關于房地產(chǎn)司法鑒定調(diào)查問卷統(tǒng)計

房地產(chǎn)司法鑒定估價問題研究——房地產(chǎn)司法鑒定調(diào)查問卷統(tǒng)計分析一、問卷調(diào)查來源依據(jù)房地產(chǎn)司法鑒定估價規(guī)范研究課題組工作分工及工作計劃，課題組長崔太平博士組織設計了針對司法鑒定估價機構的調(diào)查問卷，于2023年5月完成問卷收集。本次調(diào)查主要針對四川省的二級以上具有司法鑒定資格的房地產(chǎn)評估機構。機構的選取由成都市房地產(chǎn)評估協(xié)會、四川省高級人民法院、成都市中院從近5年從事司法鑒定估價的機構中選取，選取機構從事業(yè)務量達到了司法鑒定項目的90％以上，選取機構代表了四川省從事司法鑒定估價機構的整體情況。本次調(diào)查問卷共發(fā)出30份，收回有效問卷25份。在收回的有效問卷中一級評估機構7家，二級評估機構18家，分別占統(tǒng)計總體的28%與72%；25份有效問卷中，其中有22份來自于成都市當?shù)卦u估機構，占統(tǒng)計總體的88%。本次統(tǒng)計總體特指調(diào)查機構25份有效回收問卷。二、問卷調(diào)查結果通過對25份調(diào)查問卷的統(tǒng)計分析、歸納，揭示出了統(tǒng)計結果的四大方面內(nèi)容：第一、房地產(chǎn)司法鑒定的現(xiàn)狀；第二、房地產(chǎn)司法鑒定估價類型劃分；第三，房地產(chǎn)司法鑒定在各種類型劃分下的技術路線選?。坏谒?，房地產(chǎn)司法鑒定估價機構的期望及建議。房地產(chǎn)司法鑒定的現(xiàn)狀估價程序：是指完成一個估價項目所需要做的各項工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。一個完整的房地產(chǎn)司法鑒定基本程序是：=1\*GB3①獲取估價業(yè)務；=2\*GB3②受理估價委托；=3\*GB3③制定估價作業(yè)方案=4\*GB3④搜集估價所需資料；=5\*GB3⑤實地查看估價對象；=6\*GB3⑥分析估價對象價值；=7\*GB3⑦測算估價對象價值；=8\*GB3⑧判斷估價對象價值；=9\*GB3⑨撰寫估價報告等程序。在以上估價程序中問題最嚴重的受理估價委托、搜集估價所需資料、實地查看估價對象、制定估價作業(yè)方案四方面。1.受理估價委托階段：房地產(chǎn)司法鑒定委托書基本不規(guī)范，其中有極大部分為委托方按照自己意愿填寫，甚至有法院不愿與房地產(chǎn)司法鑒定機構簽訂書面委托合同。2.資料搜集和現(xiàn)場查看階段：訴訟當事人極為不配合，抵觸情緒明顯，造成司法鑒定估價后續(xù)工作難以開展。在現(xiàn)場查看前，估價機構對基礎資料難以搜集或搜集不完整已成為普遍現(xiàn)象。在現(xiàn)場查看時當事人或法官不陪同現(xiàn)場查看或即便陪同而不愿在現(xiàn)場查看表上簽字確認已成為常例。模3.伯制定憂估價拍作業(yè)茶方案侮階段挑：估汽價人慶員進僻場現(xiàn)毯場查潤看后屠，在杏制定崇作業(yè)返方案與時常呼發(fā)現(xiàn)雜估敘價范室圍不式明確多、產(chǎn)攪權登昌記與阻實際冬面積圈不符削、房排屋登丟記用忌途與矛土地栽登記連用途挺不一然致、磁權帆屬資動料與逢實物種不能扁一一旋對應濕、產(chǎn)殃權不察清等岸。由給于當血事人獅的不橫配合丸、消閉極態(tài)衫度，喬以致晨估價對人員堅很難蚊開展倒鑒定業(yè)對象朝檔案盤查詢虛，以旁及面托積測副繪等較基本角事項練工作彎。希4.關訴訟律當事安人香擅自威與估稀價機口構接館觸結，不慕接受殖估價播結果芒現(xiàn)象飄占陜有相絞當大辦的比司重，準訴訟住當事緩人不營及時痛出晶庭也累屢見擊不鮮編。手5靜.訴煉訟當貓事人泄的不宰配合眉、現(xiàn)攏場工林作受慣到限鬧制、悼估價襖對象寺存在慰重大楚權屬埋瑕疵冰是目耗前房磚地產(chǎn)挎司法菜鑒定歡估價蔽無法咳實施貝的主摸要原曉因。海6.證房地膚產(chǎn)估窯價師脂出庭宅就估月價報蕉告接緩受詢寄問的裂比率淋依然蔑較高菌。盡水管主霧要比蹈率集族中在報5%峽以下控，但伯相殼對于煩抵押挽評估滅等其棵他類容型評真估，勉該比拘例仍賊處于攻高位啊。驅7.徒在法說院二均審和詢再審租程序岡中的蜜房地施產(chǎn)鑒蚊定估揚價，耍對鑒雀定機尾構的膽選擇渾隨意筐性較峽大，遍缺乏狼規(guī)范奉性和愁標準轟型。敬甚至慎有1吳6%覆的比當例認節(jié)為另焦選機棵構，傘不在童意起落資質輕高低曉，缸“叔從而藝出現(xiàn)獸受托菠估價兼機構單的資忘質不貞符合擱相關因規(guī)定努。法建院委彩托的久房地稻產(chǎn)估寇價機澡構，擔其資期質并扭不符午合部載門規(guī)指章的果規(guī)定夠，建配設部鍬《稠房地希產(chǎn)估否價機緣構管鉗理辦膜法》位規(guī)定禽，一墊級顧和二稱級資逢質的寬機構起才可傅以接哄受法掘院委妻托的睬估價害，但添是實調(diào)際情毒況中撲，卻膠又一龍些三煉級資寇質機旨構接省受了板法院勁的估冷價委幻托。搏”蝶（引噸用內(nèi)滋容）武（二狀）房潤地產(chǎn)論司法沖鑒定惡估價先類型恢劃分授由于釋各種爬類型議的房樸地產(chǎn)社都有妄可能介涉帖及司舊法鑒行定評仔估，飄因而恒依據(jù)恨不同濫的勸劃分茅標準度其類端型也帖多種霧多樣群。犁1.丹根據(jù)書估價旺對象盒的不玩同劃船分控：常玩遇見經(jīng)的類軍型有席實體寸存在嫩并可被實施頁現(xiàn)場親查看宏、彎實體棄存在塔但不序能實產(chǎn)施現(xiàn)蒸場查可看歌、杠實體離存在檔但不絨能實蜜施現(xiàn)壞場查協(xié)看米、田隱蔽端工程合、前規(guī)劃數(shù)調(diào)整蹲或未渾嚴格輩執(zhí)行咸等缺貞陷造灑成的頓價值描減損罩。在銅此種餐類型鉆劃分大中也袍會遇綿見少致量的遇公共霜設施蘇面積錫分割候、租純約限作制、蝦在建揉工挽程等盤類型杠。跑2.敏根據(jù)訪統(tǒng)計榨調(diào)查榜數(shù)據(jù)數(shù)顯示曠，目食前尚豐未出復現(xiàn)決根據(jù)邁法發(fā)妥〔2少00小8〕唉11思號最我高人扎民法衣院《稿新民剝事案差件案綿由規(guī)燒定》左,依兔據(jù)案月由劃幻分胡估價貍類型波。植3.歷根頃據(jù)時扛點不滑同劃背分容：有存估價顯時點姿為過遼去、堅現(xiàn)在良、未轎來（淹預測盼房地嚴產(chǎn)未允來某煙一時果點價素值）臣。達4.克其他都劃分插根據(jù)稈評估布實體田情況挪劃分極為：民土地止、房俗產(chǎn)、受房屋寨、構粥筑物陶、附憂屬物洗、在佩建工視程等罷；根諒據(jù)價秩值類道型劃鑒分為鋤：公振開市館場價遷值、重快速帽變現(xiàn)架價值紹。議分析率：目篩前估渠價類宗型劃槐分仍鐮以司疤法鑒剖定估燒價機妙構為懇主導絡，依持據(jù)《員房地冤產(chǎn)估陵價規(guī)途范》急劃分地估價覆類型頃。主房地玻產(chǎn)司段法鑒燒定在啄各種伶類型萄劃分施下的瘦技窯術路懷線選脫取求1.什實體概存在堂但不紫能實白施語現(xiàn)場健查看咬情況協(xié)A史．選通取市鄉(xiāng)場比括較法盟進行票評估鞋（=1\*GB3化①徒選取搜類似揮實體滿進行優(yōu)評估說，給碌出區(qū)爭域平境均價湊，不穗作個籃別因回素修菊正；=2\*GB3頸②灣選取身類似殲實體比進行怒評估其，個袍別因格素中堅只作夏結構狐、年緣限、舊朝向岔修正灶。）務B蘋．核唱定其昂存在里性，世按規(guī)鑼范評行估，懶并在考報告鄉(xiāng)中揭主示；仍C策．選敞取成菊本法材評估忌，按運照房叢屋建供成年侵代確勾定其鼠成新孩率；書D拜．采差用替挎代程望序，覺法院慕及當蟻事人瞧雙方川簽字鮮、蓋犧章確遵認估跨價資叉料，鉛委托兄方出答具估懲價對敗象實茄物狀賊況說泛明；驅E芹．根沿據(jù)產(chǎn)漠權資辜料耍、影穩(wěn)音資丙料供、圖拳紙、鹿2.飲嗓實體漏滅失景A庭．要侄求委為托方則提供抹證據(jù)臘保全志資料叫，估政價時腿點為央過及去，濁選取矩類似足實體新進行津評估置；貝B淋．根崖?lián)Y過料判燥斷是張否能粗評估鴉，一扛般原童則上倘不評躲，滲不出鐮具估探價報客告；食C扁．法佳院與珠當事愉人提找供實嗎體滅梢失的磨影視月、筆振錄、牧照片盞等證撫據(jù)，恒并確齡認證依據(jù)與月滅失絲實體怨一致場。法秒院及富當事罰人對衣滅失運實體嶼以前辛狀況葉作書狠面描瞎述，草法翅院及廁當事客人雙澤方簽窄字、頌蓋章萬加以殖確認毀，在倉評估湊報告叮給予建披露辣。旨依據(jù)秀調(diào)查真統(tǒng)計踩數(shù)據(jù)時分析富，大胳部分螞司法絡鑒定勻機構踩采用止此種設技術謠路線土。精D密.僵結合禮相關尾圖紙跪、概貓預算愁等資齊料進遙行測扮算。版3.蜻殲隱蔽堅工程裁A粘．銹采用皺成本秩法，啊要求汁委托辰方提蹲供設粉計圖伙、施漏工圖躬、竣疊工圖霜、決初算資皮料等透，并佳聘請精專業(yè)厭人員膚支持洞。嫌此種錘技抖術路聯(lián)線為茄多數(shù)盟司法輩鑒定吧機構踏所采懇用。邀B訴．課根據(jù)政施工負圖、剝預決莫算書玩等作錘期日憲調(diào)整欺。昌C租．當敞事人務提供吵工程鈴資料危，并勞對隱準蔽工喇程作峰書面賞說明館和確懼認，尸在征財?shù)卯斔菏氯耸嫱庑暗那槠茮r下肌打開殺隱蔽牲工程陽。追4.某汗規(guī)劃競調(diào)整暴或未殘嚴格稅執(zhí)行艦等缺活陷造局成的缸價值變減損炎A遣．規(guī)倉劃調(diào)隊整前鄰后的凳差價日即為椅價值略減丘損額稍度。木該技蛋術路骨線為禁大多稀數(shù)鑒映定機么構所敲采用世。頑B證．無傳缺陷鉗估價丘對象最與有誦缺陷撓估價拖對象溝的差慌價即蘭為價葬值減稀損額蜂度。鬧C桂．按茂委托擺書要努求的辰規(guī)劃玻條件存進行件鑒定譯。璃D丟．規(guī)兵劃調(diào)徒整后介的價驅值減顧去現(xiàn)意狀價陽值，碌求得唇價值惕減損逐。缸（四孩）房嘩地產(chǎn)假司法蘇鑒定運估價父機構室的期閣望及座建議離1.乘訴訟穩(wěn)當事訊人的拳配合輕義務籮根據(jù)漢調(diào)查仇結果關，司灑法鑒節(jié)定機自構在腦訴訟狡當事膀人住應向非法院錢如實飲提供紅資料植并對茄真實彼性負爬責滋、配凳合機副構現(xiàn)駕場查鵲看、鬼配合休法院奧及鑒挎定機問構對芹權屬茂資料鵲查檔眨方面稍有強霞烈的備愿望進。鎮(zhèn)也期葬望訴曉訟當播事人課能在壁現(xiàn)場額查看禾后在護查看鞏表上傭簽字片，在酸現(xiàn)場蒸查看饑中如羞實回伶答估梳價人摘員提倆出的吹問題光。納此項談調(diào)查出也應靈證了科目前源房地齒產(chǎn)司捉法鑒貓定中渾訴訟園當事輛人極那為不品配合云的現(xiàn)犯狀。餓2.揭法院惑的配確合義簽務垃通過傅調(diào)查攏統(tǒng)計航，惜認為系法院眉配合笛的義鬧務主斃要分老布在紅簽訂崖委托興、搜孤集資航料、郊現(xiàn)場墳查看尼、配斜合司燦法鑒舉定機勞構權售屬查膛檔等趙幾大晃方面章。特委托逐階段倉的配丑合義揪務源10抖0%畜的司看法鑒及定機絕構強秒烈要絕求在跟從事格司法徑鑒定算工作廈前與爹法院書簽訂扇司法蝕鑒定壩委托性書炒，同喪時也萍急切垃期望燈盡快榨統(tǒng)一乖規(guī)范安司法襪鑒定掩估價貢委托模書。債在委柔托書存的內(nèi)編容設火計上嫌應當劫包括昏估價瓦范圍胸、估涼價時渣點、恩估價從目的襲。的資料嬌收集泡階段如的配嬸合義選務返通過伯調(diào)查商統(tǒng)計忍，9瘋0%當以上神的鑒把定機捧構認沈為法囑院在鋤負責批向訴旁訟當隙事人掌搜集蘭資料宣并轉妹交給易評估頌方旬、提式供資杰料移若交資麗料清貍單壟方面護負有翼義務盯。圈其次各還有倡向訴芽訟當改事人畢發(fā)出床鑒定蓄風險植告知旱書的單義務斧。?，F(xiàn)場蘇查看炒階段董的配溉合義翠務矮配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