品牌折扣商城項目建設項目可行性策劃書

第27頁共27頁成功案例，最新歸檔。授權本站，請勿外傳！成功案例，最新歸檔。授權本站，請勿外傳！諸暨“品牌折扣商城”項目可行性研究報告項目概況項目投資人、項目總投資項目投資人：略項目計劃投資額：50038.36萬元人民幣（約5億元）2、項目公司與用資計劃略3、項目選址、占地面積項目四至：項目東臨環(huán)城東路、氣象局；北沿苧蘿東路、新世紀花園住宅小區(qū)；南靠新安家園住宅小區(qū)、；西接37畝待開發(fā)商業(yè)宗地、東興路。東北方是規(guī)劃的行政中心，部分行政機關以在建設中。西北方向是祥生新世紀廣場（臺灣大潤發(fā)賣場）。項目占地面積：35畝（23500平方米）。東西長180米，南北長140米。項目建筑面積、建筑層數項目總建筑面積：97000平方米項目主樓地上8層地下1層，附樓9-30層；地下停車場：200個車位，室外停車場：1200個車位。項目容積率、建筑密度、綠化率項目總建筑面積：9.7項目容積率：4.13項目建筑密度：46%項目綠化率：23%二、諸暨市商業(yè)地產研究1、區(qū)位優(yōu)勢與交通狀況諸暨位于浙江省中部，與紹興、杭州蕭山區(qū)，嵊州，義烏、東陽，浦江等7個縣市區(qū)接壤，總面積2318平方公里（全省第8位），轄28個鎮(zhèn)鄉(xiāng)(街道)，106萬人口(全省第7位)。諸暨城市建成區(qū)面積達32.9平方公里，城市綠化率達到56.4%，中等城市框架基本形成。諸暨交通便利，浙贛鐵路、杭金公路和杭金衢高速公路穿境而過，諸永（諸暨至永嘉）高速、諸暨至紹興的高速公路正在興建中。諸暨距上海僅298公里，杭州98公里諸暨市轄3個街道、23個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)：暨陽街道、浣東街道、陶朱街道；大唐鎮(zhèn)、次塢鎮(zhèn)、店口鎮(zhèn)、阮市鎮(zhèn)、江藻鎮(zhèn)、楓橋鎮(zhèn)、趙家鎮(zhèn)、馬劍鎮(zhèn)、草塔鎮(zhèn)、牌頭鎮(zhèn)、同山鎮(zhèn)、安華鎮(zhèn)、街亭鎮(zhèn)、璜山鎮(zhèn)、浬浦鎮(zhèn)、直埠鎮(zhèn)、五泄鎮(zhèn)、嶺北鎮(zhèn)、陳宅鎮(zhèn)、王家井鎮(zhèn)、應店街鎮(zhèn)、山下湖鎮(zhèn)、東白湖鎮(zhèn)；東和鄉(xiāng)。共有32個社區(qū)、34個居委會、467個行政村。市人民政府駐暨陽街道紅旗路26號。自然條件及資源優(yōu)勢諸暨地形以丘陵為主，素有“七山一水二分田”之稱。位于浙江省中部偏北，距杭州98公里。錢塘江流域中段，介于東經119°53′～120°32′，北緯29°21′～29°59′之間，屬上海經濟開發(fā)區(qū)。全境處于浙東南、浙西北丘陵山區(qū)兩大地貌單元的交接地帶，由東部會稽山低山丘陵、西部龍門山低山丘陵、中部浦陽江河谷盆地和北部河網平原組成。四周群山環(huán)抱，地勢由南向北漸次傾斜，形成北向開口通道式斷陷盆地。境內東、西部為低山丘陵，富有林木、礦藏。東部會稽山脈，主峰東白山太白尖海拔1194．6米，為境內最高峰；西部龍門山脈，主峰三界尖海拔1015．2米，為境西部最高峰。中部為河谷盆地，多沃土良田，北部為河網平原，水資源充沛。浦陽江縱貫南北，境內干流長67．6公里，東西8條支流呈葉脈形展開。市境地處浙中內陸，屬亞熱帶季風氣候區(qū)，四季分明，雨水較多，光照充足，年溫差大于同緯度鄰縣，小氣候差距顯著，具有典型的丘陵山地氣候特征。2001年年平均氣溫17.4°C，降水天數158天，總降水量1393毫米，蒸發(fā)量1235．3毫米，日照時間1666．7小時。歷史傳承與人文底蘊諸暨，為我國古越民族聚居地之一。史傳：禹至大越，上苗山大集諸侯，駐蹕于此，爵有德、封有功，因定此境為"諸暨"，意即天下諸侯到達駐留議事之所。夏朝中期，夏帝少康封庶子無余于越，諸暨屬越。至春秋時，越國先后建都于境內埠中、大部、色乘等地。吳越之爭中，越王勾踐曾以境內勾乘山為休養(yǎng)生息、圖謀復國之所。秦王政二十五年(公元前222年)，以越地置會稽郡，設諸暨縣。西漢時，屬揚州刺史部會稽郡。新始建國年間，更名疏虜。東漢建武初，復原名。東漢興平二年(公元195年)，分部分地入豐安、漢寧二縣。三國吳時，改漢寧為吳寧。西晉屬會稽郡。東晉屬會稽國。南朝復屬會稽郡。隋文帝開皇中，屬吳州。九年(公元589年)，吳寧縣廢，原諸暨地復歸諸暨。大業(yè)中，仍屬會稽郡。唐時，屬會稽郡及越州。高宗儀鳳二年(公元677年)，劃諸暨、會稽部分地置永興縣。武后垂拱二年(公元686年)，復分諸暨縣之吳寧故地入東陽縣。光啟三年(公元887年)，諸暨改稱暨陽。五代屬吳越國越州東府。吳越王天寶三年(公元910年)，復名諸暨。宋初，屬兩浙東路越州。南宋紹興元年(公元1131年)，屬紹興府。孝宗乾道八年(公元1172年)，分東北10鄉(xiāng)置義安縣，治今楓橋。淳熙元年(公元1174年)，廢義安，其地復入諸暨。元屬江浙等處行中書省紹興路。成宗元貞元年(公元1295年)，升為諸暨州。至正十九年(公元1359年)，改名諸全州。二十六年，降州為縣，仍復舊名。明、清時，均屬紹興府。民國元年(公元1912年)廢府，直屬浙江省。民國3年省下設道，諸暨屬會稽道。16年廢道，直屬浙江省。民國24年9月至37年4月，屬浙江省第三行政督察區(qū)；37年4月至38年，屬浙江省第二行政督察區(qū)。1949年5月6日諸暨解放，至6月22日，諸暨屬中共蕭紹諸杭臨時委員會管轄。6月13日～11月16日，歸第十專署管轄。其后，諸暨屬紹興專區(qū)。1952年1月，紹興專區(qū)撤銷，直屬浙江省。1953年2月，劃歸金華專區(qū)。1957年9月，劃歸寧波專區(qū)。1964年9月，復屬紹興專區(qū)。1968年5月，屬紹興地區(qū)。1983年7月起，屬紹興市。1989年9月，經國務院批準，撤銷諸暨縣，設立諸暨市。越王勾踐臥薪嘗膽，西施故里人杰地靈。諸暨歷來俊賢咸集，人才輩出，古代有西施、王冕、楊維楨、陳洪綬、良價等名人；現(xiàn)代有俞秀松、張秋人、宣俠父等中共早期革命家，當代有趙忠堯、金善寶、毛漢禮等著名科學家。地方經濟及市民收入改革開放以來，諸暨經濟建設和各項社會事業(yè)取得了巨大的成就，在全國百強中的位次呈逐年上移態(tài)勢，2000-2005年分別位居全國最發(fā)達縣(市)第66位、第45位、第39位、第32位、第27位和第24位，是全省范圍內位次上升最快的縣市。農業(yè)是諸暨的傳統(tǒng)優(yōu)勢產業(yè)，近年來，全市不斷加快農業(yè)產業(yè)化步伐，生豬、香榧、珍珠、名茶、板栗、高菜等優(yōu)質農產品不斷銷往香港、上海等國內大中城市和國外市場，涌現(xiàn)了“綠劍”名茶、“楓橋”香榧等一批全國、省級名牌農產品，被命名為“中國珍珠之鄉(xiāng)”和“中國香榧之鄉(xiāng)”。工業(yè)經濟發(fā)展緊緊抓住了大企業(yè)、大集團培植和塊狀經濟升級這條主線，全市已有年銷售超億元的工業(yè)規(guī)模企業(yè)106家，有省級以上高新技術企業(yè)102家，上市公司4家。大唐襪業(yè)、店口五金、楓橋襯衫、山下湖珍珠等十大塊狀經濟產值已占全市工業(yè)總產值的70%左右。目前，諸暨擁有國家級品牌16只，省級品牌112只，總數列浙江省縣級市第一。諸暨有以服裝為主的五大類出口商品、145個品種，外貿出口連年增長。諸暨連續(xù)兩次被評為浙江省“建筑之鄉(xiāng)”。憑借西施的傳奇故事和五泄的秀美景色，旅游產業(yè)發(fā)展迅速。隨著經濟又好又快發(fā)展，全市人民生活水平不斷提高。2006年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農民人均純收入分別達到20056元和9050元。商業(yè)發(fā)展環(huán)境與業(yè)態(tài)狀態(tài)調查近年來，諸暨市以連鎖超市為代表的新型業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，一方面本地一些規(guī)模較大的商場如雄城商貿、第一百貨等都不斷發(fā)展連鎖超市，一些新興連鎖企業(yè)如天天樂超市等也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭；另一方面，國內著名的連鎖集團已進入或準備進入我市城區(qū)發(fā)展網點，同時，專賣店、專業(yè)店、便民店等多種業(yè)態(tài)也得到較快發(fā)展。2005年，諸暨市政府出臺了《諸暨市商業(yè)網點發(fā)展規(guī)劃》，圍繞把諸暨市建設成為長三角著名商旅名城的目標，充分利用區(qū)位、制造業(yè)和旅游資源優(yōu)勢，對商業(yè)網點的布局和業(yè)態(tài)的選擇以方便居民生活為出發(fā)點，力爭通過合理配置社會商業(yè)資源，建設空間布局合理、業(yè)態(tài)設施先進、服務體系完善、信息化程度高的現(xiàn)代化商業(yè)網點體系。2007年2月《諸暨市人民政府關于加快發(fā)展服務業(yè)的若干政策意見》出臺。《意見》對達到條件的各類商貿服務企業(yè)制訂了不同的獎勵扶持政策。諸暨市商貿服務業(yè)呈現(xiàn)出前所未有的發(fā)展勢頭。據統(tǒng)計，全市商貿服務業(yè)建設項目總數達285個，計劃投資總額63.39億元，其中，2000萬元以上重點商貿服務業(yè)建設項目共有26個，分別分布在暨陽、浣東、陶朱、店口、大唐、山下湖、草塔、五洩、次塢等9個鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）；投資5000萬元以上的有20個，投資項目規(guī)模之大、范圍之廣、品位之高，為歷年之最。到2007年底，全市建有各類專業(yè)市場75個，市場成交額283.6億元，同比增長17.7%，其中超億元市場13個、超10億元市場3個，大唐襪業(yè)市場和山下湖珍珠市場為全國最大的專業(yè)市場。目前，全市共有各類農貿市場176個，遍布全市各個鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）。2007年，農副產品批發(fā)市場、東湖農貿市場、大唐農貿市場的成交額均超過億元。全市已初步形成大中小相結合、城鎮(zhèn)與農村相結合、批發(fā)與零售相結合、農副產品經營與工業(yè)品經營相結合，多層次、多功能、專業(yè)化、特色化的市場結構網絡。

2007年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額104.08億元，同比增長17.3%。其中批發(fā)貿易4.19億元，同比增長8.1%；零售貿易92.28億元，同比增長17.7%；住宿餐飲7.61億元，同比增長18.1%。全市目前已擁有銷售超億元的三產規(guī)模企業(yè)12家，三產苗子企業(yè)19家。其中，富潤控股集團成為浙江省重點培育的商貿流通企業(yè)之一；雄風集團已成為全國500強服務企業(yè)和紹興市年銷售額最大的商貿流通企業(yè)。2007年10月《關于加快推進商貿服務業(yè)品牌建設的意見》出臺，進一步形成商貿服務業(yè)重視、保護、爭創(chuàng)、發(fā)展品牌的良好氛圍。積極實施“品牌興商”戰(zhàn)略，從強化品牌基礎工作、加快培育自主品牌、實施獎勵扶持政策、加強人才隊伍建設、發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用等方面，進一步形成商貿服務業(yè)重視品牌、保護品牌、爭創(chuàng)品牌、發(fā)展品牌的良好氛圍。2007年底，大潤發(fā)超市開業(yè)。這個集購物、休閑、美食于一體的綜合性購物廣場，使消費者在單純的購物之外，體驗到濃郁的現(xiàn)代商業(yè)氣息，同時還給周邊地段帶來繁榮。去年，諸暨市堅持大商貿、大流通、大開放、大發(fā)展，立足市場化、產業(yè)化和社會化方向，全市商貿服務業(yè)總體水平進一步提高。項目組調查發(fā)現(xiàn)，中型城市的商業(yè)框架在諸暨已經初步形成，未來幾年必然進入商業(yè)高速發(fā)展階段。但是，諸暨目前商業(yè)網點的商業(yè)組織化程度較低，缺少具有專業(yè)特色的購物街區(qū)，缺乏具有號召力和區(qū)域輻射能力的核心商圈。商業(yè)配套設施亦相對缺乏，突出表現(xiàn)在商業(yè)網點布局不夠合理、低層次重復建設過多，結果造成網點過于分散，傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)暨陽路也不能形成具有專業(yè)特色的現(xiàn)代商業(yè)積聚區(qū)，商業(yè)集聚度低，商業(yè)氛圍難以形成。經過近幾年諸暨市商業(yè)網點的快速發(fā)展，已建成及規(guī)劃中、建設中的適合中低端消費群體的商業(yè)網點如大潤發(fā)超市、銘仕廣場、宏城時代廣場等已經初具規(guī)模，基本可以滿足城區(qū)普通居民日常消費需求。隨著國民經濟的不斷高速發(fā)展和城區(qū)居民人均可支配收入的大幅度提高，特別是企業(yè)主和高收入群體的不斷壯大，諸暨高消費層次需求已經逐步形成，這一點，從市區(qū)道路上行駛的高檔名牌轎車的數量和華燈初上時餐飲娛樂場所的上座率就是有力的證明，諸暨人的富足和消費習慣可見一斑。消費群體是決定消費市場的決定因素，諸暨現(xiàn)在缺乏的是與其經濟發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展迅速的旅游產業(yè)相適應的高檔次綜合性品牌化的商業(yè)網點，缺乏支撐高端消費群體的第三產業(yè)商圈。而且，不僅僅是滿足高消費群體的商業(yè)設施的缺乏，更為突出的是目前的商業(yè)網點布局中缺少國際品牌和具國際影響力的商業(yè)龍頭，缺少具有國際領先的服務業(yè)管理能力和商業(yè)運營能力的團隊。因此，引入高檔次、全方位、國際化的品牌頂級商業(yè)項目，必將為提升諸暨商業(yè)層次、適應特殊消費群體的消費需求注入新的活力。本項目的建設和運營將填補諸暨市高端商業(yè)業(yè)態(tài)需求的空白。響應政府“品牌興商”的戰(zhàn)略，為“把諸暨市建設成為長三角著名商旅名城的目標”添加新的里程碑。城東區(qū)域商業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析1、區(qū)域現(xiàn)狀與規(guī)劃藍圖隨著城市區(qū)域的擴大和東移，目前的諸暨城東，已建成入住了數個住宅小區(qū)，新世紀廣場商業(yè)項目已經建成，大潤發(fā)超市已經開始正常營業(yè)，區(qū)域人氣已經初步呈現(xiàn)上升趨勢。在城市東區(qū)。一個布局合理、交通便捷、設施完善、經濟繁榮、文化發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城區(qū)正在飛快發(fā)展。規(guī)劃中的諸暨城東，是諸暨的核心城區(qū)板塊，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｔ谶@里，西施故里旅游區(qū)商旅繁盛，商業(yè)服務、金融貿易、文化娛樂等公共配套設施集中布置，新行政中心將興建國土局大樓、交通局大樓、供電局大樓、農業(yè)局大樓等。未來十年，城東人口將增加到11.1萬人，周邊醫(yī)療、教育、休閑、商業(yè)配套一應俱全。辦證中心（建設中）、耀江大酒店（建設中）、會展中心（規(guī)劃中）、諸暨大劇院（規(guī)劃中）、青少年宮（規(guī)劃中）等也將陸續(xù)建成。本項目的投資建設，將攜手城市廣場、五星級繞江大酒店、新世紀廣場（大潤發(fā)超市）等商業(yè)項目共同打造諸暨核心商業(yè)圈，輻射諸暨全城乃至臨近的紹興，蕭山，嵊州，義烏、東陽，浦江等縣市。城東商圈飽和度分析商圈形態(tài)：商圈形態(tài)的了解是進行商圈分析的基礎，根據諸暨城市規(guī)劃，本區(qū)域可以定位為未來商業(yè)集中區(qū)，其特色為商圈大，覆蓋人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費習性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等。本項目組對城東商圈飽和度分析的內容主要由以下部分組成：(1)人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入；人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢，以及到城市購買商品的鄰近農村地區(qū)顧客數量和收入水平。(2)勞動力保障：管理層的學歷、工資水平；管理培訓人員的學歷、工資水平；普通員工的學歷與工資水平。(3)供貨來源：運輸成本；運輸與供貨時間；制造商和批發(fā)商數目；可獲得性與可靠性。(4)促銷：媒體的可獲得性與傳達頻率；成本與經費情況。(5)經濟情況：主導產業(yè)；多元化程度；項目增長；免除經濟和季節(jié)性波動的自由度。(6)競爭情況：現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式、位置、數量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經營風格、經營商品、服務對象；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點分析；競爭的短期與長期變動；飽和程度。(7)商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數目；交通運輸便利情況、車站的性質、交通聯(lián)結狀況、搬運狀況、上下車旅客的數量和質量；自建與租借店鋪的機會大小；城市規(guī)劃；規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應避免開店；成本。(8)法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制o(9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件等下面對上述內容作具體分析。先看人口特征分析。商圈內的人口規(guī)模隨著幾個成熟住宅小區(qū)的入住以及行政中心的陸續(xù)建設，城東未來將達到1.1萬人的常住人口，大型商業(yè)項目較為集中，輻射范圍應涵蓋整個城區(qū)及周邊郊縣，人口基數80-100萬；家庭數目約30萬、2007年居民年人均可支配收入達到20056元，購買力較強。諸暨全市社會消費品零售總額104.08億元。全市建有各類專業(yè)市場75個，市場成交額283.6億元，其中超億元市場13個、超10億元市場3個。以上數據作為商圈未來消費指數參考。再看競爭分析。在作商圈內競爭分析時我們考慮了下列因素：現(xiàn)有商店的數量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱點，短期和長期變動以及飽和情況等。任何一個商圈都可能會處于商店過少、過多和飽和的情況。商店過少的商圈內只有很少的商店提供滿足商圈內消費者需求的特定產品與服務；商店過多的商圈，有太多的商店銷售特定的產品與服務，以致每家商店都得不到相應的投資回報；一個飽和的商圈商店數目恰好滿足商圈內人口對特定產品與服務的需要。飽和指數表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數量，飽和指數可由公式求得。由于本報告時間倉促，不能采取精確調研的方式取得相關數據，在這里采用估算方式進行計算，待項目立項后再進行精確調研計算。IRS＝C×RE／RF式中IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數；C——商業(yè)圈內的潛在顧客數目；RE——商圈內消費者人均零售支出；RF——商圈內商店的營業(yè)面積。本項目建成后，未來在商圈輻射范圍內（諸暨城區(qū)及近郊農村）有超過30萬個家庭，每月在日用消費品中支出1000元人民幣，共有3個大型店鋪200個小型店鋪在商圈內，共有500IRS＝800000×1000／500000＝1600從估算數據顯示，該商圈內的飽和度較低。未來商圈發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｇ疤崾巧倘Ω采w范圍在幾年內達到覆蓋全城，輻射臨近縣市。差異化競爭戰(zhàn)略研究目前，在城東范圍內已建成的祥生世紀廣場（大潤發(fā)賣場），與本項目隔街相望，互成犄角。作為國際著名的大型連鎖零售商，大潤發(fā)的運營，將大幅度提升城東的商業(yè)氣氛，極大地增加商圈成熟度。由于大潤發(fā)與本項目地域緊鄰，商業(yè)定位均為集購物、休閑、餐飲、娛樂一站式服務的銷品茂，規(guī)模上均為大型零售商，存在商業(yè)競爭不可避免。因此，本項目在主題和定位上應注重與大潤發(fā)在經營項目的差異化和業(yè)態(tài)定位的互補性上周密考慮。首先，大潤發(fā)業(yè)態(tài)偏重商業(yè)零售為主，娛樂休閑為輔的業(yè)態(tài)定位，本項目定位以文化娛樂餐飲為主，零售為輔，在側重點方面有著本質的差別，極易形成相輔相成互為支撐的局面。其次，大潤發(fā)消費層次覆蓋高、中、低，主要滿足于中低居民消費需求，本項目立足于滿足高端消費群體的消費需求，在消費層次方面也有著差異化定位。再次，大潤發(fā)主營商品面向大眾，經營商品不注重產地、品牌，適合大眾商品即可，本項目主營國際著名品牌專賣店形態(tài)，這點也是差異化競爭的定位考量。還有，本項目在文化消費方面引入一流設施設備的超豪華現(xiàn)代影院，超大規(guī)模高檔次中餐酒樓，大型連鎖式數碼廣場，均填補了諸暨商業(yè)的空白。300家國際品牌絕大多數也是首次登陸諸暨?？傊?，本項目融合了國際品牌專賣店、豪華影院、休閑中心、文化藝術中心、超大規(guī)模餐飲旗艦、特色美食城、兒童娛樂天地等不同構思的生活體驗。在布局設置、功能劃分、經營理念等方面均不同于原有的商業(yè)購物場所。項目強調將休閑、舒適的購物狀態(tài)與多樣性的游樂設施、樂趣演出相結合，以繽紛多彩的生活體驗滿足富裕家庭消費的不同年齡、性別、個性的多元生活情趣。項目經營定位的差異化戰(zhàn)略，避免了雙方白熱化的競爭，形成了優(yōu)勢互補。1+1大于2，在兩家大型銷品茂零售商的規(guī)模效應的引領下，必將大幅提升城東商圈的人氣和成熟度，加快諸暨“品牌戰(zhàn)略”的商業(yè)發(fā)展速度，大幅度提升城東商圈的商業(yè)輻射范圍，吸引周邊縣市到本商圈購物消費，與競爭對手取得共贏的結果。商業(yè)主題與功能定位1、折扣銷品茂項目主題定位為娛樂型品牌折扣銷品茂，以西施故里的歷史文化為依托，將現(xiàn)代休閑生活理念引入到傳統(tǒng)的生活中?！颁N品茂”是英文SHOPPINGMALL的音譯，直譯為“購物林蔭道”，或者音譯為“摩爾”，是一個非常具有浪漫色彩的詞匯。簡單的理解就是不同商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的總匯和積聚，包含百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖店和各種服務功能在內的超級商業(yè)中心。銷品茂的面積一般在10萬平方米以上，由專業(yè)的管理公司開發(fā)經營，統(tǒng)一管理。銷品茂擁有充足的停車位，其內設數個核心主力店及各種功能的服務設施，再輔以各類專業(yè)店和專賣店，滿足消費者購物、娛樂、餐飲、休閑等消費一體化的需求。目前歐美等西方國家的銷品茂建設和發(fā)展都已經進入了非常成熟的階段，其年營業(yè)總額占據了整個商業(yè)零售總額的主導位置。1990年法國銷品茂的年營業(yè)額占到法國全年商業(yè)零售總額的1/4；1997年，日本有2445個不同類型的銷品茂，年營業(yè)總額達25·6039萬億日元，占當年其零售總額的17·3%;1996年，美國擁有銷品茂及購物中心42130個，年營業(yè)額9339億美元，占當年零售總額的50%強。銷品茂已經成為經濟發(fā)達國家的重要經濟支柱之一。本項目的銷品茂類型為娛樂型摩爾購物中心MALL。實行的是物業(yè)產權租賃制，項目面積在8.6萬平米，其中摩爾營業(yè)面積6萬平米，由于面積還不夠大，故本項目定位面向一個特定消費群體，亦即高端市場，以國際著名品牌為主，面向高端消費目標顧客群體，主營高檔商品。同時突出項目的餐飲娛樂和文化功能。國際上與本項目類似的如香港時代廣場、上海恒隆廣場、馬尼拉GLORIETTAPLAZA、香格里拉廣場SHANGRILAPLAZA、臺北京華城等。品牌折扣店（OUTLETS）“奧特萊斯”是英文OUTLETS的中文直譯。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為“品牌直銷購物中心”。OUTLETS吸引顧客的法寶：馳名世界的品牌——薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正，質量上乘；難以想象的低價——以低至1-6折的價格銷售，物美價廉，消費者趨之若鶩。奧特萊斯（Outlets）最早誕生于美國，迄今已有近一百年的歷史。特別是近兩年，銷售額屢創(chuàng)新高。據美國的統(tǒng)計數字顯示，全美有275個大型奧特萊斯中心，銷售增長率逐年大幅遞增。目前，在美國、歐洲、日本甚至東南亞國家，均已出現(xiàn)這種業(yè)態(tài)并蓬勃發(fā)展。目前，中國的奧特萊斯主要有北京燕莎奧特萊斯、上海青浦奧特萊斯、張家港香港城奧特萊斯、蘇州奧特萊斯。全國在建的奧特萊斯眾多，奧特萊斯已然成為商業(yè)新業(yè)態(tài)的流行趨勢。中國的奧特萊斯基本都是走廠家直銷與折扣相結合的道路。本項目的開發(fā)商香港任平企業(yè)集團公司和上海輕紡市場發(fā)展有限公司都具有多年經營大型零售市場的經驗。其中香港任平企業(yè)集團公司是香港零售商管理協(xié)會正式會員，旗下同時擁有地產開發(fā)公司和商業(yè)零售商場，特別是香港任平企業(yè)在香港及東南亞參與經營著多家高檔商廈，因此其和眾多國際名牌生產商，品牌擁有者聯(lián)系甚密，為本項目的品牌招商提供了便利，也是本項目定位于國際品牌專賣店的原因所在。業(yè)態(tài)組合與品牌組合項目的業(yè)態(tài)構成確定為國際品牌服裝、鞋帽、箱包、皮具、工藝首飾、化妝品等生活消費品為主要經營業(yè)態(tài)。本項目招商品牌的定位本著國際化、高檔次的業(yè)態(tài)定位。招商目標品牌根據品牌的著名程度、國內消費者的認知程度、品牌的原產地等方面大致分為三類。Ａ類：國際著名品牌，如：阿媽妮、華倫天奴、諾迪卡、埃斯普里特、羅浮宮寶麗絲、LANCOME、HUGOBOSS等；Ｂ類：國際知名品牌，如：夢特嬌、法國鱷魚、ADIDAS、CALVINKLEIN等；Ｃ類：國內具有國際影響力的著名和知名品牌，如：報喜鳥、杉杉、七匹狼、雅戈爾、金利來、美特斯邦威等；根據商圈消費者對各類品牌的認知度和接受度，以及品牌招商的成功率預測，本項目組在調研分析的基礎上，確定品牌的組合形式和結構比例為：Ａ類品牌30%；Ｂ類品牌40%；Ｃ類品牌30%。餐飲文化娛樂定位項目餐飲文化娛樂定位本著注重高端市場，滿足高消費人群，面向中青年家庭，充分體現(xiàn)本項目的注重文化娛樂消費特色。招商項目選擇國內著名餐飲、娛樂品牌企業(yè)入住，引入2-3家品牌主力店，保證管理經營的成功率和影響力。同時，設立各國、各地風味餐飲店，營造包羅萬象、適合不同口味的餐飲招牌和特色，以創(chuàng)造本項目的知名度。文化消費定位打造城東商圈的文化中心地位，設立項目力求舒適、典雅、富麗堂皇、文化氣息濃郁，即要體現(xiàn)現(xiàn)代文化的國際包容性，也要體現(xiàn)西施故里的深厚文化底蘊和內涵。業(yè)態(tài)組合與樓層分布地下：停車場地下停車場200個車位，室外停車場：1200個車位。1F-3F：300家國際品牌折扣1F：首飾珠寶、化妝品、香水、名牌手表、修配店、銀行、美式快餐、咖啡廳、咨詢處。首飾珠寶化妝品的營業(yè)柜臺具有小巧明亮的特點，往往采取購物環(huán)島的形式，規(guī)劃在一層，可以給消費者一個賞心悅目、開闊舒適的第一印象。2F：男正裝、男內衣、男裝休閑、男裝飾品、皮具、兒童服裝、中性休閑裝、運動系列、3F：品牌女裝、女職業(yè)裝、女內衣、品牌箱包、時尚飾品、品牌鞋帽。4F：數碼廣場招商引入一家上海知名連鎖數碼專營企業(yè)，如：賽格、塞博、蘇寧、國美、宏圖三胞等。5F：異國風味美食城美食城設置在5樓，可引導客流向上移動。在這里既能找到各種地方小吃、八大菜系，更能找到世界各民族的異國風味菜。體現(xiàn)項目國際化、全方位特色。6F：超大規(guī)模中餐酒樓引入一家超大型高檔餐飲旗艦店，引領諸暨餐飲高消費潮流，初步意向是紅子雞集團。紅子雞集團創(chuàng)建于1989年，現(xiàn)已擁有一家三星級大酒店和四家大型海鮮大酒樓，是一家以經營酒店和餐飲業(yè)為主導產業(yè)，在上海創(chuàng)辦的“上海紅子雞總匯”是上海市目前規(guī)模最大的海鮮粵菜大酒樓，2000個餐位，營業(yè)面積1.2萬平方米，可以停泊300輛小汽車，年營業(yè)額已達一億元，是上海餐飲業(yè)的“巨無霸”。北京紅子雞海鮮大酒樓位于朝陽區(qū)霄云路35號，營業(yè)面積約1萬平方米，擁有1500個餐位，KTV包房和多功能宴會廳，配套有200多輛車位的大型停車場。超大規(guī)模，是目前北京市規(guī)模最大的中餐酒樓。7F：KTV、SPA、大型浴場、咖啡廳、西餐廳時尚娛樂休閑廣場，大型浴場、大型KTV作為主力店，設計、裝修應具備現(xiàn)代感和華麗感，讓客戶享受貴賓級的超值服務。8F：電影城、藝術中心、書城、兒童世界功能齊全的文化廣場，現(xiàn)代豪華的影城是現(xiàn)代青少年文化消費的主要場所，配備高檔舒適豪華的設施設備，設置四個設計風格各異的電影放映廳，廳內座椅按照人體學高靠背原理設計，可調節(jié)觀影視角的豪華座位，處處彰顯著品位與尊貴。各影廳全部采用杜比SR.D立體聲系統(tǒng)。觀眾來這里可以得到完美的視聽享受。藝術中心、書城：文化消費的不可缺少的場所。兒童世界：打造不落幕的嘉年華。整個文化廣場是諸暨青少年最理想的文化消費的去處，也是本項目的人氣亮點。附樓：空中別墅（9-30層）項目9-30層建筑面積共計24000平米，功能為高檔次躍閣式住宅。每層6套，設置180平米、220平米兩種房型。躍閣居室的優(yōu)勢在于利用先進的建筑設計，巨大的寬面落地窗使室內能更多地享受到陽光和清風，房子顯得更寬敞、明亮，全新的空間感受悠然而出，人們形象地稱之為“空中別墅”。躍閣式住宅無論是在結構上還是在功能上如今都變得更加人性化。躍閣式住宅不僅打破了傳統(tǒng)的居住結構，更主要的是在功能區(qū)分上更加明顯，一層一般為公共活動區(qū)域，為家庭用餐、看電視、接待親朋好友，會見客人；二層為主人的私密區(qū)，也就是所謂的靜區(qū)，布局主要有主人臥房、書房、私人衛(wèi)浴室等。此外，挑空的部分不計算面積，越來越為中青年人看好。躍閣居室在上海、深圳等城市發(fā)展起來的時間比較早，供應量也比較多，很受購房者的喜愛，市場反應良好。建筑風格與設計規(guī)劃打造新城市區(qū)域地標建筑建筑，是最有力量的城市語言，是最能體現(xiàn)活力的城市標桿；有風格的建筑才有生命力和感染力，風格建筑，應該是讓人第一眼認識一座城市的名副其實的城市地標。本項目在建筑風格上以現(xiàn)代、后現(xiàn)代建筑風格為主。外觀形象時尚現(xiàn)代，外立面的形象要充分體現(xiàn)“現(xiàn)代、豪華、時尚”的氣息；風格上要有超前意識，能夠經得起時間的考驗；正面、側面需要分別具有明確、大方的視覺焦點；做到無論遠看近看都給人以莊重的美感；色彩搭配協(xié)調一致，燈光效果熱烈炫目；成為整條街最靚麗最吸引眼球的商業(yè)店面，打造成東區(qū)域地標建筑。內部裝修要體現(xiàn)出豪華舒適的購物休閑氛圍。材料選取高檔優(yōu)質，施工保質保量；與每層樓面的品牌品種相協(xié)調；鋪面大小形狀充分利用樓層結構，整齊、寬敞、明亮；客流走道合理流暢，為消費者提供舒適的購物環(huán)境，使其留連忘返。以超豪華、明亮、自然作為主線來進行場所布局，在娛樂、購物、休憩的過程中體現(xiàn)富麗堂皇、心情愉悅、賞心悅目，可以享受到與自然和諧一體的舒適感，在項目內的活動更加輕松愜意，體現(xiàn)出休閑購物的主題。其次，軟環(huán)境方面也要全方位服務主題，包括鋪面布置，廣告發(fā)布、營業(yè)員服飾、服務規(guī)范、禮貌用語，都作為商業(yè)主題塑造、形象塑造的構成元素。建筑設計規(guī)劃動線規(guī)劃：建筑自身的特點往往與商業(yè)經營者要求最大化營業(yè)面積相互沖突。滿足商業(yè)定位的要求，對寬度，深度，曲直度的適應性推敲。給進入商場的消費者舒適的行走路線，有效的接受賣場的商業(yè)文化，消除購物產生的疲勞，自覺的激起顧客的購買欲望，是動線規(guī)劃的重要意義。塊型設計：業(yè)種分布是現(xiàn)代商場經營中經常要推敲的問題，在動線規(guī)劃的大格局下，如何讓業(yè)種各就各位相互配合，讓消費者在合理的格局中，能夠采集大量的時尚信息，一步步引導消費，使各區(qū)塊型充分表達該業(yè)種的整體規(guī)模實力，方便消費者的選購行為。能夠有效的促成購物行為的最終實現(xiàn)。照明設計：商場設計中首當其沖的是功能照明，它提供商場內所有區(qū)域的基礎照明，使商品的基本展示照度得以控制。色溫的把握，功率的把握，都將使商場處于有效的經濟運作中，其次合理的重點照明方案將有效的提升項目的整體氛圍。頂柵設計：追求簡潔大方，突出重點，追隨動線的變化，體現(xiàn)商場定位的主題區(qū)域氛圍，并能與頂棚設備的友好衍接，共同營造出舒適的公共空間。地坪設計：在商業(yè)定位的基礎上，考慮建筑的結構特點，選取恰當地坪材料，在大格局中著重體現(xiàn)其功能性，在重點區(qū)域承擔氛圍烘托的重要性。對樓層與樓層業(yè)種變化的有效支持，對動線的實際體現(xiàn)和引導。都是地坪設計要著重解決的問題共享空間：柱面、墻面、中庭、休閑區(qū)的共享空間合理設計，著重體現(xiàn)商業(yè)定位和實際的功能使用，中庭設計適時的體現(xiàn)了商業(yè)主題文化的宣傳和推廣，樓層的銜接，這一重要陣地，它的設計是延續(xù)的、適時的、時尚的，柱面，墻面處理直接體現(xiàn)商業(yè)區(qū)域文化的直接把握。氛圍設計：在業(yè)種確立之后，氛圍設計將承擔著重要的詮釋作用，那里是業(yè)種的轄域，是什么樣的業(yè)種，是何種文化屬性，如何體現(xiàn)，那里是主題區(qū)，主題區(qū)如何表達，門楣與柱面如何體現(xiàn)，重點照明的處理都是推敲的重要內容。廣告標牌：功能標識牌，戶外業(yè)種介紹，戶內樓層介紹，商業(yè)品牌的延續(xù)推廣，POP的設計，組成龐雜的面面俱到的，平面標識誘導系統(tǒng)，使它成為商業(yè)文化的一個重要規(guī)范，時尚的又一陣營。品牌規(guī)劃：品牌入位裝修的全程現(xiàn)場跟進，為商家解決整體協(xié)調問題，時時的POP設計，讓商家保持時尚的前沿。定期的適時商業(yè)調整，讓商家在發(fā)展中不斷完善，與商家同守共進。七、盈利模式與經營模式1、盈利模式本項目盈利模式采取長期投資與短期投資相結合的盈利模式，即保證以最短的時間內收回投資，又兼顧項目的長期收益。根據項目的功能、業(yè)態(tài)不同分為三種盈利模式：1）、空中樓閣，直接銷售，統(tǒng)一物業(yè)躍閣式住宅，采取直接銷售的方式。住宅的出入通道獨立設置，與賣場互不干涉，便于獨立管理，方便住戶。物業(yè)管理聘請香港或上海的專業(yè)公司負責，保證為住戶提供專業(yè)的服務?？罩袠情w共21層樓面，總建筑面積25000平米，126戶，按一萬元每平米估算，銷售額約2.5億元。2）、名品店鋪，產權出售，售后返租項目名牌專賣店部分和數碼廣場部分采取鋪位產權與經營權分離的經營模式。投資者購買了鋪位的產權以后，成為鋪位的業(yè)主。同時，項目與業(yè)主簽訂“返租經營協(xié)議”，確保投資者穩(wěn)定地回報率，消除業(yè)主的投資風險，把業(yè)主的投資風險轉變?yōu)榻洜I風險轉移給項目的經營團隊。巨大的升值潛力和穩(wěn)定且無風險的回報率必然刺激鋪位投資者的投資信心。項目的經營管理團隊負責項目的整體品牌招商工作。明確每個樓層、每個區(qū)域、每個鋪位的經營范圍和經營品牌，整體經營，避免產生經營上的混亂，招商結束后將經營權移交給香港任平企業(yè)零售商管理團隊管理。這種經營模式，確保賣場的有序經營和業(yè)主的穩(wěn)定投資回報。商鋪單元的分割遵循按各樓層業(yè)態(tài)和品種的功能需要進行分割的原則；同時，在保證消防通道和客流通道的前提下，最大限度合理利用平面空間。分割面積在20-200平方米之間，以60-100賣場部分共4層樓面，建筑面積36000平米。按平均三萬元每平米估算，總銷售額約10.8億元。3）、文化餐飲，長期持有，租賃經營文化、娛樂、餐飲部分時本項目的特色經營部分，采取產權與經營權長期持有，租賃經營與自主經營相結合的方式。此部分共4層樓面，建筑面積36000平米。每年租金收入1.3億元，自主經營年收入約2000萬元。管理模式及經營模式無論哪種盈利模式，全部采取統(tǒng)一物業(yè)管理，保證物業(yè)整體管理質量。以確保中央空調、電梯、照明、供水、供氣等設施的保養(yǎng)維護，保證項目物業(yè)的正常運營。規(guī)范管理保安、保潔、維護、收發(fā)等物業(yè)服務人員，保證物業(yè)整體服務質量。無論哪種盈利模式，全部采取統(tǒng)一物業(yè)經營。分別由專業(yè)的經營公司經營，以保證項目的穩(wěn)定收入。八、營銷策略與銷售計劃1、品牌招商與銷售策略本項目住宅部分的銷售和自主經營部分的租賃屬常規(guī)地產銷售模式，在這里不進行累述。這里主要闡述項目的商鋪整體銷售策略：以品牌招商為龍頭，帶動鋪位銷售工作的開展。本項目采取產權與經營權的分離，一方面保證了項目經營管理的主題化和統(tǒng)一化。另一方面，也保證了產權投資人的利潤回報率。投資人在投資購買產權的同時，已經明確的了解鋪位的未來經營者和經營品牌，減小了投資風險，增加了投資者的投資信心。在項目的立項的同時，即組建好項目的招商管理團隊，選擇具有多年商業(yè)管理和經營經驗的專業(yè)人員，組成強有力的管理團隊，提前介入品牌招商工作。并使未來經營管理團隊提前介入并參與項目的全過程，以加強項目各環(huán)節(jié)的連接，保證項目整體運作的合理性和規(guī)范性。通過一系列切實可行的招商措施和優(yōu)惠政策，采用靈活高效的招商手段，吸引國際國內的著名和知名品牌和零售商、各種品牌特許經營的龍頭機構落戶本項目，帶動項目鋪位銷售工作的開展。2、入市時機與開盤計劃品牌招商要先于鋪位銷售工作，在積極展開大規(guī)模的招商活動并取得令人滿意的成果后，適時拉開銷售開盤序幕，計劃在品牌招商完成所有鋪位的70％以后，展開鋪位銷售計劃。銷售開盤的標志是召開具有相當規(guī)模和廣大媒體參與的銷售展示會，并組織已簽約入駐的品牌商家在銷售展銷會召開期間舉辦品牌優(yōu)惠促銷活動，吸引人氣。大力宣傳，樹立品牌形象。在展銷會召開的前一周，在各種媒體上做大量的廣告推廣，并開始接受內部認購，一周后展銷會正式對外公開發(fā)售時，已有相當的鋪位售罄，給公眾一個鋪位緊俏的消費引導，增加投資者的購買欲望。給予前10名購買商鋪的投資人以適當的價格優(yōu)惠，刺激投資者的投資欲望。在展銷會期間，邀請一些影視、歌壇、體育明星參加現(xiàn)場表演，舉行服裝模特表演等活動，擴大項目的影響力和第一時間打出項目的知名度。設立鋪位樣板間，布置要規(guī)范別致，品牌形象突出，充分體現(xiàn)出項目“高檔次、大品牌、國際化”的業(yè)態(tài)定位。銷售接待中心布局及服務要體現(xiàn)人性化理念，銷售接待人員須經過嚴格培訓后上崗，做到熱心周到的講解和服務。在接待中心不斷的播放項目廣告宣傳片；邀請公證處、保險機構、銀行按揭部門、律師事務所等有關人員現(xiàn)場辦公，烘托現(xiàn)場氣氛，營造熱鬧、有序的銷售氛圍。3、廣告策略與媒體策略投入足夠的人力物力，通過各種媒體，集中宣傳項目的十大優(yōu)勢：優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢；國際化品牌專賣；豪華的外觀形象；完備的功能配套；靈活的鋪面分割；穩(wěn)定的投資回報；一站式消費理念；巨大的升值潛力；豐富的管理經驗；高效的服務保障；總體的廣告運作，要有統(tǒng)一的廣告和媒體策劃。項目運作的全過程都要非常注重廣告包裝和項目造勢，品牌招商和鋪位銷售住宅銷售的關鍵和重要時期巧妙地通過一系列制造懸念的營銷手段，達到出人意料的轟動效應，以達到事半功倍的宣傳目的。必要時可選擇名人擔任本項目的形象代言人，通過名人效應，達到項目宣傳目的。通過贊助公益事業(yè)、慈善事業(yè)，以及配合協(xié)助政府舉辦各種紀念活動、主題活動等方式為項目造勢。設計形象生動的西部名品廣場項目的企業(yè)標識，標識的立意要簡約、易記、醒目，體現(xiàn)出項目的主題。在中央電視臺等強勢媒體播出系列廣告、專訪。設計廣告語和廣告歌，重點是突出本項目“高檔、名牌、國際”的特色和項目主題。制作一系列的電視廣告短片，力求廣告在形象上簡約、優(yōu)美動人，內容上突出項目的優(yōu)勢，反映項目的主題。建立項目網站，設計精美的網頁，鏈接知名網站，在建立數字信息渠道、介紹項目信息的同時，通過各種網絡營銷和廣告發(fā)布的技巧運用，如：設立品牌論壇、業(yè)界風云人物排行榜評比活動、建立品牌信息發(fā)布平臺等手段，提高網頁的點擊率，取得良好的宣傳效果。制作精美的摟書，平面設計要獨具匠心、完美，印刷精致，達到良好的宣傳效果。在展銷會期間，安排促銷人員在項目周邊主要道口派發(fā)項目廣告宣傳單。選擇具有影響力和高覆蓋率的雜志、報紙等平面媒體，在一段時間內，連續(xù)不斷地發(fā)布品牌招商和銷售宣傳廣告。廣告文案要形象生動，使人閱后難忘。制作漂亮醒目的戶外廣告，如車廂廣告、燈箱廣告以及路牌廣告等。廣告牌均以醒目的標語、美麗的圖案向公眾展示項目的主題。九、投資評估與財務分析1、項目投資人與項目資金來源項目的投資人：由香港任平企業(yè)有限公司與上海輕紡市場發(fā)展有限公司與諸暨市暨陽街道辦事處城郊居民委員會聯(lián)合投資開發(fā)。項目資金來源：土地出讓金部分由城郊居民委員會投入；項目建設投資由香港任平企業(yè)有限公司與上海輕紡市場發(fā)展有限公司投入，全部資金來源為自有資金。2、投資成本與費用估算項目的投資評估和財務分析將站在投資人的角度進行，以達到評估和分析的客觀性和準確性。項目總建筑面積97000平方米，項目預計總投資人民幣2.8億元。其中主樓商場部分7200平米，按3000元每平米估算，投資2.16億元；住宅部分25000平米，按1500元每平米估算，投資0.38億元；土地出讓金300萬元每畝，投資1.05億元。1）開發(fā)成本估算Ａ、土地使用權出讓金、土地征用拆遷及前期七通一平費。本項目所需征用的土地基本已經完成了拆遷、平整及七通一平。土地使用權出讓金：35畝×300萬元=10500萬元Ｂ、前期工程費：1520萬元，詳見本項目前期工程費估算表。前期工程費估算表項目計算依據計價（萬元）規(guī)劃設計費建安工程費×3%570可行性研究費建安工程費×0.15%285水文、地質勘查費建安工程費×0.15%285籌建開辦費建安工程費×2%380合計1520Ｃ、建安工程費：總開發(fā)面積×每平米造價=19060.5萬元≈1.9億元建安工程費平米造價項目造價（元／平米）項目造價（元／平米）樁基礎120土建工程1300電梯120消防30水電安裝200燃氣30通訊系統(tǒng)20監(jiān)控系統(tǒng)20智能化設施15普通裝修100閉路電視10合計1965Ｄ、基礎設施改造費：1000萬元供電、供水、排水、電信、通訊、燃氣、供暖、道路、綠化等基礎設施配套預估費用：1000萬元。Ｅ、開發(fā)期間稅費：39943690.8元（3994.37萬元）開發(fā)期間稅費一覽表類別計算依據應繳稅費（元）城市綜合開發(fā)費120元/平米11640000開發(fā)管理費綜合開發(fā)費×2%23280000人防工程異地建設費建筑面積×25元/平米2425000養(yǎng)老金保險建安費×2%381.21圖紙審查費建筑面積×2元/平米194000定額管理費建安費×0.7‰133.42質檢費建安費×1.4‰266.84墻體材料專項基金建筑面積×8元/平米776000監(jiān)理費建安費×2%381.21氣象局建筑面積×1.4元/平米135800建筑垃圾處理費建筑面積×1元/平米97000消防管理費住宅1元/平米商業(yè)2元/平米169000招標代理費建筑面積×1.6元/平米155200測繪費11452元/宗地11452控規(guī)設計費2500元/宗地2500規(guī)劃設計費用地面積×0.45元/平米10575用地技術服務費1200元/畝42000工程技術服務費建筑面積×2.9元/平米281300拔地訂樁費2594元/宗地2594放線費2594元/宗地2594竣工圖測繪費1600元/幢1600副食品調節(jié)基金建安費×2‰38.12自來水城市配套費16.9萬元169000接頭材料安裝費1.5萬元15000電力增容費100元/千瓦500000（約）污水處理費375元/幢375有線電視接入費250元/戶31500合計（萬元）39943690.8Ｆ、不可預見費（取以上四項之和的3%）：819.11萬元（注：第一項土地出讓金不存在不可預見因素）Ｇ、開發(fā)成本（以上六項小計）：36893.98萬元2）、開發(fā)費用估算：Ａ、管理費用（取以上1-5項之和的3%）：1082.25萬元Ｂ、銷售費用:5320萬元銷售費用估算表項目計算依據計價（萬元）廣告及推廣費銷售收入×1%1330銷售代理費銷售收入×2%2660其他銷售費用銷售收入×1%1330合計（萬元）5320住宅銷售收入：住宅建筑面積×住宅平均售價25000×10000=25000萬元商鋪銷售收入：商鋪面積×商鋪平均售價36000×30000=108000萬元餐飲出租收入（年）：36000×（10×365）=13140萬元總銷售收入：住宅銷售收入+商鋪銷售收入=133000萬元（13.3億元）Ｃ：財務費用（貸款利息）：開發(fā)成本×銀行平均貸款利息31843.24×5.76%=2125.09萬元Ｄ：開發(fā)費用（前三項之和）：8527.34萬元（三）、總成本費用匯總投資成本費用估算匯總表成本項目金額（萬元）1、開發(fā)成本36893.98（1）、土地成本10500（2）、前期工程費1520（3）、建安工程費19060.5（4）、基礎設施費1000（5）、開發(fā)期間稅費3994.37（6）、不可預見費819.112、開發(fā)費用8527.34（1）、管理費用1082.25（2）、銷售費用5320（3）、財務費用2125.34合計45421.32項目靜態(tài)投資分析1、銷售稅金計算銷售稅金及附加表項目金額（萬元）銷售收入133000銷售不動產稅2583.2895附加稅1549.9737土地增值稅469.689印花稅14.09067稅金合計4617.0432、損益表及靜態(tài)盈利分析損益表銷售收入總成本費用稅金及附加利潤總324617.04382961.64稅后利潤所得稅盈余公積金可分配利潤78344.61012.32494.248776838.0283投資利潤率＝（利潤總額/總投資額）×１００％82961.64/50038.36×100%=165.8%投資利稅率＝（利稅總額/總投資額）×１００％76838.0283/50038.36×100%=153.6%項目的靜態(tài)盈利分析的情況顯示，項目投資利潤率165.8%，投資利稅率153.6%，兩者均滿足房地產投資的回報要求；除此之外，每年租金收入1.3億元，自主經營收入約2000萬元；本項目可行。十一、項目社會效益評價本項目的開發(fā)運營，填補了諸暨市缺少高檔次品牌折扣店的空白，將眾多世界著名品牌引入諸暨，從某種意義上引領了諸暨高消費的潮流；超大型餐飲、超豪華影城的興建為諸暨文化娛樂消費增加了亮點。項目的建設，將拉動城東商圈的商業(yè)人氣，提高商圈對全市乃至周邊縣市的商業(yè)輻射范圍，推動市政府品牌戰(zhàn)略的實施。同時，建筑本身也將為諸暨市容形象的提升形成一道靚麗的風景線。項目的運作，創(chuàng)造出直接稅收超過四千萬元，支援了地方財政稅收和地方建設。隨著項目的運營，必然在項目周邊形成新的生活消費需求，帶動項目周邊第三產業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會和稅收。通過各方面綜合分析得出項目的社會效益良好的結論。報告說明：本報告的結論是秉承謹慎與負責的態(tài)度，在現(xiàn)有資料的基礎上進行調查、估算、分析、預測后得出的。由于項目目前還是策劃階段，市場調研并沒有真正實施，同時，市場調研的深度和廣度受客觀因素所限，本項目總費用估算及效益評價均是初步的和粗線條的，測算、估算、分析等手段難免受主觀因素的影響，必然存在片面和偏差，難免有所疏漏，有待于項目立項后在開發(fā)運作過程中進一步完善。諸暨“奧特萊斯娛樂城”項目策劃組執(zhí)筆：宋寬2008年3月目錄第一章總論 11.1項目提要 11.2結論與建議 31.3編制依據 4第二章項目建設背景與必要性 52.1項目背景 52.2項目建設必要性 7第三章市場與需求預測 83.1優(yōu)質糧食供求形勢分析 83.2本區(qū)域市場需求預測 83.3服務功能 103.4市場競爭力和市場風險預測與對策 10第四章項目承擔單位情況 124.1基本情況 124.2主要業(yè)務范圍和業(yè)務能力 124.3人員構成 124.4主要技術成果獲獎情況及轉化能力 134.5現(xiàn)有基礎和技術條件 154.6資產與財務狀況 164.7項目技術協(xié)作單位情況 16第五章建設規(guī)模與產品方案 175.1建設規(guī)模確定的原則和依據 175.2建設規(guī)模及服務種類 18第六章項目選址與建設條件 196.1項目選址原則與要求 196.2項目建設用地情況 196.3項目用地位置 206.4自然與資源條件