2021年上半年土地市場動態(tài)監(jiān)測分析報告

2021年上半年土地市場動態(tài)監(jiān)測分析報告2021年上半年全國31個?。▍^(qū)、市）土地供應(yīng)總量17.9萬公頃,同比增加65.1%o其中,工礦倉儲用地、房地產(chǎn)開發(fā)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等其它用地（包括公用設(shè)施、公共建筑、交通運輸、水利設(shè)施、特別用地）供應(yīng)同比分別增加3L9%、98.4%和77.1%（見圖l）o.......2021年上半年全國土地市場動態(tài)監(jiān)測分析報告2021年上半年，面對國際國內(nèi)各種樂觀變化和不利因素的此漲彼消，黨中央、國務(wù)院審時度勢，提出了〃穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)變〃的進展戰(zhàn)略，實行了包括土地在內(nèi)的系列政策措施，宏觀運行發(fā)生樂觀變化，上半年經(jīng)濟運行的質(zhì)量有所提高，經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)性和宏觀調(diào)控的主動性增加，經(jīng)濟〃二次探底〃的可能性基本排解，土地市場也表現(xiàn)出樂觀的變化。今年上半年，以房地產(chǎn)用地供應(yīng)為重點,各類用地供應(yīng)量均有較大增長，土地出讓價款穩(wěn)步提高。同時，商品住房用地和工業(yè)用地出讓平均價款有所回落。土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)上，東部地區(qū)仍是土地供應(yīng)的主要投向，同時，中部地區(qū)土地供應(yīng)增長快速?？傮w而言，隨著二季度出臺的各項宏觀調(diào)控政策落實，土地市場呈現(xiàn)出總體區(qū)趨于穩(wěn)定、局部回歸理性、結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化的態(tài)勢。一、2021年上半年土地市場特點（一）土地供應(yīng)總量增幅明顯，以房地產(chǎn)用地供應(yīng)增長最為突出2021年上半年全國31個?。▍^(qū)、市）土地供應(yīng)總量17.9萬公頃，同比增加65.1%o其中，工礦倉儲用地、房地產(chǎn)開發(fā)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等其它用地（包括公用設(shè)施、公共建筑、交通運輸、水利設(shè)施、特別用地）供應(yīng)同比分別增加3L9%、98.4%和77.1%2021年上半年全國31個?。▍^(qū)、市）土地供應(yīng)總量17.9萬公頃,同比增加65.1%o其中,工礦倉儲用地、房地產(chǎn)開發(fā)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等其它用地（包括公用設(shè)施、公共建筑、交通運輸、水利設(shè)施、特別用地）供應(yīng)同比分別增加3L9%、98.4%和77.1％（見圖1）?！?（見圖］）。三類用地占土地供應(yīng)總量的比重分別為33.0%、37.4%和29.6%o工礦倉儲用地供應(yīng)比例同比下降8.3個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)用地和其他用地供應(yīng)比例同比分別提高6.3和2.0個百分點。從36個重點城市（省會城市和方案單列市）狀況看，土地供應(yīng)總量同比增加的包括北京、天津、重慶、杭州、深圳等26個城市，同比削減的包括上海、廣州、廈門等10個城市。圖12021-2021年上半年三類用地供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化狀況（二）土地出讓總量增加，招拍掛比重略有提高，劃撥土地供應(yīng)量持續(xù)增大2021上半年，土地出讓總面積同比增加53.9%,占土地供應(yīng)總量的65.8%,同比下降4.8個百分點。其中，招拍掛占土地出讓總面積的90.7%,同比提高6」個百分點；土地出讓價款總額同比增幅明顯，其中，二季度土地出讓平均價款948元/平方米，2021年上半年全國31個?。▍^(qū)、市）土地供應(yīng)總量17.9萬公頃,同比增加65.1%o其中,工礦倉儲用地、房地產(chǎn)開發(fā)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等其它用地（包括公用設(shè)施、公共建筑、交通運輸、水利設(shè)施、特別用地）供應(yīng)同比分別增加3L9%、98.4%和77.1％（見圖1）?！?環(huán)比下跌9.8%。土地劃撥供應(yīng)總量同比增加92.1%,占土地供應(yīng)總量的34.1%,同比提高4.8個百分點。（三）保障性住房用地供應(yīng)量增加明顯，房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓平均價款逐步回落上半年房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量同比增加98.4%,其中，商服用地、住宅用地供應(yīng)量同比分別增加64」％、112.5%,在住宅用地中，保障性住房用地（經(jīng)濟適用住房用地、廉租住房用地）供應(yīng)同比增加99.2%,三類住房用地（保障性住房用地、中低價位中小套型住房用地）供應(yīng)同比增加工16.7%。自2021年4季度至2021年2季度，房地產(chǎn)、商服和住宅用地出讓平均價款呈波動下降態(tài)勢，2021年4季度上漲較快，2021年一季度以來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的間續(xù)出臺，土地市場漸漸降溫，呈逐季回落態(tài)勢（見圖2）,分季度看，2季度房地產(chǎn)、商服、一般商品住房用地出讓平均價款環(huán)比分別下跌5.0%、17.4%、10.6%o2021年上半年全國31個?。▍^(qū)、市）土地供應(yīng)總量17.9萬公頃,同比增加65.1%o其中,工礦倉儲用地、房地產(chǎn)開發(fā)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等其它用地（包括公用設(shè)施、公共建筑、交通運輸、水利設(shè)施、特別用地）供應(yīng)同比分別增加3L9%、98.4%和77.1％（見圖1）。…….圖22021-2021年上半年房地產(chǎn)用地平均出讓價款變動狀況（四）工礦倉儲用地市場化配置程度進一步提高，價格變化符合政策預(yù)期工礦倉儲用地供應(yīng)量同比增加3L9%,其中出讓5.70萬公頃，同比增加29.1%,占工礦倉儲用地供應(yīng)總量的96.7%,同比下降2」個百分點。其中，招拍掛占出讓總量的90.0%,同比提高5.2個百分點。受宏觀經(jīng)濟變化影響，2021年一季度成為近幾年工礦倉儲用地供應(yīng)的低點。隨著工業(yè)用地招拍掛供應(yīng)政策的落實，工礦倉儲用地供應(yīng)量自2021年以來整體保持上升態(tài)勢。從價款上看，第2季度工礦倉儲用地出讓和招拍掛出讓平均價款同比分別上漲20%、14.9%,環(huán)比分別下跌3.4%、2.6%（圖3）,這說明準(zhǔn)時調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價政策的效果開頭顯現(xiàn)，從而有利于落實保增長、擴內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快進展的預(yù)期目標(biāo)。2021年上半年全國31個?。▍^(qū)、市）土地供應(yīng)總量17.9萬公頃,同比增加65.1%o其中,工礦倉儲用地、房地產(chǎn)開發(fā)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等其它用地（包括公用設(shè)施、公共建筑、交通運輸、水利設(shè)施、特別用地）供應(yīng)同比分別增加3L9%、98.4%和77.1％（見圖l）o.......圖32021-2021年上半年工礦倉儲用地出讓均價變動狀況（五）東部地區(qū)仍是土地供應(yīng)的主要投向，中部地區(qū)三類用地供應(yīng)快速增加。今年上半年，東、中、西部地區(qū)土地供應(yīng)同比分別增加40.4%、125.1％和68.1%,占全國土地供應(yīng)總量的比重分別為45.3%、28.1％和26.6%。其中，中部地區(qū)和西部地區(qū)同比分別提高7.5和0.5個百分點，東部地區(qū)同比下降8.0個百分點。分類型看，中部地區(qū)工業(yè)、房地產(chǎn)和其他用地供應(yīng)同比分別增加57」％、152.1％和212.9%,三類用地同比增幅均大于東部和中部地區(qū)。二、當(dāng)前形勢推斷隨著宏觀經(jīng)濟持續(xù)向好，房地產(chǎn)調(diào)控政策〃組合拳〃作用得以有效發(fā)揮，土地市場呈現(xiàn)逐步穩(wěn)定、回歸理性的良好進展態(tài)勢。在土地宏觀調(diào)控政策作用下，2021年上半年土地供應(yīng)量穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)出讓平均價款逐步回落，市場預(yù)期漸漸企穩(wěn)。隨著宏2021年上半年全國31個?。▍^(qū)、市）土地供應(yīng)總量17.9萬公頃,同比增加65.1%o其中,工礦倉儲用地、房地產(chǎn)開發(fā)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等其它用地（包括公用設(shè)施、公共建筑、交通運輸、水利設(shè)施、特別用地）供應(yīng)同比分別增加3L9%、98.4%和77.1％（見圖l）o.......觀經(jīng)濟的持續(xù)向好和房地產(chǎn)調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，土地市場將消失新的變化。（一）隨著4萬億經(jīng)濟刺激方案效果的進一步顯現(xiàn)，部分地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地量將持續(xù)增加。2021年，為確保中央4萬億投資的順當(dāng)落地，我部準(zhǔn)時調(diào)整了土地利用年度方案規(guī)模，加快土地審批，使得土地供應(yīng)總量大幅回升，有力保證了保增長、擴內(nèi)需的用地需要。今年以來，隨著4萬億投資效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，一些地方土地供應(yīng)特殊是基礎(chǔ)設(shè)施用地增加明顯。例如貴州省上半年供應(yīng)以重大工程為主的基礎(chǔ)設(shè)施用地8005公頃，已經(jīng)超過09全年基礎(chǔ)設(shè)施供地量。（二）全國住宅用地供應(yīng)持續(xù)增長，但市場觀望氛圍開頭傳導(dǎo)至土地市場。在已公布的2021年住宅用地供應(yīng)方案的引導(dǎo)下，各級國土資源管理部門加大了住宅用地供應(yīng)。上半年住宅用地供應(yīng)量同比增幅明顯。隨著房地產(chǎn)調(diào)控新政的出臺,房屋銷售量開頭下挫，市場觀望氣氛濃郁，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也加入了觀望的行列，房企拿地的熱忱明顯降低，市場競爭強度有所回落，一些城市開頭消失流標(biāo)（流拍）現(xiàn)象，市場尚未形成新的均衡。監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2021年6月份，全國84個重點城市房地產(chǎn)用地供應(yīng)量與4月份相比削減17.5%,房地產(chǎn)出讓平均價款下跌20.4%o（三）隨著經(jīng)濟上升態(tài)勢趨穩(wěn)，估計下半年土地供應(yīng)將保持平穩(wěn)增長。2021年二季度GDP同比增長達到10.3%,環(huán)比2021年上半年全國31個?。▍^(qū)、市）土地供應(yīng)總量17.9萬公頃,同比增加65.1%o其中,工礦倉儲用地、房地產(chǎn)開發(fā)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等其它用地（包括公用設(shè)施、公共建筑、交通運輸、水利設(shè)施、特別用地）供應(yīng)同比分別增加3L9%、98.4%和77.1％（見圖1）?！?增幅回落L6個百分點，規(guī)模以上工業(yè)增加值增速較一季度回落3.7個百分點，上半年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長25.5%,與一季度增幅相比回落0.1個百分點，國民經(jīng)濟運行趨穩(wěn)態(tài)勢明顯。上半年的宏觀調(diào)控中，中央一方面調(diào)整了信貸政策，回歸適度寬松貨幣信貸環(huán)境，上半年人民幣貸款增量同比削減37.2%,另一方面進行房地產(chǎn)市場調(diào)控，遏制部分城市房價過快上漲，抑制投資投機性購房需求，目前初現(xiàn)成效。在將來政策趨向上，中央將堅持樂觀的財政政策和適度寬松的貨幣政策。在上述政策背景下，估計下半年土地供應(yīng)量將保持平穩(wěn)增長。三、對策建議（一）優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加土地政策對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的促進作用，加快進展方式轉(zhuǎn)變一方面，圍繞今年經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的工作重心，以促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為動身點,適時調(diào)整和發(fā)布新的《禁止用地項目名目》和《限制用地項目名目》，嚴(yán)格土地準(zhǔn)入條件，實施有禁有限、有保有壓的土地供應(yīng)政策，樂觀探究差別化的產(chǎn)業(yè)用地政策，加強土地政策參加宏觀調(diào)控的主動性和能動性；另一方面，完善存量土地供應(yīng)政策，鼓舞城市存量土地二次開發(fā)，討論建立和完善低效工業(yè)用地退出機制，樂觀盤活存量房地產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)利用，推動城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級。（二）保持現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，確保實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)2021年上半年全國31個?。▍^(qū)、市）土地供應(yīng)總量17.9萬公頃,同比增加65.1%o其中,工礦倉儲用地、房地產(chǎn)開發(fā)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等其它用地（包括公用設(shè)施、公共建筑、交通運輸、水利設(shè)施、特別用地）供應(yīng)同比分別增加3L9%、98.4%和77.1％（見圖1）?！?從上半年的監(jiān)測分析狀況看，中央宏觀調(diào)控，尤其是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策〃組合拳〃已經(jīng)發(fā)揮了重要作用，房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)充分，土地出讓均價環(huán)比下降，市場觀望氣氛漸濃，土地調(diào)控政策通過供應(yīng)和需求的雙向調(diào)整穩(wěn)定了市場預(yù)期，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)理性回歸態(tài)勢。同時，現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)，近來歐洲國家主權(quán)債務(wù)危機愈演愈烈，加之通貨膨脹和人民幣升值預(yù)期的存在，也引發(fā)了社會各界對宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇和房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)性的擔(dān)憂，有的認(rèn)為宏觀經(jīng)濟環(huán)境若發(fā)生翻轉(zhuǎn)，政府就會扶持房地產(chǎn)業(yè)的進展，而政策一旦落實不力就會半途而廢，必將引發(fā)房價的反彈。因此，在本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)控中，一是要連續(xù)實行有力措施促進民生用地供應(yīng)方案切實〃落地〃，保障民生用地供應(yīng)；二是要保持政策持續(xù)性、穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上提高針對性和敏捷性，避開政策的起伏過大,確保調(diào)控效果實現(xiàn)。（三）加大市場監(jiān)測監(jiān)管力度，確保已供土地依規(guī)依約開發(fā)利用一方面要進一步擴大土地供應(yīng)和開發(fā)利用信息公開范圍，貫徹落實建設(shè)項目開竣工申報制度，將已供土地的開發(fā)建設(shè)狀況向社會公開，接受社會的監(jiān)督；另一方面要嚴(yán)格合同管理，準(zhǔn)時監(jiān)測并處理各種違法違規(guī)行為：對違規(guī)變更保障性住房、中小戶型中低價位商品房項目用