2022-2023年度房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理能力提升考試卷A卷附答案

2022-2023年度房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理能力提升考試卷A卷附答案

單選題（共57題）1、下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。A.購買房地產(chǎn)股票B.購買商鋪C.購買房地產(chǎn)債券D.購買住房抵押支持證券【答案】B2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單項(xiàng)工程驗(yàn)收的組織者是（）。A.項(xiàng)目施工單位B.項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D.產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門【答案】C3、有多少人愿意花費(fèi)20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對此問題進(jìn)行調(diào)查，屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查【答案】B4、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測中，引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實(shí)際的預(yù)測方法是()。A.簡單平均法B.移動平均法C.加權(quán)移動平均法D.指數(shù)平滑法【答案】B5、王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額（）。A.逐漸減少B.逐漸增加C.數(shù)額相等D.先增后減【答案】A6、下列各項(xiàng)中，不屬于私募股權(quán)投資特點(diǎn)的是（）。A.投資期限較長B.資金來源廣泛C.流動性好D.絕少涉及公開市場的操作【答案】C7、同時開發(fā)幾種產(chǎn)品，分別定位于不同的細(xì)分市場的營銷方式是()。A.無差異性營銷B.差異性營銷C.定制性營銷D.集中性營銷【答案】B8、物業(yè)甲為寫字樓項(xiàng)目，2016年末價值為1000萬元，預(yù)計(jì)2017年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場項(xiàng)目，2016年末價值為1000萬元，2017年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大C.甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)一樣大D.無法判斷【答案】B9、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為20005元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為()元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95【答案】A10、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將運(yùn)營成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時間類參數(shù)B.融資相關(guān)參數(shù)C.評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)D.收益相關(guān)指標(biāo)【答案】D11、在現(xiàn)金流量表的流入與流出項(xiàng)目中，不應(yīng)該出現(xiàn)（）。A.借貸利息B.折舊與攤銷C.所得稅D.自有資金【答案】B12、一般來說，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，項(xiàng)目的相對風(fēng)險(xiǎn)（）。A.越小B.越大C.越難控制D.越難估算【答案】A13、下列方法中，不屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識方法的是（）。A.專家調(diào)查法B.蒙特卡洛模擬法C.幕景分析法D.故障樹分析法【答案】B14、下列財(cái)務(wù)指標(biāo)中，屬于可通過資產(chǎn)負(fù)債表直接計(jì)算的指標(biāo)是（）。A.流動比率B.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率C.股東權(quán)益報(bào)酬率D.成本費(fèi)用凈利率【答案】A15、下列關(guān)于空置和損失的表述，不正確的是()。A.空置和損失從潛在毛租金收入中扣除后，就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收入B.欠繳的租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失一般分開記錄C.空置雖然減少收入，但不是損失D.實(shí)際租金收入與潛在毛租金收入相等【答案】D16、開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的()。A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】D17、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常采取預(yù)售期房的方式籌集資金，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的流動負(fù)債數(shù)額較大，流動比率相對()。A.較低B.較高C.不高不低D.為零【答案】A18、與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是（）。A.房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)B.房地產(chǎn)投資所需資金少C.房地產(chǎn)投資收益更高D.房地產(chǎn)能保值增值【答案】D19、根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房空置率上升是處于自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段初期C.第二階段后期D.第三階段【答案】D20、對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評價所選取的基準(zhǔn)收益率一般為投資者所要求的（）。A.最高投資收益率B.平均投資收益率C.最低投資報(bào)酬率D.平均成本利潤率【答案】C21、在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的()。A.市場供求關(guān)系B.房地產(chǎn)管理部門C.業(yè)主的愿望D.建筑質(zhì)量【答案】A22、租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風(fēng)險(xiǎn)屬于（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.資本價值風(fēng)險(xiǎn)C.比較風(fēng)險(xiǎn)D.未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)【答案】D23、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價低，則其采用的是（）。A.隨行就市定價法B.價值定價法C.應(yīng)戰(zhàn)定價法D.挑戰(zhàn)定價法【答案】D24、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定因素的是（）。A.容積率B.空置率C.資本化率D.建安費(fèi)用【答案】B25、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬元。A.16B.18C.20D.22【答案】B26、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資5000萬元，其中資本金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項(xiàng)目全部投資收益率為（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C27、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個不同層面的市場指標(biāo)。過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場價格和實(shí)際價值之間的關(guān)系B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出【答案】B28、某市2016年商品住宅預(yù)測銷售量為12萬套，實(shí)際銷售量為9萬套，若平滑指數(shù)取0.9，則用指數(shù)平滑法預(yù)測的該市2017年的商品住宅銷售量為（）萬套。A.8.10B.9.30C.10.80D.11.70【答案】B29、下列關(guān)于成本利潤率與銷售利潤率的表述中，正確的是（）。A.成本利潤率是年成本利潤率B.成本利益率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，等于年成本利潤率C.目標(biāo)利潤率水平的高低與項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期的長度無關(guān)D.銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入【答案】D30、工程成本控制的主要對象是主要費(fèi)用中的（）。A.變動費(fèi)用B.固定費(fèi)用C.材料費(fèi)用D.人工費(fèi)用【答案】A31、對于一般的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，（）指標(biāo)值應(yīng)該大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動比率D.速動比率【答案】A32、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項(xiàng)目的資本金利潤率為（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%【答案】D33、個別發(fā)展項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于()。A.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)B.資本價值風(fēng)險(xiǎn)C.個別風(fēng)險(xiǎn)D.比較風(fēng)險(xiǎn)【答案】C34、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期的表述中正確的是（）。A.自然周期的第一階段租金增長率穩(wěn)定或小步上升B.自然周期的第二階段空置率下降，租金增長率上升C.自然周期的第三階段空置率上升，租金增長率下降D.自然周期的第四階段空置率上升，租金增長率上升【答案】B35、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則該項(xiàng)目的資本金凈利潤率為（）。A.22.2%B.33.3%C.44.4%D.55.5%【答案】B36、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是（）。A.曲面屋頂B.坡屋頂C.平屋頂D.多波式折板屋頂【答案】C37、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)是（）。A.比較風(fēng)險(xiǎn)B.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)C.持有期風(fēng)險(xiǎn)D.時間風(fēng)險(xiǎn)【答案】B38、住房市場中消費(fèi)者的購買對象是住宅，其購買的目的是（）。A.滿足自住需求B.投資保值增值C.滿足自住需求或投資保值增值D.滿足自住需求或投資保值增值，或是兩者都有【答案】D39、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為770萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為()萬元。A.50.0B.92.4C.60.0D.98.0【答案】B40、房地產(chǎn)投資之弊不包括()A.流動性差B.投資數(shù)額巨大C.提高投資者的資信等級D.投資回收期較長【答案】C41、消費(fèi)者的購買行為不包括（）。A.習(xí)慣性購買行為B.單一購買行為C.復(fù)雜購買行為D.化解不協(xié)調(diào)購買行為【答案】B42、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的區(qū)別在于（）。A.是否考慮資金的時間價值B.是否考慮本金的時間價值C.是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時間價值D.采用名義利率還是實(shí)際利率【答案】C43、經(jīng)濟(jì)活動的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會有很大差異，對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常不包括（）。A.補(bǔ)貼收入B.出租收入C.銷售收入D.其他經(jīng)營收入【答案】A44、酸棗仁的藥物組成不包括A.酸棗仁B.貝母C.茯苓D.川芎【答案】B45、一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達(dá)到（）。A.80%B.90%C.95%D.100%【答案】D46、對收集的資料進(jìn)行分析找出差異性最大的細(xì)分市場，是在進(jìn)行市場細(xì)分的（）。A.調(diào)查階段B.資料整理階段C.分析階段D.綜合歸納階段【答案】C47、由于自然原因、社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴帳不還，這種風(fēng)險(xiǎn)因素稱為個人住房抵押貸款的（）。A.操作風(fēng)險(xiǎn)B.信用風(fēng)險(xiǎn)C.市場風(fēng)險(xiǎn)D.法律風(fēng)險(xiǎn)【答案】B48、選擇目標(biāo)市場，通常要以細(xì)分市場為基礎(chǔ)。企業(yè)只選擇一個細(xì)分市場，通過生產(chǎn)、銷售和促銷的專業(yè)化分工來提高經(jīng)濟(jì)效益，這種目標(biāo)市場選擇的模式屬于（）。A.選擇專業(yè)化B.市場集中化C.市場專業(yè)化D.產(chǎn)品專業(yè)化【答案】B49、對出租物業(yè)來說，最主要的收入記錄是()。A.空置率水平B.租金清單C.押金收入D.欠租清單【答案】B50、某城市2010年商品住房施工面積為1000萬m2，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬m2，恢復(fù)施工的面積為200萬m2。該城市2010年商品住房新開工面積是（）萬m2。A.500B.700C.800D.1000【答案】A51、站在開發(fā)商的角度上，企業(yè)稅后利潤等于利潤總額減去()。A.管理費(fèi)B.財(cái)務(wù)費(fèi)C.經(jīng)營費(fèi)D.所得稅【答案】D52、市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的（）。A.市場營銷空間B.市場營銷總量C.市場營銷敏感性D.市場營銷需求量【答案】C53、敏感性分析是一種（）分析，是項(xiàng)目評估中不可或缺的組成部分。A.靜態(tài)確定性B.靜態(tài)不確定性C.動態(tài)確定性D.動態(tài)不確定性【答案】D54、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的基礎(chǔ)是（）。A.土地稀缺B.城市化進(jìn)程快C.投機(jī)需求膨脹D.金融機(jī)構(gòu)過度放貸【答案】A55、開發(fā)項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率表明（）。A.項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價值之比【答案】A56、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元，則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是（）。A.1.07B.1.47C.2.07D.3.33【答案】C57、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的區(qū)別在于()。A.是否考慮資金的時間價值B.是否考慮本金的時間價值C.是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時間價值D.采用名義利率還是實(shí)際利率【答案】C多選題（共14題）1、下列部件中屬于CPU中算術(shù)邏輯單元的部件是()。'A.程序計(jì)數(shù)器B.加法器C.指令寄存器D.指令譯碼器【答案】B2、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.概預(yù)算定額法C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法E.單位指標(biāo)估算法【答案】ABC3、利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時，下列表述中正確的有（）。A.項(xiàng)目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項(xiàng)目可行B.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項(xiàng)目的相對風(fēng)險(xiǎn)就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)【答案】A4、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標(biāo)估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標(biāo)法【答案】ABC5、下列房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)查的有（）。A.房地產(chǎn)銷售價格調(diào)查B.房地產(chǎn)促銷策略調(diào)查C.城鎮(zhèn)居民家庭收入調(diào)查D.城市人口地理分布調(diào)查E.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查【答案】AB6、衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目清償能力的主要指標(biāo)包括（）。A.現(xiàn)金回報(bào)率B.利息備付率C.資產(chǎn)負(fù)債率D.流動比率E.速動比率【答案】BC7、下列選項(xiàng)中，屬于間接投資的是（）。A.購買外國股票B.購置設(shè)備C.開辦企業(yè)D.兼并其他企業(yè)E.購買債券【答案】A8、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用可以包括下列（）。A.租金收入B.保證金C.固定資產(chǎn)折舊D.人工費(fèi)E.公共設(shè)施設(shè)備日常維修費(fèi)【答案】CD9、在市場趨勢分析中，時間序列分析法可進(jìn)一步分為（）。A.指數(shù)平滑法B.簡單平均法C.移動平均法D.加權(quán)移動平均法E.市場因子推演法【答案】ABCD10、下列不確定性因素中，屬于“開發(fā)—銷售”模式下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要不確定性因素的有（）。A.土地費(fèi)用B.權(quán)益投資比率C.運(yùn)營費(fèi)用D.開發(fā)期E.貸款利率【答案】AD11、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其商品房的說法，正確的有（）。A.大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須選擇聯(lián)合代理方式B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金C.總代理可以委托分代理D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在項(xiàng)目前期就確定好代理方式【答案】BC12、房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標(biāo)有（）。A.成本利潤率B.銷售利潤率C.資本金凈利潤率D.資本金利潤率E.靜態(tài)投資回收期【答案】AB13、房地產(chǎn)營銷因素調(diào)查包括的類型有（）。A.產(chǎn)品調(diào)查B.價格調(diào)查C.市場需求容量調(diào)查D.技術(shù)調(diào)查E.競爭情況調(diào)查【答案】AB14、可用于互斥方案比選的方法有（）。A.凈現(xiàn)值法B.內(nèi)部收益率法C.動態(tài)投資回收期法D.費(fèi)用現(xiàn)值比較法E.費(fèi)用年值比較法【答案】AD大題（共3題）一、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點(diǎn)估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提。【答案】二、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計(jì)功能