提升物業(yè)管理水平

提升物業(yè)管理水平，改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境咨政課題研究揚(yáng)中市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局課題，我局以規(guī)范全市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展為目標(biāo)，以共同維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益為宗旨，以改善市民群眾居住環(huán)境為最終目的，迅速成立了專項調(diào)研小組。本次調(diào)研活動期間，我局調(diào)研小組實向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)放調(diào)查16300道各社區(qū)（村）20336324份，并將群眾廣泛反映的意見匯總?cè)缦拢?26提案中關(guān)于物業(yè)管理方面的意見和建議，現(xiàn)將有關(guān)調(diào)研情況匯報如下：一、我市物業(yè)管理行業(yè)基本情況物業(yè)管理行業(yè)取得一定發(fā)展。我市城區(qū)范圍實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。目前我市現(xiàn)有小區(qū)（含零散樓棟99200020全市小區(qū)數(shù)量統(tǒng)計提供基市場化運(yùn)作 社區(qū)托管 本的業(yè)服分類管理

有物業(yè)有物業(yè)公司無公司有業(yè)委會業(yè)委會的小區(qū)的小區(qū)

有業(yè)委業(yè)主自 會且托 社區(qū)托零散治的小 管給社 管的樓棟區(qū) 區(qū)的小 小區(qū)區(qū)2數(shù)量數(shù)量22121416233142（個小計6435142（個總計241（個）我市物業(yè)管理行業(yè)制度逐步完善。2013《江蘇省物業(yè)管理條例》、20172018[2018]30優(yōu)秀住宅小區(qū)評定標(biāo)準(zhǔn)》及《老舊小區(qū)星級評定細(xì)則》等一系列制度文件，推動我市物業(yè)管理行業(yè)逐步走上規(guī)范化、制度化軌道。加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范化管理，強(qiáng)化了物業(yè)管理各方主體責(zé)任，完善了“政府引導(dǎo)、市場調(diào)節(jié)、屬地管理、綜合協(xié)調(diào)”的物業(yè)管理新體制，按照條塊結(jié)合的思路，明確了屬地政府和各職能部門共同參與小區(qū)物業(yè)管理的要求。二、我市物業(yè)管理行業(yè)存在的問題調(diào)查問卷結(jié)果，當(dāng)前我市物業(yè)管理工作主要存在以下問題：1。一是業(yè)主主動未能在享受物業(yè)服務(wù)的同時，依法履行自己的交費(fèi)義務(wù)。二是物業(yè)服務(wù)水平受限。我市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參照標(biāo)準(zhǔn)為揚(yáng)政價〔2009〕41壓縮了服務(wù)投入，從而導(dǎo)致服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)降低。三是繳費(fèi)與服務(wù)形成惡性循環(huán)。物業(yè)費(fèi)繳納率低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)考慮運(yùn)營成本，服務(wù)水平自然會下降，物業(yè)服務(wù)企業(yè)越是服務(wù)不到位，小區(qū)業(yè)主越是不愿意交物業(yè)費(fèi)，從而，形成了惡性循環(huán)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納率低，在一定程度上遏制了本市優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，也阻止了外地優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)來我市發(fā)展的意向。2一是工程維修、機(jī)電設(shè)備維護(hù)等方面的人才缺乏。二是市場化程度9948個小區(qū)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)化的管理，其他小區(qū)均由社區(qū)進(jìn)行簡單的保潔服務(wù)。一方面是由于大量的老舊小區(qū)基礎(chǔ)配套不夠，物業(yè)管理的難度較大，另一方面，老小區(qū)物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)0.2物業(yè)管理工作中，業(yè)主委員會承擔(dān)著重要的角色，是管理好小區(qū)必不可少業(yè)主委員會職能缺失的現(xiàn)象。業(yè)主委員會不能有效地協(xié)調(diào)好物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，有少數(shù)業(yè)主委員會成員存在謀取私利的情況，不能代表廣大業(yè)主的利益，同時，業(yè)主委員會履職能力不被認(rèn)可，小區(qū)更換業(yè)委會委員現(xiàn)象頻發(fā)，一定程度上增加了小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的難度。一是部分開發(fā)建設(shè)單位在小區(qū)開發(fā)建設(shè)的過程中存在自身監(jiān)管缺位的現(xiàn)象，對于保修期內(nèi)應(yīng)負(fù)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的公共設(shè)施，存2000年以前建設(shè)的老舊小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)低，沒有專項維修資金，管理難度大、改造壓力大，影響群眾生活和城市形象。三是過去許多新建小區(qū)，物業(yè)沒有規(guī)范移交，多數(shù)小區(qū)沒有依法成立業(yè)主委員會，存在物業(yè)管理不規(guī)范，社會管理基本缺失。民生活水平的不斷提高，擁有私家車的家庭越來越多，停車位數(shù)量無法適應(yīng)汽車增長的需求。部分車主存在占行車道、人行道、小區(qū)走道、綠地停車和違章停車等行為，造成了各方的利益沖突和糾紛投訴，加劇了交通擁擠、惡化了生活居住環(huán)境.三、提升物業(yè)管理服務(wù)水平的工作舉措?yún)^(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作向縱深發(fā)展，市政府成立了物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，建立了市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度（以下簡稱“聯(lián)席會議”），通過定期或不定期召開“聯(lián)席會議”，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題；建立了違法行為投訴登記制度，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布各個相關(guān)部門聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為，形成齊抓共管的局面，全面推進(jìn)物業(yè)管理工作制度化、規(guī)范化、精細(xì)化，提升小區(qū)法制化管理水平。助三茅街道做好物業(yè)管理法律、法規(guī)等政策的宣傳工作，綜合運(yùn)用多種方式，優(yōu)化促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的輿論環(huán)境。一是加強(qiáng)運(yùn)用多種方式，優(yōu)化促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的輿論環(huán)境。一是加強(qiáng)屬地負(fù)責(zé)制的宣傳。結(jié)合《鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實施辦法》的要求，物業(yè)管理工作實行屬地負(fù)責(zé)制，讓市民了解物業(yè)管理已經(jīng)納入（村物管站反應(yīng)物業(yè)管理問題，尋求解決問題的途徑。二是加強(qiáng)正面預(yù)見性的宣傳，對歷年物業(yè)管理矛盾發(fā)生情況進(jìn)行研究分析，探尋矛盾爆發(fā)的根源和規(guī)律，堅持正確的輿論導(dǎo)向，在各類媒體進(jìn)行經(jīng)常性正面引導(dǎo)，密切關(guān)注行業(yè)動態(tài)，加強(qiáng)輿情監(jiān)測，在矛盾可能凸現(xiàn)的時段、季節(jié)、自然因素和社會事件發(fā)生前，提前做好化解工作。三是加強(qiáng)共管共贏理念宣傳。深入社區(qū)，引導(dǎo)廣大業(yè)主熟悉作為業(yè)主依法享有的權(quán)利和應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，樹立花錢購買質(zhì)價相符加強(qiáng)共管共贏理念宣傳。深入社區(qū)，引導(dǎo)廣大業(yè)主熟悉作為業(yè)主依法享有的權(quán)利和應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，樹立花錢購買質(zhì)價相符服務(wù)的意識，樹立“小區(qū)是我家，管理靠大家”的主人翁意識，增進(jìn)業(yè)主、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利益共同體意識，進(jìn)而形成和諧共建共管共贏的良性互動局面。一是要完善物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整機(jī)制。物業(yè)費(fèi)的繳納分為業(yè)主委員會成立之前的前期物業(yè)費(fèi)和成立之后的后期物業(yè)費(fèi)，分別施行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。對于前期物業(yè)費(fèi)，按照政府指導(dǎo)價確定等級性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確?！百|(zhì)價相符”。對于后期物業(yè)費(fèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)小區(qū)的規(guī)模檔次、大多數(shù)業(yè)主的意愿，確定等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及對應(yīng)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)委會要督促物業(yè)企業(yè)公示服務(wù)內(nèi)容、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，建立小區(qū)公共收益使用的公示制度，讓服務(wù)和費(fèi)用透明化、陽光化，接受業(yè)主監(jiān)督，贏得業(yè)主支持。二是發(fā)揮黨員干部帶頭維護(hù)物業(yè)管理秩序的作用，嚴(yán)格落實黨員干部帶頭維護(hù)物業(yè)管理秩序的工作舉措，黨員干部帶頭交納物業(yè)費(fèi)，帶動親友及鄰里，引領(lǐng)全市物業(yè)管理秩序有新的提升。對在社區(qū)生活中發(fā)生不良行為的黨員干部，各機(jī)關(guān)事業(yè)單位要根據(jù)情況進(jìn)行相應(yīng)處理；對拖欠物業(yè)費(fèi)的，由所在單位予以批評教育并責(zé)令改正；對出現(xiàn)違法違章搭建行為的，市規(guī)劃、城管部門要及時進(jìn)行查處，并將情況抄報市紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)，需追究責(zé)任的，要按照有關(guān)規(guī)定，給予相應(yīng)的黨紀(jì)政紀(jì)處分。三是加大對拒繳物業(yè)費(fèi)業(yè)主的懲戒力度。法院應(yīng)法院要及時速裁，發(fā)出支付令，對拒不執(zhí)行的，列入個人誠信系統(tǒng)。四是加強(qiáng)二手房交易市場的管理，在二手房交易時，原房屋所有權(quán)人要憑交易前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)清證明，經(jīng)不動產(chǎn)登記中心確認(rèn)后方可辦理過戶手續(xù)。一是要將小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同參加的協(xié)商議事制度，進(jìn)而形成和諧共建共管共贏的良性互動局面。二是要引導(dǎo)規(guī)范業(yè)主自治組織建設(shè)，充分發(fā)揮社區(qū)自治組織在物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)上的功能作用。對符（鎮(zhèn)社區(qū)（村）要指導(dǎo)成立業(yè)主委員會和召開業(yè)主大會，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章管理和財務(wù)管理，并要從嚴(yán)把關(guān)。挖掘黨員、退休干部業(yè)主積極參與業(yè)委會籌建并開展工作，堅持“三方聯(lián)動”機(jī)制在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下運(yùn)行。對不符合成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會條件的住宅小區(qū)，屬地街道（鎮(zhèn)）要組織成立由街道（鎮(zhèn)）、公安派出所、社區(qū)（村）、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成的物業(yè)管理委員會，根據(jù)規(guī)定代行有關(guān)職責(zé)。多措并舉，努力解決開發(fā)建設(shè)、歷史遺留問題。理。在今后工作中，政府需要每年給予資金安排，按照每年改2-3加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合驗收監(jiān)管的力度。針對住宅小區(qū)在使用過程中的一些問題，在小區(qū)綜合驗收的過程中加大監(jiān)督力度，具體表現(xiàn)在，關(guān)注消防、綠化、停車位、電梯等一些公共設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況，督促有關(guān)部門對這些設(shè)施的到位情況進(jìn)對開發(fā)過程中遺留的問題，限期予以解決，從而化解業(yè)主與物周邊先進(jìn)地區(qū)的做法，簽訂三方協(xié)議值得推廣：物業(yè)服務(wù)企業(yè)2-3求，減少物業(yè)矛盾的發(fā)生。開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與屬地政府做好交接工房屋及建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規(guī)劃總平面圖、等資料；二是物業(yè)用房相關(guān)的資料交接；三是公共設(shè)施設(shè)備查驗資料及證明的交接。。一是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量。第一，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)要聘用有物業(yè)經(jīng)理證等的專業(yè)人員充實到管理層,同時要加強(qiáng)對員工的業(yè)務(wù)技能定期培訓(xùn)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會定期組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，每年組織一次法律法規(guī)的知識的培訓(xùn)。通過系列培訓(xùn)，建立一支專業(yè)素養(yǎng)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、技術(shù)本領(lǐng)硬的員工隊伍,提高物管企業(yè)管理人員的整體素質(zhì),帶動物業(yè)管理水平的全面升級。第二，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照《物業(yè)服務(wù)合同》中對服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的約定，為業(yè)主提供物有所值、周秩序維護(hù)、綠化管護(hù)，規(guī)范車輛的停放和出入管理等服務(wù)。二。通過檢查，進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)管理全過程中各項制度和措施的有效落實；使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營過程中存在的降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、不按合同履約、賬目不清等違法違規(guī)行為得到遏制。三是嚴(yán)肅查處物業(yè)管理過程中的違法違規(guī)行為，切實維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、發(fā)展穩(wěn)定的物業(yè)管理服務(wù)市場。強(qiáng)和改進(jìn)物業(yè)管理工作方法，勇于創(chuàng)新，提升物業(yè)管理工作水平。一是以“優(yōu)秀住宅小區(qū)”評選、“老舊小區(qū)星級”評定為抓手，聯(lián)合鎮(zhèn)（街、區(qū)）對全市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行定期考核和不定期抽查，對抽查中發(fā)現(xiàn)的問題，要求各物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行限期整改并及時反饋