某地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位報告

金域華府項目產(chǎn)品定位報告需要重點解決的問題一、項目土地屬性研究二、競品分析1、各圈層競品分析2、競品分析總結(jié)三、目標(biāo)客戶分析1、客戶背景描述，購房核心動機、核心價值點、對地塊片區(qū)的理解2、各項價值點排序3、生活狀態(tài)描述四、產(chǎn)品定位1、戶型配比2、戶型修改意見3、精裝修、科技附加值4、配套規(guī)劃（會所、園林、車庫、商業(yè)、建筑風(fēng)格、入戶大堂）一、項目土地屬性研究一、總體思路--以地塊為核心，以輻射范圍做圈層研究，深入挖掘土地價值1、項目周邊片區(qū)的規(guī)劃及發(fā)展；2、項目所在片區(qū)與這些周邊片區(qū)的關(guān)系。（道路交通、配套關(guān)系等）第一圈層（周邊片區(qū)分析）1、項目所在片區(qū)的規(guī)劃及發(fā)展；2、項目地塊與片區(qū)內(nèi)重要配套的關(guān)系；3、圈層內(nèi)配套與交通；第二圈層（項目所在片區(qū)分析）1、目標(biāo)客戶來源；2、片區(qū)價值點發(fā)掘。1、目標(biāo)客戶群類型，購買用途；2、生活、配套等價值點發(fā)掘；3、項目整體形象定位；4、大片區(qū)價值點分析1、項目土地屬性確定；2、區(qū)位、土地核心價值點提煉；3、目標(biāo)客戶來源、類型、購買目的。結(jié)論一圈層?xùn)|城南片區(qū)南城東片區(qū)CBD、CLD項目價值點二圈層三圈層新基片區(qū)規(guī)劃資源第一圈層新基片區(qū)與周邊片區(qū)的關(guān)系

第一圈層分析

1、與CBD、CLD、南城東片區(qū)、東城南片區(qū)的聯(lián)系本案南城區(qū)以莞太大道為中軸，按東、西方向分為新區(qū)和舊區(qū)。舊區(qū)北依運河，是南城傳統(tǒng)的經(jīng)濟、文化聚集地區(qū)。南城文化廣場、銀豐路商業(yè)街就位于此區(qū)域，舊區(qū)將通過改造和擴建連接沿河路和莞太大道南北走向的十條橫路，使其成為現(xiàn)代商貿(mào)和服務(wù)休閑中心。新區(qū)是東莞城市建設(shè)開發(fā)的重點區(qū)域，CBD、CLD都將位于此區(qū)域，規(guī)劃包括南城辦事服務(wù)中心、南城生態(tài)居住區(qū)、東莞購物樂園、南城汽車總站、南城建材及汽車專業(yè)市場、南城東片區(qū)地產(chǎn)板塊等。另東城南片區(qū)東泰居住組團由于周邊生活配套極其成熟，可有效彌補項目生活配套的不足；序號新基周邊片區(qū)通行道路所需時間1至總部經(jīng)濟中心區(qū)東莞大道1分鐘2至CLD科技路、東莞大道1分鐘3至CBD科技路、東莞大道2分鐘4至南城東片區(qū)科技路、東五路、雅園路以及東二路、東四路10分鐘58至大嶺山鎮(zhèn)莞長路、107國道30分鐘至長安鎮(zhèn)等莞長路、107國道或廣深高速30分鐘9至廣州、深圳科技路、莞太路、廣深高速或107國道40分鐘9至厚街廣深高速或107國道20分鐘9至虎門廣深高速或107國道30分鐘第一圈層分析：與周邊四大片區(qū)的關(guān)系結(jié)論：新基片區(qū)道路系統(tǒng)發(fā)達，四環(huán)路、五環(huán)路、莞太路、東莞大道、科技大道等，與南城、萬江、莞城及北部西部相臨鎮(zhèn)區(qū)的交通聯(lián)系緊密，形成南城新基片區(qū)的大交通格局，交通輻射范圍極其寬闊。往返廣、深、虎門、厚街極其方便，交通輻射力較大，可有效擴大客戶輻射區(qū)域；從距離和交通到達的便捷性看，本項目客戶最主要來源：南城、東城、莞城，其次是：萬江、厚街、虎門、道滘、深圳。下面分別對第一圈層內(nèi)重要片區(qū)的詳規(guī)和發(fā)展作出介紹：1、精品商場2、超市3、酒店4、購物廣場大型濱水商業(yè)環(huán)境1、大型超市2、大型百貨3、綜合市場4、中式餐飲美食街5、步行街6、賓館大面積開闊水體文化娛樂中心露天劇場林蔭步道，船形廣場、濱水廣場1、高爾夫練球場2、社區(qū)健身活動中心3、游泳池、網(wǎng)球場4、66班中學(xué)對外運動場等1、雕塑公園2、36班小學(xué)3、林蔭道1、酒吧街2、林蔭公園3、30班小學(xué)坡地與水景結(jié)合的生態(tài)公園林蔭公園約10萬平米體育公園約12萬平米購物公園約20萬平米文化公園生態(tài)公園約15萬平米購物廣場CLD片區(qū)詳規(guī)介紹一、功能定位

一個為行政文化、金融商務(wù)區(qū)服務(wù)的、具有完備的公共配套設(shè)施和充足的綠地休閑空間、社區(qū)活動場所的新型社區(qū)，總占地面積2.1平方公里。二、關(guān)鍵信息1、五大核心主題公園，面積和配置如右圖；其中購物廣場面積相當(dāng)于1.5個雍華庭商業(yè)步行街區(qū)；體育公園占地面積相當(dāng)于2個東莞體育中心。文化公園占地面積相當(dāng)于30個可園。生態(tài)公園占地面積與南城文化廣場相當(dāng)。2、總占地面積214萬平米；3、居住人口：60000人；4、一期拍賣時間及地價：08年6月18日，整體拍賣114萬㎡，70.8億元起拍；5、住宅容積率1.54。2008年1月21日星期一《東莞日報》一、功能定位

集中全市三大中心職能：商業(yè)中心、會展中心和商務(wù)中心。

二、重要建筑（配套）A、文化配套：1、玉蘭劇院；2、圖書館；3、高科技展覽館；4、青少年科技活動中心；5、展覽中心。B、商業(yè)、餐飲配套1、會展國際酒店；2、第一國際商業(yè)街；3、沿路中小型酒店、沿街餐飲；C、政府公建1、市政府；2、會議大廈；3、會展中心結(jié)論：東莞最高端的文化、娛樂配套集中與此，政府機關(guān)所在地，未來東莞市核心中的核心地段。CBD片區(qū)詳規(guī)介紹南城東片區(qū)整體詳規(guī)分析是新城區(qū)重要組成部分、南城區(qū)重要的生活服務(wù)區(qū)，為東莞市中央商務(wù)區(qū)配套服務(wù)的、具有完備的公共配套設(shè)施和充足的綠地休閑空間的高品質(zhì)新型社區(qū)。同時，它將與中央生活服務(wù)區(qū)共同構(gòu)成CBD和南城區(qū)重要的生活服務(wù)區(qū)。整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“1核3區(qū)”，即1個中央公共服務(wù)核，2個居住區(qū)和1個工業(yè)園區(qū)中央公共服務(wù)核：以體育公園為基礎(chǔ)，與西側(cè)中央生活區(qū)購物公園呼應(yīng)。公園東駿豪苑世紀城格林小城新中銀片區(qū)內(nèi)金地格林小城、東駿豪苑、新中銀、世紀城等高尚社區(qū)都集中于此，未來還將往西平、雅園、綠色世界一帶發(fā)展。這個板塊的一大特點是生態(tài)綠化好，地塊規(guī)整，隨著該片區(qū)樓盤的開發(fā)、居住人口的增多，生活配套、商業(yè)配套將得到改善。東莞大道旗峰公園、旗峰山旅游區(qū)四環(huán)路莞長路三環(huán)路本案方向，5分鐘車程東城南片區(qū)整體詳規(guī)分析1、功能定位：

依托市行政中心、商務(wù)中心，以居住功能為主的生活綜合配套區(qū)。2、規(guī)劃關(guān)鍵點：2-1、自然環(huán)境保護：旗峰山旅游區(qū)的生態(tài)綠區(qū)，保證片區(qū)自然環(huán)境純粹性；2-2、休閑娛樂：旗峰公園、怡豐食街等5分鐘車程；片區(qū)核心價值點提煉1、擁有完善成熟居住區(qū)生活娛樂配套；2、周邊聚集了一批高素質(zhì)的白領(lǐng)，這些人群很多來自廣州、深圳等，進一步帶動周邊服務(wù)產(chǎn)業(yè)，同時也成為項目穩(wěn)定的租客或二手房買家，存在潛在客戶；東泰居住組團第一圈層分析小結(jié)：

1、客戶來源從距離和交通到達的便捷性看，本項目客戶最主要來源：南城、東城、莞城，其次是：萬江、厚街、虎門、道滘、深圳。

2、項目整體形象定位位于城市核心圈，與中央生活區(qū)一路之隔，未來享有最成熟完善市政配套、生活配套、景觀配套，時尚、文化、智慧的高品質(zhì)城市樓盤。3、大片區(qū)價值點發(fā)掘3-1、周邊擁有完善成熟的文化、商業(yè)、娛樂、體育、醫(yī)療配套；3-2、未來新城市內(nèi)，將會是一批東莞最有文化，高素質(zhì)的人，受交通優(yōu)勢影響，未來此區(qū)域有可能取代東城南片區(qū)，成為更為活躍的租賃市場和具有更高品質(zhì)的服務(wù)業(yè)；3-3、發(fā)達的交通系統(tǒng)及南城更優(yōu)越的居住環(huán)境和教育配套讓項目作為城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)客戶第一居所成為可能。第二圈層新基片區(qū)規(guī)劃、發(fā)展分析

功能定位：為城市新中心區(qū)有機組成部分，以居住、商業(yè)、服務(wù)辦公為主的綜合城市功能組團。規(guī)劃范圍：臨南城科技大道，南接五環(huán)路，西連東莞水道，北至四環(huán)路，莞太路則從南北向穿越規(guī)劃區(qū)，規(guī)劃總占地面積約為３４９公頃，規(guī)劃居住人口５.６萬人。規(guī)劃結(jié)構(gòu)：概括為“兩軸、三帶、六組團”，以莞太路發(fā)展主軸、新基大道發(fā)展次軸。形成莞太路商業(yè)辦公帶、四環(huán)路商業(yè)辦公帶、片區(qū)步行商業(yè)帶；包括“下墩居住組團、新基西居住組團、新基東居住組團、中信新天地居住組團、雀巢咖啡工業(yè)組團、福地工業(yè)組團”等六個組團。規(guī)劃關(guān)鍵：1、規(guī)劃南城濱河公園及１１處社區(qū)綠地，公共綠地總用地為４１.６７公頃。2、片區(qū)內(nèi)將新增道路20條，大大提高了片區(qū)與外部區(qū)域的交通能力；第二圈層分析

1、新基片區(qū)整體詳規(guī)分析配套和道路分布圖本案項目位于城市發(fā)展的重點區(qū)域，且政府的重點建設(shè)區(qū)域就在項目周邊，價值上升潛力不可估量；但項目周邊區(qū)域目前現(xiàn)狀工業(yè)環(huán)境較差，片區(qū)還沒有形成集中的居住環(huán)境，配套設(shè)施不完善。醫(yī)療配套東莞市康華醫(yī)院位于科技路上（廣深告高速石鼓出口），距離約4.2公里；南城醫(yī)院位于東莞市莞太路南城路段，距離約1.9公里。教育配套陽光五小、六小省一級學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)，、陽光二小、陽光三小、勝和小學(xué)距離本項目均在3公里范圍內(nèi)商業(yè)配套中央行政區(qū)和中央商務(wù)區(qū)距離地塊不過1公里，遍布酒店和夜場；鴻福商圈有蘇寧、沃爾瑪商場等大型商業(yè)。東城南片區(qū)（東泰居住組團）提供很有完善成熟的商業(yè)、生活、娛樂配套，5分鐘車程；地塊周邊銀行較少，但拐進莞太路，1公里內(nèi)分布有中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、興業(yè)銀行。距離地塊3公里處，華美樂等大型專業(yè)裝飾市場分布于此；城市風(fēng)景700米名店走廊，1分鐘步行達到；新天地商業(yè)街，距離地塊100米以內(nèi)；南城步行街等商業(yè)配套科技路與四環(huán)路口有加油站，1分鐘車程；景觀綠化配套外部：中央生活區(qū)未來景觀帶、南城東片區(qū)的景觀規(guī)劃系統(tǒng)、遠望水濂山景觀層次分明；內(nèi)部：西面臨科技路角落有部分大樹，原生態(tài)景觀面好。休閑娛樂1.5公里范圍內(nèi),分布有玉蘭大劇院、體育館、科技館、圖書館、青少年宮、展覽館、行政中心廣場、南城體育公園、健康活水中心等及宏遠酒店、新城市酒店；公交系統(tǒng)18路車：起始站--實驗中學(xué)至——南城車站。15路車：起始站--可園至——南城車站。17路車：起始站—東城樞紐至——南城車站。C3：起始站--榴花車站至——南城車站。K4：起始站--榴花車站至——南城車站。南城車站通往鎮(zhèn)區(qū)及全省交通，距離項目3公里；周邊配套情況：第二圈層分析小結(jié)：1、目標(biāo)客戶群類型，購買用途1-1、目標(biāo)客戶初步分析：城區(qū)公務(wù)員、小企業(yè)主、企業(yè)管理人員等階層；厚街、虎門等周邊鎮(zhèn)區(qū)改善生活環(huán)境及子女教育環(huán)境的企業(yè)中高層；購買用途：棲居、居住改善。2、項目品類定位受規(guī)劃政策影響和與周邊片區(qū)的關(guān)系來看，項目總體定位為G2；受08年宏觀調(diào)控影響及項目加速要求，一期定位為G3。3、片區(qū)價值點發(fā)掘1、一路之隔的中央生活區(qū)CLD將為項目提供良好的文化、商業(yè)、娛樂、學(xué)校、醫(yī)療配套配套資源；2、CLD地塊今年6月開始首期起拍，大體量，高地價，高容積率，將為項目價值提升提供強有力的推動作用;3、近水濂山生態(tài)區(qū)。使客戶進可享受CLD繁榮與配套，退可回歸寧靜與自然，與喧鬧保持距離。4、發(fā)達的交通系統(tǒng)讓項目作為城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)客戶第一居所成為可能。二、競品分析第一國際凱旋城格林小城CLD景湖春曉東駿豪苑國際公館森林湖CBD公建群中信新天地石竹花園綠色世界生態(tài)金色華庭本案地塊百悅尚城金域中央御花苑清華居景湖花園8期景湖灣畔江南第一城原則：主力戶型目標(biāo)客戶競爭對手鎖定主要競爭對手干擾對手地理位置南城區(qū)東莞大道與黃金路交匯處核心賣點1、區(qū)位優(yōu)勢：位于城市新中心區(qū)域；2、交通便利：緊鄰東莞大道和黃金路兩條城市主干道，交通便利；3、外部景觀：西南面為規(guī)劃中的“城市花谷”山體花卉公園；南面可遠眺水濂山，自然資源優(yōu)越。4、內(nèi)部景觀：新古典主義園林景觀，以主景觀軸線、景觀水系、環(huán)形林蔭大道為主要元素。發(fā)展商金眾房地產(chǎn)占地面積18萬平米建筑面積30萬平米容積率1.87綠化率0.43產(chǎn)品類型1梯2戶，南北通透，5至6層低密電梯洋房以及高層。均價高層7300元/平米（2007年5月份開盤）配套商業(yè)中心、風(fēng)情商業(yè)街、幼兒園等配套設(shè)施。[核心競爭力]別墅化形態(tài)、大增值附送產(chǎn)品，以類別墅產(chǎn)品滿足“主力客群”的別墅夢[關(guān)鍵要素]產(chǎn)品差異、類別墅化、大附送面積[規(guī)劃要點]容積率拆分、盡量多設(shè)計大增值的別墅化產(chǎn)品金域中央價值點研究：土地、產(chǎn)品、營銷賦予1、片區(qū)價值空間大2、交通發(fā)達；3、周邊自然景觀較佳。土地價值點特色園林，創(chuàng)新產(chǎn)品：贈送面積豐富，附加值高；

產(chǎn)品價值點1、屬于CLD中的現(xiàn)代化社區(qū)；2、富有遠見，城市階層的理想居所。3、廣告主題語：人杰中央，階層夢想，城市勛章營銷賦予值點競爭項目景觀規(guī)劃中心水景景觀中軸線環(huán)行水系小區(qū)取幾何中心設(shè)置中心水景景觀，并向主入口延伸大灶跌水景觀中軸線。小區(qū)外部環(huán)行水系，用原生木材作成親水木棧道小區(qū)景觀中穿插了富有生活趣味的雕塑圍繞環(huán)行水系營造弧型水岸風(fēng)情街區(qū)金域中央成交客戶類型人群定位客戶描述購買目的關(guān)注價值點主要排斥點以私營企業(yè)主為主，是一群事業(yè)處于上升期、品位高、與眾不同的中青年才俊。對“創(chuàng)新”的產(chǎn)品高度認可

改善居住環(huán)境為第一目標(biāo)，其次為投資。

1、小區(qū)整體規(guī)劃；2、戶型設(shè)計3、建筑風(fēng)格4、外立面風(fēng)格1、生活教育配套不齊全（90%）；2、小區(qū)園林綠化投入力度不夠（60%）。大部分都不是第一次置業(yè)，而且有一半人是第三次置業(yè)；他們會花費很久的時間去決策是否購買這個新居所；周邊配套的不完善一直困擾著他們對于他們，實景（包括樣板房和園林）的展示對于購買是決定性的。地理位置南城區(qū)東駿路核心價值點1、毗鄰寬廣的市政體育公園，距四環(huán)路、銀樹路中央居住區(qū)、東莞大道、五環(huán)路均只有3分鐘車程，具有一定的地段優(yōu)勢；2、園林規(guī)劃，美感與品質(zhì)市場口碑好，園林方面的投入東莞少見；3、內(nèi)部景觀規(guī)劃與配套規(guī)劃豐富，業(yè)主聚集參與的活動空間靈活、多樣：有近10萬平方米的園林廣場，綠化率近75%，2萬㎡的私家生態(tài)湖泊，四大湖畔主題會所，1萬㎡的中心廣場，2.5萬平方米風(fēng)情商業(yè)街，三期7大主題園林景觀，三大豪華泳池，景觀、配套方面有優(yōu)勢。發(fā)展商東莞篁城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積約28萬平米建筑面積約48萬平米容積率1.7綠化率57%產(chǎn)品類型獨立別墅、疊加別墅、小高層洋房、多層洋房物管費用2.40元/方東駿豪苑小區(qū)規(guī)劃1、通過多層次的園林綠化、充滿變化的空間組合、靈活的單位朝向等不同的處理手法，達到“生態(tài)環(huán)境”之主題2、洋房沿小區(qū)主干道環(huán)繞布置，環(huán)繞中心是具有公眾休憩、小品、綠化游泳池功能齊全的中心廣場花園，將小區(qū)外部的自然景觀和內(nèi)部人造景觀相融合，營造富有動感活力的小區(qū)空間，為居民提供了一個優(yōu)美、趣致、生活方便的居住環(huán)境；3、臨街商業(yè)繼承了傳統(tǒng)的街鋪特色，美觀新穎，視覺沖擊強，商業(yè)氣氛濃郁感；建筑風(fēng)格建筑外形采取熱情奔放之現(xiàn)代歐式設(shè)計，外立面采用現(xiàn)代歐洲新古典主義立面手法，與項目充滿生命力的大環(huán)境設(shè)計有機的結(jié)合。建筑外立面選料要求樸實，線條簡明但著重細致工序收口及施工質(zhì)量。設(shè)計原則為不要求揮霍性的夸張突出，而著重以經(jīng)濟手法，從線條、質(zhì)感、光暗、建筑主題去令使用者對項目產(chǎn)生一種不知不覺的認同感及舒適感。銷售報價均價：三期2007年9月1日開盤均價7500，現(xiàn)階段8400元/㎡項目介紹處于南城區(qū)東片區(qū)，緊鄰市政體育公園。地理位置優(yōu)越，居繁華都市之上，而閑庭信步”，可謂“市區(qū)世外桃源”，項目以“生態(tài)環(huán)境”居住主題，全力打造一個自然、生動、優(yōu)雅的生活環(huán)境和一種全新的生活模式。建筑設(shè)計特點介紹一期18萬㎡，已經(jīng)入住；二期12萬㎡，即將交樓；三期20萬㎡，銷售中項目占地400多畝，以中高層及高層建筑作圍合，在圍合空間中分別規(guī)劃有獨立別墅群、迭層別墅、小高層公寓等多樣的組團。及穿插于各期綠化帶中的園林式會所，和沿街設(shè)立的商鋪、菜肉市場、幼兒園等。通過高低不一、錯落有致增加項目層次感，多個建筑組團間的景觀過渡與園景主題，在保證景觀審美的同時，盡可能多利用空間，增加公眾之休憩區(qū)域；茶館泳池西餐廳休閑運動配套功能分布商業(yè)街鋪：全長約700米，約2萬多㎡，立面新穎美觀、視覺高檔極具特色；會所：“庭園式會所”規(guī)劃即融會所于園林之中，觀湖畔水景，里面新穎靚麗，給業(yè)主提供必備的功能服務(wù)外，也是一道美麗的風(fēng)景線，不呆板具觀賞效果；園林景觀規(guī)劃：3萬㎡湖景、1萬㎡多中心廣場、四大景觀會所各具功能、三個景觀大泳池及二期前大型水景廣場、三期7大主題景觀規(guī)劃，陽光綠化帶等，小區(qū)眾多花林小道縱橫交織，“七里小道七里景”，漫步東駿不僅賞識美景更是一種愜意的生活方式。東駿園林景觀具觀賞性和參與性與一體。價值點研究：土地、產(chǎn)品、營銷賦予1、片區(qū)價值提升潛力大2、交通便利；3、毗鄰南城體育公園。土地價值點1、園林景觀作了較大投入；2、每戶景觀均好性較佳；3、產(chǎn)品類型多樣化。

產(chǎn)品價值點1、傳世氣質(zhì)，品質(zhì)社區(qū)，東莞上層人士高尚居住區(qū)；2、廣告主題語：東莞豪宅新坐標(biāo)營銷賦予價值點東駿豪苑成交客戶類型客戶構(gòu)成描述購買目的關(guān)注價值點主要排斥點東莞城區(qū)客戶、周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶、少量深圳、廣州、臺商投資客戶；東莞客戶基本都是私營企業(yè)主和政府高級公務(wù)員。收入較高，處于社會上游自住為主，以改善居住環(huán)境為第一目標(biāo)，其次為投資。小區(qū)總體規(guī)劃的品質(zhì)感及內(nèi)部園林氛圍營造，是大部分客戶最認同的內(nèi)容，也是吸引客戶購買的最主要因素1、目前商業(yè)、教育配套不齊全（60%）；2、現(xiàn)階段交通不方便（35％）；3、認為物業(yè)服務(wù)不好（55％）；私營業(yè)主和中小企業(yè)主居多大部分有多次置業(yè)經(jīng)歷地理位置南城區(qū)東莞大道與宏二路交匯處核心賣點1、區(qū)位優(yōu)勢：位于東莞南城區(qū)CBD中心南區(qū)；

2、交通便利：緊鄰四環(huán)路和科技路兩條城市主干道，交通便利；3、外部景觀：城市綠肺水濂山森林公園、還有占地1000多畝的山體花卉公園——城市花谷廣場即將在項目附近興建。

4、內(nèi)部景觀：以德國魏瑪公園為規(guī)劃設(shè)計德國風(fēng)情小鎮(zhèn)，80米長的景觀水系貫穿小區(qū)各個空間；發(fā)展商深圳建設(shè)集團占地面積26萬平米建筑面積47萬平米容積率1.65綠化率0.43產(chǎn)品類型小高層：80～160平米的二房、三房、四房，部分為拼合戶型多層：120～160的三、四房主力戶型：120平米左右的三房均價7000元/平米（12月25日開盤）配套4000㎡休閑會所；幼兒園-初中一體化品質(zhì)學(xué)校；3萬㎡商業(yè)配套，包括大型購物中心、風(fēng)情商業(yè)街等百悅尚城[核心競爭力]大社區(qū)、配套齊[關(guān)鍵要素]豐富年輕的建筑立面[規(guī)劃要點]“W”型商業(yè)街區(qū)，“E”型水系景觀，行列式點式建筑排布（4車道規(guī)劃路）景觀中軸線水景景觀帶水景景觀帶80米長的“E”型水景設(shè)計，增加建筑親水空間。通過大小廣場、休閑平臺的穿插設(shè)計，注重景觀的可參與性，凸顯生活功能。競爭項目景觀規(guī)劃建筑風(fēng)格以灰色，淺灰色和白色為主色調(diào)，配以木材凸框，富有現(xiàn)代感；年輕、簡潔而又豐富，不拘泥于單一的建筑外觀。房間以半步陽臺取代傳統(tǒng)的飄窗設(shè)計，增強立面效果，并增加住戶的景觀面。利用規(guī)劃路打造景觀軸線，營造出“W”型的風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，不僅增加了商業(yè)臨界面積，而且形成曲折的購物空間，增強消費趣味。小區(qū)自備3萬多平方米商業(yè)配套，包括集中商業(yè)、休閑及社區(qū)功能會所等，生活所需一應(yīng)俱全。項目還將建一所從幼兒園到初中一體化的優(yōu)質(zhì)學(xué)校。學(xué)校（幼兒園-中學(xué)）[2]競爭項目產(chǎn)品分析半步陽臺價值點研究：土地、產(chǎn)品、營銷賦予1、片區(qū)價值空間大2、交通路網(wǎng)發(fā)達；3、周邊自然景觀較佳。土地價值點特色園林，商業(yè)街、學(xué)校、創(chuàng)新產(chǎn)品：贈送面積豐富，半步陽臺取代飄窗；

產(chǎn)品價值點新中心區(qū)·立體居住城邦以區(qū)位、空間、園林為訴求點，強調(diào)中心區(qū)里的生活質(zhì)感，立體居住概念，“一切緣起于德國魏瑪公園”營銷賦予值點百悅尚城12月25日開盤成交客戶類型人群定位客戶描述購買目的關(guān)注價值點主要排斥點以東莞城區(qū)企業(yè)主、生意人、公司白領(lǐng)等為主，少量莞城和萬江客戶和鎮(zhèn)區(qū)、深圳客戶。年齡主要集中于30歲左右和40歲左右，與所購買的房型成對應(yīng)關(guān)系，兩房客戶年齡集中在30歲左右（首次置業(yè)），三房和寬屏美墅客戶年齡集中在35～40歲（換房和投資需求）

大部分是自住客戶且是首次置業(yè)，少量多次置業(yè)的改善或投資客戶；

1、小區(qū)整體規(guī)劃；2、戶型設(shè)計3、建筑風(fēng)格4、外立面風(fēng)格1、生活教育配套不齊全；2、現(xiàn)階段交通不方便。總占地：18萬平方米容積率：1.86總建面：34萬平方米規(guī)劃戶數(shù)：3075戶一期戶數(shù)：520套產(chǎn)品區(qū)間套數(shù)配比小高層88㎡小三房38874.6%情景洋房110㎡小三房366.9%120㎡中三房366.9%130㎡以上三房366.9%別墅250㎡疊加244.6%江南第一城概況[核心競爭力]現(xiàn)代江南的延續(xù)品，以各類高端產(chǎn)品打造又一江南大社區(qū)[關(guān)鍵要素]宏遠大社區(qū)，以中式生活倡導(dǎo)中式文化[規(guī)劃要點]容積率拆分、以地塊間的產(chǎn)品成長迎合城市成長，實現(xiàn)利潤最大化競爭分析—客戶認知競爭項目價值點及抗性項目規(guī)劃面積主力戶型面積價值點抗性金域中央30萬㎡90~145平米三房135~200平米四房水濂山概念，自然環(huán)境優(yōu)美生態(tài)居住區(qū)，規(guī)劃前景好綠化率高，產(chǎn)品設(shè)計好東莞大道交通便利，路況環(huán)境好周邊生活配套不成熟交通主干道的影響百悅尚城51萬㎡120平米三房二廳生態(tài)居住區(qū)，規(guī)劃前景好綠化率高，產(chǎn)品設(shè)計好東莞大道交通便利，路況環(huán)境好周邊生活配套不成熟位交通主干道影響東駿豪苑50萬㎡110－130㎡三房160－180㎡四房南城CLD，規(guī)劃前景好多層次的園林綠化多層與高層的組合，形成高矮錯落的天際線樓間距寬樓間距較近運河污染步行街油煙影響江南第一城34萬㎡89㎡小三房110㎡-120㎡中三房成熟社區(qū)生活靜謐環(huán)境面積較小，總價在更有優(yōu)勢不在熱點樓市區(qū)域，片區(qū)價值對項目形象支持較弱；目前市場對運河及東江支流接受程度有限，仍存有一定的抵抗性；同時位處工廠區(qū)也給項目片區(qū)價值帶來一定的影響競品的啟示總結(jié)1、金域中央啟示（1）項目地塊臨東莞大道和光彩路等，居住環(huán)境面臨噪音和灰塵的影響，外圍設(shè)置環(huán)行水系，起到避震、防塵的作用。（2）金域中央大面積的贈送（首層花園、地下室、頂層閣樓、露臺等）做法有效提高附加值。小復(fù)式、錯層、贈送夾層的戶型設(shè)計深受年輕人青睞，創(chuàng)新型戶型更具吸引力；金域中央在開盤前即已廣受關(guān)注和青睞，除了項目實景效果外，另一個重要原因是其贈送的面積非常大。所以應(yīng)在贈送面積上多做文章，以提高項目的附加值和性價比。2、百悅尚城啟示（1）百悅尚城中間有4車道規(guī)劃路將項目地塊一分為二，項目的整體感和規(guī)模性被破壞，百悅尚城的做法是將市政規(guī)劃路建造成林蔭景觀路，視覺上感覺像是小區(qū)的景觀中軸線，大大提高項目的完整性使社區(qū)規(guī)模感增強。（2）層次豐富：小區(qū)“E型”水景，融進建筑與園林，景觀不大，但層次感豐富，參與性強，這是該項目的賣點之一。與我們在客戶訪談中客戶提到的觀點一致。（3）商業(yè)街以“W”模式排列，增加了商業(yè)的臨界面積，增加購物休閑空間的同時有多余的停車位，也提高了臨街鋪面的價值。（4）在考慮客戶群體需求的基礎(chǔ)上，建議適當(dāng)創(chuàng)新，比如百悅尚城對于傳統(tǒng)飄窗變成一種普通居家功能，喪失市場沖擊力時，以半步陽臺取代飄窗的做法爭奪眼球。該項目也有大面積的空中庭院花園贈送（2房送1個，3房送2個），但其1+1拼接戶型方案市場抗性很大。3、東駿豪苑啟示（1）庭院式會所規(guī)劃，將會所融進小區(qū)園林，使會所不僅只提供功能，也是景觀，值得借鑒。（2）項目的硬件投入、園林景觀規(guī)劃是其他樓盤所無法媲美的，是項目最大的購買因素，品質(zhì)高，層次豐富，業(yè)主可聚集的空間多且美。小區(qū)內(nèi)林蔭小路縱橫交錯，非常適合家人散步聊天和跑步等戶外活動，生活感很強。增加戶外活動設(shè)施與運動區(qū)域是值得本案考慮的方向，08年奧運年引發(fā)的體育熱潮將會席卷整個中國，適當(dāng)規(guī)劃戶外空間，貼近熱點也能有效吸引關(guān)注和增加賣點。目標(biāo)客戶分析

目標(biāo)客戶群概述客戶描述及價值點分析客戶分析結(jié)論核心價值品類土地屬性主力細分客戶構(gòu)成產(chǎn)品客戶選擇客戶細分比例家庭生命周期（居?。┛蛻籼卣髂挲g（支付能力）購買動機主力戶型產(chǎn)品核心價值點便捷的城市生活追求居住改善和品質(zhì)G2

（城市改善）1)周邊配套完善，交通便捷，通常較為安靜

2)適宜居住孩子三代

35－45歲改善四房（130—150平米）大家庭生活10%后小太陽

40-45歲改善三房（110－130平米）功能完善10%小太陽

35-39歲改善三房（110－130平米）凸顯主人功能老年一代

45-50歲空巢二房（80－100平米）凸顯自我功能低總價優(yōu)勢G3

（城市棲居）1）要求公共交通密集，站點在步行距離內(nèi)

2）周邊有較完善的生活配套

3）居住價值一般30%青年之家

25－35歲棲居二房（65－80平米）功能緊湊20%青年持家

25－30歲棲居三房（80－90平米）功能緊湊30%小小太陽

30－35歲棲居三房（100－105平米）功能緊湊目標(biāo)客戶概述客戶描述及價值點分析

一、“青年之家”----客戶類型描述1、年齡30歲以內(nèi)，接近結(jié)婚狀態(tài)；2、高學(xué)歷、高文化；3、工作繁忙，日常生活高速運轉(zhuǎn)；4、工作5年以內(nèi)，有一定的資金積累；5、對前衛(wèi)、時尚的事物有認同感，易受感性的東西打動；6、置業(yè)經(jīng)驗欠豐富，具有從眾的心理。一、“青年之家”----客戶標(biāo)本描述背景描述某知名媒體記者，年齡30歲左右，年收入6—10萬，準(zhǔn)備結(jié)婚片區(qū)屬性對新基地塊的認識關(guān)鍵點：1、交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達；2、未來的市中心區(qū)域，龐先生認為，新基地塊地處中央生活區(qū)范圍，未來3-5年隨著新城市中心的轉(zhuǎn)移，會成為市區(qū)內(nèi)最好的區(qū)域。對中央生活區(qū)的理解關(guān)鍵點：1、未來的城市中心；2、以中心廣場為紐帶，越靠近就越值錢龐先生認為，中央生活區(qū)地理位置非常優(yōu)越，但由于靠近五環(huán)路，噪音、環(huán)境污染會比較大客戶一：龐清明一、“青年之家”----客戶標(biāo)本描述客戶一：龐清明土地屬性地塊核心價值點及排斥點價值點：1、生活便利；2、靠近未來市中心；3、配套完善；4、政府重視。排斥點：1、價格可能比較高。產(chǎn)品屬性購房目的自住購買產(chǎn)品類型及面積段兩房購買價值點排序1、地理位置2、發(fā)展商品牌3、樓盤綜合素質(zhì)；

產(chǎn)品風(fēng)格建議有特色、鮮明的風(fēng)格，時尚外立面，更偏于歐式風(fēng)格；生活狀態(tài)描述平日比較忙，沒有太多的休閑時間，有空會在家休息或與朋友相約作戶外運動二、“小太陽家庭”----客戶類型描述1、有知識、有文化，多為企業(yè)中層管理人員；2、年齡在30-35歲，家庭結(jié)構(gòu)一般為三口之家；3、正在通過自身的努力拼搏，爭取更高的認同感；4、懂得欣賞一些高品味的事物，但不會過于苛求；5、工作比較忙，閑暇的時間不多；6、大多數(shù)已首次置業(yè)。二、“小太陽家庭”

----客戶標(biāo)本描述客戶二：劉濤背景描述35歲，某知名外企資深設(shè)計人員，有家庭，孩子5歲左右。格林小城業(yè)主片區(qū)屬性對新基地塊的認識關(guān)鍵點：1、地理位置優(yōu)越；2、新市區(qū)的土地越來越少，以后將非常寶貴；3、周邊工廠、主干道會影響地塊檔次；

對CLD的理解非常認可中央生活區(qū)的規(guī)劃，認為東城、莞城從交通配套、商業(yè)配套都已定型，未來確實需要這樣一個新城市中心。二、“小太陽家庭”

----客戶標(biāo)本描述客戶二：劉濤土地屬性地塊核心價值點及排斥點價值點：1、生活便利；2、交通發(fā)達；3、未來城市配套完善。排斥點：暫無。產(chǎn)品屬性購房目的1、自住，改善居住環(huán)境。購買產(chǎn)品類型及面積段三房購買價值點排序1、樓盤綜合素質(zhì)；2、開發(fā)商品牌（非常重要，劉先生認為同等區(qū)域，如果萬科的產(chǎn)品比其他貴不超過20%，肯定會選擇萬科）；3、政府對該片區(qū)及周邊片區(qū)的定位、投入總體利好。三、“后小太陽家庭”----客戶類型描述1、多為企業(yè)中高層管理者；2、知識、見聞豐富，閱歷深厚，有自己獨特的審美觀和價值觀；3、觀念開放，包容性強，能夠容納新鮮事物，對于創(chuàng)新的東西比較敏感；4、對品牌比較忠誠，認可大發(fā)展商的產(chǎn)品；5、屬二、三次置業(yè)，多為改善生活自住。三、“后小太陽家庭”

----客戶標(biāo)本描述客戶三：祁圣賡夫婦背景描述自己擁有一家貿(mào)易公司，在東莞生活接近10年，在格林小城有一套120平方的4房。片區(qū)屬性對新基地塊的認識關(guān)鍵點：1、地理位置優(yōu)越；2、未來的新城市中心；3、周邊工廠影響地塊檔次；對CLD的理解關(guān)鍵點：祁先生很清楚政府對中央生活區(qū)的規(guī)劃，同時認為東莞以后發(fā)展的重點會是南城，南城的重點是南城東。三、“后小太陽家庭”

----客戶標(biāo)本描述客戶三：祁圣賡夫婦土地屬性地塊核心價值點及排斥點價值點：1、生活便利；2、空氣、環(huán)境好；3、未來升值空間大。排斥點：1、周邊工廠影響大。產(chǎn)品屬性購房目的1、自住或投資，可能與老人一起居住。購買產(chǎn)品類型及面積段1、120-130三房。購買價值點排序1、樓盤綜合素質(zhì)2、生活環(huán)境；3、發(fā)展商品牌。

產(chǎn)品風(fēng)格及規(guī)劃建議配置方面要實用型，協(xié)調(diào)最關(guān)鍵生活狀態(tài)描述工作比較忙，對居住的質(zhì)量要求較高?？蛻舴治鼋Y(jié)論

1、新基土地屬性驗證“靠近中央生活區(qū)，生活配套、氛圍好”“未來的升值空間不可估量”這是受訪客戶對這個地塊最普遍的看法。2、CLD對客戶的意義客戶原音摘錄：劉濤先生：我理解的中央生活區(qū)就是一個包含了生活、休閑娛樂的地方，它里面包括醫(yī)院啊、學(xué)校、超市等比較生活齊全的區(qū)域。張代廣先生：是由政府規(guī)劃的一個中央生活區(qū)，是東莞政府為了提高整體格調(diào)，定位比較高，要求土地的出讓和開發(fā)商的素質(zhì)都非常的高。從客戶的言語中，我們看到“CLD”概念是備受認可的。3、通過與受訪客戶的溝通，我們得到以下有價值的信息：對于項目區(qū)域價值的認識

客戶對萬科品牌的認可度非常高，均表示開賣時一定會到現(xiàn)場了解。

“中央生活區(qū)”概念已深入人心，值得深化挖掘。

目前項目周邊的雜亂環(huán)境（廠房、靠近主干道）會成為本案樹立高端形象的障礙。

客戶對價格的思考非常理性，價格必須是建立在樓盤整體“價值”的基礎(chǔ)上，從側(cè)面思考，客戶可以接受高價格，但需要以高品質(zhì)的產(chǎn)品支撐。

相比于其他城區(qū)，南城的發(fā)展?jié)摿ψ畲?，生活大環(huán)境最舒適。

初訪中，對客戶進行該地塊樓盤售價測試時，最集中的價格區(qū)間段是6000－7500元/平米。1對于戶型的需求受訪客戶對戶型創(chuàng)新的意識越來越強，對入戶花園、客廳通透度、享受型空間的需求異常敏感。大部分受訪者表示，希望有留給自己設(shè)計的室內(nèi)空間，比如指出主衛(wèi)墻體的設(shè)計。在訪談過程中，我們發(fā)現(xiàn)女性的購房決策權(quán)越來越強，并且她們的需求獨立而感性，如衣帽間、廚房的設(shè)計。新一代本地（廣東）人的大家庭群居意識逐漸淡化，“分開住，離得很近”的觀念將逐漸取代以往幾代人同居住一套房。對于小區(qū)規(guī)劃的需求置業(yè)者對完全人車分流的規(guī)劃設(shè)計很看重，這是在座受訪者非?？粗氐脑?。關(guān)于社區(qū)運動場所，受訪者普遍反映應(yīng)該大眾化，實用性，像網(wǎng)球場之類的小眾運動不適宜。關(guān)于園林，客戶關(guān)注得更多的是“協(xié)調(diào)”而不是價值昂貴。關(guān)于外立面，客戶更偏好現(xiàn)代感強的風(fēng)格。景湖春曉、景湖春天、格林小城和東駿豪苑是客戶們提到的比較喜歡的建筑風(fēng)格樓盤。學(xué)校的創(chuàng)新教育、安全性是客戶關(guān)心的重要問題。價值點發(fā)掘和拔高

經(jīng)過系列客戶訪談我們發(fā)現(xiàn)，在深化客戶已經(jīng)認同的“中央生活區(qū)”概念的同時，加強項目綜合軟硬件改善，給客戶一些眼前一亮的“驚喜”，將大大拔高項目的形象與檔次；

客戶對項目很感興趣，但對價格的預(yù)估相對保守，主要是理性的客戶更關(guān)注——“萬科能帶給我怎么樣的生活？”

價值點發(fā)掘和拔高可以說，客戶對新基地塊的位置、價值、潛力已經(jīng)非常認可，這對我們后期進行推廣很有利，在這個基礎(chǔ)上，深化“中央生活區(qū)”概念的同時，提高產(chǎn)品軟、硬件配置，可以將項目價值充分發(fā)掘和拔高

推廣前期，重點是扯起“CLD核心生活圈”、“高品質(zhì)人文社區(qū)”、“萬科品牌”三面大旗，為金域華府項目的強勢入市植牢根基。客戶訪談價值點與客戶間的聯(lián)系目標(biāo)客戶對項目的理解、價值點、抗性青年之家青年持家小小太陽客戶類型核心價值點排序抗性排序規(guī)避辦法小太陽后小太陽1、發(fā)展商品牌；2、區(qū)域價值3、建筑風(fēng)格；3、突顯個性化；性價比對項目形象的期望1、區(qū)域價值；2、品牌發(fā)展商；3、性價比1、區(qū)域稀缺價值。2、未來的生活中心地帶；周邊環(huán)境較差1、品牌發(fā)展商項目；2、時尚風(fēng)格，突顯個性；3、交通方便、配套完善。1、人性化管理2、高品質(zhì)小區(qū)在這里找到舒適型的生活，尋求一種認同感和歸屬感。1、高實用率。2、強調(diào)萬科的品牌效應(yīng)。3、以贈送面積增加附加值。通過建筑規(guī)劃，盡量避免影響社區(qū)內(nèi)部。四、產(chǎn)品定位建議戶型配比戶型修改意見精裝修及科技附加值配套規(guī)劃產(chǎn)品配比建議

產(chǎn)品配比分析之一：南城區(qū)--主要在售中高檔洋房的現(xiàn)狀從價格的急先鋒變成了新政之后的重災(zāi)區(qū)，尤其進入12月以來，銷售速度直線下滑，部分樓盤至今銷售掛零；部分樓盤大舉價格利器，優(yōu)惠幅度不斷加大。1、投資客以及改善居住型買家嚴重抑制，買家觀望氣氛持續(xù)冰凍，對價格的回落抱有高度期望；加上入戶政策的調(diào)整，致使市場進一步萎靡。2、優(yōu)惠措施力度不斷加大，灣畔推出30套特價單位，每套優(yōu)惠10幾萬，最低單價5900元，普遍單價6500，降幅達1000。金色華庭本月20日推售的1+1拼合戶型，成交均價僅為4730元/㎡。產(chǎn)品配比分析之二：競品戶型配比的啟示建筑面積70平米左右二房，市場供應(yīng)量較少，此類戶型主要集中于小公寓類項目，是市場的空白點；建筑面積89㎡小三房功能全、總價低、可首付“二成”置業(yè)門檻低，存在著較大的市場需求，因此08年上半年將推的江南第一城此類戶型配比達75%；建筑面積110-130平米三房目前市場產(chǎn)品供應(yīng)比例最高，927之前呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢，但927之后此類戶型變成難點戶型。以東駿豪苑為例，927新政帶來的變化：三期此面積段三房由暢銷戶型轉(zhuǎn)變?yōu)殡y啃的“骨頭；”建筑面積130-150平米的三房，銷售緩慢。以東駿豪苑為例，其一、二、三期銷售最緩慢的均是此類戶型。但130平米能做到四房，銷售情況將改善；9070政策下的拼接大戶型927之后被證實市場抗性很大，加速項目不宜規(guī)劃“1+1拼接戶型”；周邊租賃市場活躍（東泰、新天地等），一群正值上升階段的白領(lǐng)聚集于此，中央生活區(qū)形成后，此區(qū)域有可能成為這部分人更為向往的生活區(qū)域，首次置業(yè)的客戶潛力巨大；客戶深度訪談過程中提到，并不是所有的人都向往中心區(qū)生活，中心區(qū)配套好、交通方便，但同時也存在擁擠和噪音等問題，所以更適合追求時尚娛樂的年輕人置業(yè)；贈送面積是各大樓盤普遍具備的亮點，因此本項目的產(chǎn)品設(shè)計上需在贈送面積上重點考慮。控制總價、提高性價比、有面積贈送的中小戶型，相對于中大戶型來說市場抗風(fēng)險能力要強。戶型編號戶型結(jié)構(gòu)套型面積(㎡)建筑面積(㎡)配比B2兩房兩廳一衛(wèi)65～707530%A2兩房兩廳一衛(wèi)(有一個內(nèi)陽臺做贈送面積，可變?nèi)?，實際面積將達到95平米左右)80～858920%B1兩房兩廳一衛(wèi)（有一個內(nèi)陽臺做贈送面積，可變?nèi)浚?910030%A1三房兩廳兩衛(wèi)（有一個內(nèi)陽臺做贈送面積）105～11012020%產(chǎn)品配比建議出發(fā)點：銷售速度快、銷售風(fēng)險小，市場供應(yīng)少、需求大的產(chǎn)品。經(jīng)濟性、銷售速度和抗風(fēng)險角度的戶型為主：

1、套型面積70㎡的二房：緊湊、總價低，占30%；

2、套型面積89㎡的三房：功能全、總價得到控制，滿足9070規(guī)劃要求，占50%；東莞銀行按揭首付二成的實際執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積計，為滿足部分二成首付的需求，將部分該類戶型（20%）的建筑面積控制在90㎡內(nèi)。舒適改善型的戶型為輔：

1、套型面積105－110㎡的舒適三房還是很有必要的，項目的價值勢必也會吸引部分向往市中心區(qū)的改善需求客戶群；

2、套型面積120－140㎡三、四房，僅滿足少部分客戶，Ａ地塊暫不設(shè)置。戶型修改意見

1A1戶型能有一個內(nèi)陽臺贈送面積，以提升附加值。2A2戶型建議壓縮建筑面積為90平米以內(nèi)，通過增設(shè)的內(nèi)陽臺贈送面積，實際面積將達到95平米左右。3A1戶型客廳陽臺與C戶型次臥距離過近，視線干擾：建議下移核心筒及C戶型平面，核心筒布局做局部調(diào)整。4A1戶型陽臺移位，即客廳設(shè)置陽臺，主臥設(shè)置飄窗。A戶型：121.7㎡三房/96.6㎡三房B戶型：100.6㎡兩房/85㎡兩房缺點：B2，兩房兩廳一衛(wèi)，建筑面積85平米。（建議壓縮客廳開間至3.6米，建筑面積壓為75平米以內(nèi)，套型面積65㎡～70㎡）客戶關(guān)注度：高優(yōu)點：100㎡兩房擁有超大陽臺，可改成小3房客戶關(guān)注度：高關(guān)鍵詞：100㎡左右的兩房變?nèi)亢苡形Φ膬?yōu)點缺點內(nèi)陽臺精裝修、科技附加值建議精裝修調(diào)研結(jié)果1、客戶愿意接受統(tǒng)一精裝修的比例2、客戶愿意為精裝修投入的成本：1000-1500元/平米；2、精裝修資金投入排序建議一、地板（地板的品牌、檔次很重要）；二、廚衛(wèi)系統(tǒng)；三、墻面、墻地磚；四、入戶門（最重要的是牢固，其次是美觀）；五、系統(tǒng)家電（如有團購優(yōu)惠價格，建議考慮）六、涂料（關(guān)鍵是涂料的質(zhì)量、污染情況）七、吊頂八、系統(tǒng)五金九、戶內(nèi)門十、收納系統(tǒng)完全沒必要

545.45%可以考慮654.55%很有必要，會選擇00.00%共11人精裝修調(diào)研結(jié)果1、受訪客戶喜歡的地板顏色深色調(diào)2人（18.1%）

淺色調(diào)9人（81.8%）2、材質(zhì)木材5人（45.4%）磚面6人（54.5%）3、對入戶門而言，客戶最關(guān)注的是美觀1人（9%）質(zhì)量5人（45.4%）開啟方式和便捷性0人（0%）鎖具2人（22%）其他(品牌)3人（27.2%）4、各功能區(qū)收納系統(tǒng)建議位置是否設(shè)置放置物品入戶花園（是）（種植花草，堆放雜物）

玄關(guān)（否）

臥室（是）（衣帽間、書柜）

書房（否）走廊（否）衛(wèi)生間（是）（洗滌用品柜）廚房（是）（垃圾雜物、食品、廚具柜等）項目的附加值期望必須具備的比例增值的比例可有可無的比例樣本數(shù)家庭電器遠程控制系統(tǒng)（通過網(wǎng)絡(luò)控制空調(diào)、冰箱、洗衣機、電視、微波爐等）19.09%654.55%436.36%11室內(nèi)燈光、音樂、窗簾自動控制系統(tǒng)（通過網(wǎng)絡(luò)控制燈光，開、關(guān)、明、暗）218.18%763.64%218.18%11衛(wèi)星電視545.45%436.36%218.18%11VOD視頻點播218.18%545.45%436.36%11寬帶入戶872.73%327.27%00.00%11可視對講系統(tǒng)11100.00%00.00%00.00%11家庭防盜系統(tǒng)（主要的門、窗探測器，煤氣報警、緊急按鈕）1090.91%19.09%00.00%11BDA室內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)（靈智住宅管家，有液晶操作屏，可看到室內(nèi)主要區(qū)域影像）00.00%872.73%327.27%11園區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)763.64%436.36%00.00%11附加功能要求調(diào)研結(jié)果家居智能

物業(yè)安防系統(tǒng)出入口及車輛的智能管理系統(tǒng)，車輛自動識別準(zhǔn)入系統(tǒng)763.64%436.36%00.00%11公共信息發(fā)布系統(tǒng)436.36%654.55%19.09%11周界防越系統(tǒng)327.27%872.73%00.00%11園區(qū)門禁系統(tǒng)545.45%654.55%00.00%11中央空調(diào)系統(tǒng)545.45%654.55%00.00%11中央加濕系統(tǒng)00.00%654.55%545.45%11中央除塵系統(tǒng)00.00%545.45%654.55%11戶式集中熱水系統(tǒng)，24小時熱水系統(tǒng)218.18%872.73%19.09%11直飲水系統(tǒng)872.73%327.27%00.00%11地?zé)釡厝霊?9.09%872.73%218.18%11太陽能系統(tǒng)218.18%872.73%19.09%11高效能照明系統(tǒng)00.00%1090.91%19.09%11廢物回收專用垃圾槽654.55%545.45%00.00%11水循環(huán)處理系統(tǒng)/凈水系統(tǒng)19.09%872.73%218.18%11附加功能要求調(diào)研結(jié)果物業(yè)安防系統(tǒng)環(huán)?？照{(diào)供水

項目的附加值期望

必須具備的比例增值的

比例可有可無的比例樣本數(shù)電器配置調(diào)研結(jié)果1、電器配備受訪客戶的接受程度消毒碗柜（7人）其中3人不接受電器配備的方案熱水器（5人）微波爐（4人）洗衣機（3人）

冰箱（0人）2、考慮團體采購價格優(yōu)惠因素，由萬科配置冰箱、洗衣機、微波爐，客戶可以接受的價格范圍

A．8000元以下(5人)B．10000元以下(3人)C．15000元(0人)精裝修及產(chǎn)品附加值建議大部分受訪客戶不接受帶精裝修，原因是從自住角度，希望有自己個性化的裝修風(fēng)格。受訪客戶對萬科提供的裝修（特別是地板、品牌廚衛(wèi)、門、磁磚等容易看得到價值的部分）還是表示抱有信心。受訪客戶接受的裝修方案價格在1000-1500元/平米，其中家電配置價格總額在8000-10000元以下。客戶對“環(huán)?！备拍畹脑O(shè)施比較感興趣，如太陽能設(shè)備、垃圾回收站，這一點女性客戶尤其敏感。智能化設(shè)施配備上，客戶認知不多，但只表示感興趣了解，同時關(guān)注附加管理費用的問題，建議在家庭電器遠程控制系統(tǒng)等智能化方面無需投入，但對家庭防盜系統(tǒng)（門、窗探測器，煤氣報警、緊急按鈕）、可視對講、寬帶的需求明顯?？蛻魧Α爸憋嬘盟边@個概念抱懷疑態(tài)度，覺得不夠衛(wèi)生安全，除非在有嚴格檢測保證安全的情況下愿意嘗試。項目配套規(guī)劃建議商業(yè)中心及泛會所車庫入戶大堂建筑風(fēng)格園林商業(yè)關(guān)于會所功能，通過運動主題商業(yè)中心和泛會所滿足需求原音摘錄：廖先生：“我有小孩子，所以學(xué)校很重要；在社區(qū)附近有購物街市就可以了，不一定要在社區(qū)里面有大型超市?！贝飨壬骸笆彝獯蟊娀w育場所，籃球場，羽毛球場，恒溫泳池、不建議做網(wǎng)球場等小眾運動場所。”蔣太太：“小區(qū)里面做到人車分流很重要，這樣小孩子和老人家在社區(qū)的道路上玩耍和行走都比較安全，我們不用擔(dān)心太多。”祁先生：“我就不會太在乎容積率之類的數(shù)據(jù)，但小區(qū)里不要顯得擁擠，道路要比較寬闊，可以做天然的跑步場地。”鄧先生：“運動場所最好是室內(nèi)外的都有，特別是室外的可以增加業(yè)主們的互動性。小孩的玩耍場所一定要夠多，不需要集中在某一個點，可以多點分布。反而老人家的休閑場所不需要太多。因為老人家一般會帶著小孩子去玩耍?！备鶕?jù)調(diào)研的結(jié)果，排在前四位的分別是：一、籃球場（室外）二、泳池三、羽毛球場（室內(nèi)）四、室內(nèi)綜合館商業(yè)中心（會所）定位——運動主題會所總體建議商業(yè)中心科技路小區(qū)內(nèi)花園小區(qū)過渡空間，園林式泛會所會所外廣場功能性質(zhì)功能位置泛會所泛會所突出“文化”和“運動”雙主題，具備藝術(shù)文化氛圍營造、鄰里聚會閑聊、老年活動、兒童活動、休閑健身等功能。區(qū)域功能劃分有：藝術(shù)長廊（定期藝術(shù)展、活動展）、藝術(shù)涂鴉、社區(qū)小院落、兒童天地、夕陽紅……住宅首層架空層引入泛會所概念——建議在首層開放空間及過渡空間中增設(shè)園林式泛會所的功能，補充會所配套，提高項目附加值；商業(yè)中心既可做到為私家內(nèi)部(住宅部分)服務(wù)也能對外經(jīng)營，保證會所功能的持續(xù)性經(jīng)營；架空層園林式“泛會所”——“文化”和“運動”雙主題“運動主題”商業(yè)中心配置商業(yè)中心功能設(shè)施（約2000㎡），可引入知名健身機構(gòu)經(jīng)營（如力美?。┐筇眉s200㎡，包括大堂，含2個公共衛(wèi)生間（20㎡）餐廳約150㎡，設(shè)洗手間，包括：隔油池、給排水、煙道等羽毛球場約500-700㎡室外泳池更衣室、淋浴間及洗手間約150㎡健身房約500㎡

兒童樂園約200㎡

棋牌室約100㎡，共8間，約10㎡一間

注：以上二樓功能面積分區(qū)設(shè)計上注意可在引入專業(yè)機構(gòu)后予以調(diào)整，以滿足其經(jīng)營需要。首層架空層——進行泛會所的功能設(shè)計，令架空層空間兼具參與性和觀賞性，營造體現(xiàn)社區(qū)檔次感、品質(zhì)感的開放空間。具有藝術(shù)氣息的風(fēng)雨廊設(shè)計，各幢均可連通會所。首層架空層“園林式雙主題泛會所”建議為園林增添高品位的文化氣息藝術(shù)文化主題營造方式：就如同儒雅的羅馬人一樣——他們從小就像生活在博物館里，抬眼就是瑪夫爾的繪畫，轉(zhuǎn)身就是米開朗基羅的雕塑。在小區(qū)建筑藝術(shù)的潛移默化下，最終也將獲得一種積極、穩(wěn)重、儒雅的“小區(qū)氣質(zhì)”。健康運動主題的配套1、風(fēng)雨廊、環(huán)跑徑、健身單車道結(jié)合設(shè)計2、針對年輕人設(shè)置：籃球場、單雙杠、攀巖墻、乒乓球、單雙杠、戶外健身器材等3、針對兒童設(shè)置：親子布道、兒童游樂場、綠野迷宮等4、針對老人設(shè)置：太極草坪、慢跑步徑、養(yǎng)足道、棋亭、鳥語林等架空層泛會所區(qū)域功能建議1、藝術(shù)長廊為不同流派、形式的藝術(shù)作品提供展覽空間兼具展覽藝術(shù)作品功能的藝術(shù)長廊、藝術(shù)小品設(shè)計首層開放空間——結(jié)合泛會所的文化主題，通過底層架空體現(xiàn)品味生活設(shè)計上，架空層融入藝術(shù)長廊、定期藝術(shù)展、藝術(shù)涂鴉等泛會所功能進行設(shè)計，提升開放空間的參與度、體現(xiàn)社區(qū)的品味；配合藝術(shù)展覽等活動的進行，架空層內(nèi)設(shè)置固定的活動區(qū)域，為藝術(shù)創(chuàng)作者提供交流、定期發(fā)表作品的場所；架空層泛會所功能建議2、社區(qū)小院落住戶希望在院落一角有一塊鄰里交往的歡樂、溫馨的空間，小院落適合放置休閑桌椅坐椅、乒乓球桌、小型兒童游樂設(shè)施等。

3、兒童天地

4、夕陽紅在架空層轉(zhuǎn)角、空閑位置，需要給住戶休憩的空間，讓老人打牌，小孩子玩耍，實用性強，增添親切感。

架空層泛會所功能建議5、涂鴉板公示社區(qū)最新信息，業(yè)主聯(lián)誼活動、體育互動比賽的一個空間。擺放位置：均勻分布于架空層各個位置擺放數(shù)量：每個組團一個立體式園林通過抬升/下沉等處理手法，為小面積園林建立多層次的立體式園林空間體系；結(jié)合開敞式泳池/公共戶外健身配套等設(shè)施的設(shè)計，創(chuàng)造社交活動和業(yè)主互動的平臺；為營造良好的居住空間，構(gòu)筑以人為本的生態(tài)建筑，設(shè)立架空層，引入陽光、引入新風(fēng)、引入樹木、引入流水、引入視野；增加園林景觀小徑，可供業(yè)主茶余飯后閑逛散步，也適合業(yè)主清晨跑步鍛煉作用；項目的園林表現(xiàn)幼兒園中庭園林主入口園林、水系將會所位置向外圍商鋪連接，留出會所后的空間，以其作為兩邊園林的景觀聯(lián)系節(jié)點，使整個園林更具整體感。21少做大面積集中的水景，換以點、線結(jié)合連成面的主題，讓水系延伸到住戶的活動區(qū)域，使得住戶有更多的參與空間。小區(qū)入口廣場設(shè)置疊水等趣味性景觀3風(fēng)雨廊會所車庫建議引入陽光、引入新風(fēng)、引入視野－打造“清風(fēng)車庫，陽光車庫”如下圖：在地下車庫各處設(shè)計連通地面的漏窗或花臺，采納陽光，設(shè)計成“陽光車庫”，通過此大堂打破以往地下車庫沉悶、灰暗、局促的印象。陽光和綠化商業(yè)規(guī)劃項目一期東連城市風(fēng)景，西臨新基大道，南接宏圖路，北臨東二南路，尤以東連城市風(fēng)景，沿著宏圖路的一帶底商，其商業(yè)價值較大；而項目一期西側(cè)的底商遠離城市風(fēng)景商業(yè)區(qū)，同時，偏離宏圖路主干道，其商業(yè)價值較低。BB區(qū)：建議做中型社區(qū)超市，如：華潤萬家等社區(qū)超市；面積要求：400－600平方米；工程要求：給水排水等AA區(qū)：商業(yè)中心為主軸，建議做西餐/便餐業(yè)態(tài)：如：上島咖啡、真功夫、肯德基等業(yè)態(tài)；面積要求：300－500平方米；工程要求：餐飲基本功能包括：隔油池、給水排水、煙道等建議項目商鋪門前可做雙排停車位的考慮，可參考十三碗地面停車場的設(shè)計方式。項目內(nèi)容商鋪面積考慮到利用商鋪的日后銷售，建議一般小商鋪的面積為：40－60平方米，面寬3.8－5米，徑深12米。商鋪內(nèi)梁、柱由于本項目商鋪作為住宅的底商，商鋪內(nèi)部不可避免存在柱梁，建議采取有效的方式將柱梁“隱藏”到墻體上，建議采取住宅后移或商鋪前移的方式，避免柱梁影響到銷售以及商家日后的使用。供電供水滿足商鋪給水排水、供電電功能，電量要求為0.2－0.23kw/M2，商業(yè)中心處餐飲商鋪，需滿足隔油池、煙道、排污等工程設(shè)施設(shè)備。而宏圖路旁商業(yè)定位為餐飲功能，完善給水、排水、供電、排污、煙道等工程設(shè)施設(shè)備。廣告位每個商鋪都分配到合適位置的廣告位，廣告位面積不少于5平方米(主要為門頭廣告位)。建議對于商鋪面積較大的設(shè)置面積較大、昭示性較好的廣告位，如商業(yè)中心處餐飲商鋪、社區(qū)超市、幼兒園配套商業(yè)等。停車位基于東莞地區(qū)汽車數(shù)量的以高速上漲，同時結(jié)合城市風(fēng)景商業(yè)街停車位的匱乏弱勢，建議項目商鋪門前可做雙排停車位的考慮，可參考十三碗地面停車場的設(shè)計方式。商業(yè)中心位置建議調(diào)整商業(yè)中心的位置，考慮將商業(yè)中心下側(cè)的水景景觀帶撤銷或移位，將商業(yè)中心與宏圖路一側(cè)的商鋪鏈接一起，可有效將該商鋪與商業(yè)中心起到聯(lián)動作用，同時可利用商業(yè)中心處的西餐/便餐業(yè)態(tài)帶動整個商業(yè)街的日后長期運營。綠化帶設(shè)置建議簡單化商鋪、商業(yè)中心門前的綠化帶的設(shè)置，考慮不采用高度較高的植被垂直性設(shè)置綠化帶，采取可移花卉或硬性平面性地面綠化設(shè)置，以免植被阻擋商鋪門面以及影響停車、車流向等。商業(yè)街工程建議不同的建筑風(fēng)格能為本項目注入迥然不同的價值品味，從以下幾種住宅建筑風(fēng)格的比較分析中，判斷出較為合乎本項目定位的建筑風(fēng)格；建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義風(fēng)格新古典主義風(fēng)格摩登風(fēng)格風(fēng)格特征時代感強，代表理性前衛(wèi)時尚個性化，并反映新材料、新技術(shù)的特征是古典、奢華的代表，展現(xiàn)的是西方傳統(tǒng)的藝術(shù)特征，具有鮮明的地域感和檔次感；摩登、時尚，部分色彩艷麗；建筑形態(tài)形體自由、不受約束，講求體塊的穿插、構(gòu)架的運用等；或點式或板式、或低層或高層；講究固定的形體比例，大量柱式、裝飾線腳的運用，可謂精雕細刻的藝術(shù)品；以花園住宅為代表，多以低層、多層或小高層的住宅立面所采用；立面強調(diào)豎向線條的微妙層次，形體強調(diào)幾何線條、強調(diào)對稱、干凈利落，建筑立面大塊整潔；多采用于高層住宅，表現(xiàn)高聳、挺拔的非凡氣勢材質(zhì)選用強調(diào)不同材質(zhì)的強烈對比，虛實結(jié)合，表現(xiàn)于實體、石材、金屬、玻璃等材質(zhì)的運用，并注重新技術(shù)的含量以石材為主，細部偶有雕花鑄鐵的運用現(xiàn)代更加入玻璃等外墻材料，以表達大面積的體塊感色彩表現(xiàn)色彩設(shè)計中強調(diào)運用對比色和金屬色，造成穩(wěn)重、典雅、高貴的視覺印象色彩素雅、純凈、寧靜、細膩色彩以灰、白、木色為主，統(tǒng)一而單純，視覺上又極具現(xiàn)代特色；代表樓盤星河傳說、金域中央、天驕峰景東駿豪苑、國際公館百悅尚城住宅的建筑風(fēng)格取向本項目立面概念規(guī)劃，現(xiàn)代時尚味足，立面空間感好，層次感豐富；豎向線條使空間呈現(xiàn)微妙的層次感，幾何線條對稱明顯、整體立面干凈利落大塊整潔，在高層的表現(xiàn)上視覺上更高聳、氣勢更挺拔；不足點：此立面效果及色彩運用的感覺，東莞樓盤已多次出現(xiàn)，萬科高爾夫、金地格林小城、光大景湖春曉、新中銀金色華庭等都有較為接近的立面。同質(zhì)化競爭，審美價值減弱，沖擊力和市場吸引力在降低。景湖春曉格林小城萬科·金域華府效果圖金色華庭方案一本項目一期目標(biāo)客戶群，客戶的年齡將偏年輕化。且考慮到周邊租賃市場活躍（東泰、新天地等）著一群正值上升階段的白領(lǐng)聚集于此，中央生活區(qū)形成后，此區(qū)域有可能成為這部分人更為向往的生活區(qū)域，首次置業(yè)的客戶潛力巨大。因此立面上應(yīng)以時尚、運用顏色的搭配對比突出張揚的個性。百悅尚城對于白色的成功運用是本案可以借鑒的地方，搭配灰色和局部木色，整體感覺靚麗、時尚又不失檔次和厚重感；百悅尚城外立面效果圖方案二入戶大堂入戶大堂是小區(qū)的門面，是帶給客戶第一尊榮感的場所，應(yīng)體現(xiàn)其品質(zhì)感；整體應(yīng)以簡約風(fēng)格，強調(diào)功能性和實用性為主；公共室內(nèi)空間的裝飾表現(xiàn)經(jīng)典回顧：萬科高爾夫花園電梯間侯梯廳信報間入戶區(qū)間圖片來源：萬科高爾夫花園高爾夫項目作為東莞萬科的標(biāo)桿，其大堂的設(shè)計采用簡約實用風(fēng)格，與金域華府的風(fēng)格定位相仿，故我們建議在高爾夫的基礎(chǔ)元素上，加入金域華府自身的風(fēng)格。萬科高爾夫大堂評點優(yōu)1、功能分區(qū)明確，滿足住戶的需求；2、電梯邊設(shè)置小型垃圾箱，方便上下電梯時丟棄雜物；

3、凹進式信報箱，節(jié)約大堂空間，保證私密性；4、電梯門框使用大理石材料，仿酒店風(fēng)格，增添檔次感劣1、大堂燈光不夠，而且燈具檔次較低；2、電梯廂用鏡面不銹鋼，容易造成尷尬，而且表面容易弄花；3、綠化、花卉偏少。2CC--時尚感強淺色調(diào)--簡約不累贅--個性而不張揚藝術(shù)化處理金域華府應(yīng)該是怎樣的風(fēng)格？簡約風(fēng)格，時尚感十足。白色墻面，配上藝術(shù)化的壁畫，凸顯藝術(shù)風(fēng)采。玻璃材料吊燈，增添檔次感。設(shè)計原則功能分區(qū)：雨棚、綠化休息區(qū)（大堂）、侯梯廳、電梯廳★★★★★1、可執(zhí)行；2、可研討；3、需調(diào)整管理層級：通過身份識別，進入侯梯廳，進入相應(yīng)單位★★★★★1、可執(zhí)行；2、可研討；3、需調(diào)整綠化休憩區(qū)（大堂）：1、大堂直接設(shè)在架空層，與周邊綠化均好融合★★★★★1、可執(zhí)行；2、可研討；3、需調(diào)整2、全通透設(shè)計，視野開闊，賞心悅目★★★★★1、可執(zhí)行；2、可研討；3、需調(diào)整3、層高度不低于6米★★★★★1、可執(zhí)行；2、可研討；3、需調(diào)整4、大堂使用玻璃吊頂燈，保證照明度充足★★★★★1、可執(zhí)行；2、可研討；3、需調(diào)整5、入口大門不小于2.6mX2m★★★★★1、可執(zhí)行；2、可研討；3、需調(diào)整6、綠化休息室面積不小于25平米★★★★★1、可執(zhí)行；2、可研討；3、需調(diào)整7、材料配置：隔音玻璃，暖色調(diào)大理石貼面，可視對講識別系統(tǒng)★★★★★1、可執(zhí)行；2、可研討；3、需調(diào)整侯梯廳：寬度大于2米、凈高度不小于3.8米★★★★★1、可執(zhí)行；2、可研討；3、需調(diào)整入戶大堂設(shè)計建議金域華府單體平面及商業(yè)中心概念設(shè)計評價標(biāo)準(zhǔn)謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH2009電子大賽電機部分培訓(xùn)一、直流電機（）匯報人姓名圖4為采用內(nèi)部集成有兩個橋式電路的專用芯片L298所組成的電機驅(qū)動電路。驅(qū)動芯片L298是驅(qū)動二相和四相步進電機的專用芯片，我們利用它內(nèi)部的橋式電路來驅(qū)動直流電機，這種方法有一系列的優(yōu)點。每一組PWM波用來控制一個電機的速度，而另外兩個I/O口可以控制電機的正反轉(zhuǎn)，控制比較簡單，電路也很簡單，一個芯片內(nèi)包含有8個功率管，這樣簡化了電路的復(fù)雜性，如圖所示IOB10、IOB11控制第一個電機的方向，IOB8輸入的PWM控制第一個電機的速度；IOB12、IOB13控制第二個電機的方向，IOB9輸入的PWM控制第二個電機的速度。

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步進電機是利用電磁鐵的作用原理，將脈沖信號轉(zhuǎn)換為線位移或角位移的電機。每來一個電脈沖，步進電機轉(zhuǎn)動一定角度，帶動機械移動一小段距離。特點:（1）來一個脈沖，轉(zhuǎn)一個步距角。（2）控制脈沖頻率，可控制電機轉(zhuǎn)速。（3）改變脈沖順序，可改變轉(zhuǎn)動方向。應(yīng)用：由于步進電動機的這一工作職能正好符合數(shù)字控制系統(tǒng)要求，因此它在數(shù)控機床、鐘表工業(yè)及自動記錄儀等方面都有很廣泛的應(yīng)用二、步進電動機及其控制種類：勵磁式和反應(yīng)式兩種。勵磁式步進電機的轉(zhuǎn)子上有勵磁線圈，依靠電磁轉(zhuǎn)矩工作。反應(yīng)式步進電機的轉(zhuǎn)子上沒有勵磁線圈。依靠變化的的磁阻生成磁阻轉(zhuǎn)矩工作。應(yīng)用最廣泛，它有兩相、三相、多相之分。三相反應(yīng)式步進電動機的原理結(jié)構(gòu)圖如下：ABCIAIBIC

定子內(nèi)圓周均勻分布著六個磁極，磁極上有勵磁繞組，每兩個相對的繞組組成一相。采用Y連接，轉(zhuǎn)子有四個齒。定子轉(zhuǎn)子1、步進電機的結(jié)構(gòu)2、步進電機的工作原理

由于磁力線總是要通過磁阻最小的路徑閉合，因此會在磁力線扭曲時產(chǎn)生切向力，而形成磁阻轉(zhuǎn)矩，使轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)動?，F(xiàn)以BCIAIBIC的通電順序，使三相繞組輪流通入直流電流，觀察轉(zhuǎn)子的運動情況。ABCA（1）三相單三拍（FLASH）CA'BB'C'A3412

A相繞組通電，B、C相不通電。氣隙產(chǎn)生以A-A為軸線的磁場，而磁力線總是力圖從磁阻最小的路徑通過，故電動機轉(zhuǎn)子受到一個反應(yīng)轉(zhuǎn)矩，在此轉(zhuǎn)矩的作用下，轉(zhuǎn)子必然轉(zhuǎn)到左圖所示位置：1、3齒與A、A′極對齊。“三相”指三相步進電機；“單”指每次只能一相繞組通電；“三拍”指通電三次完成一個通電循環(huán)。CA'BB'C'A3412

同理，B相通電時，轉(zhuǎn)子會轉(zhuǎn)過30角，2、4齒和B、B′磁極軸線對齊；當(dāng)C相通電時，轉(zhuǎn)子再轉(zhuǎn)過30角，1、3齒和C′、C磁極軸線對齊。1C'342CA'BB'ACA'BB'C'A3412

這種工作方式下，三個繞組依次通電一次為一個循環(huán)周期，一個循環(huán)周期包括三個工作脈沖，所以稱為三相單三拍工作方式。按ABCA……的順序給三相繞組輪流通電，轉(zhuǎn)子便一步一步轉(zhuǎn)動起來。每一拍轉(zhuǎn)過30°(步距角)，每個通電循環(huán)周期(3拍)磁場在空間旋轉(zhuǎn)了360°而轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過90°(一個齒距角)。CA'BB'C'A3412CA'BB'C'A3412

A相通電，轉(zhuǎn)子1、3齒與A、A'對齊。

A、B相同時通電，A、A'磁極拉住1、3齒，B、B'磁極拉住2、4齒，轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過15，到達左圖所示位置。按AABBBCC

CA的順序給三相繞組輪流通電。這種方式可以獲得更精確的控制特性。（2）三相六拍（FLASH）CA'BB'C'A3412B相通電，轉(zhuǎn)子2、4齒與B、B′對齊,又轉(zhuǎn)過15。3412CA'BB'C'AB、C相同時通電，C'、C

磁極拉住1、3齒，B、B'磁極拉住2、4齒，轉(zhuǎn)子再轉(zhuǎn)過15。三相反應(yīng)式步進電動機的一個通電循環(huán)周期如下：AABBBCC

CA，每個循環(huán)周期分為六拍。每拍轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過15（步距角），一個通電循環(huán)周期(6拍)轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過90(齒距角)。與單三拍相比，六拍驅(qū)動方式的步進角更小，更適用于需要精確定位的控制系統(tǒng)中。AB通電CA'BB'C'A3412BC通電3412CA'BB'C'ACA通電CA'BB'C'A3412與單三拍方式相似，雙三拍驅(qū)動時每個通電循環(huán)周期也分為三拍。每拍轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過30(步距角)，一個通電