徐州云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告課件

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告小組成員徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告123456項(xiàng)目概況投資環(huán)境研究市場(chǎng)研究整體規(guī)劃方案投資估算及資金籌措營(yíng)銷(xiāo)策略徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告一、項(xiàng)目概況1.項(xiàng)目背景本項(xiàng)目作為城市開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)綜合設(shè)計(jì)課程的成果，旨在模擬房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策劃全過(guò)程。在該項(xiàng)目中，中國(guó)礦業(yè)大學(xué)力學(xué)與建筑工程學(xué)院建筑系將作為投資方，在綜合考慮各方面因素之后決定在下一年度中在徐州市房地產(chǎn)行業(yè)投入資本金1.2億元用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，不足部分通過(guò)其他融資渠道解決。該項(xiàng)目的目標(biāo)地塊已經(jīng)由投資方給出，其他各方面的投資決策都有待商定。本小組五名成員共同接受了中國(guó)礦業(yè)大學(xué)力學(xué)與建筑工程學(xué)院建筑系的委托，就其上述投資設(shè)想進(jìn)行前期的策劃，并向委托方出具項(xiàng)目策劃報(bào)告作為最終成果。本投資方案中，待開(kāi)發(fā)的地塊已經(jīng)由委托方事先給定，基地地塊位于江蘇省徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)之中。除上述地塊信息由委托方給定外，本投資方案的所有其他部分由本小組經(jīng)詳細(xì)調(diào)查和深入分析后以項(xiàng)目策劃的形式給出。本報(bào)告主要包括以下個(gè)部分：投資環(huán)境研究，市場(chǎng)研究，規(guī)劃方案，投資估算及資金籌措，營(yíng)銷(xiāo)方案和最終結(jié)論。徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告2、用地現(xiàn)狀2.1、地理位置，周邊區(qū)域關(guān)系

調(diào)研區(qū)域?qū)儆诮▏?guó)東路，黃河西路，民主南路圍合起來(lái)的區(qū)域，南面有袁橋市場(chǎng)，袁橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等，以商業(yè)為主，北面為宣武商貿(mào)城，宣武市場(chǎng)，明和小區(qū)等，商業(yè)與居住結(jié)合，西面以建國(guó)小區(qū)為主，居住為主要功能。

2.2、調(diào)研地塊規(guī)模及功能分區(qū)

調(diào)研地塊總面積約33.6萬(wàn)平方米，其中：城中村面積約10.3萬(wàn)平發(fā)米，占總體30.6%居住小區(qū)及住宅約8.9萬(wàn)平方米，占總體26.4%商業(yè)用地面積約8.7萬(wàn)平方米，占總體26.0%教育用地面積約2.1萬(wàn)平方米，占總體6.3%道路面積約3.6萬(wàn)平發(fā)米，占總體10.7%現(xiàn)狀住宅分布徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告規(guī)劃紅線圖：住宅用地現(xiàn)狀：徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告2.3土地利用現(xiàn)狀及利用率

該區(qū)域地勢(shì)復(fù)雜，北向及東向地勢(shì)較高，中間地勢(shì)較低，比較平坦；商業(yè)建筑集中在區(qū)域的邊緣，居住建筑位于商業(yè)建筑后面，城中村位于整塊區(qū)域的中間，東面沿街的土地沒(méi)有充分的利用起來(lái)。該區(qū)域?yàn)楸容^老的城市規(guī)劃區(qū)域，土地利用率接近百分百。2.4道路與交通現(xiàn)狀

該區(qū)域北面、南面和東面為城市主干路，西面為次干路，區(qū)域內(nèi)有兩條較大的支路，剩下的都是小路或者巷道，車(chē)行能力有限；北面和西面的車(chē)流量較大，幼兒園門(mén)口放學(xué)時(shí)交通會(huì)暫時(shí)性的堵塞；東面沿河道路車(chē)流量較小，南面較短，車(chē)流量也小。徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告二、投資環(huán)境研究1.宏觀經(jīng)濟(jì)狀況1.12013年全國(guó)建設(shè)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本情況1.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況2013年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86013億元，比上年名義增長(zhǎng)19.8%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)19.4%)，增速比1-11月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，比2012年提高3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資58951億元，增長(zhǎng)19.4%，增速比1-11月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.5%。1.1.2

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投施工及土地購(gòu)置面積2013年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積665572萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)16.1%，增速與1-11月份持平；其中，住宅施工面積486347萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.4%。房屋新開(kāi)工面積201208萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.5%，增速提高2個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開(kāi)工面積145845萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.6%。房屋竣工面積101435萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.0%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積78741萬(wàn)平方米，下降0.4%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積38814萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)8.8%，增速比1-11月份回落1.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款9918億元，增長(zhǎng)33.9%，增速提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況1.2.1概述

2013年在國(guó)五條出臺(tái)、地方限購(gòu)限貸繼續(xù)的背景下，徐州住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊增，其原因主要?dú)w結(jié)于四點(diǎn)：一：經(jīng)歷多輪調(diào)控，住宅年度成交均維持在300-350萬(wàn)㎡左右，對(duì)徐州樓市影響偏小，調(diào)控政策的無(wú)效性更起到一定推波助瀾的作用；二，12年住宅上市量偏少且本去化完畢，上半年住宅新增供應(yīng)量大，對(duì)成交起到一定帶動(dòng)作用；三，資金面偏寬松?？傮w看來(lái)，房地產(chǎn)資金面明顯比2012年寬松，在房企整體不缺錢(qián)的情況下很難出現(xiàn)大面積大幅度降價(jià)情況；四，徐州城區(qū)人口達(dá)305萬(wàn)，客戶支撐充足且居民投資渠道缺乏，剛性需求和投資性去化的增長(zhǎng)使整個(gè)地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)火爆態(tài)勢(shì)。1.2.2商品房市場(chǎng)繁榮

說(shuō)明：商品房是指市場(chǎng)上銷(xiāo)售的全部房產(chǎn)，包括住宅、商業(yè)、辦公、經(jīng)濟(jì)適用房、車(chē)庫(kù)、地下室等物業(yè)。2013年徐州市區(qū)商品房新增供應(yīng)784萬(wàn)㎡、環(huán)比上漲72%；

2013年徐州市區(qū)商品房新增成交547萬(wàn)㎡、環(huán)比上漲55%；

2013年徐州市區(qū)商品房市場(chǎng)供求比為1.43:1，整體市場(chǎng)呈嚴(yán)重供大于求狀態(tài)；

2013年徐州市區(qū)商品房成交均價(jià)7530元/㎡、環(huán)比上漲4.25%。徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告1.2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求1、年度供求

2013年徐州市區(qū)商品房新增供應(yīng)784萬(wàn)㎡、環(huán)比上漲72%，新增成交547萬(wàn)㎡、環(huán)比上漲55%，供求比為1.43:1，供應(yīng)高企、成交下滑，整體市場(chǎng)呈嚴(yán)重供大于求狀態(tài)。徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告1.2.4價(jià)格走勢(shì)不斷上升

2013年徐州市區(qū)商品房成交均價(jià)7530元/㎡、同比上漲4.25%。（商品住宅成交均價(jià)7316元/㎡、環(huán)比上漲7.15%）

圖2：2013年徐州市區(qū)商品房成交均價(jià)走勢(shì)徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告1.2.5存量及去化周期較以往大截止2013年12月末，徐州市區(qū)商品房市場(chǎng)存量達(dá)719萬(wàn)㎡，去化周期16個(gè)月（其中商品住宅存量441萬(wàn)㎡、去化周期13個(gè)月）。商辦、地下室/車(chē)庫(kù)車(chē)位等存量達(dá)278萬(wàn)㎡，商辦市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)較大。徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告1.3徐州市當(dāng)前政策性住房開(kāi)發(fā)情況根據(jù)《市政府關(guān)于印發(fā)2013年徐州市市區(qū)保障性住房銷(xiāo)售（配租）方案的通知》，徐州市市區(qū)自2013年7月10日開(kāi)始啟動(dòng)保障性住房銷(xiāo)售（配租）工作，全市市區(qū)共確認(rèn)2838戶家庭具有本次購(gòu)房（承租）保障性住房資格及選房順序號(hào)，其中經(jīng)濟(jì)適用住房1800戶，廉租住房738戶，面向中等偏下收入家庭的公共租賃住房300戶。根據(jù)下達(dá)的指標(biāo)，2013年徐州市將繼續(xù)加大政策保障性住房建設(shè)力度。徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告2.金融政策與影響2.1金融政策2013年住房金融政策主要是國(guó)五條。

國(guó)五條的具體內(nèi)容為：（一）完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。（二）堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。（五）加?qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告2.2產(chǎn)生影響對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投融資環(huán)境的影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、對(duì)市場(chǎng)的沖擊，導(dǎo)致一些市場(chǎng)擔(dān)憂房地產(chǎn)的去化速度減緩，銀行對(duì)實(shí)力不雄厚，項(xiàng)目位置較差的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司停止貸款。2、不良貸款率有升高的趨勢(shì)，金融機(jī)構(gòu)做房地產(chǎn)貸款的以保兌付為主，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)不愿意去涉及。3、對(duì)房地產(chǎn)支柱行業(yè)的打壓，使得投資者對(duì)市場(chǎng)有一定的擔(dān)憂，導(dǎo)致股市下跌的原因之一，房地產(chǎn)上市公司通過(guò)股票市場(chǎng)融資難度加大。4、機(jī)會(huì)：大吃小的機(jī)會(huì)開(kāi)始顯現(xiàn)，大的地產(chǎn)商仍舊有銀行信托等機(jī)構(gòu)支持，小的地產(chǎn)商由于融資渠道不通暢，導(dǎo)致資金鏈容易斷裂，會(huì)被大的地產(chǎn)商并購(gòu)。5、一二線城市好地段的項(xiàng)目，目前融資還是順暢，但由于金融機(jī)構(gòu)都集中在這類(lèi)項(xiàng)目上，因此競(jìng)爭(zhēng)激烈，使得這一類(lèi)項(xiàng)目融資成本降低。徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告3.綜合評(píng)價(jià)在綜合地考察了可能對(duì)宣武市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生影響的各項(xiàng)宏觀和區(qū)位因素之后，有理由相信本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)存在著許多積極的環(huán)境因素。這其中包括對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)未來(lái)走勢(shì)的理性樂(lè)觀的預(yù)期，徐州市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平穩(wěn)中有升的積極現(xiàn)狀，云龍區(qū)獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)所帶來(lái)的龐大的潛在客戶群及與其相應(yīng)的可觀的消費(fèi)能力，這些因素從根本上決定了在所選地塊對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模投資的可行性和必要性，為投資方的盈利預(yù)期提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

隨讓去年國(guó)五條得出想在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛的勢(shì)頭，但從全國(guó)性質(zhì)層面上看，各處房地產(chǎn)市并未萎縮，作為二線城市的徐州更未受到太大影響。在全國(guó)各地房?jī)r(jià)仍然“漲”聲一片的情況下，在宣武市場(chǎng)的建設(shè)項(xiàng)目仍處于良好的投資環(huán)境中。徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告三、市場(chǎng)研究1.物業(yè)選擇分析

對(duì)于項(xiàng)目地塊的用途，將會(huì)進(jìn)行物業(yè)選擇的分析。我們把可能發(fā)展的物業(yè)分為四類(lèi)，一是住宅物業(yè)，即商品房，二是商業(yè)物業(yè)，所指的是較高端的零售型的商業(yè)。在分析中，結(jié)果可以選擇單一類(lèi)型，也可以是多類(lèi)型的組合。1.1市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位：聯(lián)排住宅

客群屬性定位：徐州市及周邊地區(qū)中端投資性客源，包括私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)員工等，在徐州當(dāng)?shù)氐淖≌飿I(yè)有投資或居住需求者。

價(jià)格定位：8300元/平米

現(xiàn)時(shí)點(diǎn)價(jià)格：7800元/平米

產(chǎn)品定位：商旅文項(xiàng)目，搭配部分可售商鋪

客群屬性定位：消費(fèi)客群：徐州市民及淮海地區(qū)游客及外來(lái)人員；投資客群：徐州市及周邊地區(qū)中高端投資性客源，包括私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高層等，在徐州當(dāng)?shù)厣啼佂顿Y者價(jià)格定位：

現(xiàn)時(shí)點(diǎn)租金：2元/平米現(xiàn)時(shí)點(diǎn)價(jià)格：10000元/平米增長(zhǎng)率：銷(xiāo)售進(jìn)度：分5個(gè)季度銷(xiāo)售完畢徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告2.徐州市云龍區(qū)區(qū)位因素分析宣武市場(chǎng)位于徐州市云龍區(qū)。云龍區(qū)是徐州的主城區(qū)之一，位于徐州市南部，因風(fēng)景秀麗的云龍山而得名。云龍區(qū)是徐州市黨、政、軍機(jī)關(guān)所在地，西攬老城區(qū)，東跨新城區(qū)，轄區(qū)內(nèi)既有以淮海路和中山路地區(qū)為代表的旅游文化服務(wù)中心，又有建設(shè)中的以徐州新城區(qū)為代表的行政、商務(wù)中心，是徐州政治、文化、商務(wù)中心，也是徐州特大城市的核心區(qū)之一。（1）自然景觀優(yōu)美，人文環(huán)境優(yōu)越；（2）人口基數(shù)大，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)；（3）良好的社會(huì)政策，集中地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。3.文化分析云龍區(qū)作為徐州重要的文化旅游發(fā)展中心。充分發(fā)揮云龍區(qū)作為徐州漢文化旅游資源最為豐富主城區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，依托漢文化景區(qū)和戶部山傳統(tǒng)文化、回龍窩歷史街區(qū)等特色旅游景點(diǎn)，不斷拓展?jié)h文化旅游精品，突出漢文化旅游的發(fā)展內(nèi)涵；同時(shí)，充分落實(shí)國(guó)家關(guān)于加快文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向，依托規(guī)劃建設(shè)的歷史街區(qū)、文化精品區(qū)等載體，加快引導(dǎo)發(fā)展與旅游產(chǎn)業(yè)相得益彰的大文化產(chǎn)業(yè)，使得云龍區(qū)打造成為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)重要的漢文化旅游中心。徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告4.現(xiàn)階段房地產(chǎn)走向分析2014年第7周，從成交情況來(lái)看，徐州一手房市場(chǎng)共成交633套商品房，環(huán)比上升130.78%；面積為5.74萬(wàn)平米，環(huán)比上升120.77%。2014年第7周，從各片區(qū)的商品房成交套數(shù)來(lái)看各區(qū)域均上升趨勢(shì)，上升最大的為鼓樓區(qū)：158.33%。云龍區(qū)成交194套排名第一，占了總成交量的30.65%，鼓樓區(qū)成交124套排名第二，占了總成交量的19.59%；賈汪，泉山區(qū)成交分別成交67套和72套排名墊底。2014年第7周，從各片區(qū)的商品房成交面積來(lái)看各區(qū)域均上升趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)上升最大的為銅山區(qū)：152.50%。云龍區(qū)成交1.74萬(wàn)方排名第一，占了總成交量的30.31%，鼓樓區(qū)成交1.03萬(wàn)方排名第二，占了總成交量的17.94%；銅山，泉山區(qū)成交分別成交0.64萬(wàn)方和0.65萬(wàn)方排名墊底。說(shuō)明，位于云龍區(qū)的宣武市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很大的發(fā)展前景。徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告四、整體規(guī)劃方案功能合計(jì)公寓商業(yè)車(chē)庫(kù)建筑面積（㎡）518403855642849000地上428403855642840地下9000009000占地面積：20400㎡容積率：2.1徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告五、投資估算及資金籌措項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件占地面積（㎡）20400建筑面積統(tǒng)計(jì)表（㎡）功能合計(jì)公寓商業(yè)車(chē)庫(kù)建筑面積518403855642849000地上428403855642840地下9000009000地上容積率2.10機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位（輛）2632630貸款利率貸款類(lèi)型開(kāi)發(fā)貸款貸款利率6.4％1.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告可比案例基本信息土地面積（㎡）83456地塊位置徐州新城區(qū)新元大道與漢源大道交叉口東北側(cè)規(guī)劃建筑面積用地性質(zhì)住宅及其他普通商品住房用地投標(biāo)時(shí)間2014年2月7日成交時(shí)間2014年2月18日競(jìng)得人泰州市碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成交價(jià)格32000萬(wàn)元2.1土地費(fèi)用估算2.投資估算徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告比較因素估價(jià)對(duì)象案例交易時(shí)間10092交易方式100100土地位置10085土地用途10095區(qū)域因素交通條件10090集聚程度10090基礎(chǔ)設(shè)施10090公共服務(wù)配套10090個(gè)別因素建筑面積（㎡）10099物業(yè)類(lèi)型100105單方土地價(jià)格4096.6元3834.4元比較因素修正表徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告序號(hào)項(xiàng)目公寓商業(yè)車(chē)庫(kù)合計(jì)1土地費(fèi)用6215.6萬(wàn)元690.6萬(wàn)元1450.9萬(wàn)元8357.1萬(wàn)元土地費(fèi)用按建筑面積均攤到不同物業(yè)類(lèi)型徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）標(biāo)準(zhǔn)（元／平方米）面積（平方米）1公寓5984385561.1板樓802130061691.2塔樓51821600323872商業(yè)102842842.1地上部分1028240042842.2地下部分0275003車(chē)庫(kù)184520509000合計(jì)88572.2建安費(fèi)用估算徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告序號(hào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計(jì)公寓商業(yè)車(chē)庫(kù)合計(jì)1土地費(fèi)用6215.6690.61450.92141.58357.12前期工程費(fèi)149.625.746.12571.825221.4253建筑安裝工程費(fèi)598410281845287388574管理費(fèi)用24734.966.8101.7348.75財(cái)務(wù)費(fèi)用636901722628986銷(xiāo)售費(fèi)用7520007527不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)69993179272971合計(jì)14683196237605722204052.3開(kāi)發(fā)建設(shè)投資徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告序號(hào)項(xiàng)目總投資估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資204051.1土地費(fèi)用8357.11.2前期工程費(fèi)221.4251.3建筑安裝工程費(fèi)88571.4管理費(fèi)用348.71.5財(cái)務(wù)費(fèi)用8981.6銷(xiāo)售費(fèi)用7521.7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)9712經(jīng)營(yíng)資金03項(xiàng)目總投資204053.1開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本146833.2固定資產(chǎn)投資57223.3經(jīng)營(yíng)資金02.4項(xiàng)目總投資徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告3.銷(xiāo)售收入及經(jīng)營(yíng)稅稅金及附加表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)據(jù)1銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）300581.1板樓銷(xiāo)售收入51201.1.1可銷(xiāo)售面積（平方米）61691.1.2單位售價(jià)（元/平方米）83001.2塔樓銷(xiāo)售收入249381.2.1可銷(xiāo)售面積（平方米）323871.2.2單位售價(jià)（元/平方米）77001.3銷(xiāo)售比例100％2經(jīng)營(yíng)稅金及附加（萬(wàn)元）45092.1營(yíng)業(yè)稅（萬(wàn)元15032.2城市維護(hù)建設(shè)稅（萬(wàn)元）21042.3教育費(fèi)附加（萬(wàn)元）902徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告4.租金收入估算1.商業(yè)租金收入根據(jù)調(diào)查結(jié)果得到相似物業(yè)收入均值為8.5元/平方米.天均。運(yùn)營(yíng)成本估計(jì)為收入的20%。2.車(chē)位出租收入根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況及需求調(diào)研得到的結(jié)果暫定為500元/個(gè).月，空置情況為25%。運(yùn)營(yíng)成本估計(jì)為收入的10%。徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告出租收入及經(jīng)營(yíng)稅金估算表單位:平方米、元/平方米、萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)商業(yè)車(chē)庫(kù)1租金收入（月）113.63103.789.851.1出租量42842631.2單位租金（元/每月）2555001.3出租率95％75％2經(jīng)營(yíng)稅金及附加12.512.502.1營(yíng)業(yè)稅5.25.202.2城市維護(hù)建設(shè)稅7.37.302.3教育費(fèi)附加0003運(yùn)營(yíng)成本比例20％10％4年凈收入1090.168983.788106.385年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用260.892249.07211.82租金收入及經(jīng)營(yíng)稅金估算表徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告5.投資計(jì)劃及資金籌措1.投資計(jì)劃計(jì)劃項(xiàng)目從2014年1月初開(kāi)始啟動(dòng)，第1年主要完成拆遷、設(shè)計(jì)等前期工作，第2年和第3年為施工階段，2016年底竣工入住。土地出讓金及配套費(fèi)在2014年繳清。建安費(fèi)用在2015年和2016年分別發(fā)生50%。2.資金籌措自有資金自有資金為120000000元人民幣，主要用于第一年的土地出讓金及配套費(fèi)以及第二年工程建設(shè)中的部分款項(xiàng)。3.開(kāi)發(fā)貸款由于自有資金不足以完成項(xiàng)目全投資，需要向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款，分兩次于2015年和2016年年初向銀行貸款，每年的貸款額以剛好滿足當(dāng)年工程建設(shè)費(fèi)用的需要為準(zhǔn)，利息在每年年底支付，本金在2016年底償還。徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告6.增值額計(jì)算增值額為＝商品房銷(xiāo)售收入-（土地費(fèi)用＋前期工程費(fèi)＋建筑安裝工程費(fèi)＋不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）×（1＋10％＋20％）。土地增值額商品房銷(xiāo)售收入:30058扣除項(xiàng)目金額:23928＝（土地費(fèi)用＋前期工程費(fèi)＋建筑安裝工程費(fèi)＋不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）18406×（1＋10％＋20％）增值額：6130增值率：26%徐州市云龍區(qū)宣武市場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告六、營(yíng)銷(xiāo)策略1.本案主要選擇下面的幾種方法進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)：1.1品牌策略

品牌的塑造——包括理念塑造（如：口號(hào)語(yǔ)）、視覺(jué)塑造（以LOGO為核心的視覺(jué)形象系統(tǒng)）；行為塑造（如：廣告行為、媒體行為、社會(huì)活動(dòng)、銷(xiāo)售服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等）；品牌塑造的關(guān)鍵，在于“識(shí)別性、獨(dú)占性、排他性”的創(chuàng)造；品牌的內(nèi)涵——項(xiàng)目倡導(dǎo)的理念、項(xiàng)目?jī)?nèi)容、項(xiàng)目意義等，具社會(huì)影響力的品牌力度和內(nèi)容；品牌的積累——不斷以媒體的手段、以項(xiàng)目的社會(huì)行為，對(duì)品牌進(jìn)行強(qiáng)化和鞏固；品牌的維持和深化——不可有對(duì)品牌有非良性影響的事件發(fā)生，以維持品牌信賴度不斷對(duì)品牌添加和賦予新的內(nèi)容，以使其深化；1.2價(jià)格策略

價(jià)格策略在項(xiàng)目推廣中占據(jù)了極為重要的位置，也是項(xiàng)目中最靈活機(jī)動(dòng)的因素。價(jià)格策略是促動(dòng)銷(xiāo)售進(jìn)程的實(shí)質(zhì)性推動(dòng)力之一，要根據(jù)實(shí)際作策略性調(diào)整；市場(chǎng)的好與不好造成價(jià)格的動(dòng)態(tài)波動(dòng)；推出階段不同，房型、樓層不同，都要作策略調(diào)整；買(mǎi)主實(shí)力不同，在價(jià)格上要作策略性差異調(diào)整；2.推廣計(jì)劃2.1引導(dǎo)期首先選搭大型戶外看板，以獨(dú)特新穎的方案引起客戶的好奇，引發(fā)其購(gòu)買(mǎi)欲2.2公開(kāi)期及強(qiáng)銷(xiāo)期正