物業(yè)管理行業(yè)專題報告把握銀發(fā)經(jīng)濟(jì)-物管開辟社區(qū)增值新賽道

物業(yè)管理行業(yè)專題報告把握銀發(fā)經(jīng)濟(jì)_物管開辟社區(qū)增值新賽道（報告出品方/作者：光大證券，何緬南、韋勇強(qiáng)）1、老齡化進(jìn)程大力大力推進(jìn)，養(yǎng)老服務(wù)市場需求快速增長1.1、老齡化趨勢大力大力推進(jìn)，養(yǎng)老市場快速膨脹出生率低下，人口增長率大幅大幅下滑。自1971年計劃生育政策推行以來，我國出生率持續(xù)上升。1963年嬰兒潮時期我國人口出生率少于43.37‰，2022年已再再降高至6.77‰，同主要國家/地區(qū)對照，我國人口出生率處于較低水平。隨著人口出生率的增加，我國人口增長率隨之大幅下滑，2021年我國人口增長率已增加至0.34‰，2022年我國人口出現(xiàn)負(fù)增長，為-0.6‰，聯(lián)合國《2022年世界人口展覽會盼望》預(yù)測，2022年后我國人口可以持續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長趨勢。預(yù)期壽命提升，老齡化趨勢大力大力推進(jìn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，人們的物質(zhì)生活水平贏得提升，民眾預(yù)期壽命也不斷快速增長，2021年，我國居民人均預(yù)期壽命達(dá)致78.2歲。出生率的下降、人口增長率的大幅下滑以及預(yù)期壽命的提升，平添的就是我國老齡化趨勢的大力大力推進(jìn)。近年，許多國家地區(qū)的老年撫養(yǎng)比快速上升，2022年，我國60歲及以上老年人口數(shù)為2.8億，老年撫養(yǎng)比持續(xù)上升。根據(jù)聯(lián)合國《2022年世界人口展望未來》預(yù)測，隨著少兒撫養(yǎng)比的不斷增加、老年撫養(yǎng)比的不斷上升，至2050年，我國15歲以下人口比重將高至11.4%，而60歲以上人口比重將超過至38.8%的水平，平均值每三個人中便存一名60歲以上老人。老齡人口上升，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場需求增大。隨著我國老年人口的不斷增加，養(yǎng)老市場將產(chǎn)生非常小市場需求，具體內(nèi)容涵蓋養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)、老年醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、老年社會保障、養(yǎng)育舊有金融服務(wù)、老年用品及有關(guān)產(chǎn)品生產(chǎn)等。1.2、產(chǎn)業(yè)鏈：居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三分市場從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈主要分為三部分:上游：主要是為整個養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)提供養(yǎng)老服務(wù)人才、養(yǎng)老醫(yī)療設(shè)備、養(yǎng)老軟件技術(shù)、養(yǎng)老保健品等環(huán)節(jié)。其中，醫(yī)療器械設(shè)備公司從影像診斷、呼吸治療、輪椅、助行器、生物傳感等各個方面參與醫(yī)療器械的研發(fā)、提供醫(yī)療康復(fù)器械設(shè)備產(chǎn)品，幫助老年人日常生活無障礙；軟件技術(shù)公司致力于研發(fā)各種先進(jìn)的信息技術(shù)，創(chuàng)建智慧養(yǎng)老服務(wù)模式；老年保健品產(chǎn)業(yè)主要為老年人提供各種營養(yǎng)品、保健品等。中游：主要是養(yǎng)老服務(wù)市場，我國養(yǎng)老服務(wù)主要分為三種模式：居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是指為老年人提供生活照料和集中居住場所，滿足老年人生理健康、心理健康、精神文化活動等方面需要。社區(qū)養(yǎng)老是指以家庭為核心，將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)引入社區(qū)，如在社區(qū)中開辦日間照料中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、老年人活動中心、老年食堂等。居家養(yǎng)老強(qiáng)調(diào)在家中養(yǎng)老，主要是上門服務(wù)的形式。下游：指的是老年群體，其中老年群體的支付方式有兩種，一種是個人支付，由老年人自身、子女或者其他親戚進(jìn)行支付，另一種是保險支付，分為社會保險和商業(yè)保險，其中社會保險是社會基本養(yǎng)老保險和基本醫(yī)療保險，商業(yè)保險有平安人壽、太平洋保險等。此外，產(chǎn)業(yè)鏈還包括旅游休閑、殯葬等周邊產(chǎn)業(yè)。1.3、我國養(yǎng)老服務(wù)市場潛在空間大機(jī)構(gòu)養(yǎng)老市場競爭極差。從我國商業(yè)養(yǎng)老市場狀況來看，目前市場上沒有產(chǎn)生頭部企業(yè)。從養(yǎng)老企業(yè)規(guī)模來看，具備0-99張床位的微小型機(jī)構(gòu)就是市場主體，在2020年存2.1萬家；具備500張床位以上的特大型企業(yè)只有一千多家。從養(yǎng)老機(jī)構(gòu)類型來看，以福利院和敬老院居多的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)占了半數(shù)比例。養(yǎng)老市場規(guī)模不斷膨脹，養(yǎng)老服務(wù)潛在空間非常大。近些年，我國養(yǎng)老市場規(guī)模不斷不斷擴(kuò)大。根據(jù)艾瑞咨詢《2021年中國養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展報告》估計，2020年我國養(yǎng)育舊有產(chǎn)業(yè)整體市場規(guī)模為7.7萬億元，預(yù)計2030年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場容量將超過至22.3萬億元。隨著養(yǎng)老機(jī)構(gòu)醫(yī)療服務(wù)水平提升、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)市場價格模式逐步建立，未來機(jī)二重養(yǎng)老市場仍可以保持較快快速增長。在居家及社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)賽道內(nèi)，隨著老年人群對養(yǎng)老服務(wù)的心智深入細(xì)致，共振長護(hù)險在全國范圍內(nèi)試點持續(xù)不斷擴(kuò)大的促進(jìn)效應(yīng)，居家及社區(qū)養(yǎng)老市場將步入高速快速增長階段。我們據(jù)市場上調(diào)研機(jī)構(gòu)對于中國養(yǎng)老院收費情況的調(diào)查，通常公辦養(yǎng)老院價格較存吸引力，市場上供不應(yīng)求，而高等養(yǎng)老院入住率則相對相對較低，或與老年人對于養(yǎng)老服務(wù)的市場需求和自身收入水平有關(guān)。當(dāng)前潛在空間達(dá)致1.94萬億元，滲透率仍存非常大提升空間。我們測算2022年我國養(yǎng)老服務(wù)市場的潛在市場空間約3萬億元，考量大部分農(nóng)村地區(qū)老人暫時難以獲得上門養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)和專業(yè)的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)，按照2022年65.2%的城鎮(zhèn)化率折算，當(dāng)前潛在的市場空間也超過至1.94萬億元。在我國，上海就是首先積極探索社區(qū)養(yǎng)老的城市，居家養(yǎng)老概念也在上海起步，2016年底31.87萬名老年人拒絕接受了社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)（出自《“物業(yè)+養(yǎng)老”服務(wù)嶄新模式》中國物業(yè)管理協(xié)會系列叢書，陳杰等著），占到至當(dāng)年上海60歲以上人口比例的7%；假設(shè)按照2012-2016年的平均值增長速度4%快速增長，預(yù)計2022年上海地區(qū)存40.3萬老年人拒絕接受了居家養(yǎng)老服務(wù)，滲透率約7%，考慮到地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平，且上海較晚積極開展了社區(qū)和居家養(yǎng)老，預(yù)計全國社區(qū)和居家養(yǎng)老服務(wù)的滲透率低于7%，因此我們表示，隨著老齡人口總量的快速增長，以及國家戰(zhàn)略著重，鼓勵更多社會力量步入養(yǎng)老市場，商業(yè)養(yǎng)老的普及率料進(jìn)一步提高，養(yǎng)老服務(wù)市場空間料進(jìn)一步關(guān)上。2、供需不相匹配，物業(yè)+養(yǎng)老前景寬闊2021年4月8日，國家衛(wèi)生身心健康委舉行新聞發(fā)布會，介紹醫(yī)養(yǎng)融合工作進(jìn)展成效有關(guān)情況。國家衛(wèi)生身心健康委老齡身心健康司司長王海東介紹，我國老年人大多數(shù)都在居家和社區(qū)養(yǎng)老，形成“9073”的格局，就是90%左右的老年人居家養(yǎng)老，7%左右的老年人充分利用社區(qū)大力支持養(yǎng)老，3%的老年人用膳機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。2.1、家庭養(yǎng)老照料缺少，社會養(yǎng)老供給嚴(yán)重不足群居老人占比過半，家庭養(yǎng)老缺乏照料。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老指完全依靠家庭成員或老年人自己同時同時實現(xiàn)的養(yǎng)老，但如今，城市間人口流動大力大力推進(jìn)，青壯年人口不斷向大城市涌向，產(chǎn)生了越來越多的群居老人和空巢老人。2022年10月26日，民政部第四季度討論會發(fā)布會介紹，我國老年人口中空巢老人占比目前已多于一半，部分大城市和農(nóng)村地區(qū)，空巢老年人比例甚至多于70%，家庭養(yǎng)老難的問題凸顯。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老供給嚴(yán)重不足，專業(yè)養(yǎng)老床位嚴(yán)重不足。民政部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2021年底，全國總計各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和設(shè)施35.8萬個，養(yǎng)老床位合計815.9萬張。相對我國目前60余萬個社區(qū)(其中城市11.6萬個，鄉(xiāng)村49萬個)和兩億多老人，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施明顯供應(yīng)嚴(yán)重不足。2021年年底，每千名老年人具備養(yǎng)老床位30.5張，意味著“9073”服務(wù)格局中的3%老人進(jìn)行機(jī)構(gòu)養(yǎng)老基本以期同時同時實現(xiàn)，但是床位總數(shù)中存38.3%就是屬于社區(qū)機(jī)構(gòu)提供更多更多的社區(qū)用餐和日間照料床位。若多于專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供更多更多的可以長期住宿的床位數(shù)（登記注冊備案的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)），則只有503.6萬張，這意味著每百名舊有年人具備可以長期住宿養(yǎng)老床位僅1.88張。專業(yè)護(hù)理人員緊缺。就專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)人員來看，我國2021年養(yǎng)老服務(wù)床位815.9萬張，僅按照國家標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)老護(hù)理員與老人的比例1∶4排序，至少仍須養(yǎng)老護(hù)理員200余萬名。然而，我國目前養(yǎng)老護(hù)理員僅有32.2萬名，缺口達(dá)致將近170萬?？偟膩碚f，無論是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施的覆蓋率還是養(yǎng)老床位的提供更多更多、專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)人員的配備都存著非常小缺口。2.2、二三支柱占到至趙靜儀，居民離任準(zhǔn)備工作工作嚴(yán)重不足“三支柱”模式就是各國養(yǎng)老金體系改革的主流挑選出，我國的多層次養(yǎng)老保險體系囊括三大支柱，其中，第一支柱基本養(yǎng)老保險，由政府主導(dǎo)；第二支柱即為為企業(yè)年金和職業(yè)年金；第三支柱涵蓋個人儲蓄型養(yǎng)老保險和商業(yè)養(yǎng)老保險。我國養(yǎng)老和易保險體系發(fā)展比較平衡，第三支柱比例相對較低。2021年我國基本養(yǎng)老金總收入約6.6萬億元，支出約6萬億元，交費人數(shù)突破10億人，占到至15歲及以上人口比例約90%，養(yǎng)老金覆蓋率逐年提升；根據(jù)人社部年度統(tǒng)計數(shù)據(jù)公報，截至2021年末，我國養(yǎng)老第一支柱基本養(yǎng)老金總額6.4萬億元，而2021年年末，全國存11.75萬戶企業(yè)建立企業(yè)年金，應(yīng)邀出席職工2875萬人，企業(yè)年金規(guī)模2.61萬億元，職業(yè)年金規(guī)模1.79萬億元，第二支柱合計4.4萬億元。2021年我國第一第二支柱合計資金規(guī)模為10.8萬億元，占到至當(dāng)年GDP比重為9.5%，與發(fā)達(dá)國家較之仍然存非常大差距（發(fā)達(dá)國家比如美國、丹麥、瑞士第二支柱企業(yè)年金的資產(chǎn)占到至GDP比重多于60%）。離任后總收入難以達(dá)到預(yù)期，居民離任準(zhǔn)備工作工作嚴(yán)重不足根據(jù)清華大學(xué)《中國居民離任指數(shù)調(diào)研報告》，2021年我國居民對離任后的收入預(yù)期為當(dāng)前收入水平的65%，和國際水平較為相符；根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2021年全國城鎮(zhèn)非私營單位勞動力人員平均值月工資為8903元，則離任后預(yù)期繳歷官5787元/月。根據(jù)社保支出情況，按照2021年60歲及以上人口2.8億人排序，2021年人均養(yǎng)老金月度領(lǐng)取數(shù)額約1791元，單靠基本養(yǎng)老金難以少于至預(yù)期收入水平，難以保證老年離任后生活質(zhì)量無法出現(xiàn)明顯下降。另一方面，居民離任準(zhǔn)備工作工作嚴(yán)重不足。《2021中國居民離任準(zhǔn)備工作工作指數(shù)調(diào)研報告》說明，我國居民離任后主要的預(yù)期總收入來源于社保養(yǎng)老金，占到至比達(dá)35%，而個人儲蓄或是貨幣市場基金僅為11%，我國居民對養(yǎng)老的儲備尚不充足。因此，從資金的角度也可以證實，通常公辦養(yǎng)老院價格較存吸引力，市場T5800不應(yīng)求，而高等養(yǎng)老院入住率則相對相對較低；而“9073”格局中，居家養(yǎng)老占比90%,與其較低的獲得成本存非常大關(guān)系，當(dāng)居民挑選出居家養(yǎng)老時，可以根據(jù)自身仍須選茄子單式的個性化服務(wù)，有效率調(diào)整，并且省去大額的床位費用支出，僅仍須繳交護(hù)理服務(wù)費用，因而居家養(yǎng)老就是大多數(shù)老年人的最佳挑選出。2.3、當(dāng)前我國的社會養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)體系在我國，依照養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的功能定位(即為為是否提供更多更多住宿服務(wù))、聳立邊線和專業(yè)化水平，可以將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)劃分為專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（參考《“物業(yè)+養(yǎng)老”服務(wù)新模式》陳杰等著）。其中，專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通常都提供更多更多長期住宿服務(wù)，社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通常都不提供更多更多長期住宿服務(wù)，只提供更多更多日間照料或短期社區(qū)用餐。按照經(jīng)營性質(zhì)、服務(wù)對象和收費水平，可以將專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)劃分為公益性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與市場化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)兩種。其中，公益或普惠性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通常就是由政府主辦，紙盒內(nèi)加社會福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、老年康復(fù)機(jī)構(gòu)或護(hù)理院、老年公寓。市場化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要由社會資本進(jìn)行研發(fā)和經(jīng)營，以營利為目標(biāo)，涵蓋高端養(yǎng)老院、高端清掃院、度假療養(yǎng)院、社區(qū)服務(wù)設(shè)施老年公寓和綜合養(yǎng)老社區(qū)，可以提供更多更多各個層次、適合各種浩康狀況老人的個人護(hù)理和專業(yè)服務(wù)，但收費高昂，對此類養(yǎng)老服務(wù)存繳交能力的老人不多。社區(qū)主辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或設(shè)施主要原產(chǎn)在街鎮(zhèn)和社區(qū)(居委/村委）兩個層面。相同層級的社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或設(shè)施，在覆蓋范圍和提供更多更多服務(wù)內(nèi)容上有所區(qū)別，但主要都就是面向家庭日間暫時無人或者無力護(hù)理的社區(qū)內(nèi)老年人，以提供更多更多日塞服務(wù)(日間照料)居多。具體內(nèi)容涵蓋社區(qū)全托中心、社區(qū)養(yǎng)老驛站、街鎮(zhèn)養(yǎng)老中心。2.4、當(dāng)前體系存的問題雖然我國社會養(yǎng)老服務(wù)體系已經(jīng)初步投入使用，但還存以下著重問題:(1)在服務(wù)內(nèi)容上存類型非常非常有限、多樣性弱、專業(yè)性高等問題。目前的社區(qū)養(yǎng)育舊有服務(wù)內(nèi)容仍然非常非常有限，品種偏少，難以滿足用戶中國老年人日益增長的多樣化、多層次市場需求。很多社區(qū)養(yǎng)老中心僅提供更多更多直觀的身體檢查和棋牌類的文娛活動，而對于康復(fù)理療、精神安撫等老年人最仍須的服務(wù)并無法有效率積極開展。在專業(yè)性方面，位列家社區(qū)養(yǎng)老缺乏機(jī)構(gòu)養(yǎng)老那樣的專業(yè)性和規(guī)模經(jīng)濟(jì)性，服務(wù)水準(zhǔn)和質(zhì)量都受到較大約束。而具備專業(yè)性不好、服務(wù)內(nèi)容多的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老往往收費高昂，又集中移居，難以滿足用戶便捷性、就近性需求，很難變成養(yǎng)老主流，覆蓋面無法很高。(2)在服務(wù)供給上存著供給能力嚴(yán)重不足、覆蓋面嚴(yán)重不足等問題，社會力量動員不充份。一方面，我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施的覆蓋率和養(yǎng)老床位的提供更多更多數(shù)，都除了非常小的缺口，專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)人員的短缺更加輕微；另一方面，社會力量對步入養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的意愿很強(qiáng)、積極性很高，但局限于各種政策、制度的約束，社會力量提供更多更多養(yǎng)育舊有服務(wù)的供給能力受到很多約束，供應(yīng)潛力還距沒有發(fā)揮出來。(3)在服務(wù)方式上存著供需相匹配比較精準(zhǔn)、資金投入效率高、財政負(fù)擔(dān)重、可持續(xù)性差等困境。首先，當(dāng)前的居家社區(qū)養(yǎng)老成本效率性極差。居家社區(qū)養(yǎng)老基本由政府作為公共服務(wù)回去提供更多更多，以以獲取上具有非排他性，實際上并不需要或不太仍須日間照料的活力老人，也可以回來消耗，可以引致資源浪費。其次，居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的提供更多更多仍須標(biāo)準(zhǔn)化，很難考量所在社區(qū)老人的個性化市場需求，供給對市場需求難以實現(xiàn)精科東俄相匹配，服務(wù)效果不是較好。最后，居家社區(qū)養(yǎng)老可持續(xù)性存挑戰(zhàn)。由于居家社區(qū)養(yǎng)老基本被視為公共服務(wù)，基本由政府無償資金投入，缺乏資金回收機(jī)制，形成非常大的財政負(fù)擔(dān)壓力。2.5、物業(yè)+養(yǎng)老解決現(xiàn)有養(yǎng)老體系下的難題正視我國社會養(yǎng)老服務(wù)體系存的這些問題，物業(yè)服務(wù)展示出了先天性的成本優(yōu)勢、人員場地優(yōu)勢以及信息優(yōu)勢。由物業(yè)回去參與養(yǎng)老服務(wù)能有效率減低當(dāng)前體系所遭遇的困境。上門滿足用戶老年人居家養(yǎng)老、差異化服務(wù)市場需求我國老年人數(shù)量非常大，相同年齡段、相同身體基礎(chǔ)的老年人在身心健康水平上存很大的差異，導(dǎo)致對養(yǎng)老服務(wù)市場需求差別非常小。活力老人往往很關(guān)心健身活動食療，愛好體育鍛煉甚至旅游乘車，同時也很仍須精神層面的服務(wù)，涵蓋文化教育、消閑娛趣、社會交往、心理咨詢、精神安撫等，部分活力身心健康老人，對發(fā)展性需求可以更多。半自理或無法自理老人就主要著眼滿足用戶生活照料、安全防塵、醫(yī)療保健、康為叢蘚科扭口蘚護(hù)理等生存性市場需求，涵蓋臨終關(guān)懷。物業(yè)不僅提供更多更多基礎(chǔ)保安打掃業(yè)務(wù)，除了各種上門服務(wù)。在生活照料方面，可以協(xié)助用餐、潔凈及日常生活起居飲食；在醫(yī)療保健方面，能提供更多更多基礎(chǔ)檢測、定期健康檢查以及專業(yè)的康復(fù)化療服務(wù)；更存情感、心理關(guān)懷等精神安撫服務(wù)。此外，物業(yè)能存效在社區(qū)中非政府手工、書畫、聲樂、舞蹈等課程活動，滿足用戶老人文化娛樂市場需求。物業(yè)公司具備大量員工，有效率減低養(yǎng)老服務(wù)供給短缺問題從居家社區(qū)養(yǎng)老來看，在我國專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)人員短缺的情況下，更為短缺的就是位列家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)人員，居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)人員大多沒有專業(yè)資格證書。上海2020年社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)人員約3萬人，仍須服務(wù)582萬60歲以上老年人或405萬65歲以上老人（2020年“七普”數(shù)據(jù)），比例分別為1:194和1：135。在勞動力葉唇柱缺性越來越強(qiáng)的背景下，大多數(shù)企業(yè)很難存足夠多多的人員，也難以分?jǐn)倖T工專職從事養(yǎng)老服務(wù)的培訓(xùn)成本和機(jī)會成本。而物業(yè)服務(wù)行業(yè)有著豐厚的人力資源，并與居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)具有“陣地協(xié)同、人員協(xié)同、業(yè)務(wù)協(xié)同”的天然優(yōu)勢。我國物管行業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，逐步邁入明朗完善，從業(yè)人員多于740萬人，在已經(jīng)具備生活服務(wù)技能、積極開展生活服務(wù)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，物管公司對旗下部分員工積極開展老年人服務(wù)培訓(xùn)，可以有效率減低服務(wù)人員緊缺問題。政策大力支持物業(yè)+養(yǎng)老為積極主動應(yīng)付人口老齡化狀況，推動老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，構(gòu)筑完善、多樣化的養(yǎng)老服務(wù)體系，近些年，我國施行了許多推動養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)政策，具體內(nèi)容牽涉到養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老保險、老年用品、個人養(yǎng)老金等產(chǎn)業(yè)。2013年9月，國務(wù)院施行的《關(guān)于大力大力推進(jìn)發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》正式宣布正式宣布明確提出必須將物業(yè)引入居家養(yǎng)老服務(wù)項目；2019年4月，《關(guān)于大力大力推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》中首次明確提出必須積極探索“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式；至2020年12月，住建部等六部門發(fā)布的《關(guān)于推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見》中，對推動“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式做出了具體內(nèi)容規(guī)定，闡述了行動路線。物業(yè)增加養(yǎng)老服務(wù)的總體社會成本物業(yè)養(yǎng)老除了具備成本優(yōu)勢，還具有一定的社會意義?，F(xiàn)階段我國大多數(shù)居民都將養(yǎng)老服務(wù)視為社會福利，養(yǎng)老繳交意愿極差。物業(yè)養(yǎng)老的意義就是，物業(yè)能通過自身場地和信息優(yōu)勢，精準(zhǔn)了解養(yǎng)老服務(wù)市場需求，快速與居民建立信任，從而逐漸培育居民對養(yǎng)老服務(wù)的瀏覽意識，增加養(yǎng)老服務(wù)的總體社會成本?？偟膩碚f，我國養(yǎng)老服務(wù)存多樣性低、專業(yè)能力低、供需不相匹配以及基本養(yǎng)老金覆蓋率嚴(yán)重不足等問題。物業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)不僅能滿足用戶老年人居家養(yǎng)老、差異化衣務(wù)市場需求，有效率減低養(yǎng)老服務(wù)供給短缺問題，還受到我國政策的大力支持。物業(yè)+養(yǎng)老能提高居民瀏覽意識、增加養(yǎng)老服務(wù)總社會成本等社會意義。因此，大力刊發(fā)展覽會“物業(yè)+養(yǎng)老”服務(wù)模式就是多方共贏的必然選擇。2.6、多方力量涌入養(yǎng)老服務(wù)市場，物業(yè)具備天然優(yōu)勢我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)群體還相對分散，以保險系和地產(chǎn)系則居多，部分醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)和老年用品生產(chǎn)企業(yè)也逐漸試水參與其中，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還未形成彪悍的龍頭，各方經(jīng)營雜亂，人才輕微匱乏，虧損、西?？h的現(xiàn)象也相對明顯。一方面我國“未豐先舊、所記先舊”，醫(yī)療資源相對非常非常有限，養(yǎng)老人才培養(yǎng)嚴(yán)重不足，同時醫(yī)保第二、第三支柱的缺位也并使老年人仍須提款養(yǎng)老，突顯出“高存款、高消費”的特點；另一方面，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也還處在開拓階段，多個產(chǎn)業(yè)未形成行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)項目仍缺乏精確、可持續(xù)、可以推廣的商業(yè)和盈利模式。由于市場需求兩端客戶群體分散且主張多樣，個人繳交能力和繳交意愿也存差異；可以可供給側(cè)多方力量參與，各自錨定細(xì)分區(qū)域市場或細(xì)分業(yè)務(wù)賽道，并未形成有力的養(yǎng)老龍頭，總體而言，養(yǎng)老市場競爭并不激烈。福壽康智慧（上海）醫(yī)療養(yǎng)老服務(wù)有限公司（以下縮寫“福壽康”）成立于2011年，就是“上海市高齡老人醫(yī)療護(hù)理計劃”和“長期護(hù)理保險”首批定點服務(wù)機(jī)構(gòu)，就是上海市醫(yī)保定點單位。福壽康在社區(qū)居家養(yǎng)老領(lǐng)域精耕細(xì)作，就是目前我國已較大的居家醫(yī)療護(hù)理服務(wù)機(jī)構(gòu)。截至2022年底，福壽康服務(wù)覆蓋全國50多個城市，具備全國400余家分支機(jī)構(gòu)，員工已多于1萬人，年客戶服務(wù)量強(qiáng)于1500萬人次。福壽康為失能癡呆長者提供更多更多涵蓋長期護(hù)理服務(wù)、機(jī)構(gòu)護(hù)理、居家護(hù)理、智慧家床、住院看管、院后康復(fù)、中醫(yī)用藥、上門助浴、輔具租賃、適老產(chǎn)品在內(nèi)的一站式綜合服務(wù)。按客戶類型看一看，福壽康提供更多更多的服務(wù)分為四種：康樂型：融合日托、長照曝光、護(hù)理東站解決社區(qū)60歲以上老人身心健康市場需求、精神市場需求；醫(yī)護(hù)型：為60歲以上老人提供更多更多生活護(hù)理、生活介護(hù)、家庭護(hù)士、床上洗衣、康為叢蘚科扭口蘚指導(dǎo)、中醫(yī)保健等服務(wù)；康護(hù)型：為高齡老人、輕度失能癡呆老人解決飲食、娛樂、私人護(hù)理市場需求，提供更多更多失能恢復(fù)正常、癡呆恢復(fù)正?？祻?fù)指導(dǎo)服務(wù)；康養(yǎng)型：為家中臨時無人照料、床位等候周轉(zhuǎn)、因病仍須短期康復(fù)等情況老人提供更多更多嘗甲殼類、娛樂、24小時護(hù)理養(yǎng)老服務(wù)，以及心理康復(fù)指導(dǎo)等。福壽康主要著眼醫(yī)養(yǎng)融合，更多服務(wù)于身患疾病，失能、半失能老人，部分日托、長照曝光中心設(shè)立在小區(qū)內(nèi)，與物業(yè)公司當(dāng)前正在積極開展的社區(qū)養(yǎng)老相近。相較于其他參與主體，物業(yè)公司能提供更多更多訂單式的養(yǎng)老服務(wù)，滿足用戶差異化市場需求；物業(yè)公司本就提供更多更多上門家政服務(wù)，積極開展養(yǎng)老服務(wù)與舊有業(yè)務(wù)協(xié)同性高，能夠充份激刊發(fā)員工效能，挖掘客戶價值；作為與居民朝夕相處的社區(qū)管理人員，物業(yè)員工更容易獲得老人的信任，對老年人生活習(xí)慣和市場需求把握住更加精準(zhǔn)。在人員和場所方面，物業(yè)提供更多更多居家養(yǎng)老服務(wù)和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)也具備天然競爭優(yōu)勢。3、養(yǎng)老服務(wù)就是物業(yè)公司增值服務(wù)細(xì)分賽道3.1、物業(yè)在管大量住宅項目，具備養(yǎng)老業(yè)務(wù)規(guī)?；A(chǔ)民企物管如碧桂園服務(wù)等前期通過繳重組快速不斷擴(kuò)大規(guī)模，合約面積快速提升；由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場環(huán)境變化，2022年民企物管通過繳重組膨脹規(guī)模的動力極差，逐漸重返至內(nèi)生快速增長渠道；國企物管規(guī)模膨脹勢頭依舊。房地產(chǎn)竣工的減慢對物管公司也存一定影響，部分項目減慢交貨，在管面積快速增長大幅下滑；但存量拓展也就是物業(yè)企業(yè)以以獲取項目的關(guān)鍵渠道，仍存非常大空間。3.2、物業(yè)盈利均衡，側(cè)重于長期發(fā)展從總收入和利潤端的來看，根據(jù)我們高度高度關(guān)注的16家物業(yè)公司樣本數(shù)據(jù)，2020、2021年，物管規(guī)?？焖倥蛎?，且地產(chǎn)研發(fā)尚未對物管業(yè)務(wù)產(chǎn)生推高，物業(yè)公司業(yè)績高速快速增長，整體營收增長速度分別為38%/45%，歸母凈利潤增長速度分別為56%/46%。2022年，行業(yè)整體總收入同比快速增長25%，歸母凈利潤同比大幅大幅下滑39%，主要因為地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)推高，部分民企受母公司影響導(dǎo)致其歸屬于母凈利潤同比增長速度大幅度下再再降。其中，國企物管歸母凈利潤增長速度為21.9%，保持穩(wěn)定，而民企物管為-65%。從盈利能力來看，2019-2021年行業(yè)毛利率由22.5%穩(wěn)步提升至24.1%，2022年回落3.9pct至20.2%，民企國企收斂至相同水平。2022年國企與民企歸母凈利潤率整體整體表現(xiàn)出現(xiàn)分化，國企歸母凈利潤率大幅大幅下滑0.8pct至10.1%，基本保持穩(wěn)定；同期的民企物管則由11.9%下降至3.4%，主要由于民企物管開發(fā)商增值業(yè)務(wù)利潤大幅縮減，并計提了非常大數(shù)額的應(yīng)收賬款賬款賬款資產(chǎn)資產(chǎn)減值。3.3、物管已拓展養(yǎng)老服務(wù)賽道，前景寬闊整體而言，由于物業(yè)公司主要總收入來源為物業(yè)管理費交納（2022年平均基礎(chǔ)物管總收入比重為65%），列作地產(chǎn)負(fù)面影響，物業(yè)公司總收入增長速度和盈利能力基本能夠保持穩(wěn)定；均衡的現(xiàn)金流向，資本開支較太太少，因此物管公司廣為挑選出無私分后黑回饋股東。2022年重點公司平均值股息比例42%，按照2023年6月12日收盤價排序，重點公司平均值股息率為2.8%。物業(yè)公司積極主動拓展社區(qū)增值業(yè)務(wù)，提高員工效率，提高單個客戶價值，變薄公司利潤。當(dāng)前物業(yè)公司社區(qū)增值業(yè)務(wù)主要涵蓋空間運營服務(wù)、房屋經(jīng)紀(jì)、美居服務(wù)、社區(qū)零售、家政服務(wù)、養(yǎng)老和托幼服務(wù)等，以雅生活服務(wù)為基準(zhǔn)，2022年社區(qū)減至值服務(wù)收入23.2億元，同比快速增長24.3%，占到至總收入比重15.1%，毛利占比23.5%。物業(yè)作為小區(qū)“管家”，貼近業(yè)主，也更容易獲得小區(qū)居民的信任，長期積累的小區(qū)服務(wù)經(jīng)驗使物管企業(yè)存能力解決高齡、空巢、群居、失能老年人生活照料和長期護(hù)理難題。部分物業(yè)公司已經(jīng)積極開展社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，集團(tuán)內(nèi)部存明朗養(yǎng)老業(yè)務(wù)的物企更加具備領(lǐng)先優(yōu)勢。4、國際經(jīng)驗人口老齡化就是全球高度高度關(guān)注的關(guān)鍵性社會問題，就是社會發(fā)展的必然。國際上，日本晚在20世紀(jì)70年代就步入老齡化社會，至今已50余年，老齡化程度仍處于全球最高水平，整體整體表現(xiàn)為生育率持續(xù)上升，預(yù)期壽命不斷延長，勞動力人口逐漸減少。步入老齡化社會后，日本對于個人護(hù)理服務(wù)和家政服務(wù)的市場需求快速轉(zhuǎn)化成，對應(yīng)的服務(wù)價格也大幅上漲，以2020年為基準(zhǔn)（100）排序的1970-2022年日本家政服務(wù)價格總計上漲531%，個人護(hù)理服務(wù)價格總計上漲578%，整體CPI指數(shù)艱辛計上漲231%。家政服務(wù)、個人護(hù)理均屬于服務(wù)型消費，隨著老齡化程度加深，市場需求不斷快速增長，勞動力人口逐漸減少供給非常非常有限，價格具備持續(xù)上漲的動力。將中國1990-2020年65歲以上人口比重與日本（1960-1990）對照，其變化趨勢較為相符；第二次“嬰兒潮”人口逐漸變老，老齡化趨勢大力大力推進(jìn)；不斷下降的出生率也與日本更加相符，日本的養(yǎng)老經(jīng)驗對我國存關(guān)鍵的先進(jìn)經(jīng)驗意義。4.1、日本養(yǎng)老保障體系：三大支柱+介護(hù)保險完善的社會保障就是日本養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的根基，日本的養(yǎng)老保障體系存三層，第一層就是國民年金（基礎(chǔ)年金），日本法律規(guī)定凡處于法定年齡段的國民均須重新加入國民年金；第二層就是與總收入關(guān)聯(lián)的厚生年金，在應(yīng)邀出席國民年金的基礎(chǔ)上，企業(yè)雇員和公務(wù)員仍須重新加入厚生年金；第三層則就是相同類型的企業(yè)年金和個人養(yǎng)老計劃，企業(yè)與個人可以自由選擇重新加入。第一層和第二層由政府運營且存強(qiáng)制性色彩，再分后稱為公共養(yǎng)老金；第三層稱為企業(yè)、私人養(yǎng)老金。將日本三層次養(yǎng)老金制度按照國家、企業(yè)和個人為主體拆分，形成了日本養(yǎng)老金三支柱體系：第一支柱為具有強(qiáng)制性的兩層次公共養(yǎng)老金制度，即為為套管交費的國民年金和總收入關(guān)聯(lián)型的厚生年金，第二支柱為自愿的、多類型的雇員養(yǎng)老金計劃，第三支柱為以個人自愿參與為主體的個人養(yǎng)老金計劃。由于日本老齡化程度日漸緊迫，老年人醫(yī)療護(hù)理市場需求逐漸增大，日本政府在1997年制定《介護(hù)保險法》。在國民身心健康保險、國民年金保險等一系列社會保障制度之外，日本政府導(dǎo)入另一個單一制的社會保障制度——介護(hù)保險制度，通過介護(hù)和易保險把介護(hù)、醫(yī)療、年金有機(jī)地融合在一起，進(jìn)而構(gòu)成代萊介護(hù)保險體系?！敖樽o(hù)”就是看護(hù)、照料的意思，即以照料日常生活起居飲食為基礎(chǔ)。介護(hù)服務(wù)大體上分為居家介護(hù)服務(wù)和設(shè)施介護(hù)服務(wù)兩種。居家服務(wù)涵蓋上門護(hù)理、上門康復(fù)用藥、居家療養(yǎng)指導(dǎo)、日間介護(hù)護(hù)理、日間康復(fù)用藥等多種形式。設(shè)施介護(hù)服務(wù)就是所指舊有年人用膳介護(hù)保險設(shè)施所拒絕接受的服務(wù)。比如特別介護(hù)老人院、老人福祉設(shè)施、介護(hù)老人保健設(shè)施和介護(hù)療養(yǎng)型醫(yī)療設(shè)施等，相似中國的養(yǎng)老院?！督樽o(hù)保險法》規(guī)定，40歲以上的國民，涵蓋移居在日本的外國人必須重新加入，并繳納介護(hù)保險金。65歲以后可以享受介護(hù)服務(wù)。對于應(yīng)邀出席介護(hù)保險，比如患上癌癥、早期癡呆、腦血管疾病等15種疾病，即使不滿65歲，也可以享受介護(hù)保險服務(wù)。介護(hù)保險額根據(jù)每個人的總收入相同而異。2020年日本拒絕接受介護(hù)保險服務(wù)的人數(shù)為564萬人，其中居家護(hù)理人數(shù)384萬人，對應(yīng)居家護(hù)理繳交的保險費用約4.8萬億日元，平均值費用約10.3萬日元/人/月，若按照10%至30%的個人分?jǐn)偙壤?，居民平均值分?jǐn)偟脑沦M用約1萬至3.1萬日元/人/月。4.1.1、日本養(yǎng)老模式：居家居多大部分日本老年人偏好移居在家中養(yǎng)老，因此日本尤其側(cè)重于居家養(yǎng)老服務(wù)。居家養(yǎng)老主要分為上門、日托和短期機(jī)構(gòu)照料三種形式，能并使老年人在家里生活，并贏得生活上的照料和積極支持。在社區(qū)養(yǎng)老方面，“小規(guī)模多機(jī)能社區(qū)”就是日本特色之一。日本存很多小規(guī)模的社區(qū)養(yǎng)老院，提供更多更多的養(yǎng)老服務(wù)就是“多機(jī)能”的，可以就是24小時的用膳照料，也可以就是白天的日托服務(wù)或居家上門服務(wù)。日本并不主張砌大型養(yǎng)老院，而是特別強(qiáng)調(diào)舊有人們在自己的家中和社區(qū)中養(yǎng)老，與社區(qū)互動。小規(guī)模多功能養(yǎng)老設(shè)施側(cè)重于老人與其周邊長期生活的移居環(huán)境間的緊密融合，通過為老人提供更多更多存針對性的服務(wù)以及實行多樣化的經(jīng)營策略創(chuàng)造出一種靈活的、高效率的模式。日本的介護(hù)養(yǎng)老模式和設(shè)計理念對我國倡導(dǎo)的“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為充分利用，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)齊”的養(yǎng)老規(guī)劃有著非常關(guān)鍵的參考價值，必須我們分析與先進(jìn)經(jīng)驗。4.1.2、日本領(lǐng)先的養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)日醫(yī)學(xué)館NICHIIGAKKAN日醫(yī)學(xué)館于1968年成立，在日本國內(nèi)積極開展介護(hù)、身心健康護(hù)理、教育、復(fù)育和醫(yī)療有關(guān)等多領(lǐng)域、多樣化，密切關(guān)系人們生活的業(yè)務(wù)，就是一家綜合生活服務(wù)企業(yè)。公司成立之初，主營醫(yī)療機(jī)構(gòu)的行政服務(wù)業(yè)務(wù)，1972年已經(jīng)已經(jīng)開始全國化布局；1996年公司正式宣布正式宣布積極開展以家庭護(hù)理為重點的長期護(hù)理業(yè)務(wù)，2000年公司為積極響應(yīng)長期護(hù)理保險制度的引入，全面不斷擴(kuò)大長期護(hù)理業(yè)務(wù)；2020年公司因MBO而私有化。從發(fā)展歷程來看，日醫(yī)學(xué)館對準(zhǔn)養(yǎng)老領(lǐng)域的時間點在1996年，正值日本步入深度老齡化社會，個人護(hù)理服務(wù)和家政服務(wù)市場需求疲軟；日醫(yī)學(xué)館主要提供更多更多家政服務(wù)等綜合后勤服務(wù)，與養(yǎng)老服務(wù)高度協(xié)同，有利于業(yè)務(wù)拓展；另外公司具備大量經(jīng)檢多樣的員工，服務(wù)水平較低，步入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的成本也相對較低。不考量虧損年份，公司在2010.6.30-2015.6.30期間，平均值PE-ttm為18倍。從總收入來看，日醫(yī)學(xué)館主要存醫(yī)療大力支持、長期護(hù)理、兒童復(fù)育、保健、語言教育等業(yè)務(wù)。其中，醫(yī)療大力支持和長期護(hù)理業(yè)務(wù)占到至比較大，根據(jù)公司B股前的2019財年發(fā)布數(shù)據(jù)，長期護(hù)理總收入占比51.6%，醫(yī)療大力支持總收入占比38.4%。2016-2019年公司毛利率基本保持在20%，歸母凈利潤率平均值為1.1%；若不考量虧損年份，公司正常經(jīng)營財年（2009-2014財年）的平均值ROE為6.5%，平均ROA為2.4%。從盈利能力來看，養(yǎng)老業(yè)務(wù)以及家政服務(wù)等均為民生行業(yè)，存大量剛性市場需求，但無法具備較低的利潤率水平，因此企業(yè)通常通過充分發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢節(jié)約成本，提升運營效率。損?？毓捎邢薰居邢薰維OMPO損?？毓墒且患掖笮蛽p害保險企業(yè)，旗下集團(tuán)公司SOMPOCare主營損保集團(tuán)的介護(hù)和保健業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)內(nèi)容主要分為住宅型服務(wù)和居家型服務(wù)。公司在全日本運營約300家設(shè)施，包括約150家養(yǎng)老院和住宅型收費療養(yǎng)院。對于那些希望繼續(xù)住在家中的客戶，公司提供家庭護(hù)理服務(wù)，提供例如家訪護(hù)理、家訪沐浴、日間服務(wù)、小型多功能家庭護(hù)理等服務(wù)。除了“保險+護(hù)理”的模式，損?？毓赡苊摲f而出的原因還在于其科技優(yōu)勢。損?？毓蓮?qiáng)調(diào)引入睡眠傳感器和記錄系統(tǒng)等數(shù)字技術(shù)，借助摔倒等事故的早期發(fā)現(xiàn)、介護(hù)機(jī)器人，實現(xiàn)介護(hù)負(fù)擔(dān)減輕。在介護(hù)保健業(yè)務(wù)中，住宅服務(wù)占據(jù)了收益的大部分比重，因此，損保將養(yǎng)老設(shè)施的入住率作為KPI。2016財年-2019財年（公司每一財年為當(dāng)年4月1日至次年3月31日），其養(yǎng)老設(shè)施入住率由83.7%上升至91.5%，2020財年有所下降，2021財年入住率為91.1%。從養(yǎng)老服務(wù)的利潤率來看，公司經(jīng)調(diào)整后的養(yǎng)老服務(wù)利潤率在2017財年-2021財年區(qū)間內(nèi)，平均值為4.1%，盈利水平雖然不高，但較為穩(wěn)定且可持續(xù)。資本市場整體整體表現(xiàn)方面，2010年4月至2023年5月三和銀行控股有限公司有限公司平均值PE-ttm為16倍。4.2、美國養(yǎng)老模式：社區(qū)養(yǎng)老由于低生育率導(dǎo)致的人口快速增長低迷，美國也早已步入老齡化社會，但由于其彪悍的經(jīng)濟(jì)快速增長能力，每年可以取悅許多年短移民者，并使美國老齡化程度的加深沒有日本、意大利等國家快速。2021年，美國人口出生率為11‰，65歲及以上人口存5500萬，占到至總?cè)丝诒戎丶s17%，老年撫養(yǎng)比25.6%。美國養(yǎng)老模式的特點就是其社區(qū)養(yǎng)老類型多樣。按種類，美國養(yǎng)老社區(qū)通常分為四類：生活自理型社區(qū)、生活協(xié)助型社區(qū)、特定護(hù)理社區(qū)以及持續(xù)護(hù)理離任社區(qū)(CCRC)，社區(qū)與醫(yī)院和專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)均存密切合作。其中，生活自理型社區(qū)主要面向年齡在70~80歲之間、生活能夠自理的老人。生活協(xié)助型社區(qū)主要面向80歲以上、沒有關(guān)鍵性疾病，但生活仍須照料的老人，社區(qū)提供更多更多涵蓋餐飲、娛樂、打掃、維修、應(yīng)急、短途交通、定期健康檢查等基礎(chǔ)服務(wù)，并可以通過下載方式享受其他生活輔助服務(wù)、用藥管理及阿爾茨海默病(老年癡呆癥或老年失智癥)的特定護(hù)理。特定護(hù)理型社區(qū)主要面向存慢性疾病的老人、術(shù)后恢復(fù)期的老人及記憶功能障礙的老人，社區(qū)內(nèi)設(shè)有專業(yè)護(hù)士，提供更多更多各種護(hù)理和醫(yī)療服務(wù)。持續(xù)護(hù)理離任社區(qū)(CCRC)面向那些離任沒多久、當(dāng)前生活能夠自理、但不敢由于未來生活自理能力的下降而被迫頻繁修改居所的老人。在最為流行的“醫(yī)養(yǎng)融合”養(yǎng)老模式下，最為典型就是美國PACE（安樂位列）項目。隨著不斷發(fā)展壯大和模式的不斷成型，PACE已經(jīng)推廣至了全美各地，目前在美國未有139個服務(wù)機(jī)構(gòu)運營著272個服務(wù)中心，全面全面覆蓋31個州。安樂位列管理的非政府能夠提供更多更多各種服務(wù)，就是一個全面的、相近保險計劃的長期醫(yī)療護(hù)理計劃。在PACE項目中，州政府可以為那些維護(hù)老年人身心健康的地方運營商報訂貨有關(guān)支出。盡管政府出售服務(wù)，但是PACE服務(wù)提供更多更多方具有高度自治權(quán)，他們的服務(wù)和養(yǎng)老計劃可以根據(jù)社區(qū)居民的類型回去量身訂做，設(shè)計獨特。PACE模式側(cè)重于老年人的自助式，并且鼓勵年長的離任人員提供更多更多志愿服務(wù)。該項目內(nèi)有涵蓋全系列科醫(yī)生、?？漆t(yī)生、護(hù)士、藥劑師、康復(fù)師、理療師、營養(yǎng)師、家庭護(hù)理助手、社工、駕駛員等在內(nèi)的多專業(yè)綜合的人員，可以為體弱多病、移居在社區(qū)內(nèi)的老人提供更多更多全面的醫(yī)療和社會服務(wù)等“裝箱式”服務(wù)，可以在社區(qū)內(nèi)滿足用戶老年人的醫(yī)療保健市場需求，而不必回來療養(yǎng)院或其他護(hù)理機(jī)構(gòu)。4.2.1、美國領(lǐng)先的養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)布魯克代爾長者護(hù)理BrookdaleSeniorLivingInc.布魯克代爾就是全美最輕的老年社區(qū)服務(wù)商，成立于2005年6月，由BrookdaleLivingCommunities和AlterraHealthcarecorporation拆分而變?yōu)?。公司主要通過重組變成行業(yè)龍頭，于2006年7月25日全面全面收購了另一家領(lǐng)先的長者生活衣務(wù)提供商AmericanRetirementCorporation；2011年9月1日全面全面收購HorizonBay（當(dāng)時就是美國第九大長者生活社區(qū)運營商）；2014年7月31日順利完成了對美國第二大老年生活社區(qū)運營商EmeritusCorporation的全面全面收購。截至2022年末，公司在美國41個州經(jīng)營和管理673個社區(qū)，為6萬多居民提可以可供服務(wù)。從布魯克代爾的服務(wù)內(nèi)容來看，服務(wù)內(nèi)容較為全面，公司運營單一制生活社區(qū)、輔助生活社區(qū)、記憶護(hù)理社區(qū)、專業(yè)護(hù)理社區(qū)和持續(xù)護(hù)理離任社區(qū)，并提供更多更多居家護(hù)理服務(wù)，滿足用戶多層次的老年人養(yǎng)老服務(wù)市場需求。2015年至公司總收入已經(jīng)已經(jīng)開始大幅大幅下滑，主要由于入住率下降，公司逐漸停止使用盈利性極差的社區(qū)，且2020年已經(jīng)已經(jīng)開始疫情對公司業(yè)務(wù)積極開展產(chǎn)生非常大沖擊。一方面，布魯克代爾基本處于虧損狀態(tài)，公司崇尚規(guī)模膨脹而積極開展大量重組，整體運營效率有待提升；另一方面，公司三分之二的設(shè)施運營費用（Facilityoperatingexpense，不涵蓋固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)）為人工成本，公司遭遇人工成本上漲壓力；此外養(yǎng)老設(shè)施設(shè)備的固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)也非常大程度影響報表利潤，列作固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)影響，過去十年（2013-2022年）公司平均值EBITDA利潤率為10.7%。由于公司本身盈利能力不強(qiáng)，資本市場對于公司的價值心智也有所分歧，因此股價存非常大波動；2008至2014年，公司在資本市場整體整體表現(xiàn)相對較好，期間公司籌錢助收重組等方式同時同時實現(xiàn)規(guī)模膨脹；2015年已經(jīng)已經(jīng)開始公司總收入有所大幅大幅下滑，股價也存非常大幅度下跌。5、物業(yè)掘金中國“9073”養(yǎng)老市場總結(jié)美國和日本經(jīng)驗，融合我國養(yǎng)老市場現(xiàn)狀，我們表示：1、提升繳交能力就是關(guān)鍵，人口結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致家政、個人護(hù)理服務(wù)價格上漲較快，在日本已經(jīng)贏得檢驗；在養(yǎng)老儲備嚴(yán)重不足、“未豐先舊”情況下，服務(wù)市場需求無法補(bǔ)授分后轉(zhuǎn)化成，養(yǎng)老服務(wù)支出可能將將變成未來養(yǎng)老事業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，解決非常大的老齡人口問題仍須三大支柱以及更完善的體系提振。2、養(yǎng)老企業(yè)仍須積極探索出一條適合國情、民情的道路，比如日本偏好居家養(yǎng)老，美國側(cè)重于集中式的社區(qū)養(yǎng)老；我國倡導(dǎo)“9073”的養(yǎng)老模式，就是國家、市場和老年人市場需求所同意的。3、養(yǎng)老服務(wù)就是一個投資投資回報周期較長，盈利能力相對極差的行業(yè)，跨行業(yè)干涉養(yǎng)老市場仍須考量業(yè)務(wù)協(xié)同性。行業(yè)龍頭可以通過繳重組產(chǎn)生，規(guī)?；档统杀?，但仍須考量服務(wù)品質(zhì)和整體運營效率。4、“物業(yè)+養(yǎng)老”兼具社區(qū)和居家屬性，具有多重優(yōu)勢，料變成我國養(yǎng)老事業(yè)的“解題答案”。5.1、中國長期護(hù)理保險制度的發(fā)展試點階段：2016年7月，人力資源和社會保障部辦公廳發(fā)布《關(guān)于積極開展長期護(hù)理保險制度試點的指導(dǎo)意見》，明確提出在河北、吉林、黑龍江、上海、江蘇、浙江、安徽、江西、山東、湖北、廣東、重慶、四川、新疆部分省市，積極開展長期護(hù)理保險制度先行點，建立長期護(hù)理保險制度。在制度精心安排上，試點初期，長期護(hù)理保險制度以長期處于失能狀態(tài)的交費人群為保證對象，并隨經(jīng)濟(jì)逐步調(diào)整保證范圍和保證水平，試點階段主要全面全面覆蓋職工基本醫(yī)療保險交費人群，通過優(yōu)化職工醫(yī)保吊詭結(jié)構(gòu)、撥付職工醫(yī)保統(tǒng)籌規(guī)劃基金結(jié)余、調(diào)劑職工醫(yī)保費率等途徑籌集資金，根據(jù)護(hù)理等級、服務(wù)提供更多更多方式等制定低別化的待遇保證政策，對符合規(guī)定的長期護(hù)理費用，基金繳交水平總體上掌控在70%左右。此外，《意見》還明確提出，引導(dǎo)保證對象優(yōu)先利用居家和社區(qū)護(hù)理服務(wù)，鼓勵機(jī)構(gòu)服務(wù)向社區(qū)和家庭延伸。不斷擴(kuò)大試點：2019年政府工作報告明確提出“不斷擴(kuò)大長期護(hù)理保險制度試點”，2020年9月國家醫(yī)保局會同財政部印發(fā)《關(guān)于不斷擴(kuò)大長期護(hù)理保險制度試點的指導(dǎo)意見》，在交費對象和范圍上，進(jìn)一步明確，經(jīng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)或康復(fù)機(jī)構(gòu)規(guī)范用藥、失能狀態(tài)持續(xù)6個月以上，經(jīng)提出申請通過評估認(rèn)定的失能交費人員，可以按規(guī)定享受有關(guān)待遇；關(guān)于資金籌集，職工交費人群籌資以單位和個人交費居多，交費責(zé)任原則上按1:1比基準(zhǔn)分?jǐn)偅M用分別源于職工醫(yī)保費和職工基本醫(yī)療保險個人賬戶；在范圍上，進(jìn)一步不斷擴(kuò)大試點范圍，未積極開展試點的省份可以新增1個城市積極開展試點。5.2、物業(yè)+養(yǎng)老部分地區(qū)試點情況2020年底，住建部、發(fā)改委等等六部門正式宣布正式宣布明確提出推行“物業(yè)服務(wù)＋養(yǎng)老服務(wù)”居家社區(qū)養(yǎng)老模式，大力支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)自身條件，融合養(yǎng)老市場需求，成立單一制的居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，同時同時實現(xiàn)居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)規(guī)模化、品牌化、連鎖化經(jīng)營。各地政府施行措施，聯(lián)系物業(yè)企業(yè)展開試點，積極探索物業(yè)+養(yǎng)老這一發(fā)展模式。北京重點挑選出北京首創(chuàng)集團(tuán)、萬科集團(tuán)、北京天恒置業(yè)集團(tuán)（北京天恒優(yōu)家科技服務(wù)公司）、遠(yuǎn)洋億家物業(yè)服務(wù)股份有限公司等公司旗下的物業(yè)養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)上加展覽會試點，大力支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用其與小區(qū)居民日常聯(lián)系緊密、就近就便等優(yōu)勢，充分利用物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)有服務(wù)場所、現(xiàn)有服務(wù)隊伍、現(xiàn)有服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，充分發(fā)揮供需交會平臺促進(jìn)作用，上門入戶為其物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)困難、失能、癡呆、養(yǎng)老、重度殘疾等基本養(yǎng)老服務(wù)對象和高齡、群居等老年人提供更多更多巡查造訪、助潔、DFH2、助醫(yī)、助急、家電維修、買回代理商等居家養(yǎng)老服務(wù)。南京先后入選全國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革、居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)改革、醫(yī)養(yǎng)融合等3個國家級試點，存較好的養(yǎng)老服務(wù)積極開展條件；以銀城物業(yè)在南京市鼓樓區(qū)積極開展養(yǎng)老服務(wù)為基準(zhǔn)，課堂教學(xué)過程中，物業(yè)企業(yè)在場地精心安排、人員協(xié)同、服務(wù)價格等方面展示出明顯優(yōu)勢；在政策的提示信息下，正逐漸積極探索出可轉(zhuǎn)化成可以推廣的居家養(yǎng)老道路。5.3、物業(yè)提供更多更多居家養(yǎng)老服務(wù)生活照料生活照料服務(wù)主要為失能、癡呆以及護(hù)理型老人提供更多更多生活積極支持與協(xié)助，針對老年人的相同服務(wù)市場需求，制訂個性化照料計劃，進(jìn)一步進(jìn)一步增強(qiáng)老人積極主動資金投入生活的性欲，提高生活質(zhì)量和品質(zhì)。通常生活照料服務(wù)主要涵蓋：協(xié)助日常生活、協(xié)助用餐、協(xié)助移動、協(xié)助潔凈潤色、協(xié)助體溫等。助餐服務(wù)助餐服務(wù)主要為居家老年人提供更多更多，以解決高齡和失能等特定老年人“吃飯難”的問題。該服務(wù)充分利用鎮(zhèn)（街道）居家養(yǎng)老服務(wù)中心、城鄉(xiāng)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)照料中心、社會餐飲企業(yè)（或社區(qū)養(yǎng)老助餐中心）、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等載體，為轄區(qū)內(nèi)有市場需求的居家養(yǎng)老的老年人提供更多更多營養(yǎng)配餐、集中用餐、上門服務(wù)員等服務(wù)。世茂椿熙堂老年人助餐服務(wù)推行的就是專門的網(wǎng)上訂餐系統(tǒng)，能進(jìn)行在線指導(dǎo)和康訓(xùn)大力支持。報表呈現(xiàn)系統(tǒng)和大數(shù)據(jù)處理后臺可以為管理方作出有關(guān)助餐決策提供更多更多數(shù)據(jù)提振，也可以根據(jù)需求方個性化市場需求進(jìn)行訂做化研發(fā)。家政服務(wù)囊括一系列家庭打掃業(yè)務(wù)，比如說家電沖洗、家電維修、家具維修保養(yǎng)、除塵除螨、家庭環(huán)境檢測等。考慮到大多數(shù)老年人行動不便，生活能力缺少，該服務(wù)主要幫助老年人順利完成基本家務(wù)、確認(rèn)安全隱患。身心健康管理身心健康管理為居家老人提供更多更多規(guī)范的基本醫(yī)療保健服務(wù)，對具備慢性疾病、生活無法自理、長期臥床、晚期姑息化療以及其他仍須長期照料和護(hù)理服務(wù)的老年人提供更多更多涵蓋專業(yè)護(hù)理、康復(fù)促進(jìn)、安寧療護(hù)等全生命周期服務(wù)。基本醫(yī)療：由專業(yè)醫(yī)生團(tuán)隊為患者提供更多更多身心健康咨詢、身心健康教育、常見疾病及并發(fā)癥的診斷和化療、慢病營養(yǎng)管理、應(yīng)急醫(yī)療救援、病毒感染防控等醫(yī)療服務(wù)。專業(yè)護(hù)理：由專業(yè)護(hù)理團(tuán)隊為患者提供更多更多基礎(chǔ)護(hù)理、管路護(hù)理和心理大力支持，和醫(yī)生團(tuán)隊共同分?jǐn)偲鹬林良膊〉念A(yù)防、化療和急救的歷史使命?？祻?fù)促進(jìn)：由專業(yè)康復(fù)團(tuán)隊對存相同程度功能障礙的人群進(jìn)行康復(fù)評估，制定康為叢蘚科扭口蘚方案，從藥物干預(yù)、功能練習(xí)、物理化療和心理勸阻等多方面進(jìn)行干預(yù)和化療。安寧療護(hù)：由多學(xué)科團(tuán)隊對存服務(wù)市場需求的患者及家庭進(jìn)行系統(tǒng)評估，制定生前進(jìn)度表幸賴、癥狀掌控和緩解護(hù)理綜合服務(wù)方案，幫助患者和家庭降低身心痛苦，重返自我價值和自尊心，平靜安靜地渡河生命時光。遠(yuǎn)程服務(wù)遠(yuǎn)程照料服務(wù)構(gòu)筑基于物業(yè)服務(wù)場景下的養(yǎng)老身心健康服務(wù)系統(tǒng)，順利完成遠(yuǎn)程居家看一看護(hù)、危機(jī)積極響應(yīng)等服務(wù)。越秀服務(wù)旗下智慧養(yǎng)老系統(tǒng)，將養(yǎng)老、醫(yī)療器械、公區(qū)、戶內(nèi)設(shè)備互連IOT平臺，對看護(hù)對象進(jìn)行身心健康分析管理。訂做戶內(nèi)智能屏，語音掌控智能家居等設(shè)備，滿足用戶老人安全、文娛、身心健康看護(hù)等核心市場需求。5.4、物業(yè)提供更多更多社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)養(yǎng)老吸收了家庭養(yǎng)老和社會養(yǎng)老模式的優(yōu)勢和可操作性，將家庭養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老與社區(qū)集中融合出。社區(qū)養(yǎng)老的主要業(yè)務(wù)就是為老年人設(shè)立購物中心和服務(wù)中心、開設(shè)老人餐桌和老人食堂；建立老年人醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)、老年人活動中心；開辦老年人學(xué)校；建立老年人才市場、積極開展老年人法律援助和收容服務(wù)等。社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)通常與居家養(yǎng)老服務(wù)不可分割，能并使老年人住在家里，在他們贏得家人照料的同時，有關(guān)的社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)也能為老年人提供更多更多現(xiàn)場服務(wù)或照料服務(wù)。作為小區(qū)管家，物業(yè)公司積極主動布局社區(qū)養(yǎng)老業(yè)務(wù)。5.4.1、保利長沙天心和悅可以2017年，保利物業(yè)成立了“保利和悅可以”，以社區(qū)干涉式微小結(jié)構(gòu)為載體，為老年人提供更多更多身心健康，生活，精神和價值方面的服務(wù)；以居家養(yǎng)老、核心服務(wù)、特色清掃、延伸服務(wù)四大服務(wù)為核心，向周邊社區(qū)居民提供更多更多高質(zhì)量的身心健康養(yǎng)老服務(wù)。還將服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行系統(tǒng)的預(yù)設(shè)，比如說休養(yǎng)生息服務(wù)、日托照料、營養(yǎng)餐、居家服務(wù)、身心健康管理、康復(fù)理療、養(yǎng)老巡查、長者學(xué)院、娛樂活動、心理安撫、和悅商城等十一個服務(wù)項目的“和悅服務(wù)圈”產(chǎn)品體系。運營模式上，保利和悅可以在轉(zhuǎn)化成保利“三位一體”養(yǎng)老運營模式基礎(chǔ)上，深度聯(lián)喊叫保利物業(yè)的社區(qū)資源，充分利用保利健投明朗的養(yǎng)老轉(zhuǎn)化成運營能力，利用智慧養(yǎng)老平臺——“熹尚服務(wù)系統(tǒng)”，基于當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)長者和家庭養(yǎng)老市場需求，提供更多更多個性化、標(biāo)準(zhǔn)化、智能化養(yǎng)老服務(wù)，同時同時實現(xiàn)“1+N”的快速拓展，打造出“物業(yè)平臺+三位一體養(yǎng)老服務(wù)”模式。目前，保利和悅可以已在北京、上海、廣州、青島、長沙等城市布局落地，北京春天里、廣州花香美苑、長沙保利花園均為代表項目。其中，長沙天心和悅可以以保利物業(yè)“人文社區(qū)、價值生活”的品牌定位深耕社區(qū)身心健康養(yǎng)老服務(wù)。項目選址及規(guī)模：保利和悅可以—長沙保利花園身心健康桃花中心座落在長沙市天心區(qū)湘府西路229號保利花園內(nèi)，建筑面積1934平方米，設(shè)有床位64張，涵蓋6個雙人間，13個4人間，電磁輻射周邊3-8公里內(nèi)社區(qū)老年人的居家服務(wù)市場需求。服務(wù)內(nèi)容及特點：服務(wù)內(nèi)容具體內(nèi)容涵蓋休養(yǎng)生息服務(wù)、日托照料、營養(yǎng)餐、居家服務(wù)、身心健康管理、康復(fù)理療、養(yǎng)老巡查、長者學(xué)院、娛樂活動、心理安撫、和悅商城等十一個服務(wù)項目，能有效率滿足用戶相同人群的個性化市場需求。和悅可以內(nèi)采用綠色環(huán)保材料，確保安全、寬大、方便快捷。并且存醫(yī)療電梯、門禁系統(tǒng)、24小時監(jiān)控設(shè)備、安全樓梯、在妍老化設(shè)計上充分考慮長者生理特點。收費標(biāo)準(zhǔn)：和悅可以內(nèi)設(shè)有雙人間和四人間，收費在3000-7000元/月。醫(yī)養(yǎng)融合：和悅可以與社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心為居民提供更多更多基本的醫(yī)療服務(wù)，同時與三甲醫(yī)院、大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)積極開展綠色就醫(yī)、預(yù)約掛號、專家診治，為保利社區(qū)業(yè)戶和周邊居民積極開展身心健康健康檢查、中醫(yī)食療、理療保健、小兒針灸、產(chǎn)后康復(fù)等身心健康管理與服務(wù)。長沙和悅可以與長沙市三醫(yī)院簽訂合作戰(zhàn)略協(xié)議，三醫(yī)院老年病科項主任提著領(lǐng)團(tuán)隊人員，每月定期上門為長者進(jìn)行一次身心健康大血常規(guī)，并且為每位長者都建立了身心健康檔案，深入細(xì)致監(jiān)測并記錄不好長者的血壓、血糖等情況。對于情況不穩(wěn)定的長者，融合護(hù)理部給予的日常生活情況，提供更多更多身心健康咨詢服務(wù)，給予醫(yī)囑建議，同時投入使用了“綠色就醫(yī)地下通道”，便捷長者就醫(yī)和檢后身心健康管理、身體機(jī)能檢測。5.4.2、椿萱田·虹灣長者社區(qū)椿萱田創(chuàng)始于2012年，截至2022年，椿萱田已在5大核心城市群，全國8城落地生根，成功運營將近30個連鎖機(jī)構(gòu)，11000+張床位，已形成CLRC長者社區(qū)、CB老年公寓、CBN護(hù)理院全系列業(yè)態(tài)，具備專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)人員1800+人，艱辛計服務(wù)長輩10000+人。癡呆護(hù)理：遠(yuǎn)洋椿萱田的最輕亮點就是癡呆護(hù)理。椿萱田與美國第三大失智護(hù)理運營商Meridian深度合作，引入中國首個具有國際水準(zhǔn)的癡呆護(hù)理項目——憶路同行（MOMENTSINTIME），還將國際一流癡呆護(hù)理技術(shù)廣泛普遍認(rèn)可療法首次導(dǎo)入國內(nèi)，就是廣泛普遍認(rèn)可療法權(quán)威機(jī)構(gòu)（VTI）在中國唯一的許可培訓(xùn)機(jī)構(gòu)?！皯浡吠小毕鲁闪⑽鍌€板塊，涵蓋療愈性環(huán)境、用餐體驗、身心健康管理、資金投入生活、家屬/照料者積極支持五方面。這五大板塊全面全面覆蓋了長者日常生活的24小時。虹灣長者社區(qū)在2017年12月已經(jīng)已經(jīng)開始營業(yè)，建筑面積少于2.4萬平方米，存213房間，421床位，社區(qū)內(nèi)提供更多更多45~100平米一居室、一室一廳套間及別墅多種房型。為多于百位長者提供更多更多服務(wù)，就是椿萱田第一個CLRC項目、第一個落戶上海的連鎖化項目，更是椿萱田布局全國的第一個戰(zhàn)略性項目。項目選址及特征：位于上海市黃家花園路，緊鄰江橋萬達(dá)商圈，交通、商業(yè)生活配套便利，處于都市生活圈的中心，虹橋樞紐帶動出獨有的虹橋可達(dá)圈，30分鐘可達(dá)人民廣場、外灘，40分鐘可達(dá)浦東、陸家嘴。周邊醫(yī)療資源豐富，多家綜合性醫(yī)院可以滿足住戶健康救助等多方面的醫(yī)療需求。同時南鄰自然河道，優(yōu)渥水景，為長者提供獨特的濱河養(yǎng)老生活。兼具養(yǎng)老、休閑、度假等功能于一體。服務(wù)內(nèi)容及特點：椿萱茂·虹灣長者社區(qū)，沿用椿萱茂一貫的理念，結(jié)合上海本土海派生活元素，提供了包括生活照料、文體娛樂、營養(yǎng)餐食、醫(yī)療保健、居家便利等五大門類百余項貼心服務(wù)。且根據(jù)長輩的不同身體情況，設(shè)置了VLC(活力生活區(qū))和HC(健康生活區(qū))，讓長輩們能夠根據(jù)情況選擇最適合自身的服務(wù)。收費標(biāo)準(zhǔn)：5900-12000元/月。5.5、物業(yè)+養(yǎng)老發(fā)展驅(qū)動綜合來看，物業(yè)+養(yǎng)老的發(fā)展存以下催化劑因素：1、國家大力支持物業(yè)+養(yǎng)老的力度進(jìn)一步進(jìn)一步增強(qiáng)，施行優(yōu)惠政策，比如稅收優(yōu)惠、財政補(bǔ)貼等。物業(yè)分?jǐn)傄欢ǖ墓卜?wù)職能，企業(yè)在疫情防控、促進(jìn)勞動力方面已享受政府補(bǔ)助金，由于國家存動力引入社會力量回去幫助解決老齡化問題，尤其就是鼓勵物業(yè)企業(yè)積極開展物業(yè)+養(yǎng)老，養(yǎng)老服務(wù)具有較強(qiáng)的民生屬性，社會企業(yè)又建議一定的盈利，因此，若一些優(yōu)惠政策比如說稅收優(yōu)惠、財政補(bǔ)貼等施行，將推動物業(yè)+養(yǎng)老的發(fā)展。2、我國長期護(hù)理保險制度建立，養(yǎng)老服務(wù)繳交能力提升。對照日本經(jīng)驗，我國長期護(hù)理保險制度發(fā)展仍處于初級階段，對醫(yī)保的依賴性強(qiáng)，覆蓋范圍嚴(yán)重不足，隨其著試點城市運作明朗，長期護(hù)理保險制度料在全國全面落實，變成我國養(yǎng)老三支柱以外的關(guān)鍵提振；同時，在體系完善后，繳交能力提升的基礎(chǔ)上，老年人居家及社區(qū)護(hù)理市場需求也將逐漸轉(zhuǎn)化成。3、服務(wù)價格體系建立完善，老年人繳交意愿進(jìn)一步進(jìn)一步增強(qiáng)。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老存較為精確的收費標(biāo)準(zhǔn)，但居家養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容差異化程度高，較難形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)積極開展養(yǎng)老服務(wù)，或有可能將其列為月度交費內(nèi)容，或按次收費，都仍須透明化精確的價格標(biāo)準(zhǔn)，以提供更多更多相匹配的服務(wù)。若老年人對于出售服務(wù)的瀏覽意識提升，將有助于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。4、老齡化進(jìn)程大力大力推進(jìn)，社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)市場需求增加，滲透率提升。在老齡化大腰景下，養(yǎng)老服務(wù)量和價都存上漲驅(qū)動，但并非一蹴而就，當(dāng)前居家養(yǎng)老服務(wù)的濾渣透率仍較低，在老齡人口總數(shù)和滲透率均提升的情況下，居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展空間料進(jìn)一步關(guān)上。6、投資分析6.1、保利物業(yè)保利物業(yè)是保利發(fā)展旗下控股子公司，服務(wù)內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)、物業(yè)項目前期咨詢服務(wù)、物業(yè)項目交付后評估分析服務(wù)，以及會所經(jīng)營、資產(chǎn)管理、專業(yè)設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)、家政服務(wù)、社區(qū)健康管理（社區(qū)家庭健康管理、社區(qū)居家健康養(yǎng)老服務(wù)、健康產(chǎn)品與服務(wù)銷售）、社區(qū)教育、社區(qū)智慧平臺建設(shè)與運維等?！氨＠蛺倳笔潜＠飿I(yè)旗下社區(qū)居家養(yǎng)老品牌，保利和悅會以嵌入式小微機(jī)構(gòu)為載體，提供居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、特色醫(yī)養(yǎng)及養(yǎng)老延伸等服務(wù)，以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為專業(yè)支撐，社區(qū)養(yǎng)老為服務(wù)場景，居家養(yǎng)老為服務(wù)終端的“三位一體”健康養(yǎng)老模式，形成了全國七大片區(qū)重點城市規(guī)?；?、連鎖化發(fā)展的新格局，在全國布局養(yǎng)老項目50多個，累計服務(wù)超10萬人次。公司作為央企，基本面優(yōu)秀，2022年實現(xiàn)收入136.9億元，同比增長26.9%；毛利率為18.8%，較上年提升0.13pct；歸母凈利潤11.1億元，同比增長31.6%。1）社區(qū)增值業(yè)務(wù)維持較低增長速度，盈利能力穩(wěn)中有升。公司社區(qū)增值條線基本成辣，經(jīng)過多年發(fā)展，積極探索出美居服務(wù)、社區(qū)零售、停車場服務(wù)、空間運營、社區(qū)便民業(yè)務(wù)五大條線，深度貼近業(yè)主市場需求，近三年（2020-2022）總收入增長速度均衡在30%以上，毛利率由30.3%穩(wěn)步提升至32%，看空時程增值服務(wù)隨著管理規(guī)模膨脹，以及居民對于服務(wù)消費的市場需求逐步轉(zhuǎn)化成，社區(qū)增值業(yè)務(wù)滲透率進(jìn)一步提高。2)優(yōu)勢業(yè)態(tài)持續(xù)深耕，市場拓展力度較強(qiáng)。2022年末，公司在管面積5.8億平，處于行業(yè)規(guī)模第一梯隊，年內(nèi)中標(biāo)第三方項目單年合約金額27.7億元（嶄新簽約第三方17.2億元），市場拓展力度較