共住房政策D.調整房地產稅收政策E加快城市化進程【答案】BCD8、關于商業(yè)物業(yè)投資的說法，正確的有（）。A.商業(yè)物業(yè)分割產權銷售越來越成為一種趨勢B.商業(yè)物業(yè)交易常在機構投資者之間進行C.區(qū)位選擇對商業(yè)物業(yè)投資有著特殊的重要性D.商業(yè)物業(yè)不適合長期投資E.商業(yè)物業(yè)投資收益全部來自出租收益【答案】BC9、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標法【答案】ABC10、下列關于房地產市場周期循環(huán)的描述，正確的有（）。A.房地產周期循環(huán)是指房地產業(yè)活動或其投入與產出有相當的波動現象，且此現象重復發(fā)生B.在房地產周期循環(huán)的最低點，空置率最高C.房地產周期循環(huán)的供求平衡點是長期均衡價格D.在房地產周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率E.在房地產周期循環(huán)中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的【答案】ABD11、房地產置業(yè)投資的清償能力指標一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產負債率E速動比率【答案】ACD12、從投資的角度看，影響資金時間價值大小的主要因素有（）。A.投資利潤率B.通貨膨脹率C.風險因素D.存款利率E.投資規(guī)模【答案】ABC13、在物業(yè)運營費用中，公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費占較大比例，且分項較多，屬于公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費的有（）。A.維修和保養(yǎng)費B.生活用水和污水排放C.雜項費用D.清潔衛(wèi)生費E.保險費【答案】ABC14、物業(yè)服務企業(yè)的工作內容包括（）。A.確立管理目標B.制定維修養(yǎng)護方案C.制定安全保衛(wèi)方案D.提出預算E.確定物業(yè)服務費的收費標準【答案】ABCD15、建筑材料的物理性質中，與溫度有關的性質包括（）。A.耐水性B.抗?jié)B性C.抗凍性D.導熱性E.熱容量【答案】D16、房地產開發(fā)的主要程序可分為（）。A.投資機會選擇與決策分析B.前期工作C.建設階段D.租售階段E.招標階段【答案】ABCD17、以下說法中，錯誤的是（）。A.張某和王某合作完成一款軟件，他們可以約定申請專利的權利只屬于張某B.張某和王某共同完成了一項發(fā)明創(chuàng)造，在沒有約定的情況下，如果張某要對其單獨申請專利就必須征得王某的同意C.張某臨時借調到某軟件公司工作，在執(zhí)行該公司交付的任務的過程中，張某完成的發(fā)明創(chuàng)造屬于職務發(fā)明D.甲委托乙開發(fā)了款軟件，在沒有約定的情況下，由于甲提供了全部的資金和設備，因此該軟件著作權屬于甲【答案】D18、銀行對房地產開發(fā)貸款實行風險管理采取的措施有（）。A.分期發(fā)放貸款，對其資金使用情況進行監(jiān)控B.對房地產開發(fā)企業(yè)的銷售款進行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用C.要求申請貸款的房地產開發(fā)企業(yè)的資本金不低于開發(fā)項目總投資的30%D.不向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款E.密切關注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內交付使用【答案】ABD19、以下關于房地產企業(yè)的經營凈收入、利潤和稅金的數量關系表達式中，不正確的是()。A.經營收入=銷售收入+出租收入+自營收入B.利潤總額=經營利潤+營業(yè)外收支凈額C.稅后利潤=利潤總額-所得稅D.經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-銷售稅金E銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護建設稅+房產稅+土地使用稅【答案】D20、建筑平面設計常見的組合方式包括（）。A.走廊式組合B.套間式組合C.單間式組合D.大廳式組合E.整體式組合【答案】ABD大題（共10題）一、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產比市區(qū)的房地產變現能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內的商業(yè)用房變現能力弱?！敬鸢浮慷ⅲㄒ唬┠臣彝ビ媱?年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；三、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。四、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產比市區(qū)的房地產變現能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內的商業(yè)用房變現能力弱?！敬鸢浮课?、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅諛菫榘藢愉摻罨炷连F澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】六、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。七、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮堪恕辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】九、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%