黔龍陽(yáng)光國(guó)際房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

黔龍·陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目可行性研究報(bào)告彭水黔龍陽(yáng)光地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司54-目錄第一章：項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目名稱(chēng)二、項(xiàng)目位置三、道路狀況四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)五、可行性研究的范圍及依據(jù)第二章：項(xiàng)目業(yè)主介紹第三章：彭水縣基本情況一、概述二、綜合經(jīng)濟(jì)狀況第四章：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)三、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析四、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況五、目標(biāo)客戶(hù)群第五章：項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案第六章：項(xiàng)目投資估算及資金籌措第七章：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第八章：結(jié)論第一章項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目名稱(chēng)本項(xiàng)目名稱(chēng)：黔龍·陽(yáng)光國(guó)際（一期）二、項(xiàng)目位置黔龍·陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目地處彭水縣漢葭鎮(zhèn)學(xué)壩片區(qū)，位于彭水縣老城區(qū)郁江北岸，東接漢葭鎮(zhèn)文廟社區(qū)，南鄰郁江與烏江兩江交匯處，西靠彭水植被茂密的雞籠山，北扼319國(guó)道的九曲河大橋。三、交通概況黔龍·陽(yáng)光國(guó)際交通由“一環(huán)、二縱、四橫”構(gòu)成，交通網(wǎng)絡(luò)便捷合理，通過(guò)與郁江二橋、郁江三橋、迎賓大道、烏江大橋、彭石公路、319國(guó)道的有機(jī)連接，使整個(gè)學(xué)壩片區(qū)與現(xiàn)有彭水縣城融為一體，將徹底改變現(xiàn)有舊城道路擁擠堵塞現(xiàn)狀，為“暢通彭水”打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)據(jù)備注1建設(shè)用地面積m230046約合45.07畝2總建筑面積m2159790.87其中居住建筑面積m2132968.392#-8#樓商業(yè)面積m28256.792#-8#樓商業(yè)配套設(shè)施面積m218565.692#-8#樓地下建筑面積m216142.493建筑密度%20.43%4容積率1:004.78地下建筑不計(jì)入容積率5綠地率%35.16%6居住總戶(hù)數(shù)戶(hù)13027總居住人數(shù)人41663.2人/戶(hù)8停車(chē)位輛557其中地上58個(gè)、地下499個(gè)表1-2配套設(shè)施一覽表序號(hào)名稱(chēng)單位建筑面積位置1物管用房m2492.692#-8#樓配套設(shè)施建筑面積2社區(qū)用房m2368.723幼兒園m2894.964消防控制室m285.025設(shè)備用房m2443.068#樓一層6車(chē)庫(kù)及樓梯m216281.24車(chē)庫(kù)樓梯138.75五、可行性研究的范圍及依據(jù)（一）研究范圍本次可行性研究的范圍為“黔龍·陽(yáng)光國(guó)際（一期）”項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境研究、技術(shù)研究和投資回報(bào)分析研究。對(duì)項(xiàng)目建筑技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上及今后市場(chǎng)上是否可行進(jìn)行科學(xué)分析和論證，以滿(mǎn)足輔助投資決策的需要。（二）研究依據(jù)1、彭水縣總體規(guī)劃。2、彭水縣城市規(guī)劃管理?xiàng)l例。3、彭水縣規(guī)劃局提供的“建筑用地紅線(xiàn)地圖”。4、彭水縣發(fā)改委“關(guān)于《黔龍·陽(yáng)光國(guó)際》項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)”。5、現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范、規(guī)定。6、第二章項(xiàng)目業(yè)主介紹業(yè)主名稱(chēng)：彭水黔龍陽(yáng)光地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立時(shí)間：2010年12月16日；注冊(cè)資金：5000萬(wàn)元人民幣；企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：彭工商500243000006788；企業(yè)法人代碼：56563553-X號(hào)；法定代表人：汪衛(wèi)東；公司地址：彭水縣漢葭鎮(zhèn)文廟社區(qū)（學(xué)壩街50號(hào)）；開(kāi)發(fā)資質(zhì)：重慶市建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)，證書(shū)編號(hào)：3805330。經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程建筑技術(shù)咨詢(xún)、建筑裝飾材料、機(jī)械設(shè)備、五金、電器銷(xiāo)售；節(jié)能環(huán)保軟件開(kāi)發(fā)。該公司由重慶黔龍陽(yáng)光地產(chǎn)發(fā)展有限公司出資2000萬(wàn)元（占40%）、重慶夏都實(shí)業(yè)有限公司出資1500萬(wàn)元（占30%）、自然人董志超出資1500萬(wàn)元（占30%）三位股東組成，重慶黔龍陽(yáng)光地產(chǎn)發(fā)展有限公司是本公司實(shí)際控制人。公司設(shè)立董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)，由公司股東大會(huì)選舉產(chǎn)生。公司董事會(huì)組成名單:汪衛(wèi)東（重慶黔龍實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司總工程師；重慶黔龍陽(yáng)光地產(chǎn)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理、總工程師；彭水黔龍陽(yáng)光地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法人代表、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理）;李恩忠（重慶夏都實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理）;董志超（自然人兼彭水黔龍陽(yáng)光地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理）。董事長(zhǎng)：汪衛(wèi)東董事：李恩忠、董志超監(jiān)事會(huì)由鄧剛、董瑩、鞠小波組成。重慶黔龍陽(yáng)光地產(chǎn)發(fā)展有限公司是重慶市100強(qiáng)企業(yè)（重慶市民營(yíng)企業(yè)50強(qiáng)）重慶市黔龍實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司的全資子公司，成立于2002年12月，注冊(cè)資金5000萬(wàn)元，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)（目前正申請(qǐng)一級(jí)資質(zhì)）。該公司現(xiàn)有員工65人，其中大專(zhuān)以上文化占80%，中高級(jí)職稱(chēng)占40%，平均年齡約30歲。2010年公司實(shí)現(xiàn)收入7億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)12656萬(wàn)元。作為黔江乃至渝東南片區(qū)引領(lǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)代潮流的企業(yè)，該公司遵循和倡導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新理念，以城市住宅開(kāi)發(fā)為主線(xiàn)，做精品牌、做強(qiáng)實(shí)力、做優(yōu)文化，實(shí)現(xiàn)高起點(diǎn)、超常規(guī)、跨越式發(fā)展。該公司目前已在渝東南地區(qū)的黔江、秀山、石柱、酉陽(yáng)、彭水、湖北的恩施及江西的上高均已實(shí)現(xiàn)布局，已完成開(kāi)發(fā)規(guī)模近70萬(wàn)方（石柱陽(yáng)光雅園9萬(wàn)方、秀山陽(yáng)光大院20萬(wàn)方、黔江陽(yáng)光花園40萬(wàn)方），正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模為180萬(wàn)方（彭水陽(yáng)光國(guó)際80萬(wàn)方、酉陽(yáng)桃源新都會(huì)7萬(wàn)方、酉陽(yáng)酉水情7萬(wàn)方、酉陽(yáng)狀元樓3萬(wàn)方、黔江陽(yáng)光花園后期20萬(wàn)方、秀山陽(yáng)光御園30萬(wàn)方、秀山陽(yáng)光大院后期6萬(wàn)方、江西上高黔龍商務(wù)會(huì)館4萬(wàn)方、湖北恩施黔龍1號(hào)23萬(wàn)方），已和政府簽訂合作協(xié)議的儲(chǔ)備項(xiàng)目有100萬(wàn)方（黔龍陽(yáng)光新世界33萬(wàn)方、黔江黔龍時(shí)代廣場(chǎng)20萬(wàn)方、黔龍陽(yáng)光星城50萬(wàn)方），預(yù)計(jì)未來(lái)公司的開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備體量將達(dá)到200萬(wàn)方以上（其中商業(yè)開(kāi)發(fā)量達(dá)到40萬(wàn)方）。公司先后獲得“重慶市五十佳房地產(chǎn)誠(chéng)信企業(yè)”稱(chēng)號(hào)，榮獲“AA級(jí)信用企業(yè)”、“ISO9001：2000質(zhì)量體系認(rèn)證企業(yè)”和“重慶市勞動(dòng)保障誠(chéng)信企業(yè)”、“杰出貢獻(xiàn)企業(yè)”等榮譽(yù)和成績(jī)；“黔龍”、“黔龍陽(yáng)光”等商標(biāo)成為渝東南乃至重慶市內(nèi)都頗具影響力和號(hào)召力的品牌。公司開(kāi)發(fā)的“黔龍·陽(yáng)光花園”項(xiàng)目先后獲得“重慶市節(jié)能示范工程”、“十佳（住宅）小區(qū)”、“重慶市園林式小區(qū)”、“鉑金品質(zhì)樓盤(pán)”、“十佳（優(yōu)秀）小區(qū)”等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。公司依靠重慶市黔龍實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司，與工商銀行、農(nóng)商行、招商銀行、建設(shè)銀行、浦發(fā)銀行、恒豐銀行、國(guó)開(kāi)行、重慶銀行、三峽擔(dān)保公司等多家金融機(jī)構(gòu)建立了良好的銀企合作關(guān)系，此外公司還依靠自身項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)積極與其他金融機(jī)構(gòu)或社會(huì)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，進(jìn)一步拓寬了融資渠道，使公司又好又快的發(fā)展有了堅(jiān)強(qiáng)的后盾。重慶夏都實(shí)業(yè)有限公司成立于2009年5月，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)資質(zhì)。公司現(xiàn)有員工40余人，其中大專(zhuān)以上人員占75%，中高級(jí)職稱(chēng)占40%，平均年齡32歲。公司在石柱、南川、四川等地方均有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，目前開(kāi)發(fā)規(guī)模已超過(guò)15萬(wàn)方。作為區(qū)域市場(chǎng)較有實(shí)力的投資人，該公司在成立前就已參與開(kāi)發(fā)了石柱、黔江、秀山、南川及重慶市區(qū)等地方的建設(shè)項(xiàng)目，取得了良好的信譽(yù)，與當(dāng)?shù)囟嗉毅y行建立了銀企合作關(guān)系，并與重慶農(nóng)村商業(yè)銀行石柱支行達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系。第三章彭水縣基本情況一、概述彭水苗族土家族自治縣位于重慶市東南部，處于武陵山區(qū)烏江下游,與湖北、貴州毗鄰。渝懷鐵路、渝湘高速公路、319國(guó)道穿過(guò)該縣，至重慶市中心200公里。北連石柱土家族自治縣，東北接湖北利川市，東連黔江區(qū)，東南接酉陽(yáng)土家族苗族自治縣，南臨貴州省沿河土家族自治縣、務(wù)川仡佬族苗族自治縣，西南連貴州道真仡佬族苗族自治縣，西連武隆縣，西北與豐都接壤。地跨北緯28。57、--29。50、，東經(jīng)107。48、--108。35、，東西寬77.88公里，南北長(zhǎng)96.4公里。彭水苗族土家族自治縣屬武陵山系，境內(nèi)西北高，東南低?！皟缮綂A一槽”是主要地貌特征，山脈走向呈北北東向，谷地、低階地、坡麓、巖溶洼地及小型山間盆地相間，逆順地貌并存。地貌形態(tài)分為中山區(qū)、低山區(qū)、丘陵河谷區(qū)。境內(nèi)有烏江、郁江、長(zhǎng)溪河、芙蓉江、木棕河等大小河流20余條，烏江由東南向西橫貫縣境，境內(nèi)流長(zhǎng)達(dá)64公里。該縣屬中亞熱帶溫潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，多年平均氣溫17.50℃，常年平均降雨量1104.20毫米，年均蒸發(fā)量950.40毫米，年均氣壓978.60百帕毫巴，無(wú)霜期311天。彭水縣全縣幅員面積3903平方公里，轄11個(gè)鎮(zhèn)、28個(gè)鄉(xiāng)、26個(gè)居民委員會(huì)、274個(gè)村民委員會(huì)、184個(gè)居民小組、1785個(gè)村民小組。全縣2009年末有戶(hù)籍人口68.3萬(wàn)（常住人口53.85萬(wàn)）。境內(nèi)居住著苗族、土家族、蒙古族、回族、仡佬族、侗族、藏族、彝族、哈尼族、壯族、滿(mǎn)族等25個(gè)少數(shù)民族，少數(shù)民族人口占全縣總?cè)丝诘?1.7%，其中苗族30萬(wàn)余人，土家族8萬(wàn)余人。全縣非農(nóng)業(yè)人口6.67萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為21.32%，人口自然增長(zhǎng)率3.24%。彭水縣境內(nèi)物產(chǎn)資源豐富，初步探明煤、石英砂、石膏、石灰石等礦產(chǎn)資源24種，其中原煤儲(chǔ)量達(dá)1.2億噸，鐵儲(chǔ)量1168.46萬(wàn)噸，螢石儲(chǔ)量39.42萬(wàn)噸，重晶石儲(chǔ)量72.98萬(wàn)噸，石英砂巖儲(chǔ)量746.05萬(wàn)噸，水泥用灰?guī)r9745.98萬(wàn)噸，淡水資源總量481.48億立方米，水能資源理論蘊(yùn)藏量274.36萬(wàn)千瓦，是重慶市唯一的“水利能源基地縣”。此外，彭水縣還是全國(guó)烤煙標(biāo)準(zhǔn)化示范縣、重慶市100萬(wàn)草食牲畜基地縣、重慶市森林資源大縣，有全國(guó)唯一一家被中國(guó)魔芋協(xié)會(huì)指定為魔芋良種繁植和生物提取的天嬌魔芋加工廠(chǎng)，郁山“精絲苕粉”遠(yuǎn)近聞名。彭水縣境內(nèi)山清水秀，蘊(yùn)含豐富、獨(dú)特的旅游資源，“烏江畫(huà)廊”為重慶市四大旅游精品工程之一，阿依河景區(qū)列為“巴渝新十二景”第一位、被評(píng)為“全國(guó)民族文化旅游新興十大品牌”。郁山鹽丹文化、鞍子苗寨、烏江畫(huà)廊、阿依河風(fēng)景區(qū)、茂云山國(guó)家森林公園等人文風(fēng)光與自然風(fēng)光交相輝映。二、綜合經(jīng)濟(jì)狀況彭水苗族土家族自治縣自古就具有重要戰(zhàn)略地位，是渝、鄂、湘、黔邊區(qū)水陸交通樞紐和物資集散地，以及東部經(jīng)濟(jì)西進(jìn)和西部經(jīng)濟(jì)東出的重要通道。近年來(lái)彭水縣通過(guò)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，由農(nóng)業(yè)占主導(dǎo)型的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐漸改變?yōu)橐怨I(yè)為主、農(nóng)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成22:44:34（即“二、三、一）型的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。2009年彭水縣全年生產(chǎn)總值50.05億元，其中農(nóng)、林、牧、漁業(yè)總產(chǎn)值為17.97億元，工業(yè)總產(chǎn)值為27.92億元，建筑業(yè)總產(chǎn)值1.46億元。在強(qiáng)化工業(yè)主導(dǎo)地位的同時(shí)，農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力也得到大幅提升，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位更加穩(wěn)固，同時(shí)第三產(chǎn)業(yè)也蓬勃發(fā)展。（一）農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力大幅提升，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位穩(wěn)固。2009年彭水縣農(nóng)業(yè)增加值比建國(guó)初增長(zhǎng)121.9倍，平均每年增長(zhǎng)8.3%。農(nóng)產(chǎn)品供給能力穩(wěn)定提高，主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量成倍增加。2009年糧食產(chǎn)量達(dá)到29.05萬(wàn)噸，油料產(chǎn)量達(dá)到1.46萬(wàn)噸，煙葉產(chǎn)量達(dá)到1.46萬(wàn)噸，肉類(lèi)產(chǎn)量達(dá)到4.50萬(wàn)噸（其中豬肉產(chǎn)量達(dá)到3.80萬(wàn)噸），水果產(chǎn)量達(dá)到0.47萬(wàn)噸。通過(guò)大力發(fā)展農(nóng)村水利事業(yè)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件大大改善，逐步走上機(jī)械化、水利化、電氣化的道路，農(nóng)業(yè)機(jī)械總動(dòng)力達(dá)到21.53萬(wàn)千瓦。（二）工業(yè)化進(jìn)程明顯加快，工業(yè)主導(dǎo)地位突出。彭水縣隨著工業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)的加強(qiáng)，生產(chǎn)能力的不斷擴(kuò)張，主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量快速增長(zhǎng)。原煤產(chǎn)量達(dá)到81.2萬(wàn)噸，比建國(guó)初增長(zhǎng)58.7倍；發(fā)電量達(dá)到39.5億千瓦時(shí)，比建國(guó)初增長(zhǎng)56.4萬(wàn)倍；水泥、植物油、硫酸鋇、氯化鋇等一大批產(chǎn)品從無(wú)到有。在擴(kuò)大改革開(kāi)放的形勢(shì)下，隨著民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的不斷加入和發(fā)展壯大，逐步形成了以電力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、煤炭開(kāi)采業(yè)、建材加工業(yè)、煙草加工業(yè)等幾大支柱體系。培育壯大了重慶大唐國(guó)際彭水水電開(kāi)發(fā)有限公司、彭水縣茂田能源開(kāi)發(fā)有限公司、重慶市彭水縣供電有限責(zé)任公司、重慶金益煙草有限責(zé)任公司等骨干企業(yè)。（三）投資規(guī)模顯著擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施和重大項(xiàng)目建設(shè)突飛猛進(jìn)。2009年全縣固定資產(chǎn)投資達(dá)到64.7億元，其中國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資31.88億元，城鄉(xiāng)個(gè)人投資30.39億元，其他經(jīng)濟(jì)投資2.41億元。一大批基礎(chǔ)設(shè)施和重大項(xiàng)目建設(shè)取得歷史性突破，開(kāi)工建設(shè)了渝懷鐵路、渝湘高速公路、烏江彭水電站、馬巖洞電站、國(guó)貿(mào)水泥等，迅速形成一批新的生產(chǎn)能力。（四）招商引資取得豐碩成果，對(duì)外開(kāi)放水平不斷提高。重慶直轄以后，彭水縣抓住千載難逢的機(jī)遇，實(shí)施全方位對(duì)外開(kāi)放，堅(jiān)定實(shí)施“引進(jìn)來(lái)、走出去”的戰(zhàn)略，不斷優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，出臺(tái)優(yōu)惠政策，通過(guò)“渝洽會(huì)”、福建“廈洽會(huì)”、“小城鎮(zhèn)招商引資會(huì)”等招商平臺(tái)，積極推出招商項(xiàng)目。2009年全縣實(shí)際利用內(nèi)資21.92億元。同時(shí)，大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，充分發(fā)揮得天獨(dú)厚的旅游資源優(yōu)勢(shì)，完善旅游設(shè)施，開(kāi)發(fā)旅游產(chǎn)品，培育旅游熱線(xiàn)，初步形成集自然風(fēng)光、民風(fēng)民俗、人文古跡等位一體的文化景觀。阿依河景區(qū)2008年被評(píng)為重慶市新巴渝十二景，鞍子苗寨、郁山古鎮(zhèn)、摩圍山、神龍谷等景區(qū)正在全力打造中。2009年全縣共接待旅游人數(shù)48萬(wàn)人次，旅游總收入8000萬(wàn)元。旅游業(yè)正逐步成為全縣新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。（五）城鄉(xiāng)人民生活蒸蒸日上，人民得到更多實(shí)惠。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，人民的生活水平也迅速提高，衣、食、住、行等方面得到較大改善，城鄉(xiāng)居民生活由溫飽向小康邁進(jìn)。2009年全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為11430元，農(nóng)民人均純收入3517元，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)單位職工平均年收入達(dá)到2.36萬(wàn)元，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為49.5億元，城鄉(xiāng)居民擁有的財(cái)富呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。隨著人民生活水平的不斷提高，消費(fèi)能力大大增強(qiáng)，消費(fèi)品市場(chǎng)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展，人民生活質(zhì)量得到顯著改善。2009年全縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到23.5億元；城鎮(zhèn)居民人均居住面積28.13平方米，農(nóng)村居民人均住房面積33.05平方米；城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出7828元，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2582元。第四章區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析近年來(lái)彭水社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，各行業(yè)都得到快速發(fā)展。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要增長(zhǎng)點(diǎn)之一房地產(chǎn)業(yè)在地區(qū)生產(chǎn)總值中所占比重卻處于較低狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)在彭水具有較大的發(fā)展空間。彭水目前房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀是“市場(chǎng)起步晚，開(kāi)發(fā)水平低，產(chǎn)品品質(zhì)差，配套單一”，具體表現(xiàn)為：（一）彭水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)較低，有待突破。彭水房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，開(kāi)發(fā)水平、建筑水平較低，目前在售樓盤(pán)、在建樓盤(pán)以單體樓為主，尚無(wú)真正具有小區(qū)規(guī)劃理念樓盤(pán)，更不要說(shuō)具有較完整配套的高品位小區(qū)。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人們生活品質(zhì)的提高，環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)住宅將成為必然的選擇。（二）房地產(chǎn)投資規(guī)模較低，市場(chǎng)需求較旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。彭水縣受其地形限制，土地資源極其稀缺，適宜建造住宅的土地少之又少，現(xiàn)在的老城區(qū)非常擁擠，居民生活、出行很不方便，隨著經(jīng)濟(jì)形式的不斷好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)總量的不斷增大，居民收入的不斷增強(qiáng)，人民改善居住環(huán)境的意愿非常強(qiáng)烈。2008年、2009年房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)面積分別只有25.87萬(wàn)、24.71萬(wàn)平方米，其中住宅分別為21萬(wàn)、19.12萬(wàn)平方米；2008年、2009年兩年的住宅竣工面積共計(jì)為11.37萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足同期市場(chǎng)需求，由于產(chǎn)品供不應(yīng)求，銷(xiāo)售市場(chǎng)長(zhǎng)期被壓制，導(dǎo)致商品住宅價(jià)格呈快速上升趨勢(shì)，而綜合品質(zhì)較高的樓盤(pán)更是受到群眾的青睞，其價(jià)格敏感性也較弱。（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃整體水平偏低。由于目前彭水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)，因此現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)商基本對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃等方面不夠重視，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)手法落后，樓盤(pán)包裝不到位，銷(xiāo)售人員整體素質(zhì)較低，仍處于“坐等上門(mén)”這樣的初期階段。1、對(duì)營(yíng)銷(xiāo)推廣理解膚淺，重視不夠。在許多開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念上，仍然沒(méi)有充分重視營(yíng)銷(xiāo)宣傳的意義，仍停留在建房時(shí)蓋個(gè)售房部，等客上門(mén)的被動(dòng)局面，缺乏全面的包裝、主動(dòng)的營(yíng)銷(xiāo)，不能充分挖掘潛在的客戶(hù)，缺乏像樣的樓盤(pán)宣傳和表達(dá)資料。2、賣(mài)點(diǎn)不夠清晰、有力。多數(shù)項(xiàng)目樓盤(pán)的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)缺乏特色，沒(méi)有特別吸引消費(fèi)者的地方，既無(wú)法鶴立雞群也無(wú)法令消費(fèi)者情有獨(dú)鐘。（四）與周邊縣市進(jìn)行對(duì)照，2009年房地產(chǎn)發(fā)展速度最快的雖然是酉陽(yáng)縣（111.5%），但主要原因是其基數(shù)較低，其次為武隆縣（79.2%）和彭水縣（67.7%），彭水縣在2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面增長(zhǎng)速度較快，同時(shí)亦說(shuō)明彭水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)也快。2008年渝東南地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比較區(qū)縣名投資額(萬(wàn)元)增長(zhǎng)速度(%)2009年2008年2009年2008年名次黔江區(qū)496233154457.347.704石柱縣115931038211.758.945秀山縣1520318891-19.5129.236酉陽(yáng)縣59672821111.5-63.351彭水縣256191527667.735.033武隆縣495462764279.270.652合計(jì)1575511065561.9049.38（數(shù)據(jù)來(lái)源《彭水統(tǒng)計(jì)年鑒2009》）（五）從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重情況看，2009年重慶房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重為24.5%，彭水房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重為3.96%，彭水房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比重雖呈上升趨勢(shì)，但與重慶的差距仍然較大，說(shuō)明彭水在重慶的區(qū)縣中，房地產(chǎn)發(fā)展空間還很大。2009年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重比較（單位：億元）年份彭水重慶固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資占比%固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資占比%2007年50.761.132.232451.84629.6325.692008年62.771.532.443161.52849.926.882009年64.682.563.964045.2599124.5（數(shù)據(jù)來(lái)源《彭水統(tǒng)計(jì)年鑒2009》）（六）從彭水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比走勢(shì)看，彭水在重慶和全國(guó)的占比都逐年增加，這說(shuō)明重慶和全國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展雖然速度低于彭水，但彭水房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展從總量上來(lái)說(shuō)仍然落后。年份彭水房地產(chǎn)投資額（億元）重慶全國(guó)投資額（億元）占比（萬(wàn)分比）投資額（億元）占比（萬(wàn)分比）2007年1.13629.6318193820.582008年1.53849.918252800.612009年2.5699125305800.84（數(shù)據(jù)來(lái)源《彭水統(tǒng)計(jì)年鑒2008》）（七）從人均房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的情況看，重慶和全國(guó)的增幅都很明顯，彭水的增長(zhǎng)緩慢，2009年是彭水的最高水平，也只有重慶平均水平的10.9%，全國(guó)平均水平的16.5%，應(yīng)大力加快發(fā)展步伐。彭水近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資縱向?qū)φ毡砟攴菖硭貞c全國(guó)投資額(億元)人均值(元/人)投資額(億元)人均值(元/人)投資額(億元)人均值(元/人)20071.13174629.63224619382147420081.53231849.90302225280191820092.563809913490305802303（數(shù)據(jù)來(lái)源《彭水統(tǒng)計(jì)年鑒2009》）綜上所述，從彭水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的橫向、縱向作對(duì)比，作為改善城市面貌，提高廣大人民群眾居住質(zhì)量和生活環(huán)境的房地產(chǎn)業(yè)，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境十分不匹配，彭水房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于起步階段，發(fā)展?jié)摿薮?。二、市?chǎng)發(fā)展趨勢(shì)2009年以來(lái)在一系列政策的支持下，地產(chǎn)的價(jià)格合理調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量逐步回升。進(jìn)入2010年以來(lái)無(wú)論是價(jià)還是量都出現(xiàn)了大幅度的上漲。加之彭水的房地產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)持續(xù)的、長(zhǎng)期的、強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。（一）城市化趨勢(shì)加快：中國(guó)城鎮(zhèn)化率僅有40%左右，城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%以后，增長(zhǎng)才趨緩。目前，彭水的城鎮(zhèn)化率只有21.32%，這說(shuō)明彭水尚處于城鎮(zhèn)化發(fā)展的起步階段。根據(jù)彭水政府工作報(bào)告，2010年彭水城鎮(zhèn)化率提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，每年約有近12000人成為城鎮(zhèn)市民，按照每人30㎡的需求來(lái)計(jì)算，會(huì)產(chǎn)生36萬(wàn)方的商品房需求，這將對(duì)彭水房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生強(qiáng)有力的支撐。（二）剛性需求：由于2008年金融危機(jī)的影響，導(dǎo)致剛性需求被壓制，2009年、2010年購(gòu)房市場(chǎng)出現(xiàn)了火爆的局面。一是80后都進(jìn)入了適婚期，需要購(gòu)房。二是機(jī)關(guān)干部、教師等中高收入階層改善性住房需求較大；三是隨著國(guó)家惠民政策的實(shí)施，老百姓的收入逐年大幅增加，購(gòu)房能力也大大增強(qiáng)，一部分外出多年的勞務(wù)工也有了一定的資金積累；四是彭水新一屆政府大力推進(jìn)舊城改造，狠抓城市建設(shè)，彭水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)非?？春?，前景非常樂(lè)觀。（三）土地資源稀缺。土地不像其他資源，它是不可再生的。中國(guó)人多地少，而且中國(guó)的人口還在逐年增長(zhǎng)，2050年才會(huì)達(dá)到頂峰，大約15億至16億，在未來(lái)40年，人多地少的局面會(huì)越更突出。尤其是彭水特殊的地形條件限制，在老城已經(jīng)沒(méi)有成規(guī)模的開(kāi)發(fā)土地，因此黔龍陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目的土地資源具有唯一性、不可復(fù)制性，除了該項(xiàng)目地塊外，在彭水再?zèng)]有可供大型綜合開(kāi)發(fā)的土地資源。（四）人均GDP在1500-10000美元區(qū)間是房地產(chǎn)需求快速上升的階段，中國(guó)目前不到4000美元，重慶更低在3000美元左右，發(fā)展空間很大。（五）房地產(chǎn)的投資價(jià)值。房屋作為特殊的商品，其不僅具有商品本身的價(jià)值，而且具有投資的價(jià)值，具有保值增值的功能；未來(lái)通貨膨脹將會(huì)是發(fā)展的主基調(diào)，而不動(dòng)產(chǎn)投資將會(huì)成為老百姓保證資產(chǎn)保值增值的首選方式。（六）重慶和渝東南正面臨千載難逢的發(fā)展機(jī)遇，重慶是西部唯一的直轄市，前不久又定位為中國(guó)五大中心城市之一，國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和“314”的戰(zhàn)略部署都將進(jìn)一步提振重慶的發(fā)展，渝東南地區(qū)是國(guó)發(fā)3號(hào)文件一圈兩翼的重要一翼，底子薄、基礎(chǔ)差，城鎮(zhèn)化率低，剛性需求旺盛，發(fā)展的潛力極為巨大。三、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（一）優(yōu)勢(shì)分析1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)由于彭水縣是典型的“兩山夾一槽”地貌特征，面積雖大、但地勢(shì)平整的地塊非常稀少。黔龍·陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目緊臨烏江、郁江，與老城區(qū)隔江相望，九曲河由北向南從整個(gè)場(chǎng)地穿流而過(guò)，是重慶、黔江方向進(jìn)入彭水老城的必經(jīng)之地，同時(shí)是與彭水老城距離最近且最大、地勢(shì)較為平坦的寶貴稀缺之地，在彭水縣城具有唯一性、不可替代性。黔龍·陽(yáng)光國(guó)際交通由“一環(huán)、二縱、四橫”構(gòu)成，網(wǎng)絡(luò)便捷合理，通過(guò)與郁江二橋、郁江三橋、迎賓大道、烏江大橋、彭石公路、319國(guó)道的有機(jī)連接，使整個(gè)項(xiàng)目與現(xiàn)有彭水縣城融為一體，將徹底改變現(xiàn)有舊城道路擁擠堵塞現(xiàn)狀。因此說(shuō)該項(xiàng)目所擁有的交通資源是目前彭水縣城最好、最便利的。2、項(xiàng)目品質(zhì)優(yōu)勢(shì)彭水縣城目前已開(kāi)發(fā)的商品住宅基本為單棟獨(dú)樓，要么周?chē)钆涮自O(shè)施不全，要么交通出行不暢，要么與老建筑夾雜相交，具有完整綠化、景觀、配套、健全物業(yè)的花園式小區(qū)基本沒(méi)有。本項(xiàng)目所在位置由于地勢(shì)平坦、面積寬廣、依山傍水，非常適合建設(shè)具有商貿(mào)、休閑娛樂(lè)區(qū)、花園洋房、觀景高層等高品質(zhì)的花園小區(qū)。此外，目前本項(xiàng)目周?chē)还锓秶鷥?nèi)已建成或正在建設(shè)的設(shè)施有漢葭鎮(zhèn)第二小學(xué)校、彭水縣人民醫(yī)院、彭水長(zhǎng)途汽車(chē)站等配套設(shè)施，加之已在規(guī)劃中的星級(jí)酒店、大型商場(chǎng)、幼兒園、漢葭鎮(zhèn)中學(xué)、迎賓大道等設(shè)施，建成后的該項(xiàng)目將展現(xiàn)“活力水岸”、“景觀大道”、“生態(tài)住區(qū)”、“綠水走廊”等具有特色的城市意象，使所在區(qū)域成為一個(gè)集商業(yè)、娛樂(lè)、酒店、住宅、教育、醫(yī)療等于一體的大型都市綜合體，成為彭水縣的標(biāo)志性示范住宅小區(qū)，也將成為彭水新的城市中心。3、品牌效應(yīng)優(yōu)勢(shì)黔龍陽(yáng)光國(guó)際是重慶市100強(qiáng)（重慶市民營(yíng)50強(qiáng)）企業(yè)——重慶市黔龍實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司所屬子公司重慶黔龍陽(yáng)光地產(chǎn)發(fā)展有限公司繼黔江黔龍·陽(yáng)光花園、秀山黔龍·陽(yáng)光大院、石柱黔龍·陽(yáng)光雅園、酉陽(yáng)黔龍·桃源新都會(huì)等之后的又一全新力作。該公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的黔龍·陽(yáng)光花園2006年被重慶市建委、重慶市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)辦授予了“重慶市第五屆十佳住宅小區(qū)”稱(chēng)號(hào)（渝建發(fā)[2006]209號(hào)文件），2007年被重慶市人民政府授予了“重慶市園林式小區(qū)”稱(chēng)號(hào)（渝府〔2007〕221號(hào)文件），2009年被重慶房地產(chǎn)博覽會(huì)評(píng)為“鉑金品質(zhì)樓盤(pán)”，2010年被重慶市建設(shè)委員會(huì)、重慶市國(guó)土資源和房屋管理局、重慶日?qǐng)?bào)、重慶市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)辦授予“十佳（優(yōu)秀）小區(qū)”稱(chēng)號(hào)（渝建發(fā)[2010]163號(hào)文件）。目前該公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目已成為渝東南地區(qū)的樣板，市場(chǎng)口碑非常良好。4、公司實(shí)力優(yōu)勢(shì)重慶市黔龍實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司自成立以來(lái)，秉承“做百年企業(yè)，樹(shù)百年品牌”的經(jīng)營(yíng)理念，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，理性決策。公司申請(qǐng)注冊(cè)的“黔龍·陽(yáng)光”商標(biāo)，得到社會(huì)大眾的高度美譽(yù)，公司被評(píng)為“重慶市100強(qiáng)企業(yè)”、“重慶市五十佳房地產(chǎn)誠(chéng)信企業(yè)”等稱(chēng)號(hào)；企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)為二級(jí)（正申請(qǐng)一級(jí)資質(zhì)），通過(guò)了ISO9001國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證。公司目前在渝東南地區(qū)的黔江、秀山、石柱、酉陽(yáng)、彭水均已實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的覆蓋，年開(kāi)發(fā)量已超過(guò)60萬(wàn)平方米，年銷(xiāo)售收入達(dá)20億元，年儲(chǔ)備土地體量將近200萬(wàn)方，是渝東南地區(qū)真正意義上的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。彭水黔龍陽(yáng)光地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為重慶市黔龍實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司下屬子公司重慶黔龍陽(yáng)光地產(chǎn)發(fā)展有限公司的控股公司（實(shí)際控制人），將依靠集團(tuán)母公司這顆大樹(shù)，秉承集團(tuán)公司的經(jīng)營(yíng)理念，在進(jìn)入彭水房地產(chǎn)市場(chǎng)后，必將也成為彭水房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)桿企業(yè)。5、高品質(zhì)的售后服務(wù)保障本項(xiàng)目由重慶二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)吉安特物業(yè)管理公司提供售后服務(wù)，這是渝東南地區(qū)唯一的二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)，能全方位為業(yè)主提供物業(yè)保值增值和人性化服務(wù)，彭水的其它樓盤(pán)，與該項(xiàng)目相比，至少低一個(gè)檔次。6、價(jià)格優(yōu)勢(shì)由于本項(xiàng)目的實(shí)際業(yè)主已在黔龍·陽(yáng)光花園項(xiàng)目累計(jì)開(kāi)發(fā)40萬(wàn)平方米、秀山·陽(yáng)光大院項(xiàng)目開(kāi)發(fā)了20萬(wàn)平方米、石柱·陽(yáng)光雅園開(kāi)發(fā)了9萬(wàn)平方米、酉陽(yáng)·桃源新都會(huì)開(kāi)發(fā)了7萬(wàn)平方米，積累了豐富的開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，能夠有效的控制管理成本、生產(chǎn)成本，在企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)不變的情況下，能夠有效的降低成本，具有較強(qiáng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，高性?xún)r(jià)比是本項(xiàng)目的重要特色。針對(duì)特定的目標(biāo)市場(chǎng)，公司將采取差異化的竟?fàn)幉呗裕瑢で蟛町惢漠a(chǎn)品定位，避免了與其他項(xiàng)目的同質(zhì)化的竟?fàn)帯＃ǘ┝觿?shì)分析地形較為復(fù)雜，場(chǎng)地平整投資相對(duì)較大，但可以通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案、合理確定豎向標(biāo)高等手段來(lái)控制成本。四、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況（一）臨江花園.水天閣項(xiàng)目地址：彭水城區(qū)小轉(zhuǎn)盤(pán)物業(yè)類(lèi)型：高層戶(hù)型：兩室、三室為主戶(hù)型面積：99-182m2主力戶(hù)型：90m2左右車(chē)位：500個(gè)（兩層，租賃）銷(xiāo)售情況：推出352套（已售馨）銷(xiāo)售價(jià)格：入市價(jià)格2588元/m2，后期銷(xiāo)售均價(jià)3800元/m2（二）香江豪園項(xiàng)目地址：彭水縣漢葭鎮(zhèn)縣壩街99號(hào)（新法院旁）物業(yè)類(lèi)型：小高層、多層、高層戶(hù)型：兩室、三室為主，少量四房戶(hù)型面積：64-108m2主力戶(hù)型：90m2左右車(chē)位：400個(gè)銷(xiāo)售情況：目前推出8號(hào)樓銷(xiāo)售價(jià)格：銷(xiāo)售均價(jià)3000元/m2（三）江城美景項(xiàng)目地址：彭水濱江大道物業(yè)類(lèi)型：高層戶(hù)型：兩室、三室為主戶(hù)型面積：80-120m2主力戶(hù)型：90m2左右車(chē)位：50個(gè)銷(xiāo)售情況：一、二期已銷(xiāo)售完，三期推出320戶(hù)，目前銷(xiāo)售出111戶(hù)銷(xiāo)售價(jià)格：銷(xiāo)售均價(jià)3800元/m2（四）金山廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：彭水縣北大街大轉(zhuǎn)盤(pán)物業(yè)類(lèi)型：高層、商業(yè)戶(hù)型：兩室、三室為主戶(hù)型面積：75-120m2主力戶(hù)型：90m2左右銷(xiāo)售情況：推出C棟260套，余12套未售銷(xiāo)售價(jià)格：銷(xiāo)售均價(jià)3800元/m2(五)人和春天項(xiàng)目地址：彭水縣北大街物業(yè)類(lèi)型：高層、商業(yè)戶(hù)型：兩室、三室為主戶(hù)型面積：70-140m2主力戶(hù)型：90m2左右銷(xiāo)售情況：推出500套，已銷(xiāo)售90%銷(xiāo)售價(jià)格：銷(xiāo)售均價(jià)3700元/m2（六）待售項(xiàng)目項(xiàng)目地址：彭水縣濱江路物業(yè)類(lèi)型：高層總建筑面積：約7萬(wàn)平方米（3棟高層）容積率：5.9預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：6-7月份預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格：銷(xiāo)售均價(jià)3800元/m2從分析情況看,以上樓盤(pán)雖會(huì)分流部分客戶(hù),但均不是花園小區(qū)樓盤(pán),更不是配套設(shè)施齊全、集結(jié)星級(jí)酒店、SOHO公寓、商貿(mào)中心于一體的大社區(qū)，對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)微乎其微，不會(huì)對(duì)黔龍·陽(yáng)光國(guó)際的銷(xiāo)售產(chǎn)生大的影響。五、目標(biāo)客戶(hù)群通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查與分析，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群主要定位為以下幾類(lèi)中高端人群：1、經(jīng)濟(jì)條件良好，迫切希望改善目前居住環(huán)境的老城區(qū)居民，主要是個(gè)體經(jīng)商人士、教師、銀行和電信等國(guó)有單位工作人員、政府部門(mén)工作人員；2、打算回彭水經(jīng)商或工作，并有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的在外務(wù)工人員；3、高速公路拆遷戶(hù)、本項(xiàng)目拆遷戶(hù)和周邊縣市進(jìn)城居民；4、已進(jìn)入適婚期的80后人群；5、部分投資客；6、區(qū)鄉(xiāng)進(jìn)城務(wù)工求學(xué)的家庭；第五章項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案一、建筑設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)構(gòu)思黔龍·陽(yáng)光國(guó)際（一期）項(xiàng)目位于重慶市彭水縣老城區(qū)以北的學(xué)壩片區(qū)，項(xiàng)目總建設(shè)用地面積30046㎡，地理?xiàng)l件優(yōu)越，交通便利，人氣旺盛，濱河公園風(fēng)光帶與北面規(guī)劃商業(yè)廣場(chǎng)景觀給本地塊帶來(lái)了不可比擬的舒適環(huán)境?；诳傮w規(guī)劃的要求，結(jié)合彭水縣的全景發(fā)展戰(zhàn)略，利用先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，致力于將本項(xiàng)目打造成“品質(zhì)高尚、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全”的大型城市綜合體，成為彭水未來(lái)的中央商務(wù)區(qū)，成為彭水老城的新中心。（二）建筑單體設(shè)計(jì)根據(jù)總體布置，結(jié)合場(chǎng)地特點(diǎn)，充分利用地形地貌，滿(mǎn)足各單體建筑的使用功能，確定高層住宅的平面形式，新建高層建筑塔樓為33層，建筑高度為99.3米。建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí)。結(jié)構(gòu)特征及選型：高層住宅為剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震等級(jí)為三級(jí)。其它多層建筑為框架結(jié)構(gòu)，抗震等級(jí)為四級(jí)。地下車(chē)庫(kù)采用現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)為四級(jí)。（三）平面設(shè)計(jì)從彭水城區(qū)整體角度考慮，結(jié)合黔龍·陽(yáng)光國(guó)際開(kāi)發(fā)與建設(shè)的要求，把舊城進(jìn)行重新打造和整治，使其具備居住與商業(yè)景觀的功能，同時(shí)聯(lián)系周邊的山水視線(xiàn)與功能空間打造開(kāi)敞的景觀廊道與相應(yīng)的公共活力空間，營(yíng)造一個(gè)舒適宜人的城市生態(tài)人居環(huán)境。本項(xiàng)目地塊內(nèi)以居住功能為主，以現(xiàn)代風(fēng)格為主，通過(guò)標(biāo)志性的高層建筑體量及時(shí)尚的立面造型體現(xiàn)時(shí)代氣息，展現(xiàn)隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，彭水日新月異的城市形象。地塊環(huán)形放置7棟高層住宅配以沿街商業(yè)，首層配置社區(qū)配套活動(dòng)場(chǎng)地，發(fā)揮地塊的最大價(jià)值，在商業(yè)娛樂(lè)街部分，以不同的高低變化，玻璃體量與灰色調(diào)石材貼面的對(duì)比給人以視覺(jué)上的沖擊，商業(yè)部分以凹凸體塊形式的處理手法，使得整個(gè)商業(yè)靈活多變。西面設(shè)置步行主入口，內(nèi)有廣場(chǎng)，以大開(kāi)擴(kuò)的廣場(chǎng)處理方式，讓整個(gè)小區(qū)十分大氣，盡顯其地塊的高品質(zhì)居住價(jià)值，廣場(chǎng)前端大面積鋪地設(shè)置，可滿(mǎn)足臨時(shí)的活動(dòng)與展示，也可用作人們休憩場(chǎng)所，使設(shè)計(jì)更加人性化。（四）交通組織設(shè)計(jì)及物流分析高層住宅出入口均設(shè)置于小區(qū)內(nèi)，略高于中庭入戶(hù)道路。高層住宅內(nèi)部公共走道凈寬為1.5米，設(shè)一部雙向剪刀樓梯和一部消防電梯一部乘客電梯；疏散寬度均滿(mǎn)足要求；地下車(chē)庫(kù)每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)有不少于兩座能直通室外的樓梯，樓梯寬度滿(mǎn)足規(guī)范要求。（五）立面造型設(shè)計(jì)建筑造型根據(jù)總體布置、建筑規(guī)模、平面形式、使用功能，住宅建筑立面設(shè)計(jì)，從彭水地方民居中吸取有特色的標(biāo)志符號(hào)融合到我們的設(shè)計(jì)中，質(zhì)樸又不失精美。差異化設(shè)計(jì)既豐富了商業(yè)街區(qū)的景觀層次，也直接拉動(dòng)了項(xiàng)目的定位層次。（六）剖面設(shè)計(jì)整個(gè)場(chǎng)地較為平坦,剖面設(shè)計(jì)采用不同形式的剖面類(lèi)型,高層住宅層高為3米，沿街商業(yè)層高為4.2m,二層商業(yè)都為3.0m,地下車(chē)庫(kù),負(fù)一層層高為6.0m，負(fù)二層層高為3.9m。（七）無(wú)障礙設(shè)計(jì)在各棟建筑的主入口均考慮無(wú)障礙設(shè)計(jì)，設(shè)置殘疾人坡道。二、環(huán)境景觀與綠化設(shè)計(jì)（一）環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)意象以彭水的地理位置、人文特色、景觀設(shè)計(jì)原則為出發(fā)點(diǎn)，用“點(diǎn)、線(xiàn)、面”相結(jié)合的手法，保持綠化空間的完整性。創(chuàng)造出綠樹(shù)成蔭、林木蔥郁、鳥(niǎo)鳴蟲(chóng)噪、江水盈盈充滿(mǎn)生機(jī)的城市立體生態(tài)綠色環(huán)境。（二）綠地設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)采用大中庭小環(huán)境的設(shè)計(jì)手法，通過(guò)入口廣場(chǎng)進(jìn)入內(nèi)庭院后即能享受到整個(gè)綠化中庭的景觀設(shè)施。打造一組內(nèi)與外區(qū)分，動(dòng)與靜區(qū)分的景觀，。內(nèi)庭院設(shè)計(jì)中，綠化系統(tǒng)與街區(qū)內(nèi)建筑、景觀設(shè)計(jì)相結(jié)合，將綠化分為中庭和廣場(chǎng)兩個(gè)個(gè)主題景觀，使人感受到不一樣的有張有弛景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格。不同主題的區(qū)域，不同功能的場(chǎng)所如同一粒粒珍珠與景觀步道串聯(lián)起來(lái)，形成既豐富又整體的綠地景觀。本項(xiàng)目力求打造為新城的商業(yè)中心，盡量提升商業(yè)檔次，做大廣場(chǎng)面積，便于人流的匯集和疏散。同時(shí)綠化面積受到商業(yè)廣場(chǎng)面積的限制，為了綠化面積最大化，本項(xiàng)目總圖設(shè)計(jì)的綠地總面積10562.77平方米,綠地率35.16%，滿(mǎn)足規(guī)劃要求。運(yùn)動(dòng)設(shè)施的設(shè)置：結(jié)合景觀進(jìn)行設(shè)計(jì)，給住戶(hù)提供環(huán)境宜人的鍛煉空間。景觀細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)中心景觀：特色鮮明，強(qiáng)調(diào)觀賞，實(shí)用中的戲劇性。宅間景觀：平和、自然化強(qiáng)調(diào)綠化層次，以特色小品為點(diǎn)綴。屋面景觀：屋面步道，屋面休閑臺(tái)。樹(shù)林景觀：樹(shù)陣硬質(zhì)活動(dòng)區(qū)。（三）燈飾工程設(shè)計(jì)由建設(shè)方委托專(zhuān)業(yè)燈飾工程公司另行設(shè)計(jì)，本次設(shè)計(jì)不做詳盡描述。三、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（一）場(chǎng)地特征及適宜性：場(chǎng)地穩(wěn)定，適宜修建本工程。（二）基本風(fēng)載：0.40KN/m2（多層），0.45KN/m2（高層）。（三）抗震設(shè)防烈度：基本烈度：6度，設(shè)防烈度：6度，抗震設(shè)防類(lèi)別為丙類(lèi)。（四）建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí)。（五）結(jié)構(gòu)特征及選型：高層住宅為剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震等級(jí)為三級(jí)。其它多層建筑為框架結(jié)構(gòu)，抗震等級(jí)為四級(jí)。地下車(chē)庫(kù)采用現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)為四級(jí)。（六）擬采用主要基礎(chǔ)類(lèi)型：當(dāng)持力層深度小于3m時(shí)采用柱下獨(dú)立基礎(chǔ)和墻下條形基礎(chǔ)，當(dāng)持力層深度大于等于3m時(shí)采用樁基礎(chǔ)。（七）伸縮縫、防震縫、沉降縫設(shè)置：伸縮縫設(shè)置詳見(jiàn)建筑平面圖。建筑平面邊長(zhǎng)>50米而未設(shè)伸縮縫的采用在施工中設(shè)置后澆施工縫，并在后澆施工縫中添加混凝土膨脹劑的方法。（八）主要結(jié)構(gòu)材料：混凝土C25—C55，鋼材HPB235，HRB335，HRB400,，現(xiàn)澆樓板采用CRB550級(jí)冷軋帶肋鋼筋。四、給排水設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)1、甲方關(guān)于本工程的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)要求和甲方提供的有關(guān)資料。2、本工程周?chē)鞘惺姓艿蕾Y料。3、國(guó)家現(xiàn)行的設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程。《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-2003（2009年版）；《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50013-2006；《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50014-2006；《住宅建筑規(guī)范》GB50368－2005。（二）給水1、用水量（1）生活用水量：最高日1488.4m3，最大小時(shí)154.6m3，平均小時(shí)76.5m3。（2）主要用水項(xiàng)目及其用水量，詳下表。序號(hào)用水項(xiàng)目使用人數(shù)用水定額小時(shí)變化使用時(shí)間(h)用水量(m3)名稱(chēng)或單位數(shù)系數(shù)最高日平均時(shí)最大時(shí)1住宅4166人240L/人.次2.4241160.648.4116.12商場(chǎng)8256.79㎡6升/㎡.日1.5123幼兒園12050/L.人2106.00.61.24車(chē)庫(kù)16281.24㎡2升/㎡.次185綠化10562.77㎡2升/㎡.日186小計(jì)1285.361.1132.17未預(yù)見(jiàn)水量按本表1至3項(xiàng)之和的10%計(jì)123.25.412.58空調(diào)補(bǔ)水10m3/h,按8h計(jì)80.010.010.09合計(jì)1488.476.5154.62、水源（1）本工程水源為城市自來(lái)水，項(xiàng)目周邊南側(cè)的市政路旁建有市政給水干管。（2）本工程擬從市政給水干管不同側(cè)接一根DN200mm的引入管與小區(qū)內(nèi)部環(huán)網(wǎng)相接。3、給水系統(tǒng)（1）根據(jù)市政供水的壓力情況采取分區(qū)供水，在市政壓力滿(mǎn)足的樓層直接由市政管網(wǎng)供水，其余樓層采取加壓供水。（2）在地下室修建生活水泵間一座，采用無(wú)負(fù)壓供水加壓裝置供水。4、管材（1）室外給水管采用鋼絲網(wǎng)骨架聚乙烯復(fù)合管，熱熔連接。（2）管內(nèi)壁涂塑材質(zhì)應(yīng)符合《生活飲用水輸配水設(shè)備及防護(hù)材料的安全性評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T17219－1998的要求。（3）管道、管件及閥門(mén)的工作壓力為1.0MPa。（4）水表井和閥門(mén)井均采用磚砌筑。井蓋采用球墨鑄鐵井蓋和蓋座，位于行車(chē)道上者為重型；位于非行車(chē)道上者為輕型。（三）排水1、排水制度：采用生活污水和雨水分流制。2、污水（1）小區(qū)污水量按最高日生活用水量的90%計(jì)：1219.3m3/d。（2）室外排水管道采用雙壁波紋排水塑料管，橡膠圈接口?；A(chǔ)根據(jù)地質(zhì)條件確定。（3）本工程采用混凝土檢查井，采用重型球墨鑄鐵井蓋和蓋座。3、雨水(1)采用重慶地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式。(2)設(shè)計(jì)重現(xiàn)期：p=3a。(3)設(shè)計(jì)降雨歷時(shí)：t=t1+mt2，m=2；取t=10min(4)匯水面積：F=33862.84m2(5)地面綜合徑流系數(shù)：取Ψ=0.7(6)雨水量Q=795.15L/s1)、綠化區(qū)內(nèi)采用淺溝滲透排放方式，增加雨水在綠地內(nèi)的滲透量。2)、人行道采用透水磚地面。3)室外道路邊適當(dāng)位置設(shè)置平箅式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水。4)雨水管采用雙壁波紋排水塑料管，橡膠圈接口。基礎(chǔ)根據(jù)地質(zhì)條件確定。5)雨水口采用成品雨水口，雨水檢查采用混凝土檢查井。（四）污水處理在小區(qū)內(nèi)設(shè)置1座生化池，日處理能力為1219.32m3。五、采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)1、《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50019-2003）2、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）3、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）4、《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067-97）5、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2005）6、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ50-052-2006）7、《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施暖通空調(diào).動(dòng)力》(2009年版)；8、《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施節(jié)能專(zhuān)篇暖通空調(diào).動(dòng)力》(2007年版)；9、《通風(fēng)機(jī)能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)值》GB19761-200510、建筑、總圖專(zhuān)業(yè)提供的有關(guān)圖紙及書(shū)面資料。11、顧客提供的本專(zhuān)業(yè)方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)要求。（二）工程概況黔龍·陽(yáng)光國(guó)際（一期）項(xiàng)目位于重慶市彭水縣老城區(qū)以北的學(xué)壩片區(qū)，項(xiàng)目總建設(shè)用地面積30046m2。包含7所在地區(qū)自然氣象條件(見(jiàn)表7.2.1)表7.2.1室外氣象參數(shù)（重慶市）序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)量備注1本地區(qū)氣象臺(tái)位置北緯(0)29o35東經(jīng)(‘)106o28海拔m259.12室外計(jì)算干球溫度采暖℃5.1通風(fēng)冬季5.2夏季32.4空調(diào)冬季3.5夏季36.33夏季空調(diào)室外計(jì)算濕球溫度℃27.34室外計(jì)算相對(duì)濕度冬季空調(diào)%82夏季通風(fēng)585室外計(jì)算風(fēng)速冬季平均m/s0.8夏季平均2.16主導(dǎo)風(fēng)向及頻率冬季N8%夏季NW10%7大氣平均壓力冬季hPa993.6夏季973.1（三）通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)范圍及設(shè)計(jì)原則本次設(shè)計(jì)內(nèi)容為黔龍·陽(yáng)光國(guó)際（一期）的通風(fēng)、空調(diào)及防排煙設(shè)計(jì)。2、通風(fēng)（1）設(shè)計(jì)換氣次數(shù)表7.4.1各類(lèi)房間通風(fēng)換氣次數(shù)表房間類(lèi)型換氣次數(shù)地下車(chē)庫(kù)4次/小時(shí)（按h=3m計(jì)）變配電室5-12次/小時(shí)水泵房、制冷機(jī)房6次/小時(shí)公共衛(wèi)生間10次/小時(shí)公共浴室5-10次/小時(shí)廚房25-35次/小時(shí)（2）地下車(chē)庫(kù)和設(shè)備用房產(chǎn)生的廢氣和余熱需通過(guò)機(jī)械通風(fēng)排至室外，其中地下車(chē)庫(kù)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)與防排煙系統(tǒng)合用，補(bǔ)風(fēng)由車(chē)道入口自然補(bǔ)風(fēng)，系統(tǒng)劃分及組成詳見(jiàn)消防專(zhuān)篇中的防排煙設(shè)計(jì)。（3）衛(wèi)生間通風(fēng)由甲方二次裝修自理。（4）發(fā)電機(jī)房、公變電房、專(zhuān)變電房、水設(shè)備用房及儲(chǔ)油間設(shè)獨(dú)立的通風(fēng)系統(tǒng)。儲(chǔ)油間設(shè)置事故通風(fēng)，事故通風(fēng)換氣次數(shù)為12次/h，事故排風(fēng)的風(fēng)機(jī)分別在室內(nèi)、外便于操作的地點(diǎn)設(shè)置開(kāi)關(guān)，排風(fēng)風(fēng)機(jī)為防爆型。（5）根據(jù)水專(zhuān)業(yè)提資料，變配電室及柴油發(fā)電機(jī)房等設(shè)置有氣體滅火裝置，因此設(shè)置機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，以排出滅火后的氣體，排風(fēng)量按換氣次數(shù)10次/h確定。氣體滅火時(shí)，手動(dòng)或自動(dòng)關(guān)閉風(fēng)機(jī)，進(jìn)、排風(fēng)口；氣體滅火完成后，手動(dòng)或自動(dòng)開(kāi)啟風(fēng)機(jī)，進(jìn)、排風(fēng)口進(jìn)行送、排風(fēng)。排風(fēng)系統(tǒng)通過(guò)豎井直接排向室外。（6）發(fā)電機(jī)房油系統(tǒng)和尾氣系統(tǒng)由供貨商及相關(guān)專(zhuān)業(yè)完成。（7）廚房采用自然通風(fēng)滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求。食堂局部排風(fēng)系統(tǒng)由專(zhuān)業(yè)廚房設(shè)備公司設(shè)計(jì)。（8）防噪聲措施。本次設(shè)計(jì)噪聲超標(biāo)的通風(fēng)系統(tǒng)均考慮消聲處理。另外風(fēng)機(jī)均采用低轉(zhuǎn)速、低噪聲產(chǎn)品，并作減振處理。（四）空調(diào)系統(tǒng)地上商業(yè)門(mén)面及公共配套用房采用分體空調(diào)機(jī)方案設(shè)計(jì)。由建筑專(zhuān)業(yè)考慮預(yù)留室外機(jī)位置，給排水專(zhuān)業(yè)考慮預(yù)留凝結(jié)水管，電氣專(zhuān)業(yè)預(yù)留插座和電量，業(yè)主根據(jù)實(shí)際需要自行配置(分體柜機(jī)、掛機(jī)、吊頂機(jī)或多聯(lián)機(jī)等)。所選用的分體空調(diào)，其EER按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房間空氣調(diào)節(jié)器能效限定值及能源效率等級(jí)》（GB12021.3-2010）執(zhí)行，能源效率等級(jí)不低于2級(jí)。六、燃?xì)庠O(shè)計(jì)（一）本次設(shè)計(jì)住宅共有住戶(hù)1302戶(hù)。天然氣用量按1.5Nm3/戶(hù).日計(jì)，并考慮5%的不可預(yù)見(jiàn)用氣量，共計(jì)2050.65Nm3/日。（二）天然氣由城市天然氣管道供應(yīng)。天然氣供應(yīng)壓力為0.2-0.3MPa。（三）室外天然氣管道采用樹(shù)枝狀系統(tǒng)。室外中壓天然氣經(jīng)調(diào)壓箱調(diào)至低壓后，經(jīng)庭院天然氣管道送至住宅用戶(hù)使用，住宅用戶(hù)每戶(hù)設(shè)置流量計(jì)單獨(dú)計(jì)量。（四）室外天然氣管道采用無(wú)縫鋼管，直接埋地敷設(shè)。管道采用瀝青玻璃布防腐。七、電氣設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)（1）《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/16-2008（2）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）（3）《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-97（4）《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004（5）《10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50053-94（6）《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50052-2009（7）《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054-95（8）《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94（2000年版）（9）《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50116-98（10）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ50-052-2006（11）甲方提供的相關(guān)部門(mén)認(rèn)定的工程設(shè)計(jì)資料（12）其他專(zhuān)業(yè)提供給本專(zhuān)業(yè)的工程設(shè)計(jì)資料（二）工程概況新建建筑面積為159790.87m2,地下車(chē)庫(kù)停車(chē)數(shù)量499輛。（三）設(shè)計(jì)范圍1、供、配電系統(tǒng)。2、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。2、應(yīng)急照明，疏散照明系統(tǒng)。(室內(nèi)照明考慮二次裝修；室外照明如道路照明、景觀照明、光彩照明由專(zhuān)業(yè)公司深化設(shè)計(jì)，本次設(shè)計(jì)只設(shè)計(jì)到戶(hù)配電箱)3、防雷接地系統(tǒng)。4、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)及系統(tǒng)集成5、本工程擬設(shè)置的其他電氣系統(tǒng)：有線(xiàn)電視系統(tǒng)。電話(huà)通信系統(tǒng)。CCTV監(jiān)控系統(tǒng)。綜合布線(xiàn)系統(tǒng)。背景音樂(lè)系統(tǒng)（與火災(zāi)應(yīng)急廣播合用）。上述系統(tǒng)除背景音樂(lè)系統(tǒng)外，本次設(shè)計(jì)考慮其存在并配合各相關(guān)弱電運(yùn)營(yíng)商預(yù)留各系統(tǒng)管線(xiàn)敷設(shè)。（四）用電負(fù)荷等級(jí)及計(jì)算1、負(fù)荷等級(jí)本工程中一級(jí)負(fù)荷：火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備、消防泵、消防電梯、客梯、排煙風(fēng)機(jī)、加壓風(fēng)機(jī)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、應(yīng)急照明、疏散照明等；生活水泵為二級(jí)負(fù)荷；一般照明及動(dòng)力負(fù)荷為三級(jí)負(fù)荷。2、負(fù)荷計(jì)算采用單位指標(biāo)法，負(fù)荷計(jì)算如下：變壓器安裝容量：Sbj=5x1000kVA+1x630kVA+1x1000kVA（公變5+1臺(tái)，專(zhuān)變1臺(tái)1000kVA）（五）供電1、電源及低壓配電由城市電網(wǎng)引來(lái)一路獨(dú)立10kV電源供電（線(xiàn)路埋地），該路10kV電源能承擔(dān)全部負(fù)荷。另設(shè)置一臺(tái)800kW柴油發(fā)電機(jī)組，作為第二電源，柴油發(fā)電機(jī)在10KV電源失電時(shí)延時(shí)0~15S自啟動(dòng)，對(duì)重要負(fù)荷供電；市電恢復(fù)30~60S后，自動(dòng)恢復(fù)市電供電，柴油發(fā)電機(jī)組經(jīng)冷卻延時(shí)后，自動(dòng)停機(jī)。高壓系統(tǒng)電壓等級(jí)為10kV，采用單母線(xiàn)分段系統(tǒng)，各段母線(xiàn)設(shè)聯(lián)絡(luò)斷路器；低壓系統(tǒng)電壓等級(jí)為～220V／380V，采用單母線(xiàn)分段系統(tǒng)。變壓器之間設(shè)低壓聯(lián)絡(luò)柜，當(dāng)其中一臺(tái)變壓器故障或檢修時(shí)，可用另一臺(tái)變壓器通過(guò)聯(lián)絡(luò)柜保證對(duì)一級(jí)負(fù)荷的供電。低壓配電采用放射式與樹(shù)干式相結(jié)合的方式，對(duì)于單臺(tái)容量較大的負(fù)荷或重要負(fù)荷，如：冷凍機(jī)房、水泵房、空調(diào)機(jī)房等設(shè)備采用放射式供電；對(duì)于一般負(fù)荷采用干式與放射式相結(jié)合的供電方式。本工程的消防動(dòng)力設(shè)備、應(yīng)急照明、變配電所用電等采用雙電源供電，并在末端配電箱互投。2、變配電房、柴油發(fā)電機(jī)房本工程在負(fù)一層設(shè)變配電房，內(nèi)設(shè)變壓器5x1000kVA+1x630kVA+1x1000kVA；柴油發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)柴油發(fā)電機(jī)1x800KW。3、無(wú)功功率補(bǔ)償本工程無(wú)功功率采用低壓靜電電容在低壓側(cè)集中自動(dòng)補(bǔ)償，補(bǔ)償后功率因素》0.914、電能管理及電能計(jì)量在高壓設(shè)總計(jì)量，在低壓側(cè)設(shè)分計(jì)量表。5、室外電氣線(xiàn)路敷設(shè)（1）本工程在負(fù)一層設(shè)10KV開(kāi)閉所、配電房安裝變壓器（5x1000kVA+1x630kVA+1x1000kVA）、柴油發(fā)電機(jī)房（1x800KW，15S自啟動(dòng)）一座，開(kāi)閉所10KV電源引自室外城市公共電網(wǎng)，10KV電纜室外線(xiàn)路采用金屬鎧裝電纜直埋敷設(shè)，埋深不小于1000mm，地下車(chē)庫(kù)和地下室內(nèi)電纜線(xiàn)路沿金屬電纜橋架敷設(shè)。（2）在一層設(shè)消防控制中心，有直接通向室外的出口。所有弱電室外線(xiàn)路均采用弱電管廊埋地敷設(shè)，人行道下埋深不小于500mm，車(chē)行道下埋深不小于800mm。（六）照明配電系統(tǒng)1、照度據(jù)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004，主要場(chǎng)所的照度和照明功率密度：序號(hào)名稱(chēng)照明功率密度照度1車(chē)庫(kù)6W/m2,100lx2低壓配電室8W/m2,200lx3辦公室11W/m2,300lx2、光源本工程主要場(chǎng)所的照明光源以熒光燈為主，燈采用電子鎮(zhèn)流器，以提高功率因數(shù)，減少頻閃和噪聲。公用場(chǎng)所、辦公室采用格柵式燈具吸頂安裝。3、應(yīng)急照明及疏散指示在變配電所、柴油發(fā)電機(jī)房、消防控制中心、網(wǎng)絡(luò)控制中心、消防水泵房、風(fēng)機(jī)房、走廊、防煙樓梯間、電梯前室、門(mén)廳等場(chǎng)所設(shè)置應(yīng)急照明燈具；走廊、安全出口、防煙樓梯間等處設(shè)疏散指示燈。應(yīng)急照明燈、疏散指示燈均自帶蓄電池，蓄電池連續(xù)供電時(shí)間不少于30min。4、燈具控制車(chē)庫(kù)分設(shè)正常照明和應(yīng)急照明，按不同防火分區(qū)劃分照明回路，在配電箱處集中控制；各設(shè)備用房等照明由各房間蹺板開(kāi)關(guān)就地控制；走道、門(mén)廳、電梯前室、防煙樓梯間照明平時(shí)由聲光控自熄開(kāi)關(guān)控制，應(yīng)急狀態(tài)時(shí)由蓄電池供節(jié)能燈常明。5、室外景觀、園林照明由業(yè)主另委托園林設(shè)計(jì)單位一并考慮，本次設(shè)計(jì)只預(yù)留電源。（七）電氣安全1、建筑物防雷據(jù)防雷規(guī)范要求及計(jì)算結(jié)果，確定本工程按第二類(lèi)防雷建筑物設(shè)防。（1）沿女兒墻頂暗設(shè)φ12圓鋼避雷帶,其網(wǎng)格不大于10mX10m或12mX8m，并將屋面金屬鋼構(gòu)架構(gòu)件可靠連成電氣通路,與防雷引下線(xiàn)可靠焊接.所有暴露于屋面的金屬管道.金屬屋架.金屬設(shè)備外殼及風(fēng)機(jī)就地檢修箱.金屬水箱等金屬體均應(yīng)就近與防雷裝置相連（2）利用柱或剪力墻內(nèi)兩根通長(zhǎng)焊接的主筋(≥φ16)作防雷引下線(xiàn)引至接地體,此引下線(xiàn)主筋應(yīng)與相應(yīng)屋面(不同標(biāo)高的兩層屋面)避雷帶可靠連接,并與各層框架鋼筋連接。（3）各種豎向金屬管道每三層與圈梁的鋼筋連接一次,頂端和底端與防雷裝置連接.（4）將45m以上每層建筑外邊梁內(nèi)兩根主筋可靠焊接形成均壓環(huán).外墻上的金屬欄桿,金屬門(mén)窗,金屬構(gòu)件,玻璃幕墻的預(yù)埋件等金屬物應(yīng)就近與均壓環(huán)可靠連接相連。（5）建筑物內(nèi)的鋼構(gòu)架與混凝土的鋼筋通過(guò)金屬預(yù)埋件相互連接.2、接地及安全（1）本工程采用的是防雷接地、電力系統(tǒng)接地、設(shè)備保護(hù)接地等共用接地系統(tǒng)。接地電阻要求:R≤1歐,低壓配電系統(tǒng)接地型式為T(mén)N-S系統(tǒng)。（2）本工程利用基礎(chǔ)鋼筋及室外水平接地體做共用接地裝置,接地電阻要求:R≤1歐兩根引下線(xiàn)主筋通長(zhǎng)焊接,上引出屋面至避雷帶;下引至基礎(chǔ)底板與接地網(wǎng)焊接.在建筑物周邊引下線(xiàn)柱外側(cè)，室外地坪上0.5m處或室外地坪下距地下室頂板0.5m處,預(yù)埋-100x100x6鋼板與引下線(xiàn)鋼筋焊連,并在建筑物外墻適當(dāng)位置.八、建筑消防設(shè)計(jì)（一）概述該項(xiàng)目總建筑面積159790.87㎡，一類(lèi)高層停耐火等級(jí)為一級(jí)，二類(lèi)低層商業(yè)耐火等級(jí)為二級(jí)，地下車(chē)庫(kù)耐火等級(jí)為一級(jí)；建筑合理使用年限50年。（二）總圖消防在總體布局方面，建筑的間距保證每幢樓周邊有足夠的防火間距，每幢樓保證有符合要求的補(bǔ)救面和環(huán)形車(chē)道設(shè)置情況。當(dāng)為坡地時(shí)，作為補(bǔ)救面的坡度應(yīng)≦5%、消防道路轉(zhuǎn)彎半徑大于等于9m。（三）建筑消防安全疏散：高層住宅每棟樓設(shè)剪刀樓梯一座，均設(shè)有加壓送風(fēng)系統(tǒng)，每棟樓設(shè)一部消防電梯，設(shè)兩個(gè)前室，剪刀樓梯和消防電梯合用一個(gè)面積不小于6㎡的合用防煙前室，并設(shè)有加壓送風(fēng)系統(tǒng)；首層沿街商業(yè)部分設(shè)自動(dòng)滅火系統(tǒng)，每個(gè)門(mén)面面積均小于300平米，地下車(chē)庫(kù)設(shè)置自動(dòng)滅火系統(tǒng)，每個(gè)防火分區(qū)面積均小于4000平米，每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)有2個(gè)以上的安全出口。消防控制室位于4#樓一層，建筑面積85.02㎡，可直通室外。（四）結(jié)構(gòu)防火建筑內(nèi)的防火墻用用燒結(jié)頁(yè)巖磚，設(shè)備用房、通風(fēng)井的墻體均采用建筑配磚砌筑。（五）消防給水1、用水量按現(xiàn)行《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求，規(guī)劃區(qū)內(nèi)同一時(shí)間只考慮一處著火，消防用水量按單棟建筑最大消防用水量設(shè)計(jì)。本為了保障小區(qū)消防安全，小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一按最高防火級(jí)別——大于400輛的汽車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)，自噴系統(tǒng)按中危險(xiǎn)Ⅱ級(jí)設(shè)防，其平均噴水強(qiáng)度為：8L/m2.min，作用面積：160m2。具休的消防用水量如下表所示：項(xiàng)目室外用水量(L/s)室內(nèi)用水量(L/s)火災(zāi)延續(xù)時(shí)間(h)消防貯水量(m3)消火栓系統(tǒng)20202288自噴系統(tǒng)--301108合計(jì)396本規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑的一次消防用水量為396m3，由建筑內(nèi)的消防水池貯存。住宅區(qū)在地下車(chē)庫(kù)靠中心位置（以保證消防水池的服務(wù)要求）規(guī)劃一個(gè)消防貯水池及消防水泵房，為小區(qū)內(nèi)各棟建筑服務(wù)。2、室外消防給水系統(tǒng)（1）水源為城市自來(lái)水和消防水池，采用獨(dú)立的管網(wǎng)供水。（2）室外管網(wǎng)呈環(huán)狀形敷設(shè)，干管管徑為DN200mm。（3）消火栓沿道路布置，間距不大于120m。3、室內(nèi)消防給水系統(tǒng)（1）室內(nèi)消防采用臨時(shí)高壓制，設(shè)置消火栓系統(tǒng)和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。（2）在地下車(chē)庫(kù)設(shè)置獨(dú)立的消防水泵房和消防水池水池有效容積V=396m3。（3）在8#樓機(jī)房頂設(shè)置高位消防水箱1座，消防水容積18m3。（4）在地下車(chē)庫(kù)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)和消火栓系統(tǒng)。4、化學(xué)消防（1）在發(fā)電機(jī)房、貯油間、配電房等處設(shè)柜式七氟丙烷預(yù)制氣體滅火系統(tǒng)，并采用自動(dòng)和手動(dòng)兩種啟動(dòng)方式開(kāi)啟滅火劑裝置，釋放滅火劑滅火。設(shè)有七氟丙烷預(yù)制氣體滅火系統(tǒng)的防護(hù)區(qū)均設(shè)置泄壓口，泄壓口處設(shè)專(zhuān)用泄壓閥泄壓。（2）其余建筑根據(jù)其面積和耐火等級(jí)及功能配置一定數(shù)量的化學(xué)滅火器。（六）防排煙設(shè)計(jì)1、地下車(chē)庫(kù)不滿(mǎn)足自然排煙條件，需設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)。為提高設(shè)備的可靠性與利用率，節(jié)省管道空間和設(shè)備費(fèi)用，本工程機(jī)械排煙系統(tǒng)與車(chē)庫(kù)平時(shí)排風(fēng)系統(tǒng)兼用,共用一套管道和風(fēng)機(jī)。兼用的主要措施為：排煙風(fēng)機(jī)為雙速風(fēng)機(jī)，平時(shí)低速運(yùn)行排風(fēng)，火災(zāi)時(shí)手動(dòng)或電動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)高速運(yùn)行排煙。排煙風(fēng)機(jī)入口均設(shè)置280℃關(guān)閉的排煙防火閥。排風(fēng)與排煙共用風(fēng)道均按排煙要求選擇、制作、安裝。每個(gè)防煙分區(qū)的建筑面積不超過(guò)2000m2，且防煙分區(qū)不跨越防火分區(qū)；防煙分區(qū)的劃分采用從頂棚下突出的不小于0.5m2、對(duì)于有直接通向室外車(chē)道的車(chē)庫(kù)防火分區(qū)采用車(chē)道自然補(bǔ)風(fēng)，對(duì)于無(wú)直接通向室外車(chē)道的車(chē)庫(kù)防火分區(qū)采用機(jī)械補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)，補(bǔ)風(fēng)量為機(jī)械排煙量的50%。3、不具備自然排煙條件的地下房間均設(shè)排煙系統(tǒng)，排煙風(fēng)機(jī)的排風(fēng)量為：擔(dān)負(fù)一個(gè)防火分區(qū)時(shí)，按每平方米不小于60m3/h計(jì)算，但單臺(tái)風(fēng)機(jī)的最小排煙量不小于7200m3/h；擔(dān)負(fù)兩個(gè)或兩個(gè)以上防煙分區(qū)時(shí)，按最大防煙分區(qū)面積每平方米不小于120m3/h計(jì)算。4、地下室所有排煙、送風(fēng)風(fēng)機(jī)均選用消防高溫排煙風(fēng)機(jī)。5、不具備自然排煙條件的防煙樓梯間，防煙樓梯間前室以及消防電梯前室或合用前室均設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。6、排煙防火閥、防火閥、風(fēng)機(jī)均與消防中心聯(lián)鎖。排煙系統(tǒng)接受火災(zāi)信號(hào)后，自動(dòng)（或手動(dòng)）運(yùn)行。排煙風(fēng)機(jī)入口的280℃7、本工程中長(zhǎng)度超過(guò)20米的內(nèi)走道及面積超過(guò)100㎡的的地上房間，采用可開(kāi)啟外窗自然排煙，自然排煙口面積不小于所在區(qū)域面積的2%，且距離所在區(qū)域最遠(yuǎn)點(diǎn)的水平距離不超過(guò)30m。8、塔樓部分合同前室，設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)，該建筑超過(guò)32層因此需分段設(shè)計(jì)加壓送風(fēng)，風(fēng)機(jī)分別設(shè)在塔樓屋頂和地面，以十七層為界，屋頂風(fēng)機(jī)供十八至三十三層，地面風(fēng)機(jī)供地下及地上一層至十七層。9、合用前室加壓送風(fēng)口采用常閉電動(dòng)百葉正壓送風(fēng)口，每層設(shè)一個(gè)。風(fēng)口平時(shí)關(guān)閉，火災(zāi)時(shí)，消防中心控制打開(kāi)著火層及其上下兩層共三層風(fēng)口并啟動(dòng)加壓送風(fēng)機(jī)加壓。10、穿越防火墻的風(fēng)管均設(shè)防火閥，穿過(guò)處的縫隙用非燃燒材料填塞。11、穿越伸縮縫的風(fēng)管，在伸縮縫兩側(cè)均設(shè)防火軟接。12、凡風(fēng)管穿越防火墻、機(jī)房隔墻及樓板處均設(shè)當(dāng)煙氣溫度達(dá)到70℃13、消防措施和材料防煙與排煙系統(tǒng)中的管道、風(fēng)口及閥門(mén)等必須采用不燃材料制作。排煙管道應(yīng)采取隔熱防火措施或與可燃物保持不小于150mm的距離。排煙口設(shè)在頂棚上或靠近頂棚上的墻面上，且與附近安全出口沿走道方向相鄰邊緣之間的最小水平距離不小于1.50m。設(shè)在頂棚上的排煙口，據(jù)可燃構(gòu)件邊緣之間的最小水平距離不小于1.50m。排煙管道的厚度應(yīng)按現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50243的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（七）消防電氣1、消防電源及其配電電源：一回10KV專(zhuān)供線(xiàn)路和一臺(tái)800KW柴油發(fā)電機(jī)組。消防設(shè)備配電采用在末端配電箱自動(dòng)雙電源切換供電，配電方式為放射式。2、應(yīng)急、疏散指示照明電梯合用前室、走廊、防煙樓梯間等處的應(yīng)急照明采用三線(xiàn)式自帶蓄電池的應(yīng)急照明等，蓄電池供電時(shí)間大于30Min。應(yīng)急、疏散照明受消防信號(hào)控制，可在火災(zāi)時(shí)由消防控制室強(qiáng)制啟動(dòng)。3、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及其控制室（1）本建筑為一類(lèi)高層民用建筑，按照《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。保護(hù)對(duì)象為一級(jí)，設(shè)集中-區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)。（2）消防控制中心設(shè)在四#樓首層，內(nèi)設(shè)集中報(bào)警控制器（聯(lián)動(dòng)型）、消防電話(huà)主機(jī)?；馂?zāi)及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)依據(jù)海灣GST產(chǎn)品進(jìn)行設(shè)計(jì)，系統(tǒng)包括一臺(tái)火災(zāi)報(bào)警控制器（聯(lián)動(dòng)型）和消防電話(huà)主機(jī)，每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)有聲光組合報(bào)警裝置和火災(zāi)事故廣播。一層設(shè)有漢字液晶顯示火災(zāi)顯示盤(pán)，顯示各層的探測(cè)器及各種報(bào)警信息。（3）根據(jù)防火分區(qū)及功能的要求配置感煙、感溫探測(cè)器，消防栓按鈕，手動(dòng)報(bào)警按鈕，聲光組合報(bào)警裝置、火災(zāi)事故廣播及消防電話(huà)。消火栓按鈕可直接啟動(dòng)消火栓泵，消火栓按鈕、消火栓泵的工作狀態(tài)信號(hào)均可由消防控制室監(jiān)視。（4）對(duì)消防泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機(jī)、加壓送風(fēng)機(jī)等重要消防設(shè)備在消防控制中心設(shè)置手動(dòng)直接控制裝置。即由現(xiàn)場(chǎng)控制箱引出控制電纜至消防控制中心。（5）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的傳輸線(xiàn)采用穿金屬管經(jīng)或經(jīng)阻燃處理的硬質(zhì)塑料管保護(hù)暗敷在非燃燒體結(jié)構(gòu)層內(nèi)，且保護(hù)層厚度應(yīng)大于30mm，若必須明敷時(shí)，則穿金屬管保護(hù)并采取外刷防火涂料等保護(hù)措施。（6）要求接地的消防設(shè)備均應(yīng)與消防控制室接地裝置相連，采用共用接地系統(tǒng)，接地電阻R<1Ω。4、室內(nèi)電纜、導(dǎo)線(xiàn)敷設(shè)（1）所有室內(nèi)配電線(xiàn)路均采用無(wú)鹵低煙材質(zhì)的電力電纜、電線(xiàn)。（2）非消防負(fù)荷電纜采用YJV－0.6/1KV，導(dǎo)線(xiàn)采用BV－450/750V；消防負(fù)荷電纜采用NH-YJV－0.6/1KV，導(dǎo)線(xiàn)采用NH-BV－450/750V。電氣豎井內(nèi)、吊頂內(nèi)、電纜橋架內(nèi)的配電線(xiàn)路，均采用明敷，穿管敷設(shè)的配電線(xiàn)路除特殊要求外均采用暗敷。但引至消防用電設(shè)備的配電線(xiàn)路明敷時(shí)，在金屬管或金屬線(xiàn)槽上刷防火涂料，并用金屬隔板與一般的配電線(xiàn)路或線(xiàn)槽嚴(yán)格分開(kāi)。電線(xiàn)電纜穿墻、樓板處的孔洞，在線(xiàn)路施工完畢后，采用防火材料進(jìn)行防火封堵。九、環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)十分注重對(duì)環(huán)境的保護(hù)，分別采用以下措施進(jìn)行處理。（一）場(chǎng)地內(nèi)采用雨污分流制，廚房廢水經(jīng)隔油器處理后排入小區(qū)（或建筑室外）的污水管，與生活污水一起排入污水處理裝置，經(jīng)化糞處理達(dá)標(biāo)后再排入城市下水道。（二）生活垃圾：在小區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾收集點(diǎn)，每戶(hù)采用袋裝，由物管公司定時(shí)收集送入垃圾收集點(diǎn)，每天再運(yùn)至城市垃圾處理場(chǎng)（站）。（三）地下汽車(chē)庫(kù)采用機(jī)械排風(fēng)，發(fā)電機(jī)房的油煙氣采用管道高空排放，廚房的油煙采用變壓式排氣道高空排放。（四）設(shè)計(jì)中所選用的設(shè)備均選用低噪聲設(shè)備，并采取相應(yīng)的減震措施。十、建筑節(jié)能（一）建筑節(jié)能1、總平面節(jié)能盡量減少硬化（混凝土、石板等）地面，增加綠地和水域；建筑群的布置、建筑物的平面布置有利于自然通風(fēng)；街區(qū)住宅布置盡量爭(zhēng)取南北朝向。2、建筑單體節(jié)能將住宅主要活動(dòng)房間布置在南面，使房間夏天可減少室外熱量侵入，冬天可獲得較多的日照；選用合適的外窗尺寸和窗墻比，使其傳熱系數(shù)符合《重慶市居住建筑節(jié)能65%設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ50-071-2007和《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2005的規(guī)定。門(mén)窗洞口的開(kāi)啟位置有利于自然采光，也有利于自然通風(fēng)；原則上減少建筑物外表面積。選用合適的建筑體型系數(shù)，居住建筑應(yīng)滿(mǎn)足《重慶市居住建筑節(jié)能65%設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DB50/5024-2002的規(guī)定；廚房和衛(wèi)生間排風(fēng)口的設(shè)置，避免強(qiáng)風(fēng)時(shí)的倒灌現(xiàn)象和油煙等對(duì)周?chē)h(huán)境的污染；單面采光房間的進(jìn)深不宜過(guò)大；屋面、外墻表面采用淺色處理；樓梯間采用可開(kāi)啟式外窗;加強(qiáng)樓地面、分戶(hù)墻的保溫隔熱處理;住戶(hù)的空調(diào)機(jī)組室外機(jī)位置合理，滿(mǎn)足通風(fēng)要求，不易受陽(yáng)光直射。3、建筑物外圍護(hù)墻節(jié)能在滿(mǎn)足基本的承重、安全圍護(hù)、防水、防潮功能外，考慮以下幾點(diǎn)：采用保溫隔熱性能好的墻體材料，如燒結(jié)巖空心（多孔）磚、加氣混凝土砌塊、陶粒混凝土砌塊、加保溫層的復(fù)合墻板等；對(duì)傳熱性好的墻體或墻體中傳熱性好的部位（“熱橋”）擬采用外保溫體系（如保溫板等）,以滿(mǎn)足相應(yīng)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定。4、門(mén)窗節(jié)能除滿(mǎn)足基本的采光、通風(fēng)和安全圍護(hù)作用外，還應(yīng)從以下及各方面來(lái)考慮門(mén)窗的節(jié)能特性，以滿(mǎn)足相應(yīng)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定：選用塑鋼窗框型材；采用密閉雙層玻璃（中空玻璃）材料；門(mén)窗應(yīng)具有良好的密封性能。住宅外窗氣密性七層以下不低于《建筑外窗氣密性能分級(jí)及其檢測(cè)方法》GB7107規(guī)定的3級(jí)，七層及以上不低于4級(jí)。公建外窗氣密性不低于《建筑外窗氣密性能分級(jí)及其檢測(cè)方法》GB7107規(guī)定的4級(jí)。透明幕墻的氣密性不低于《建筑幕墻物理性能分級(jí)》GB/T15225規(guī)定的3級(jí)。5、屋面節(jié)能利用屋頂植草、栽花、種植灌木、形成生態(tài)屋面；在防水層上設(shè)保溫層，形成倒置式屋面；6、南向窗設(shè)置水平遮陽(yáng)板；西向設(shè)置鋁合金防曬卷簾。7、對(duì)于圍護(hù)結(jié)構(gòu)個(gè)別部位滿(mǎn)足“節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)”有較大困難時(shí)，將在施工圖設(shè)計(jì)階段進(jìn)行建筑物全年耗電量的綜合性能指標(biāo)計(jì)算，通過(guò)調(diào)整構(gòu)造，使該指標(biāo)以滿(mǎn)足相應(yīng)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。（二）設(shè)備節(jié)能房間空調(diào)器的采購(gòu)應(yīng)符合GB12021.3-2010中房間空調(diào)器能效等級(jí)第2級(jí)的規(guī)定。1、給排水、電氣設(shè)計(jì)選用節(jié)能型設(shè)備。生活水泵采用無(wú)負(fù)壓供水裝置，實(shí)現(xiàn)運(yùn)行節(jié)能。2、變配電及動(dòng)力控制（1）變壓器選用低損耗SCB10系列的節(jié)能變壓器，低壓配電（~220/380V）至負(fù)荷終端配電級(jí)數(shù)不超過(guò)三級(jí)。（2）在低壓母線(xiàn)處采用集中無(wú)功功率補(bǔ)償，使功率因數(shù)大于0.91。（3）電壓降控制要求：照明《±5%，一般電機(jī)《±5%，電梯電動(dòng)機(jī)《±7%（三）照明節(jié)能1、據(jù)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004，主要場(chǎng)所的照度和照明功率密度：名稱(chēng)照明功率密度照度1車(chē)庫(kù)6W/㎡,100lx2低壓配電室8W/㎡,200lx3辦公室11W/㎡,300lx2、除對(duì)照明有特殊要求外的場(chǎng)所均選用熒光燈,并配置電子鎮(zhèn)流器。燈管選用T8燈管。車(chē)庫(kù)選用熒光燈，節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器。3、對(duì)公共區(qū)域（信訪(fǎng)、服務(wù)大廳等）照明控制采用分區(qū)或分區(qū)集中控制方式。防煙樓梯間采用聲控延遲自熄開(kāi)關(guān)。十一、防災(zāi)減災(zāi)（一）總圖場(chǎng)地地形較高，排洪比較容易?；刂苓叢淮嬖诎踩[患的加油、氣站等。（二）建筑防火災(zāi)詳消防設(shè)計(jì)專(zhuān)篇（三）地質(zhì)炎害防治根據(jù)地質(zhì)評(píng)估報(bào)告場(chǎng)地?zé)o地質(zhì)災(zāi)害，場(chǎng)地是不是禁建區(qū)和慎建區(qū)。根據(jù)總體設(shè)計(jì)場(chǎng)地?zé)o高切坡、深高挖，以及抗震、防風(fēng)措施，按國(guó)家現(xiàn)有規(guī)范執(zhí)行。（四）抗震防治本項(xiàng)目所在地地震烈度按6度設(shè)防進(jìn)行相關(guān)設(shè)計(jì)。（五）電氣安全小區(qū)建筑為二類(lèi)、三類(lèi)防雷建筑，按規(guī)范對(duì)各建筑設(shè)置防雷設(shè)施。（六）交通安全按設(shè)計(jì)規(guī)范，小區(qū)主入口到道路紅線(xiàn)的交點(diǎn)都滿(mǎn)足交通安全。十二、人防設(shè)計(jì)本項(xiàng)目人防考慮異地設(shè)置。第六章項(xiàng)目投資估算及資金籌措本章節(jié)主要是對(duì)項(xiàng)目的總建設(shè)成本進(jìn)行客觀、務(wù)實(shí)、全面的估算，以作為項(xiàng)目投資回報(bào)分析的基礎(chǔ)資料。一、投資估算（一）編制依據(jù)1、根據(jù)建筑專(zhuān)業(yè)提供的平、立、剖面圖估算工程量，總圖按類(lèi)似工程指標(biāo)估算。2、根據(jù)建設(shè)部建質(zhì)（2008）216號(hào)文關(guān)于批準(zhǔn)《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定》（2008版）的通知。3、重慶市建設(shè)工程設(shè)計(jì)概算編制規(guī)定。4、勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)按國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知計(jì)價(jià)格（2002）10號(hào)文。5、施工圖預(yù)算審查費(fèi)、施工圖結(jié)算審查費(fèi)、竣工結(jié)（決）算審查費(fèi)按渝價(jià)［2010］69號(hào)文。6、城市建設(shè)配套費(fèi)按渝府發(fā)（2009）110號(hào)文。7、工程監(jiān)理費(fèi)按發(fā)改價(jià)格（2007）670號(hào)文。8、白蟻防治費(fèi)按渝價(jià)（2003）489號(hào)文。9、工程招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)按計(jì)價(jià)格（2002）1980號(hào)文。10、施工圖審查費(fèi)按渝價(jià)（2005）649號(hào)文。11、建設(shè)單位管理費(fèi)按渝財(cái)建（2002）247號(hào)文。12、防雷工程設(shè)計(jì)審核費(fèi)按渝價(jià)（2001）402號(hào)文。13、建設(shè)工程規(guī)劃綜合費(fèi)按渝辦發(fā)（2005）48號(hào)文。14、建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi)按渝價(jià)（2005）143號(hào)文。15、人防易地建設(shè)費(fèi)按渝價(jià)（2007）654號(hào)文。16、預(yù)備費(fèi)按渝建發(fā)（2006）47號(hào)文，按工程費(fèi)用與其他費(fèi)用的8%計(jì)取。（二）總投資概算黔龍·陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目（一期）概算占地面積30046總建筑面積159790.87容積率4.78建筑物占地6138.4地上建筑面積143648.38地下建筑面積16142.49綠化率35.16%綠化占地10562.77住宅面積132968.39停車(chē)位557建筑密度20.43%道路廣場(chǎng)占地13344.83配套建筑面積18565.69項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算式金額（萬(wàn)元）備注1.土地成本土地款7814含契稅合計(jì)78142.前期費(fèi)用城市配套費(fèi)免繳人防費(fèi)免繳白蟻防治費(fèi)8渝價(jià)（2003）489號(hào)文設(shè)計(jì)費(fèi)130按8.13元/㎡計(jì)算勘察、測(cè)繪費(fèi)82地勘費(fèi)按4元/㎡計(jì)算、測(cè)繪費(fèi)按1.1元/㎡計(jì)算監(jiān)理費(fèi)98按6元/㎡計(jì)算造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)16按1元/㎡計(jì)算地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估及環(huán)評(píng)費(fèi)等16按1元/㎡施工圖審查費(fèi)16渝價(jià)(2005)649號(hào)文審批費(fèi)65按4元/㎡計(jì)算其他費(fèi)用8按0.5元/㎡計(jì)算合計(jì)4393.建造成本土建工程17574住宅電梯422天然氣243園林綠化及道路701凈化池、園林綠化等工程，按32元/㎡計(jì)算、道路180萬(wàn)設(shè)備、設(shè)施251變配電系統(tǒng)、補(bǔ)水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等消防工程177水電安裝228按14元/㎡計(jì)算智能化工程179按11元/㎡計(jì)算其他費(fèi)用合計(jì)197754.費(fèi)用管理費(fèi)用400財(cái)務(wù)費(fèi)用1159貸款13000萬(wàn)元，年利率6.4%上浮5%營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用400其他費(fèi)用200合計(jì)2159總計(jì)30187二、銷(xiāo)售收入1.住宅42550按3200元/㎡按132968.39㎡計(jì)算2.配套商業(yè)6499商業(yè)均價(jià)考慮7871元/㎡按8256.79㎡計(jì)算3.車(chē)庫(kù)22464.5萬(wàn)元/個(gè)只計(jì)算地下車(chē)庫(kù)部分499個(gè)總計(jì)51295稅前利潤(rùn)21108營(yíng)業(yè)稅金及土地增值稅2821所得稅457225%凈利潤(rùn)13715二、資金籌措黔龍·陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目（一期）投資總額約為3.02億元（不含稅金），建設(shè)資金主要來(lái)源于兩個(gè)方面，一是開(kāi)發(fā)商自有資金，二是銀行貸款。開(kāi)發(fā)商自籌資金1.72億元，申請(qǐng)銀行貸款1.3億元。第七章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、評(píng)價(jià)依據(jù)及原則（一）依據(jù)1、計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。2、建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。3、財(cái)政部制定的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。4、營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅費(fèi)。5、“黔龍·陽(yáng)光國(guó)際”有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。6、國(guó)家、重慶市其他相關(guān)政策。（二）原則1、遵循動(dòng)態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔的原則。2、遵循效益與費(fèi)用口徑一致。3、評(píng)價(jià)方法：本項(xiàng)目以黔龍·陽(yáng)光國(guó)際（一期）項(xiàng)目作為研究對(duì)象。按2年計(jì)算期計(jì)算現(xiàn)金流量分析及項(xiàng)目投資利潤(rùn)等其他指標(biāo)。二、評(píng)價(jià)準(zhǔn)則及范圍（一）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FPNV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)獲利能力的一個(gè)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。它以行業(yè)基準(zhǔn)收益ic作為折現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量全部折現(xiàn)到計(jì)算期初然后累加，其累加值即為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。用公式表示，則為FN