億城胥口項目定位思考

2008/01/15胥口項目定位思考本次報告建立在雙方合作愉快和相互了解的基礎上，從我司視角提出對蘇地2007-B-51號地塊的初步思考，我們真誠的希望為億城精耕長三角再次“成人之美，全力以赴”，成為億城親密無間的溝通合作伙伴。前言123456背景分析核心問題用地分析發(fā)展思路住宅項目建議商業(yè)項目建議目錄1背景分析企業(yè)背景蘇州房地產(chǎn)07年度最知名樓盤07年兩次開盤，兩次當日售罄[億城·新天地]名利雙收以京津地區(qū)為主要區(qū)域，策略性進入其他中心城市；以住宅開發(fā)為主導產(chǎn)品，兼顧中心城市中心區(qū)域商業(yè)；有全國化形象、局部有突出優(yōu)勢，具備核心競爭能力的國內一流專業(yè)化地產(chǎn)上市公司。[億城集團發(fā)展戰(zhàn)略目標]精耕蘇州，建立長三角根據(jù)地。進入蘇州房地產(chǎn)潛力發(fā)展區(qū)域。[新項目使命]土地政策國務院關于加強土地調控有關問題的通知2006-08財政部、國土資源部、中國人民銀行關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知2006-11國土資源部發(fā)布2006年版限制用地項目目錄和禁止用地項目目錄2006-12國務院辦公廳關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知2006-12中國國土資源部關于發(fā)布實施全國工業(yè)用地出讓最低標準的通知2006-12中國國務院發(fā)布修改城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例2007-01國土資源和房屋管理局《出讓項目土地使用權轉讓審核工作程序》2007-07國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》2007-10宏觀調控產(chǎn)業(yè)政策稅收政策金融政策國務院辦公廳轉發(fā)建設部等九部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見2006-05中國國務院討論并原則通過《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》2007-08將土地的招拍掛與法律、政策銜接起來，加大調控執(zhí)行力度。不僅規(guī)范了拿地程序，還將控制開發(fā)商囤積土地。為城市中低收入者提供有效供給，平衡市場供需結構，抑制房價上漲?！蛾P于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》2006-05《關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知》2006-05《關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》2006-07增加二手房交易成本，抑制投機、投資需求，鼓勵首次置業(yè)。中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理通知2007-092007年央行上調存款類金融機構人民幣存款準備金率2007-012007年央行上調人民幣存貸款基準利率2007-03中國人民銀行、中國銀監(jiān)會《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸國力管理的通知》2007-09抑制過熱的房地產(chǎn)投資，減少投資性購房，降低信貸風險。抑制非剛性購房需求，減少投資性購房。

保證開發(fā)速度民生產(chǎn)品支持首次置業(yè)抑制投資需求風險預警2008年1月7日《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費，對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價；同時再次強調了住宅用地結構的優(yōu)化，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設；并提出金融機構對房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應審慎貸款和核準融資，從嚴控制展期貸款或滾動授信，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。2008年1月1日起蘇州市住房公積金重大系列調整對購、建住房的借款申請人申請第二(含)次以上住房公積金貸款暫停辦理。購買二手房(存量成套住房)的，首付款比例不低于住房總價的40%，貸款最高比例不超過住房總價的60%。規(guī)避囤地風險適度規(guī)避高端產(chǎn)品風險2核心問題核心問題1地塊占地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）小計（㎡）比例①60372≤1.1664096640946.8%②5881≤1.799977555653.2%③22793≤1.841027④16355≤1.524532合計105401141965100%用地性質比例‖商業(yè)規(guī)模大于住宅規(guī)模地塊相互關系‖總體分散，相對聚合，①+②與③+④分別組合。商業(yè)項目or住宅項目？2134核心俯問題2地塊占地面積（㎡）建筑面積（㎡）①6037266409②58819997③2279341027④1635524532合計105401141965胥口概況數(shù)值年末人口46603人鄉(xiāng)鎮(zhèn)從業(yè)人員29594人國內生產(chǎn)總值26億元居民儲蓄存款35900萬元年末人均儲蓄存款0.77萬元區(qū)域狠市場英容量深有限娃，有死效需法求不炎足，奶須突樸破區(qū)奪域限悅制、星向外裂擴展萍。客戶丈來源績？3.賽05段㎡/人3用地崖分析用地錯區(qū)位課分析吳中傭區(qū)高新退區(qū)古城連區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)相城錘區(qū)項目派用地項目宜用地汗位于效吳中術區(qū)胥號口鎮(zhèn)癢，胥返口鎮(zhèn)亡距離乳吳中習區(qū)區(qū)筐中心18公里唐，屬左吳中白區(qū)西編部鄉(xiāng)冒鎮(zhèn)。區(qū)域萄概況區(qū)中茫心胥口匪鎮(zhèn)木瀆蹄鎮(zhèn)位置:蘇州隱市區(qū)浸南部面積:74點2平方射公里人口:06年末57萬人經(jīng)濟:06年GD掌P3身22億元產(chǎn)業(yè):以工繳業(yè)為旬主，命旅游壟、房止地產(chǎn)霧、商言貿流沿通等網(wǎng)服務隊產(chǎn)業(yè)帆為輔位置:蘇州貪西郊區(qū)劃:吳中怪七鎮(zhèn)輪之一面積:總面雨積36平方坐公里人口:20需06年末4.混6萬人得，鄉(xiāng)滴鎮(zhèn)從巡壽業(yè)人浮員近3萬經(jīng)濟:20鍬06年全卷鎮(zhèn)實增現(xiàn)國渴內生手產(chǎn)總然值26億元產(chǎn)業(yè):以第腎二產(chǎn)般業(yè)為哄主,形成掘家用謹電器濤、金厭屬材鄉(xiāng)豐料、電子資訊晉、剪服裝淡服飾炊四大餅支柱信產(chǎn)業(yè)曾。區(qū)域習概況用地晝區(qū)位床分析用地月區(qū)位披分析區(qū)域務現(xiàn)狀——城際篩交通滬杭胥口蘇州漸繞城肌高速西南范部旅漸游線樓路樞患紐于胥失口鎮(zhèn)塊中心地塊賺位于斯胥口牽鎮(zhèn)東揭大街棍以東矛，孫膀武路勉以南鏟，距糟離鎮(zhèn)刪中心30蜓0米。于太楊湖度糟假區(qū)地塊親距離奏太湖董旅游焰度假嬌區(qū)1.諷7公里幣，5分鐘姿車程鏡，距旅離較號近。于木恥瀆地塊擺距離挽木瀆貝鎮(zhèn)中痰心3.鞠5公里次，10分鐘膛車程轎。于新塘區(qū)地塊稀距離襪蘇州成新區(qū)受中心13公里借，25分鐘急車程顛。用地折區(qū)位箏分析區(qū)域以現(xiàn)狀——市區(qū)鏈交通用地湯區(qū)位縣分析區(qū)域丹現(xiàn)狀——區(qū)域政環(huán)境夾在播旅游丘度假坑區(qū)和古古鎮(zhèn)班景區(qū)?。ㄌo湖、輝木瀆銀）之逃間的虹工業(yè)狗鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目溜用地木瀆太湖負旅游注度假裁區(qū)用地鑒區(qū)位賓分析區(qū)域團規(guī)劃——土地蚊利用伏規(guī)劃太湖木瀆已劃倍入太肉湖旅樓游度鞭假區(qū)農業(yè)煙區(qū)項目烈用地阿位于緞規(guī)劃筑中的拒胥口緩新鎮(zhèn)居中，卻在整栽個胥歇口鎮(zhèn)嫂規(guī)劃源城鎮(zhèn)/村鎮(zhèn)尊用地鼻的核唯心位專置。城鎮(zhèn)/村鎮(zhèn)品用地用地蹤蝶區(qū)位遠分析用地加區(qū)位戚價值警分析用地未所在吼胥口海鎮(zhèn)為妻蘇州荒繞城謎西南聾部主稅要出鋼口，送交通積便利泰，可旱通過香繞城圍快速謹?shù)竭_叨蘇州嘴市區(qū)變。胥口章鎮(zhèn)的段工業(yè)赴鄉(xiāng)鎮(zhèn)撕面貌套導致板整體庫區(qū)位步價值卷不高母，用昆地位撥于規(guī)幻玉劃中章的胥咱口新橫鎮(zhèn)，宿地處解未來睜胥口浴鎮(zhèn)核劍心位我置。矮個德兒里頂?shù)母吣膫€兒用地標環(huán)境彈分析內部盼環(huán)境煙分析四幅蛙地塊辣相對蜓分散礎，1#存2#相鄰淹，3#選4#地塊直相鄰失。地勢饅相對秋平坦疑，高減差不包超過1.粱5米。地塊跨內部蒼可利打用植尤被稀籍少，攔幾乎嗽無景怠觀利評用價鋤值。4#地塊竄南側帝河道壤水質掀非常忍差，恭河道辦兩側靠植被性豐富微。用地溫環(huán)境恩分析用地付周邊車現(xiàn)狀鄉(xiāng)鎮(zhèn)輕風貌環(huán)境朵一般用地療環(huán)境察分析用地奔周邊寇現(xiàn)狀——胥江胥江斗河壩耕標高4米，翼與地影塊具悄有1.滔5高差泡，江奇寬45米，1#地塊脹西側棋多層遷建筑籃可看掠到江回，東塘北側丈幾乎疫看不葬到江搏。50米16欄5米用地玩環(huán)境乒分析用地決周邊棗現(xiàn)狀東大距街南北瘋向次琴干道位，往良南通芬向胥耽江、偵胥江剝中學唉。用地陸周邊蠅現(xiàn)狀用地絡環(huán)境配分析孫武御路旅游糖專線帆主干夸道，宴連接水太湖炕、木揮瀆兩攀大旅覺游景字區(qū)。用地鴨環(huán)境續(xù)分析用地季周邊銜配套——交通地塊傘周邊5條公劇交線表路，泄以區(qū)墊域鄉(xiāng)任鎮(zhèn)公鄙交為假主，足可通畜往蘇孤州市吳區(qū)、蜓新區(qū)壺、木些瀆、演吳中朋、西汁山等排地，識交通字出行線便利訴。58路途經(jīng)永：吳肚中南監(jiān)站—木瀆—靈巖銜山—胥口—漁洋隙公園—林屋謹洞—鎮(zhèn)夏—石公謝山63路途經(jīng)陣：吳尾中汽雄車站—吳中柏區(qū)人仰民醫(yī)構院—蘇州銳汽車駛南站—木瀆—靈巖帖山—光福69路(原91路)途經(jīng)剃：火弓車站—人民護路—金門摘路—何山鏈橋—濱河文路—獅山暴路—長江鍛路—木瀆—胥口—西山—鎮(zhèn)夏市區(qū)贏公交58路途經(jīng)簡：馬擱舍村—東山據(jù)大道—吳中厚技工智學校—靈山突路—胥口凡中心須小學—孫武愁路—繁榮嗎村69惑1路途經(jīng)袋：木好瀆人蛋民醫(yī)洽院--環(huán)太訂湖路--西山絡大橋--石公籌山用地初環(huán)境耳分析用地晃周邊止配套——商業(yè)府教育周邊找配套詠齊全整體州檔次拳較低用地仁周邊革配套——商業(yè)智教育用地澇環(huán)境紡分析建設廁銀行胥口濫中心釋小學用地政周邊濫配套用地橋環(huán)境鈔分析鎮(zhèn)中索心商則業(yè)用地旁環(huán)境柳分析用地漢周邊賀規(guī)劃新鎮(zhèn)魄景觀誼帶項目除用地鎮(zhèn)政戰(zhàn)府項目芽用地胥江明公園胥江緊鄰砍鎮(zhèn)政屢府的爬商業(yè)罪居住怠用地察，區(qū)義位優(yōu)歸勢明弟顯；規(guī)劃膀中的景觀宇資源向較好街，景捉觀主千干道獅與胥慮江公傅園的踢利用利具有套不確至定性繼。1#用地晨東南臣側為玩規(guī)劃坊的胥稻江公戒園，給據(jù)胥拌口鎮(zhèn)帥政府此投資出服務鏈中心淹相關歉人員舊介紹今：“須胥江格公園想的建森設與趁胥江豈的整敬治同設步進皺行，貞由于沖胥江方為京才杭大脂運河謠連接稠太湖叛的唯支一航盼道，榮短期善內難挎以停系航，侵胥江宰公園衫的建侍設也慈具有涂不確篩定性躍。”1#用地嘆北側陶為規(guī)斯劃的戰(zhàn)胥口桂新鎮(zhèn)超景觀服主干鍵道。4#用地宿南側我、1#用地貪西側置為新喬鎮(zhèn)政起府用狂地。蘇地20獵07狗-B注-5辭2號地犁塊，負占地28纏36殼6.按2平米你，用慨地性嗓質商恩業(yè)辦親公，貍容紡積率拖小于1.設76，樓襪面地已價76餐7元/平米丟，由蘇州葵胥口涂市鎮(zhèn)典開發(fā)找建設貓有限右公司取得攪。用地艙環(huán)境涉分析用地驢環(huán)境熄價值督分析用地或分散境。地勢慎平坦騰，現(xiàn)壩有可景利用蛇的景汽觀資床源匱頸乏。交通斧便利傅，配召套齊梳全，沃為項效目發(fā)就展商追業(yè)提券供了箏基本玩條件奸。規(guī)劃妥中的其景觀臨道路后豐富打了項伐目景邀觀素辣材，仍但河梅道的賽治理必和景仍觀帶擠的營低造需禿要一疏定時武間，初胥江績公園宇建設胸的不傳確定意性對林居住梢用地薄影響乞較大示。項目倉地塊毀的整社體價累值隨顛著新計鎮(zhèn)政綁府的擋建設局逐步博提升艙，對模鎮(zhèn)政宴府的庸建設匯具有準較大險依賴羞性。遠期潤好于肌現(xiàn)狀皺，對兄鎮(zhèn)政茅府建者設、困河道組治理份和胥劫江航節(jié)道調顏整的侵依賴庸性較鼻大。用地械指標售分析用地練指標地塊編號占地面積（㎡）建筑面積（㎡）用途出讓年限規(guī)劃技術指標樓面價（元/㎡）容積率建筑密度綠地率160371.766408.87居住70年≤1.1≤25%≥37%220025880.89997.36商業(yè)40年≤1.7≤50%≥25%322792.941027.22商業(yè)40年≤1.8≤50%≥25%416354.524531.75商業(yè)（書畫市場）40年≤1.5≤45%≥25%(除限話高36米外藏，無掠其他獅特殊則規(guī)劃僻要求杏。)用地殃指標慌分析住宅容積輕率=1課.1，物虧業(yè)形膨態(tài)可能1：純嘉多層可能2：多嫌層+小高可能3：聯(lián)歲排+小高可能4：聯(lián)鬧排+多層+小高容積侵率＜1.碗1，物嫌業(yè)形指態(tài)可能5：聯(lián)讀排可能6：聯(lián)宿排+多層用地張指標蔥分析商業(yè)2#懂——結合磁住宅愉考慮4#派——書畫克市場3#曲——煮4.棒1萬㎡永的建郊筑面定積？3#、4#綜合妙考慮可能1：專庸業(yè)市登場可能2：酒享店+辦公商務廁型3#、4#分開慎考慮可能3：賣紡場/綜合貌體生活仇服務山型可能4：轉嘉化為在居住毫產(chǎn)品槍銷售用地慣小結城市逝邊緣,鄉(xiāng)鎮(zhèn)沙核心跟。現(xiàn)實登環(huán)境簡差,規(guī)劃找前景賢好,不確悔定因繩素多正。用地吉分散嶺，商再業(yè)面判積大喚于住裁宅面字積。有一畏定量轉的拆補遷,增大靠不確省定性宇。4發(fā)展己思路③+④①+②商住光關系河道簡分隔景觀謎道路給分隔臨江守公園書畫翼市場？居住兔區(qū)分離繡考慮地塊墊關系①+②與③+④由中推心景杰觀帶敘自然搬區(qū)隔輩，關按系相金對疏擴離。相互猶影響由于4#地塊目規(guī)定應為書鐘畫批峰發(fā)市過場，古對于啄居住桶氛圍奏有一岸定負為面影結響。兩個趣項目3#地塊歉和4#地塊商業(yè)綠項目1#地塊治和2#地塊住宅引項目？書畫踏市場配套從商業(yè)住宅5住宅粘項目啦建議市場予環(huán)境反分析蘇州拖市區(qū)綿房地歇產(chǎn)市糖場分團析——一級否市場20公07年蘇憐州土泰地成染交面委積85浮8.乏29萬平刷米（12戚87黃4.兄3畝），土地雖出讓蹄主要麗集中捉在吳中復、相洞城區(qū)，占溉全市助供應捷量的維近三分笨之二。市場射區(qū)土忌地供曬應量婆稀缺強明顯滾，將必影響葬今后薯商品成房供警應量愈。蘇州遇市區(qū)監(jiān)房地溝產(chǎn)市悔場分沿析——一級誤市場20但07年蘇漏州土不地成還交成步交總損價28喂5.竹22億元，土施地成逮交均米價29款7.踐64萬元/畝，平巾均漲闖幅46碰.6班3％，平均語樓面眠單價29耗75淹.6沿7元/㎡。吳中劫和工耳業(yè)園吹區(qū)的土磁地價配格增違幅最碌大。本項音目平婚均樓足面地丑價為21番00元/㎡，土釣地價抹格有睬優(yōu)勢織。市場改環(huán)境嶺分析蘇州棉市區(qū)嚼房地唱產(chǎn)市嚼場分箭析——二級黃市場扭（供銷應）市場反環(huán)境貨分析20蛾07年蘇尤州商何品房昌批準桃預售橫面積82恒1.曠11萬平透米，其攝中住陳宅68孫0萬平宅米。（數(shù)晴據(jù)來畜源：鐘蘇州枕房產(chǎn)蹲信息濃網(wǎng)）蘇州找市區(qū)請房地粒產(chǎn)市折場分弱析——二級忘市場林（成櫻交）20辯07蘇州看各區(qū)線住宅滋成交鈴套數(shù)碰面積20搞07年蘇遇州商刃品住補宅成漆交面褲積71緊4萬平衰米，共57闊42障6套。工業(yè)受園區(qū)磚與吳遇中區(qū)兩個室的住籌宅成肉交面撐積份滴額占誼全蘇甲州市悉區(qū)的糖一半篇以上滋。蘇州蓮市區(qū)迷整體筍供求驕比為1：1.千05，供煉求基脆本平貴衡。（數(shù)豪據(jù)來盲源：辨蘇州潑房產(chǎn)蔑信息質網(wǎng)）市場衰環(huán)境均分析蘇州絞市區(qū)攜房地拳產(chǎn)市軟場分跡析——二級外市場靈（價充格）20港07蘇州睛各區(qū)值住宅具成交歐均價市場桌環(huán)境選分析在成冤交量編增加睬的同堤時，限商品統(tǒng)房銷或售價挖格也纏一路澤走高咸。20荒07年蘇惰州商召品住筆宅成奶交均探價為64籠34元/㎡，比06年增多長23潔%，12月比1月增貪長37％。（數(shù)搞據(jù)來店源：號蘇州深搜房掘月報截統(tǒng)計臟整理俯）64婦34蘇州芬市區(qū)達房地累產(chǎn)市貓場分呢析——小結市場蕩環(huán)境圓分析吳中某、相容城成彼為土獎體供鑰應主耳流，享將成漁未來檢熱點戚開發(fā)耳區(qū)域草。吳中擴、相急城土闖地價出格較讀低，罵但增尸勢迅滋猛。市區(qū)剝商品缸住宅秧供求紐奉基本埋平衡他，古辛城區(qū)益域呈教現(xiàn)供參不應寇求的司態(tài)勢尼。20覆07年市還區(qū)商陽品住猴宅均稻價增鳴幅明酬顯。未開覆盤項符目在售授項目尾盤攜項目售罄雖項目||太湖·胥香僅園||胥江糟花園||太湖轎水云抬間||澄園||尼盛松西城胥江怒花園建面:1省.5萬㎡物業(yè)紫形態(tài)熟：聯(lián)璃排別底墅單價:未知(已經(jīng)啞售罄)太湖霜水云碌間建面:頂10萬㎡物業(yè)腳形態(tài)匹：多念層、質小高忌層單價:多層60顧00元/㎡奧,小高名層未惡推尼盛物西城建面:6冶.9萬㎡物業(yè)盜形態(tài)培：聯(lián)書排別略墅單價:未知(未開消盤)太湖·胥香美園建面:1木7萬㎡物業(yè)單形態(tài)蟲：聯(lián)紋排別鄭墅、衛(wèi)小高贈層單價:小高運層58騙00(元/㎡散)別祝墅10克00喪0(元/㎡疲)澄園建面:2.沒8萬㎡物業(yè)曬形態(tài)齊：聯(lián)掛排別并墅單價:8郵00銅0元/㎡市場熔環(huán)境錯分析胥口移房地嘉產(chǎn)市性場分喂析——市場械特征征（樓鑄盤地爛圖）20單07年胥苗口鎮(zhèn)北商品蜓住宅汗供求20爐07年胥依口新課增批虹準預黎售量仿為5.掙4萬㎡,去化芬量達螞到5.砌1萬㎡引。去耀化率濃達到94負%，整攤體去鼻化好蒙。市場倦環(huán)境霧分析胥口愁房地犁產(chǎn)市泥場分挎析——市場焦特征絮（供才求）物業(yè)避形態(tài)中式旅風格供聯(lián)排勝別墅現(xiàn)代饅風格水多層跳、小年高層價格聯(lián)排肅別墅杜：10金00指0元/㎡小高討層：55終00元/㎡客群攏來源別墅殖：主夫要以扇吳中憤區(qū)（康周邊標鄉(xiāng)鎮(zhèn)屋）和拍新區(qū)濾客戶盼為主俊，占納有80捏%。公寓摸：主肌要以顯新區(qū)培和市盲區(qū)的飾新蘇雁州人疏為主戶型別墅:主要部以面住積為21薄0㎡左右劑的聯(lián)動排別省墅為積主。小高忌層：隨主要天以90㎡左右瓜兩房躲為主市場布環(huán)境青分析胥口迎房地呈產(chǎn)市肚場分愉析——市場覺特征基本衛(wèi)數(shù)據(jù)開抖發(fā)棍商：楚江蘇擠吳中材地產(chǎn)報集團糊有限亡公司項目伴位置:胥口擱鎮(zhèn)子抹胥路建筑榜規(guī)模:建面17萬㎡容賣積嚴率：1.勺3物業(yè)讓形態(tài)骨：聯(lián)淹排別獻墅、冤多層糕、小躁高層幕、高志層主力奸戶型岔：89㎡的2房平均昏單價:腔58樂00元/㎡厭(高層)11胳00慚0元/㎡頑(聯(lián)排蛾別墅)銷畏售依率:欣95許%開盤漫時間:0漿5年推績出聯(lián)還排別輕墅，06年以慚多層也銷售色為主淘，07年推討出小嫌高層/高層市場肉環(huán)境籌分析胥口島區(qū)域護代表京個案都分析——太湖·胥香合園基本陶數(shù)據(jù)開殖發(fā)撥商：悶蘇州接泰昌嶺置業(yè)華有限耽公司項目臨位置:胥口牽鎮(zhèn)孫梳武路92眾8號建筑宴規(guī)模:建面2.瞧8萬㎡容耀積眨率：0.狐5物業(yè)凝類型擋：雙棵拼別竄墅主力下戶型:24澇5㎡平均請單價:配80甘00元/㎡斤(雙拼伙別墅)銷翠售磨率:95些%開盤煤時間:影20仙05年市場腸環(huán)境悅分析胥口砍區(qū)域薪代表何個案諸分析——澄園木瀆鍋房地亭產(chǎn)市幻玉場分必析——區(qū)域形概況市場趟環(huán)境抽分析位置:蘇州候城西堅，南控與越蓋溪交膠界，罰西與森胥口緞相接喝，北設與高煎新區(qū)忽相連隱。面積:6錄2.芝28平方方公里人口:總人遺口26萬，欄常住標人口7.征2萬經(jīng)濟:2沃00啊6年全肺鎮(zhèn)地緩區(qū)生揉產(chǎn)總襯值46荷.3億元絨，三蠟產(chǎn)比爪值為0.圍3：57割.9：48歪.1產(chǎn)業(yè):工業(yè)猾主導買，汽拌車配棕件、憑模具敗及精鼓密機繼械制艦造業(yè)技等為敬為主穗要支仰撐行讓業(yè)木瀆俯房地踏產(chǎn)市戲場分渠析——市場肥特征壟（樓金盤地敘圖）市場突環(huán)境呈分析姑蘇赴桃花村源霸建面內：19跨.2萬平沫方米物業(yè)教類型輛：聯(lián)劇排別棟墅價格擊：1.民2萬元/平米尼盛斗青年鼠城杯建培面：6萬平麗米物業(yè)距類型武：多惑層價格病：66膝00元/平米山水無華庭收建面使：22萬平路米物業(yè)謎類型冰：小決高層價格燈：75償00－80情00元/平米御景桃花園庫建面牢：1.的5萬平膛米物業(yè)斜類型童：獨韻棟別酬墅、懲雙拼乏別墅價格樂：雙盒拼1.壺5萬元/平米肥，獨烤棟2萬元格平米別墅流項目公寓己項目20第07年木吊瀆商游品住刺宅供柱求20桑07年木烘瀆新藍增批躺準預驕售量遍為25王.9萬㎡,去化顯量20腸.8萬㎡世。去螺化率竿達到80宮.3煎%，供璃求比殺為1：0.制8，供幟略大缸于求晚。木瀆刑房地寨產(chǎn)市銳場分鹽析——市場竄特征將（供須求）市場咬環(huán)境椒分析物業(yè)喉形態(tài)蘇州愛三大詞別墅送板塊獨之一票，以籮獨棟磨、聯(lián)不排別面墅居正多，背隨著證別墅糕供應摘的減賓少，政多層福、小扒高層蝴等公影寓逐著步成噸為市釣場供草應主諸體價格別墅拖：聯(lián)成排別曾墅25滲0萬-3測50萬公寓叮：均龜價70猜00元/平方光米客群哭來源公寓靠：主奇要以孟木瀆沒本地獻客與刻新區(qū)冊客戶描為主潛。別墅渾：聯(lián)旋排別傻墅以致以新只區(qū)、忌木瀆緩及周勾邊鄉(xiāng)戴鎮(zhèn)私拴營企美業(yè)主貿為主惕。戶型公寓店：以65衡-8耐0平米逢左右高兩房盜為主英。別墅應：以23污0㎡左右教聯(lián)排啞別墅悉為主木瀆挑房地怒產(chǎn)市字場分浸析——市場總特征市場等環(huán)境遺分析基礎肥數(shù)據(jù)開工發(fā)味商：漿尼盛虧國際庸投資唇管理睡有限舍公司位檢置屑：玉違山路69想9號規(guī)帽模子：建詠面6萬㎡容課積綁率：1.堂19物業(yè)仇類型拾：多謠層主力流戶型倦：65平米屈二房篩和11女5平米匆的三翠房均纖價手：66震00元/平方丟米開盤爬時間拿：20火07年8月銷懶售惕率：選一期92少.8刃%/二期70含.2遇%市場黑環(huán)境綿分析木瀆筍區(qū)域憤代表寒個案撫分析——尼盛慎青年幸城基礎福數(shù)據(jù)開貿發(fā)酷商：尋江蘇摸吳中冤地產(chǎn)袍集團儀有限扮公司位學置浪：木獅瀆竹脂園路78涼8號規(guī)注模便：建渣面19研.2萬㎡容克積燥率：0.斷96物業(yè)絞類型?。郝?lián)它排別鐮墅、敵雙拼嚷別墅主力型戶型艇：23侵0平方聰米左希右聯(lián)予排別迅墅均順價亞：12濤00記0元/㎡（地病下室45喚00元/㎡）開盤屯時間魔：20碌07年9月銷綁售倦率：94類.7切%市場素環(huán)境擴分析胥口勾區(qū)域竭代表藥個案義分析——姑蘇窄桃花謹源營銷舍特色形象沙定位柏：天籮平龍依脈寶藏害山大賢宅媒體慨推廣魔：報窄紙、生雜志逆、戶弓外、鍵網(wǎng)絡銷售盼終端奶：銷皺售人夫員素私質較很好，御熱情銷售道形式惱：自涂主銷砌售服務鏈機構勺：視裁覺全那程猴韓家群英設對計突出衛(wèi)吳中煮地產(chǎn)狹的山亡水地啞產(chǎn)觀絞和文緊化附膀加值市場籍環(huán)境快分析胥口剖區(qū)域靈代表爛個案耽分析——姑蘇丘桃花插源z位置:蘇州窄西郊區(qū)劃:吳中奶區(qū)面積:太湖絨水域24暮27確.8平方胖公里人口:４.5萬人經(jīng)濟:2杏00到6年國仍內生況產(chǎn)總準值33億產(chǎn)業(yè):工業(yè)抱經(jīng)濟僚形成婦了建短材、雨食品甚、輕誓工、供建筑艦四大欲支柱消產(chǎn)業(yè)太湖微房地忘產(chǎn)市鎮(zhèn)場分錯析——區(qū)域太概況市場清環(huán)境瓜分析07下半猶年推黎出在售肆項目尾盤結項目總建根筑面乎積戶型拘面積總價常范圍1.腸0萬㎡33諸0-律49癢0㎡50像0-幻玉80映0萬獨棟猴別墅2.姥6萬㎡26尤4-存34椒3㎡35銳0-真45舒0萬獨棟屯別墅7萬㎡39靈0-峰72洞0㎡50詢0-言10掌00萬獨棟豆別墅3.遵3萬㎡60豬0-胡90露0㎡50豎0-霸20掀00萬獨棟爐別墅1.削5萬㎡26呀0-兆34寶0㎡45這0-鄰80昨0萬獨棟徒別墅21萬㎡24捐7-察36右3㎡10振00萬獨棟閉別墅太湖沉天闕太湖忙高爾金夫山暴莊湖濱慮山莊太湖繭之星西山脊恬園太湖·古北飛雅園70萬㎡29蓋0-自35片0㎡22才0-停50畏0萬聯(lián)排個別墅中信仿太湖屯城溫泉18鞭589.餓6萬㎡18顆0-泊23炒0㎡20寶0-傻30妖0萬聯(lián)排世別墅太湖堅房地厭產(chǎn)市匠場分晶析——市場等特征尸（樓險盤地以圖）市場可環(huán)境腰分析太湖奔房地蒸產(chǎn)市晨場分牢析——市場稀特征俊（供健求）市場占環(huán)境快分析20末07年太膨湖區(qū)希域商噴品住冒宅供福求20冷07年太在湖區(qū)堂域新眼增批煌準預都售量短為2.枯2萬㎡,去化鎖量達疤到1.襲7萬㎡線。去唐化率墾達到80默%，整鈴體去類化良蹤蝶好。物業(yè)孝形態(tài)以中鐵式獨徑棟別走墅為設主戶型高端腸獨棟詞別墅病主力羞面積興在45漠0-源55撿0㎡之間愚，普餓通別色墅以35曉0平米逐左右吃為主虎。太湖運房地涂產(chǎn)市爐場分遭析——市場唇特征市場管環(huán)境鋼分析價格在售寺樓盤鋸價格堅主要宰在1.扒5萬-2萬元勝、平麥米之填間，從區(qū)域刮均價烘約為18制00飄0元/平米腔?？腿旱褋碓锤叨随@獨棟馳別墅勉除本應地客狀源外朋，還子包括兇以上妨海為植中心償?shù)拈L己三角糞客源金及少誰量北胞方客四群。普通泊別墅嚼以蘇章州本致地私看營企孤業(yè)主枯為主朵。基本拆數(shù)據(jù)開衣發(fā)勇商：蹈蘇州硬中信永投資叉有限蘿公司項目眾位置:吳中頑區(qū)環(huán)裳太湖尸大道建筑灣規(guī)模:建面69軍.5萬㎡容紅積哀率：1.星25物業(yè)徒類型宅：聯(lián)楚排別鏡墅、驢獨棟渾別墅主力趟戶型:40蚊0-鞋35尸0㎡浩(獨棟全別墅)平均熊單價:摸17者00怎0元/㎡超(獨棟禿別墅)銷令售偽率:斜90思%開盤突時間:猾07年10月28日市場明環(huán)境養(yǎng)分析太湖醬區(qū)域閥代表悔個案緒分析—中信·太湖殘城位置:蘇州瞇西郊區(qū)劃:蘇州隙“一削城兩終翼”愚中的壟左翼面積:2感58平方但公里人口:2庫00智6年末47萬人經(jīng)濟:患20隊06年全祖區(qū)實綠現(xiàn)國癢內生垂產(chǎn)總估值42線2.骨2億元產(chǎn)業(yè):擁有灰四大謊支柱埋產(chǎn)業(yè)賠，電授子信卵息占45禽%，精茅密機子械（蹦包括欣汽車省零部柱件）采占30％，庭生物興醫(yī)藥狠占15％，切精細弱化工盞占10％新區(qū)己房地盟產(chǎn)市抹場分泥析——區(qū)域妨概況市場燒環(huán)境偏分析新區(qū)鏈房地鍋產(chǎn)市緞場分筋析——市場蹤蝶特征令（樓羽盤地摩圖）市場蔥環(huán)境惕分析價格僚：65愧00易—7素00消0形態(tài)質：多層價格錯：50景00圾—5熊50散0形態(tài)：多層價格保：75旦00紗—8界00永0形態(tài)：多層+小高價格寶：85遍00閥—9糟00狀0形態(tài)：高層阿（４嚇０％隱）瞞＋多福層（借３５農％）香＋小陡高（全２５丈％）成熟楊區(qū)域成長旱區(qū)域20晶07年新坐區(qū)商路品住投宅供伸求20配07年新亭區(qū)新慕增住務宅批串準預篇售量滅為75萬㎡,新增扭住宅研去化獸量達58萬㎡，供波需比貌例為1.雀3：1，新口增住臭宅去化論比例聾達到77漫%，整投體去左化程虜度良俘好。新區(qū)知房地列產(chǎn)市揚場分急析——市場顯特征痰（供貸求）市場黃環(huán)境爽分析新區(qū)鮮房地氣產(chǎn)市據(jù)場分撐析——市場夸特征表（供架求）市場被環(huán)境守分析產(chǎn)品形態(tài)區(qū)域批準預售面積(萬㎡)占全區(qū)分物業(yè)類型比例目前均價(元/㎡)07年銷售率（％）修正銷售率（％）多層全區(qū)32.48650073％90％新區(qū)成熟區(qū)10.5432.5%900076％95％小高全區(qū)11.97585072％85％新區(qū)成熟區(qū)7.5763.2%850070％90％高層全區(qū)16.01700063％70％新區(qū)成熟區(qū)12.0875.5%830060％80％由于07年近30銅%的預催售量筋出現(xiàn)舅在年梢底，壯為保鄉(xiāng)豐證數(shù)窯據(jù)有咳效真錘實，倚因此幟對原辯始數(shù)宋據(jù)進趙行了答修正艱，以紡求能蛇反映酒目前臺市場書真實械情況孫。由于盡新區(qū)俯范圍睛比較焦大，殘并且妄選取謹整體紙新區(qū)儀對本熱項目卷不具暴備參爐考意貪義，戒因此說選取騾新區(qū)市成熟除區(qū)域復數(shù)據(jù)漆作為兄參考衛(wèi)。（注出：以罷上統(tǒng)疤計數(shù)榮據(jù)不顧包括亦較遠震的青氧山綠婆庭項泳目。樸）物業(yè)邁形態(tài)以多裁層為那主，匠小高泛層為稿輔，敲由于嘗區(qū)域脹成熟記度不傲高，待高層巧接受遙度不墾高價格小高元層——術65佳00元／㎡高燈層——霜55隔00元／㎡多崖層——均60想00元／㎡戶型戶型向面積輔相對僻較大揭，兩充房面脂積集站中在10金0-香11趕0平米座，三千方面廢積集唱中在13柱0-射14好5平米尚之間顧。新區(qū)屬成長愧區(qū)房填地產(chǎn)絲式市場僻分析——市場匪特征市場任環(huán)境清分析客群縣來源以新缸區(qū)客騙群為纏主，析市區(qū)至及相優(yōu)城區(qū)仍客群陡為輔物業(yè)仍形態(tài)以高頂層為乳主，麻小高乎層和葉多層粘為輔價格小高果層——癢85襪00元／添㎡高席層——針83枕00元／㎡多綢層——食90晨00元／忘㎡戶型戶型咱面積托相對杏緊湊付，兩敵房集街中在90平米幼以下肯，三芽房主雕要集開中在10賞0-郵11壟0平米渡之間市場皺環(huán)境遺分析新區(qū)雁成熟幣區(qū)房故地產(chǎn)化市場癢分析——市場鮮特征客群舒來源以市脊區(qū)客購群為擊主，裳新區(qū)挺和吳犯中區(qū)挪客群慘為輔錯。基本葛數(shù)據(jù)開移發(fā)托商：勿蘇州闊嘉業(yè)符房地權產(chǎn)開膝發(fā)有聽限公芬司位茶置趙：玉誘山路羽珠江規(guī)路交賓界規(guī)蘿模沒：建面37鎖.5萬㎡容遷積么率：1.漫5物業(yè)腰類型交：多礎層、衣小高另層主力們戶型嫌：80山-9蠅0兩房沙，12億0-劍12棕5㎡三房平均預價格吵：均沿價83叫00元/㎡開盤貌時間盒：20易07年（持五期戴）銷泄售營率：竟前四昂期售做罄,五期70扶%。市場全環(huán)境資分析新區(qū)卷代表向個案綠分析—嘉業(yè)膠陽光督假日基本昂數(shù)據(jù)開障發(fā)武商：蘇州扯陽光捎新地耕置業(yè)抖有限寒公司位創(chuàng)置扁：蘇鮮州高蠢新區(qū)太塔園古路16氧6號規(guī)襖模：建面14查.4州2萬㎡物業(yè)幻玉類型啄：兩南棟50層精垂裝修鼓涉外釘公寓逮、兩法棟多恭層主力爪戶型抖：13凡0-坊14斑5㎡兩房臟，16鉆0-釋18啞5㎡三房平均明價格員：均蜘價18船00召0元/㎡開盤置時間粱：20只07年11月銷面售懷率：16傭%市場暴環(huán)境買分析新區(qū)懷代表醉個案劉分析—新地上國際獵公寓公寓廊市場燃分析——公寓拒市場肢分析市場萄環(huán)境浙分析產(chǎn)品形態(tài)區(qū)域批準預售面積(萬㎡)均價(元/㎡)銷售率（％）多層新區(qū)36.87750085％木瀆7.34685053.9％胥口0.27500095.8％小高新區(qū)27.57720075％木瀆（近新區(qū)）2.26750080.87％胥口0.43600092.1％高層新區(qū)13.77670070％胥口1.92600090.5％分類骨市場嘗分析——公寓田市場感分析避（結餓論）市場強環(huán)境錯分析——90跳㎡以下慘小戶教型逐灶漸成證為公鄙寓市餅場的靜主力旅產(chǎn)品傲。胥口擾公寓合價格飾處于希蘇州捉西部賣的價壯格谷聽底。分類疼市場償分析——別墅催市場陶分析市場壘環(huán)境冰分析產(chǎn)品形態(tài)區(qū)域批準預售面積(萬㎡)均價(萬元/㎡)銷售率（％）獨棟木瀆0.662萬23.1%太湖2.21.8萬80％聯(lián)排木瀆9.961.0－1.2萬76％胥口2.791萬97.8％雙拼木瀆0.421.5萬56.3％分類俯市場梁分析——別墅發(fā)市場援分析推（結摟論）市場鉗環(huán)境妨分析獨棟聯(lián)排以太吵湖度菌假區(qū)輝為主霧，總廁價多衡在50懷0萬以差上，非度疊假區(qū)位獨棟猜別墅恰銷售雅速度錯不及亦形成哄規(guī)模友的太忙湖別仍墅板鬧塊。21相0平米盜以下身的經(jīng)尾濟型捕別墅響銷售狼率較拐高。雙拼供應賴量小奇，銷沿售情吹況不擊佳。住宅辛市場閣啟示市場向環(huán)境禽分析231胥口晶處于駛周邊繩區(qū)域嘴（新吼區(qū)、居木瀆令、太哨湖）文的價膠格谷眨底新區(qū)撇、木由瀆區(qū)古域未寬來供拐應量蘿不大多層曲產(chǎn)品膀去化閥速度傲快，性但后撈續(xù)供腎應不壓足用地腐指標警思考地塊占地面積容積率建筑面積①60372㎡≤1.166409㎡20晉07年胥為口鎮(zhèn)紛商品片住宅哨供求胥口墊本地煎市場隊容量短有限速，必戴須向坦外尋作找客盛源！客源虹分布挖坐標物系古城跌區(qū)板芒塊客違戶需嫌求向圈全市南輻射產(chǎn)，范虎圍較糟廣。園區(qū)賤客戶物受公紛積金離影響即，多杏集中推于本股區(qū)域吳中瓶東部罩受地剃形阻輕隔，露加之皇地理脫距離暑較遠和、價夢差不繳大，球客戶嘉購買怒可能周性較門小，齡并且沒過于張分散甩。環(huán)太球湖原鋤住民笨多為袋鄉(xiāng)村斯型客居戶，筒購買杰力有程限。新區(qū)叔常住慢人口47萬,總產(chǎn)要值逾40諷0億,與胥扎口公度寓價宣差大衛(wèi)。木瀆封常駐驅人口岔約20萬,總產(chǎn)滅值約40億,與胥嘉口房節(jié)產(chǎn)價足差小.本案煌的先傾天性搬資源岡有限,主要跨吸引好的是潑自住爛客,因此址從常拒規(guī)的到區(qū)域信地理香位置胳關系激出發(fā),以西峰蘇州吹為主邀。由于辜木瀆說價差激不大,吳中像區(qū)西存部城噸鎮(zhèn)客廉源分里散,因此戲從區(qū)摧域上福主要勺集中演于新停區(qū),并以懸之為孫核心系向周悟邊輻臭射?？深惙潜软棻四縖胥香芒園]成交絹客戶勞分析聯(lián)排溜客戶[區(qū)域]以吳線中區(qū)乓的區(qū)獅域客府為主金，輻曠射新虜區(qū)，并向螺上海轉、江禽浙等擔地有跌一定遲擴散喬。注：格產(chǎn)品‖面積18朗0-清25纏0㎡，總捐價15塊0-狡25殲0萬可類額比項巾目[胥香常園]成交裝客戶仔分析聯(lián)排轉客戶[年齡]多集鋼中于35們-5握0歲，捏處于將事業(yè)優(yōu)上升性期。注：乖產(chǎn)品‖面積18很0-澇25溜0㎡，總鑼價15響0-茅25撇0萬可類馬比項變目[胥香兩園]成交炮客戶澇分析聯(lián)排文客戶[職業(yè)]新區(qū)吃、吳緊中區(qū)競的私喇營業(yè)亂主和染高級貫公務零員為錘主，蛋以升將級置盛業(yè)和玻度假舊為主擠要置錫業(yè)目準的。注：桐產(chǎn)品‖面積18拒0-隨25修0㎡，總勁價15其0-堂25踢0萬可類制比項疏目[胥香積園]成交剪客戶躍分析多層醋、小菜高層唐產(chǎn)品小高納層戶癥型多層健戶型可類墾比項瓦目[胥香崗園]成交倘客戶稼分析多層棟、小很高層粱客戶[區(qū)域]蘇州腹戶籍繁和新倆蘇州陽人各帆占一況半，蠶其中偶蘇州春戶籍炒的客交戶多陜集中吼于新梁區(qū)（30私%）和數(shù)市區(qū)發(fā)（20要%），管而新膚蘇州殃人則回多分劃布于碌吳中雨區(qū)、黎相城莊區(qū)等她地。可類同比項毫目[胥香學園]成交縫客戶簽分析多層銅、小粱高層?？蛻鬧年齡]30酬-3效5歲為喘主，橋婚房世需求卵較多是。針公對這殃一客花群，隱胥香若園推呆出首發(fā)付補晨貼一聯(lián)半的任優(yōu)惠厭措施漿，打翁出“導首付3萬起植”的湖廣告使訴求賠?？深愞o比項堡目[胥香爪園]成交聰客戶哲分析多層蜂、小絮高層旺客戶[職業(yè)]以新機區(qū)、嘩吳中腦區(qū)的驢外企幣、私禾企（漫主要滾是IT業(yè)和里科技漠行業(yè)牽）的耕普通招員工憑為主贈，及佩部分吧公務串員和蜘事業(yè)米單位棉員工屋。針搬對企顛業(yè)員瀉工，碰胥香俘園進廁行了盈定點疾式團襯購，屢例如歡曾在老新區(qū)鳥一家疏臺企觀團購70套。東山西山高新蕩區(qū)市區(qū)吳中雪區(qū)相城瞇區(qū)目標同客群俗預判胥口怕鎮(zhèn)類型區(qū)域年齡職業(yè)聯(lián)排胥口、吳中、新區(qū)35-50歲金領私營業(yè)主、外企高管、政府官員多層胥口、新區(qū)、市區(qū)30-45歲白領外企/私企中層、公務員小高新區(qū)、市區(qū)25-40歲藍領外企/私企職員高密明度多圖層，綠降低以密度執(zhí)時小挑高比韻例也考較小胥口環(huán)太角湖木瀆高新棚區(qū)形態(tài)細：高鎮(zhèn)層單價往：83愉00元/平米浮左右形態(tài)毯：別灘墅、信小高餅層單價塑：別佳墅15青00狡0元/平米,小高琴層70等00元/平米形態(tài)缺：聯(lián)軌排、晨多層扣、小斗高層單價析：聯(lián)伯排10己00北0元/平米,小高亭層58額00元/平米形態(tài)貪：別聰墅單價率：18錫00制0元/平米價格逐谷底多層超稀缺定位投思考臨江遭公園容積率建筑密度建筑高度樓面均價≤1.1≤25%≤36m2100元/㎡具有衰地價房誠優(yōu)勢性價踐比優(yōu)圖勢可能1：純蔥多層可能2：聯(lián)圖排+小高木瀆定位并策略性價小比制菊勝利用礙與新哄區(qū)比鹿較明叔顯的附價格艇勢差彼和產(chǎn)灣品差墨異，評以優(yōu)亦越性領價比睜吸引杠經(jīng)濟日型客乘戶，鍬實現(xiàn)市項目枝客源乒區(qū)域奪的戰(zhàn)何略性媽突破聰，保栗證產(chǎn)哄品的史順利翁去化立。胥口環(huán)太拒湖木瀆高新畏區(qū)基礎輪市場胥口成長繩市場競爭津區(qū)域新區(qū)地緣梅性客書戶為笛基本謹支撐筋。價格降勢差掛引導拋經(jīng)濟譽型客積戶。價差樓不大哥截流寫新區(qū)述客戶仗。項目漢定位面向沾以新狠區(qū)為蝴中心楊的西行蘇州加的高拖性價主比第西一居洗所[定位物策略]性價獄比制馬勝[市場楊區(qū)域]以胥理口為顏基礎以新沿區(qū)為帥中心[產(chǎn)品蹤蝶組合]聯(lián)排+小高純多射層項目椒整體厘產(chǎn)品打布局居住厚用地高密鞏度花毯園洋址房/聯(lián)排+小高狂層容積斃率1.救1商業(yè)駁用地居住莫用地料商業(yè)機配套容積儀率1.哪71號地讓塊建爆議產(chǎn)品美定位璃及布柳局總占濱地面涉積：60日37尤1.豆7平方課米純花蠅園洋圈房建注筑面徐積：66看40魄0平方研米建筑放密度寧：25河%總戶牲數(shù)：倆約60哀0戶總體帆布局很示意建議娃一高密皂度花奇園洋族房建議怕一高密飯度花姐園洋場房規(guī)劃筐建議1.建筑瞞單體章采用抱南入喊戶結肆合北漠入戶恐的方害式，厚減少益道路徒用地貌面積責；2.景觀只布局廚上以釋綠化訴作為調景觀韻體系漏作為蘇主導盞，在魚核心坊景觀丹和組各團景跨觀內水以小要品的行形式腿布置俱水景禾。3.該方河案下鏡車位乞配比花為1：0.槍8?！案吣っ芏葐省暗氖偶兓ㄑ畧@洋肆房1號地揀塊建窩議1響.“經(jīng)濟冠性”頸和“歌舒適初性”踢，一著層建鼓筑面及積控脂制在13童0-撞14抬0平方步米，筍附帶和地下柿室；愉二層美至四楚層建含筑控煮制在10仙0-頃11脂0平方段米；玩五層伶建筑秤面積促控制榜在90平方繭米以這下。2.戶型家功能椒上“聯(lián)陽光兩房”情、“哪南向煩露臺谷”、章“主肉臥衛(wèi)罷生間+更衣客室”飄的布接局。利用臺“花伙園洋瘦房”爬層層閑退臺手的獨峽特建筑筑形捕態(tài)，經(jīng)以不狹同戶嫂型面管積吸倉引不甲同需皇求的械客群曠。主臥帶更衣室和衛(wèi)生間，提升私密性南向牧景觀恩露臺+陽臺道，享舟受陽隆光建議買一高密完度花里園洋愚房規(guī)劃柳建議1號地疑塊建胡議產(chǎn)品駛定位務及布然局居住正用地癥指標觸約為厭：總占墨地面豬積：60煩37電1.或7平方弦米總建掘筑面擦積：66疤40住0平方樸米聯(lián)排臭別墅每總建彈筑面匪積約28武00倦0平方衫米；戴小粘高層職總建洋筑面瓣積約38焰40棚0平方刮米建議爬二聯(lián)排調別墅+小高秀層1號地默塊建姓議住宅價布局猛：通過他建筑妥的朝肉向和乞分布頸，形曾成兩番個相缺對獨犯立的借區(qū)域遣；動態(tài)統(tǒng)交通墳：聯(lián)排渣別墅乳區(qū)域奔和小柳高層見區(qū)域密形成執(zhí)兩個吼交通犁系統(tǒng)踩，出仗入口言分開捎設置華；商女業(yè)配簽套結蛋合小雞高層列布局謠，形覺成與抹聯(lián)排弊的商粉住分慕流，虎聯(lián)排佳人車埋合流虛，小逆高層俊人車偷分流慣的交框通體乒系。景觀赤屏障盛：利用東兩個量區(qū)域杯之間獲的間庫距布家置綠鋪化帶飛，利慶用植宴物的忘天然克屏障率起到棍分離蜻的作絕用。靜態(tài)里交通仁：聯(lián)排郊別墅婆每戶程配備1個停雖車位季，小孤高層縣停車縮慧配比盡建議0.慕8個/戶。聾聯(lián)排寬別墅銜采用妻室內卷停車買，小咸高層碑利用洗建筑為間距近采用際半地村下停賽車。聯(lián)排貫約占餅住宅嗽的1/航3體量免，主研要在盲于內滋部環(huán)戒境的蓬營造木，小棄高層磁布局罩應根竄據(jù)地翁塊與識外部那環(huán)境鍛關系康，以盛東南渾向設傘置為恢宜。規(guī)劃散建議建議練二聯(lián)排倍別墅+小高猶層1號地健塊建禁議戶型咸面積域建議通過遍合理錫控制頓戶型途建筑拋面積肚，形標成總星價優(yōu)電勢。聯(lián)排菜：18雞0-停22油0平方叛米小高脾層：85耕-1赴20平方萬米。建議誓二聯(lián)排數(shù)別墅+小高姨層1號地消塊建藍議規(guī)劃乓建議2號地爆塊建雨議靠近1號居煉住地稼塊，練且鄰惰規(guī)劃部道路算，2號地砌塊的鮮產(chǎn)品熔設置因以居觸住配撕套商省業(yè)服敲務設睜施為宣主。占地巡壽面積58濫80貸.8平方骨米，歐容積泄率1.愚7，建俗筑面椒積99奸96平米胳，建集筑密把度25徐%，在燈不損溪失容楚積率樣的原猜則下點若地誰塊產(chǎn)園品為廊商鋪厚，需弱要做3.計4層。由于皺商鋪3層以努上銷走售具豈有困離難，隆考慮雙到億秩城為紹上市肯企業(yè)捕，因到此轉團換部撲分面潔積為日經(jīng)濟娛型酒固店作循為固枕定資廣產(chǎn)，刻提高蹦酒店戶層數(shù)屋確保震商業(yè)住銷售岡。2號地適塊內旁產(chǎn)品乖為居版住商相業(yè)、臂服務癢配套+經(jīng)濟愉型酒勝店：居住蜂服務灣配套濕設施羨建筑怪面積20炎00平方盈米（染會所蔑及配想套設編施等疼）居住春配套留商業(yè)筍設施餃建筑錄面積30境00平方淡米（撲洗衣務店、瞇便利團店、島理發(fā)閣店等擺生活夸服務忙設施怕）經(jīng)濟介型酒厭店股建筑愁面積50乞00平方輕米6商業(yè)甜項目匹建議用地第指標數(shù)思考地塊占地面積建筑面積容積率建筑密度平均層數(shù)建筑高度③2279341027≤1.8≤50%3.6F≤36m④1635524532≤1.5≤45%3.3F≤36m持有賣場/綜合體酒店人口和消費力支撐？區(qū)域商業(yè)氛圍？需求？類型？銷售專業(yè)市場辦公轉化為居住書畫行業(yè)支撐？產(chǎn)業(yè)延伸可能？需求？定位？收益？書畫市場居住區(qū)商業(yè)思市場恥分析胥口肝鎮(zhèn)商臣業(yè)現(xiàn)談狀‖書畫記專業(yè)狐市場項目胥口書畫市場胥口書畫名家街郁舍位置胥口鎮(zhèn)孫武路胥口鎮(zhèn)胥口中市街太湖旅游區(qū)經(jīng)營面積4000-5000㎡,40家約3000㎡，20家1000㎡，20余家租金0.25元／㎡·天免租（政府引進）0.16－0.19元/㎡·天售價4000-5000元/㎡——經(jīng)營者是否與投資者分離大部分分離，少量自主經(jīng)營分離50%分離；50%自主經(jīng)營經(jīng)營情況批發(fā)和零售；國畫、油畫、字畫、雕刻、古玩、根雕、奇石等；20-400元/件不等；檔次較低，有待升級發(fā)展，經(jīng)營較差。集展示、創(chuàng)作、銷售為一體；名人油畫、國畫、書畫；7000-300,000元/件不等；蘇州政府和中國美協(xié)合辦?？蛻糁饕獊碓从谏虾！⑷珖魇∈?，多為畫廊購買作為投資和收藏，經(jīng)營狀況一般。零售、批發(fā)；國畫、油畫、仿名人畫、裝裱制作、紙張；10-200元/件不等；客戶主要來源于本地人，以家裝為目的，部分客戶為上海、山東、浙江等地。檔次低、規(guī)模小，經(jīng)營較差?，F(xiàn)場實景胥口撿鎮(zhèn)商要業(yè)現(xiàn)泛狀‖書畫律專業(yè)刪市場商業(yè)洗市場村分析書畫凝市場橡容量申有限行。4#地塊形完全饑按書痛畫市嗓場建物設有并經(jīng)營駁風險斑。經(jīng)營腳分散戶、版檔次罷較低物、經(jīng)躲營狀霜況一堪般。產(chǎn)業(yè)蘋升級產(chǎn)迫在米眉睫墻，政待府借陵力勢膊在必忠行。書畫話與旅鼻游商年品結稀合，縱但未呈形成族規(guī)模序效應倡。嫁接潛“大將蘇州旨”旅烤游資壤源，邪整合鋼旅游叨商品渠形成董專業(yè)神市場脹。特征啟示商業(yè)僵市場幣分析胥口環(huán)太湖木瀆古城區(qū)三古古典清園林水鄉(xiāng)攤古鎮(zhèn)千年剩古城一湖太湖客風光+大蘇往州旅茅游帶介“斷各點”專業(yè)摔市場—蘇州羽旅游睛資源伙分析商業(yè)撤市場緒分析專業(yè)巴市場—蘇州殘旅游屠商品兄市場鳳分析[旅游尸商品承銷售魄特點]分布耀散‖多與丈各旅任游景清點結害合，執(zhí)呈點及狀分洋布；規(guī)模警小‖受旅威游區(qū)堡規(guī)劃治限制跟，經(jīng)做營空央間有公限；品種晌少‖商品倘同質絕化現(xiàn)嫩象嚴亭重，夕種類溜集中辨；檔次綢低‖未形耽成規(guī)松模效需應，章同質羨化導授致價蒼格戰(zhàn)鳳，整仔體而灰言品擦質感胖較弱第。旅游鑼商品辛市場罩存在盟空間梯。單位姐：億裝元20諸07年蘇肅州市澆旅游比總收費入60急0億，畜占GD榨P的10薪.5違%；20糠07年蘇幫州市饞接待燒國內內游客48勾50萬人荷次；20禮07年接費待境驅外游攪客20嗓0萬人醬次；20量07年旅租游外甜匯收艦入8.劑6億美塊元。（20共07年蘇扣州市狀國民史經(jīng)濟季和社濤會發(fā)革展統(tǒng)惱計公衛(wèi)報）20膝07年，散吳中挑區(qū)各言旅游濫景區(qū)躬（點饒）累他計接夕待旅陶游者喝超90蚊0萬人聚次，級累計墾旅游蜻總收溪入達74百.9溪4億元寸。商業(yè)休形態(tài)攻選取書畫市場居住區(qū)地塊占地面積建筑面積容積率建筑密度平均層數(shù)建筑高度③2279341027≤1.8≤50%3.6F≤36m④1635524532≤1.5≤45%3.3F≤36m持有賣場/綜合體酒店人口和消費力支撐？區(qū)域商業(yè)氛圍？需求？類型？銷售專業(yè)市場辦公轉化為居住書畫支撐不足嫁接旅游資源需求？定位？收益？？？？？24厭50柿0㎡41獎00依0㎡？商業(yè)消市場須分析商機令契機胥口概況數(shù)值年末人口46603人鄉(xiāng)鎮(zhèn)從業(yè)人員29594人國內生產(chǎn)總值26億元居民儲蓄存款35900萬元年末人均儲蓄存款0.77萬元？無論液從人究口還話是消宏費能德力上默看，濃胥口逆都還哨不足街以支茄撐起4萬規(guī)紛模的托商業(yè)枝，必喂須向畫外尋資找市刑場契帥機。商業(yè)駐市場侵分析蘇州辣商業(yè)儉格局核心貨商業(yè)蘿板塊湖東賊商業(yè)旅區(qū)獅山荒廣場抬商業(yè)陡區(qū)金雞際湖商友業(yè)帶陽澄吃湖商險業(yè)帶太湖駝商業(yè)樣帶古城釘商業(yè)爪帶商業(yè)卷市場雀分析西部第區(qū)域克級商嚇圈格護局新區(qū)寺市級思商圈以蘇抖州樂壯園為潑依托諸，以鏡淮海振路商縮慧業(yè)街搬為主蛇干，肉形成笨功能飽齊全捷的現(xiàn)突代市故級商及業(yè)功漲能區(qū)頓。木瀆靠鄉(xiāng)鎮(zhèn)模級商柄圈以香枕港街幅為主添的傳翼統(tǒng)生碎活型必商業(yè)略及以嗽明清哭街為需主體秘的旅報游商洋業(yè)街吼共同識組成持的鄉(xiāng)啟鎮(zhèn)級女商業(yè)變區(qū)。太湖劫旅游丈度假核區(qū)休卻閑度筑假商神圈[規(guī)劃]以沿剛太湖防岸線簡的休撇閑旅俱游帶扁為軸蒸的旅嫁游配尤套服維務和歇休閑魔娛樂算的商銷業(yè)區(qū)陵。胥口殖鄉(xiāng)鎮(zhèn)艘級商岔圈以胥姥市街郵為主隔干的胳傳統(tǒng)惠生活伸型商印業(yè)所志形成諸的鄉(xiāng)道鎮(zhèn)級燦商業(yè)記帶。商業(yè)嬌市場忽分析木瀆看鎮(zhèn)商午業(yè)現(xiàn)腦狀‖賣場木瀆5公里妨半徑誕內有尊世紀階聯(lián)華礙、麥貝德龍麻、華蝦潤超底級市暑場，叛已形煙成強佩力磁追場。木瀆三大棋特征‖以生董活型英商業(yè)挪為主常，同柱時有汁部分獻旅游斑型商痛業(yè)存旦在。商業(yè)薪形態(tài)券檔次我低，半商住野結合鈴（1F商鋪2F住宅債），評商塘業(yè)和絹住宅遼價差匪小。主要法受新哀區(qū)商谷業(yè)輻棄射，獅處于夠向城庸市型粘商業(yè)抗的發(fā)球展階寶段。商業(yè)睬市場志分析木瀆衫鎮(zhèn)商倘業(yè)現(xiàn)藍狀‖商業(yè)貸街位置面積（㎡）價格(萬元)租金(元/年)租金(元/㎡·天)經(jīng)營類型經(jīng)營者是否持有明清街沿街75—200000.73餐飲是明清街內115118——餐飲是明清街內160—100000.17旅游商品否香港街80—150000.51雜貨是平均臟租金‖約0.詢5元/㎡·天平均鐘售價‖1放00遇00元/㎡商業(yè)左市場橫分析胥口捧鎮(zhèn)商扎業(yè)現(xiàn)牙狀胥市街以胥中市街敗為傳傅統(tǒng)生鄰活型港商業(yè)丹街所慮形成獵的鄉(xiāng)來鎮(zhèn)級含商業(yè)頂帶。商業(yè)糊市場辮分析胥口尿鎮(zhèn)商艙業(yè)現(xiàn)月狀‖商業(yè)辨街位置面積（㎡）價格(萬元)租金(元/年)租金(元/㎡