房地產(chǎn)商業(yè)街策劃報(bào)告

前言首先要感謝農(nóng)房集團(tuán)的各位領(lǐng)導(dǎo)能夠在百忙之中抽空閱讀開(kāi)啟對(duì)“夏朵園商業(yè)街”商業(yè)項(xiàng)目所作的前期項(xiàng)目初步策劃提案。幷同時(shí)感謝各位領(lǐng)導(dǎo)在本項(xiàng)目上對(duì)開(kāi)啟的支持與幫助！

1.商鋪之區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研范圍2.商鋪之區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)情況3.商鋪之SWOT分析4.商鋪之總體定位5.商鋪之時(shí)尚休閑篇6.商鋪之步行街與沿街商鋪篇商鋪之其余商業(yè)篇商鋪之銷(xiāo)售策略篇第一部分商鋪建議

1.商鋪之區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研范圍2.商鋪之區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)情況閔行開(kāi)發(fā)區(qū)目前商業(yè)主要分為：江川路區(qū)域交大閔行校區(qū)周邊好又多超市周邊東川路住宅小區(qū)底層商鋪千代廣場(chǎng)外資賣(mài)場(chǎng)有好又多與歐尚。江川路區(qū)域

江川路作為目前老閔行地區(qū)的商業(yè)中心，是整個(gè)區(qū)域最為繁榮的地段，目前該地段的商鋪主要沿江川路兩側(cè)分布，面積在30—50平方米之間不等，主要以服裝、鞋帽、餐飲和一些比較知名的品牌專(zhuān)賣(mài)店為主，經(jīng)營(yíng)情況較好。交大閔行校區(qū)周邊

位于東川路交大閔行大門(mén)對(duì)面，為住宅小區(qū)商業(yè)配套用房，全部為住宅底鋪，面積在60—100平方米左右，由于靠近大學(xué)，主要是餐飲和便利店等生活服務(wù)設(shè)施，還有一些網(wǎng)吧和圖書(shū)、VCD出租店，總體來(lái)說(shuō)商業(yè)氣氛比較好，經(jīng)營(yíng)情況也比較好。好又多超市周邊地區(qū)位于滬閔路東側(cè)，散落在友誼商場(chǎng)周邊，以沿街商鋪為主，但是鋪面比較陳舊，面積比較小，大多在20平方米左右，總的來(lái)說(shuō)由于整體缺少規(guī)劃，商業(yè)氣氛比較差，主要以好又多超市的客流為主。東川路住宅小區(qū)底層商鋪商鋪主要分布在東川路中段，即滬閔路到金平路段，為兩側(cè)商品住宅小區(qū)的商業(yè)配套商鋪，這些商鋪整體規(guī)劃較好，面積大都為50—60平主米，但目前商業(yè)氣氛不是很濃，人流量也不多，經(jīng)營(yíng)情況一般。千代廣場(chǎng)千代廣場(chǎng)由兩排三層商鋪組成，樓層之間有近550米長(zhǎng)的寬闊步行街，主要以美容、餐飲、娛樂(lè)、休閑、網(wǎng)吧等為主。除去沿街第一排商鋪情況較好外，其余商鋪則不盡人意。周邊小高層商鋪和多層商鋪之市場(chǎng)售價(jià)案例A：江川路沿街商鋪，面積約108平方米，層高約3.8米，售價(jià)約為11000元/平方米案例B：鶴慶路住宅沿街商街，面積約70平方米，層高3.8米，售價(jià)約為10000元/平方米案例C：東川路住宅沿街商街，面積約90平方米，層高3.8米，售價(jià)約為10500元/平方米案例D：千代廣場(chǎng)內(nèi)街鋪，面積約125平方米，層高4.5米，售價(jià)約為8250元/平方米案例E：金榜沿街外商鋪，面積約200多平方米，分上下兩層，售價(jià)約為13000元/平方米

江川路商鋪與本項(xiàng)目相比較，在地段屬性、交通人流量、業(yè)種業(yè)態(tài)的配比都具有明顯的優(yōu)勢(shì)，屬于老閔行區(qū)域最為成熟、繁華的商業(yè)地段，而本項(xiàng)目是全新板塊、全新社區(qū)、因?yàn)榫用褚L(zhǎng)時(shí)間才能入住，通過(guò)項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)比較，該項(xiàng)目的單價(jià)最低。周邊商業(yè)市場(chǎng)的價(jià)格研判鶴慶路商鋪與本項(xiàng)目相比較，交通人流量比較多、但業(yè)種業(yè)態(tài)相對(duì)單一一些，但與本地塊相比較，仍然有較明顯的地段優(yōu)勢(shì)，而且周邊大多數(shù)樓盤(pán)都已入住，從項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)比較，該項(xiàng)目的單價(jià)比較高。周邊商業(yè)市場(chǎng)的價(jià)格研判東川路商鋪與本項(xiàng)目相比較，交通人流量比較大，鄰近歐尚大賣(mài)場(chǎng)，周邊大商業(yè)氛圍較好，因此商業(yè)綜合價(jià)值較大，從項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)比較，該項(xiàng)目的單價(jià)最高。周邊商業(yè)市場(chǎng)的價(jià)格研判3.商鋪之SWOT分析商鋪之SWOT分析優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）具備成為區(qū)域社區(qū)商業(yè)地標(biāo)的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)鄰近輕軌站的交通優(yōu)勢(shì)提供“一站式社區(qū)”商業(yè)服務(wù)的整體規(guī)劃組合：包括時(shí)尚休閑、服飾、餐飲、便民、娛樂(lè)等“農(nóng)房”與“開(kāi)啟”強(qiáng)強(qiáng)緊密聯(lián)手劣勢(shì)（WEAKNESS）

周邊建筑形態(tài)形象檔次較低周邊現(xiàn)有整體商業(yè)氛圍不夠濃厚機(jī)遇（OPPORTUNITY）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)利好，商業(yè)市場(chǎng)前景樂(lè)觀同質(zhì)可比性項(xiàng)目尚未出現(xiàn)符合商業(yè)市場(chǎng)需求趨于多元化的特征區(qū)域商業(yè)需求增大，處于供方市場(chǎng)狀態(tài)威脅（THREATEN）同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目可能隨時(shí)浮出水面各主要節(jié)點(diǎn)未能最后確定，變量較大

4.商鋪之總體定位1.完善項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)，搶占商機(jī)；2.以滿足整體定位為前提，采用業(yè)態(tài)錯(cuò)位分布的原則，達(dá)到業(yè)態(tài)布局的協(xié)調(diào)統(tǒng)一（Trade-Mix)；3.穩(wěn)定消費(fèi)群體，保障商鋪的持續(xù)發(fā)展；4.考慮各種業(yè)態(tài)的營(yíng)業(yè)時(shí)間差異，利用業(yè)態(tài)間的相互促進(jìn)，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍；5.體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)中心主題，服務(wù)于社區(qū)及周邊區(qū)域；6.借助鄰近輕軌的立體交通優(yōu)勢(shì)及強(qiáng)大的人氣聚集力，保障整體定位的可實(shí)現(xiàn)性。

商鋪業(yè)態(tài)定位依據(jù)時(shí)尚潮流地帶（1F部分商場(chǎng)、2F部分商場(chǎng)）

業(yè)態(tài)組合：精品飾物、咖啡shop、名品鐘表及休閑運(yùn)動(dòng)服飾等

；時(shí)尚潮流地帶、社區(qū)服務(wù)性行業(yè)（1F、2F步行街與沿街商鋪）

業(yè)態(tài)組合：主題茶館，西式餐廳，精品飾物，時(shí)尚服飾及社區(qū)服務(wù)性配套設(shè)施等，滿足本案及周邊居民的高層次需求，并提供完善的生活配套設(shè)施；休閑餐飲（2-3F部分商場(chǎng)）滿足本案及周邊居民的飲食需求；網(wǎng)吧、特色酒吧、迪吧等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所（2-3F左區(qū)部分商場(chǎng)）滿足本案及周邊居民的娛樂(lè)需求。

商鋪業(yè)態(tài)定位分析就本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)定位的基礎(chǔ)上，開(kāi)啟建議以“沿街式”、“組團(tuán)式”、“多點(diǎn)式”為主體。一般來(lái)說(shuō)，“沿街式”上也應(yīng)以工薪階層為主要消費(fèi)群，約設(shè)1家中型超市，1家便利店，1家修配店，以及中小餐館等，而“組團(tuán)式”和“多點(diǎn)式”居住小區(qū)的商業(yè)應(yīng)瞄準(zhǔn)中高檔消費(fèi)群，以大型商業(yè)為主體，重點(diǎn)發(fā)展小型中西餐館、便利店、美容美發(fā)、洗染、花卉、洗衣房等便民利民的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，形成功能齊全的商業(yè)群落。1F業(yè)態(tài)布局示意圖西式餐廳時(shí)尚服飾如：麥當(dāng)勞、肯德基社區(qū)主題店禮品文具時(shí)尚潮流地帶藥店沖印店精品飾物時(shí)尚潮流地帶、社區(qū)服務(wù)性行業(yè)思妍麗護(hù)膚美容美容美發(fā)注釋?zhuān)夯诒卷?xiàng)目底層部分在開(kāi)間與進(jìn)深方面所面臨的問(wèn)題，開(kāi)啟建議底層可作小面積產(chǎn)權(quán)出售，即時(shí)尚潮流地帶與精品飾物區(qū)進(jìn)行有效分隔，同時(shí)與本項(xiàng)目二、三層進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目底商部分面積應(yīng)控制在50平方米左右，單價(jià)提高。減輕客戶初始經(jīng)營(yíng)資金投入的壓力，降低了投資門(mén)檻，幫助了部分實(shí)力不太強(qiáng)的客戶實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想，此舉相當(dāng)于為項(xiàng)目的銷(xiāo)售拓寬了客戶層面。開(kāi)啟建議：入口處的1F/2F/3F/4F/5F，分別為三層合一為整體，這樣的分割對(duì)未來(lái)的銷(xiāo)售會(huì)有影響。初步建議有兩個(gè)：（1）將F1，F(xiàn)2合一；F4，F(xiàn)5合一，作為定向招商銷(xiāo)售；（2）一層作為底鋪，開(kāi)口對(duì)回遷區(qū)。二三層合一，但在對(duì)內(nèi)街的的入口進(jìn)行架空，形成一個(gè)挑高門(mén)廳，送給2-3層（問(wèn)題點(diǎn)是樓梯的設(shè)置）。另4F的2-3層由于面寬窄進(jìn)深長(zhǎng)，可與3A合并。

2F業(yè)態(tài)布局示意圖3F業(yè)態(tài)布局示意圖定位詮示：二、三層區(qū)將是極具特色的商業(yè)內(nèi)街，這種商業(yè)格局比較新穎，但雙層的結(jié)構(gòu)對(duì)行業(yè)的選擇卻有很多的限制。餐飲業(yè)是少數(shù)不受雙層結(jié)構(gòu)影響的行業(yè)，但是首先要讓建筑符合做餐飲的要求。為達(dá)到這個(gè)目的，可以將單獨(dú)鋪面的二樓和與之對(duì)應(yīng)的三樓成為一個(gè)獨(dú)立的銷(xiāo)售（租賃）單位，并在內(nèi)部設(shè)置鋪面二樓直通三樓的樓梯。二、三層區(qū)的餐飲必須選擇休閑餐飲，這有利于項(xiàng)目整體檔次的提升，并形成休閑餐飲一條街的特色核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。二、三層區(qū)的最主要的工作是先解決招商的問(wèn)題。對(duì)于二、三層區(qū)的招商策略是重點(diǎn)攻關(guān)有影響力的休閑餐飲，哪怕是運(yùn)用前半年免租的策略，以此形成連動(dòng)氣候。最終形成成熟休閑餐飲一條街。從而達(dá)到提升項(xiàng)目知名度及塑造核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的效果。基于本項(xiàng)目二三層部分為整體經(jīng)營(yíng)之基點(diǎn)，開(kāi)啟建議項(xiàng)目二、三層部分均以休閑餐飲及休閑娛樂(lè)為主的特色經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)化露天咖啡/酒吧、燒烤的休閑觀光功能，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。并將“夏朵園商業(yè)街”建筑3層平臺(tái)的露天咖啡/茶廳與特色餐飲、購(gòu)物作為重要的休閑觀光場(chǎng)所。在銷(xiāo)售方面可做到整體單價(jià)略為降低。使得部分資金實(shí)力雄厚的客戶，增加購(gòu)入商鋪的體量，而不影響投資。對(duì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)更有保障。

注釋?zhuān)?、內(nèi)街的一層（整個(gè)建筑的二層）臨街鋪面的入口處建議設(shè)為喇叭狀，以便擴(kuò)大進(jìn)店面的入口面寬。

1、7F首層可根據(jù)柱網(wǎng)再分割成三個(gè)單元底鋪；2、3E-10E一層對(duì)內(nèi)街的連廊過(guò)道的設(shè)計(jì)實(shí)際上形成了一條地下過(guò)道，建議在滿足規(guī)范要求下，以內(nèi)庭為單位上下。

4、對(duì)于12F、13F的設(shè)計(jì)，需要設(shè)計(jì)方對(duì)該區(qū)域的空間結(jié)構(gòu)給予一定的解釋?zhuān)⒔Y(jié)合會(huì)所再進(jìn)深入探討。

就本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)上的疑問(wèn)初步改進(jìn)建議：就本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)上的疑問(wèn)初步改進(jìn)建議：6、對(duì)于空調(diào)的位置，原則上建議餐飲設(shè)立小型獨(dú)立中央空調(diào)，空調(diào)機(jī)位設(shè)在頂層。同時(shí)考慮到未來(lái)的可變性，可充分利用建筑的立面處理預(yù)留一些分體空調(diào)外掛位。

7、對(duì)于車(chē)庫(kù)的位置，建議在社區(qū)入口大體塊商業(yè)設(shè)地下或半地下車(chē)庫(kù)。

5、由于初步定位二層以上都作餐飲，所以必須考慮相關(guān)的功能配套，其中最關(guān)鍵的是上下管（氣、水）的布置，建議2B/3B/4B/5B/6B的管道位置設(shè)在每?jī)蓚€(gè)單元的之間的中部位置。對(duì)應(yīng)一側(cè)3A/4A/5A/6A/7A的管道位置設(shè)在兩單元的交接的臨街處。同時(shí)餐飲的排煙系統(tǒng)設(shè)在建筑的頂層。

5.商鋪之時(shí)尚休閑篇2003年上海高等、中等收入居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)比較2003年上海市高等、中等收入居民用於食品服飾消費(fèi)的支出分別占消費(fèi)總支出的63%和66%。由此可見(jiàn)，經(jīng)營(yíng)日常消費(fèi)品及休閑娛樂(lè)的商業(yè)物業(yè)依舊具有較大的市場(chǎng)空間。

2003年個(gè)人平均消費(fèi)總支出：人民幣10，237元

2003年個(gè)人平均消費(fèi)總支出：人民幣7，467元數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)年鑒2003休閑娛樂(lè)

2003年上海高等、中等收入居民消費(fèi)場(chǎng)所比較休閑娛樂(lè)現(xiàn)已逐步佔(zhàn)據(jù)較大的商業(yè)市場(chǎng)份額，在中高等收入居民的消費(fèi)場(chǎng)所比例中體現(xiàn)得尤爲(wèi)明顯。

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)年鑒2003中等收入居民19%11%37%12%8%13%百貨商店購(gòu)物中心專(zhuān)業(yè)商店大賣(mài)場(chǎng)超市便利店休閑娛樂(lè)市民購(gòu)房對(duì)配套設(shè)施的關(guān)注比例近年來(lái)，上海市居民對(duì)商業(yè)配套的關(guān)注比例逐漸上升，已經(jīng)和傳統(tǒng)的配套如交通、教育等相差無(wú)幾，已成爲(wèi)影響市民購(gòu)房決策的最重要因素之一。數(shù)據(jù)來(lái)源：開(kāi)啟戰(zhàn)略研究商業(yè)部

6.商鋪步行街、沿街商鋪

定位依據(jù)

“時(shí)尚潮流地帶”延續(xù)項(xiàng)目的整體規(guī)劃建筑特點(diǎn)塑造讓渡價(jià)值，提高整體項(xiàng)目的軟性價(jià)值量作為未來(lái)實(shí)現(xiàn)區(qū)域社區(qū)商業(yè)中心的重要組成部分“社區(qū)服務(wù)性行業(yè)”實(shí)現(xiàn)“十全”生活，提高小區(qū)的整體生活質(zhì)量作為未來(lái)夏朵小城二期住宅項(xiàng)目的配套性服務(wù)產(chǎn)品在一定程度上滿足小區(qū)業(yè)主的不同層次要求為主力客戶提供一體化服務(wù)

步行街、沿街商鋪業(yè)態(tài)細(xì)分

業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)細(xì)分時(shí)尚潮流地帶咖啡shop，特色酒吧，主題店，西式餐廳禮品文具，精品飾物，時(shí)尚潮流服飾，家居飾物社區(qū)生活配套美容美發(fā)、銀行、郵局、干洗店、藥店、沖印店等

開(kāi)啟推薦的“時(shí)尚潮流地帶”客戶

咖啡shop：星巴克、上島、真鍋、Ginocafe特色酒吧：ARKlivehouse、Windowstwo、樂(lè)美頌會(huì)所、主題店：避風(fēng)塘、仙蹤林、錦園茶坊、東田果味綠茶坊西式餐廳：季諾休閑餐飲（意大利）、德克士、麥當(dāng)勞、KFC禮品文具：大禾、雅家時(shí)尚、蘇佩琦精品飾物：黑眼睛、流行飾品、絲蒂奇飾品、亞妮工藝品時(shí)尚服飾：lee、PLAYBOY、堡獅龍、佐丹奴、生活幾何家居飾物：世家屋、郎德家飾、櫻花衛(wèi)廚、湯美思家居開(kāi)啟推薦的“社區(qū)生活配套”客戶美容美發(fā)：蒂凡尼形象設(shè)計(jì)中心、美麗田園護(hù)膚美容中心、王壘形象設(shè)計(jì)中心、自然美護(hù)膚美發(fā)中心、思妍麗護(hù)膚美容中心藥店：萬(wàn)壽堂藥店、錦江大藥房、長(zhǎng)徽藥房、雷允上國(guó)藥公司、寶之林藥店干洗店：正章干洗、福奈特干洗、百立干洗、陽(yáng)光干洗沖印店：柯達(dá)、富士、快圖美網(wǎng)吧：東方網(wǎng)點(diǎn)、易閑網(wǎng)吧工商銀行:自動(dòng)提款機(jī)“社區(qū)生活配套”部分客戶圖片步行街、沿街商鋪客戶的特殊要求

咖啡shop客戶一般要求建筑面積在100-200㎡；裝修標(biāo)準(zhǔn)較高。特色酒吧一般要求建筑面積在100-300㎡。西式餐廳客戶一般要求建筑面積在300-500㎡，不小于300㎡；需要煤氣容量較大，一般在40m3以上；電容量要求較大，電容量不低于250kv；水管直徑需大于兩寸。美容、美發(fā)客戶一般要求建筑面積在200㎡左右。干洗店客戶一般要求建筑面積在150㎡左右；要求店鋪靠近居民區(qū)，人流量要求較高。藥店客戶一般要求建筑面積在100～200㎡左右。沖印店客戶一般要求建筑面積在100㎡左右。

7.商鋪之其余商業(yè)篇

定位依據(jù)

服務(wù)性服務(wù)于本小區(qū)業(yè)主及周邊社區(qū)居民、服務(wù)于購(gòu)物客戶稀缺性項(xiàng)目周邊缺乏娛樂(lè)場(chǎng)所及中檔酒樓，存在較大的需求群體一站式

作為社區(qū)及商業(yè)中心的重要配套，實(shí)現(xiàn)一站式服務(wù)匹配性與中高檔住宅區(qū)“十全生活”相匹配，與社區(qū)商業(yè)中心的定位相匹配充沛性業(yè)已開(kāi)通的輕軌及未來(lái)的社區(qū)商業(yè)中心將為各類(lèi)商業(yè)帶來(lái)充分客流利潤(rùn)性提供多層次的商業(yè)娛樂(lè)配套服務(wù)，滿足不同消費(fèi)者的需求，以實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化商場(chǎng)1F及2-3F部分業(yè)態(tài)分布

業(yè)態(tài)分布：商場(chǎng)1F部分，面積約2677m2，定位為時(shí)尚潮流地帶、社區(qū)生活配套商場(chǎng)2-3F部分，面積約4520m2，定位為休閑餐飲、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等開(kāi)啟推薦的休閑服飾客戶美特斯邦威安莉芳經(jīng)典故事生活幾何南極人寶路開(kāi)啟推薦的休閑運(yùn)動(dòng)服飾客戶開(kāi)啟推薦的休閑餐飲客戶根據(jù)開(kāi)啟長(zhǎng)期跟客戶的溝通，對(duì)各業(yè)態(tài)的基本要求也了然于心，現(xiàn)羅列部分供招商參考：休閑運(yùn)動(dòng)服飾客戶（1F商場(chǎng)）

建筑面積要求在60-100㎡；要求層高3.3米以上；門(mén)面寬度6米以上；logo位置最好在門(mén)頭正上方，或其它醒目位置；周邊品牌最好為同類(lèi)型服裝；免租裝修期一般在15天到一個(gè)月左右；租期都在3年以上；期望的物業(yè)管理公司最好為境外公司；要求層面為一層；租金在RMB4-5.5/㎡?d左右。休閑餐飲客戶（2-3F商場(chǎng)部分）

當(dāng)客戶需要建筑面積700-800㎡時(shí)，一般能承受的租金略高，當(dāng)需要建筑面積1500-2000㎡時(shí)，能承受的租金相對(duì)較低；煤氣容量要求在30km3以上；電容量要求30KW以上；上水管直徑需大于兩寸；同時(shí)需排污下水管；需要預(yù)留隔油池位置；需要有排煙通道；對(duì)大型客戶需要提供直接上二樓的專(zhuān)用通道式電梯。娛樂(lè)場(chǎng)所客戶（2-3F商場(chǎng)后部分）

由于其建筑要求必須遵循娛樂(lè)場(chǎng)所的具體要求，此方面的建議需目標(biāo)客戶與開(kāi)發(fā)商共同協(xié)商確定。從外部環(huán)境到內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，如何利用本項(xiàng)目獨(dú)特的地理人文環(huán)境，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)模式及觀念，營(yíng)造出不同于其它商業(yè)業(yè)態(tài)的主題經(jīng)營(yíng)模式，充分運(yùn)用現(xiàn)有建筑風(fēng)格的文化背景及項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)營(yíng)特色，形成具競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，給投資者充足的信心。無(wú)論經(jīng)營(yíng)布景、經(jīng)營(yíng)模式、開(kāi)業(yè)時(shí)間、項(xiàng)目包裝、物業(yè)管理等，有關(guān)本報(bào)告所闡述的策略以及具體執(zhí)行方案，開(kāi)啟將在今后提交的策劃報(bào)告中予以詳細(xì)闡明。小結(jié)：注解：由于本項(xiàng)目在前期的規(guī)劃與設(shè)計(jì)均已初步確認(rèn)；就本項(xiàng)目上存有二三層銷(xiāo)售面積過(guò)大；上下無(wú)法分隔銷(xiāo)售？鋪位布局規(guī)劃？進(jìn)深與門(mén)面的黃金分割點(diǎn)？突現(xiàn)商業(yè)中心空間？人流消費(fèi)習(xí)慣？等等問(wèn)題。因其客觀原因，故我司在此也不一一贅述。故此本策劃報(bào)告基本上是在該項(xiàng)目現(xiàn)有的基礎(chǔ)上加以完善、深化。經(jīng)營(yíng)策略建議二、定向招商、分散經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理營(yíng)銷(xiāo)建議一、前期的部分整體定向招租

二、后期的推廣銷(xiāo)售

一、部分整體出租、以租帶售、聚集人氣、提升價(jià)值

二、入市時(shí)機(jī)評(píng)估公開(kāi)時(shí)機(jī)選擇2.預(yù)定時(shí)機(jī)選擇3.預(yù)售時(shí)機(jī)選擇三、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：價(jià)格定位過(guò)高低，導(dǎo)致銷(xiāo)售收益下降。2.風(fēng)險(xiǎn)：入市時(shí)機(jī)選擇錯(cuò)誤，過(guò)早或過(guò)晚。這些，值得我們將其一一藏：典注：以上客戶為開(kāi)啟商業(yè)部成員曾經(jīng)服務(wù)的成交案例，在此僅代表個(gè)人業(yè)績(jī)！總結(jié)：我司在經(jīng)過(guò)對(duì)本項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)研、結(jié)合本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)作出分析研判，開(kāi)啟以專(zhuān)業(yè)的策劃及招商經(jīng)驗(yàn)，提出了開(kāi)啟認(rèn)為最適合本案初步的項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)定位的建議和營(yíng)銷(xiāo)、經(jīng)營(yíng)的建議。希望貴司與我司在今后的密切配合下共同將本項(xiàng)目建造成為區(qū)域內(nèi)最具特色和影響力的商業(yè)中心！第二部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷(xiāo)在本報(bào)告前文中，開(kāi)啟對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)及市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)作了較為具體詳細(xì)的論述，具體到經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷(xiāo)推廣，我司建議先進(jìn)行前期的招商以試探市場(chǎng)反應(yīng)，招商進(jìn)行到一定的進(jìn)度后，進(jìn)行商鋪強(qiáng)銷(xiāo)。但目前存在以下矛盾——矛盾一：任務(wù)與目標(biāo)現(xiàn)在的任務(wù)：快速銷(xiāo)售小面積鋪面業(yè)態(tài)混亂檔次低商品品質(zhì)低拉低住宅品質(zhì)降低住宅售價(jià)；延遲銷(xiāo)售周期我們的目標(biāo)：商業(yè)帶動(dòng)住宅商業(yè)品質(zhì)高合理定位品牌經(jīng)營(yíng)以租帶售租售兩旺；滿盤(pán)皆贏矛盾二：

商業(yè)價(jià)值提升規(guī)律與本項(xiàng)目運(yùn)作周期矛盾住宅不成熟（未全部入?。I(yè)態(tài)易混亂住宅成熟（入住2-3年）價(jià)格低廉難以形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)合理售價(jià)提高區(qū)域商業(yè)中心開(kāi)啟建議：1、

商業(yè)部分整體出租、以租帶售、聚集人氣、提升價(jià)值

2、

商業(yè)先建，形成帶動(dòng)住宅的引擎3、適當(dāng)延長(zhǎng)商業(yè)的銷(xiāo)售周期，最大提升商業(yè)價(jià)值

第三部分商業(yè)對(duì)地產(chǎn)的作用一、

商業(yè)帶動(dòng)地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目的成功與否，對(duì)提升夏朵小城一、二期住宅項(xiàng)目的品質(zhì)和價(jià)格空間將起到極大的作用。

以點(diǎn)帶面——先啟動(dòng)商業(yè)市場(chǎng)，形成規(guī)模。從而帶動(dòng)整個(gè)夏朵小區(qū)近50萬(wàn)方的銷(xiāo)售量與銷(xiāo)售價(jià)格的上揚(yáng)。第一、商業(yè)與生活配套服務(wù)將是夏朵小城項(xiàng)目重要的點(diǎn)睛之筆第二、大型商業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)投資

第三、經(jīng)營(yíng)管理與銷(xiāo)售之間的關(guān)系盈利來(lái)自商業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)新天地是屬于商業(yè)帶動(dòng)地產(chǎn)較好的一個(gè)典型

投資方意在與商鋪新天地相配套的住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)地價(jià)的提升，從最開(kāi)始的每平方米8000元～10000元，到現(xiàn)在的每平方米2萬(wàn)元。成功案例分析——新天地小結(jié)：房地產(chǎn)業(yè)將購(gòu)物中心作為物業(yè)來(lái)做，商業(yè)把它當(dāng)作商場(chǎng)來(lái)做。實(shí)際上，它是一個(gè)綜合體，其運(yùn)營(yíng)比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。顯然，我們?cè)诤芏嗲闆r下沒(méi)有按照購(gòu)物中心發(fā)展規(guī)律辦事。上海新天地做了一個(gè)先鋒，羅康瑞意在房地產(chǎn)業(yè)，但用心地做了一個(gè)真正的商業(yè)，結(jié)果是滿盤(pán)皆贏。大體量有五角場(chǎng)地區(qū)副都市中心，運(yùn)用大型商業(yè)項(xiàng)目作為引擎，從而帶動(dòng)整個(gè)五角場(chǎng)地區(qū)的房?jī)r(jià)整體上揚(yáng)。

楊浦區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖：資料來(lái)源：上海開(kāi)啟市場(chǎng)研究部祥和名邸房?jī)r(jià)走勢(shì)圖:資料來(lái)源：上海開(kāi)啟市場(chǎng)研究部結(jié)論：夏朵小城也成為閔行房產(chǎn)的新焦點(diǎn)，但其旺盛的購(gòu)買(mǎi)力將在未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目成功運(yùn)作之后的一至兩年的周期里。商業(yè)對(duì)整個(gè)住宅項(xiàng)目今后銷(xiāo)售將起到極大的推動(dòng)作用，同時(shí)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目提供比較扎實(shí)的人流與市場(chǎng)機(jī)會(huì)。隨著項(xiàng)目周邊的交通條件與商業(yè)的逐步改善，一方面將吸引更多的消費(fèi)者到夏朵來(lái)購(gòu)房，此舉將提高夏多購(gòu)房者的消費(fèi)能力和人口素質(zhì)，同時(shí)也將增加夏朵小城在本社區(qū)內(nèi)進(jìn)行消費(fèi)的條件與選擇。

本案定位詮釋?zhuān)阂弧⒁圆惋媻蕵?lè)為特色二、具備服務(wù)功能

三、中檔（休閑類(lèi)）

四、社區(qū)商業(yè)中心

總結(jié)

當(dāng)社區(qū)商業(yè)改變沿街零散布局，而集餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)等眾多功能于一身時(shí)，社區(qū)商業(yè)就顯露出可觀的贏利前景。生活環(huán)境是評(píng)價(jià)生活舒適度的重要指標(biāo)，如果社區(qū)居民的一切消費(fèi)需求都能在其居住的社區(qū)中高質(zhì)量地得到滿足，而環(huán)境質(zhì)量依然保持高標(biāo)準(zhǔn)，社區(qū)商業(yè)無(wú)疑將獲得最大利益。

謝謝！謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬(wàn)利工程1、背景驅(qū)動(dòng)2、盈利策略3、選菜試菜4、價(jià)值創(chuàng)造5、完美呈現(xiàn)6、成功面試7、持續(xù)改造（一）、一本萬(wàn)利工程的背景驅(qū)動(dòng)

1、什么是一本萬(wàn)利

2、餐飲時(shí)代的變遷菜單經(jīng)驗(yàn)的指導(dǎo)方針運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)定位的體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)水平的體現(xiàn)體現(xiàn)餐廳的特色與水準(zhǔn)溝通的工具餐廳對(duì)顧客的承諾菜單承諾的六大表現(xiàn)1、名字的承諾2、質(zhì)量的承諾3、價(jià)格的承諾4、規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)的承諾5、外文翻譯的準(zhǔn)確6、保證供應(yīng)的承諾

1、顧客滿意度餐廳價(jià)值、價(jià)格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價(jià)值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設(shè)備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備廚具、供應(yīng)商選定、設(shè)計(jì)、用品選定、餐廳配置、員工訓(xùn)練、餐廳氣氛、促銷(xiāo)方式3、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)營(yíng)業(yè)額、客流量、成本率、人均消費(fèi)、顧客回頭率、出品速度、人事費(fèi)用菜單內(nèi)容決定決定相關(guān)相關(guān)決定決定決定決定以菜單為導(dǎo)向的硬件投資

1、餐廳的裝修風(fēng)格2、硬件設(shè)施服務(wù)操作3、餐廳動(dòng)線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設(shè)備菜單設(shè)計(jì)正果1、能誘導(dǎo)顧客購(gòu)買(mǎi)你想讓他買(mǎi)的餐點(diǎn)2、能迅速傳達(dá)餐廳要表達(dá)的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣(mài)餐廳時(shí)代的變遷食物時(shí)代硬體時(shí)代軟體時(shí)代心體時(shí)代食物食品饑食飽食品質(zhì)挑食品味品食品德懼食體驗(yàn)人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗(yàn)，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團(tuán)隊(duì)2、確定核心價(jià)值3、確定盈利目標(biāo)4、確定客單價(jià)5、設(shè)計(jì)盈利策略6、確定核心產(chǎn)品誰(shuí)來(lái)設(shè)計(jì)菜單？產(chǎn)品=做得出來(lái)的物品商品=賣(mài)得出去的物品商家=產(chǎn)品具備商品附加值物（什么產(chǎn)品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產(chǎn)品本身決定一本，產(chǎn)品附加值決定萬(wàn)利從生理到心理從物質(zhì)到精神從概念到五覺(jué)體驗(yàn)創(chuàng)造產(chǎn)品的五覺(jué)附加值體驗(yàn)何來(lái)

一家企業(yè)以服務(wù)為舞臺(tái)以商品為道具，讓消費(fèi)者完全投入的時(shí)候，體驗(yàn)就出現(xiàn)了PART01物=你的企業(yè)賣(mài)什么產(chǎn)品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價(jià)值理念核心價(jià)值理念1、賣(mài)什么樣的菜2、賣(mài)什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣(mài)給誰(shuí)？賣(mài)什么事？賣(mài)什么價(jià)？企業(yè)目標(biāo)的設(shè)定1、理論導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定2、預(yù)算3、制定利潤(rùn)目標(biāo)費(fèi)用營(yíng)業(yè)額虧損區(qū)利潤(rùn)區(qū)臨界點(diǎn)變動(dòng)費(fèi)用總費(fèi)用營(yíng)業(yè)額曲線費(fèi)用線X型損益圖利潤(rùn)導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定確定目標(biāo)設(shè)定營(yíng)業(yè)收入=固定成本+目標(biāo)利潤(rùn)1-變動(dòng)成本率-營(yíng)業(yè)稅率例：A餐廳每月固定成本40萬(wàn)，變動(dòng)成本50%，營(yíng)業(yè)稅率5.5%，目標(biāo)利率每月8萬(wàn)，問(wèn)A餐廳的月?tīng)I(yíng)業(yè)收入：月?tīng)I(yíng)收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108萬(wàn)測(cè)算損益平衡點(diǎn)保本線=固定成本1-變動(dòng)成本率-營(yíng)業(yè)稅率例：A餐廳保本線=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90萬(wàn)定價(jià)的三重意義2、向競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)出的信息和信號(hào)1、是利潤(rùn)最大化和最重要的決定因素3、價(jià)格本事是價(jià)值的體現(xiàn)定價(jià)由此開(kāi)始1、評(píng)估產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量2、尋求顧客價(jià)值與平衡點(diǎn)3、以價(jià)值定義市場(chǎng)確定客單價(jià)盈利占比策略

占比策略內(nèi)部策略銷(xiāo)售占比占比策略內(nèi)部策略10%40%10%20%20%（三）、選菜試菜1、ABC產(chǎn)品分析2、產(chǎn)品的確定（食材、口味、烹調(diào)、餐飲）3、成本的確定ABC分析策略毛利率營(yíng)業(yè)額CBACABBACCCAA營(yíng)業(yè)額C毛利A優(yōu)化、提升增加銷(xiāo)售雙A雙贏ABC顧客商品漲價(jià)保留虧本商品刪營(yíng)業(yè)額A毛利C顧客超額、成本過(guò)高有意義的保留無(wú)意義的刪除雙C雙輸菜單內(nèi)容選擇的標(biāo)準(zhǔn)因素成本設(shè)備廚師技術(shù)操作空間菜系風(fēng)格吻合度品質(zhì)可控度原料供應(yīng)顧客喜好菜單協(xié)議度（銷(xiāo)售目標(biāo)、顏色、口味、造型、營(yíng)養(yǎng)等）產(chǎn)品類(lèi)別確定的四個(gè)方面1、按食材確定比例2、按口味確定比例3、按烹飪確定比例4、按餐飲確定比例

（無(wú)酒精飲品、含酒精飲品比例）框架依據(jù)操作依據(jù)目標(biāo)依據(jù)成本依據(jù)試口味成本操作第一次試菜的內(nèi)容精確的成本核算—五個(gè)關(guān)鍵詞1、凈料率（一料一控、一料多檔）2、調(diào)味料成本（單件產(chǎn)品、批量產(chǎn)品）3、燃料成本4、統(tǒng)一計(jì)量單位5、標(biāo)準(zhǔn)食譜成本卡試口味餐具造型色彩第二次試菜的內(nèi)容四料構(gòu)成表1、符合思想審定2、符合目標(biāo)審定3、符合定位審定4、符合框架審定四平構(gòu)成表(四)、創(chuàng)造價(jià)值1、定價(jià)策略的確定2、提升雙A核心產(chǎn)品的附加值3、增加更多的顧客選擇性顧客會(huì)記住的價(jià)格最低價(jià)人均消費(fèi)熱門(mén)暢銷(xiāo)品商品較多的價(jià)格帶最高價(jià)產(chǎn)品價(jià)格和觀念價(jià)值永遠(yuǎn)是不一樣的，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代出售的不是產(chǎn)品價(jià)格，而是觀念定價(jià)與確定價(jià)格的區(qū)別確定價(jià)格產(chǎn)品、服務(wù)主導(dǎo)思路確定一個(gè)易于銷(xiāo)售的價(jià)格由企業(yè)根據(jù)成本以及和其他企業(yè)的比較確定定價(jià)基于顧客的價(jià)值私立評(píng)估價(jià)值、確定等級(jí)在顧客和企業(yè)的來(lái)往過(guò)程中確定企業(yè)定價(jià)三大策略1、薄利多銷(xiāo)策略2、相對(duì)穩(wěn)定價(jià)格策略3、高價(jià)位價(jià)格策略提升產(chǎn)品附加值的“十大絕招”三好七增名字好賣(mài)相故事服務(wù)選擇文案時(shí)間體驗(yàn)健康推廣感覺(jué)“附加值”提升產(chǎn)品附加值的“兩大前提”一好味道二品質(zhì)確定好賣(mài)相美色器形設(shè)攝狀增健康少油湯汁鹽多有機(jī)養(yǎng)生品種增時(shí)間原材料生長(zhǎng)原材料獲得制作耗時(shí)美味時(shí)間要求增文案—文字?jǐn)⑹鼍艈?wèn)1、餐點(diǎn)是什么？2、如何烹調(diào)制作？3、如何呈現(xiàn)？4、有何故事？5、有否獨(dú)特的口味？6、有否體現(xiàn)品質(zhì)等級(jí)？7、食材的來(lái)源？