肥城白云山小區(qū)全程策劃VIP

第一章肥城市基本狀況及整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概略一、肥城市概略肥城市隸屬于市，市下轄兩市（肥城市、新泰市）、兩縣（東平縣、寧陽(yáng)縣）、兩區(qū)（泰山區(qū)、岱岳區(qū)）。肥城市是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、實(shí)力較強(qiáng)的縣級(jí)市，它位于市的西部，市的北部。北鄰長(zhǎng)清區(qū)，西鄰平陰縣，南靠東平縣與寧陽(yáng)縣。距省會(huì)約65公里，距市中心約45公里。在肥城市里西南界限約45公里處有105國(guó)道南北穿過(guò)，向東約45公里處（市中區(qū)西界限）有104國(guó)道南北走過(guò)，此處還有京福高速公路南北經(jīng)過(guò)，經(jīng)過(guò)市里的省道南北有濟(jì)微路，東西有泰平路，鐵路僅有泰肥鐵路用于運(yùn)輸貨物，無(wú)客運(yùn)列車。當(dāng)前市里占地面積13.49平方公里，人口13萬(wàn)人左右。從2001年3月開(kāi)始至2001年11月尾，新城開(kāi)發(fā)新增面積4平方公里，修4.6公里的道路。2002年計(jì)劃城市向東向西發(fā)展，新增7平方公里用地，修筑城市道路17公里。至2004年城市總用地達(dá)25萬(wàn)平方公里，人口達(dá)25萬(wàn)。依據(jù)肥城市發(fā)展規(guī)劃，2010年城市占地127.7平方公里，人口達(dá)96.02萬(wàn)，形成一城兩鎮(zhèn)（新城、王瓜店鎮(zhèn)、老城鎮(zhèn)）格局。肥城市作為一個(gè)新興城市，現(xiàn)狀規(guī)劃建設(shè)較好。市里道路平坦廣闊、環(huán)境整齊，龍山坐落城中形成一處天然公園，龍河山東南、西北貫串而過(guò)。二、肥城市社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史成就自80年新城區(qū)搬家以來(lái)，城市開(kāi)發(fā)拉出了框架，基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)實(shí)現(xiàn)了新的打破。公民經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)加快發(fā)展態(tài)勢(shì)，綜合實(shí)力進(jìn)一步加強(qiáng)。（一）、公民經(jīng)濟(jì)連續(xù)發(fā)展肥城市部分年份主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱計(jì)量單位1999年2000年2001年年均勻增添率年終常住人口萬(wàn)人96.023296.238596.392%農(nóng)業(yè)人口萬(wàn)人72.727370.930471.08－1.15%非農(nóng)業(yè)人口萬(wàn)人23.292925.308125.311.16%國(guó)生產(chǎn)總值億元70.2078.1290.1113.32%工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值億元112.05114.71146.3314.97%工商稅收億元6.997.498.208.35%財(cái)政收入萬(wàn)元32417355694318615.55%財(cái)政支出萬(wàn)元39701426155297115.8%年終挪動(dòng)戶114392931553589169.5%整年用電量萬(wàn)千瓦時(shí)6654772402661853.95%整年供水總量萬(wàn)噸12292124981.7%整年供煤氣總量萬(wàn)立方21.5%全社會(huì)固定財(cái)產(chǎn)投資億元10.5013.8820.2038.86%實(shí)質(zhì)利用外資萬(wàn)美元289415908.681.27%所有員工年均勻人數(shù)萬(wàn)人11.6010.9910.385.35%所有員工年元59886835851219.35%均勻薪資市人均積蓄余額元4279.4471.4.5%農(nóng)民人均純收入元2760288030555.2%（二）、經(jīng)濟(jì)構(gòu)造不停優(yōu)化升級(jí)肥城市在保持經(jīng)濟(jì)總量迅速增添的同時(shí)，也在鼎力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增添方式的根本轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)構(gòu)造的優(yōu)化升級(jí)，努力把肥城市建成一個(gè)以工、農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)，集科技、金融、旅行等為一體的現(xiàn)代化城市。1999年至2001年，肥城市三年間累計(jì)完成固定財(cái)產(chǎn)投資共44.58億元（此中1999年10.5億元，2000年13.88億元，2001年20.20億元）。同時(shí)培養(yǎng)了一大量新的經(jīng)濟(jì)增添點(diǎn)，與住肥公司共建區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同體的思想全面睜開(kāi)，創(chuàng)建了地企攜手交融發(fā)展的新格局。旅行資源開(kāi)發(fā)進(jìn)一步加快。（三）、對(duì)外開(kāi)放水平不停提升，城市規(guī)劃建設(shè)日趨優(yōu)化在肥城市市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)及決議下，招商引資工作獲得明顯成就。并堅(jiān)韌不拔的把招商引資擺在各項(xiàng)工作之首，形成了大開(kāi)放、大發(fā)展的優(yōu)秀氣氛和嶄新場(chǎng)面。僅2001年引到位的市外資本就達(dá)到10.98億元，此中利用外資908.6萬(wàn)美元，自營(yíng)出口創(chuàng)匯4560萬(wàn)美元，比上年增添15%。堅(jiān)持把城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)和以道路為主的基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)作為一大要點(diǎn)和詳細(xì)項(xiàng)目運(yùn)做實(shí)行，實(shí)現(xiàn)歷史性超越。運(yùn)用經(jīng)營(yíng)城市的理念“以地生財(cái)”邁出大步子。達(dá)成了西擴(kuò)4平方公里的開(kāi)發(fā)框架工程，東區(qū)優(yōu)化完美全面睜開(kāi)，泰西大街路面改造，“一線兩翼”的開(kāi)發(fā)建設(shè)格局，正在向縱深推動(dòng)。（四）、肥城市2000年公民經(jīng)濟(jì)預(yù)期目標(biāo)及城市建設(shè)任務(wù)目標(biāo)。肥城市實(shí)行一系列擴(kuò)大需、刺激花費(fèi)、優(yōu)化家產(chǎn)構(gòu)造等促使經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策舉措，同時(shí)著重用市場(chǎng)化推動(dòng)城市化，靠經(jīng)營(yíng)城市發(fā)展城市，趕快成立起適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的營(yíng)運(yùn)體系，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)的健康迅速發(fā)展，為促使全市擴(kuò)大開(kāi)放，招商引資，實(shí)現(xiàn)超更加展，創(chuàng)建優(yōu)秀的環(huán)境。依據(jù)《肥城市政府2002年2月1日政府工作報(bào)告》提出的工作的目標(biāo)任務(wù)中能夠看到公民經(jīng)濟(jì)預(yù)期目標(biāo)為：國(guó)生產(chǎn)總值增添

200214%

年政府，即達(dá)到102.71億元；地方財(cái)政收入增添15%，即49663.9萬(wàn)元；農(nóng)民人均純收入增添6%，全社會(huì)固定財(cái)產(chǎn)投資增添32%，達(dá)到26.66億元；人口自然增添率控制在8.87‰以。依據(jù)《2002年城鄉(xiāng)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)工作報(bào)告》能夠看到2002年城市建設(shè)總?cè)蝿?wù)目標(biāo)是：城市規(guī)模達(dá)到25平方公里，新增城市住所面積40萬(wàn)平方米，城市綠化覆蓋率、氣化率、熱化率等各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)備指標(biāo)都有大的提升，城建工作迅速向前推動(dòng)，城鄉(xiāng)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步完美。（五）、肥城市2002年上半年社會(huì)發(fā)展及公民經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀固定投資方面：2002年1～7月達(dá)成全社會(huì)固定財(cái)產(chǎn)20.6億元，增添81.5%。全市GDP：2002年1～7月份達(dá)到20.6億元，此中一、二、三家產(chǎn)增添值分別增添10.1%、15.7%、16.9%。財(cái)政金融方面：2002年1～7月地方財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)26896萬(wàn)元，增添24.2%。利用外資方面：全市共引進(jìn)各種項(xiàng)目342個(gè)，到位市外資本7.5億元，同比增添33.1%，此中利用外資253萬(wàn)美元。工業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況：截止7月尾，全市規(guī)模以上工業(yè)公司實(shí)現(xiàn)銷售收入31.6億元，利稅2.8億元，收益16億元，同比分別增添37.7%、51.2%和74.6%。從以上經(jīng)濟(jì)指數(shù)能夠看出，肥城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)烈，居民收入增添，花費(fèi)旺盛，這都為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展供應(yīng)了優(yōu)秀的外面環(huán)境與廣闊的發(fā)展空間。注：以上信息指數(shù)來(lái)自衛(wèi)東同志2001年9月1日《在全市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)剖析會(huì)上的發(fā)言》。第二章市場(chǎng)供應(yīng)剖析一、肥城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)剖析（一）、肥城市歷年住所市場(chǎng)開(kāi)發(fā)面積狀況單位：平方米年份99年2000年2001年項(xiàng)目名稱今年施工房子面積817373942082292住所795373942082292此中別墅、高檔公寓001500安居工程39420394207500今年度完工房子面積254201400037500注：以上資料根源于《肥城市統(tǒng)計(jì)年鑒》由此表中可看出，肥城市在此前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)較小或還沒(méi)有啟動(dòng)，受房改政策、市場(chǎng)需求等多方面影響嚴(yán)重。1999年開(kāi)發(fā)量相對(duì)較大，且新開(kāi)面積所有為安居工程，但跟著房改政策的推出，很多人以觀看為主，影響了2000年的房子開(kāi)發(fā)，由1999年的81737平方米降到2000年的39420平方米，降低了一半多。跟著政策的漸漸深入，房子開(kāi)發(fā)在2001年又承上漲趨向，一舉又超出了1999年7個(gè)百分點(diǎn)，并且跟著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又出現(xiàn)了別墅及高檔公寓。2002年政府加大了城市建設(shè)的力度，加快了城市化發(fā)展的進(jìn)度，在一線兩翼整體建設(shè)思路的引導(dǎo)下，東西部均出現(xiàn)了較大規(guī)模的開(kāi)發(fā)片區(qū)，年開(kāi)發(fā)量成倍增添，市場(chǎng)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存。（二）、肥城市歷年來(lái)商品房銷售狀況單位：平方米年份1999年2000年2001年項(xiàng)目名稱商品房實(shí)質(zhì)銷售狀況19118790056300商品房預(yù)售面積22876100不詳商品房空置面積101307900不詳經(jīng)過(guò)此表可看出，商品房銷售相同受政策及需求的影響較大，經(jīng)歷了先降后升的形勢(shì)（1999年空置房此中以安居房為主，部分營(yíng)業(yè)用房；2000年空置房子多為辦公樓）；2001年實(shí)質(zhì)銷售是1999年的近3倍，是2000年的7倍多；同時(shí)預(yù)售狀況也出現(xiàn)了優(yōu)秀的上漲態(tài)勢(shì)，空置房子漸漸減少。二、肥城市住所市場(chǎng)剖析（一）、肥城市住所開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀肥城市房地產(chǎn)起步較晚，現(xiàn)仍處在初級(jí)階段。截止到2002年9月，肥城市共有開(kāi)發(fā)公司5家，既九巨龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司肥城分公司、新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、肥城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、傲飾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。其中新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司當(dāng)前無(wú)項(xiàng)目。整個(gè)城區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有7個(gè)，即豐園小區(qū)、蘋(píng)果園小區(qū)、藝苑小區(qū)、新新家園、農(nóng)機(jī)公司沿街樓、白云山小區(qū)、龍山小區(qū)。近期以建成的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有1個(gè)，即河西小區(qū)。近期馬上動(dòng)工建設(shè)的項(xiàng)目有1個(gè)，即花園。下邊分別作以介紹：、豐園小區(qū)該小區(qū)位于肥城市里西部，北靠路、南臨新城路東側(cè)是龍山小區(qū)公園，西南為城市公共綠地，小區(qū)占地22.7公頃，總建筑面積20.4萬(wàn)平方米，居住戶數(shù)2014戶，總?cè)丝?049人，建筑密度17.6%，容積率0.9，綠地率38%，小區(qū)配套設(shè)備完美、交通方便。、蘋(píng)果園小區(qū)該小區(qū)位于工業(yè)二路和工業(yè)三路之間長(zhǎng)山街以東，緊鄰蘋(píng)果園小區(qū)，東救濟(jì)兗路，區(qū)活動(dòng)中心、商用設(shè)備、幼兒園、少兒游玩場(chǎng)應(yīng)有盡有。是高標(biāo)準(zhǔn)、關(guān)閉式管理的新式住所小區(qū)，占地300畝，總建筑面積35萬(wàn)平方米，居住人口近萬(wàn)人，綠地率35%。、藝苑小區(qū)該小區(qū)位于市場(chǎng)路繁榮地段，煙草公司西臨，地理地點(diǎn)優(yōu)勝，屬肥城市黃金地段，小區(qū)占地21畝，設(shè)計(jì)建筑面積4萬(wàn)平方米，居住人口1000人，配套設(shè)備齊備，擁有優(yōu)秀的物業(yè)管理服務(wù)。、河西小區(qū)該小區(qū)位于白云山小區(qū)往東800米，路路南、路北，建筑面積約13萬(wàn)平方米，現(xiàn)已所有建成并入住，只有少許房源未售出。、新新家園該小區(qū)位于工業(yè)二路和工業(yè)三路之間，長(zhǎng)山路以東，緊鄰蘋(píng)果園小區(qū)。東救濟(jì)兗路，占地145畝，總建筑面積17.9萬(wàn)平方米，居住人口4500人，綠地率35%。、農(nóng)機(jī)公司沿街樓該沿街樓位于路中段，與長(zhǎng)山街交匯?，F(xiàn)已完工。該樓采納歐式建筑風(fēng)格，商住兩用。一、二樓聯(lián)體，面積172.49—189.35平方米，三樓以上為住宅樓，面積為94.65—119.99平方米，總建筑面積約8000平方米。、花園該小區(qū)總占地400余畝，位于豐園小區(qū)、白云山小區(qū)之間，由玫瑰園、陽(yáng)關(guān)舜花園、花園三個(gè)社區(qū)，以及金街（社區(qū)服務(wù)中心暨西部商業(yè)中心）四部分組成，形成肥城市最大生活圈和第二商業(yè)中心，綠化率高達(dá)39%，容積率1.08，各樣配套設(shè)備齊備，與白云山小區(qū)形成直接競(jìng)爭(zhēng)。、龍山小區(qū)該小區(qū)西臨濟(jì)兗路，北為龍河山，占地面積156畝，建筑面積10萬(wàn)㎡，并可于今年10月份上房。肥城市城區(qū)當(dāng)前主要開(kāi)發(fā)住所項(xiàng)目狀況見(jiàn)本章附表一。（二）城區(qū)在售住所項(xiàng)目剖析1、基本特點(diǎn)見(jiàn)本章附表二。2、戶型散布狀況以下統(tǒng)計(jì)表依據(jù)肥城市主要住所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目——豐園小區(qū)、蘋(píng)果園小區(qū)、藝苑小區(qū)、河西小區(qū)、新新家園、農(nóng)機(jī)公司沿街樓、龍山小區(qū)7個(gè)樓盤(pán)的戶型統(tǒng)計(jì)結(jié)果：開(kāi)發(fā)戶型開(kāi)發(fā)小區(qū)樓盤(pán)數(shù)兩室一廳3兩室兩廳3三室一廳5三室兩廳6別墅1圖中顯示，城區(qū)當(dāng)前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中三房出現(xiàn)頻次較高，三房中又以三室兩廳在各開(kāi)發(fā)片區(qū)的出現(xiàn)頻次最高。這說(shuō)明肥城市人民的生活水公正漸漸提升，房屋需求漸漸變大，向舒坦型、功能型轉(zhuǎn)變。、各片區(qū)好壞勢(shì)剖析（1）、藝苑小區(qū)優(yōu)勢(shì)：①、地理地點(diǎn)在市場(chǎng)路繁榮地段，最能表現(xiàn)肥城人觀點(diǎn)中的優(yōu)勝性；②、購(gòu)物、醫(yī)療、上學(xué)等極其方便；③、開(kāi)發(fā)公司實(shí)力雄厚、相信度高；④、現(xiàn)已主體完工，上房期快要。劣勢(shì)：①、不可以按揭；②、價(jià)位高；③、無(wú)車庫(kù)；④、規(guī)模小無(wú)環(huán)境、綠化；○5、交通不便。；（2）、白云山小區(qū)優(yōu)勢(shì)：①、政府工程，先期由市府主持開(kāi)發(fā)，有必定著名度；②、證件齊備，具備了簽署合同示文本的條件；③、小區(qū)單體立面造型雅觀；④、車庫(kù)超前規(guī)劃；○5、會(huì)所、物業(yè)中心等配套設(shè)備齊備（需確認(rèn)）；6、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高（先期核算成本600元/m2）；7、選聘建筑單位著名度高（市建第一、二項(xiàng)目部等）；劣勢(shì)：①、外處公司，相信度不夠；②、不確立要素太多；③、與專業(yè)公司關(guān)系難協(xié)調(diào)；④、受先期銷售的影響較大（價(jià)錢(qián)、許諾）；○5、距離中學(xué)較遠(yuǎn)。3）、新新家園優(yōu)勢(shì)：①、小區(qū)成規(guī)模；②、地理地點(diǎn)位于工業(yè)二路和三路之間，東救濟(jì)兗路，距老城鎮(zhèn)較近，市民觀點(diǎn)中地點(diǎn)較好；③、生活便利，交通及域市配套漸漸完美。劣勢(shì)：①、同一小區(qū)，多家開(kāi)發(fā)，不利物業(yè)管理；②、儲(chǔ)藏室不行選，與主房對(duì)應(yīng)；③、無(wú)車庫(kù)。4）、龍山小區(qū)①、交通便利；②、價(jià)錢(qián)適中；③、部分房子具備上房條件；④、東臨龍河山，環(huán)境優(yōu)美，區(qū)有幼兒園、娛樂(lè)中心；○5、綠地等配套齊備。劣勢(shì)：①、儲(chǔ)藏室不行選；②、無(wú)車庫(kù)；③、開(kāi)發(fā)公司不具備資質(zhì)，證件不全；④、距離市里較遠(yuǎn)；○5、半地下儲(chǔ)藏室；、沒(méi)法按揭；、距大道太近，來(lái)往車量多雜，影響居住。5）、豐園小區(qū)優(yōu)勢(shì)：①、地勢(shì)平展，位于城市西部開(kāi)發(fā)區(qū)，大的發(fā)趨向優(yōu)秀；②、經(jīng)濟(jì)合用住所，價(jià)錢(qián)較廉價(jià)；③、戶型豐富；④、開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，相信度高；○5、龍河山穿過(guò)小區(qū)。、交通便利，路況好；、醫(yī)療——人民醫(yī)院。劣勢(shì)：①、物業(yè)管理差；②、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低；③、遠(yuǎn)離中小學(xué)，特別是高中；④、新區(qū)交通工具當(dāng)前欠發(fā)達(dá)。6）、花園優(yōu)勢(shì)：①、地勢(shì)平展；②、引進(jìn)先進(jìn)理念，邀請(qǐng)策劃公司；③、推出時(shí)間在房地家產(chǎn)“金九銀十”的黃金季節(jié)；④、開(kāi)盤(pán)前的客戶累積期較長(zhǎng)；○5、當(dāng)?shù)毓鞠嘈哦雀撸?、金起點(diǎn)幼兒園在小區(qū)；7、早期推出，后期可塑性強(qiáng)，可依據(jù)市場(chǎng)行情隨時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)方案。劣勢(shì)：①、小區(qū)以商業(yè)為主，新區(qū)開(kāi)發(fā)短期成效差；②、開(kāi)發(fā)商起步較晚，經(jīng)驗(yàn)少；③、營(yíng)銷人員思路狹小，營(yíng)銷理念缺少。、各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目戶型及面積段散布狀況戶型、面積一室二室三室四室別墅項(xiàng)目名稱戶型面積戶型面積戶型面積戶型面積戶型面積無(wú)無(wú)兩室一廳68.75、63.63三室一廳91.91、82.94無(wú)無(wú)別墅一層豐園小區(qū)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)三室二廳116.63、無(wú)無(wú)別墅二層271149.96蘋(píng)果園小區(qū)無(wú)無(wú)兩室一廳75、78無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)84.57、117.56無(wú)無(wú)兩室二廳無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)藝苑小區(qū)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)三室一廳102無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)兩室二廳96.58、119三室二廳124、126.48無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)農(nóng)機(jī)公司沿街樓無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)三室二廳90～120無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)新新家園無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)三室一廳76.35無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)兩室二廳75三室二廳95無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)蘋(píng)果園小區(qū)無(wú)無(wú)兩室一廳55.7、72.3三室一廳84.76無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)三室二廳119.09無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)龍山小區(qū)無(wú)無(wú)兩室一廳60.37三室一廳80.97、84.96無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)119.09無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)三室二廳無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)從以上表格能夠看到肥城市城區(qū)建設(shè)項(xiàng)目中，均是二室、三室住所。只有豐園小區(qū)有別墅。一室及四室以上的項(xiàng)目為0。同時(shí)也反應(yīng)出肥城市花費(fèi)屬中抵抗花費(fèi)。大部分開(kāi)發(fā)商著重這個(gè)階段的開(kāi)發(fā)。針對(duì)這類狀況，公司對(duì)現(xiàn)住宅進(jìn)行了一次市調(diào)，經(jīng)統(tǒng)計(jì)，結(jié)果以下：面積圍所占比率購(gòu)房?jī)r(jià)位圍所占比率A.60㎡以下8.2%600元/㎡以下13.53%B.60~90㎡46.78%600～800元/㎡71.18%C.90~100㎡41.52%800～1000元/㎡11.76%D.130㎡以上3.5%1000～1200元/㎡2.94%1200元/㎡以上0.59%共計(jì)100%100%以上數(shù)據(jù)根源于白云山項(xiàng)目部的市調(diào)報(bào)告附表二城區(qū)樓盤(pán)基本特點(diǎn)表項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積均價(jià)發(fā)展商主要戶型備注豐園小區(qū)300畝20.4萬(wàn)㎡868元/㎡肥城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司三室一廳、三室二廳、二室一廳、高檔別墅綠化率38%蘋(píng)果園小區(qū)300畝35萬(wàn)㎡987元/㎡肥城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳綠化率35%藝苑小區(qū)21畝4萬(wàn)㎡1080元/㎡肥城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司二室二廳、三室二廳河西小區(qū)20畝12.6萬(wàn)㎡860元/㎡肥城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司新新家園145畝179萬(wàn)㎡972元/㎡肥城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三室二廳、二室二廳、二室一廳綠化率39%、花園400余畝肥城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)容積率1.08農(nóng)機(jī)公司沿門(mén)面2300元/㎡一二層復(fù)式營(yíng)業(yè)樓、三層以上為2.4畝約1萬(wàn)㎡肥城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)街樓住所950元/㎡三室二廳住所樓龍山小區(qū)156畝10萬(wàn)㎡890元/㎡肥城傲飾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司三室一廳、三室二廳、二室一廳綠化率31%附表一肥城市城區(qū)當(dāng)前主要開(kāi)發(fā)住所項(xiàng)目狀況匯總表項(xiàng)目名稱位置開(kāi)發(fā)規(guī)模容積率物業(yè)當(dāng)前交通情發(fā)展商入伙日期況管理北靠路，南臨新城路，位占地面積300畝，二路公交車肥城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)豐園小區(qū)于白云山小區(qū)正北500米建筑面積20.4萬(wàn)1.01無(wú)直抵，較偏發(fā)公司處㎡，建筑密度17.6%蘋(píng)果園小區(qū)工業(yè)二路、工業(yè)三路之間，占地面積300畝，1.74四路公交車肥城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)長(zhǎng)山街以東，東救濟(jì)兗路建筑面積35萬(wàn)㎡經(jīng)過(guò)發(fā)公司藝苑小區(qū)藝苑小區(qū)位于市場(chǎng)路繁榮占地面積21畝，2.86肥城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)地段，煙草公司西臨建筑面積4萬(wàn)㎡發(fā)公司河西小區(qū)白云山小區(qū)往東800米，占地面積20畝，9.69肥城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)路路南、路北建筑面積12.6萬(wàn)㎡發(fā)公司東救濟(jì)兗路，西臨蘋(píng)果園占地面積145畝，新新家園小區(qū)，工業(yè)二路、工業(yè)三1.85肥城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑面積17.9萬(wàn)㎡路之間花園豐園小區(qū)、白云山小區(qū)之占地面積400余畝，1.08肥城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間建筑面積農(nóng)機(jī)公司沿街樓新城長(zhǎng)山街和路交匯處占地面積2.4畝，5肥城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑面積1萬(wàn)㎡龍山小區(qū)西臨濟(jì)兗路東、北為龍山占地面積156畝，0.96肥城傲飾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)河建筑面積10萬(wàn)㎡公司第三章、市場(chǎng)需求剖析一、肥城市住所花費(fèi)構(gòu)造剖析肥城市白云山小區(qū)先期銷售及近期簽單狀況顯示，聯(lián)合需討狀況剖析，肥城市住所物業(yè)主力客戶群為市機(jī)關(guān)事業(yè)單位、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)干部、電廠、煤礦等各大公司員工及個(gè)體私營(yíng)業(yè)主，客戶群中二次置業(yè)者與初次置業(yè)者比率幾乎均等，但肥城市新城區(qū)可是十余年建成，員工住宅多為新宅，跟著中心區(qū)的發(fā)展，并聯(lián)合樓盤(pán)自己條件，初次置業(yè)者購(gòu)置住宅比率擁有上漲的潛力。此外因?yàn)樵＠址康拿娣e廣泛較小，二次置業(yè)者對(duì)戶型面積的要求較高。肥城市住所物業(yè)當(dāng)前供應(yīng)以多層為主，銷售狀況較好；房型方面，三室一廳（二廳）的倍受客戶喜愛(ài)，其次二室一廳的銷售也不錯(cuò)。作為縣級(jí)市，肥城市住所均勻價(jià)錢(qián)較低，均價(jià)大概在900～920元/m2，西區(qū)樓盤(pán)價(jià)錢(qián)低于市場(chǎng)價(jià)，西區(qū)作為政府規(guī)劃的生活區(qū)，置業(yè)者的購(gòu)房原由多因房?jī)r(jià)較低，且項(xiàng)目有政府支持。所以，怎樣使價(jià)錢(qián)連續(xù)走高是營(yíng)銷的重要課題。銷售狀況并未受顯然影響，風(fēng)格優(yōu)勢(shì)的標(biāo)準(zhǔn)是雅觀與否，其實(shí)不故意追求某種風(fēng)格?？蛻魧?duì)環(huán)境有很高的希望值，本項(xiàng)目的、外環(huán)境景觀優(yōu)雅，是客戶購(gòu)房的動(dòng)機(jī)之一。小區(qū)配套亦是客戶最關(guān)注問(wèn)題之一，但當(dāng)前本項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)遲遲未出，急當(dāng)解決，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不低于直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)花園和豐園小區(qū)。二、置業(yè)動(dòng)機(jī)肥城人在白云山小區(qū)置業(yè)只有一個(gè)動(dòng)機(jī)：自住。投資、贈(zèng)予等幾乎沒(méi)有。三、客戶群剖析剖析據(jù)近期簽署訂單的72名客戶統(tǒng)計(jì)得如：年紀(jì)人數(shù)(人)所占比率職業(yè)人數(shù)所占比率25～35歲3143.1%黨政教師、機(jī)關(guān)干部2331.9%35～45歲2838.9%公司員工3143.1%45～55歲1013.9%其余1825%55歲以上34.2%四、面積、戶型、單價(jià)、總房款選擇剖析1）檢盤(pán)問(wèn)卷為認(rèn)識(shí)當(dāng)前市場(chǎng)需求，使我公司產(chǎn)品更切合廣大客戶的需要，請(qǐng)配合填寫(xiě)以下問(wèn)卷，并深深感您的合作。一、您置業(yè)會(huì)購(gòu)置多大面積的住所。（）1、60—80㎡（7.5%）2、80—100㎡（30%）3、100—120㎡（42.5%）4、120㎡以上（17.5%）5、其余（請(qǐng)?zhí)顚?xiě)）（2.5%）二、您置業(yè)會(huì)購(gòu)置哪一種戶型。（）（見(jiàn)附圖）1、A戶型（0）2、B戶型（25%）3、C戶型（17.5%）4、D戶型（37.5%）5、E戶型（12.5%）6、其余（請(qǐng)給出建議）三、依據(jù)您當(dāng)前的花費(fèi)能力，您會(huì)選擇的住所價(jià)位在（）1、700元/㎡以下（5%）2、700—800元/㎡（22.5%）3、800—9