鄭州寫字樓市場調(diào)研報告

鄭州xx寫字樓市場調(diào)研報告市場調(diào)研目的鄭州市房產(chǎn)市場格局分析東區(qū)市場重點調(diào)研區(qū)域分析重點個案分析市場調(diào)研目的了解鄭州市場代表性樓盤情況

了解東區(qū)市場格局劃分

強化自身調(diào)研能力及市場分析能力◆◆◆目錄市場調(diào)研目的鄭州市房產(chǎn)市場格局分析東區(qū)市場重點調(diào)研區(qū)域分析重點個案分析鄭州房產(chǎn)市場格局分析區(qū)域劃分鄭州全市總面積7446平方公里，人口862萬人，城建面積與人口在全國為第十三大城區(qū)市區(qū)由6大片區(qū)組成，分別為金水區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)、惠濟區(qū)、管城區(qū)及鄭東新區(qū).金水區(qū)鄭東新區(qū)二七區(qū)中原區(qū)惠濟區(qū)管城區(qū)金水區(qū)寫字樓調(diào)研項目概括金水區(qū)項目分布項目名稱體量㎡容積率樓體/層數(shù)均價元/㎡居易摩根中心35000

1棟27層18000蘇荷中心1120005.71棟30層13000曼哈頓金融中心630006.51棟26層22000升龍環(huán)球廣場930005.242棟28層12000鄭州時代國際廣場新項目暫無數(shù)據(jù)1棟29層無價格信息居易摩根中心金水區(qū)----

鄭州行政區(qū)，內(nèi)含各大機關行政單位，政府公務要員，150萬人口位居鄭州各區(qū)第一。從房市銷售均價來看，區(qū)域內(nèi)有較強的消費內(nèi)力。蘇荷中心曼哈頓金融中心升龍環(huán)球廣場鄭州時代國際廣場中原區(qū)寫字樓調(diào)研項目概括中原區(qū)項目分布區(qū)域調(diào)研項目項目名稱體量㎡容積率樓體/層數(shù)售價元/㎡升龍金中環(huán)353000

2棟36層8900萬乘國際370007.21棟25層9000升龍金中環(huán)中原區(qū)----

鄭州老居民區(qū)（西區(qū)），古老陳舊的3-5層蘇聯(lián)老式建筑隨處可見，茂密的參天大樹和綠化公園成為最悠閑的生活配套。對西區(qū)人來說慢節(jié)奏生活一種享受。由于西區(qū)土地可利用資源較少，新建物業(yè)基本需要原址拆遷，為避免拆遷障礙，所以政府規(guī)劃首先選擇舊城廠區(qū)地塊、城鄉(xiāng)結(jié)合部地塊，這也成為不少開發(fā)商的一個方向。萬乘國際二七區(qū)寫字樓調(diào)研項目概括二七區(qū)項目分布區(qū)域調(diào)研項目項目名稱體量㎡容積率樓體/層數(shù)售價元/㎡鼎盛時代264004.492棟16層13000升龍國際中心金茂廣場800005.51棟31層8500新田廣場20000013.171棟300米無定價升龍聯(lián)合廣場318005.51棟29層7000鼎盛時代二七區(qū)----

商業(yè)區(qū)，包含火車站批發(fā)商圈，京廣鞋業(yè)批發(fā)商圈，南部物流園區(qū)等，商業(yè)集中，人口密集。升龍國際中心金茂廣場新田廣場升龍聯(lián)合廣場管城區(qū)寫字樓調(diào)研項目概括管城區(qū)項目分布區(qū)域調(diào)研項目項目名稱體量㎡容積率樓體/層數(shù)售價元/㎡正商國際廣場700000.81棟22層12000興達國貿(mào)1200006.51棟27層14000正商國際廣場興達國貿(mào)管城區(qū)----

中原文化歷史悠久，完整保留的商代遺址最具代表性。就像“美景鴻城”建筑設計理念，突顯了文化美和古典美。鄭東新區(qū)寫字樓調(diào)研項目概括鄭東新區(qū)CBD項目分布區(qū)域調(diào)研項目項目名稱體量物業(yè)類型層數(shù)售價千璽廣場240000酒店寫字樓6050000中科金座75000寫字樓31未定預計25000景峰國際50000酒店公寓3522000千璽廣場景峰國際中科金座鄭東新區(qū)CBD----

核心商務區(qū)，樓宇經(jīng)濟發(fā)展區(qū)，圍繞會展中心和藝術中心聳立了兩環(huán)60棟高層建筑。千璽廣場”與“中科金座”，這兩棟基本是CBD中心的收官之作，周邊寫字樓項目如雨后春筍，一夜而生，現(xiàn)時段周邊寫字樓項目達10余個?？偨Y(jié)大盤時代來臨，品質(zhì)生活開啟土地資源稀缺，舊城改造將至樓宇升級換代，高端產(chǎn)品崛起目錄市場調(diào)研目的鄭州市寫字樓市場格局分析東區(qū)市場重點調(diào)研區(qū)域分析重點個案分析住宅寫字揉樓客戶絹群體市場忌產(chǎn)品調(diào)研福內(nèi)容市場喜規(guī)劃調(diào)研轎區(qū)域東區(qū)芒市場狼重點西調(diào)研般區(qū)域頌分析市場野規(guī)劃鄭東及新區(qū)睜規(guī)劃帖——整個劉鄭東這新區(qū)緩劃分戚為龍匠湖區(qū)嶼、龍乖湖南美區(qū)、驢CB薄D、負商住種物流慚區(qū)、尤經(jīng)濟太技術盾開發(fā)正區(qū)、邁龍子爺湖高誤校園站區(qū)、向科技承物流慕園區(qū)農(nóng)，共掃計七物大板裁塊。三年外出形回象，射五年亡成規(guī)形模，報十年戚建新棉區(qū)，蒜僅僅塵8年波，鄭蜜州東粉部、且黃河凝南岸狠，崛謙起一坡座新煌城-嚴--鄭東左新區(qū)昂起下中原駝崛起夕的龍縣頭區(qū)域儀規(guī)劃根據(jù)抄規(guī)劃樂，中央垮商務欲區(qū)C乖BD蝦，是巡壽鄭東姿的核秤心區(qū)邀，規(guī)眠劃面米積3啊.4膜5平巧方公黎里，截兩環(huán)堤60叮棟建鑰筑群變圍繞狹會展曉中心減及藝廈術中螺心調(diào)研金區(qū)域調(diào)研梨區(qū)域--癢--竟中州練大道建以東對、東資風路訊以西唱、農(nóng)交業(yè)路詳以南換、商棉都路遣以北CB遵D勝核心稻商務映區(qū)商住喉物流竟區(qū)鄭東土新區(qū)東區(qū)井—鄭腹州未粘來新已城區(qū)CB足D-理--咱中央膏商務遵區(qū)，銅是鄭疤東的懲核心盾區(qū)，絮規(guī)劃蚊面積買3.圓45版平方括公里拋，兩嫁環(huán)6墓0棟乘建筑駕群圍食繞會虎展中糟心及拾藝術衰中心奴。商住沉物流淋區(qū)-穿--蜜-是段CB臭D的白功能蒼支撐緒區(qū)，充規(guī)劃蠟面積銹23終萬平進方公驢里，贊是以麻機關跌單位巖、公僵益設縮慧施、滾現(xiàn)代紛服務垃業(yè)及旦批發(fā)財、物諒流、惡居住別等功翼能為露主體培的綜異合區(qū)調(diào)研亭內(nèi)容調(diào)研滲內(nèi)容——群針對聾區(qū)域既內(nèi)市故政規(guī)喇劃、沾交通趴、配沾套等隊；調(diào)研拜產(chǎn)品——淹10勺個商易業(yè)寫未字樓恰項目揀；調(diào)研秋重點圈：針對裙市政抗規(guī)劃膠、道根路、獄配套京進行映調(diào)研舌；針對貴區(qū)域英內(nèi)住帆宅項柔目產(chǎn)冰品、焰規(guī)劃忘、客擔戶、遮銷售其現(xiàn)場局氛圍推等進朗行調(diào)霞研；針對斃區(qū)域輕內(nèi)在俱售以本及待堪售寫忌字樓酷情況冤。中科哨金座景峰涼國際千璽盲廣場原盛殺國際綠地已之窗升龍鑼廣場寫字爸樓項目名稱占地面積建筑面積㎡物業(yè)類型交房時間位置開發(fā)商綠地之窗56000㎡480000商業(yè)、寫字樓2013-10東風路、商鼎路綠地老街坊置業(yè)原盛國際240畝380000商業(yè)、寫字樓2010-10金水路、東風路綠地老街坊置業(yè)中科金座5000㎡75000寫字樓2013-5商務外環(huán)、九如路坤午置業(yè)景峰國際5000㎡50000酒店公寓2011-10商務外環(huán)、九如路億國金順房產(chǎn)開發(fā)千璽廣場30000㎡240000酒店、寫字樓2012-9CBD中心湖南側(cè)綠地老街坊置業(yè)升龍廣場86畝600000商業(yè)、寫字樓未定東風路、商鼎路升龍集團中科故金座景峰習國際千璽阻廣場原盛橡國際綠地吼之窗升龍余廣場市場嫂產(chǎn)品若劃分寫字抱樓產(chǎn)伶品商業(yè)菊寫字就樓市吼場調(diào)芒研項蔽目-健--徒-基縱本概襖況硬件鎮(zhèn)配套項目名稱建筑面積㎡開盤時間樓層高度層數(shù)單層面積單層戶數(shù)電梯數(shù)停車位物業(yè)公司附加值綠地之窗4800002010-824、36200014143000上海圣維仕物業(yè)高鐵、酒店原盛國際3800002008-316、1730001000科瑞物業(yè)國際餐飲MALL中科金座75000預計明年3、4月份120米312000810地下3層高力國際樓頂停機坪景峰國際500002008-6120米351500地下3層北京國貿(mào)千璽廣場2400002010-5280米60240013281000科瑞物業(yè)萬豪酒店、觀光、私人會所升龍廣場B-11600000預計年底100米2211001053400未定高鐵、酒店寫字位樓產(chǎn)猶品啟示魯：隨時歐間的辛推移浮，項汪目升嗽級一尋代強芽過一蹤蝶代，頌比外溝觀，銅比內(nèi)閃配，辭比市作場價笑值，朽比地仍標性器建筑赤。但顆寫字卡樓不棵僅僅娃要從晨物業(yè)袍本身礙硬件柏提升流品質(zhì)凳，更脹多的輸是增班加服固務配馬套。司從各促樓宇隸聘請光的國貿(mào)內(nèi)外毯知名驕物業(yè)穩(wěn)管理院公司孤來看召，產(chǎn)訊品看氣重品姨牌聯(lián)掉合，儉有效蓋提蓋升品咱牌附臂加值配。商務汽配套項目名稱商務大堂會議中心商務洽談區(qū)大型多功能廳咖啡廳休閑廳商業(yè)街區(qū)酒店銀行郵政配套餐飲健身運動其他綠地之窗原盛國際中科金座景峰國際千璽廣場觀光旅游升龍廣場寫字豆樓產(chǎn)愿品啟示辮：商業(yè)飽配套頃也成移為寫銜字樓滔的增贏值砝盜碼。近期終開發(fā)戶的品座牌項揮目多命注重色商務揚配套嘉服務敬。商仙務大糖堂、催會議麥中心廢、功悉能廳紀、咖酸啡廳梳基本宅都有匆設置刺，就橋連商伴業(yè)一峽些配棋套也稅是各菠產(chǎn)品所相繼監(jiān)增加漲的賣障點。在這忘群雄讓征戰(zhàn)嗓之期魂，產(chǎn)臟品須飲找到蟲自身窄配套逼賣點印，增賊值服壇務，耐獨攬乘增值秤客戶偵。產(chǎn)品休價格項目名稱產(chǎn)權售價預計售價預計起初租金（㎡/元/天）物業(yè)費起初回報率（%）綠地之窗401.5—2萬1.5-3元8.53.5--5原盛國際40二手價120001.534.5中科金座4030000CBD內(nèi)2-3元未定景峰國際402200025千璽廣場4050000項目稱達6元19.85升龍廣場40未定200001.5-3元未定3.5--5寫字墻樓產(chǎn)惡品以上厭租金犁預算哨為個萌人看準法，郵結(jié)合芝項目擦周邊嫌租金刺情況查擬定稍，所勒以投賴資回每報率降換算意僅是營個人押觀點目前舅在全浮國寫職字樓思市場盞上比蛛較認桂可并挨期望垃的投撕資回潮報率潮為6摩%~擊8%卵之間救，是朗與現(xiàn)銳代商歷鋪基饞本持胸平的研超高那投資鈴回報幼率。給而鄭陵州高餓端區(qū)絲式域下事的產(chǎn)或業(yè)項績目投毒資回房誠報初昏期僅爛為3降.5誦%-看5%始，回子款年著限長縫達1衣8-悶27血年。牛但根慶據(jù)最邊新的靈統(tǒng)計綱局數(shù)朱據(jù)，稈CB寇D內(nèi)意寫字姑樓空研置率電回暖巖下降巾至1權8%增。這咸樣隨避著市鉗場發(fā)運展租測金逐費年遞娛增，淋近兩條年C糾BD拍區(qū)域鴨內(nèi)回稍報率滴有望除增至弓到6幸-7醋%，美在循貸序漸親進的儲發(fā)展互中，忙投資飽回報堆是相親當可箭觀的世，慢態(tài)慢接湯近全咳國標尾準。投資割回報值分析自2全01疲1年蛋3月遼4日伐鄭州渴“最仙強限耳購令較”細銅則出怨臺后冠，鄭楚州市駝住宅懲市場歲成交恒量遭瞇遇前牛所未絡有的嗎“滑森鐵盧封”，亂成交柿一度棄跌至暈冰點深，大爬量住賞宅投巡壽資客穩(wěn)相繼碑撤離破，尋長找新牌的投漂資目殘標。歡而同頂時，相不在迅調(diào)控足之列慎的寫捉字樓豈市場萍借勢黨強力惱崛起轎，成抵為投斧資者巨追捧皮的香窗餑餑受。寫字揉樓-伶--交-限脂購市燥場下盆的新叢熱點寫字內(nèi)樓產(chǎn)擺品開發(fā)聾商土授地投飛資轉(zhuǎn)采向辦慘公樓辦公偽樓是暫20吐11擱年前勺三季天度中籃最大孤的熱底點，沃投資61億，憑增長90墻.4億%比重膏由上搜年同暖期的6.李4%上升摧到9.螺4%，為高于拆同期逗住宅則投資灰增速72音.2個百納分點發(fā)。寫字牙樓產(chǎn)滿品總增結(jié)寫字搖樓-虹--澇-限志購市線場下劫的新門熱點投資著回報擔穩(wěn)中垃有增攝，慢宇慢接贈近發(fā)緩達城冰市商業(yè)日配套壯是物康業(yè)增脅值的殼砝碼置業(yè)屑的主惹要目糕的為投資和改善撤性居讀住?？蛻粼治隹蛻羝輥碓赐烙谑∶鐑?nèi)各比地，禾省會盤核心皮區(qū)的質(zhì)打造敞建設枕吸引以著各鐵地名頂流蜂免擁相減至，己但大岸部分治購房刷者還涂是源半于鄭閥州市跡區(qū)，已但這羊其中胞大多匪客戶進也為津來鄭襖十年博左右霞新居東民即音來鄭蒼經(jīng)商致投資儀的淘丸金者依。購房抖客戶槽多半烏為私營菜業(yè)主和企業(yè)劃高管為主味的社會朝各界剛上層興人士；目錄市狀場沾調(diào)耽研襯目卡的鄭爆州炕市謙房獨產(chǎn)兔市片場叮格泊局脅分對析東潑區(qū)登市輔場把重求點鈔調(diào)鮮研細區(qū)韻域字分質(zhì)析重棍點待個繭案籃分返析位置CBD中心湖南側(cè)項目規(guī)模占地3萬平方，建筑24萬平方開盤日期2010年4月交房日期2012年9月項目規(guī)劃綠地中心千璽廣場共60層，其中5—35層國際5A甲級純生態(tài)商務寫字樓；38—55層超五星級萬豪酒店；58層為空中觀光層、59層為頂級私人會所。寫字樓面積區(qū)間160-300平方米。樓層高度280米層數(shù)60層客戶定位私營企業(yè)家、企業(yè)集團、投資客、資產(chǎn)不少于千萬之上分析態(tài)：超消級地毯王之患位，痛必配拔頂級蔽配套劍設施芽。所森處區(qū)齡域兩知環(huán)建筑筑棟硬數(shù)6廚0座原，卻選已被蕉市場租前期棄消化罩，此天項目薪可為舒此地茂之絕肝唱，癢市場濕之獨鵝特，球28塔0米艇可謂飯是現(xiàn)帆中原騎地標梁建筑蹄，乃輝至河健南地家標建齒筑。千璽瞧廣場該項襖目位卵于C慶BD西中心爐湖南蘆側(cè)，叮相鄰電會展發(fā)中心牢和藝暮術中志心緊槍一步肅之遙絨，占桑據(jù)C夢BD燃核心油之心就。個案寸分析物業(yè)公司上?？迫鹞飿I(yè)物業(yè)費暫定19.8元/㎡電梯數(shù)共計28部電梯品牌全進口三菱電梯停車位1000個左右單層面積2670㎡單層戶數(shù)13戶，可自由分割銷售價格均價50000元銷售情況剩余2層房源戶型面積面積區(qū)間160-300平方米戶型設計建筑呈圓柱體，主體中心電梯，各單位圍繞其中，全透明辦公區(qū)域分析果：項該目聘亂請國朵內(nèi)知殃名物神業(yè)公當司—適上海幅科瑞駁物業(yè)渡管理嘴有限齒公司蹦全程羞管理艦。配住套設階施奢繞華頂甩級，室就建搶筑成鞋本每臘平米例在2助萬以北上。就面積趕最小悅16增0㎡初導致暗總價重不低勸于8綠00芹萬，傳過高紛的房叛價