《月湖區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法（正式稿）》

《月湖區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》（正式稿）

第一章

總則

第一條為了規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《江西省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，制定本辦法。第二條本辦法適用于全區(qū)范圍內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作。本辦法所稱住宅區(qū)，是指按照城市、鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的居民集中居住區(qū)。本辦法所稱物業(yè)管理，是指住宅區(qū)業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、委托其他管理人或者自行對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。第三條住宅區(qū)物業(yè)管理建立健全“區(qū)、街鎮(zhèn)、社區(qū)”三級管理體制，形成“區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局強化行業(yè)管理，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體負責，政府各職能部門密切配合”的工作運行機制，具體職責為：（一）區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是全區(qū)物業(yè)管理主管部門，負責全區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，主要職責是：

積極承接上級物業(yè)管理主管部門下放工作職能，負責指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理工作；負責物業(yè)管理法律法規(guī)、政策的宣傳；研究制定全區(qū)物業(yè)管理配套政策；指導(dǎo)、監(jiān)督前期物業(yè)管理招投標活動；負責劃分物業(yè)管理區(qū)域及業(yè)主委員會發(fā)證工作；會同街鎮(zhèn)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出違反法律法規(guī)的決定，責令限期整改或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主；負責對本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)合同簽訂、物業(yè)收費等方面的監(jiān)督管理、備案登記工作；組織開展物業(yè)管理行業(yè)爭先創(chuàng)優(yōu)相關(guān)活動；依法查處物業(yè)管理活動中的違法違規(guī)行為。（二）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)明確物業(yè)管理分管領(lǐng)導(dǎo)，配備2-3名工作人員，負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作。主要職責是：指導(dǎo)監(jiān)督社區(qū)居委會（村民委員會）開展物業(yè)管理工作；指導(dǎo)協(xié)助轄區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會組建、換屆、改選工作；負責業(yè)主委員會備案登記工作；指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作；負責本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息登記工作；檢查、考核、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常服務(wù)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同終止時的物業(yè)管理移交工作；負責對本轄區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用和維修等方面的監(jiān)督管理、備案登記工作；建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴進行協(xié)調(diào)處理。同時對區(qū)政府承接的市保障性住房小區(qū)及拆遷安置小區(qū)進行日常管理。

區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局同時與屬地街鎮(zhèn)結(jié)合文明創(chuàng)建工作、小區(qū)物業(yè)管理專項檢查及整改落實情況，共同建立物業(yè)管理服務(wù)紅黑榜，對表現(xiàn)優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報嘉獎、積極引薦并申報優(yōu)秀項目。對表現(xiàn)不好、整改不力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)列入黑名單予以通報批評，在職責范圍內(nèi)不予引薦進入直至退出相關(guān)小區(qū)，取消年度評先評優(yōu)資格并對企業(yè)負責人進行約談。居（村）民委員會應(yīng)當協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。（三）公安、消防、建設(shè)、自然資源、城市管理、生態(tài)環(huán)境、價格、人防、市場監(jiān)督管理、司法、衛(wèi)健等部門以及供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當按照各自職責，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)管理和服務(wù)工作，具體為：區(qū)公安分局負責指導(dǎo)、督促業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)小區(qū)的治安防范工作，依法查處干擾召開業(yè)主大會會議和選舉業(yè)主委員會行為，及時處理涉及存放易燃易爆危險有害物品等行為，依法處置噪聲、違規(guī)飼養(yǎng)寵物等擾亂他人正常生活秩序的行為和高空拋物等危害他人生命財產(chǎn)安全的行為，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安防設(shè)施、秩序維護依法實施監(jiān)督管理。同時督促轄區(qū)公安派出所監(jiān)督檢查轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責情況，指導(dǎo)其開展消防宣傳。

區(qū)消防大隊負責指導(dǎo)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處執(zhí)法隊伍按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)賦權(quán)消防執(zhí)法要求，開展對占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行；對個人在疏散通道、安全出口、樓梯間停放電動自行車或者給電動自行車充電行為的消防執(zhí)法。指導(dǎo)轄區(qū)公安派出所開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理。開展轄區(qū)公安派出所、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道執(zhí)法隊伍消防執(zhí)法賦權(quán)范圍以外的其他消防執(zhí)法活動。區(qū)住建局負責住宅交付使用監(jiān)管工作，督促建設(shè)單位及時做好保修期內(nèi)的房屋及設(shè)施設(shè)備的相關(guān)保修工作；依法查處損壞或擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的行為。區(qū)自然資源分局會同區(qū)城管局負責依法查處違法搭建建筑物、構(gòu)筑物相關(guān)行為。區(qū)城管局負責依法查處影響小區(qū)容貌、環(huán)境衛(wèi)生，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，擅自改變房屋外貌影響他人生活、工作或者市容環(huán)境，侵占、損毀共有道路、綠地等場地設(shè)施；違反規(guī)定在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫、懸掛、張貼宣傳品等違法違規(guī)行為。加強對戶外廣告設(shè)施的日常管理和安全檢查。規(guī)范指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放，做好物業(yè)管理區(qū)域及周邊道路停車泊位設(shè)置相關(guān)工作。區(qū)生態(tài)環(huán)境局會同區(qū)城管局負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂倒垃圾、亂排污水及油煙、廢氣等超標行為。

區(qū)價格管理部門會同區(qū)物業(yè)管理主管部門負責核定前期物業(yè)公共服務(wù)收費、裝飾裝修垃圾清運費政府指導(dǎo)價收費標準。區(qū)市場監(jiān)督管理局負責加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備安全的監(jiān)督和管理，加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營活動的監(jiān)督和管理。依法查處不按規(guī)定公示物業(yè)服務(wù)收費項目、收費標準，不執(zhí)行政府指導(dǎo)價、政府定價等價格違法行為。區(qū)司法局負責指導(dǎo)和協(xié)調(diào)物業(yè)管理方面普法宣傳和教育，加強對全區(qū)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作的指導(dǎo)。區(qū)衛(wèi)健委負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反相關(guān)法律法規(guī)、無證經(jīng)營的診所依法進行查處。供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)經(jīng)營單位，按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修維護責任，對用戶實行裝表到戶，為業(yè)主及時提供服務(wù)。第四條

對物業(yè)管理活動中的違法行為，業(yè)主委員會、業(yè)主或者物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)部門投訴。物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)部門應(yīng)當及時予以處理，并告知投訴人；屬于其他部門、單位職責的，應(yīng)當及時轉(zhuǎn)交有關(guān)部門或者單位。第五條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)建設(shè)，依法制定和組織實施自律性規(guī)范，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，協(xié)助調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

第二章

業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第六條建設(shè)單位交付房屋，應(yīng)當查驗業(yè)主身份，收存業(yè)主簽署的本人及緊急狀況聯(lián)系人的聯(lián)系方式確認書。非業(yè)主的物業(yè)使用人入住住宅區(qū)，應(yīng)當向業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記本人姓名、性別、工作單位，并提交其簽署的本人及緊急狀況聯(lián)系人的聯(lián)系方式確認書。前款所稱的聯(lián)系方式，包括手機短信、電子郵件、信函等。業(yè)主或者物業(yè)使用人變更聯(lián)系方式的，應(yīng)當及時告知建設(shè)單位、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)。不得泄露、擅自使用業(yè)主或者物業(yè)使用人個人信息。第七條住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付的建筑物總面積達到百分之五十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面報告。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組建業(yè)主大會籌備組，組織召開首次業(yè)主大會會議并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定暫不成立業(yè)主委員會的，可由業(yè)主共同履行業(yè)主委員會職責。第八條

建設(shè)單位應(yīng)當在申請不動產(chǎn)權(quán)屬首次登記前，籌集首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費，其中老舊小區(qū)的首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費由組織單位自行解決?；I備組應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議上向全體業(yè)主公布籌備經(jīng)費的使用情況，確保?？顚Ｓ??；I備經(jīng)費的結(jié)余部分，應(yīng)當根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理。

第九條業(yè)主大會會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托他人或者推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應(yīng)當事先征求其所代表的業(yè)主意見，并在業(yè)主大會會議上如實反映業(yè)主意見。業(yè)主大會會議可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見等形式。業(yè)主大會會議表決結(jié)果應(yīng)當向全體業(yè)主公示。第十條業(yè)主大會作出決定，應(yīng)當經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，由參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。其中，決定下列事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積占比四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意：（一）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（二）依法決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（三）改變共有部分的用途或利用共有部分從事經(jīng)營活動。第十一條業(yè)主大會籌備組中的業(yè)主代表，以及業(yè)主委員會成員應(yīng)當符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）熱心公益事業(yè)，責任心強，公道正派，廉潔自律，具有一定的組織能力和文化水平；（三）遵守有關(guān)法律、法規(guī)，遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，不存在損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違

法搭建、破壞房屋外觀等損害業(yè)主共同利益或者侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為；（四）不存在拖欠物業(yè)服務(wù)費用、住宅專項維修資金以及應(yīng)當負擔的物業(yè)管理其他相關(guān)費用的行為；（五）本人、配偶以及直系親屬未在本物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職，也不存在向其銷售商品、承攬業(yè)務(wù)等其他利害關(guān)系。鼓勵符合條件的社區(qū)居民委員會成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員。第十二條業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其成員資格按程序進行終止，由業(yè)主委員會在住宅區(qū)顯著位置公示并告知其本人：（一）不具備業(yè)主身份的；（二）不具備完全民事行為能力，或者因疾病等原因喪失履行職務(wù)能力的；（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。第十三條

業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)立即決定中止其成員資格，在住宅區(qū)顯著位置公示，并提請下一次業(yè)主大會會議按程序終止其成員資格：（一）本人、配偶以及直系親屬在本物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職，或者存在向其銷售商品、承攬業(yè)務(wù)等其他利害關(guān)系的；（二）利用其成員資格，索取或者收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有關(guān)單位、個人的財物、報酬，或者謀取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；

（三）無正當理由三次不參加業(yè)主委員會會議的；（四）拖欠物業(yè)服務(wù)費用、住宅專項維修資金以及應(yīng)當負擔的物業(yè)管理其他相關(guān)費用的；（五）在住宅區(qū)違法搭建，非法侵占業(yè)主共有部位、設(shè)施設(shè)備及場地，以及存在其他損害業(yè)主共同利益或者侵害其他業(yè)主合法權(quán)益行為的；（六）法律規(guī)定的不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會成員的其他情形。第十四條業(yè)主委員會的工作經(jīng)費應(yīng)由全體業(yè)主共同分攤，其籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定。工作經(jīng)費使用的具體賬目應(yīng)定期在住宅區(qū)顯著位置公示，接受業(yè)主和所在街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)監(jiān)督。第十五條新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會應(yīng)當在十日內(nèi)辦理換屆備案手續(xù)，并將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物等資料和物品移交給新一屆業(yè)主委員會。拒不移交前款資料、物品的，新一屆業(yè)主委員會可以申請相關(guān)部門督促移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當予以協(xié)助。第三章

物業(yè)管理服務(wù)

第十六條

建設(shè)單位應(yīng)當依法選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位出售新建房屋之前應(yīng)當制定臨時管理規(guī)約，在售房時向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服

務(wù)合同和臨時管理規(guī)約，并由物業(yè)買受人書面確認。前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約不得損害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同和制定臨時管理規(guī)約之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。第十七條

建設(shè)單位應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定落實前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。第十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位應(yīng)當在區(qū)物業(yè)管理主管部門監(jiān)督下，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗并作記錄。對前期物業(yè)承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當及時整修，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗并作好記錄。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當在住宅區(qū)顯著位置公示承接查驗情況和建設(shè)單位整修情況，并書面報告區(qū)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。前期物業(yè)承接查驗的費用，未有明確約定的，由建設(shè)單位承擔。第十九條

前期物業(yè)承接查驗時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料并作好記錄：（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收、竣工測繪相關(guān)資料；（二）共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料、出廠資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）業(yè)主名冊及業(yè)主聯(lián)系方式確認書；（五）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)質(zhì)保期到期前一個月房地產(chǎn)主管部門應(yīng)將擬退還物業(yè)質(zhì)量保修金事項在小區(qū)顯著位置張貼書面公示。第二十條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當提供下列基本服務(wù)項目：（一）電梯、消防設(shè)施、人防工程、防雷裝置、視頻監(jiān)控圖像信息系統(tǒng)等特殊設(shè)施設(shè)備的安全運行、校驗檢修、維護保養(yǎng)，公共照明等其他共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修養(yǎng)護；（二）公共綠地、草木及綠化設(shè)施的養(yǎng)護、管理；（三）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔；（四）疏散通道和消防車通道管理、車輛行駛和停放秩序管理；（五）住宅區(qū)進出人員和車輛管理，保衛(wèi)值班及定期巡邏，監(jiān)控視頻實時監(jiān)視并留存圖像信息十五日以上；（六）對物業(yè)裝修的管理，對物業(yè)使用中違反禁止規(guī)定的行為進行告知、勸阻、報告，對物業(yè)使用糾紛進行調(diào)解；（七）物業(yè)維修、改造費用的賬務(wù)管理；（八）物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)、財務(wù)檔案的保管與查詢服務(wù)；（九）治安和消防等安全防范、公共秩序維護等事項的協(xié)助管理服務(wù)。

第二十一條前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當載明物業(yè)服務(wù)項目和質(zhì)量要求、收費項目和收費標準、物業(yè)服務(wù)不符合要求的違約責任。共用電梯、公共照明、消防設(shè)施、視頻監(jiān)控、公共綠地、公共道路等共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維修、養(yǎng)護、管理費用，以及住宅區(qū)內(nèi)公共環(huán)境清潔費用、安全保衛(wèi)費用，納入物業(yè)服務(wù)收費標準，不得要求另行分攤。前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同有效期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出調(diào)整物業(yè)服務(wù)項目、質(zhì)量要求或者收費項目、收費標準的，應(yīng)當將擬調(diào)整方案在住宅區(qū)顯著位置公示三十日，由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主同意后，簽訂物業(yè)服務(wù)變更協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)變更協(xié)議簽訂之日起十日內(nèi)，向區(qū)物業(yè)管理主管部門、所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并在住宅區(qū)顯著位置公示。第二十二條前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當在十日內(nèi)書面告知區(qū)物業(yè)管理主管部門、所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在住宅區(qū)顯著位置公示。第二十三條前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照業(yè)主大會的要求退出物業(yè)管理區(qū)域，移交物業(yè)管理用房等業(yè)主共有財物以及相關(guān)資料，不得以物業(yè)管理中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決等為由拒絕退出、拒絕移交。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應(yīng)當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護現(xiàn)狀予以確認。業(yè)主委員會或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將交接情況報送區(qū)物業(yè)管理主管部門、所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。第二十四條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，業(yè)主大會未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，也未實行業(yè)主自行管理的，物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當及時指導(dǎo)、組織業(yè)主做好住宅區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、公共照明等工作，相關(guān)費用由業(yè)主承擔。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當及時指導(dǎo)、組織召開業(yè)主大會，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第二十五條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：（一）擅自改變住宅區(qū)內(nèi)公共建筑、物業(yè)管理用房以及其他共用部位場所和共用設(shè)施設(shè)備的用途；（二）擅自占用或者擅自允許他人占用住宅區(qū)內(nèi)道路、綠地、場地等共用部位場所和共用設(shè)施設(shè)備開辦停車場、設(shè)置廣告、開展經(jīng)營等活動，損害業(yè)主共同利益；（三）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金；（四）將住宅區(qū)內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人；（五）前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同終止前，擅自停止物業(yè)管理；

（六）違反合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定，擅自增加收費項目、提高收費標準，或者重復(fù)收費；（七）未按照合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定履行物業(yè)維護、管理義務(wù)；（八）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。第二十六條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將下列信息在住宅區(qū)顯著位置公示并及時更新：（一）營業(yè)執(zhí)照、項目負責人的基本情況及聯(lián)系方式、服務(wù)人員基本情況、本企業(yè)物業(yè)服務(wù)電話、物業(yè)管理主管部門受理投訴舉報的電話；（二）物業(yè)服務(wù)項目和質(zhì)量要求，物業(yè)服務(wù)收費項目、收費標準和收費方式；（三）電梯、消防、人防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式等；（四）物業(yè)修繕、裝修和使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項；（五）物業(yè)服務(wù)費用以及業(yè)主應(yīng)當負擔的物業(yè)管理其他相關(guān)費用的收支情況，其中酬金制物業(yè)費收支應(yīng)進行公示，包干制物業(yè)費收支可不進行公示。（六）受業(yè)主大會委托代管的住宅專項維修資金使用情況，代管的利用物業(yè)共用部位場所和共用設(shè)施設(shè)備所得收益的收支情況；（七）法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當公示的其他信息。

第二十七條建設(shè)單位保留權(quán)屬或者尚未交付業(yè)主的住宅區(qū)物業(yè)，由建設(shè)單位承擔物業(yè)服務(wù)費用以及應(yīng)當負擔的物業(yè)管理其他相關(guān)費用。住宅區(qū)物業(yè)交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用，由業(yè)主承擔，其中空置房物業(yè)費用應(yīng)在合同中約定。第二十八條

業(yè)主、物業(yè)使用人未按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用以及應(yīng)當負擔的物業(yè)管理其他相關(guān)費用，或者未按照法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會決定交存住宅專項維修資金，經(jīng)書面催繳逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會可以在住宅區(qū)顯著位置予以公示。經(jīng)書面催繳，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會組織調(diào)解，按照約定申請仲裁，或者依法提起民事訴訟。第二十九條

未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的，業(yè)主可以共同決定自行管理。業(yè)主大會決定自行管理的，應(yīng)當對下列事項作出決定并在住宅區(qū)顯著位置公示：（一）自行管理的執(zhí)行機構(gòu)或者執(zhí)行人員；（二）自行管理的內(nèi)容、收費項目和標準、管理期限；（三）聘請專業(yè)機構(gòu)維修養(yǎng)護電梯等特殊設(shè)施設(shè)備的情況；（四）財務(wù)管理、財務(wù)公開的制度；（五）其他有關(guān)自行管理的事項。

電梯、消防、技防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當委托專業(yè)機構(gòu)進行維修養(yǎng)護。業(yè)主共同決定實行自行管理的，應(yīng)當接受所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會的監(jiān)督和指導(dǎo)。第四章

物業(yè)的使用和維護

第三十條

物業(yè)保修期滿后，專有部分的維修責任由該業(yè)主承擔，全體業(yè)主共有部分的維修責任由全體業(yè)主承擔，部分業(yè)主共有部分的維修責任由部分共有的業(yè)主承擔。第三十一條

住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。住宅專項維修資金管理實行統(tǒng)一交存、專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。發(fā)生下列緊急情況的，可以采取應(yīng)急維修：（一）電梯故障危及人身安全，經(jīng)電梯制造單位或者特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)出具安全評估意見認定的；（二）二次供水、排水系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、影響使用，經(jīng)專業(yè)機構(gòu)核實并認定的；（三）消防系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或者發(fā)生故障，經(jīng)專業(yè)機構(gòu)核實并認定的；（四）屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積水，嚴重影響房屋使用和安全，經(jīng)專業(yè)機構(gòu)核實并認定的；

（五）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，影響安全，經(jīng)專業(yè)機構(gòu)核實并認定的；（六）房屋發(fā)生嚴重沉降、傾斜、開裂，嚴重危及房屋安全，經(jīng)專業(yè)機構(gòu)核實并認定的；（七）發(fā)生其他緊急情況，經(jīng)專業(yè)機構(gòu)核實并認定的。前款規(guī)定的緊急情況經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門、所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府核查屬實，使用住宅專項維修資金進行應(yīng)急維修并報區(qū)物業(yè)管理主管部門、所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。申請使用住宅專項維修資金，應(yīng)當在住宅區(qū)顯著位置公示維修內(nèi)容及質(zhì)量要求、維修服務(wù)者、維修費用等事項，結(jié)算前應(yīng)當聽取相關(guān)業(yè)主對維修質(zhì)量的反饋意見。第三十二條禁止在建筑內(nèi)的共用走道、樓梯間、安全出口處停放電動自行車或者為電動自行車充電。第三十三條

在不影響消防安全、道路通行的前提下，經(jīng)業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會決定，可以利用住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的道路等場地施劃停車泊位，并由業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會決定是否收取停車費。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的停車泊位，屬于業(yè)主共有。利用物業(yè)共用部位場所、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、開展經(jīng)營等活動的，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會及有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應(yīng)當將利用共有道路、共用部位場所和共用設(shè)施設(shè)備施劃停車泊位、設(shè)置廣告、開展經(jīng)營等活動的情況在住宅區(qū)顯著位置公示。利用共有道路、共用部位場所和共用設(shè)施設(shè)備收取的停車費、租賃費、廣告費等經(jīng)營收益屬于全體業(yè)主共有，用于補充專項維修資金或者業(yè)主大會決定的其他事項。業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會決定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從中提取一定比例的管理費用，具體比例由雙方協(xié)商約定。第三十四條

住宅區(qū)內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當在入口處設(shè)置顯著標志。禁止買賣或者變相買賣住宅區(qū)內(nèi)依法配建的人民防空工程。經(jīng)人民防空主管部門批準，人民防空工程平時用作停車位的，可以面向本住宅區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人出租。第三十五條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。業(yè)主或者物業(yè)使用人裝修物業(yè)的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主、物業(yè)使用人未事先告知裝修事項，裝修行為影響其他業(yè)主正常生活的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以禁止為其裝修的車輛、施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并將裝修的時間、地點等情況在所在樓棟顯著位置公示。第三十六條業(yè)主、物業(yè)使用人裝修、使用物業(yè)，禁止下列行為：（一）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，以及危及房屋安全的其他行為；（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方；（四）晚18:30至晨8時、12時至14時、中高考及法定節(jié)假日期間在已竣工交付使用的住宅樓進行產(chǎn)生噪聲污染的室內(nèi)裝修；（五）進行家庭娛樂等活動時發(fā)出嚴重干擾周圍居民生活的環(huán)境噪聲；（六）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設(shè)超負荷物品，或者排放有毒、有害物質(zhì)；（七）損毀或者侵占共用的道路、綠地、樓道等場地部位和共用的照明、消防等設(shè)施設(shè)備，占用、阻塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；（八）亂倒垃圾，亂倒污水，高空拋物；

（九）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物，影響住宅區(qū)的衛(wèi)生和業(yè)主正常生活；（十）亂停車輛妨礙行人和其他車輛的正常通行；（十一）法律、法規(guī)和管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。第三十七條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)裝修和使用活動進行巡查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約裝修、使用物業(yè)的行為，應(yīng)當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和城市管理等有關(guān)主管部門。城市管理等有關(guān)主管部門在接到報告后，應(yīng)當依法對違法行為予以制止或者處理。業(yè)主、物業(yè)使用人違反法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約裝修、使用物業(yè)，經(jīng)勸阻仍不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會可以在住宅區(qū)顯著位置予以公示。第五章

法律責任

第三十八條建設(shè)單位違反本辦法第八條規(guī)定，未按時籌集首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費的，由區(qū)物業(yè)管理主管部門責令限期改正。第三十九條

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第十八條規(guī)定，未進行前期物業(yè)承接查驗、整修并作好記錄的，由區(qū)物業(yè)管理主管部門責令限期改正。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)承接查驗過程中惡意串通、弄虛作假，侵害業(yè)主利益的，由區(qū)物業(yè)管理主管部門責令限期改正。給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。第四十條建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第十六條、第十八條、第二十一條、第二十二條、第二十三條規(guī)定，未按時將相關(guān)材料報送備案的，由區(qū)物業(yè)管理主管部門責令限期改正。第四十一條違反本辦法第三十六條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，按照下列規(guī)定給予處罰：（一）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)危及房屋安全的，由建設(shè)主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由規(guī)劃主管部門責令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除影響的，限期改正；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除；不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處違法搭建建筑物、構(gòu)筑物工程造價百分之十以下罰款；（三）進行家庭娛樂等活動時發(fā)出嚴重干擾周圍居民生活的環(huán)境噪聲，或者晚18:30至晨8時、12時至14時、中高考及法定節(jié)假日期間在已竣工交付使用的住宅樓進行產(chǎn)生噪聲污染的室內(nèi)裝修的，由公安機關(guān)依法處理；（四）違反國家規(guī)定，存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品及高空拋物行為，由公安機關(guān)依法處理；

（五）損毀或者侵占共用的道路、綠地等場地設(shè)施，損害業(yè)主共同利益的，由城市管理行政執(zhí)法部門依法處理；（六）損毀共用的消防設(shè)施設(shè)備，或者占用、阻塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道的，由消防主管部門依法處理；（七）亂倒垃圾、亂倒污水的，由環(huán)境衛(wèi)生主管部門依法處理；（八）亂停車輛妨礙行人和其他車輛正常通行的，由城市管理行政執(zhí)法部門依法處理。第四十二條

違反本辦法其他規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。第六章

附則

第四十三條本辦法由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責解釋。第四十四條

本辦法自發(fā)布日起施行。

月湖區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)“紅黑榜”考核實施細則（試行）

第一條為了深化小區(qū)綜合治理，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管，提升我區(qū)物業(yè)服務(wù)水平和群眾物業(yè)服務(wù)滿意度，填補我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)常規(guī)性評比、綜合性監(jiān)管的空白，根據(jù)物業(yè)管理法律法規(guī)及我區(qū)物業(yè)管理暫行辦法相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，制定我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅黑榜”考核制度及操作實施細則。第二條物業(yè)服務(wù)“紅黑榜”每年考核一次，主要范圍為全區(qū)已交付的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目，考核由小區(qū)文明創(chuàng)建、綜合治理、物業(yè)日常管理考核，物業(yè)專項檢查及整改落實情況考核，小區(qū)業(yè)主滿意度測評和額外加分項四部分組成，其中小區(qū)文明創(chuàng)建、綜合治理、物業(yè)日常管理考核分數(shù)為50分，主要由屬地街鎮(zhèn)進行考核。物業(yè)專項檢查及整改落實情況考核分數(shù)為20分，主要由區(qū)住建局組織對物業(yè)小區(qū)設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、檔案資料管理等進行全面檢查評分。小區(qū)業(yè)主滿意度測評分數(shù)為20分，由屬地社區(qū)牽頭組織，發(fā)動樓棟長、黨員代表、業(yè)主代表等通過發(fā)放測評表的形式多方征求小區(qū)業(yè)主評價和意見，民意調(diào)查原則上不低于業(yè)主總戶數(shù)的10%,且樣本數(shù)量不低于50份。額外加分項分數(shù)為10分，包括年度考核進入“紅名單”、承擔突發(fā)重大任務(wù)過程中表現(xiàn)突出、積極參與小區(qū)綜合治理成效顯著等內(nèi)容，原則上由屬地街鎮(zhèn)予以認定。

第三條建立小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅黑榜”考核“5+N”制度，每年考核分數(shù)前五名的物業(yè)服務(wù)項目進入“紅名單”，考核分數(shù)后五名的物業(yè)服務(wù)項目進入“黑名單”。同時將每年考核分數(shù)后六至后十名的物業(yè)服務(wù)項目列入年度考核不合格名單，連續(xù)兩年考核不合格的物業(yè)服務(wù)項目，進入“黑名單”。第四條物業(yè)服務(wù)項目有下列行為之一的，進行一票否決，納入年度考核不合格名單：