假按揭的法律責(zé)任及風(fēng)險(xiǎn)防范（一）

書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟。書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟。第第頁假按揭的法律責(zé)任及風(fēng)險(xiǎn)防范房地產(chǎn)市場中假按揭的防范與管理

【摘要】

近年來，住房按揭貸款已成為房地產(chǎn)市場信貸的一種重要形式；它刺激了房地產(chǎn)市場的蓬勃開展，但同時(shí)也存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，而最突出的風(fēng)險(xiǎn)就是假按揭。假按揭嚴(yán)重?fù)p害了銀行和消費(fèi)者的利益，也嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)市場的安康、穩(wěn)定的開展。

【關(guān)鍵調(diào)】

房地產(chǎn)；按揭貸款；假按揭；防范與管理

隨著房地產(chǎn)市場的日益繁榮，房價(jià)的不斷飆高，住房按揭貸款已成為一種不可或缺的商業(yè)行為，與此同時(shí)，假按揭也應(yīng)運(yùn)而生。假按揭指的是開發(fā)商或個(gè)人捏造虛假的房屋買賣關(guān)系來獲得銀行的按揭貸款，以套取銀行資金為主要目的的商業(yè)欺詐行為。本文就假按揭產(chǎn)生的原因及危害性進(jìn)展深入的剖析，并提出相應(yīng)的防范措施。1假按揭產(chǎn)生的原因

1.1開發(fā)商資金缺乏

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)投資周期較長的行業(yè)，在建立初期投入的資金較多，而要回籠資金的時(shí)間又較長，這對于一些資金實(shí)力不夠雄厚的中小型房地產(chǎn)開發(fā)商而言，就容易出現(xiàn)資金鏈斷開、資金短缺的現(xiàn)象。而當(dāng)資金緊張時(shí)，開發(fā)商就抓住個(gè)人住房按揭貸款利率低這一“救命稻草”，鉆銀行政策的空子，大膽地通過假按揭這種變通的方法來騙取銀行的貸款，到達(dá)“融資”的目的?！?/p>

1.2開發(fā)商轉(zhuǎn)移經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的手段

一個(gè)樓盤往往總會有一些戶型、構(gòu)造不理想的房屋出現(xiàn)，而這些尾盤一般情況下很難賣掉，就算勉強(qiáng)賣出，價(jià)錢也不高。而開發(fā)商要回籠資金，就會將這些尾盤的價(jià)格標(biāo)高，以假按竭的方式“打包”給銀行，從而降低自己的風(fēng)險(xiǎn)，將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了銀行，以套取更多的信貸資金。

1.3增加房屋的賣點(diǎn)來躲避政策的限制

在房屋銷售期間，開發(fā)商會不吝本錢地向購房者做廣告，而“零首付”無疑大大地吸引了購房者的眼球。首付對年輕的購房者來說是一個(gè)較大的難題，而為了“零首付”的優(yōu)惠，不少購房者就與開發(fā)商串通進(jìn)展假按揭，而實(shí)際上，購房者并未向開發(fā)商支付任何的首付。卻從銀行得到了100％的貸款。

1.4局部銀行對假按竭的縱容

事實(shí)上，局部銀行為了開展業(yè)務(wù)，降低了貸款的要求，疏忽了對貸款資質(zhì)、還貸能力等的調(diào)查與核實(shí)，在一定程度上縱容了假按揭的產(chǎn)生。而有些銀行工作人員為了完成或超額完成自己的業(yè)務(wù)量，對開發(fā)商、個(gè)人的假按揭行為漠視不管，甚至給開發(fā)商出點(diǎn)子、惡意串通任由假按揭的發(fā)生。2假按揭產(chǎn)生的危害

2.l假按揭嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的利益

假按揭被查處后導(dǎo)致消費(fèi)者個(gè)人信用降低，出現(xiàn)負(fù)面評價(jià)；而假按揭所帶來的房地產(chǎn)市場的虛假繁榮、房產(chǎn)成交量的大幅上漲，會使消費(fèi)者產(chǎn)生錯(cuò)覺，從而盲目投資、盲目入市；而假按揭被查處的房地產(chǎn)樓盤在多家銀行屢次按揭貸款，將來就會多個(gè)業(yè)主爭奪一套房產(chǎn)，而真正的業(yè)主卻無法辦理產(chǎn)權(quán)證，也無法取得房產(chǎn)證，真正的業(yè)生成了最大的受害者，而假按揭的房產(chǎn)最后也都成了爛尾樓，

2.2假按揭危害整個(gè)房地產(chǎn)市場的安康開展

假按揭使房產(chǎn)成交量泡沫式放大，住房貸款大幅增加，造成了房地產(chǎn)市場的外表的虛假繁榮，這使得投資者容易跟風(fēng)，將引誘大量的資金投入房地產(chǎn)市場，影響了廣闊人民、政府對房地產(chǎn)市場的正確判斷，從而使得政府的決策出現(xiàn)偏差。從而嚴(yán)重影響嚴(yán)重危害房地產(chǎn)市場的安康、良性開展。

2.3假按揭影響貸款資產(chǎn)質(zhì)量的下降

假按揭勢必會嚴(yán)重影響銀行的盈利，影響銀行的正常經(jīng)營。從銀行自身出發(fā)分析，因?yàn)橘Y產(chǎn)質(zhì)量的下降將會出現(xiàn)資金流動(dòng)性問題，而資金流動(dòng)出現(xiàn)問題將會使銀行面臨聲譽(yù)的風(fēng)險(xiǎn)。如果情形相比照較嚴(yán)重，還會引發(fā)各銀行間的相互排擠打壓，而銀行擠兌的后果就是銀行破產(chǎn)，那必將損害廣闊儲戶的利益。

2.4假按揭一旦被查處后，將會對企業(yè)的聲譽(yù)產(chǎn)生不可估量的惡劣影響，勢必會對企業(yè)的未來開展產(chǎn)生不利的影響；因?yàn)榧侔唇夷芙o開發(fā)商、房產(chǎn)銷售人員、銀行貸款經(jīng)辦人員等帶來直接的經(jīng)濟(jì)利益，這勢必會使局部意志不堅(jiān)決的人犯行賄、受賄、濫用職權(quán)等罪行。

3假按揭的防范和管理的具體措施

住房按揭貸款的最突出風(fēng)險(xiǎn)就是假按揭，假按揭有存在嚴(yán)重影響著貸款的良性循環(huán)，擾亂了房地產(chǎn)市場和金融市場的安康開展，大大加大了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，因而，對假按揭進(jìn)展防范和管理是當(dāng)前迫在眉睫的任務(wù)。防范和管理假按揭的具體措施有：

3.1政府機(jī)構(gòu)——完善法規(guī)、宏觀調(diào)控

作為政府機(jī)構(gòu)，要逐步完善法律法規(guī)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，同時(shí)要充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的協(xié)調(diào)職能。政府要對房地產(chǎn)工程進(jìn)展總體監(jiān)管，嚴(yán)禁不合規(guī)定的工程開工。造成假按揭的最根本原因在于開發(fā)商在房屋未峻工驗(yàn)收前就開場預(yù)售，而購房者就可以避開房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種種限制，開發(fā)商就抓住這一空子進(jìn)展假按揭來實(shí)現(xiàn)融資的目的。其實(shí)現(xiàn)在我國的開發(fā)商已經(jīng)積累了一定的資金實(shí)力，政府可將期房的預(yù)售改為現(xiàn)房銷售，取消房屋預(yù)售制度。

3.2金融機(jī)構(gòu)——完善制度，嚴(yán)格審批

有些銀行為了提高業(yè)務(wù)量；刻意降低貸款的門檻，對貸款人的資質(zhì)審查不嚴(yán)格或是根本沒有進(jìn)展貸款調(diào)查審查資質(zhì)就予以貸款。防范假按揭是迫在眉睫的一項(xiàng)重要任務(wù)，各銀行就嚴(yán)格執(zhí)行信貸條例或相關(guān)規(guī)定，有效地防范假按揭行為的發(fā)生。加大對貸款資質(zhì)的審查，我們可以從以下幾方面著手：（1）對開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)進(jìn)展審查。如要求開發(fā)商提供合法正式的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況報(bào)表等，而銀行應(yīng)派專業(yè)人員對按揭的房地產(chǎn)工程進(jìn)展考察，對資料進(jìn)展核實(shí)與調(diào)查，對開發(fā)商的信用進(jìn)展評估等，如不符合貸款的相關(guān)規(guī)定或有可能存在假按揭的工程，將不予以發(fā)放貸款。（2）對個(gè)人的貸款資質(zhì)進(jìn)展嚴(yán)格的審查。銀行要有專業(yè)人員與貸款人進(jìn)展面談，當(dāng)面簽訂合約，貸款人還應(yīng)出示稅收證明，因?yàn)槎悊慰梢酝暾鎸?shí)地表達(dá)貨款人的實(shí)際收入情況和還貸能力，銀行應(yīng)加強(qiáng)對貸款人的身份與資金情況等相關(guān)的資質(zhì)進(jìn)展嚴(yán)格的審查。（3）加大處分力度。要秉公處理玩忽職守的銀行工作人員，對于觸犯刑法的人要堅(jiān)決移交司法部門懲罰。而如果處分稍有怠慢，通常會使得同樣的錯(cuò)誤一犯再犯。

3.3投資企業(yè)——準(zhǔn)確定位、誠信經(jīng)營

作為企業(yè)，守法是開發(fā)商最根本的經(jīng)營理念，而開發(fā)商還應(yīng)眼光獨(dú)到地對自己的工程進(jìn)展準(zhǔn)確的市場定位，為房地產(chǎn)市場提供暢銷的樓盤。誠信是企業(yè)的生命線，開發(fā)商一定要講誠信。而一些中小型開發(fā)商因資金短缺，為了一些賣不出去的爛尾樓而搞假按揭。而資金雄厚的開發(fā)商絕對不會為了一些蠅頭小利而損害企業(yè)的聲譽(yù)。在假按揭過程中，通過虛擬的貸款人以虛假的銷售方式來騙取銀行的貸款，已經(jīng)觸犯了刑法，構(gòu)成貸款詐騙罪，應(yīng)承受法律的制裁。

3.4投資個(gè)人——加強(qiáng)防范、慎重入市

作為投資購房的個(gè)人，應(yīng)加強(qiáng)自己的防范意識。假按揭雖然折射出開發(fā)商的誠信問題，但是同時(shí)，也反映了購房者防范意識薄弱，才會讓開發(fā)商有機(jī)可趁。在購房過程中，有些業(yè)主在簽約多年后仍沒有拿到合同原件，但對此事業(yè)主卻疏于過問。所以，要防范假按揭的發(fā)生，還應(yīng)提高購房者的法律觀念、風(fēng)險(xiǎn)意識、防范心理。購房者在購房時(shí)一定要仔細(xì)驗(yàn)證購置房產(chǎn)的預(yù)售許可證，假設(shè)是二手房，還應(yīng)到房管部門核查，該房產(chǎn)是否已被轉(zhuǎn)讓、抵押或是查封等。要從觀念上提高對假按揭的防范意識。

總之，隨著經(jīng)濟(jì)的高速開展，住房按揭貸款已成為一種深人民心的經(jīng)濟(jì)行為，但同時(shí)，假按揭也屢禁不止，而且對房地產(chǎn)市場造成了嚴(yán)重的破壞和影響。我們要從根本上加強(qiáng)對按揭制度的防范和科學(xué)