肥城靜苑小區(qū)可行性研究報告

肥城市靜苑小區(qū)建設工程可行性爭論報告肥城市靜苑小區(qū)建設工程可行性爭論報告1第一章總 論第一節(jié)工程名稱及承辦單位一、工程名稱肥城市靜苑小區(qū)開發(fā)工程二、建設地點擬建設的靜苑小區(qū)位于肥城市高技術產業(yè)開發(fā)區(qū)康王西路南側、金源大街西側，與高區(qū)行政中心辦公大樓相鄰，交通便利，各項配套設施齊全。三、工程承辦單位肥城市宏大房地產開發(fā)四、可研報告編制單位泰安田園建設工程治理其次節(jié)可行性爭論的依據和范圍一、可行性爭論的依據肥城市宏大房地產開發(fā)編制本工程可行性爭論報告的委托書；國家和山東省現行有關政策、法規(guī)、規(guī)劃；國務院辦公廳轉發(fā)九部門聯(lián)合制訂的《關于調整住房供給構造，國家現行有關技術標準、規(guī)定、標準；肥城市城市總體規(guī)劃；當地有關部門或單位出具的證明；肥城市宏大房地產開發(fā)供給的有關技術根底資料肥城市高技術產業(yè)開發(fā)區(qū)具體規(guī)劃。肥城市靜苑小區(qū)建設工程可行性爭論報告肥城市靜苑小區(qū)建設工程可行性爭論報告9二、可行性爭論的范圍工程提出背景及建設的必要性分析工程建設地點和建設條件工程市場分析和建設規(guī)模工程設計方案環(huán)保及節(jié)能物業(yè)治理開發(fā)建設進度打算投資估算與資金籌措財務分析及不確定性分析

第三節(jié)工程法人簡介本工程法人肥城市宏大房地產開發(fā)，法人代表：劉宗軍。公19959，20231060民幣，公司經營范圍為房地產開發(fā)及經營、物業(yè)治理等。420100013292近年來，公司乘肥城市高技術開發(fā)區(qū)建設的東風，依據規(guī)劃藍圖樂觀開展鎮(zhèn)村住宅業(yè)務，公司取得了良好的經濟效益和社會效益?，F擬開發(fā)建設的靜苑住宅小區(qū)，總投資3857.834.3小區(qū)布局合理、設施齊全、生活舒適、交通便利、技術先進、環(huán)境美麗，工程建設完成后，將為肥城礦區(qū)、搬遷居民、高區(qū)內局部企業(yè)職工供給460作用。

第四節(jié)爭論結論一、結論4.34.1343857.832665.91079.18112.754615503.34萬元，稅13.0544.02％。隨著肥城市高區(qū)及礦業(yè)集團地區(qū)進展速度加快，該地區(qū)住房市場供460和緩解搬遷居民住房緊急的狀況，特別是解決中低收人家庭的住房困難，具有格外重要的作用。另外，由于本工程符合肥城市城市總體規(guī)劃，建設地點位于高區(qū)，工程的建設對于保證肥城市高區(qū)規(guī)劃的實施，完善城市用地功能構造布局，改善投資環(huán)境，促進當地經濟的進展，都將發(fā)揮積極推動作用。因此，本工程建設是必要的。二、建議依據本報告對工程的不確定分析(敏感性分析)，不難看出總投資和銷售收入對工程開發(fā)建設的影響較大。因此，本爭論報告建議，在工程的實重點進展有效的市場營銷工作和本錢掌握，這將是提高工程經濟效益的關鍵所在。

主要技術經濟指標序號序號指標名稱單位數量一、建設規(guī)模430001建筑面積㎡43000其中：住宅㎡430002住宅套數套4603居住人口人13294總占地面積公頃4.1345規(guī)劃用地面積公頃4.1346建筑容積率%1.047綠地率%14.92二工程總投資萬元三單位建筑面積平均造價元四投資利潤率%五資本金凈利潤率%3857．838973857．8389713．0544．02第一節(jié)工程提出背景肥城市近年來經濟增長快速，特別是高區(qū)，西鄰山東省內最大的礦業(yè)集團之一—肥城礦業(yè)集團，東鄰肥城市區(qū)，已全面進入肥城市一輪城市總體規(guī)劃。目前，高區(qū)已初步形成了以高技術產業(yè)為主，兼有高品質生活小區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)的進展格局，實現了與肥城礦業(yè)集團的有機融合。由于該地區(qū)經濟進展快速，駐地企事業(yè)單位快速增加，在加上原居民搬遷，致使該地區(qū)住房市場供需沖突日益突出，依據有關政策的要求，結合《肥城市高技術產業(yè)開發(fā)區(qū)掌握性具體規(guī)劃爭論的根底上提出了建設本工程，以滿足肥城市高區(qū)及肥城礦業(yè)集團企事業(yè)單位職工對住宅的需求和解決搬遷居民住房困難的問題，以緩解高區(qū)企業(yè)因住宅缺乏制約進展的沖突，確保高區(qū)、肥城礦區(qū)的穩(wěn)定、快速進展。使之成為全市的經濟增長點。其次節(jié)工程建設的必要性一、符合國家政策要求近期，國務院辦公廳轉發(fā)九部門聯(lián)合制訂的《關于調整住房供給構造，6月1日起，凡審批、90〔含經濟適用住房〕70《意見》出臺的規(guī)定，將建設目標定位在經濟適用商品房上，70%以上套型90〔含〕以下，主要為解決當地企事業(yè)單位職工、搬遷居民等中低收入家庭的住房需求，因此，本工程建設符合國家政策要求。二、符合肥城市城市進展規(guī)劃及肥城礦區(qū)的實際要求近年來，肥城市經濟進展快速，城市化建設日月異，特別是高技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，已成為肥城城市一輪進展規(guī)劃的進展重點。在高區(qū)規(guī)劃建設的要求上，嚴格執(zhí)行高水平規(guī)劃，高標準建設，高效能治理，運用經營城市的觀念開發(fā)建設，目前高區(qū)各主要道路等配套設施已由市政府投資建成，已成為肥城市經濟進展和城市建設的亮點。肥城市宏大房地產開發(fā)依據肥城市城市總體規(guī)劃要求，結合肥城高區(qū)、礦區(qū)職工及搬遷居民對住房的實際要求，確定建設面對中低收入家庭的靜苑小區(qū)，將大大緩解本地區(qū)中低收入特別是無房戶的住房問題。該工程的實施將對于肥城市高區(qū)經濟騰飛和人民群眾生活水平提高發(fā)揮重要的推動作用。第三章市場需求分析和建設規(guī)模第一節(jié)市場需求分析肥城城市一輪進展規(guī)劃要求將高區(qū)及礦區(qū)作為進展的重點，不斷拉大城市框架，增加城市整體功能。目前高區(qū)各主要道路等配套設施已由市政府投資建成，大量高技術企業(yè)及相關事業(yè)單位已入駐，已成為肥城市經濟進展和城市建設的亮點。隨著高區(qū)大量企事業(yè)的入駐、原居民搬遷以及礦區(qū)的不斷進展，使該地區(qū)的住房供需沖突日趨緊急，迫切需要建設生活小區(qū)，以緩解該地區(qū)的住房緊急問題。并且肥城市區(qū)、礦區(qū)原有局部居住小區(qū)由于建設年月比較早，住宅已不適應進展的需要，居民具有二次購房，改善居住環(huán)境的要求。依據肥城市委、市政府的要求，結合高區(qū)的規(guī)劃設計，本工程建設的商品房主要面對肥城高區(qū)、礦區(qū)職工及搬遷居民等中低收入家庭對住房的實際要求。因此本工程建設市場潛力巨大，工程建成后市場有保障。其次節(jié)建設規(guī)模本工程依據肥城市住宅市場需求狀況和城市總體規(guī)劃要求，結合建設用地條件和四周環(huán)境，同時考慮到資金籌措的可能，確定本工程建設規(guī)模43000430004604.134第四章建設地點和建設條件第一節(jié)肥城市地理概況肥城市歷史悠久，曾有較多古遺址和革命紀念地，它以豐富的地下礦藏和美麗的人文地理環(huán)境著名國內外。獲“群桃之冠”的肥桃早在明朝已著名于世，現已著名中外。陶山棲幽寺四周的陶朱公〔范蠡〕墓等歷史古跡吸引了大批史學家和游客。肥城市位于山東省中部偏西，距省會濟南6535o53”—36o19116o28”—116o59”，東臨泰安市岱岳區(qū)，西靠平陰和東平縣，北與長清縣接壤，南臨大汶河與寧陽縣隔河相望，全市總面積1263.079813.487.9其次節(jié)建設地點靜苑位于肥城市高技術產業(yè)開發(fā)區(qū)康王西路南側、金源街西側，規(guī)4.134第三節(jié)配套條件一、自然條件依據氣象部門的供給的資料，肥城市屬于溫帶大陸性季風氣候區(qū)，具體氣象數據如下：氣溫年平均氣溫：12.9℃39.6℃13.8℃降水659.5mm最大降水量：1179.0mm最小降水量：140.0mm(3)風況夏季主導風向ES冬季主導風向CN(4)凍土480mm(5)地震裂度：6度二、地質條件本工程擬建地址已經山東天華規(guī)劃建筑設計鉆探勘察，并出據勘察報告，具體如下：1、地形地貌擬建場地為農田，地形根本平坦，場地所處地貌類型為沖積平原，場區(qū)內所揭露巖土為第四世紀土層。2、區(qū)域地質構造41 2

5.5斷裂構造活動跡象；區(qū)域地質構造處于相對穩(wěn)定時期。3、地下水特征3.0～3.313.1584.68-84.9784.8541.5表徑流下滲。該水體對混凝土構造無腐蝕性，對鋼筋混凝土構造的鋼筋無腐蝕性。4、地層構造及其物理力學性質指標本次勘察查明，在鉆探所達深度范圍內，場地地層自上而下可分為4層，現分述如下：耕土：該層分布在整個場區(qū)，土層厚度0.40～0.50松散、稍濕，不能利用，必需去除；0.70～3.30黃色、可塑、濕，中等干強度，中等韌性，巖土性質較好，可做根底力層；中砂：分布根本均勻，土層厚度1.05～2.09承載力較高，為良好的根底下臥層；粗砂：該層分布均勻，巖土性質較好，承載力較高，為良好的根底下臥層。依據地質報告資料可見：該小區(qū)建筑物根底形式可承受鋼筋混凝土條1.2三、配套條件供水本區(qū)屬于肥城市自來水公司效勞范圍，小區(qū)干管從城市主干道的市政給水管道取水，沿居住區(qū)主要道路及小區(qū)級道路布置，形成環(huán)狀，以提高居住區(qū)供水保證率，可滿足小區(qū)工程建設用水及今后小區(qū)居民用水的需要。供電本工程所在區(qū)域電力充分，具有較好的供電條件，完全能滿足小區(qū)建設工程用電及今后小區(qū)居民用電的需要。供氣城市主干道的自然石油氣管道。供暖本工程承受城市集中供暖，規(guī)劃中本區(qū)域的熱力管線引自城市主干道城市供熱管道，可解決取暖問題。交通工程建設地段位于肥城市高區(qū)，交通便利，大路鐵路四通八達，有利于工程施工后原材料的運輸和居住人們的出行。通訊承受地下通訊電纜，線源來自城市主干道的電訊電纜，綜合考慮有線電視、寬帶光纜等弱電類線路，可供給國際、國內直撥、電傳、、上網、無線尋呼、移動通訊、特快傳遞等現代化通訊效勞。公共設施和效勞設施小區(qū)內擬大面積規(guī)劃綠地及商業(yè)效勞、社區(qū)中心及物業(yè)治理中心，可滿足于居民的生活文化及休閑需要。肥城市靜苑小區(qū)建設工程可行性爭論報告肥城市靜苑小區(qū)建設工程可行性爭論報告10第五章設計方案第一節(jié)設計依據本工程設計依據主要有；1234〔1996—2023〕5〔GB50180—93〕620237〔GBJ137—90〕其次節(jié)設計方案一、規(guī)劃設計的指導思想1、指導思想依據小區(qū)特點，結合現狀，建設一個布局合理、設施齊全、生活舒適、交通便利、技術先進、規(guī)劃設計應適宜當地經濟進展水平、留意環(huán)保節(jié)能且能夠表達地方特色、環(huán)境美麗、綜合效益較高的21區(qū)；堅持符合國家、山東省及有關標準、規(guī)定及標準為原則；活舒適，出行便利、環(huán)境美麗的居住環(huán)境。做到小區(qū)功能布局合理。堅持可持續(xù)進展原則，節(jié)約用地，留意建筑節(jié)能，承受技術、材料，重視環(huán)境保護；貫徹生態(tài)原則、文化原則和效益原則，力求塑造一個具有幽雅環(huán)境、文化內涵、經濟效益和鮮亮共性的花園式居住空間，同時適應土地開肥城市靜苑小區(qū)建設工程可行性爭論報告肥城市靜苑小區(qū)建設工程可行性爭論報告19發(fā)和建設實際，正確處理規(guī)劃中社會效益與經濟效益，超前性與操作性之間的關系；高品質的經濟商品住房，滿足肥城市經濟用房的開發(fā)要求，處理還與周邊地塊的連接關系，確保整個小區(qū)的完整性；高起點規(guī)劃，分期建設，以多樣變化的布局手法，在統(tǒng)一、協(xié)調的前提下，確保各住宅建筑、園林綠化形態(tài)識別性，在變化中追求整體的秩序和協(xié)調；四周環(huán)境相和諧，表達現代與傳統(tǒng)的統(tǒng)一。同時在及建筑設計中貫穿市場概念和品牌戰(zhàn)略，以實現社會效益、環(huán)境效益和經濟效益的有機結合。二、總體規(guī)劃布局設計結合開發(fā)區(qū)對該地段的定位，進展綜合考慮居住區(qū)內的道路、綠地、活動場地、停車場，商業(yè)效勞設施集中布置在小區(qū)內。三、道路交通組織小區(qū)道路系統(tǒng)構架清楚，分級明確，與城市道路連接合理流暢。綜合考慮小區(qū)的地理位置、地塊與城市道路的關系及小區(qū)道路設施狀況，布置規(guī)劃小區(qū)路網構造及主次入口位置。，有利于用地劃分和內外聯(lián)系。小區(qū)道路分兩級布置，分別是小區(qū)道路、宅前小路，小區(qū)道路“順而不穿出入口設置居住區(qū)與外圍道路相連接，在小區(qū)中間設一條南北主路和東西小區(qū)道路。道路分兩級布置：1283.5搬家等功能需求。小區(qū)實行人車局局部別，形成步行軸線，并與公共綠地、出入口及公共設施相結合，加強各組團中心與小區(qū)中心路的聯(lián)系。靜態(tài)交通規(guī)劃依據規(guī)劃要求，小汽車停車位依據每百戶40中為將來進展留出余地；停車位布置集中與分散相結合。四、公共效勞設施商業(yè)效勞：在公共中心處設置公共效勞設施，包括商業(yè)效勞設施、醫(yī)療門診、小區(qū)物業(yè)治理中心等，滿足居民根本需要。市政：水、電、暖等詳見工程設施規(guī)劃。小區(qū)住宅樓內部不設置垃圾道，垃圾實行袋裝化治理，每個組團設垃圾收集點，由物業(yè)治理中心統(tǒng)一收集。在人流集中的地段設置公共廁所，公共廁所與住宅樓保持肯定距離。四、綠化體系1、小區(qū)綠化：小區(qū)綠化系統(tǒng)分為三級：小區(qū)綠化步行帶、組團綠地、宅前綠地，與道路綠化帶有機結合，形成點、線、面結合的綠地系統(tǒng)，使居民享有穩(wěn)定、平和、高雅的居住休閑環(huán)境；小區(qū)步行帶位于居住區(qū)中心至西南部，供居民游憩、交往使用，內設樹木、硬地、座椅、花壇、花架、中心水系等要素，形成小區(qū)溝通中心；組團均設集中組團綠地，接近居民生活，要求環(huán)境安靜，有封閉感。在設計中主要以休息和布置兒童設施；宅前綠地內種植各類喬灌木及花卉，營造立體綠化格局，形成區(qū)內的根本綠地整體構架。小區(qū)道路兩側綠化帶，突出道路綠化特點，營造林的氣氛，以斜向景觀主軸線，把小區(qū)集中綠地、組團綠地、宅前綠地及沿路景觀有機聯(lián)系并穿插在一起，收放適度.空間感猛烈，形成豐富宜人的視覺走廊，使之成為小區(qū)綠化系統(tǒng)的有機組成局部。2、景觀環(huán)境高度：小區(qū)充分利用地形特點，細心構思了錯落有致的建筑天際輪廓線，使不同層數的住宅相互錯開。由道路綠化、多層住宅、低層的公建和綠地、廣場層層開放，使整個小區(qū)形成凹凸錯落、層次豐富的建筑群體；，墻面淺色與深色相交融，豐富視覺效果，主要出入口點綴一些顏色鮮亮的顏色裝飾；建筑形式：建筑形式承受坡屋頂，通過建筑形體的凹凸錯落，展現小品、雕塑：在小區(qū)及組團的入口，中心及組團綠地中，設置造型各異、主題統(tǒng)一的小品、雕塑。六、管線綜合區(qū)域內全部管線均入地埋設。遵循壓力管道讓重力流管道、臨時管道讓永久性管道、小管道讓大管道的原則。在道路斷面上安排管位時，首先考慮布置在人行道和非機動車道下，然后再考慮布置在機動車道下。全部管道及行道樹、路燈桿均平行于道路中心線布置。七、戶型設計戶型設計應滿足最大限度的通風、采光要求，并且遵循動靜分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、干濕分區(qū)的原則，做到功能配置合理，面積安排有效。小區(qū)應以三室一廳為主導戶型，三室二廳等戶型相協(xié)作。戶型具體比7030%左右。第三節(jié)建筑設計方案一、整體設計4—521/3，2.9m0.3m。住宅布置在滿足日照間距和防火、抗震要求的前提下，以行列式為主，主要為北梯式住宅。住宅建筑造型設計表達傳統(tǒng)與現代相結合，充分融入地域文化內涵。屋頂造型考慮外輪廓與背景天空的關系，形成曲折變化、層次清楚、顏色豐富的造型效果。住宅重視滿足日照、采光、通風要求，做到“三明設計置留意功能分區(qū)、動靜分區(qū)，設計多種戶型，可滿足居民多樣化選擇的需要。二、戶型分類本工程為商品房小區(qū)，在戶型設計上考慮不同層次購房者的要求，戶型設計主要包括A90m2，322B102m2，138各戶型設計主要技術要求：1、三室一廳90m218—20m2主臥房，15—20m2。次臥房，20戶型平面方案圖)2、三室二廳18—20m2主臥房，15—20m2次臥房，15—20m2三、室內外裝飾1、外墻面：小區(qū)建筑顏色淡雅和諧，立面明快大方。2、內裝飾：居室內鑲貼瓷面磚，廚房、廁所地面為防滑地磚。墻面為仿瓷涂料。3、門窗：內外窗承受鋁合金門窗，入戶門為鋼制防盜門，內門承受夾板門。四、構造設計本工程住宅建筑及公共建筑為多層、低層建筑，承受磚混構造。參照現有地質資料按鋼筋砼條形根底設計。第四節(jié)給水、排水設計一、給水規(guī)劃居民生活用水量1329150/人·199.35/日。公共建筑用水量居住區(qū)內公共建筑面積較少1019.94立方米/日。澆灑道路和綠化用水量19.94/日。未預見用水量及管網漏失水量5%計，則該用9.97/日。249.19/日。1、供水水源及水壓本居住小區(qū)利用城市供水管網供水。當地管網供水水壓及水量均能保證該居住小區(qū)的生活及公建的正常用水，不需另設加壓和儲水設施。供水水質符合國家生活飲用水標準。2、消防10/秒，并且用消防用水量與小區(qū)最高時用水量之和校核管網。消防給水承受與生活給水管道同一的低壓供水系統(tǒng)。火災發(fā)生時最不利點消防栓的水壓滿足0.1Mpa水柱。120防栓承受半地下防凍式消防栓。3、管網的布置為了提高小區(qū)供水的安全牢靠性，管網的布置承受環(huán)狀與枝狀相結合的方式。主干管以環(huán)狀布置，支管以枝狀網布置。在主要道路上布置給水主干管。二、排水規(guī)章1、排水體制該小區(qū)本著高起點、高標準的要求，小區(qū)內的排水承受雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。2、污水排放量本小區(qū)生活污水量按給水量的90224.27立方米。3、排水管道的布置由于本規(guī)劃小區(qū)地形坡度較小，在布置排水管道時，盡量將雨水以最短的距離排水，在規(guī)劃區(qū)東部設置排水出口，將雨水和污水排入城市排水管網，污水通過城市污水管道最終排入城市污水處理廠進展污水綜合處理。第五節(jié)供電及電信設計一、供電6-8KW，同時系數考慮為0.6-0.8，計算6KW100.2-0.3。低壓配電承受三相四線制，電力線路一律地下敷設，沿小區(qū)要道路東側和南側敷設蓋板式電纜溝(敷設位置位于人行道下)，建筑物路段承受電纜地下直埋，電纜穿越有可能受到機械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護。低壓電纜承受聚乙烯絕緣銅芯帶鎧裝，電纜型號VV29-3×70+1×35，VV29-3×95+1×50，VV29-3×l20+1×50，VV29-3×150+l×70燈線路由當地路燈治理部門確定，可沿電纜溝敷設。二、電信100/390電信電纜與電力電纜分沿道路西側，可承受水泥管塊式電信管道或用PVC排管埋地敷設。居民樓內應保證電信線入戶。第六節(jié)供暖設計小區(qū)是建居民小區(qū)，供熱負荷全是承受城市集中供熱系統(tǒng)，主管道直徑為DN=100mm，承受枝狀的布置形式，為地下直埋敷設。第七節(jié)燃氣供給方案規(guī)劃小區(qū)承受自然石油氣作為氣源，承受中-低壓系統(tǒng)，中壓呈環(huán)狀分布，主管線引自城市主干道，低壓管線承受枝狀布置，為地下直埋敷設(1)以低壓管網系統(tǒng)直供用戶；(2)管道一律承受鋼管，埋地鋪設；管道應當與其他市政管線保持必要的水平和垂直間距，盡量避開電力線；管道應作防腐處理。第八節(jié)小區(qū)管線鋪設原則本小區(qū)工程管線共有給水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜、7管線一律承受直埋鋪設。各種管線之間以及管線與道路及建筑物之間，要保持肯定的水平和垂直凈距，避開相互干擾，各種管線在垂直穿插時，應遵守如下原則：(1)壓力流管讓重力流管；(2)小管徑讓大管徑；(3)給水管盡量在污水管上面；(4)易彎曲管讓不易彎曲管；(5)臨時性管線讓永久性管線；(6)工程量小的管線讓工程量大的管線。第六章環(huán)境保護與節(jié)能第一節(jié)環(huán)境保護一、建設地點環(huán)境現狀本工程建設地點選在肥城市高技術開發(fā)區(qū)行政辦公區(qū)四周，相鄰肥城礦業(yè)集團機關，該處四周環(huán)境良好，四周水體、大氣、土壤和植被具有較強的自凈化力量，周邊無重污染企業(yè)。二、污染源分析及治理措施1、主要污染源及污染物本工程屬于住宅小區(qū)建設，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。為確保小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對四周環(huán)境產生影響，對上述污染源必需實行適當的治理措施。2、治理措施(1)生活污水本工程承受化糞池對生活污水經作簡處理后，然后通過城市污水管道排入城市污水處理廠進展綜合處理。廚房油煙本工程在廚房實行通風排氣措施，在爐灶上部設有帶機械排風和油煙過濾器的吸排油煙機，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。生活垃圾本工程垃圾處理承受集中式垃圾中轉站組織專職衛(wèi)生清潔人員統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門運往城市垃圾處理場進展綜合處理。3、工程實施過程中的環(huán)境保護工程在土建施工、裝飾、設備安裝過程中會產生震驚、噪聲、粉塵、建筑垃圾等污染，建設單位應及早制定出有效環(huán)境保護措施，合理安排有效施工時間，材料堆放妥當掩蓋，廢料、廢渣準時清運、清掃，爭取把對環(huán)境的損害程度降到最低程度。三、綠化良好的綠化不僅能制造美麗的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護環(huán)境方面也有特別的作用。本工程堅持點、線、面相結合的原則，把組團綠化、道路綠化和小區(qū)中心花園綠化有機結合起來，充分發(fā)揮綠地的防護、活動功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時具有花、香、果、綠四大賞識特性，以確保小區(qū)環(huán)境美麗干凈。四、環(huán)境影響評價本工程屬住宅小區(qū)建設，其污染源很小，且污染物排放量也很少，產生的少量生活污水、生活垃圾經處理后，完全可達環(huán)保要求，不會對四周環(huán)境造成污染。其次節(jié)節(jié) 能本工程擬承受以下節(jié)能措施：一、全部設備一律選用符合國家有關規(guī)定的節(jié)能型設備，電器設備選用型、高效、節(jié)能、智能型，并實行電容補償，提高功率因數，削減電損耗。二、住宅衛(wèi)生間實行節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。三、燈具以節(jié)能型為主，以節(jié)約用電。四、水、電、煤、暖實行四表出戶，以利于監(jiān)管。五、合理布置建筑物朝向，盡量保持采光良好。六、承受型節(jié)能墻體材料，并推廣承受技術、工藝以節(jié)能降耗。除上述措施外，小區(qū)治理機構應加強治理，完善各種規(guī)章制度，按期對各類設備、管道、器具等進展檢修，削減跑、冒、滴、漏現象，以削減不必要的鋪張。第七章物業(yè)治理為適應現代城市生活和社區(qū)治理、效勞需要，本工程擬引進獨立的物業(yè)治理機構，實行與居民委員會合一組建形式，對公共建筑、設施托付經營，有償收入用于運作費用，開發(fā)單位不再注人人力和物力。物業(yè)治理機構主要職責包括：維護小區(qū)治安；土建、管線設備維護、修理；水、電等供給治理；供給或治理商業(yè)設施；環(huán)境衛(wèi)生及綠化工作；供給居民需要的家政效勞第八章施工進度安排本工程可行性爭論報告批復后，應盡快著手進展前期預備工作，準時托付設計單位編制初步設計，并進展建設場地的勘測和場地平坦等工作。祥瑞花苑小區(qū)建設實行統(tǒng)一規(guī)劃定點，分年度實施完成的方式，開發(fā)期三20232023172002580043000第三年度：銷售及完善物業(yè)治理。詳見附表一《開發(fā)進度表》第九章投資估算及資金籌措第一節(jié)投資估算依據及說明一、估算依據山東省建筑工程消耗量定額山東省安裝工程消耗量定額泰安地區(qū)材料預算價格當地類似工程的造價現行投資估算的有關規(guī)定二、估算說明13.6/〔含配套費及附著物補償〕2.6％計取。8/m2。1/m2。0.9％。0.8％。1.1％。2％。3％。三、投資估算投資估算范圍包括：工程費用、其它費用、預備費，經估算本工程固3857.832665.91079.18112.75詳見附表二《固定資產投資估算表》其次節(jié)資金籌措3857.831143.46〔土地款843.2萬元已支付，銀行存款300.26萬元，其余2714.37滾動開發(fā)銷售收入局部。開發(fā)單位自籌局部開戶行已出具證明詳見附件。第十章經濟評價本工程經濟評價依據國家進展打算委員會頒發(fā)的《建設工程經濟評價方法與參數》規(guī)定原則和要求進展，應分為財務評價和國民經濟評價兩個層次，鑒于本工程主要是開發(fā)建設商業(yè)用房、商品住宅用于滿足各企事業(yè)單位無房戶，國民經濟效益表現在促進城市建設進展，提高居民住房條件等方面難以定量計算，因此本工程經濟分析主要從財務方面進展評價。第一節(jié)銷售收入估算本工程依據建設需要和資金籌措實際狀況，承受滾動進展戰(zhàn)略，邊建設邊銷售，預售期房，盡快回籠資金。按現行商品房銷售有關規(guī)定，工程銷售收入可分為兩局部：143000m2期房：11500m21000/m21150現房：31500m21100/m234654615詳見附表三《銷售收入一覽表》其次節(jié)盈利力量分析4615253.83503.34166.116.8633.7226.98259.68利潤。詳見附表。工程全部投資內部收益率(所得稅前)為19.19%,在預期可承受的內部1575.812.74表七。本工程銷售利潤=銷售收入-營業(yè)性稅金-總本錢=4615-253.83-3857.83=503.34工程房地產投資利潤率=利潤總額/總投資*100%=503.34/3857.83*100%=13.05%資本金凈利潤率=利潤總額/資本金*100%=503.34/1143.46*100%=44.02%第三節(jié)敏感性分析將開發(fā)產品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進展敏感性分析，分析結果說明開發(fā)產品投資和售房價格兩個因素對項止的效益最為敏感。假設開發(fā)產品投資和售房價格分別向不利2.952.965%左右的范圍，否則，工程收益風險較大。詳見敏感性分析表。敏感性分析表序號 工程

全部投資〔所得稅前〕=15%時,凈現值(萬元) 投資回收期〔年〕C01根本方案開發(fā)產品投資+1075．81-257.972.742．95-10586.392.542售房價格+10-10394．88-243.262.562．96用地平衡表序號 項 目單位數量居住用地人均面積l 總用地㎡413402 可規(guī)劃用地㎡41340100%32．35A 住宅用地㎡3213377.73%24.18B 公共綠地㎡616814.92%4．643 城市道路用地㎡3038．57.35%肥城市靜苑小區(qū)建設工程可行性爭論報告附表一：工程開發(fā)建設進度表年月進度20232023年月進度20232023工程123456789 101112 123456789 101112 1立項及前期預備第一期開發(fā)其次期開發(fā)小區(qū)公建綠化等預〔銷〕售期26肥城市靜苑小區(qū)建設工程可行性爭論報告肥城市靜苑小區(qū)建設工程可行性爭論報告肥城田園工程造價詢問-肥城田園工程造價詢問-27-年度單位年度單位備注工程銷住現房㎡售宅期房㎡量小計㎡銷售住現房萬元1100/㎡宅 期房 萬元 1000元/㎡收入小計萬元總計4615第一年其次年第三年合計126001890031500800035001150080001610018900430001386207934658003501150800173620794615附表三：固定資產投資估算表單位：萬元估算金額估算金額序號工程或費用名稱設備購置及備注建筑工程費用 其他費用 合計安裝費—工程費用2665．91住宅2623610/㎡2道路硬化18.2360/㎡3綠化24.6740/㎡4其它二其它費用1079．181建設單位治理費23．990.9%2征地費〔含配套及補償〕843.213.6/畝3勞保統(tǒng)籌69．312.6%4人防易地建設治理費34．48/㎡5消防設施審查4．31/㎡6監(jiān)理費21．330.8%7勘設費29．331.1%8銷售費用53．322%三預備費112．353%合計單位本錢3857．40.0897附表四：損益表序號工程合計1231經營收入4615800173620792經營本錢3857．831776．572038．7642．53經營稅金及附加253．834495．48114．354利潤總額503．34-1020.57-398.241922．155彌補以前年度虧損-1418．81-1418．816應納稅所得額503．34503．347所得稅(33%)166．1166．18稅后利潤337．24337．249公益金(5%)16．8616．8610法定盈余公積金(10%)33．7233．721111住房盈余公積金(8%)26．9826．9812可安排利潤259．68259．68附表五：投資打算表單位:萬元序號項目第一年其次年第三年工程工程投資(含前期地款)1776.572038．7642．51土地費843．22前期費125．6145．823工程費799.771866．134治理費8