廣德縣濱河小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書

PAGE18廣德縣濱河小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書

一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目單位、負(fù)責(zé)人等1、項(xiàng)目名稱：廣德縣糧長河?xùn)|側(cè)濱河住宅小區(qū)項(xiàng)目2、項(xiàng)目建設(shè)單位：安徽宣城市廣恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3、項(xiàng)目法人代表：晏明虎4、項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人：晏永全5、建設(shè)性質(zhì)：新建6、項(xiàng)目建設(shè)地址：廣德縣桃州鎮(zhèn)濱河小區(qū)7、項(xiàng)目總投資規(guī)模（二）項(xiàng)目背景、依據(jù)及其建設(shè)的必要性1、項(xiàng)目背景廣德縣糧長河?xùn)|側(cè)濱河住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)縣發(fā)改委發(fā)改投［2006］110號(hào)文批準(zhǔn)給縣國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司城市建設(shè)投資分公司作為預(yù)備項(xiàng)目。2006年9月19日由安徽銀泰拍賣有限公司主持掛牌出讓，廣恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司接牌獲得該小區(qū)開發(fā)使用權(quán)。廣恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2006年11月委托安徽華盛國際建筑設(shè)計(jì)工程咨詢有限公司（甲級(jí)），對(duì)該項(xiàng)目的開發(fā)、規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、布局、控制指標(biāo)、基礎(chǔ)設(shè)施等進(jìn)行了總體設(shè)計(jì)，并于2007年元月經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審委員會(huì)專家評(píng)審?fù)ㄟ^。2、項(xiàng)目編制依據(jù)2.1《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》2.2《廣德縣總體規(guī)劃》2.3《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》2.4《住宅設(shè)計(jì)規(guī)劃》2.5《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》2.6《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》2.7《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》2.8《濱河住宅小區(qū)項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)書》2.9《濱河住宅小區(qū)地塊地形圖》3、項(xiàng)目建設(shè)的必要性3.1宏觀政策的指導(dǎo)。2003年9月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我縣實(shí)際，廣德縣政府出臺(tái)了廣政［2003］100號(hào)文件，在一定程度上刺激了商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。3.2政府出臺(tái)房改政策，取消福利分房。政府取消福利分房制度，個(gè)人購房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。3.3人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場消費(fèi)需求。廣德是一個(gè)文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來廣德投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為我縣的商品消費(fèi)市場增添了新的主力軍。3.4隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費(fèi)能力逐步增加。2006年廣德城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9030元，比上年增長8.1%。人均消費(fèi)支出增長3.3%；2006年全縣農(nóng)民人均純收入4350元，增長15.9%。2006年全縣完成生產(chǎn)總值48.5億元左右，比上年增長18.5%，增長速度創(chuàng)近年來最好水平，增長速度居全省前列，增加絕對(duì)額居全省第二位。以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長潛力。近年來，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話、摩托車等消費(fèi)的快速增長帶動(dòng)了城市消費(fèi)市場的活躍，汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)已為期不遠(yuǎn)。3.5同類物業(yè)的一批高檔次概念住宅的推出，完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場任務(wù)，人們對(duì)高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，商品住宅的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。3.6舊城改造，造成了需求量的增加。鑒于原舊城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，政府出臺(tái)“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對(duì)城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。城內(nèi)人口外遷，這給城外的房地開發(fā)提供了發(fā)展機(jī)遇和良好的市場環(huán)境。3.7銀行按揭政策的出臺(tái)，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者通常需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。（三）項(xiàng)目單位基本情況安徽宣城市廣恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1996年，是由原廣德縣環(huán)城房地產(chǎn)開發(fā)公司于2006年11月份經(jīng)改制重組后，組成新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擁有四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。目前公司有技術(shù)人員十五人，職工80余人，擁有固定資產(chǎn)120余萬元，公司曾經(jīng)開發(fā)過萬桂山住宅小區(qū)、木橋住宅小區(qū)等項(xiàng)目，多次多處評(píng)為優(yōu)良工程，并獲得社會(huì)各界一致好評(píng)。2006年9月19日，公司通過競買的方式取得廣德縣糧長河?xùn)|側(cè)濱河住宅項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)權(quán)?，F(xiàn)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案已通過規(guī)劃評(píng)審，目前，該項(xiàng)目正在順利進(jìn)行各項(xiàng)前期工作。二、市場分析廣德房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994至1998年為第二階段，統(tǒng)代建設(shè)為逐步消失，商品房開發(fā)逐步興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以舊城改造和廣潤花苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是2000年后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)市場進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，我縣房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。2003年后，我縣房地產(chǎn)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成近4億元，投資增幅達(dá)33.4%，占全縣建設(shè)系統(tǒng)投資35%，占全縣固定資產(chǎn)投資12.6%。表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積3.5萬平方米，銷售面積4萬平方米，消化空置房0.5萬平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)30平方米。表現(xiàn)之三：房價(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增600元/m2左右。表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。幾年來，全縣全年辦理各類房產(chǎn)交易10000余起，城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易3000起，面積比上年度增長25%，其中存量房買賣900余起，成交金額上漲較快。表現(xiàn)之五：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全縣GDP增加值14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，對(duì)帶動(dòng)社會(huì)商品銷售、上繳國家稅收的貢獻(xiàn)率逐年增大。對(duì)今后市場的預(yù)測：從購房能力看伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2007年到2010年，隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增加，盡管房價(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場仍保持旺熱。從投資角度看由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善套型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)和消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。從需求關(guān)系看根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將不斷擴(kuò)大，城市人口不斷增多，在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，我縣每年人口增長拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。三、項(xiàng)目建設(shè)的有利條件（一）區(qū)位優(yōu)越、交通便捷廣德縣地處安徽省東南部，蘇浙滬三省八縣市交界處，東臨杭嘉湖，北倚蘇錫常，周邊“兩個(gè)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”有上海、杭州、南京、合肥等4個(gè)省會(huì)城市和16個(gè)大中發(fā)達(dá)城市，是安徽省唯一與蘇浙兩個(gè)發(fā)達(dá)省份毗鄰接壤的縣份，是東進(jìn)西出的橋頭堡、南北經(jīng)濟(jì)的結(jié)合點(diǎn)，是華東沿海經(jīng)濟(jì)挺進(jìn)安徽等中西部地區(qū)的第一站。合杭高速、宣杭鐵路復(fù)線、318國道和3條省道穿境而過，交通便捷，運(yùn)輸發(fā)達(dá)，素有“三省通衢”之美譽(yù)。環(huán)繞四周的有上海虹橋、杭州蕭山、南京祿口、合肥駱崗等機(jī)場和上海、蕪湖、南京、寧波等港口，物流暢通，經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件優(yōu)越，廣德已成為長三角經(jīng)濟(jì)向內(nèi)地輻射的物流副中心。（二）資源豐富、品種眾多廣德區(qū)域面積2165平方公里，土地資源儲(chǔ)備豐富，有耕地42萬畝，林地171萬畝。廣德是“中國竹子之鄉(xiāng)”、“中國板栗之鄉(xiāng)”，被國務(wù)院列為“全國山區(qū)綜合開發(fā)示范縣”和“全國經(jīng)濟(jì)建設(shè)示范縣”。境內(nèi)竹林面積70余萬畝，毛竹蓄積量1.4億株，居全省第一、全國第六，板栗面積、產(chǎn)量居全省前列。廣德縣是“長三角”地區(qū)少有的礦產(chǎn)資源大縣，礦藏資源極其豐富，開發(fā)前景十分廣闊?，F(xiàn)已探明具有開采價(jià)值的就有：金、鐵、鈾、煤碳、石灰石、大理石、瑩石等30多個(gè)品種，尤其是品位較高的黃砂，為項(xiàng)目實(shí)施提供了足夠的物資保證。（三）氣候適宜、風(fēng)調(diào)雨順廣德位于風(fēng)光秀麗的皖南山區(qū)，其地理位置為東經(jīng)119°26'22''和北緯30°53'41''之間，屬亞熱帶濕潤氣候區(qū)，一年四季分明，陽光充足，雨量充沛。年平均氣溫15.4℃，日均氣溫≥10℃，為229天，太陽輻射總量119.4千卡/cm2，日照時(shí)數(shù)2162.1時(shí)/年（4--10月1409時(shí)），平均初霜期在11月4日，終霜日為3月21日，無霜期218天。極端最低氣溫-14.6℃，年降水量1328mm（6月最高為185.5mm）。（四）服務(wù)到位、環(huán)境優(yōu)良廣德縣委、縣政府早在1998年就在全省率先推進(jìn)了國有集體企業(yè)改革，著力解決體制問題。目前，國有集體企業(yè)改革全部完成，民營企業(yè)全面涌入，改革先行帶來的體制優(yōu)勢日益顯現(xiàn)。打造高效、務(wù)實(shí)、廉潔的服務(wù)型政府，是歷屆縣委、縣政府努力追求的目標(biāo)?！叭笾行摹钡脑O(shè)立是廣德與投資業(yè)主之間架起的三座橋梁?？h行政服務(wù)中心提供的“一站式”全程服務(wù)，始終體現(xiàn)出快捷、高效、方便；廣德縣外來投資者服務(wù)中心和廣德縣優(yōu)化環(huán)境投資中心是廣大投資業(yè)主在廣德的忠實(shí)代表，他們以維護(hù)投資業(yè)主在廣德發(fā)展保駕護(hù)航。一年一度的公開評(píng)議機(jī)關(guān)活動(dòng)，徹底扭轉(zhuǎn)了機(jī)關(guān)作風(fēng)。廣德被譽(yù)為省內(nèi)外投資者投資十大潛力城市之一。（五）經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)安定經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)主導(dǎo)作用日漸突出。2006年全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值48.5億元，比上年同期增長18.0%，其中，一產(chǎn)增加值7.9億元，增長5.0%；二產(chǎn)增加值19.3億元，增長28.0%；三產(chǎn)增加值21.3億元，增長15.0%。在二產(chǎn)中，工業(yè)增加值15.5億元，同比增長30.0%，占全縣生產(chǎn)總值的比重由上年的27.7%上升到32.0%，對(duì)全縣經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到48.9%。全年規(guī)模工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)142，比上年提高24.9個(gè)百分點(diǎn)。廣德縣經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，人民生活水平逐步提高，城鎮(zhèn)居民可支配收入9030元，同比增長8.1%；農(nóng)民人均純收入4350元，同比增長15.9%，人民安居樂業(yè)，社會(huì)穩(wěn)定。四、項(xiàng)目選址（一）糧長河?xùn)|側(cè)濱河住宅小區(qū)項(xiàng)目位于東靠橫山南路、南依綏安路、西傍經(jīng)十路合圍地塊。（二）該項(xiàng)目總用地面積88.2畝，其中公共綠地20畝，2類住宅用地68.2畝。該項(xiàng)目共分3塊地塊，其中第1塊23622.2m2＋第3塊21863.9m2＝45486.1m2為住宅建設(shè)用地；第2塊13326m2為公共綠地。（三）該項(xiàng)目位于糧長河?xùn)|側(cè)、縣城南部，是城市主導(dǎo)風(fēng)向的上風(fēng)口，西側(cè)為糧長河及城市公園，自然環(huán)境優(yōu)雅。建筑布局以十字型景觀主軸為中心，采用點(diǎn)式和單元式及點(diǎn)狀式和單元式相結(jié)合，以減少對(duì)風(fēng)的阻擋，并滿足日照要求。（四）該項(xiàng)目地址用地完整，整體式布局開發(fā)性好。南北長326m，東西寬239m，總用地58812.1m2（88.2畝），可規(guī)劃建筑面積7萬m2、654戶，形成一定規(guī)模的小區(qū)。該地與縣城中心很近，緊靠濱河公園，地理位置十分優(yōu)越。（五）交通條件好。該項(xiàng)目所處位置三面為城市道路，即橫山南路以西，綏安路以北，經(jīng)十路以東，交通十分便利。五、項(xiàng)目擬建內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模（一）項(xiàng)目擬建內(nèi)容濱河住宅小區(qū)項(xiàng)目以開發(fā)建設(shè)商住房為主，臨街營業(yè)門面房為輔，兼建綠地景觀和配套小區(qū)水、電、通信及道路系統(tǒng)建設(shè)。1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目在充分研究規(guī)劃地塊現(xiàn)狀、用地特征形態(tài)的基礎(chǔ)上，以滿足現(xiàn)代居民對(duì)居住環(huán)境提高的需求，嚴(yán)格按照建設(shè)部建住房［2006］165號(hào)文件要求，合理設(shè)計(jì)住房結(jié)構(gòu)比例。根據(jù)總量與項(xiàng)目相結(jié)合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)居民家庭生活水平，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例，新建的商品住房總面積中，充分考慮套型建筑面積在90平方米以下住房面積比，根據(jù)當(dāng)?shù)刈》空{(diào)查的實(shí)際狀況以及土地、能源、社會(huì)需求等綜合承載能力，分析住房需求，合理確定商品住房套型結(jié)構(gòu)比例。2、功能布局社區(qū)總體空間布局為“外環(huán)道路系統(tǒng)＋‘+’字形步行開敞空間系統(tǒng)＋多元化住宅院落”。住宅小區(qū)以中部公共綠地景觀帶分為南苑和北苑。商業(yè)性經(jīng)濟(jì)用房布局，主要集中在南側(cè)（二層），以商業(yè)、超市、社區(qū)各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施為主的住宅配套。3、道路系統(tǒng)及停車場地新建人車分流的道路系統(tǒng)、車庫及停車場地配套，方便居民。4、綠地規(guī)劃建設(shè)使綠地與社會(huì)各主要功能聯(lián)系在一起，中心綠地、帶形綠地、院落綠地有機(jī)連接，營造十分舒適的人文居住環(huán)境。（二）建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目總用地88.2畝，其中公共綠地20畝，2類住宅用地68.2畝，建商品房654套，6層（不含地下室）住宅，高度21.6m2，總建筑面積70541m2，地下室1542.7m2，臨街門面房4458m2。六、環(huán)境保護(hù)及消防安全（一）環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目屬于商住房社區(qū)性項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后，只有生活用水、生活垃圾。生活污水排放可用管道沿城建規(guī)劃布局，達(dá)標(biāo)排放。生活垃圾經(jīng)過運(yùn)轉(zhuǎn)站運(yùn)往垃圾處理場進(jìn)行填埋，對(duì)周圍無任何污染。衛(wèi)生用水經(jīng)化糞池處理后排入污水管網(wǎng)。（二）消防安全1、本項(xiàng)目消防系統(tǒng)包括室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。2、本項(xiàng)目依據(jù)國家及安徽省有關(guān)消防的規(guī)定，嚴(yán)格按照《設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求，參照本行業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，本著高度重視，積極穩(wěn)妥，經(jīng)濟(jì)可行預(yù)防為主題，設(shè)施管理并存的原則，密切設(shè)防，整體配套，重點(diǎn)建設(shè)，確保防火安全。3、消防用水量：室外30L/S，室內(nèi)15L/S；火災(zāi)延續(xù)時(shí)間：室內(nèi)外消火栓為2h，室外消防用水30×3.6×2＝216m3。七、物業(yè)管理優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。本項(xiàng)目聘請(qǐng)知名物業(yè)公司進(jìn)行全程物業(yè)指導(dǎo)，挑選從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務(wù)眾多高檔樓盤并深受好評(píng)，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗(yàn)豐富公司。該公司將在本項(xiàng)目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。本項(xiàng)目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設(shè)三十米寬的主入口僅供行人出入，在新區(qū)道路設(shè)有兩個(gè)側(cè)門，供車輛出入。小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對(duì)講系統(tǒng)，公共場所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時(shí)巡邏，遇緊急情況還可通過報(bào)警系統(tǒng)獲得最及時(shí)的幫助。此外，本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護(hù)；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報(bào)紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。在社區(qū)物業(yè)管理方面努力打造為深受業(yè)主歡迎的社區(qū)一流的示范單位。八、投資估算和資金籌措設(shè)想本估算根據(jù)房地產(chǎn)市場開發(fā)行情，參照有關(guān)類似房地產(chǎn)建筑工程估算參數(shù)，按照本項(xiàng)目建議書中提出的相關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行估算項(xiàng)目投資價(jià)值。（一）本項(xiàng)目總投資匡算為14319萬元，其中包括項(xiàng)目用地費(fèi)用4842.0萬元、鋪底起動(dòng)資金300萬元和土建工程費(fèi)用、相關(guān)配套設(shè)施投資費(fèi)用及其他項(xiàng)目費(fèi)用等項(xiàng)投資。（二）其他費(fèi)用按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算1、電增容貼費(fèi)為600元/KVA。2、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用的3.0%計(jì)。3、工程監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)用的1.0%。4、工程保險(xiǎn)費(fèi)按工程費(fèi)用的2.5%計(jì)。5、開辦費(fèi)（建設(shè)單位管理、前期咨詢、開工執(zhí)照、質(zhì)量監(jiān)督、開業(yè)廣告等費(fèi)用）按總投資的5.5%計(jì)。6、招投標(biāo)費(fèi)按工程費(fèi)用的2.0%計(jì)。7、基本預(yù)備費(fèi)為工程費(fèi)與其他費(fèi)用之和的10%計(jì)。8、建設(shè)期貸款利息按年利率6.21%計(jì)。（三）資金籌措設(shè)想本項(xiàng)目總投資為14319萬元，建設(shè)資金籌措可考慮以下3種方案中的一種：1、自籌80%，申請(qǐng)銀行貸款20%。2、自籌70%，尋求合資方出資30%。3、自籌50%，尋求合資方出資30%。申請(qǐng)銀行貸款20%。九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目分為前期準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和竣工驗(yàn)收階段。項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，主要是項(xiàng)目材料編制、申報(bào)審批立項(xiàng)、土地征用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、落實(shí)建設(shè)資金、場地準(zhǔn)備等；項(xiàng)目實(shí)施階段分為三通一平、土建工程施工、設(shè)備購置；工程竣工驗(yàn)收。時(shí)間計(jì)劃為一年半即24個(gè)月。十、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益估價(jià)（一）建筑結(jié)構(gòu)及社會(huì)效果分析本項(xiàng)目對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作為初步規(guī)劃方案，商品住房為7種套型，占地面積為68.2畝÷0.0015＝45467m2，建筑面積為70541m2，臨街商鋪或門面商業(yè)用房建筑面積為4458m2。建筑密度24.8%，容積率1.651。商住房均設(shè)有地下儲(chǔ)藏室，建筑面積為1541.7m2。項(xiàng)目總體布局、套型結(jié)構(gòu)、環(huán)境設(shè)計(jì)落落大方、和諧統(tǒng)一，社區(qū)建筑風(fēng)格特色突出、視覺感覺好，綠地率、綠化覆蓋率高，環(huán)境布局優(yōu)美，區(qū)位群體效果明顯、適用。該項(xiàng)目建成后，將大大改善城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境。（二）工程前期費(fèi)1、土地出讓金：718×68.2＝4842.2萬元2、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：76541×50元/m2＝383萬元3、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：76541×1.4＝10.7萬元4、墻改：76541×8＝61萬元5、散裝水泥：76541×2＝15.3萬元6、白蟻防治費(fèi)：76541×2＝15.3萬元7、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：76541×2＝15.3萬元8、施工圖審查：76541×1＝7.7萬元9、防雷審查：76541×1＝7.7萬元10、規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬元11、建筑設(shè)計(jì)：76541×25＝191.4萬元12、地質(zhì)勘探：76541×2＝15.3萬元13、測量定位：10萬元14、煤氣增容：2500元/戶×656＝164萬元15、供水管網(wǎng)配套費(fèi)：30元/m2×74999＝225萬元小計(jì)：5584.9萬元（14、15項(xiàng)代收代繳，未計(jì)）（三）工程成本1、樁基：74999×100＝750萬元2、地下室：1542×600＝92.5萬元3、主體：74999×800＝6000萬元4、室外水電氣工程：76541×50＝383萬元5、小區(qū)綠化、道路等工程：76541×60＝459萬元6、監(jiān)理費(fèi)：55萬元7、其他：750萬元小計(jì)：8434.5萬元（四）啟動(dòng)流動(dòng)資金：300萬元總計(jì)：14319.4萬元（五）項(xiàng)目費(fèi)用分析依據(jù)比較定價(jià)和市場定價(jià)相結(jié)合的原則，該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：住宅2500元/m2商鋪6000元/m2地下室800元/m2銷售收入：住宅：2500×74999＝18750萬元商鋪：6000×4458＝2675萬元地下室：800×1542＝123萬元總計(jì)：21548萬元營業(yè)稅及附加：21548×5.5%＝1185萬元各項(xiàng)費(fèi)用：21548×4%＝862萬元總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本＝14019+1185+862＝16066萬元毛利潤：銷售收入－總成本＝21548－16066＝5482萬元十一、附件資料目錄一、項(xiàng)目概況1（一）項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目單位、負(fù)責(zé)人等1（二）項(xiàng)目背景、依據(jù)及其建設(shè)的必要性1（三）項(xiàng)目單位基本情況4二、市場分析4三、項(xiàng)目建設(shè)的有利條件6（一）區(qū)位優(yōu)越、交通便捷6（二）資源豐富、品種眾多7（三）氣候適宜、風(fēng)調(diào)雨順7（四）服務(wù)到位、環(huán)境優(yōu)良8四、項(xiàng)目選址9五、項(xiàng)目擬建內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模10（一）項(xiàng)目擬建內(nèi)容10（二）建設(shè)規(guī)模11六、環(huán)境保護(hù)及消防安全12（一）環(huán)境保護(hù)12（二）消防安全13七、物業(yè)管理13八、投資估算和資金籌措設(shè)想14九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排15十、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益估價(jià)16十一、附件資料18目錄目錄第一章總論 1一、項(xiàng)目概述 1二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和范圍 2三、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 3四、******國家森林公園概況 3第二章項(xiàng)目背景及必要性 8一、項(xiàng)目背景 8二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性與可行性 10第三章項(xiàng)目選址分析 13一、項(xiàng)目選址 13二、項(xiàng)目城市概況 13三、經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 14四、公共設(shè)施依托條件及施工條件 17第四章需求分析與建設(shè)規(guī)模 18一、****國家森林公園現(xiàn)狀與存在問題分析 18二、****國家森林公園日容量預(yù)測 19三、****國家森林公園景區(qū)廁所需求面積分析 20四、****國家森林公園景區(qū)廁所建設(shè)規(guī)模的確定 20第五章項(xiàng)目建設(shè)方案 21一、景區(qū)廁所工程建設(shè)方案 21二、景區(qū)引水上山工程建設(shè)方案 27三、基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)方案 32第六章環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)衛(wèi)生安全 34一、環(huán)境保護(hù) 34二、勞動(dòng)衛(wèi)生與安全 35HYPERLI