土地增值稅清算中開發(fā)間接費審核要點

土地增值稅清算中開發(fā)間接費審核要點

土地增值稅清算中開發(fā)間接費審核要點，財務人員常常會遇到此類問題，下面由數豆子為大家整理相關內容，一起來看看吧。

一、稅收規(guī)定

企業(yè)所得稅中的開發(fā)間接費

開發(fā)間接費，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動愛護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建筑費等。

國稅發(fā)〔2024〕31號

土地增值稅條例規(guī)定的開發(fā)間接費：

《土地增值稅暫行條例實施細則》第九條規(guī)定：

“開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動愛護費、周轉房攤銷等?！?/p>

上述文件正列舉的八項費用。

參考湖南2024年7公告：開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動愛護費、周轉房攤銷、工程監(jiān)理費、平安監(jiān)督費等。

二、企業(yè)會計制度規(guī)定

企業(yè)在會計核算時，通常在上述文件所規(guī)定的八項費用之外列支了與項目相關的其他費用如職工訓練經費、通訊費、交通差旅費、租賃費、管理服務費、樣板間支出、利息支出、保安費用等等，

在進行土增稅清算時，這些費用能否扣除。

三、會稅差異處理

在作土地增值稅審核時，對于直接組織、管理項目的人員發(fā)生的費用支出，應作為開發(fā)間接費扣除。

按職能劃分的現場項目管理人員發(fā)生的費用，也不肯定全部都能列支為開發(fā)間接費，如業(yè)務款待費、培訓費。。

第一，會計科目適用錯誤，按會計核算要求調整會計科目，調整后會稅沒有差異。

其次，會稅政策差異，調表不調賬。

審核人員應計算出開發(fā)間接費占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)覺有嚴峻偏差的，則應進一步核實。

如房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)間接費用與多個工程項目相關、工程項目進度不一且僅部分項目應進行清算，原則上應依據項目相關的明細項目(工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費、周轉房攤銷等)進行安排，如的確無法分清的，以明細項目按多個相關工程建筑總面積進行安排。

四、詳細費用的處理

(一)關于樣板間的支出問題

售樓處、樣板間發(fā)生的支出稅務總局答復如下：

臨時的售樓處、樣板房及其裝修費用如何列支？

房地產開發(fā)企業(yè)修建的臨時售樓設施，在計算土地增值稅時，不作為開發(fā)間接費用，不行以計入開發(fā)成本并在土地增值稅清算時扣除。（國家稅務總局）

1、對于租用房屋裝修為樣板間，其裝修支出應作為銷售費用，不能在土地增值稅前扣除，計征土地增值稅時作納稅調整。

2、對于開發(fā)商品裝修為樣板間，并在以后年度銷售，其裝修費支出應作為“建安費”科目核算，依據詳細狀況將計入開發(fā)間接費的樣板間的裝修費用調整到建安費科目核算，與銷售精裝修商品房核算全都。

3、對于開發(fā)商品裝修為樣板間，但在以后年度不銷售作為固定資產入賬，則相關的裝修費應計入固定資產價值，其折舊作為期間費用入賬，不能作為土地增值稅前扣除。

所以，樣板間支出只有在銷售完成后，才能確定是否可以扣除。

(二)周轉房攤銷可以扣除

該科目是指將開發(fā)商品或自有房屋用于安置拆遷戶的攤銷費或折舊費，但目前也有一些公司租用房屋來安置拆遷戶，所支付的房屋租金也應計入周轉房攤銷科目。租用房屋需要按拆遷戶的要求進行裝修費、工程改造費、布線費等相關支出并由開發(fā)企擔當部分也應計入本科目。

(三)管理人員工資及福利費

管理人員工資是支付給直接組織、管理項目的人員的工資及福利費，這類費用需要供應項目管理人員名單及勞務合同，但是否列支規(guī)劃部、選購部、預算部、保安部等部門人員的工資及福利費，要視詳細狀況而定，一般是不行以作為間接開發(fā)費扣除。

(四)通訊費

項目工程部安裝電話，發(fā)生的電話費可以作為其他開發(fā)間接費列支，但項目管理人員報銷的手機費難以與項目直接相關，不能列支在開發(fā)間接費，在土增稅前扣除。

(五)交通差旅費支出

項目管理人員直接坐出租車發(fā)生的交通費可以列支開發(fā)間接費，但報銷的私車加油費，難以區(qū)分與項目直接相關，不能列支在開發(fā)間接費，在土增稅前扣除。

(六)保安服務費

項目公司與保安公司簽訂的保安服務費，主要推斷是否直接為項目管理有關，如有關可以作為開發(fā)間接費入賬，不相關不能計入開發(fā)間接費。

(七)模型制作費

一般模型是為銷售而制作的，屬于銷售費用，不能計入開發(fā)間接費。按會計科目適用錯誤調整。

(八)利息支出

利息支出在土增稅清算時有不同的扣除方式，所以，計入開發(fā)間接費的利息支出應按會稅政策差異調整。

(九)職工訓練經費和業(yè)務款待費

按會計制度相關規(guī)定，職工訓練經費、業(yè)務款待費，不能直接歸集于開發(fā)產品的成本，作為期間費用核算，其原理與印花稅稅收處理全都，按會稅會計科目適用錯誤調整。

(十)在房地產開發(fā)過程中施工方發(fā)生的臨時水電費(俗稱“臨水、臨電”)通常是由開發(fā)企業(yè)先行代墊，再由開發(fā)公司向施工企業(yè)收取，這部分代付的費用應作為往來款項(一般為“其他應收款”科目)進行核算，不允許作為扣除項目扣除。

在房地產開發(fā)過程中施工方發(fā)生的水電費，通常是由開發(fā)企業(yè)先行代墊，再由開發(fā)公司向施工企業(yè)收取，這部分代付的費用應作為往來款項進行核算。在清算審核中，應留意開發(fā)企業(yè)是否在“建筑安裝成本”或“開發(fā)間接費”中列支代墊費用，如有列支，應予以剔除。

(十一)房地產開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”等科目中列支的因違規(guī)建設被建設主管部門賜予的行政性罰款，不允許作為扣除項目扣除。

(十二)房地產開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)間接費”科目中列支已建未售房屋的物業(yè)看護費、產權交易費和售樓處的水電、辦公費等費用，根據規(guī)定以上各項費用支出應在銷售費用科目歸集，不允許作為扣除項目扣除。

“融資顧問費”不能作為利息支出扣除。

房地產開發(fā)企業(yè)聘請的中介機構，負責企業(yè)開發(fā)樓盤的全程管理監(jiān)督，將樓盤打造成肯定品牌。企業(yè)向該中介機構所支付的費用扣除問題。

房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的上述費用屬于管理費用，應當作為房地產開發(fā)費用在計算土地增值稅時按規(guī)定扣除。

開發(fā)間接費審核總結

土地增值稅與會計核算和31號文件基本全都。

周轉房攤銷，一般狀況下沒有這個費用。

審核重點：歸屬性審核。

與管理費用界限不清。

關鍵看看直接組織的管理的開發(fā)項目相關人員確定。

檢查組織結構、部門分工、業(yè)務流程、員工名冊確定。

抽取部分憑證資料看看簽字。

公司高級管理人員費用不能在開發(fā)間接費中列支。

合同備案費用屬于銷售費用。

款待費考察費都應在管理費用。

前期物業(yè)費，